第一章-房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)****工業(yè)學(xué)院

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)基本要求：1、了解房地產(chǎn)的概念和類型。2、熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。3、掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念。第一節(jié)引言1．房地產(chǎn)價(jià)格的客觀存在性2．我國房地產(chǎn)估價(jià)的基本制度3．作好房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)具備的條件第二節(jié)房地產(chǎn)的概念1．基本的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：土地是指地球表面及其上下圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。2．實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響及異同實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中．距離有空間自線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。3．房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評估其中土地的價(jià)值。(2)建筑物。在某種情況下需要把它單獨(dú)看待，只評估其中的建筑物價(jià)值。(3)房地。當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。4．土地的概念對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，土地不只是平面，而是三維立體的，是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。(1)地面；(2)地面以上一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間)；(3)地面以下一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)。5．土地開發(fā)、利用的限制(1)土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制。(2)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。(3)土地使用管制。6．從房地產(chǎn)估價(jià)角度對一宗土地的基本認(rèn)識主要包括的方面(1)坐落；(2)面積，此為依法確認(rèn)的而積，通常以m2表示；(3)形狀；(4)四至，對其描述的順序最好為東、南、西、北；(5)地勢；(6)周圍環(huán)境、景觀，通常用圖片來說明；(7)利用現(xiàn)狀；(8)產(chǎn)權(quán)情況；(9)地質(zhì)和水文狀況；(10)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；(11)土地使用管制，即城市規(guī)劃限制條件：土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度、建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)、建筑間距、綠地率(是指用地紅線綠化用地的總面積占土地總面積的比例)、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標(biāo)高、其他要求：(12)其他。7．容積率、建筑密度的概念容積率是—塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值。建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例。8．建筑結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)類型的種類建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、粱、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。9．從房地產(chǎn)估價(jià)角度對建筑物的基本認(rèn)識主要包括：(1)坐落；(2)面積；(3)層數(shù)和高度；(4)結(jié)構(gòu)；(5)設(shè)備；(6)裝修，分為內(nèi)裝修和外裝修；(7)公共配套設(shè)施完備程度；(8)平面布置，包括平面圖、戶型圖等；(9)外觀，包括外觀圖片等；(10)建成年月，包括開工日期和竣工日期；(11)維修、保養(yǎng)情況及完損程度；(12)利用現(xiàn)狀；(13)產(chǎn)權(quán)狀況；(14)其他。第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的理由1、房地產(chǎn)的特性主要有：⑴不可移動性⑵獨(dú)一無二性⑶壽命長久性⑷數(shù)量有限性性⑸用途多樣性⑹相互影響性⑺易受限制性⑻價(jià)值高大性⑼難以變現(xiàn)性⑽保值增值性2、房地產(chǎn)的類型(1)按用途來劃分的類型。居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)。(2)按開發(fā)程度來劃分的類型。生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。(3)按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型。收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。(4)按經(jīng)營使用方式來劃分的類型。出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)。3、房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)概念⑴．房地產(chǎn)估價(jià)的概念⑵．房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員的概念⑶．一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員必須具備的條件⑷．房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德⑸．估價(jià)目的及目前主要估價(jià)目的種類⑹