杭州下沙板塊商鋪市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

PAGEPAGE3下沙住宅及商鋪市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分下沙商鋪市場(chǎng)簡(jiǎn)況 3一、總體規(guī)劃 3二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及配套 3三、商業(yè)格局 3四、商業(yè)概述 4五、現(xiàn)存商業(yè)娛樂(lè)配套 4第二部分商鋪詳況 6一、下沙商鋪現(xiàn)況 61、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 62、商鋪定位 63、商業(yè)分布現(xiàn)狀 64、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格 7二、九堡商鋪市場(chǎng)概況 8第三部分下沙現(xiàn)存商鋪簡(jiǎn)表 10第四部分市場(chǎng)預(yù)測(cè) 10第一部分下沙商鋪市場(chǎng)簡(jiǎn)況一、總體規(guī)劃通過(guò)未來(lái)3年的努力，杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的城市建成區(qū)面積將擴(kuò)展13平方公里，達(dá)到47平方公里，成為國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)科技城和花園式生態(tài)型城市副中心。一個(gè)制造業(yè)基地和大學(xué)城所在地，開(kāi)發(fā)區(qū)目前轄區(qū)人口30多萬(wàn)，其中包括15萬(wàn)學(xué)生和10余萬(wàn)企業(yè)務(wù)工人員，地鐵開(kāi)啟了這30萬(wàn)人的品質(zhì)生活時(shí)代，也開(kāi)啟了下沙商業(yè)的新時(shí)代。二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及配套2009年完成房地產(chǎn)開(kāi)工500萬(wàn)平方米，未來(lái)三年，下沙將建沿江居住區(qū)、啟動(dòng)區(qū)塊居住區(qū)和新城中心區(qū)居住區(qū)三大居住組團(tuán)，到2009年計(jì)劃完成房地產(chǎn)開(kāi)工面積500萬(wàn)平方米，竣工面積220萬(wàn)平方米。下沙將開(kāi)工建設(shè)市屬綜合性醫(yī)院、中小學(xué)和幼兒園10所等20多個(gè)公建配套項(xiàng)目，并建成沿江大道景觀帶、生態(tài)公園、高教園區(qū)中央景觀帶三大公共景觀。三、商業(yè)格局抓住地鐵機(jī)遇，下沙已經(jīng)準(zhǔn)備在三年內(nèi)打造“一心、兩副、三街、兩配套”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展格局?！耙恍摹?，即新城中心區(qū)商貿(mào)中心，這里將開(kāi)工建設(shè)臨江商貿(mào)大廈、德勝商業(yè)綜合樓等10個(gè)以上的綜合性商貿(mào)服務(wù)業(yè)大項(xiàng)目；“兩副”，即啟動(dòng)區(qū)塊和高教西區(qū)商業(yè)中心、沿江和高教?hào)|區(qū)商業(yè)中心，開(kāi)工建設(shè)盛泰五星級(jí)酒店、奧特萊斯廣場(chǎng)、陽(yáng)光星城、新加坡科技園配套商業(yè)設(shè)施等5個(gè)以上的綜合性商貿(mào)服務(wù)業(yè)大項(xiàng)目；“三街”即4號(hào)路商業(yè)街、高沙商業(yè)街和沿江休閑商業(yè)街要初具形象；“兩配套”即社區(qū)便利服務(wù)設(shè)施和地鐵物業(yè)商貿(mào)服務(wù)設(shè)施基本配套。四、商業(yè)概述目前開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)最集中的地段之一正是文澤路一帶，一個(gè)“井”字形新商圈已雛形漸成。文澤路站附近的樓盤(pán)基本上已經(jīng)交付使用，像華元十六街區(qū)、文淵大廈的商鋪已經(jīng)基本售空，而一些暫未被出售的商鋪也成為了投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)最新公布的規(guī)劃方案顯示，地鐵1號(hào)線(xiàn)在下沙設(shè)有四個(gè)站點(diǎn)，分別是下沙西站、下沙中心站、下沙東站以及文澤路站，其中文澤路站目前周邊樓盤(pán)最多。隨著交通瓶頸的突破，下沙的宜居性肯定會(huì)越來(lái)越凸顯，今后隨著文澤路站地鐵地下工程的開(kāi)工建設(shè)，很快將出現(xiàn)一鋪難求的現(xiàn)象，而且低、小、散的商業(yè)業(yè)態(tài)也會(huì)得到整體升級(jí)改造，“地鐵意味著人氣和財(cái)氣?！蔽?、現(xiàn)存商業(yè)娛樂(lè)配套從目前下沙板塊實(shí)際情況來(lái)看，商業(yè)、娛樂(lè)配套不夠成熟，尚沒(méi)有高檔的商業(yè)、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所，因此該區(qū)域高檔、中高檔消費(fèi)群都會(huì)選擇回到主城區(qū)消費(fèi)。下沙板塊主要商業(yè)、娛樂(lè)配套有：物美大賣(mài)場(chǎng)：鄰里中心已引進(jìn)的1―4層17000平米物美大賣(mài)場(chǎng)，目前已開(kāi)始營(yíng)業(yè)。下沙商貿(mào)城：經(jīng)營(yíng)各類(lèi)休閑品牌服飾、化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、工藝品、禮品、箱包鞋類(lèi)、床上用品、居家飾品、小百貨、音像書(shū)籍、通迅等，目前已投入使用。學(xué)淵路商業(yè)街：主要以經(jīng)營(yíng)服飾為主的各種品牌的專(zhuān)賣(mài)店高沙商業(yè)街：該商業(yè)街是下沙大學(xué)城最早形成的商業(yè)街,商鋪多為一些著名品牌的加盟店或連鎖店，包括各種品牌的手機(jī)連鎖店、咖啡吧、酒吧、茶吧，餐飲類(lèi)，電影院，還有書(shū)店、文體用品商店等。金沙數(shù)碼港：共兩層，一樓設(shè)數(shù)碼家電、品牌電腦、通訊產(chǎn)品區(qū)；二樓為DIY大賣(mài)場(chǎng)、電腦配件、電腦耗材、辦公設(shè)備、軟件圖書(shū)區(qū)等。16街區(qū)商業(yè)：將有麥當(dāng)勞，一家下沙最大的電影院入駐。福雷德廣場(chǎng)商業(yè)：近4.5萬(wàn)㎡的商業(yè)配套，將有肯德基入駐。松下健身中心、體育館附：下沙樓盤(pán)分布圖第二部分商鋪詳況一、下沙商鋪現(xiàn)況1、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與商鋪投資的風(fēng)起云涌和熱情高漲相比，那些已經(jīng)售出的商鋪，并未出現(xiàn)當(dāng)初想象的日進(jìn)斗金的現(xiàn)象，包括杭州老城區(qū)寸土寸金的地段，閑置商鋪也不在少數(shù)。目前在下沙，有近五分之二的商鋪處于關(guān)閉狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商只重銷(xiāo)售忽視經(jīng)營(yíng)造成設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)，是造成這種慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的主要原因。2、商鋪定位目前下沙商業(yè)基礎(chǔ)尚未發(fā)展成熟，居住氛圍不濃，目前這里的商業(yè)以餐飲小店、便利店、服飾店等為主，缺乏上檔次的休閑消費(fèi)及購(gòu)物場(chǎng)所，與居民生活相配套的服務(wù)行業(yè)也有待發(fā)展，這些消費(fèi)場(chǎng)所的暫時(shí)缺少正孕育了下沙商鋪的發(fā)展商機(jī)；另外目前下沙的主流消費(fèi)人群主要是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)職員與大學(xué)城學(xué)生，消費(fèi)水平以日常消費(fèi)的實(shí)惠型為主。3、商業(yè)分布現(xiàn)狀下沙整個(gè)板塊分為三個(gè)商業(yè)中心：其一，高沙及下沙的老城區(qū)聯(lián)動(dòng)下沙商貿(mào)城。主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：網(wǎng)吧、餐飲、服裝休閑街、電影院；主要消費(fèi)群體為：外來(lái)務(wù)工人員及本地村民和少量大學(xué)生，價(jià)格偏低。其二，物美超市周邊的集中社區(qū)商鋪，物美超市位于四號(hào)路五號(hào)路口。主要商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲及服務(wù)類(lèi)為主，也是目前下沙唯一的大型超市，位于四個(gè)商品房的中心（北銀公寓、文匯苑、香榭里花園、西子花園）其三，大學(xué)城沿街商鋪。（傳媒學(xué)院為中心）主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：中檔品牌的服裝專(zhuān)賣(mài)店，餐飲類(lèi)，電器類(lèi)等，消費(fèi)水平中檔。4、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格下沙目前商鋪供應(yīng)量比較大，多是一樓一底一起出售的經(jīng)營(yíng)模式，平均價(jià)格集中在12000元/平方米以上，具體情況見(jiàn)面表：樓盤(pán)名稱(chēng)地址商鋪特征經(jīng)營(yíng)方式面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）東海·未名園技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，東靠海關(guān)，南臨四號(hào)大街該項(xiàng)目商鋪不能做餐飲娛樂(lè)，余5套左右，層高3.6－3.7m。銷(xiāo)售單層商鋪目前剩余最小面積在99㎡，已售1、2樓聯(lián)體商鋪面積都在200㎡以上均價(jià)在12000元/㎡下沙·文匯苑杭商院南面，6號(hào)大街328號(hào)商鋪已售40％///大北·四季風(fēng)景5號(hào)路與6號(hào)路交叉口3F做單身公寓，1F、2F聯(lián)賣(mài)；在售商鋪總建筑面積在4000-5000方；一樓層高5米，二樓層高6米/3.8米。分割出售，共三層，不返租。地下可做餐飲177整體均價(jià)12500商宇·香謝里花園該商鋪沒(méi)有設(shè)廚房以及油煙處理。/只剩一間，面積在300多㎡商鋪目前，單價(jià)在9000元/㎡。大都·文苑風(fēng)情3#路電子工程學(xué)院對(duì)面在售商鋪9000多方，已經(jīng)售出70%左右。分割出售，共一層，層高達(dá)7.5米（可隔兩層），不返租，現(xiàn)房?？勺霾惋?單層層高4米9000—13000；7.8米挑高20000—2300016街區(qū)3#路浙江工業(yè)大學(xué)對(duì)面街區(qū)商鋪共四層，一、二層是聯(lián)體商鋪；三層?xùn)|面設(shè)立電影超市，西面設(shè)立餐飲，并且兩側(cè)相互打通；四層設(shè)立會(huì)所以及管理用房。分割出售，分割面積100㎡以上，不返租。/1、2樓聯(lián)體商鋪價(jià)格在1.2～1.3萬(wàn)元/㎡；三層均價(jià)在7000多元/㎡福雷德廣場(chǎng)浙江傳媒學(xué)院前面地下一層是超市，地上四層將是綜合商業(yè)，其中一層商業(yè)中入口左側(cè)已和肯德基簽好進(jìn)駐協(xié)議，總體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為：超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)、精品百貨館、休閑餐飲廣場(chǎng)、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)數(shù)碼城、音像娛樂(lè)游藝世界。共五層，賣(mài)與租結(jié)合。部分賣(mài)、部分出租。均價(jià)28000天元20056號(hào)大街以南,19號(hào)大街以西未售/約100－250/野風(fēng)·海天城6號(hào)大街與25號(hào)大街交界預(yù)計(jì)2008年推出，目前方案未定///東尚國(guó)際會(huì)所14號(hào)大街31號(hào)統(tǒng)一招租///中慶·金沙學(xué)府西臨25號(hào)大街,北依4號(hào)大街1－3層為商業(yè)裙房，預(yù)計(jì)9月底開(kāi)售單層及雙層聯(lián)售相結(jié)合30－300預(yù)計(jì)4500－8000陽(yáng)光華城2號(hào)路與23號(hào)路交叉口可售套數(shù)：10套左右。交付日期：2008年6月/76-200/中慶·第6大道4號(hào)大街和6號(hào)大街之間1－3層為商業(yè)群樓，預(yù)計(jì)9月推出，體量5萬(wàn)多㎡部分單層銷(xiāo)售，部分一、二層聯(lián)售40－3007500－8000合計(jì)////11687在售商鋪呈現(xiàn)以下特征：地理位置：主要集中在2、4、5、6號(hào)大街上；商鋪特征：層高3.6－7.5m,38%的商鋪將在9月份及明年推向市場(chǎng)，在銷(xiāo)售的商鋪?zhàn)畹弯N(xiāo)售率超過(guò)40％；經(jīng)營(yíng)方式：雙層聯(lián)售為主，單層分開(kāi)銷(xiāo)售為副；商鋪面積：30－350㎡，以100－200㎡最多；在售商鋪銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)為11687元/㎡，由于可以出租的商鋪數(shù)量極少，在此不作統(tǒng)計(jì)。二、九堡商鋪市場(chǎng)概況樓盤(pán)名稱(chēng)地址商鋪特征商鋪格局面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡·天）優(yōu)惠措施華鴻·匯盛德堡九堡層高4.2m，約22間全部為一層66－168預(yù)計(jì)9000//綠城·麗江公寓九堡南片區(qū)公寓2008年上半年推出，商鋪未定/////美達(dá)·九月庭院九堡中心區(qū),北至九喬路預(yù)計(jì)9月對(duì)外銷(xiāo)售，目前方案未定/////旅游·紅蘋(píng)果東連東湖路，北面為九喬路不對(duì)外銷(xiāo)售，可能會(huì)移交物業(yè)出租/////綠苑晨光九堡鎮(zhèn)蠶桑村一、二層聯(lián)賣(mài)，也可租在售20套左右200－30019000－300002.2－3.3每間商鋪各異由于九堡目前多數(shù)樓盤(pán)商鋪銷(xiāo)售尚未啟動(dòng)，僅有綠苑晨光一家在售，租金在2.2－3.3元/㎡·天左右。未推商鋪也將陸續(xù)在9月份及明年推出。第三部分下沙現(xiàn)存商鋪簡(jiǎn)表目前下沙商鋪主要為社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪、學(xué)校商鋪、寫(xiě)字樓商鋪和購(gòu)物中心商鋪等。簡(jiǎn)單情況如下：樓盤(pán)名稱(chēng)地址租金交付商鋪配套面積（㎡）年租金（元/年）日租金（元/㎡·天）景園小區(qū)下沙街道半年一付空調(diào),有線(xiàn),寬帶,防盜門(mén),11129603.3北銀公寓高教園區(qū)//15216004下沙商貿(mào)城高教園區(qū)一年一付

空調(diào),電話(huà),寬帶12280006.3裕園公寓高教園區(qū)二層2層177500000.77高沙小區(qū)下沙街道//13180003.7高沙文淵大廈高沙商業(yè)街都尚國(guó)際購(gòu)物中心附近中間一樓和三樓，可全租一樓200，三樓750/三樓1.76；一樓6.8匯總/////3.6由表中可以得出，下沙現(xiàn)存商鋪平均日租金為3.6元/㎡·天，其中下沙商貿(mào)城租金最高，而裕園公寓相對(duì)租金最低。最高租金與最低租金相差7倍多（不過(guò)要考慮一層與二層的差價(jià)）。第四部分市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)新一輪杭州市城市總體規(guī)劃，下沙是杭州市一主三副六大組團(tuán)中的副中心之一，規(guī)劃目標(biāo)是要發(fā)展成為以工業(yè)、高等教育為主的綜合性的新城。根據(jù)這一規(guī)劃定位，杭州市委市政府對(duì)下沙的發(fā)展確定了三大目標(biāo)，也就是國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)的大學(xué)城和花園式生態(tài)型城市副中心。未來(lái)下沙市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)如下：未來(lái)的下沙將是一個(gè)大型高教園區(qū)，是杭州市一主三副六大組團(tuán)中的副中心之一，規(guī)劃目標(biāo)是要發(fā)展成為以工業(yè)、高等教育為主的綜合性的新城。硬件配套的齊全化，高速公路、地鐵、快速公交的相繼開(kāi)通，將使下沙與杭州主城區(qū)的連接更便捷。隨著新政出臺(tái)及小戶(hù)型供應(yīng)量的增多，下沙低價(jià)的吸引力將大為削弱，未來(lái)市場(chǎng)上的勝者屬于那些能夠精確把握特定客戶(hù)群體的開(kāi)發(fā)商。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了汽車(chē)的消費(fèi)，而有車(chē)一族也更易接受地理空間產(chǎn)生的距離，這也為下沙未來(lái)的持續(xù)