南京某項(xiàng)目預(yù)算與收益的請示的紅頭文件

XXXXX第45號簽發(fā)人： 關(guān)于“南京XXXXXXX”項(xiàng)目預(yù)算與收益的請示XXXXXXXXXXXXXXX：為了加強(qiáng)成本控制，確保南京“南京XXXX”工程獲得預(yù)期收益，經(jīng)過對該項(xiàng)目的認(rèn)真研究和市場調(diào)研，現(xiàn)將該項(xiàng)目成本預(yù)算及預(yù)期收益上報(bào)公司，請予審核。一、XXXXXXX二期項(xiàng)目概況：項(xiàng)目數(shù)量（㎡）備注1、規(guī)劃總建筑面積191393不含綜合樓、酒店式公寓住宅面積157041商業(yè)面積17271儲藏室170812、規(guī)劃總戶數(shù)1424不含底層商業(yè)二、銷售收入測算收入?yún)R總表序號名稱數(shù)量（M2）單價(jià)（元/M2）總額（萬元）1住宅1570412600408362商業(yè)17271450077723儲藏室17081(可銷售面積12810)7008974合計(jì)49505利潤表序號項(xiàng)目指標(biāo)1銷售收入49505萬元2銷售稅金5.55%2748萬元3稅后收入46757萬元4投資34909萬元6利潤11848萬元7利潤率23.93％三、南京XXXXXX二期項(xiàng)目總投資預(yù)算經(jīng)過測算，南京XXXXXX二期項(xiàng)目開發(fā)期間，不包括兩氣、人防的情況下，總成本34909.2436萬元，本期單位成本為1998.7元/㎡，本期申請總費(fèi)用為36155.3592萬元（包括本期多支付的土地款、契稅，但不影響總的土地成本費(fèi)用）。⑴、XXXXXX二期項(xiàng)目開發(fā)投資（不包括兩氣、人防的預(yù)算）見下表：序號費(fèi)用名稱數(shù)量(萬㎡)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用金額單位成本備注（萬元）(元/㎡)(萬元)（元/㎡）一、土地成本9162.9144525.661土地款504.958801.8844504.95按土地合同應(yīng)支付10000萬元2契稅土地款*4％35220.19按合同應(yīng)支付400萬元3土地測量費(fèi)10.5*20.398.190.47以土地面積計(jì)測量2次4土地登記費(fèi)10.50.080.840.05二、前期費(fèi)用356.982820.481規(guī)劃設(shè)計(jì)17.4312234.86242參照XXXXXX一期2景觀設(shè)計(jì)17.4312352.29363參照XXXXXX一期3施工圖設(shè)計(jì)（一）2.6683821.34641.22多層按照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算13.786812165.44169.49小高層按照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算0.95711615.31360.88高層按照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1.72711220.72521.19商業(yè)按照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算4測繪費(fèi)17.51參照公司XX一期批復(fù)5地質(zhì)勘探29.51.69參照公司XX一期批復(fù)三、綜合規(guī)費(fèi)（二）2829.6289158.33見預(yù)算編制說明二1基礎(chǔ)配套費(fèi)17.43121051830.276105參照XXXXXX一期工程標(biāo)準(zhǔn)2白蟻防治14.40672.333.13541.9按照政府規(guī)定小于8層收2.3元/㎡4.73260.73.31280.19按照政府規(guī)定大于等于8層收0.7元/㎡3墻改基金17.43128139.44964最終結(jié)算時(shí)如采用新型墻體材料可以返還4元/㎡4水管網(wǎng)建設(shè)（三）17.431215261.46815見預(yù)算編制說明三5防雷審核17.43121.526.14681.5單價(jià)根據(jù)XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)6環(huán)境監(jiān)測271.5642.122.42每棟樓6個(gè)點(diǎn)，每點(diǎn)2600元7環(huán)境評估費(fèi)17.43120.35.22940.38規(guī)劃服務(wù)費(fèi)17.43120.813.9450.89公安門牌編號（四）2.9420.17見預(yù)算編制說明四10房產(chǎn)測量費(fèi)1.72712.58.63550.5商業(yè)按2.5元/㎡計(jì)算兩次15.70411.625.12661.44住宅按1.6元/㎡計(jì)算兩次11產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)15.7041347.11232.7住宅按3元/㎡1.727158.63550.5商業(yè)按5元/㎡12物價(jià)審批17.4312234.86242.0按照XX一期實(shí)際繳納標(biāo)準(zhǔn)13消防咨詢費(fèi)17.43121.017.43121.0參照XXXXXX一期工程標(biāo)準(zhǔn)14節(jié)能檢測271.0271.55按棟數(shù)收取費(fèi)用15標(biāo)底編制費(fèi)19.13931.4126.98641.55參照XX一期標(biāo)準(zhǔn)（含地下室面積）16招標(biāo)代理19.1393238.27862.2參照XX一期標(biāo)準(zhǔn)（含地下室面積）17圖紙審查19.13931.630.62291.76參照XX一期標(biāo)準(zhǔn)（含地下室面積）18質(zhì)檢費(fèi)17.43122.238.34862.2參照XX一期標(biāo)準(zhǔn)總造價(jià)0.23％29監(jiān)理費(fèi)（五）19.13936114.83586.59見預(yù)算編制說明五（含地下室面積）20竣工資料備案費(fèi)19.13930.356.69880.38參照XX一期標(biāo)準(zhǔn)（含地下室面積）21交易中心管理費(fèi)等17.43120.813.9450.80建工局收取含地下室參照XX一期22合同公證費(fèi)17.43120.813.9450.8023沉降觀測19.13931.019.13931.1參照一期交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含地下室面積）四、建設(shè)費(fèi)用17661.47491013.191三通一平162．48849．32已向公司另行上報(bào)2樁基886．550．84已向公司另行上報(bào)3土建（六）不含樁基礎(chǔ)見預(yù)算編制說明六多層2.73997502054.925117.89750元/㎡是不含地下室面積的單價(jià)小高層12.791689011384.524653.11890元/㎡是不含地下室面積的單價(jià)高層0.95711000957.154.911000元/㎡是含地下室面積的單價(jià)商業(yè)0.993850844.0548.424外墻保溫17.431216278.8992165電梯1054.709760.51根據(jù)公司采購部提供電梯價(jià)格6竣工決算費(fèi)19.1393238.27862.2參照（含地下室面積）五、室外配套3535.8186202.841智能化17.431212209.174412參照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)2室外道路(七）404.308823.19見預(yù)算編制說明七3室外給排水（八）693.008939.76見預(yù)算編制說明八4綠化景觀（九）645.959637.06見預(yù)算編制說明九5強(qiáng)電（十）1441.83482.72見預(yù)算編制說明十6有線電視14240.02839.8722.29280元/戶（戶外管道鋪設(shè)費(fèi)未計(jì)）7有線電視戶外管道17.43123.6663.79823.66參照XXXXXX一期交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8圍墻、大門（十一）37.86272.17見預(yù)算編制說明十一六、管理費(fèi)271.48515.57見附件一七、銷售費(fèi)用370.521.25見附件二八、財(cái)務(wù)費(fèi)用（十二）371.81521.33見預(yù)算編制說明十二九、調(diào)劑費(fèi)17.431220348.62420參照XXXXXX一期標(biāo)準(zhǔn)十合計(jì)34909.24361998.7四、開發(fā)周期：（一）建設(shè)周期：二期一批2006年9月20日開工，2007年7月20竣工，環(huán)境2007年9月20竣工；二期二批2006年10月20日開工，小高層2007年8月20竣工，高層2007年11月20竣工，環(huán)境2007年12月20日竣工；二期三批2007年3月1日開工，2008年一月20日竣工，環(huán)境2008年6月20日竣工。（二）銷售周期：2006年10月～2008年12月。五、預(yù)算編制說明（一）施工圖設(shè)計(jì)：222.8268萬元多層：8元/㎡；小高層12元/㎡；高層：16元/㎡；商業(yè)12元/㎡（按照XXXXX編制計(jì)算）;因施工圖未設(shè)計(jì)，無法確定準(zhǔn)確建筑面積，結(jié)算時(shí)以最終的建筑面積為準(zhǔn)。（二）綜合規(guī)費(fèi)為了節(jié)約成本該費(fèi)用所計(jì)量的面積不含儲藏室面積。但儲藏室不繳納規(guī)費(fèi)，無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，即無產(chǎn)權(quán)，也就不可以出售，只能出租或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)；如果繳納規(guī)費(fèi)，儲藏室面積約有75％可以出售（即儲藏室的總面積為17081㎡，扣除每戶3㎡的自行車位面積1424×3＝4272㎡,可以銷售面積為12809㎡）。儲藏室按可銷售面積繳納規(guī)費(fèi)約為203萬元，但繳納規(guī)費(fèi)，對儲藏室的售價(jià)并無影響，分公司的意見是不繳納規(guī)費(fèi)；不繳納規(guī)費(fèi)，對將來的銷售也存在著政策性的風(fēng)險(xiǎn)，因此，是否繳納此項(xiàng)費(fèi)用還需公司明示。(三)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)：261.468萬元此項(xiàng)費(fèi)用由自來水廠收取，按15元/㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。ê?元/㎡交給消防大隊(duì)費(fèi)用），計(jì)17.4312×15＝261.468萬元。(四)公安門牌號2.942萬元商業(yè)門牌109塊、每塊按20元，計(jì)2180元，樓棟牌54塊（每棟兩塊）、每塊按180元，計(jì)9720元，單元牌80塊、每塊按130元，計(jì)10400元，戶牌1424塊，每塊按5元，計(jì)7120元，合計(jì)29420元。（五）監(jiān)理費(fèi)114.8358萬元鑒于XXXXX一期工程在工程管理上出現(xiàn)的諸多問題，參考XXX公司錦繡花苑項(xiàng)目實(shí)施正規(guī)化監(jiān)理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，擬在XXXXX二期工程中實(shí)施正規(guī)化監(jiān)理，使監(jiān)理真正發(fā)揮作用。目前南京市場上實(shí)施正規(guī)監(jiān)理的取費(fèi)為8～10元/㎡，因該項(xiàng)目位處江北，且經(jīng)與意向合作單位進(jìn)行洽商，確定監(jiān)理取費(fèi)按6元/㎡。即19.1393×6＝114.8358萬元。（六）土建部分：（1）、多層：F區(qū)（1＃、7＃樓），G區(qū)5＃樓采用磚混結(jié)構(gòu)，G區(qū)（1＃、2＃、3＃、4＃樓）采用框架結(jié)構(gòu)，單價(jià)參照XXXXX一期（磚混結(jié)構(gòu)）標(biāo)準(zhǔn)720元/m2，根據(jù)XXXXX一期工程實(shí)際結(jié)算情況，考慮到定額人工價(jià)格上調(diào)，鋼材、鋁材等材料價(jià)格上漲，采用商品砼，按節(jié)能要求需采用中空玻璃且本期即有磚混結(jié)構(gòu)又有框架結(jié)構(gòu)，所以本期多層單價(jià)定為750元/m2；（此費(fèi)用包含土建、水電安裝、彩鋁門窗、外墻涂料、單元門、防盜門、1～3層樓梯間大理石面層等）。（2）、小高層：采用框剪結(jié)構(gòu)，單價(jià)參照XXXXX一期860元/m2，根據(jù)XXXXX一期工程實(shí)際結(jié)算情況，考慮到定額人工價(jià)格上調(diào)，鋼材、鋁材等材料價(jià)格上漲，按節(jié)能要求需采用中空安全玻璃，甲級防火安全門，所以小高層單價(jià)定為890元/m2；（此費(fèi)用包含土建、水電安裝、彩鋁門窗、外墻涂料、單元門、防盜門、通風(fēng)、消防、1～3層樓梯間大理石面層）。（3）、高層：采用框剪結(jié)構(gòu)，單價(jià)參照XXXXX一期950元/m2，根據(jù)XXXXX一期工程實(shí)際結(jié)算情況，考慮到定額人工價(jià)格上調(diào)，鋼材、鋁材等材料價(jià)格上漲，按節(jié)能要求需采用中空安全玻璃，甲級防火安全門，所以小高層單價(jià)定為1000元/m2；（此費(fèi)用包含土建、水電安裝、彩鋁門窗、外墻涂料、單元門、防盜門、通風(fēng)、消防、1～3層樓梯間大理石面層）。（4）、商業(yè)：采用框架結(jié)構(gòu)，單價(jià)參照XXXXX一期800元/m2，根據(jù)XXXXX一期工程實(shí)際結(jié)算情況，考慮到定額人工價(jià)格上調(diào)，鋼材、鋁材等材料價(jià)格上漲，所以商業(yè)單價(jià)定為850元/m2；（此費(fèi)用包含土建、水電安裝、彩鋁門窗、外墻涂料、玻璃門、卷連門、門前臺階貼石材）。（5）、外墻外保溫單價(jià)16元/m2（RE保溫材料，中低檔價(jià)格最少800元/m3，中高檔價(jià)格是900-1000元/m3，厚度為25mm，XXXXX二期按800元/m3計(jì)算，抹灰面積按建筑面積的80％計(jì)算）即800÷（1÷0.025）×0.8＝16元/㎡。（6）電梯：電梯價(jià)格由公司采購部提供，具體數(shù)據(jù)見下表樓層站數(shù)數(shù)量速度設(shè)備費(fèi)（元）運(yùn)保費(fèi)（元）安裝費(fèi)（元）檢測費(fèi)（元）小計(jì)（元）總價(jià)181821.750m/s21900030003050042932567935135861111421.0m/s15660030002500031381877387884996101051.0m/s15120030002500030461822469112309971.0m/s14580030002500029551767551237285合計(jì)10547097（七）室外道路：404.3088萬元（1）、路牙19.32萬元：路牙長度5179.83ｍ，經(jīng)測算按37.29元/m計(jì)算；（2）、主道路368.2880萬元：經(jīng)測算按110元/m2計(jì)算；其中F區(qū)道路4765.8㎡、G區(qū)道路6018㎡、廣場面積3515㎡、步行街面積2183.3㎡、草坪磚停車場面積4530.43㎡、二期三期四期共用主干道3540㎡合計(jì)24552.53㎡×110元/m2＝2700778元。（3）、次干道104.9636萬元：經(jīng)測算按95元/㎡計(jì)算；其中F區(qū)面積為3669.2㎡、G區(qū)面積為4105.88㎡，合計(jì)7775.08㎡×95＝738632.6元，（4）、商業(yè)街貼花崗巖41.0477萬元：花崗巖面積為4104.77㎡，按100元/㎡計(jì)4104.77×100＝410477元，總合計(jì)404.3088萬元。（八）室外給排水：693.0089萬元1.室外給水：414.9168萬元（1）、根據(jù)XX自來水公司要求，每戶必須收取1200元裝接費(fèi)，計(jì)1424（戶）×1200＝1708800元。（2）、工程施工費(fèi)用：根據(jù)XXXXX一期實(shí)際結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（9元/㎡），計(jì)174312×9＝1568808元（3）、供水設(shè)備實(shí)施費(fèi)：根據(jù)XXXXX一期實(shí)際結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（5元/㎡），計(jì)174312×5＝871560元。合計(jì)414.9168萬元2.室外排水：278.0921萬元（1）、化糞池：68.5037萬元根據(jù)南京市環(huán)保要求，污水排放要達(dá)到一級排污要求，所以采用生物化糞池，多層和小高層每棟樓設(shè)一個(gè)，高層一個(gè)單元設(shè)一個(gè)，即10＃化糞池2個(gè)，經(jīng)測算3.3304萬元/個(gè)，計(jì)2×3.3304＝6.6608萬元；8?；S池8個(gè)，經(jīng)測算2.8637萬元/個(gè)，計(jì)8×2.8637＝22.9096萬元；7＃化糞池12個(gè)，經(jīng)測算2.4229萬元/個(gè)，計(jì)12×2.4229＝29.0748萬元/個(gè)；6?；S池5個(gè)，經(jīng)測算1.9717萬元/個(gè)，計(jì)5×1.9717＝9.8585萬元。小計(jì)68.5037萬元。（2）、雨污水管22.7655萬元上口700ｍｍ下口1200ｍｍ的圓形污水井58座，經(jīng)測算988元/座，計(jì)58×988＝57304元；500×500的方形污水井169座，經(jīng)測算363元/座，計(jì)169×363＝61347元；250×500雨水井476座，經(jīng)測算229元/座，計(jì)476×229＝109004元。小計(jì)22.7655萬元（3）、砼排水管鋪設(shè)137.6903萬元ａ.直徑600ｍｍ函管853.7ｍ，經(jīng)測算333.28元/ｍ，計(jì)853.7×333.28＝284521.11元；ｂ.直徑400ｍｍ函管810.8ｍ，經(jīng)測算201.83元/ｍ，計(jì)810.8×201.83＝163643.76元；ｃ.直徑300ｍｍ函管2112.93ｍ，經(jīng)測算110.4元/ｍ，計(jì)2400.93×110.4＝265062.67元；ｄ.直徑250ｍｍ函管5833.14ｍ，經(jīng)測算74.9元/ｍ，計(jì)5833.14×74.9＝436902.19元；ｅ.直徑200ｍｍ函管3678.4ｍ，經(jīng)測算61.65元/ｍ，計(jì)3678.4×61.65＝226773.36元。小計(jì)137.6903萬元（4）、樓前排水明溝49.1326萬元ａ.每棟樓前汽車庫排水明溝一道，內(nèi)徑400ｍｍ深450ｍｍ一側(cè)120墻一側(cè)240墻，上鋪鑄鐵雨篦子，長度為1016ｍ，經(jīng)測算355.57元/ｍ，計(jì)1016×355.57＝361259元。ｂ.每棟樓下汽車庫入口處設(shè)擋水溝一道，凈寬400ｍｍ長5ｍ深500ｍｍ，雙側(cè)240墻，上鋪鑄鐵雨篦子，總長度為95ｍ，經(jīng)測算384.31元/ｍ，計(jì)95×384.31＝36509元。ｃ．在G9?！獹14＃、F5?！獸9＃樓之間每兩棟樓設(shè)集水井1個(gè)，內(nèi)徑2.0ｍ×2.0ｍ，深1.5ｍ，井內(nèi)設(shè)一備一用兩臺排水泵，計(jì)6個(gè)集水井、12臺排水泵，經(jīng)測算每個(gè)集水井造價(jià)為1593元/個(gè)，計(jì)6×1593＝9558元；每臺排水泵安7000元/臺計(jì)算，計(jì)12×7000＝84000元。小計(jì)為49.1326萬元合計(jì)278.7051萬元。（九）綠化景觀645.9596萬元根據(jù)XXXXX一期一批的景觀標(biāo)準(zhǔn)編制的，XXXXX一期一批景觀實(shí)際結(jié)算價(jià)為350萬元左右，綠化面積為22010㎡，單方造價(jià)為3500000元÷22010㎡＝159元/㎡，XXXXX二期的景觀綠化面積為95000-32327.61（道路面積）-17081（房屋占地面積）-4965（商業(yè)街占地面積）＝40626.39㎡，總造價(jià)為40626.39×159＝6459596.01元。（十）、強(qiáng)電：1441.834萬元1．箱式變壓器500KVA，F(xiàn)區(qū)5臺、G區(qū)6臺，每臺約30萬元，計(jì)11×30＝330萬元。2．高壓KP鎖柜，F(xiàn)區(qū)5臺、G區(qū)6臺，每臺約8萬元，計(jì)11×8＝88萬元。3．樓房分支箱F區(qū)12個(gè)、G區(qū)15個(gè)，每臺約0.4萬元，計(jì)27×0.4＝10.8萬元。4．高壓電纜150㎜2線雙回路F區(qū)1120ｍ、G區(qū)1600ｍ，每米約0.058萬元，計(jì)2720×0.058＝157.76萬元。5．變壓器到樓房分支箱