威格斯-中國房地產(chǎn)行業(yè)市場季度回顧

威格斯研究|2023年第四季▉根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料,中國2023年經(jīng)濟同比增長錄5.2%，符合市場預期。▉2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110,913億元(人民幣?下同),同比下降9.6%。▉2023年商品房銷售總面積為11.17億平方米,同比下跌8.5%。▉2023年商品房銷售額116,622億元,同比下跌6.5%。▉2023年12月份，內(nèi)地貸款市場報價利率(LPR),1年期報3.45%；5年期以上報4.2%，維持不變。中國房地產(chǎn)市場季度回顧2023年內(nèi)地第四季經(jīng)濟整體運作平穩(wěn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值實際同比增長5.2%至約34,789億元人民幣﹙下同﹚,主要是因為同比基數(shù)較低。初步核算，去年全年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）超126年的3%全年增長為高。不過，現(xiàn)時內(nèi)地經(jīng)濟趨緩的壓力仍然不小，需求不足、消費力道疲軟等問題仍是經(jīng)濟復蘇的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2023年全國房地產(chǎn)開億元，下降9.3%；商鋪投資8,055億元，下降16.9%；寫字樓投資4,531億元，下降9.4%，表明房地產(chǎn)市場氣氛和信心仍然維持在較弱的一方。至于去年商品房銷售面積111,735萬平方米，比上年下降8.5%；銷售額116,622億元，下降6.5%。截至去年底，商品房待售面積6.73億平方米，比上年增19%。盡管樓市數(shù)據(jù)積弱，但內(nèi)需消費持續(xù)恢復態(tài)勢，2023年社會消費品零售總額471,495億元，比上年增長7.2%。按消費類型分，商品零售418,605億元，比上年增長5.8%；餐飲收入52,890億元，增長20.4%。內(nèi)地政府正在持續(xù)加大政策支持力度，包括增發(fā)1萬億元國債、提高赤字率，而人民銀行宣布于2024年2月5日下調存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，至于全國存量首套房貸利率下調也基本完成。根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，去年12月份貸款市場報價利率(LPR),1年期品種報3.45%，至于5年期以上品種則維持在4.2%水平。2024年伊始，北京、上海、廣州、深圳四大城市先后放寬限購政策，而事實上去年底已有很多二線城市全面取消限購，有助進一步提振市場信心。由于目前廣州、上海等城市政策落地時間較短，政策效果有待體現(xiàn)，預計春節(jié)假期后市場活躍度或有所回升。我們相信政策出臺頻次加快，效果將陸續(xù)顯現(xiàn)，相信市場底部將加快確立。中國房地產(chǎn)市場季度回顧在去年9月認房不認貸政策落地后，北京住宅帶看量明顯增長，成交量出現(xiàn)一定翹尾行情，2023年全年二手市場成交15.6萬套，同比增長9.3%，表現(xiàn)較強。至于新建住宅全年累計成交6.6萬套，與2022年基本相若。成交回暖主要是接連松綁購房政策提振，以及依賴學區(qū)房和前期積壓的需求釋放所帶動。2024年宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，加上限購門檻會料會再降低，預期住宅市場表現(xiàn)將會穩(wěn)定下來。目前二手房總掛牌套數(shù)仍然較高，而且很多房東愿意賣房，也愿意降價，估計房價還需要一段時間才能重拾增長動力。2023年第四季度，北京甲級寫字樓市場迎來三個新項目入市，合計為市場帶來逾20萬平方米的新增供應，包括北京金融科技中心，而全年新增供應量近90萬平方米，為原本已很疲軟的寫字樓租金添上壓力。寫字樓空置水平繼續(xù)在高位運行，稍稍超過兩成水平，導致全年租金同比下跌約3%。由于市場需求疲弱，加上2024年約有40多萬平方米的新增供應交付，估計對寫字樓的租金造成持續(xù)壓力。在2023第四季度，北京新建寫字樓銷售面只有約241.7千平方米，同比上升8%。北京市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值43,760.7億元，同比增長5.2%，實現(xiàn)社會消費品零售總額14,462.7億元，增長4.8%。其中，餐飲收入1,314.6億元，增長32.5%，新能源汽車也增長38.0%。北京經(jīng)濟韌性強，全市經(jīng)濟持續(xù)回升向好，消費信心勢頭持續(xù)鞏固。核心商圈如王府井、中關村等客流量上升，商店空置率繼續(xù)改善，漲租情況有望在2024年持續(xù)。在去年的新增需求中，餐飲業(yè)、茶飲、服飾鞋類、運動休閑均是擴張承租的主要動力。去年北京全市新開大型商業(yè)設施近240萬平方米，預計2024年將有一百多萬平方米的新增零售物業(yè)供二手成交量:36,904套二手成交量:36,904套新建商品房:15,898套銷售量:241.7銷售量:241.7千平方米銷售量:銷售量:143.6千平方米中國房地產(chǎn)市場季度回顧銷售量:29,739套銷售面積:3,086.5千平方米銷售量：銷售量：430.3千平方米銷售量:399.4銷售量:399.4千平方米上海2023年全年上海新建商品住房新增供應約1,448萬平方米，較2022年增長1.7%，一手樓盤的成交14.1萬套，同比增加2.9%，包括位于浦東新區(qū)的高端公寓「百合漫庭」入市。在首套住宅貸款利率下調以及認房不認貸的政策刺激下，購房需求獲得釋放，帶動市場氣氛改善。2024年1月上海跟隨其他城市放寬限購，可見政策不斷加強支持房市平穩(wěn)發(fā)展。然而，二手房市場的掛牌量仍然高企，反映不少業(yè)主希望加快套現(xiàn)，這將限制未來樓價上升動力。我們預計，盡管新政有利換房家庭，帶看量也有改善，但觀望氣氛較濃厚，樓價后續(xù)上升動力偏弱。寫字樓市場目前依然處于下行周期，主要是因為經(jīng)濟前景不明朗，企業(yè)審慎擴張，市場租賃活躍度減弱，導致寫字樓的空置率維持高企，年內(nèi)租金表現(xiàn)受壓。2023年上海全市甲級寫字樓空置率繼續(xù)爬升，高達約20%，促使去年平均每呎租金同比下跌逾5%。去年全年供應共約190萬平方米，當中第4季應市的項目包括位于北外灘板塊的友邦金融中心、陸家嘴的保利浦開金融中心等。由于2024年上海市將迎來約180萬平方米供應交付，其中近七成在次核心區(qū)，我們預計市場將面對更大的去化壓力，相信寫字樓租金仍然在探底旅途之中。2023年上海全市社會消費品零售總額1.85萬億元，同比增長12.6%，消費動力維持強勁，當中住宿和餐飲業(yè)零售額1,505億元，增長33.3%。目前市場活力經(jīng)已恢復，并拉動整體店鋪租賃需求增長，2023年上海零售物業(yè)市場的租賃勢頭穩(wěn)步復蘇，特別在第4季度有加快改善情況，市場逐漸走出疫情影響。2023年末核心商圈空置率下降至低于10%，餐飲業(yè)是主要驅動力，運動品牌也快速增長，令核心區(qū)租金同比保持平穩(wěn)。雖然預計2024年上海零售市場將迎來大量供應，接近一百萬平方米供應入市，但在政府舉措鼓勵消費下，料可支持線下實體人流以及商圈租金維持平穩(wěn)運行。中國房地產(chǎn)市場季度回顧廣州自9月「認房不認貸」政策出臺后，改善型購房者進場，樓盤訪問量有明顯反彈，刺激2023年第4季新建商品住宅及二手房成交量分別同比增長16%及44%，達到17,055和22,328套，其中黃埔區(qū)府板塊和中新知識城板塊熱度提升較大。不過，廣州市二手掛牌量處于高位，供過于求現(xiàn)象明顯，所以目前樓市仍以買方市場為主導，而業(yè)主為加快盤源出售，只能選擇以價換成交，將不利房價走勢。雖然利好樓市的積極因素增多，包括最新放寬新一波住房限購，鼓勵改善型住房消費需求釋放，但市場情緒仍然較為審慎觀望，我們預計2024年二手成交延續(xù)弱勢，價格將持續(xù)周期性下行。經(jīng)濟不確定性風險加劇，租賃情緒保持謹慎，當中只有TMT、消費類企業(yè)和金融機構的租賃活躍度有所提升，其他主要為企業(yè)搬遷需求。廣州甲級寫字樓空置率繼續(xù)向上，2023年末攀升至逾20%，導致全市甲級寫字樓租金跌幅擴大，同比下跌約4.5%。展望未來，2024年廣州寫字樓將迎來供應高峰，共計約100萬平方米入市，其中六成來自琶洲，預計全市空置率將繼續(xù)上升，租金將會面臨較大下行壓力。不過，珠江新城、越秀區(qū)等核心區(qū)域擁有較穩(wěn)定的客群，租金相對地有一定韌性。在市政府發(fā)放多輪消費券的刺激下，廣州零售消費市場穩(wěn)步復蘇，特別是節(jié)假日的消費活力更集中體現(xiàn)，各大商圈與文旅地標的旅客絡繹不絕。2023年全年全市社會消費品零售總額為11,012.6億元，同比增長6.7%。其中，新能源汽車類商品持續(xù)熱銷，實現(xiàn)零售額同比增長35.1%。同時，住宿、餐飲等傳統(tǒng)消費加速復蘇，市場情緒開始回暖。餐飲業(yè)是2023年商圈開店的主力，茶飲甜品的成交份額也顯著提升，帶動全市空置率在下半年開始回落，并逐步降至約8%以下。由于需求回升及空置去化改善，下半年的租金已經(jīng)走穩(wěn)，一些優(yōu)質地區(qū)例如天河北商圈更享受租金溢價。展望后市發(fā)展，核心商圈穩(wěn)定增長的客流量可望提振零售商信心，抵銷新增供應量帶來的影響，我們估計在政策支持下，2024年整體的租金水平將穩(wěn)中有升。二手成交量:22,328套二手成交量:22,328套新建商品房:17,055套銷售量：銷售量：712.5千平方米中國房地產(chǎn)市場季度回顧二手成交量:9,451套二手成交量:9,451套新建商品房:7,981套銷售量：銷售量：116.6千平方米銷售量:86.6銷售量:86.6千平方米深圳2023年深圳網(wǎng)簽31,621套一手住宅，同比下跌8.2%，創(chuàng)近5年來新房市場成交的最低點。由于有大量新房應市競爭，開發(fā)商只能降價吸引客戶，導致成交均價同比下跌1.6%，降至約每平方米6萬元。二手房市場方面，全年深圳二手住宅成交32,768套，同比大漲51%，當中大約3成買賣集中在第4季促成，即是「認房不認貸」、貸款利率降低等利好政策落地之后。展望后市發(fā)展，深圳成為四大城市最后一個放寬樓市限購政策，預計可以為市場有來一波行情，但我們?nèi)匀灰^察其后續(xù)性，由于深圳二手房掛牌量仍處于高位，而且房價還在調整中，需求端的信心或需要更多時間才能恢復過來。2023年深圳市甲級寫字樓表現(xiàn)平平，主要是經(jīng)濟復蘇勢頭減弱，整體的需求仍較為疲軟，全市平均空置率繼續(xù)走高，同比上升約3.5個百分點，達近29%的歷史高位。由于年內(nèi)有大量優(yōu)質寫字樓應市，導致許多業(yè)主主動調降租金挽留租戶，拖低全年租金下跌近8%。展望后市，宏觀環(huán)境不確定性增加，企業(yè)擴張態(tài)度十分審慎，再加上未來一年有大量供應交付，預計在高競爭的情況下，2024年甲級寫字樓租金表現(xiàn)仍然不太樂觀。2023年深圳市社會消費品零售總額首次實現(xiàn)破萬億，達10,486.19億元，同比增長7.8%。受益于市政府對公眾發(fā)放消費劵，加上港人北上消費帶動區(qū)內(nèi)經(jīng)濟活動，刺激全年商品零售增長7.0%；餐飲收入增長15.2%。總的來看，深圳經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，進一步提振零售商市場情緒，周末假日商圈人潮車流涌動，由于預期運營表現(xiàn)改善，餐飲、服裝品牌、化妝品等加快開設分店，推動深圳零售物業(yè)空置率延續(xù)下降趨勢，商圈租金去年大多維持穩(wěn)定。展望2024，雖然新增供應依然較多，但預計租賃需求保持平穩(wěn)，租金走勢穩(wěn)中有升。VigersAppraisalandConsultingLimitedallowsourreportrecipientstooptoutofreceivinge-mailfromuswithasimplerequest.Tooptoutofourmailinglistyoucansendarequesttoremoveyouraddressfromthelisttovigersresearch@.BysigningupyouverifythatyouwouldliketobeaddedtoourdistributionlistandthatyouwillnowallowtheVigerstosendperiodicinformationpertainingtospecialVigersnewsandreports.Pleaserememberthatyoucanunsubscribeatanytime.Theinformat