法官論壇131：建設(shè)工程質(zhì)量保修金返還法律問題

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歡迎您的關(guān)注訂閱和轉(zhuǎn)發(fā)分享歡迎您輸入日期提取歷史消息作者‖廖宏娟

江蘇省江陰市人民法院

閱讀提示。建設(shè)工程質(zhì)量保修金是發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程合同中約定，由發(fā)包人從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在保修期限內(nèi)對工程出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷進行維修的資金。建設(shè)工程案件中，工程質(zhì)量保修金返還引發(fā)的糾紛越來越多，相關(guān)法律適用問題也成為建設(shè)工程領(lǐng)域?qū)徖淼臒狳c。

《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》第七條

（七）項的規(guī)定肯定了質(zhì)量保修金屬于工程款范疇，通過設(shè)置質(zhì)量保修金的方式，督促承包人對保修期內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷積極履行維修義務(wù)，而當承包人不履行或怠于履行維修義務(wù)時，發(fā)包人可以直接利用預(yù)留的質(zhì)量保修金，自行或委托第三方維修。

一、保修金返還期限的確定

一般來說，保修金返還期限在工程保修期屆滿之后，發(fā)包人與承包人可以自行約定。承包人向發(fā)包人主張返還質(zhì)量保修金，其前提是約定的質(zhì)量保修金返還期限已屆滿。然而在建設(shè)工程施工領(lǐng)域，很多承包人與發(fā)包人在施工主合同中約定了預(yù)留的質(zhì)量保修金，但并未約定工程質(zhì)量保修金返還的期限，或者約定不明確，導(dǎo)致雙方在質(zhì)量保修金返還期限上產(chǎn)生糾紛。

質(zhì)量保修金返還期限未約定或約定不明確的，可以根據(jù)工程質(zhì)量保修期進行確定。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定：建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍，保修期限和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關(guān)規(guī)定。保修期限應(yīng)由發(fā)包人和承包人在國家有關(guān)規(guī)定的范圍內(nèi)進行約定，如果未進行約定，可以根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條的規(guī)定確定最低保修期限，保修期限屆滿的，承包人可以向發(fā)包人主張返還質(zhì)量保修金。

根據(jù)該《條例》，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

由于質(zhì)量保修金屬于工程款性質(zhì)，質(zhì)量保修金約定返還的期限或最低保修期屆滿，發(fā)包人應(yīng)履行返還保修金的義務(wù)。但在具體返還保修金的時間問題上，雙方也往往會產(chǎn)生分歧，主要原因在于發(fā)包人與承包人約定的保修金返還期限不明確，如約定保修期屆滿二年內(nèi)返還，但是整體建設(shè)工程包含很多不同的工程，這些不同的工程有不同的保修期，發(fā)包人往往以保修金返還期限未超過地基基礎(chǔ)保修期為抗辯理由拒絕返還保修金，對承包人的主張非常不利。另外，發(fā)包人與承包人往往約定工程保修金自工程竣工驗收后二年內(nèi)返還，但是在工程竣工驗收的日期上，雙方經(jīng)常存在爭議。因此，需要先確定工程竣工驗收的具體日期，才能確定承包人主張返還保修金的期限是否屆滿，故保修金返還期限的約定應(yīng)當具體、明確，約定不明的，根據(jù)工程質(zhì)量最低保修期綜合確定。

二、工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任主體

建設(shè)工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，能否使用保修金對工程質(zhì)量缺陷進行維修，要看該工程質(zhì)量缺陷是否由承包人的施工導(dǎo)致。

根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十三條規(guī)定。保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔。此處的質(zhì)量缺陷是指工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定。

工程出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，可能是發(fā)包人的原因也可能是承包人的原因造成的，如果承包人在施工過程中疏忽大意或者偷工減料導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，承包人需對上述工程質(zhì)量缺陷承擔保修責(zé)任，發(fā)包人可以使用承包人預(yù)留的質(zhì)量保修金對工程質(zhì)量缺陷進行維修。

如果是由發(fā)包人的原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)質(zhì)量問題，則不應(yīng)該由承包人承擔保修義務(wù)，即使承包人承擔了保修責(zé)任，保修費用也應(yīng)由發(fā)包人承擔。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條，發(fā)包人對下列工程質(zhì)量缺陷應(yīng)承擔過錯責(zé)任：（1）提供的設(shè)計有缺陷；（2）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強制性標準；（3）直接指定分包人分包專業(yè)工程。因此，在上述情形下，因工程質(zhì)量缺陷產(chǎn)生的保修費用應(yīng)由發(fā)包人自行承擔。另外，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十七條規(guī)定，下列情況不屬于本辦法規(guī)定的保修范圍：（1）應(yīng)使用不當或第三方造成的質(zhì)量缺陷；（2）因不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。由于法律規(guī)定了上述兩種情形不屬于保修范圍，因此，承包人對上述工程出現(xiàn)質(zhì)量的缺陷不應(yīng)當承包保修費用。

司法實踐中，承包人向發(fā)包人主張返還保修金時，發(fā)包人往往以工程質(zhì)量存在缺陷為由要求扣除部分或全部保修金。此時，需要首先明確發(fā)包人主張的工程質(zhì)量缺陷問題是否存在，如果發(fā)包人未提供充分的證據(jù)證明存在工程質(zhì)量缺陷，則對于發(fā)包人的抗辯理由不予支持；其次如果發(fā)包人有足夠的證據(jù)證明工程存在質(zhì)量缺陷，就需要進一步明確工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任主體，屬于承包人保修范圍的，承包人應(yīng)承擔保修義務(wù)，雙方在質(zhì)量缺陷主體問題上難以確定或者無法達成一致的，可以通過委托鑒定的方式確定工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方。

根據(jù)《解釋》第十一條的規(guī)定。因承包人的過錯造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發(fā)包人請求減少支付工程價款的，應(yīng)予支持。由于工程質(zhì)量保修金在本質(zhì)上屬于工程款的性質(zhì)，因此，承包人拒絕履行保修責(zé)任時，發(fā)包人請求減少返還保修金的，法院應(yīng)予支持。

支持發(fā)包人少返還的范圍應(yīng)該以工程質(zhì)量缺陷需要修復(fù)的費用為限，費用在建設(shè)工程施工合同中有明確約定的，按照合同的約定予以扣除；沒有約定的，雙方可以協(xié)商扣除；無法達成一致時，可以通過委托評估的方式確定工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)費用，從而從承包人預(yù)留的保修金中予以扣除。

三、發(fā)包人自行保修的保修金返還問題

承包人不履行保修義務(wù)或者履行保修義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致發(fā)包人自行保修后扣減、拒絕返還保修金是司法實踐中較為常見的問題。

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條規(guī)定，房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。該《辦法》第十二條規(guī)定，施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應(yīng)責(zé)任。

涉及到承包人不履行保修義務(wù)的情況下，發(fā)包人另行委托第三人保修，保修費用從承包人預(yù)留的保修金中直接扣除時應(yīng)遵循一定的法律程序，首先在工程出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題需要保修時，發(fā)包人應(yīng)向承包人履行通知義務(wù)，便于承包人及時到現(xiàn)場進行核查，確定保修時間或方案。發(fā)包人在未履行通知義務(wù)的情況下，擅自委托第三人對工程進行保修，容易出現(xiàn)發(fā)包人與第三人惡意串通損害承包人利益的情形。

審判實踐中，發(fā)包人與承包人在是否履行了通知義務(wù)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生糾紛，原因在于該辦法沒有規(guī)定通知必須以書面的形式作出，發(fā)包人主張自己已經(jīng)履行了電話或者口頭通知的義務(wù)，而承包人對此予以否認，成為案件審理需要查明的一個難點。筆者認為，根據(jù)證據(jù)規(guī)則，發(fā)包人是否履行了通知義務(wù)應(yīng)當由發(fā)包人進行舉證，如果發(fā)包人無法證明其已經(jīng)履行了通知義務(wù)，即使發(fā)包人自行或委托第三人保修后，其也無權(quán)從承包人預(yù)留的保修金中扣除保修費用。

由于工程出現(xiàn)質(zhì)量問題從外觀上難以判斷是何種原因造成的，在無法確定原因的情況下，發(fā)包人也應(yīng)該及時通知承包人，由雙方核實后確定，無法達成一致意見的，可以委托鑒定確定責(zé)任主體。

如果發(fā)包人向承包人履行了通知義務(wù)，承包人未按照合同約定及時到現(xiàn)場進行保修或保修不符合約定時，發(fā)包人有權(quán)另行委托第三人進行保修。第三人進行保修后，發(fā)包人主張從承包人預(yù)留的保修金中扣除相應(yīng)的保修費用時容易出現(xiàn)以下爭議：

1、承包人認為工程質(zhì)量缺陷不屬于保修范圍；

2、第三人保修的范圍超出了合同約定的保修范圍；

3、第三人保修的費用過高或者與發(fā)包人惡意串通；

4、保修費用難以核實等。

上述問題是認定保修費用是否應(yīng)當扣除及保修金返還數(shù)額的難點，因為第三人保修結(jié)束后，工程質(zhì)量問題已得到解決，再進行鑒定已不可能，也難以認定是否屬于工程保修范圍。但是由于承包人不履行保修義務(wù)或履行保修義務(wù)不符合規(guī)定，發(fā)包人委托第三人進行保修后，承包人抗辯保修項目是否屬于保修范圍及保修費用是否合理，應(yīng)由承包人進行舉證。如果承包人無法證明保修項目不在或者超出保修范圍，或者保修費用過高等，應(yīng)由承包人承擔不利的法律后果，發(fā)包人自行或委托第三人進行保修的費用可以直接從承包人預(yù)留的保修金中予以扣除。如果發(fā)包人支付的保修費用超過承包人預(yù)留的保修金數(shù)額的，發(fā)包人可以另行起訴要求承包人承擔超過保修金數(shù)額的保修費用。

第二篇：建設(shè)工程維保修常見法律問題解答（xiexiebang推薦）建設(shè)工程維保修常見法律問題解答

一、施工單位對建設(shè)單位建筑工程及房屋工程質(zhì)量保修義務(wù)

1、建設(shè)工程承包單位應(yīng)于何時將建設(shè)工程質(zhì)量保修書向建設(shè)單位提交。質(zhì)量保修書中應(yīng)包含哪些內(nèi)容。

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

（參見《中華人民共和國建筑法》第六十一條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條）

2、建設(shè)工程保修范圍是什么。

建筑工程的保修范圍應(yīng)當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

（參見《中華人民共和國建筑法》第六十二條）

3、什么是房屋建筑工程質(zhì)量保修。什么是質(zhì)量缺陷。

房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。

質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條）

4、房屋建筑工程的最低保修期限為多長。

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５

年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為２年；

（五）裝修工程為２年。

其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條）

5、房屋質(zhì)量保修期的起算點是什么。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第八條）

6、房屋建筑工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建設(shè)所有人及施工單位均應(yīng)履行何種義務(wù)。

房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當立即到達現(xiàn)場搶修。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條）

7、發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建筑所有人應(yīng)履行何種義務(wù)。

發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當立即向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責(zé)監(jiān)督。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條）

8、保修完成后，應(yīng)由誰組織驗收。

保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當報當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十一條）

9、若施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位有何救濟途徑。

施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應(yīng)責(zé)任。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十二條）

10、保修費用應(yīng)由誰承擔。

保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十三條）

11、在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔賠償責(zé)任。

在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條）

12、因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔賠償責(zé)任。

因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔賠償責(zé)任。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十五條）

13、何種情況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍。

下列情況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍：

（一）因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十七條）

二、開發(fā)商對業(yè)主房屋建筑工程質(zhì)量保修義務(wù)

1、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是否開發(fā)商必須向業(yè)主提供。應(yīng)于何時提供。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條）

2、《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當包括哪些內(nèi)容。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

２、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；

３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

屋面防水３年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

４、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條）

3、住宅保修期應(yīng)從何時計算。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條）

4、商品房的保修期如何確定。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于上述最低保修期限的，保修期不得低于上述最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責(zé)任。

（參見《商品房銷售管理辦法》第三十三條）

5、因使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題應(yīng)由誰承擔責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責(zé)任，由責(zé)任人承擔相應(yīng)責(zé)任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第十二條）

6、承擔保修責(zé)任是否為開發(fā)商的法定義務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責(zé)任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第四條）

7、若保修人未及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或人身、財產(chǎn)損害，應(yīng)承擔何種責(zé)任。

因保修人未及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條）

8、若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)，有何法律后果。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條）

9、買受人是否可以因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，請求解除合同和賠償損失。

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條）

第三篇：建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)該返還質(zhì)保金建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)該返還質(zhì)保金

（本文為原創(chuàng)作品，未經(jīng)作者書面授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載）

案件要旨。建設(shè)工程合同簽訂后，承包方依約完成了建設(shè)工程施工并已實際交付發(fā)包方投入使用，在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)包方未提出質(zhì)量問題的，發(fā)包方應(yīng)當按期返還質(zhì)保金；如果發(fā)包方提出質(zhì)量問題，應(yīng)當提供足夠的證據(jù)證明該質(zhì)量問題系因承包方的施工質(zhì)量問題導(dǎo)致，否則應(yīng)當如期返還質(zhì)保金。

編者注：本文摘自北京建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)律師唐湘凌編著的《中國建設(shè)工程施工合同糾紛案例百案評析》。唐湘凌畢業(yè)于中國人民大學(xué)，法學(xué)碩士，從事法律職業(yè)十余年。其北京建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)律師團隊處理過大量涉及工程建設(shè)、房地產(chǎn)的法律事務(wù)，在該領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗，歡迎委托處理該領(lǐng)域的法律事務(wù)（地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號北京國際中心；電話：186-0190-0636，郵箱：lawyernew@163.com）。

一、案件來源

浙江省開化縣人民法院（2021）衢開民初字第16號，浙江省衢州市中級人民法院（2021）浙衢民終字第162號

本案例分析撰寫過程中，作者為了凸顯擬討論的問題，對案例文字做了必要的刪減。如需了解該案例全貌，請閱讀該案例判決書原文。

二、基本案情

2021年9月25日，原、被告就開化縣某某電站堰壩工程施工事宜，達成一致意見，并簽訂了《開化縣某某電站堰壩承包合同》。合同約定了堰壩建筑及附屬工程以包工包料形式承包給原告施工，工程期限為2021年9月25日至2021年4月15日。工程質(zhì)量為合格；工程款按工程進度付80%，工程決算后，保留20萬元工程質(zhì)量保證金；甲方稅金由乙方代交以及其他權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任。2021年7月原告承建的工程竣工，并于同年8月通過了工程階段驗收，暫定該工程質(zhì)量等級為合格。其中山體及壩體的灌漿工程由被告另行雇請汪奎良組織施工。2021年12月開化某某電站投入正常運行。2021年2月雙方對工程進行了決算，并在某某電站大壩工程決算表上簽字認可，大壩工程的決算數(shù)為1509481元，稅金按3.25%計算為49058元，總造價為1558539元。2021年2月10日雙方簽訂了開化縣某某電站大壩工程及附屬工程結(jié)算協(xié)議一份，確認由原告方承建的電站堰壩工程和附屬工程的總工程價款為1670996元，保證金202100元在2021年7月底履行，工程款稅金在支付和領(lǐng)取保證金時結(jié)算，稅金由乙方支付；協(xié)議還對民工工資、延期完工的違約責(zé)任及其他相關(guān)事項作了約定。2021年7月5日，開化縣水利水電工程質(zhì)量監(jiān)督站作出開水質(zhì)改字2021-6號《水利工程質(zhì)量整改通知單》，確認某某電站大壩工程存在滲漏水現(xiàn)象，初步分析滲漏水原因是砼管與鋼管接頭部位未處理好，存在施工質(zhì)量問題，并提出了相關(guān)整改意見。2021年4月7日被告發(fā)函給原告，告知因壩體漏水嚴重，原告方至今尚未維修，被告扣除原告202100元的質(zhì)量保證金并請原告盡快向被告出具有關(guān)工程施工款的發(fā)票，否則被告將要求原告返還工程款中的稅金。2021年9月5日原告回函表示，開化某某電站保修期為一年，實際為灌溉放水管道（閘閥）滲水，而非壩體漏水，且已超出工程保修期，不在原告保修范圍，被告沒有理由扣除質(zhì)量保證金，但本著對業(yè)主及工程高度負責(zé)的態(tài)度，要求被告在2021年9月20日把水位降到灌溉放水管以下（即合理的施工條件時），對滲水部位進行整改，爭取在本月月底整改結(jié)束。但事后因雙方爭議較大，至今未對工程滲水部位進行整改，被告也扣留原告的質(zhì)量保證金202100元未予返還。

2021年3月12日法院依原告申請，對本案雙方爭議的焦點即某某電站大壩溢洪道右側(cè)3米處直徑20公分放水管出口周邊的滲漏水原因，由開化水利局組織質(zhì)監(jiān)站及設(shè)計所等相關(guān)工程技術(shù)人員現(xiàn)場進行了檢查并形成了《某某電站壩灌溉涵管漏水處理后現(xiàn)場檢查情況紀要》，紀要中記載：針對2021年6號水利工程質(zhì)量整改通知單的要求，對大壩下游面灌溉涵管出口處的滲水原因進行現(xiàn)場檢查。對已處理情況的陳述，在這之前已對涵管封堵試驗，可確認大壩溢洪道右側(cè)3米處直徑20公分出水管出口周邊壩體周邊的滲漏水并不是砼管與鋼管接頭部位未處理好所引起的。并分析滲水有如下原因：

一、放水涵管出口處壩體漏水現(xiàn)場分析，如果在涵管大壩上游進口處封堵試驗階段不漏水，可以排除該涵管全段是無損害的，沒有滲漏。

二、在涵管不漏水的情況下，涵管出口處壩體漏水，可能性最大的是大壩防滲墻下游的山體巖石滲水向壩體滲漏形成。

三、建議該大壩壩基滲漏應(yīng)采用灌漿處理，電站業(yè)主應(yīng)將原已實施灌漿處理未完善的施工經(jīng)過與有關(guān)記錄報設(shè)計單位，以便制定具體的處理方案。

三、法院審理

一審法院認為：原告某某水建公司與被告某某電站所簽訂的《開化縣某某電站堰壩承包合同》及《開化縣某某電站大壩工程及附屬工程結(jié)算協(xié)議》，均系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)依約定全面履行義務(wù)。原告依約完成了工程施工并已實際交付給被告投入使用，被告理應(yīng)按協(xié)議約定的期限返還保證金。被告主張原告的施工存在質(zhì)量問題，但經(jīng)法院委托由開化縣水利局組織相關(guān)部門形成的《某某電站壩灌溉涵管漏水處理后現(xiàn)場檢查情況紀要》，已經(jīng)否定了開水質(zhì)改字2021-6號水利工程質(zhì)量整改通知單中原先初步分析確定的滲漏水原因，并指出可能性最大的是大壩防滲墻下游的山體巖石滲水向壩體滲漏形成，并建議對大壩壩基滲漏采用灌漿處理，但經(jīng)庭審查明大壩灌漿施工系被告方雇請的汪奎良組織施工。據(jù)此，當事人對自己主張的事實有責(zé)任提供證據(jù)予以證實，但被告提供的證據(jù)不足以認定是原告方的施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的大壩滲漏水，且經(jīng)法院釋明被告拒絕對大壩施工是否存在質(zhì)量問題進行鑒定，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔。綜上，對原告要求在扣除工程約定的稅金49058元后，被告應(yīng)將150942元保證金返還原告的訴訟請求，法院予以支持，但其提出的應(yīng)從2021年8月1日起，按銀行同期貸款利率計付利息至付清之日止的訴訟請求，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：被告開化縣某某電站返還原告浙江某某水電建設(shè)有限公司保證金150942元，限判決生效后十日內(nèi)履行完畢。案件受理費4300元，減半收取2150元，由被告開化縣某某電站負擔。

二審法院認為，從雙方的合同和結(jié)算協(xié)議可以證實雙方約定的質(zhì)保金是一年，根據(jù)合同的約定應(yīng)當在2021年7月底支付保證金20萬元。上訴人沒有按約履行屬于違約行為。關(guān)于該案工程是否存在質(zhì)量問題，上訴人在

一、二審中沒有相應(yīng)的證據(jù)證實是被上訴人的施工原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，且上訴人沒有提出反訴，也沒有要求質(zhì)量鑒定，故本案所涉工程是否有質(zhì)量問題應(yīng)當另行主張。上訴人的上訴理由不能成立，法院不予支持。原審判決實體處理得當，應(yīng)予維持。綜上，依法判決駁回上訴，維持原判。

五、與本案及類似案例相關(guān)的法規(guī)索引《中華人民共和國合同法》

第六十條當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零九條當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第二條當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。

沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔不利后果。

北京建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)律師團

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第四篇：建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)發(fā)包方未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當如期返還質(zhì)保金建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)發(fā)包方未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當如期返還質(zhì)保金

開化縣某某電站與浙江某某水電建設(shè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛上訴案

（本文為原創(chuàng)作品，未經(jīng)作者書面授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載）

編者注：本文摘自北京建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)律師唐湘凌編著的《中國建設(shè)工程施工合同糾紛案例百案評析》。唐湘凌畢業(yè)于中國人民大學(xué)，法學(xué)碩士，從事法律職業(yè)十余年。其北京建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)律師團隊處理過大量涉及工程建設(shè)、房地產(chǎn)的法律事務(wù)，在該領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗，歡迎委托處理該領(lǐng)域的法律事務(wù)（地址：北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號北京國際中心；電話：186-0190-0636，郵箱：lawyernew@163.com）。

一、案件要旨

本案要旨為，建設(shè)工程合同簽訂后，承包方依約完成了建設(shè)工程施工并已實際交付發(fā)包方投入使用，在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)包方未提出質(zhì)量問題的，發(fā)包方應(yīng)當按期返還質(zhì)保金；如果發(fā)包方提出質(zhì)量問題，應(yīng)當提供足夠的證據(jù)證明該質(zhì)量問題系因承包方的施工質(zhì)量問題導(dǎo)致，否則應(yīng)當如期返還質(zhì)保金。

2021年9月25日，原、被告就開化縣某某電站堰壩工程施工事宜，達成一致意見，并簽訂了《開化縣某某電站堰壩承包合同》。工程決算后，保留20萬元工程質(zhì)量保證金；2021年7月原告承建的工程竣工，并于同年8月通過了工程階段驗收，暫定該工程質(zhì)量等級為合格。其中山體及壩體的灌漿工程由被告另行雇請汪奎良組織施工。2021年7月5日，開化縣水利水電工程質(zhì)量監(jiān)督站作出開水質(zhì)改字2021-6號《水利工程質(zhì)量整改通知單》，確認某某電站大壩工程存在滲漏水現(xiàn)象，初步分析滲漏水原因是砼管與鋼管接頭部位未處理好，存在施工質(zhì)量問題，并提出了相關(guān)整改意見。2021年4月7日被告發(fā)函給原告，告知因壩體漏水嚴重，原告方至今尚未維修，被告扣除原告202100元的質(zhì)量保證金并請原告盡快向被告出具有關(guān)工程施工款的發(fā)票，否則被告將要求原告返還工程款中的稅金。2021年9月5日原告回函表示，開化某某電站保修期為一年，實際為灌溉放水管道滲水，而非壩體漏水，且已超出工程保修期，不在原告保修范圍，被告沒有理由扣除質(zhì)量保證金，但本著對業(yè)主及工程高度負責(zé)的態(tài)度，要求被告在2021年9月20日把水位降到灌溉放水管以下，對滲水部位進行整改，爭取在本月月底整改結(jié)束。但事后因雙方爭議較大，至今未對工程滲水部位進行整改，被告也扣留原告的質(zhì)量保證金202100元未予返還。2021年3月12日法院依原告申請，對本案雙方爭議的焦點即某某電站大壩滲漏水的原因，由開化水利局組織質(zhì)監(jiān)站及設(shè)計所等相關(guān)工程技術(shù)人員現(xiàn)場進行了檢查并形成了《某某電站壩灌溉涵管漏水處理后現(xiàn)場檢查情況紀要》，紀要中記載：針對2021年6號水利工程質(zhì)量整改通知單的要求，對大壩下游面灌溉涵管出口處的滲水原因進行現(xiàn)場檢查。對已處理情況的陳述，在這之前已對涵管封堵試驗，可確認大壩溢洪道右側(cè)3米處直徑20公分出水管出口周邊壩體周邊的滲漏水并不是砼管與鋼管接頭部位未處理好所引起的。

本案的爭議焦點主要為，建設(shè)工程的質(zhì)量問題是否因承包方的原因引起，發(fā)包方扣留的工程款是否應(yīng)當予以返還。一審法院審理認為，原告依約完成了工程施工并已實際交付給被告投入使用，被告理應(yīng)按協(xié)議約定的期限返還保證金。被告主張原告的施工存在質(zhì)量問題，但經(jīng)法院委托由開化縣水利局組織相關(guān)部門形成的《某某電站壩灌溉涵管漏水處理后現(xiàn)場檢查情況紀要》，已經(jīng)否定了開水質(zhì)改字2021-6號水利工程質(zhì)量整改通知單中原先初步分析確定的滲漏水原因，并指出可能性最大的是大壩防滲墻下游的山體巖石滲水向壩體滲漏形成，并建議對大壩壩基滲漏采用灌漿處理，但經(jīng)庭審查明大壩灌漿施工系被告方雇請的汪奎良組織施工。據(jù)此，當事人對自己主張的事實有責(zé)任提供證據(jù)予以證實，但被告提供的證據(jù)不足以認定是原告方的施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的大壩滲漏水，且經(jīng)法院釋明被告拒絕對大壩施工是否存在質(zhì)量問題進行鑒定，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔。綜上，對原告要求在扣除工程約定的稅金49058元后，被告應(yīng)將150942元保證金返還原告的訴訟請求，法院予以支持，二審法院審理認為，上訴人在

一、二審中沒有相應(yīng)的證據(jù)證實是被上訴人的施工原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，且上訴人沒有提出反訴，也沒有要求質(zhì)量鑒定，故本案所涉工程是否有質(zhì)量問題應(yīng)當另行主張。上訴人的上訴理由不能成立，法院不予支持。

二、案件來源浙江省開化縣人民法院（2021）衢開民初字第16號，浙江省衢州市中級人民法院（2021）浙衢民終字第162號

三、基本案情

2021年9月25日，原、被告就開化縣某某電站堰壩工程施工事宜，達成一致意見，并簽訂了《開化縣某某電站堰壩承包合同》。合同約定了堰壩建筑及附屬工程以包工包料形式承包給原告施工，工程期限為2021年9月25日至2021年4月15日。工程質(zhì)量為合格；工程款按工程進度付80%，工程決算后，保留20萬元工程質(zhì)量保證金；甲方稅金由乙方代交以及其他權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任。2021年7月原告承建的工程竣工，并于同年8月通過了工程階段驗收，暫定該工程質(zhì)量等級為合格。其中山體及壩體的灌漿工程由被告另行雇請汪奎良組織施工。2021年12月開化某某電站投入正常運行。2021年2月雙方對工程進行了決算，并在某某電站大壩工程決算表上簽字認可，大壩工程的決算數(shù)為1509481元，稅金按3.25%計算為49058元，總造價為1558539元。2021年2月10日雙方簽訂了開化縣某某電站大壩工程及附屬工程結(jié)算協(xié)議一份，確認由原告方承建的電站堰壩工程和附屬工程的總工程價款為1670996元，保證金202100元在2021年7月底履行，工程款稅金在支付和領(lǐng)取保證金時結(jié)算，稅金由乙方支付；協(xié)議還對民工工資、延期完工的違約責(zé)任及其他相關(guān)事項作了約定。2021年7月5日，開化縣水利水電工程質(zhì)量監(jiān)督站作出開水質(zhì)改字2021-6號《水利工程質(zhì)量整改通知單》，確認某某電站大壩工程存在滲漏水現(xiàn)象，初步分析滲漏水原因是砼管與鋼管接頭部位未處理好，存在施工質(zhì)量問題，并提出了相關(guān)整改意見。2021年4月7日被告發(fā)函給原告，告知因壩體漏水嚴重，原告方至今尚未維修，被告扣除原告202100元的質(zhì)量保證金并請原告盡快向被告出具有關(guān)工程施工款的發(fā)票，否則被告將要求原告返還工程款中的稅金。2021年9月5日原告回函表示，開化某某電站保修期為一年，實際為灌溉放水管道（閘閥）滲水，而非壩體漏水，且已超出工程保修期，不在原告保修范圍，被告沒有理由扣除質(zhì)量保證金，但本著對業(yè)主及工程高度負責(zé)的態(tài)度，要求被告在2021年9月20日把水位降到灌溉放水管以下（即合理的施工條件時），對滲水部位進行整改，爭取在本月月底整改結(jié)束。但事后因雙方爭議較大，至今未對工程滲水部位進行整改，被告也扣留原告的質(zhì)量保證金202100元未予返還。

2021年3月12日法院依原告申請，對本案雙方爭議的焦點即某某電站大壩溢洪道右側(cè)3米處直徑20公分放水管出口周邊的滲漏水原因，由開化水利局組織質(zhì)監(jiān)站及設(shè)計所等相關(guān)工程技術(shù)人員現(xiàn)場進行了檢查并形成了《某某電站壩灌溉涵管漏水處理后現(xiàn)場檢查情況紀要》，紀要中記載：針對2021年6號水利工程質(zhì)量整改通知單的要求，對大壩下游面灌溉涵管出口處的滲水原因進行現(xiàn)場檢查。對已處理情況的陳述，在這之前已對涵管封堵試驗，可確認大壩溢洪道右側(cè)3米處直徑20公分出水管出口周邊壩體周邊的滲漏水并不是砼管與鋼管接頭部位未處理好所引起的。并分析滲水有如下原因