房地產開發(fā)公司項目拓展及論證流程

工程拓展及論證流程〔審批稿〕編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人

目的為保持公司可持續(xù)開展，尋找房地產新工程并在確定工程前對其可行性進行科學論證。適用范圍適用于房地產新工程的論證工作，以及為之展開的相應研究和決策工作。術語和定義新工程論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新工程的各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。房地產土地儲藏：為保證公司未來工程開發(fā)的土地需求，而預先進行的以控制土地開發(fā)權力為目的購入土地的行為?？尚行匝芯浚壕褪菍M購入的土地進行房地產工程技術經濟上的論證分析，并在此根底上對工程的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據(jù)。職責投資拓展部負責組織根底信息研究，每年末制定《土地儲藏方案》，并對研究成果進行歸檔。信息收集、甄別階段：以根底研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。開展工程確定階段：負責根據(jù)工程初步談判的結果，討論工程的運作方式，并通過初步市場判斷確定工程的定位，進行工程經濟初步測算，形成工程建議書，提交產品總監(jiān)審核，決策咨詢委員會評審通過后，提交總經理審核并經董事長審批后確定立項?？尚行匝芯侩A段：負責根據(jù)工程的特點制定可行性研究方案，進行工程背景調研，組織公司各相關部門展開相應流程工作，最終形成工程可行性報告。決策、評審階段：負責將可行性報告提交公司管理層評審。負責按照公司通過的工程合作條件，取得工程開發(fā)權利，并負責合作條件的實施和跟蹤?？偨涋k組織制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃，作為公司土地戰(zhàn)略儲藏的依據(jù)。市場營銷部在工程可行性研究階段，負責工程所在區(qū)域的市場調研，并根據(jù)市場調研結果提出產品定位建議、營銷初步方案。設計管理部開展工程確定階段：根據(jù)投資拓展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設計條件等特征和要求，提供地塊初步設計分析；工程可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行工程規(guī)劃的分析，并根據(jù)產品定位建議，完成概念設計草案。工程管理部在工程可行性研究階段，對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調查等進行工程建造的分析，并根據(jù)設計管理部提供的概念設計草案完成工程技術分析。本錢管理部開展工程確定階段：如投資拓展部需要，那么根據(jù)設計管理部提供的工程初步設計分析進行本錢初步測算。工程可行性研究階段：根據(jù)設計管理部提供的概念設計草案和工程管理部提供的工程技術分析，進行建安本錢估算。財務資金部在工程可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、本錢、銷售方案等材料，完成經濟效益預測及財務相關分析。風險管理部法務審計主管負責在開展工程確定階段對擬開展工程背景資料提供法律意見；法務審計主管負責在工程可行性研究階段根據(jù)工程的背景情況進行法律風險分析，對合作合同等法律文件進行審核。產品總監(jiān)在信息收集與甑別階段，對投資拓展部收集的土地信息進行審核；在開展工程確定階段對工程立項建議書進行審核，并提交決策咨詢委員會進行評審；在工程可研階段對可行性研究報告進行審核，并提交決策咨詢委員會進行評審。決策咨詢委員會開展工程確定階段，對工程立項建議書進行評審并形成結論；在工程可行性研究階段，對工程可研報告進行評審并形成結論?？偨浝碓谛畔⑹占c甑別階段，對投資拓展部收集的土地信息進行審批，決定工程是否進入下一個階段；在開展工程確定階段聽取工程的立項建議書，審核是否進入可行性研究階段，指導工程開展方向。在新工程可行性研究階段，審核工程可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見。董事長在開展工程確定階段聽取工程的立項建議書，審批是否進入可行性研究階段，指導工程開展方向。在新工程可行性研究階段，審批工程可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見，決定工程合作條件的實施。工作程序根底研究根底研究是為確定公司房地產土地儲藏動態(tài)方案、提高房地產新工程可行性分析技術水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作。根底研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、工程風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作。各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，予以功能完善和健全。各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結報告中表達。根底研究的成果經向公司總經理匯報后，最終提煉作為經營方案外部環(huán)境分析的主要局部，并在此根底上制定公司房地產土地儲藏滾動方案，以指導土地儲藏工作的進行。根底資料和研究成果需須經整理、編號后放入各根底研究庫歸檔。信息收集、甑別土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲藏中心進行的企業(yè)轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易中心對擁有土地儲藏的企業(yè)進行轉讓的掛牌公告。其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供給方案等信息；各類招商會與工程推介會等。其他被動收集信息類：土地信息人來電、、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，工程拓展專員需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲藏要求對土地信息進行初步判斷，會議由工程拓展專員記錄并存檔。通過初步判斷，對符合公司土地儲藏方案的土地信息通過《土地信息采集表》的形式將土地情況向產品總監(jiān)匯報，經產品總監(jiān)審核，總經理審批通過后進入開展工程確定階段；如未通過，那么由工程拓展專員存入土地信息庫。此后由工程拓展專員對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。開展工程確定土地信息初步判斷后，由產品總監(jiān)指定一名工程負責人。工程負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新工程開展信息通報》，匯總上報部門負責人和產品總監(jiān)。工程負責人根據(jù)工程情況，可通過咨詢等了解該工程的背景資料，初步判斷工程的操作方式，資料匯總后提請總經方法務審計主管提供意見，最終做出工程用地購置操作方式的法律風險判斷。工程負責人進行工程實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據(jù)市場情況和工程特點做出初步工程定位，初步工程定位至少需包含以下內容：工程的檔次、主要客戶群。工程在公司工程組合中的地位和大致開發(fā)周期。工程中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。工程負責人可根據(jù)工程的特殊性與否，進行后續(xù)處理：常規(guī)工程，易于規(guī)劃的：可與設計管理部、市場營銷部口頭溝通后確定各種形式產品的面積組合，并由本錢管理部提交各種形式產品〔含根本配套〕的本錢數(shù)據(jù)，作為初步經濟測算的依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的工程：可將工程資料和初步產品定位交由設計管理部做出規(guī)劃設計草案，交本錢管理部做出建安本錢的粗略測算，作為初步經濟測算的依據(jù)。工程負責人根據(jù)工程情況，做出初步經濟測算結果；工程負責人綜合初步接觸土地工程后確定的土地獲取的操作方式，形成簡易的《新工程開展報告》，經部門內部評審，產品總監(jiān)審核后，申請召開公司專項匯報會。專項匯報會是由公司決策咨詢委員會成員參加的、判斷工程能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，根據(jù)需要也可參加公司其他專業(yè)技術部門人員參加，會議內容如下：工程匯報會初步報告包括工程簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來開展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設計要點和相應本錢分析、公司策略和開發(fā)周期、經濟效益測算等。工程負責人需提前將《新工程開展報告》發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。工程負責人根據(jù)工程情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。會議首先由工程負責人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。公司總經理審核，董事長最終決定工程是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導工程開展方向。工程經評審確定后，進入可行性研究階段，未通過那么根據(jù)會議意見進行調整或放棄。會議內容根據(jù)會議記錄形成會議紀要。工程可行性研究工程可行性研究是對前期工程初步預測的論證，其最終形成《工程可行性研究報告》。工程負責人首先將專項匯報會上的意見匯總，根據(jù)工程情況，通過產品總監(jiān)，向公司總經理申請成立工程開展小組，并制訂《可行性研究方案》，該方案需包含各相應工作的責任部門〔責任人〕、到達效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)相關部門。工程負責人根據(jù)可行性研究方案，組織各相關部門對工程進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：工程負責人進一步完善工程背景調研，包括：工程獲得方式的流程、土地方資信情況、工程所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來開展趨勢等。風險管理部法務審計主管參加工程后續(xù)談判，做出法律風險分析。市場營銷部根據(jù)可行性研究方案對工程周邊市場進行詳細調研，制訂產品定位建議，形成《新工程市場定位建議設計草案任務書》。設計管理部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行工程規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新工程市場定位建議設計草案任務書》，完成規(guī)劃設計草案，形成《新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明》。工程管理部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據(jù)設計管理部提供的規(guī)劃草案完成工程技術分析。本錢管理部根據(jù)設計管理部提供的規(guī)劃草案、《新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明》和工程管理部提供的工程技術分析，提供建安本錢估算。市場營銷部在設計管理部完成規(guī)劃設計草案后，制訂銷售初步方案。財務資金部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、本錢、銷售方案等材料，完成經濟效益預測分析。投資拓展部最終組織各方面材料，形成工程可行性報告，經產品總監(jiān)審核后，申請召開公司新工程可行性論證決策評審會。決策評審公司新工程評審會由投資拓展部組織，公司決策咨詢委員會和參與工程論證的各部門參加，聽取工程負責人對工程可行性研究的匯報，最終由公司總經理審核，董事長批準。假設工程在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，工程負責人那么需要根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調整或放棄該工程，并將全部資料收集歸檔，納入信息庫。假設工程獲評審通過，投資拓展部按照工程評審會通過的工程合作條件，進行工程獲取的實施和跟蹤。工程獲取工程獲取的方式，通常有兩種：政府招拍掛，按政府相關規(guī)定辦理各項手續(xù)；協(xié)議轉讓等；無論通過何種方式，公司合法地獲得工程土地的開發(fā)權力后，投資拓展部立即根據(jù)可行性研究的情況提請公司總經辦制定新工程開發(fā)建議。公司總經辦組織其他專業(yè)部門共同制定《工程開發(fā)節(jié)點方案》并上報公司總經理進行評審審批。投資拓展部簽訂土地出讓合同之后，根據(jù)合同對相關部門進行交底，并把工程移交給相關部門，由相關部門介入，開始工程的開發(fā)工作?！沧ⅲ和顿Y拓展部簽訂協(xié)議合同后，全程跟蹤合同的執(zhí)行情況〕支持性文件ZZ-WI-TZ-01《可行性報告編寫作業(yè)指引》ZZ-WI-TZ-02《市場研究報告編寫作業(yè)指引》相關記錄《土地儲藏方案表》《土地信息采集表》《新工程開展信息通報》《新工程市場定位建議設計草案任務書》《新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明》新工程可行性研究本錢測算表新工程開發(fā)節(jié)點方案土地儲藏方案表記錄編號：2008年2009年1、當年新儲藏總規(guī)?！步ㄖ娣e〕2、目標開展方向A、目標一1〕區(qū)域位置要求2〕規(guī)?！步ㄖ娣e〕3〕樓面地價水平4〕銷售凈利潤水平5〕最遲簽約時間6〕最早表達利潤時間7〕備選工程B、目標二1〕區(qū)域位置要求2〕規(guī)?！步ㄖ娣e〕3〕樓面地價水平4〕利潤水平5〕最遲簽約時間6〕最早表達利潤時間7〕備選工程C、目標三1〕區(qū)域位置要求2〕規(guī)?！步ㄖ娣e〕3〕樓面地價水平4〕利潤水平5〕最遲簽約時間6〕最早表達利潤時間7〕備選工程3、關注開展方向4、預計地價支付最大需求5、年末土地儲藏預計6、預計土地經營成果表達A、增加凈利潤預計B、增加銷售面積預計C、增加銷售額預計D、增加剩余資金預計E、增加新開工面積預計F、增加在建面積預計G、增加竣工面積預計7、2009年土地儲藏方向與目標設想備注：本表設置的年度可根據(jù)實際年份調整。土地信息采集表記錄編號：信息來源：填報日期：工程聯(lián)系人：實地考察日期：一、宗地根本情況概要宗地名稱位置〔詳見附圖〕區(qū)域位置土地編號四至范圍東南西北地段土地所有權歸屬土地使用權歸屬土地方土地使用年期交易方土地規(guī)劃用途技術指標(根據(jù)對方闡述)占地面積〔平米〕.建筑密度%建筑面積〔平米〕其中：住宅容積率.商業(yè)樓面地價會所車庫土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境土地周邊水電供給情況出讓條件合作方式土地價格周邊可拓展土地付款條件交地標準開發(fā)時間要求市場周邊樓市價格情況經濟測算工程判斷意見產品總監(jiān)意見總經理意見后續(xù)跟進情況記錄最終成交情況附：工程本錢簡單測算：工程利潤簡單測算：工程位置圖工程宗地圖：備注：本表由投資拓展部組織填寫，并根據(jù)內部會議記錄初步判斷意見，經產品總監(jiān)審核，總經理審批后存入公司土地信息資料庫；本表可根據(jù)工程實際情況，增加表格匯報工程；后附圖片可根據(jù)資料掌握的實際情況附上。

新工程開展信息通報填報單位：填報日期：一、工程進展狀況及工作方案詳細內容工程進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦點難點工程進展的主要難點和焦點。工程開展環(huán)境變化競爭對手競爭對手參加或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購置或其他投資。競爭樓盤對工程開展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策公布或變動及對工程開展的影響，政府倡導重點開發(fā)區(qū)域和領域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或〔即將〕實施，重大城市規(guī)劃調整。市政配套整個城市重大市政建設〔如交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車〕，以及工程周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產熱點開展區(qū)域的形成和改變等。下一步方案說明該工程下一步工作方案〔繼續(xù)跟進還是暫緩、終止〕、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要工程開展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。新工程初步市場定位建議草案任務書注：配套〔煤水電氣、道路〕新工程可行性論證規(guī)劃草案指標說明〔含建造標準〕工程編號填寫日期工程名稱一、指標統(tǒng)計指標類型指標單位定位建議數(shù)值實際數(shù)值備注用地平衡總用地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積〔計容積率〕平方米其他不計容積率建筑面積平方米用地構成小區(qū)道路平方米消防道路平方米人行道平方米廣場平方米綠化平方米水景平方米室外體育設施平方米室外泳池平方米注明個數(shù)根本指標規(guī)劃容積率—覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個車位數(shù)〔其中地面停車〕個二、建筑細部面積指標可售住宅分類占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型電梯個數(shù)戶數(shù)內外部裝修標準、廚衛(wèi)設置別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時，或有重大影響本錢情況時可單列計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型內外部裝修標準、設施設置商業(yè)會所幼兒園小學物業(yè)用房其它不計容積率配套占地面積建筑面積層高層數(shù)結構類型裝修標準架空花園架空車庫地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說明：建筑概況1、設計概念：產品表達的主題思想，主要設計風格、設計特點；

2、主要產品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產品的樓棟數(shù)，各個樓棟大堂及電梯專修標準；

3、各種占地的配比是否恰當，車位布