萬象城第一批開業(yè)項(xiàng)目復(fù)盤總結(jié)-選址-成本-設(shè)計(jì)-工程-招商-企劃-運(yùn)營

11選址-成本-設(shè)計(jì)-工程-招商-企劃-運(yùn)營1122【概述】工作背景面對住宅市場的調(diào)控壓力，華潤置地在“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)”的差異化商業(yè)模式基礎(chǔ)上，通過提升投資物業(yè)的收入來實(shí)現(xiàn)以下戰(zhàn)略目標(biāo)：“十二五”銷售額千億，利潤百億，凈利潤行業(yè)前三其中投資物業(yè)盈利結(jié)構(gòu)占比40%十二五末期投資物業(yè)租金收入53億，凈利潤16億以“萬象城”為主力品牌的大型都市綜合體項(xiàng)目是投資物業(yè)的核心產(chǎn)品。全國范圍內(nèi)已有深圳、杭州、沈陽、成都、南寧五座萬象城開業(yè)，其中深圳萬象城已經(jīng)營8年，已積累了大量的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。未來3年內(nèi)，將陸續(xù)有近10個(gè)萬象城項(xiàng)目落成，并有更多的項(xiàng)目在落實(shí)中。因此，亟需將現(xiàn)有分散的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)上升為公司層面的知識沉淀，以指導(dǎo)未來萬象城項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營。44【概述】工作目標(biāo)通過對已開業(yè)萬象城的開發(fā)全周期、關(guān)鍵維度的分析：1、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)2、反思已開業(yè)萬象城存在的問題，尋找調(diào)整方法3、為形成標(biāo)準(zhǔn)、體系和指引打下基礎(chǔ)，以便適時(shí)開展標(biāo)準(zhǔn)制定工作另外通過跨項(xiàng)目的合作協(xié)同：1、加強(qiáng)公司內(nèi)部學(xué)習(xí)交流，形成共同學(xué)習(xí)機(jī)制2、統(tǒng)一認(rèn)識，形成共同語言和思考邏輯3、形成公司層面商業(yè)地產(chǎn)知識沉淀55【概述】工作開展回顧工作團(tuán)隊(duì)：領(lǐng)導(dǎo)小組：公司各大區(qū)負(fù)責(zé)人及總部相關(guān)部室負(fù)責(zé)人工作小組：總部商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部+各大區(qū)工作小組工作開展方式：領(lǐng)導(dǎo)小組：商定工作目標(biāo)，審定階段成果，協(xié)調(diào)區(qū)域協(xié)作工作小組：總部商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部主要協(xié)調(diào)，依托深圳大區(qū)，制定工作計(jì)劃，初步擬定工作思路、報(bào)告提綱，提出分工建議，匯總形成報(bào)告各大區(qū)工作小組結(jié)合當(dāng)?shù)厝f象城實(shí)際情況，根據(jù)框架分別進(jìn)行反思總結(jié)，提供內(nèi)容素材66/招商定位/【概述】內(nèi)容框架/招商定位/本次回顧是以萬象城項(xiàng)目開發(fā)全流程各環(huán)節(jié)本次回顧是以萬象城項(xiàng)目開發(fā)全流程各環(huán)節(jié)為邏輯主線，分別針對項(xiàng)目選址、設(shè)計(jì)管理、工程管理、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合/品牌組合、運(yùn)營管理等方面進(jìn)行了對標(biāo)及反思分析。77模塊指標(biāo)模塊指標(biāo)城市為區(qū)域?qū)用?，二線城市為城市層面)基地條件萬象城選址研究通過指標(biāo)體系的建立及各類指標(biāo)的深入分析，為最終指標(biāo)體系從城市選擇、區(qū)域選擇、基地條件及消費(fèi)屬性四大模塊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)成熟度、社會消費(fèi)品零售總額、消費(fèi)者群體屬性、基地區(qū)位等十八個(gè)指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)歸類研在指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，我們也對萬象城未來拓展方向及拓展方式進(jìn)行了分析，并從投資回報(bào)的角度，對地價(jià)承受能力進(jìn)行了探討。88通過調(diào)查問卷的形式，在各地萬象城設(shè)計(jì)同事回顧總結(jié)的基礎(chǔ)上，對我司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了回顧。之后根據(jù)各地項(xiàng)目實(shí)際情況，針對開發(fā)效率提升、項(xiàng)目全生命周期成本控制、設(shè)計(jì)/工程及運(yùn)營銜接、通過調(diào)查問卷的形式，在各地萬象城設(shè)計(jì)同事回顧總結(jié)的基礎(chǔ)上，對我司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理進(jìn)行了回顧。之后根據(jù)各地項(xiàng)目實(shí)際情況，針對開發(fā)效率提升、項(xiàng)目全生命周期成本控制、設(shè)計(jì)/工程及運(yùn)營銜接、團(tuán)隊(duì)建設(shè)/專業(yè)管理能力培養(yǎng)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)對標(biāo)分另外《萬象城建筑設(shè)計(jì)指引》V1.0版也是本次經(jīng)驗(yàn)總結(jié)工作的基礎(chǔ)，將單獨(dú)宣講。加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率核心問題的及專業(yè)管理能力推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)99萬象城的工程管理貫穿設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)營，圍繞工期、品質(zhì)、成本、萬象城的工程管理貫穿設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)營，圍繞工期、品質(zhì)、成本、建筑本質(zhì)安全四大目標(biāo)。我們細(xì)分了四大目標(biāo)的各個(gè)維度，進(jìn)行了詳細(xì)闡述，并結(jié)合各地萬象城的實(shí)際情況，提煉了經(jīng)驗(yàn)及不足。之后，我們對萬象城工程項(xiàng)目管理進(jìn)行了分析，提出了項(xiàng)目管理模式理質(zhì)安全招商管控模式對各地萬象城的商業(yè)定位進(jìn)行了對標(biāo)，分析了影響商業(yè)定位的環(huán)境因素、客戶因素及項(xiàng)目體量因素等，并結(jié)合了深圳萬象城的調(diào)整過程闡述了商業(yè)定位的可調(diào)整型。在定位分析的基礎(chǔ)上，對各地萬象城的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位等進(jìn)行了對標(biāo)，提出了各業(yè)態(tài)參考性比例及業(yè)態(tài)落位建議進(jìn)一步對標(biāo)了各地萬象城的各業(yè)態(tài)品牌，并提出了“租戶評價(jià)體系”作為品牌選擇的參考工具。對運(yùn)營期品牌調(diào)整的作用進(jìn)行了分析說明在與萬達(dá)招商管控模式對標(biāo)的基礎(chǔ)上，對現(xiàn)有“總部+大區(qū)”的招商管控模式進(jìn)行了反思針對商場整體開業(yè)前后不同的關(guān)注點(diǎn)，將運(yùn)營管理總結(jié)為兩個(gè)部分：針對商場整體開業(yè)前后不同的關(guān)注點(diǎn)，將運(yùn)營管理總結(jié)為兩個(gè)部分：開業(yè)前以保障開業(yè)，宣傳造勢、積累消費(fèi)群、物業(yè)順利接管為核心工作開業(yè)后以提升業(yè)績?yōu)楹诵囊c(diǎn)，以高效組織運(yùn)作為保障開展工作以已經(jīng)成熟運(yùn)營近8年的深圳萬象城作為樣板進(jìn)行分析，并提出各個(gè)環(huán)節(jié)的工作要點(diǎn)【總結(jié)·/招商定位/【總結(jié)·反思】選址/招商定位/適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置是購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定購物中心能萬象城選址研究通過指標(biāo)體系的建立及各類指標(biāo)的深入分析，為最終選址指標(biāo)體系從城市選擇、區(qū)域選擇、基地條件及消費(fèi)屬性四大模塊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)成熟度、社會消費(fèi)品零售總額、消費(fèi)者群體屬性、基地區(qū)位等十八個(gè)指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)歸類研究。城市選擇宏觀選址維度宏觀選址維度微觀模塊指標(biāo)城市為區(qū)域?qū)用?，二線城市為城市層面)基地條件【總結(jié)·反思】選址?國際化大都市，中國最早對外開放的城產(chǎn)業(yè)基地和華南商貿(mào)中心及旅游勝地；?浙江省第一大城市，省會，副省級城市；?長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈兩個(gè)副中心城市之一和南翼?浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、金融中心；?全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，七大古都之?副省級市，四川政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，西南最大的交?東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、交通、信息和旅游中心；?沈陽也是我國最重要的重工業(yè)基地，振興東北老工業(yè)基地的龍?沈陽位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是環(huán)渤海地區(qū)與東北地區(qū)的重要結(jié)合經(jīng)濟(jì)區(qū)——北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項(xiàng)優(yōu)惠待遇；?世界性區(qū)域貿(mào)易中心，東北亞國際航運(yùn)中心，國際著名?國際濱海旅游度假勝地，中國優(yōu)秀旅游 【總結(jié)·反思】選址 一線和1.5線城市（深圳、杭州）【總結(jié)·反思】選址一線和1.5線城市（深圳、杭州）人口指標(biāo)城市選擇體系人口規(guī)模至少達(dá)650萬以上，以保證萬象城建成后的輻射人口規(guī)模億元【總結(jié)·反思】選址億元元/人元/人一線和1.5線城市（深圳、杭州）城市經(jīng)濟(jì)情況城市選擇體系GDP>70000元/人GDP總量排名全國前40名，GDP>2500億元，人均GDP>300城市/區(qū)域規(guī)劃城市選擇體系核心商圈、城市副中心或規(guī)劃為城市未來重點(diǎn)核心區(qū)域傳統(tǒng)核心商圈或規(guī)劃為城市未來重點(diǎn)【總結(jié)·反思】選址羅湖東門商圈、福田華強(qiáng)北商圈、人民南商圈、深南中商圈城商圈、福田區(qū)中心商圈、南山商圈、寶城商圈、龍崗中心城商圈武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈、黃龍商圈、錢江新城商商圈、錢江世紀(jì)城商圈、慶春商圈、九堡商圈、城西商圈、下沙商春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈、荷花池商圈市級商圈3個(gè)：太原街商圈、中街商圈、長江街商圈專業(yè)商圈3個(gè)：五愛商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈1個(gè)：西塔商圈朝陽商圈：民族宮-七星商圈、瑯東商圈開發(fā)區(qū)香江路商圈；說明：以深圳為基準(zhǔn)，比較后得出的成熟度評價(jià)星級2020 【總結(jié)·反思】選址 商業(yè)定位：高中低檔商圈較為齊全；高，形成了一定的商業(yè)氛圍和規(guī)一線和1.5線城市（深圳、杭州）2121億元【總結(jié)·反思】選址億元元元一線和1.5線城市（深圳、杭州）2222市區(qū)市區(qū)城市邊緣市中心核心區(qū)、新興區(qū)域中心或城市副中心2323郊區(qū)市區(qū)【總結(jié)·反思】選址郊區(qū)市區(qū)市中心核心區(qū)域或核心區(qū)外圍市中心市中心核心區(qū)2424【總結(jié)·反思】選址可得出以下萬象城區(qū)位分布規(guī)律：塊（深圳、杭州）2525【總結(jié)·反思】選址1.政府支持：為帶動(dòng)新區(qū)建設(shè)，政府給予良好地投融資等政策優(yōu)惠和便捷服務(wù)2.開發(fā)成本較低：新區(qū)土地溢價(jià)率往往低于市中心區(qū)3.品牌效應(yīng)：率先進(jìn)入新區(qū)的大型項(xiàng)目往往引人注目，具有廣告效應(yīng)4.投資回報(bào)：新區(qū)往往成為未來城市核心區(qū)之一，前景良好，升值空間巨大優(yōu)勢2.人口較少，人氣不足，需要一定時(shí)間和相應(yīng)活動(dòng)來聚攏人氣，培植客戶群2.人口較少，人氣不足，需要一定時(shí)間和相應(yīng)活動(dòng)來聚攏人氣，培植客戶群3.面臨政府扶持新區(qū)建設(shè)的規(guī)劃發(fā)生突發(fā)性變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)與相應(yīng)調(diào)整對應(yīng)的成本4.不確定性因素眾多，導(dǎo)致預(yù)期回報(bào)率易變，對于招商有負(fù)面影響5.有可能僅存在少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，短時(shí)間內(nèi)難以形成商圈，規(guī)模集聚效應(yīng)差風(fēng)險(xiǎn)1.周邊居民收入水平不高，購買力有限2626【總結(jié)·反思】選址新區(qū)南寧興寧區(qū)朝陽路青秀區(qū)民族大道7KM杭州下城區(qū)武林廣場錢江新城富春路6KM成都錦江區(qū)春熙路成華區(qū)雙慶路4KM.由于南寧、杭州、成都萬象城均位于城市新區(qū)，而非傳統(tǒng)市中心，這二者之間的距離與人口能否成功導(dǎo)入、人口導(dǎo)入的速度等息息相關(guān)；.通過調(diào)研，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬象城所在新區(qū)距離市中心區(qū)的距離在4-7KM；.鑒于成都和杭州萬象城自開業(yè)以來的良好表現(xiàn)，我們可以判斷未來重點(diǎn)開發(fā)新區(qū)可設(shè)定在傳統(tǒng)市中心為圓心，以4-7KM公里為半徑的區(qū)域；2727【總結(jié)·反思】選址沈陽沈陽市政府的規(guī)劃把金廊地區(qū)打造為商貿(mào)金融區(qū)，未來將成為沈陽的城市中心。沈陽萬象城即處在該區(qū)域的核心位置。成都成都市政府規(guī)劃城東將成為發(fā)展的主要片區(qū)之一，東部新城的建設(shè)將成為新的城市架構(gòu)的重心之一。南寧南寧萬象城地處東盟商務(wù)區(qū)，東盟商務(wù)區(qū)是南寧市未來10年重點(diǎn)打造的核心區(qū)杭州位于杭州市錢江新城核心區(qū)，錢江新城是杭州市在新世紀(jì)重點(diǎn)建設(shè)的新興中央商務(wù)區(qū)，未來杭州新的城市中心。一線和1.5線城市（深圳、杭州）區(qū)域規(guī)劃區(qū)域選擇體系?傳統(tǒng)市中心區(qū)域：往往由于發(fā)展成熟，政策支持力度較?。?新區(qū)或未來核心區(qū)：萬象城所在區(qū)域需有該區(qū)域的政府規(guī)劃作為政策支持2828模塊分析|區(qū)域選擇模塊分析|區(qū)域選擇|【總結(jié)·反思】選址一線和1.5線城市（深圳、杭州）區(qū)域商業(yè)成熟度區(qū)域選擇體系1.商業(yè)氛圍成熟，萬象城以一站式購物中心、高端的品牌定位吸引消費(fèi)2.商業(yè)欠成熟，但城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)。萬象城可作為區(qū)域內(nèi)首屈一指的購物中心發(fā)掘和引領(lǐng)消費(fèi)輻射人口規(guī)模區(qū)域選擇體系輻射范圍6-8公里，人口超過100萬輻射全市，人口超過100萬2929【總結(jié)·反思】選址成都萬象城建立之前，成都如同深圳一樣，幾乎不存在城市綜合體，多為傳統(tǒng)的百貨商場或置地廣場，但在成都萬象城建立之后，成都的各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也雨后春筍般涌現(xiàn)，如IFC、華置廣44,399㎡業(yè)大慈路以南，紅星路以東，雙桂路以南，牛沙路以北，3030【總結(jié)·反思】選址通過對成都萬象城進(jìn)入之前、之后的競爭性項(xiàng)目分析，我們可以做出如下判斷：.在萬象城項(xiàng)目進(jìn)入之前，在各區(qū)域或城市內(nèi)不會有大量的已有的和待建的城市綜合體項(xiàng)目；在萬象城進(jìn)入之后，受到萬象城項(xiàng)目的先導(dǎo)作用影響，區(qū)域內(nèi)后續(xù)會有購物中心或綜合體項(xiàng)目進(jìn)入，但目前來看，在體量、定位等方面未對萬象城形成直接競爭，這一點(diǎn)可以從深圳、杭州萬象城的案例中看出：深圳萬象城進(jìn)入后，附近區(qū)域內(nèi)又有京基Kkmall、怡景中心城、COCOPARK等進(jìn)入，但它們與萬象城在風(fēng)格、體量、定位上明顯不同于萬象城。杭州萬象城進(jìn)入后，錢江新城內(nèi)又有來福士廣場與高德置地進(jìn)入，但二者在風(fēng)格、體量、定位上明顯不同于萬象城。一線和1.5線城市（深圳、杭州）競爭性項(xiàng)目區(qū)域選擇體系區(qū)域內(nèi)不會存在大量的同質(zhì)性的競爭性項(xiàng)目3131【總結(jié)·反思】選址地塊區(qū)位新興區(qū)域中心市中心新商圈市中心核心區(qū)域市中心核心區(qū)域道路交通情況一條地鐵一條地鐵兩條地鐵一條地鐵街角地、地塊規(guī)整、商業(yè)展示面長周邊業(yè)態(tài)高端寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區(qū)等齊全一線二城市（深圳、杭州）地塊規(guī)?；貤l件體系地塊占地面積大于4萬平方米，可建筑面積大于13萬平米道路交通狀況基地條件體系緊鄰交通主干道，主要臨街面>雙向8車道，周邊有多條公共交通車軌道交通基地條件體系緊鄰地鐵，擴(kuò)大萬象城的輻射范圍，并增加可達(dá)性自身土地資源基地條件體系地塊一般形狀規(guī)整，并處于街角處，周邊綠化景觀好，展示面長周邊業(yè)態(tài)基地條件體系高端寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區(qū)等齊全3232【總結(jié)·反思】選址基地緊鄰地鐵，基地緊鄰地鐵，有地鐵出入口直通地塊；緊鄰多條主干道1條地鐵通過，緊鄰雙林站1條地鐵通過，緊鄰東盟商務(wù)區(qū)站3333消費(fèi)的客群，消費(fèi)力處于餐飲消費(fèi)為主，后期可稱為項(xiàng)目忠誠客戶費(fèi)需求占較大比重主題餐飲、娛樂萬象城目標(biāo)客戶群分類：萬象城目標(biāo)客戶群分類：能力，消費(fèi)頻率穩(wěn)定，對品牌有一定認(rèn)知度，不隨一線和1.5線城市（深圳、杭州）消費(fèi)者群體屬性25-45歲的中產(chǎn)階級和商務(wù)人士，受過良好教育，品牌，講究消費(fèi)環(huán)境，需求高品質(zhì)的商品、3434【總結(jié)·反思】選址深圳杭州成都沈陽南寧青島市為區(qū)域?qū)用妫瑩碛袇^(qū)域規(guī)劃方面支持地塊一般形狀規(guī)整，處于街角，周邊綠化景觀好，展進(jìn)入時(shí)周邊寫字樓、高級酒店、高檔住宅小區(qū)已成消費(fèi)者群體屬性與消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)入時(shí)區(qū)域內(nèi)中產(chǎn)階級及消費(fèi)者比重較大，強(qiáng)烈注：星號為核心指標(biāo)35【總結(jié)·反思】選址在已有的幾個(gè)萬象城之中，深圳萬象城的條件最佳，青島萬方面指標(biāo)也均不錯(cuò)。而成都萬象城存在較多問題，如區(qū)域成熟程度競爭情況等。因此深圳萬象城度過了較短的培育期后，便迅速進(jìn)入期和穩(wěn)定期；而成都萬象城的選址則對商業(yè)定位造成了影響，之后亦南寧在經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)上不如其他城市，但由于處杭州萬象城屬于新區(qū)，有待城市整體發(fā)展中心的遷移，且受交通狀況制約，沈陽萬象城選址條件較好，但面臨了激烈的市場競爭。雖3636萬象城未來會出現(xiàn)在哪兒？【總結(jié)·反思】選址萬象城未來會出現(xiàn)在哪兒？擇15個(gè)副省級城市或5個(gè)計(jì)劃單列市中的城市以及有潛力的地級一線和1.5線城市的市中心核心區(qū)、新興區(qū)域中心或者城市副中心，二線城市的市中心核心區(qū)域未來的選址，應(yīng)盡量避免在核心指標(biāo)上出現(xiàn)問題。如各項(xiàng)指標(biāo)（尤其是核心指標(biāo)）有較多不符合萬象城條件的，應(yīng)考慮五彩城的適應(yīng)性。3737【總結(jié)·反思】選址伴隨著土地市場化改革，我國目前正處于向市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的過度階段，因此當(dāng)前主要有三種拓展方式：2、公開市場（招拍賣）3838聞1、談地（與政府合作）1、談地（與政府合作）會成本鑒于談地（與政府合作）這種形式更多地涉及公共關(guān)系建立與維護(hù)，而與政府的良好關(guān)系往往是企業(yè)所需有的獨(dú)家資源，是企業(yè)在長期經(jīng)營中形成的無形資源，因此有時(shí)政府給予的投資機(jī)遇可遇不可求。3939【總結(jié)·反思】選址2、公開市場（招拍賣）2、公開市場（招拍賣）——2002年7月以來，曝光率最高、最常見的拿地方式——2002年7月以來，曝光率最高、最常見的拿地方式-招標(biāo)：根據(jù)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案、投標(biāo)價(jià)格等綜合因素進(jìn)行評價(jià)，取其中適合者予以中標(biāo)-掛牌：在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為；介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，一種調(diào)劑方式，是對各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)；-拍賣：“以公開競價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式”。類別優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)有效平衡單一的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低實(shí)際出讓地價(jià)；好，不易產(chǎn)以來，曝光率最高、最常見的拿地方式；中極易抬高價(jià)格，導(dǎo)致拿地成本高4040【總結(jié)·反思】選址投資參股土地收購收購有土地的公司資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式；團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”；稅，一般都通過直接收購公司的股權(quán)；郡；優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)戰(zhàn)略；4141綜合體項(xiàng)目整體IRR持有物業(yè)EBITDA回報(bào)率綜合體項(xiàng)目整體IRR持有物業(yè)EBITDA回報(bào)率回款速度持有物業(yè)總投資在未來進(jìn)行拓展時(shí)，需要注意獲取代價(jià)要考慮的因素，以及這些因素需要滿足何種代價(jià)時(shí)，才具有繼續(xù)拓展的商業(yè)價(jià)值。滿足條件獲取代價(jià)考慮因素滿足條件綜合體項(xiàng)目總體綜合體項(xiàng)目總體IRR>10%銷售物業(yè)超額利潤沖抵后的持銷售物業(yè)超額利潤沖抵后的持有物業(yè)EBITDA回報(bào)率>10%通過銷售物業(yè)回款，減輕萬象通過銷售物業(yè)回款，減輕萬象城資金占壓銷售物業(yè)利潤能夠承擔(dān)大部分銷售物業(yè)利潤能夠承擔(dān)大部分萬象城成本4242【總結(jié)·反思】選址財(cái)務(wù)評價(jià)——成本核計(jì)（以深圳萬象城為例）深圳萬象城一、二期總投資合計(jì)14.32億元，折合計(jì)容建筑面積單方成本為10,942元/平米。其中，土地成本合計(jì)2.35億元，建安成本合計(jì)9.48億元。單位：萬元4343【總結(jié)·反思】選址自05年來，深圳萬象城經(jīng)營情況比較理想。2011年，全年實(shí)現(xiàn)EBITDA55,367萬元，近六年增長率分別為53%、44%、7%、14%、32%、20%。單位：萬元4444【總結(jié)·反思】選址深圳萬象城整經(jīng)營效益逐步提升，近幾年EBITDAMARGIN分別為62.89%、68.07%、77.10%、72.91%、75.66%、76.77%和75.86%。4545【總結(jié)·反思】選址假設(shè)后續(xù)經(jīng)營年度經(jīng)營收入、經(jīng)營支出的年增長率為5%，預(yù)算得項(xiàng)目稅后IRR為21.67%，稅后NPV為28.09億元，動(dòng)態(tài)回收期為15.10年。項(xiàng)目總體匯報(bào)較為優(yōu)異。單位：萬元項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較為理想，主要原因如下：成本方面：項(xiàng)目土地獲取成本較低，折合樓面地價(jià)約1837元/平米，建安成本控制也較好（尤其是項(xiàng)目一期）運(yùn)營方面：項(xiàng)目開業(yè)后業(yè)績持續(xù)提升，租金增長強(qiáng)勁。4646【總結(jié)·反思】選址商業(yè)地價(jià)承受能力測算模型假設(shè)條件包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建安成本、工程管理費(fèi)、籌備支出等，按計(jì)3年元/平米(GLA)包括推廣、廣告位出租、停車等收入，占租金當(dāng)年?duì)I業(yè)收入總額/上年?duì)I業(yè)收入總額-1利息、所得稅、折舊攤銷前利潤/營業(yè)收入總額（包含物業(yè)收入）（置地要求下限，實(shí)此數(shù)值，達(dá)75%左右）年年年注：上表標(biāo)注部分為計(jì)算可變量注：上表標(biāo)注部分為計(jì)算可變量47【總結(jié)·反思】選址 48【總結(jié)·反思】選址財(cái)務(wù)指標(biāo)表財(cái)務(wù)指標(biāo)稅前稅后對應(yīng)上述測算財(cái)務(wù)指標(biāo)的地價(jià)水平是樓面地價(jià)6300元/平方米4949【總結(jié)·反思】選址在其他基本指標(biāo)不變的情況下，下面簡單分析IRR、租金水平、和租金增長率三項(xiàng)指標(biāo)對地價(jià)的影響情況；假設(shè)IRR指標(biāo)為8%、10%、15%三種情況（目前置地要求15%）；租金增長率為3%、5%、7%（目前深圳萬象城復(fù)合增長率超過20%）；租金水平分為100、150、200、250四種水平（11年深圳萬象城約540）；收入增長率/租金水平IRR=8%IRR=10%IRR=15%----4462--4210判斷持有物業(yè)投資可行性以IRR指標(biāo)為宜通常萬象城項(xiàng)目起始租金水平應(yīng)在100~200之間，年收入增長率以3%~5%計(jì)算為宜從計(jì)算可見，評價(jià)指標(biāo)IRR對可承受地價(jià)影響較大深圳項(xiàng)目由于地價(jià)低，成熟快，持有物業(yè)匯報(bào)數(shù)相對較高，結(jié)合目前市場狀況，建議以IRR>=10作為項(xiàng)目可行的最低標(biāo)準(zhǔn)5050【總結(jié)·反思】選址商業(yè)項(xiàng)目是否能單獨(dú)財(cái)務(wù)成立是未來都市綜合體項(xiàng)目獲取的首要因素；在判斷商業(yè)項(xiàng)目是，IRR、租金收益水平及租金增長率是與可承受地價(jià)水平最密切相關(guān)的三個(gè)指標(biāo)，而其中租金增長率是比較難于做長期預(yù)估的指標(biāo)；當(dāng)IRR指標(biāo)要求高于15%時(shí)，需要較高的租金水平和增長率，方能獲得一定的地除了IRR指標(biāo)，資金占用也是考慮的重要因素，但這須與出售型物業(yè)結(jié)合來考慮。5151【總結(jié)·5252/招商定位/【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)/招商定位/萬象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了商場硬件條件，形萬象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了商場硬件條件，形成了萬象城有別于其他商場的產(chǎn)品形象。良好的設(shè)計(jì)管理，則有助于提高開發(fā)效率，最大限度的拓展項(xiàng)目空間的利用率。5353【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)?對深圳、杭州、沈陽、成都和南寧5個(gè)萬象城進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)分析《萬象城建筑設(shè)計(jì)指引》《萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引》??2011年10月建立了已開業(yè)萬象城機(jī)電運(yùn)行數(shù)據(jù)上報(bào)機(jī)制，定期收集已開業(yè)萬象城的機(jī)電運(yùn)行數(shù)據(jù)?對設(shè)計(jì)階段機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)與物業(yè)上報(bào)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行對比審核，反思系統(tǒng)設(shè)計(jì)的合理性，對系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行的工況進(jìn)行檢查及反饋??2012年7~8月由杭州、沈陽、成都、南寧城市公司填寫的萬象城設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)調(diào)查問卷5454【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)發(fā)放調(diào)查問卷【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)發(fā)放調(diào)查問卷問卷的同時(shí)，通過電話會議、郵件等形式對問卷的填寫方式及城市公司填寫問卷過程中對填寫工作進(jìn)行形成經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告報(bào)告中包含兩部分：?總冊部分：就項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的宏觀、重要）：《萬象城建筑設(shè)計(jì)指引》V1.0的宣講報(bào)告整理分析調(diào)查問卷取個(gè)城市填寫的信息填寫的信息提取并進(jìn)行對比分析，總結(jié)其中的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)及值得設(shè)計(jì)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)調(diào)查問卷——以《萬象城建筑設(shè)計(jì)指引》V1.0的研究為基礎(chǔ)，問卷包括四部分內(nèi)容：理調(diào)查表5555【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)5656【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)5757【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)舒適及高品質(zhì)的購物環(huán)境是萬象城成功的重要因素5858【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)5959【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)開發(fā)效率仍有提升的空間！全生命周期的成本仍有節(jié)省的可能！深化設(shè)計(jì)、機(jī)電系統(tǒng)的調(diào)試及租戶管理方面仍存在較多漏洞！知識技術(shù)的沉淀仍將繼續(xù)推進(jìn)！6060【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率核心問題的改進(jìn)建議加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)6161【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制核心問題的【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制核心問題的改進(jìn)建議加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提升開發(fā)效率提升開發(fā)效率6262?7666開業(yè)（56）56）【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)?7666開業(yè)（56）56）【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)?深圳2000.11?杭州2005.08?沈陽2007.03?成都2007.09?南寧2008.03?開)6563??88?44?6???44?8?8??6?6?4?4???1121124?4?2?22?3?3開233開2333?業(yè)54業(yè)5432?2?882業(yè)(業(yè)(77業(yè)(業(yè)(概念規(guī)劃階段?總體規(guī)劃階段?方案階段?擴(kuò)初階段?A版施工圖階段?施工配合階段(至開業(yè))?施工階段（土方進(jìn)場至開業(yè)）?注：成都施工圖4個(gè)月為完成A版時(shí)間，其他城市未注明注：成都施工圖4個(gè)月為完成A版時(shí)間，其他城市未注明63【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)置地要求開發(fā)周期經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)施工周期【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)置地要求開發(fā)周期經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)施工周期求全開發(fā)周期）總規(guī)概念階段（建議拿地前）建議拿地時(shí)間施工及籌備開業(yè)階段（除深圳為24個(gè)月，其余為33~36個(gè)月）開發(fā)效率提升建議（一）為滿足置地開發(fā)周期的要求，為滿足置地開發(fā)周期的要求，拿地前建議應(yīng)完成總規(guī)概念方案6464【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)開發(fā)效率提升建議（二）報(bào)批報(bào)建介入點(diǎn)設(shè)計(jì)周期專項(xiàng)設(shè)計(jì)介入點(diǎn)（建議拿地前）建議拿地時(shí)間施工圖施工圖建標(biāo)識顧問標(biāo)識顧問土方進(jìn)場前期圖紙準(zhǔn)備土方進(jìn)場前期圖紙準(zhǔn)備6565【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)招商配合定位策劃報(bào)告初稿方案初稿技術(shù)條件：技術(shù)條件：半主力店大型餐飲技術(shù)條件：定位策劃初步業(yè)合【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)招商配合定位策劃報(bào)告初稿方案初稿技術(shù)條件：技術(shù)條件：半主力店大型餐飲技術(shù)條件：定位策劃初步業(yè)合開發(fā)效率提升建議（三）設(shè)計(jì)周期建議拿地時(shí)間推廣需求6666【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提升開發(fā)效率【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提升開發(fā)效率加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力關(guān)注項(xiàng)目全生命關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制核心問題的核心問題的改進(jìn)建議6767【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì) 運(yùn)營成本【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì) 運(yùn)營成本關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制建安成本總結(jié)萬象城建安成本深入分析詳見工程篇，這里僅舉例兩個(gè)后評估中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)影響建安成本的案例6868【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)深圳萬象城【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)深圳萬象城杭州萬象城沈陽萬象城關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制建安成本|案例1-供電容量設(shè)計(jì)分析及總結(jié)：現(xiàn)總體變壓器裝機(jī)量偏大原因分析：設(shè)計(jì)參數(shù)的選取經(jīng)驗(yàn)不足租戶所提用電量要求往往偏大，對策：在《萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引》2.0搜集積累租戶經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為合6969【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)深圳萬象城【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)深圳萬象城（不含辦公樓）杭州萬象城沈陽萬象城（含辦公樓）關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制建安成本|案例2-制冷機(jī)組安裝容量分析及總結(jié)：量達(dá)到原設(shè)計(jì)75%以上，考慮到目前使用中節(jié)能運(yùn)行的情況（如深圳萬象城新風(fēng)系統(tǒng)輪流運(yùn)行，并未同時(shí)全開），同時(shí)考慮到商業(yè)項(xiàng)目的變化性及全球氣候變暖等因素，我們認(rèn)為原設(shè)計(jì)裝機(jī)容全完成招租，從目前使用情況看，不建議考慮交大的容量2.0版中對商業(yè)人員密度等設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，從設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)方7070【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制運(yùn)營成本|構(gòu)成分析萬象城運(yùn)營成本中除人力成本以外，機(jī)電系統(tǒng)運(yùn)行能耗成本（占28%）及維護(hù)改造成本（占13%）占比很高7171【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制運(yùn)營成本|構(gòu)成分析|冷熱源能源費(fèi)用橫向比較注：【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制運(yùn)營成本|構(gòu)成分析|冷熱源能源費(fèi)用橫向比較注：1：沈陽萬象城制冷能耗為2012年預(yù)估數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)為2013：數(shù)據(jù)單位：元/㎡商業(yè)建筑面積每年（沈陽分析及總結(jié)：1、沈陽冬季供熱費(fèi)用偏高原因分析：每超0.3m加價(jià)10%。車庫及停車場為16元對今后的借鑒：項(xiàng)目前期結(jié)合市政供熱收費(fèi)政策進(jìn)行多方案選比，合理考慮適合項(xiàng)目的系統(tǒng)方案。(如自建鍋爐房)2、深圳單位面積空調(diào)費(fèi)用高于杭州原因分析：深圳空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間長于杭州對今后項(xiàng)目借鑒：對于制冷系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間較長的地區(qū)，其制冷系統(tǒng)可靠性及節(jié)能設(shè)計(jì)應(yīng)更加重視7272【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制運(yùn)營成本|結(jié)論與對策結(jié)論：萬象城運(yùn)營成本中機(jī)電系統(tǒng)運(yùn)營費(fèi)用占比很大，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注冷熱源能耗及對策：冷熱源方面減少窗墻傳熱及夏季太陽輻射合理分析并確定冷熱源形式通過經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析合理采用節(jié)能技術(shù)，投資回收期一般控制在5至10年以內(nèi)制定照度及功率密度標(biāo)準(zhǔn)選用節(jié)能燈具美觀，但對于地處嚴(yán)寒地區(qū)的沈陽來說，冬季采暖運(yùn)行能耗費(fèi)用巨大7373【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制其他關(guān)注點(diǎn)7474【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率核心問題的改進(jìn)建議加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)7575【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)應(yīng)加強(qiáng)機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試工【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)應(yīng)加強(qiáng)機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試工作及租戶裝修圖紙審核加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營各部分的銜接工作問題：設(shè)計(jì)管理與工程管理、租戶裝修設(shè)計(jì)管理及運(yùn)營管理 對于深化設(shè)計(jì)的管理仍有待加強(qiáng)，以確保方案實(shí)現(xiàn)的效果：7676【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營各部分的銜接工作城市深圳杭州沈陽成都南寧裝修裝修////////4.1/2///191在滿足同樣凈高條件時(shí)，可以通過加強(qiáng)對以下方面的深化設(shè)計(jì)管理，降低層高：結(jié)構(gòu)優(yōu)化：技術(shù)上對地下室及上部結(jié)構(gòu)的層高、底板頂板做法、基礎(chǔ)選型、抗浮方案進(jìn)行管理；管線綜合優(yōu)化：除對機(jī)電設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化外，還應(yīng)加強(qiáng)深化設(shè)計(jì)的管線綜合優(yōu)化凈高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化7777【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營各部分的銜接工作如造成有兩臺扶梯到場后無法安裝，有些地方只能就現(xiàn)場修改鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑配合不夠，圖紙審核不充分，導(dǎo)致屋面鋼結(jié)構(gòu)與混凝土結(jié)構(gòu)交界節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不協(xié)調(diào)7878【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營各部分的銜接工作冷卻水系統(tǒng)供水分配不平衡造成開業(yè)后冷卻塔運(yùn)行不正常租戶冷熱水管道串水熱水系統(tǒng)串水，給后期運(yùn)營帶來較大困難7979【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率核心問題的改進(jìn)建議加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)8080【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目功能綜合性高專業(yè)交叉性強(qiáng)復(fù)雜程度高【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目功能綜合性高專業(yè)交叉性強(qiáng)復(fù)雜程度高院加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目院8181【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)業(yè)主直管模式 杭州、沈陽、成都、南寧燈光、幕墻、標(biāo)識【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)業(yè)主直管模式 杭州、沈陽、成都、南寧燈光、幕墻、標(biāo)識各設(shè)計(jì)單位和顧問加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力管理方式管理方式境外建筑設(shè)計(jì)公司總包模式境外建筑設(shè)計(jì)公司總包模式交通、消防、國內(nèi)設(shè)交通、消防、國內(nèi)設(shè)計(jì)院等其他各專業(yè)設(shè)8282【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)?對業(yè)主專業(yè)和管理能力要求更高，業(yè)主需要投入更多精力進(jìn)行協(xié)調(diào)和控制，同時(shí)還能統(tǒng)籌把握設(shè)計(jì)效果【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)?對業(yè)主專業(yè)和管理能力要求更高，業(yè)主需要投入更多精力進(jìn)行協(xié)調(diào)和控制，同時(shí)還能統(tǒng)籌把握設(shè)計(jì)效果?能更有效的實(shí)現(xiàn)業(yè)主需求優(yōu)劣分析總結(jié)建議加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力管理方式管理方式境外建筑設(shè)計(jì)公司總包模式業(yè)主直管模式?依靠境外建筑設(shè)計(jì)公司專業(yè)力量，統(tǒng)籌把控好設(shè)計(jì)效果?但該模式需要境外公司在有駕馭能力的同時(shí)?無論采取哪種管理方式，均需要業(yè)主或建筑設(shè)計(jì)顧問公司在管理顧問方面有較強(qiáng)的駕馭能力?總體來看，業(yè)主直管模式非常有效和有序?在業(yè)主團(tuán)隊(duì)人員配置到位和能力強(qiáng)的情況下，建議采用直管模式8383【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力對內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的要求對內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的要求大團(tuán)隊(duì)的能力，同時(shí)對整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程以及籌備、運(yùn)營有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識?只依靠開發(fā)住宅的經(jīng)驗(yàn)或只從設(shè)計(jì)的角度去考慮商業(yè)開發(fā)是不夠的。?通過繼續(xù)加強(qiáng)知識沉淀、培訓(xùn)及分享，提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)及管理能力8484【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程及運(yùn)營各部分的銜接工作關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的成本控制提升開發(fā)效率核心問題的改進(jìn)建議加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及專業(yè)管理能力持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)8585【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)復(fù)制內(nèi)容【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)復(fù)制內(nèi)容復(fù)制方式及程度形成復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)文件形成設(shè)計(jì)指引復(fù)制內(nèi)容戶型平面原型復(fù)制方式及程度可直接套用復(fù)制形成復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)文件形成設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目8686【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì).已經(jīng)完成了《華潤萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引》V1.0、《華潤甲級持有型商業(yè)辦公樓機(jī)電設(shè)計(jì)指引》V1.0、《華潤萬象城機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)檢查清單》、《華潤萬象城機(jī)電系統(tǒng)數(shù)據(jù)收集表》的編制及下發(fā)，對正在開發(fā)過程中的萬象城設(shè)計(jì)起到很好的指導(dǎo)作用集已開業(yè)萬象城的機(jī)電運(yùn)行數(shù)據(jù)，并對比原設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，探尋優(yōu)化方法，實(shí)現(xiàn)精益管理以南寧萬象城為基礎(chǔ)，開展了各大區(qū)冰場儲備人才培訓(xùn)工作.已經(jīng)完成了《華潤萬象城建筑設(shè)計(jì)指引》V1.0，并已在日常的萬象城項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控中加以實(shí)踐經(jīng)過在建萬象城的不斷實(shí)踐和檢驗(yàn)，機(jī)電、建筑、冰場設(shè)計(jì)指引還將繼續(xù)完善8787【總結(jié)·反思】設(shè)計(jì)8888【總結(jié)·8989/招商定位/【總結(jié)·反思】工程/招商定位/工程建設(shè)是萬象城從圖紙到實(shí)體的實(shí)現(xiàn)過程，是設(shè)計(jì)的最終體現(xiàn)。品質(zhì)、效率、成本控制及工程建設(shè)是萬象城從圖紙到實(shí)體的實(shí)現(xiàn)過程，是設(shè)計(jì)的最終體現(xiàn)。品質(zhì)、效率、成本控制及安全性，是工程管理過程中最為重要的因素，是項(xiàng)目得以“多、快、好、省”落地的關(guān)鍵。9090拆除工期質(zhì)量安全拆除工期質(zhì)量安全成本竣工驗(yàn)收設(shè)建程工施工報(bào)建圖計(jì)施紙規(guī)劃報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)定位規(guī)劃工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)建筑質(zhì)量設(shè)計(jì)建筑質(zhì)量使用及維護(hù)工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)建筑質(zhì)量設(shè)計(jì)建筑工程安全建筑運(yùn)營安全建筑本質(zhì)安全設(shè)計(jì)建筑工程安全建筑運(yùn)營安全建安結(jié)算成本建安目標(biāo)成本建安動(dòng)態(tài)成本萬象城的工程管理四大目標(biāo)為：工期、品質(zhì)、成本及萬象城的工程管理四大目標(biāo)為：工期、品質(zhì)、成本及91【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程2011年，華潤置地的“毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)一步發(fā)展為高品質(zhì)六維度標(biāo)準(zhǔn)，包括安全兼顧、功能適用、美觀精致、易維護(hù)、節(jié)能環(huán)保、耐久，并通過主體結(jié)構(gòu)、中庭精裝修、衛(wèi)生間、機(jī)電、幕墻、地庫、室外等方面在萬象城展開落地。①中庭：作為購物中心的主動(dòng)線，是萬象城的核心，是客戶優(yōu)雅購物環(huán)境的體驗(yàn)場所。地面石材、扶梯裝飾、欄桿、采光玻璃頂棚、溫度、風(fēng)速、氣味、新風(fēng)量、標(biāo)識都是客戶品質(zhì)感觸點(diǎn)②衛(wèi)生間：萬象城的衛(wèi)生間遠(yuǎn)比一般百貨商場重要，包括裝飾、潔具、隔斷、洗手臺、空調(diào)換氣、等候等③機(jī)電系統(tǒng)：電梯、消防、空調(diào)、照明、用電、給排水、智能化等機(jī)電工程品質(zhì)是萬象城運(yùn)營質(zhì)量的保證④幕墻外立面：有特色風(fēng)格的建筑外立面表現(xiàn)了建筑的氣質(zhì)。檔次、品味、時(shí)尚、多元是萬象城的氣質(zhì)。夜間建筑泛光照明表現(xiàn)了萬象城的另一種風(fēng)采⑤園林景觀：萬象城多出入口、室外廣場、下沉廣場、連接通道、室外地面鋪裝滿足多方向顧客通行性、車行道鋪裝耐久性9292【總結(jié)·反思】工程維度1、主體結(jié)構(gòu)2、中庭精裝飾3、衛(wèi)生間4、機(jī)電①管道支吊架與主體結(jié)構(gòu)連接安全；全；防脫落；②室內(nèi)高墻面石材連接牢固；掛墻式座便連接安全②鍋爐；③燃?xì)夤芫€安全；滿足抗震要求；③各類大型燈具、吊鉤安全；④防雷接地安全；跑煙串味；②不滲漏；水質(zhì)量可靠；①遮陽窗簾運(yùn)行正常；②公共區(qū)域標(biāo)識清晰；①地漏不返臭味；①管線優(yōu)化、滿足裝飾空間；②消防系統(tǒng)能正常運(yùn)行，特別是消防卷簾門；③電梯運(yùn)行平穩(wěn)；④制冷及保暖效果好，氣流舒適；⑤新風(fēng)效果好，廚房排煙形成穩(wěn)定負(fù)壓環(huán)境；⑥電氣系統(tǒng)電壓電流穩(wěn)定、漏電保護(hù)靈敏；⑦機(jī)房隔聲、減震、降噪；⑧中庭光線、照度適當(dāng)，建筑泛光照明效果佳；⑨物業(yè)管理標(biāo)識清晰；外露鋼層成為裝飾鋼構(gòu)，焊縫、連接件等工藝精良致；②扶梯裝飾美觀；③標(biāo)識制作精致美觀；裝飾精致①機(jī)電末端與建筑裝飾相協(xié)調(diào)；②地庫、機(jī)房、設(shè)備層等機(jī)電管線、點(diǎn)位排布整齊；③建筑泛光與幕墻協(xié)調(diào)；④室外景觀照明與鋪裝協(xié)調(diào)；護(hù)地面石材、?；u等耐油污、耐五金、潔具維護(hù)方便①各類檢修通道、檢修口、檢修空間考慮齊全適當(dāng)；②燈箱方便更換光源；③公共機(jī)電管線不進(jìn)入租戶區(qū)域；④不傷及主體結(jié)構(gòu)可進(jìn)行機(jī)電管線維修；⑤不傷及裝修可進(jìn)行機(jī)電管線維修；⑥設(shè)備啟閉設(shè)置滿足物業(yè)使用；⑦機(jī)電管線標(biāo)識清晰；維護(hù)結(jié)構(gòu)封堵密實(shí)①裝修材料無放射污染；②裝修材料無化學(xué)污染；空調(diào)節(jié)能；用水節(jié)能；①空調(diào)節(jié)能；②電梯節(jié)能；③照明節(jié)能；主體結(jié)構(gòu)剛進(jìn)、砼耐久①地面石材歷久彌新；耐久；③后勤通道轉(zhuǎn)角耐碰撞；各類管線防銹、防腐耐久；【總結(jié)·反思】工程維度6、地庫7、室外（屋面）①龍骨與結(jié)構(gòu)、飾面與龍骨連接安全牢固；②干掛石材不松脫；③采光頂玻璃房爆裂；④大門地彈簧、門較安全；⑤開啟窗安全；車行出入通行方便安全；室外廣告標(biāo)識安全；功能適用①玻璃屋頂及外墻不滲漏；②滿足隔音效果；③氣密性滿足要求，無漏氣和風(fēng)哨；②設(shè)停車指導(dǎo)系統(tǒng)；③繳費(fèi)方便；①人行道及廣場防滑；②坡向正確，不積雨水；③水體系統(tǒng)正常使用；④無障礙通行；①外觀整潔、平整、色澤一致；②立面線條清晰、拼縫齊整，各類飾面保證收口美觀；③入口、窗邊、櫥窗等近人部位細(xì)部美觀，膠縫精致；不起沙；②明露機(jī)電管線排布整齊；①硬質(zhì)鋪裝鋪貼平整、紋路線條清晰；②樹池、花臺、臺階等做工考究；①玻璃、石材、鋁板等飾面材料更換簡便；②易損配件、材料有備品，或日后新購易獲?。坏孛嬉浊鍧?、易翻新①地面鋪裝等耐油污、耐擦洗；②臺階、轉(zhuǎn)角石材耐碰撞；③水體系統(tǒng)維護(hù)方便；①幕墻遮陽；②保溫隔熱滿足節(jié)能；保溫完整；防附著物破壞①結(jié)構(gòu)膠、耐候膠耐久；③外飾噴涂飾面不退色、脫漆；地面使用耐久①室外無無沉降裂縫；②無熱漲起鼓、無冷縮縫；③車行、人行道鋪貼不松脫；萬象城的核心是中庭，中庭建筑裝飾的核萬象城的核心是中庭，中庭建筑裝飾的核心是地面目前萬象城中庭公共區(qū)域地面以人造大理石為主，深圳、沈陽、成都選用進(jìn)口人造大理石，杭州、南寧選用了國產(chǎn)人造大理石建議萬象城主要使用光澤度高、耐久性好的進(jìn)口人造石：①中庭各樓層地面鋪貼風(fēng)格需要基本一致，大面積天然石材難以控制好色差；②營業(yè)后的租戶更換、局部改造會涉及中庭地面增減，同質(zhì)量的玻化磚、人造石材容易再次采購，但天然石材難以控制好色差；③中庭墻面容易改造，地面改造對使用影響較大，所以地面材料要有較好的耐久性能，能歷久彌新；④進(jìn)口人造大理石相對國產(chǎn)的質(zhì)量穩(wěn)定、安全堅(jiān)固功能適用②潔凈、耐臟；③光滑；①平整度；③摩擦系數(shù)；美觀精致①材質(zhì)均勻、無氣泡；②光澤；③無空鼓；④無色差；①光澤度；②彎曲強(qiáng)度；③抗壓強(qiáng)度；④線膨脹系數(shù)；⑤氣泡含量；⑥色差；易維護(hù)節(jié)能環(huán)保①無毒；②無放射性；耐久9595【總結(jié)·反思】工程.營造一個(gè)優(yōu)雅的購物環(huán)境，除中庭地面以外，中庭裝修還包括了中庭玻璃桿、扶梯裝修、吊頂、中庭墻面、玻璃采光頂棚、客梯廳、客行樓梯、玻璃隔斷、.裝修應(yīng)反映設(shè)計(jì)意圖，照度適宜，空調(diào)舒適，各種不同的材料過渡自然，近人尺度的面材手工質(zhì)量考究，不粗糙。9696【總結(jié)·反思】工程深圳萬象城營業(yè)已7年半，中庭效果依然歷久彌新地面人造石沒有出現(xiàn)空鼓、開裂、返堿、變形、變色等通病，是中庭的亮點(diǎn)；空調(diào)、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工均較好，系統(tǒng)穩(wěn)定；玻璃攔河牢固美觀，天窗鋼結(jié)構(gòu)外包鋁板有輕微變色；部分店面防火卷簾運(yùn)行不暢，后期有過整改。杭州萬象城營業(yè)已7年半，中庭品質(zhì)較好但地面磨損較為嚴(yán)重中庭區(qū)域各種活動(dòng)舉辦頻繁，地面人造石磨損較為嚴(yán)重，首層地面人造石部分有開裂，光澤度明顯較周圍區(qū)域較差，部分出現(xiàn)崩邊、空鼓變形等問題；空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)定，溫度恒定舒適；采光面積不足，照明系統(tǒng)較弱，整體環(huán)境較暗；鋁板、不銹鋼等金屬飾面質(zhì)量較好，板材平整無凹凸現(xiàn)象，安裝質(zhì)量也較好。9797【總結(jié)·反思】工程沈陽萬象城投入運(yùn)營1年半，中庭裝飾較為精致中庭總體簡潔、美觀精致；地面人造石鋪貼整體效果較好，光澤度較好；局部接縫有開裂；軟膜天花為中庭的照明烘托出舒適的氛圍，但燈光不夠均勻；天花點(diǎn)位布局合理，較為隱蔽。成都萬象城投入使用3個(gè)月首層地面人造石有劃痕，晶面效果不佳，部分區(qū)域無接縫處理效果不理想；玻璃攔河不銹鋼立柱及實(shí)木扶手牢固、美觀精致，弧形夾膠玻璃接弧順暢；擋煙垂壁玻璃順直，無翹曲，與天花收口嚴(yán)密，無開裂；扶梯鋁板+不銹鋼裝飾整體效果好，鋁板材質(zhì)及端部收口一般。9898【總結(jié)·反思】工程衛(wèi)生間在高檔購物中心中給顧客的感受比以前更為重要，重要的品質(zhì)點(diǎn)①干凈衛(wèi)生、容易清潔：裝飾材料選用、工藝節(jié)點(diǎn)；②無煙味、無臭味：換氣與新風(fēng)、防臭地漏；③盥洗臺使用方便：梳妝鏡、紙巾、紙筒、皂液布設(shè)置；④易維護(hù)：隔斷、五金、龍頭感應(yīng)器、地面石材應(yīng)易維護(hù)；⑤可設(shè)等候、休息區(qū)；9999【總結(jié)·反思】工程杭州萬象城選用米黃色系人造石，清潔方便，但也未設(shè)休息、等候區(qū)干凈衛(wèi)生，通風(fēng)性好，無異味；墻地面均采用米黃色系人造石鋪貼，檔次較高且易維護(hù)；五金、潔具出現(xiàn)損壞，需維修或更換。深圳萬象城衛(wèi)生間投入運(yùn)營7年半裝修檔次中，但施工質(zhì)量較好；長時(shí)間使用過后五金、潔具有不同程度的損壞，需更換；衛(wèi)生間正計(jì)劃進(jìn)行裝修升級?！究偨Y(jié)·反思】工程沈陽萬象城衛(wèi)生間使用一年后問題暴露最多：石材選用：以白色人造石為主，與整個(gè)淡雅的色調(diào)協(xié)調(diào)，但接縫處及踏步開槽處易被污染且難以清潔干凈；廁隔：固定于天花板上，便于地面清潔，但固定端不牢固，長時(shí)間使用后廁隔門難以關(guān)閉，合頁、五金需要更換；潔具：部分蹲便器安裝在整塊石材中間，潔具四角處石材有不同程度斷裂；衛(wèi)生間內(nèi)未設(shè)置清潔間，物業(yè)管理不方便成都萬象城營業(yè)三個(gè)月通風(fēng)效果良好，無煙味、無臭味；隔斷門鎖不便開關(guān)，已做更換；手動(dòng)皂液器易壞，且消耗量大，后改為電動(dòng)皂液器后使用方便，較為節(jié)約；清潔間暗門感官較好，但較為沉重，開啟不便；隔斷到頂，純私密空間，不銹鋼踢腳包隔斷，易于清潔、維護(hù)；地面采用深色石材，易于清潔維護(hù)。萬象城開發(fā)經(jīng)營工期標(biāo)準(zhǔn)（基本要求）序萬象城開發(fā)經(jīng)營工期標(biāo)準(zhǔn)（基本要求）序備注1項(xiàng)目重新定位111微調(diào)項(xiàng)目定位2規(guī)劃方案5263地質(zhì)勘查及前期工程4254土方支護(hù)工程267工程勘察報(bào)告、基坑支護(hù)設(shè)計(jì)及方案論證5樁基工程38樁基施工圖6施工圖47完成地下室施工圖和部分地718施工地下室主體結(jié)構(gòu)地上主體結(jié)構(gòu)地上施工圖、幕墻承包商進(jìn)場屋面封閉精裝修承包商定標(biāo)圍護(hù)結(jié)構(gòu)、幕墻封閉，精裝修開工機(jī)電主系統(tǒng)完成，精裝修深化設(shè)計(jì)報(bào)批主力店進(jìn)場開工主力店消防報(bào)批消防主系統(tǒng)驗(yàn)收正式水電接通、小租戶進(jìn)場裝修竣工驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收、專業(yè)驗(yàn)收9招商主力店及次主力店主力店招商盡量在施工圖階段確定，減少設(shè)計(jì)變更其他店鋪2開業(yè)消防檢查【總結(jié)·反思】工程上市公司已下發(fā)《關(guān)于加快華潤置地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效率的通知》（2011年9月8日明確了36個(gè)月的工期標(biāo)準(zhǔn)和30【總結(jié)·反思】工程標(biāo)準(zhǔn)為拿地后10個(gè)月完成基坑及樁基施工，地下室主體施工到竣工24個(gè)月，開業(yè)籌備2個(gè)月。萬象城基本工期標(biāo)準(zhǔn)（自主體施工至開業(yè)26個(gè)月）序（月）1234567891地下室主體結(jié)構(gòu)32地上主體結(jié)構(gòu)33屋面封閉（鋼構(gòu)、幕墻）3+54幕墻封閉4+75機(jī)電安裝96公共區(qū)域精裝修5+77消防主系統(tǒng)驗(yàn)收28主力店進(jìn)場開工、裝修9室外工程8竣工驗(yàn)收2機(jī)電綜合調(diào)試8物業(yè)接管6小租戶進(jìn)場裝修4開業(yè)籌備2機(jī)電安裝工程2011/507/908/7【總結(jié)·反思】工程機(jī)電安裝工程2011/507/908/7基地開挖及基礎(chǔ)施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室結(jié)構(gòu)基地開挖及基礎(chǔ)施工04/304/1002/1103/1003/504/104/6地下室結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)幕墻封閉幕墻封閉08/1 08/1209/7精裝修工程10/10精裝修工程11/1010/1209/8完11/1010/1209/8工10/1110/1109/909/1109/900注：途中箭頭和紅體字選擇性地示例標(biāo)注出了各專業(yè)插入時(shí)間點(diǎn)注：途中箭頭和紅體字選擇性地示例標(biāo)注出了各專業(yè)插入時(shí)間點(diǎn)10404/104/608/108/1209/710/102011/508/7【總結(jié)·反思】工程04/104/608/108/1209/710/102011/508/704/304/10完04/304/10工03/1003/503/1003/5地下室結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)幕墻封閉地上結(jié)構(gòu)幕墻封閉11/6機(jī)電安裝工程精裝修工程11/1010/1211/1010/1210/1109/909/1109/9主體結(jié)構(gòu)施工至開業(yè)工期【總結(jié)·反思】工程萬象城工期滯后的原因分析（施工階段）管理環(huán)節(jié)施工環(huán)節(jié)【總結(jié)·反思】工程1、基坑開挖及樁基由于治理泥頭車超載、城市棄土場較遠(yuǎn)、夜間噪聲擾民影響，基坑土方開挖外運(yùn)的時(shí)間變長了，成本也在增加，實(shí)現(xiàn)拿地后10個(gè)月完成基坑樁基是個(gè)挑戰(zhàn)。2、報(bào)批報(bào)建基坑開挖一般可提前進(jìn)行，在未取得施工許可證前能否進(jìn)行主體工程施工，各地建設(shè)監(jiān)督松緊程度不一，要重視規(guī)劃證、施工證的辦理，盡可能利用綠色通道、市長批示等。3、主體結(jié)構(gòu)土建勞務(wù)工人短缺的趨勢將持續(xù)，主體趕工能力差，趕工成本較高。4、幕墻工程幕墻的深化設(shè)計(jì)、材料報(bào)審和訂貨加工一般都會比投標(biāo)承諾和施工計(jì)劃滯后，對南方雨季、北方冬季進(jìn)行室內(nèi)機(jī)電裝修的影響較大。5、機(jī)電安裝與裝修的相互移交工作面容易牽制，消防驗(yàn)收占用時(shí)間，開業(yè)前及開業(yè)后的綜合調(diào)試工作量大，對物業(yè)運(yùn)營較關(guān)鍵。6、內(nèi)裝飾裝修深化設(shè)計(jì)、材料報(bào)審和訂貨加工一般都會延誤。施工樣板通不過、返工也會造成工期延誤。7、租戶裝修租戶招商引起的變更較多、租戶進(jìn)場時(shí)間晚也影響最終的竣工開業(yè)。【總結(jié)·反思】工程①基坑要提前開工；②協(xié)調(diào)政府綠色通道，早報(bào)建或主體工程邊施工邊報(bào)建；③幕墻工程的定標(biāo)應(yīng)在地庫封頂前一月完成，5個(gè)月時(shí)間進(jìn)行深化設(shè)計(jì)、材料報(bào)審、訂貨加工等，確保幕墻在主體封頂一個(gè)月后能實(shí)現(xiàn)龍骨安裝；④精裝修工程應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前定標(biāo)，預(yù)留相對充分的設(shè)計(jì)深化、材料報(bào)審、訂貨加工時(shí)間。進(jìn)行地面人造石材、欄桿設(shè)計(jì)及材料標(biāo)準(zhǔn)化。【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程萬象城開發(fā)成本對標(biāo)分析分項(xiàng)深圳杭州沈陽成都南寧（萬元）43,947（㎡）48,154（元/㎡）【總結(jié)·反思】工程萬象城地上成本結(jié)構(gòu)中建安工程占開發(fā)總成本的80%左右；土建工程、內(nèi)外裝飾工程、機(jī)電工程分別占建安工程的30%左右。序號目建筑安裝工程費(fèi)12345123其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共設(shè)施套配費(fèi)A.鋼筋及鋼結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)分析鋼筋含量是土建工程成本控制重點(diǎn)之一。影響鋼筋含量的主要因素有：場地類別、地質(zhì)抗震等級、柱網(wǎng)尺寸、層高及建筑物總高度、人防（顧問費(fèi)約3.5元/㎡），從鋼筋含量和鋼結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)差異來看，結(jié)構(gòu)顧問對此含量指標(biāo)離散度的控制較弱。建議在滿足荷載要求的情況下，做專題研【總結(jié)·反思】工程B.層高分析初步統(tǒng)計(jì)層高對成本的影響：地上每10cm影響成本9.87元/㎡，構(gòu)+裝修”占用空間高度均較離散。商業(yè)需要店面可視性，顧客感知的空間品質(zhì)主要來自于凈高，優(yōu)化“結(jié)構(gòu)+機(jī)電+裝修”在與滿足商業(yè)空間感的比較上，層高對建安成本不太敏感，低于住宅工程。萬象城層高占比對比B2層機(jī)電B2層凈空--A.空調(diào)系統(tǒng)成本重點(diǎn)。影響空調(diào)工程成本的主要因素：2、空調(diào)負(fù)荷計(jì)算；元/RT候分區(qū)夏熱冬暖夏熱冬冷嚴(yán)寒夏熱冬冷夏熱冬暖深圳萬象城深圳萬象城（不含辦公樓）原設(shè)計(jì)容量比率75%杭州萬象城原設(shè)計(jì)容量比率75.3%杭州萬象城沈陽萬象城（含辦公樓）B.機(jī)電系統(tǒng)總?cè)萘糠治鐾ㄟ^深圳、杭州萬象城用電量和制冷量的設(shè)計(jì)和實(shí)際使用對比，實(shí)際用電量僅為設(shè)計(jì)負(fù)荷的30-40深圳萬象城深圳萬象城沈陽萬象城沈陽萬象城0.350.390.270.570.33玻璃幕墻33%37%48%36%28%石材幕墻22%24%32%鋁板幕墻37%25%28%32%36%真石漆（涂料）9%21%26%A.幕墻工程成本分析幕墻工程占建安成本的15%，影響幕墻成本的主要因素：2、幕墻產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；泛光等）綜合單價(jià)10911523111814581057其中：玻璃幕墻10771350900-10001292827其中：石材幕1200737860其中：鋁板幕墻1008770800-1300764588平均1000其中：真石漆（涂料）29.8166.40224【總結(jié)·反思】工程B.公共區(qū)域精裝修工程成本分析深圳杭州沈陽成都南寧裝修標(biāo)準(zhǔn)12mm厚（6+6夾膏）發(fā)光磨面。石膏板+20mm厚石材店面裝飾柱。石膏板+10mm厚㎡飾面，分別占75%與分別占41%、45%、天花、扶梯底PU材料，石（意大利Q牌）墻：20mm厚水泥砂漿結(jié)合層，30mm厚石石Q牌面技術(shù)指標(biāo)分項(xiàng)深圳杭州沈陽成都南寧公共區(qū)域精裝面積/地上建筑面積（%）【總結(jié)·反思】工程地面石材造價(jià)分析①國產(chǎn)人造大理石材料價(jià)約200~300元/㎡；②進(jìn)口人造大理石材料價(jià)約500~800元/㎡；③鋪貼輔料及人工：I.工藝1：傳統(tǒng)干硬砂漿鋪貼，約80-100元/㎡；II.工藝2：先做找平層，再用專用粘貼劑黏貼，約180-220元/平方米。④中庭地面面積：萬象城3萬平方米左右⑤是否需要晶化：I.有縫工藝不建議研磨，只做晶面處理；II.無縫工藝，也建議盡量不要研磨。⑥石材每年養(yǎng)護(hù)成本：每年3~4次一般晶面，每次20~30元/㎡；有較嚴(yán)重的劃傷和污染的，需要做局部翻新，費(fèi)用需40~50元/㎡。國產(chǎn)與進(jìn)口大理石只在材料上有差價(jià)，施工、保養(yǎng)費(fèi)用一樣，一個(gè)萬象城總價(jià)差約【總結(jié)·反思】工程通過戰(zhàn)略采購，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢降低成本①戰(zhàn)略采購：電梯、發(fā)電機(jī)、空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、配電箱②聯(lián)合采購：虹吸雨水系統(tǒng)1項(xiàng)；計(jì)劃完成及后勤區(qū)燈具、鋼筋、母線、五金、潔具龍頭、水泵、風(fēng)柜、鍋爐等11項(xiàng)；作；具、防火門等項(xiàng)；成本效益數(shù)集中度達(dá)82%，采購金額比例達(dá)到萬象城建安總成本的35%；2012-2013年預(yù)計(jì)總集中采購額約30億元，按照平均采【總結(jié)·反思】工程萬元左右，鑒于監(jiān)理市場的管理現(xiàn)狀，實(shí)際不能起到應(yīng)有的監(jiān)理作用，業(yè)主成本顧問目前集中在利比和威寧謝等港資或外資背景的咨詢公司，收費(fèi)在18~30元/㎡不等，可與合作較【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程萬象城作為持有公共建筑，在設(shè)計(jì)、建造階段要關(guān)注①建筑外立面幕墻：確保外墻干掛石材、玻璃不脫落。②中庭玻璃采光頂：控制玻璃自爆脫落。③中庭玻璃欄桿：控制臨空玻璃自爆。④消防：消防施工質(zhì)量普遍不高，系統(tǒng)完好性堪憂，要加強(qiáng)消防卷簾、消火栓及噴淋系統(tǒng)、煙感報(bào)警系統(tǒng)的施工質(zhì)量。消防安全也是萬象城營運(yùn)安全的重點(diǎn)。⑤電梯：行業(yè)內(nèi)自動(dòng)扶梯踏步夾角、三角區(qū)夾人的事件多有發(fā)生。⑥兒童安全：防兒童攀爬、觸摸、滑倒等措施的考慮。華潤置地已經(jīng)聘請法國必維國際檢驗(yàn)集團(tuán)對每個(gè)新開萬象城進(jìn)行安全監(jiān)測，包括消防、電梯、電氣、建筑本體安全等。【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程玻璃防碰撞-店面、大門①萬象城各主要出入口后玻璃門（臺風(fēng)地區(qū)可貼防爆膜）開啟量最大，每扇門年開閉約5~18萬次，對拉手、地彈簧等五金件的質(zhì)量要求高；②通道、店面的玻璃墻顧客誤撞；人流密集公共場所、兒童活動(dòng)場所防碰傷、割傷①突出部位，人體活動(dòng)高度、兒童頭部位置避免有尖利銳角；②手可以觸摸到的位置（如欄桿扶手、卷簾導(dǎo)軌內(nèi)側(cè)）避免鋒利邊緣外露；【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程①國內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)公司對設(shè)計(jì)注重安全性和合規(guī)性，但不重視技術(shù)經(jīng)濟(jì)性；對鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力的專業(yè)設(shè)計(jì)能力欠缺；缺少防水防滲漏的建筑細(xì)部精益設(shè)計(jì)。對承包商呈報(bào)的鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力等深化圖紙審核能力弱，對機(jī)電、裝修、幕墻等深化圖、綜合圖基本②幕墻、機(jī)電、裝修、園林景觀都需要進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，各承包商的深化設(shè)計(jì)能力、經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)點(diǎn)不一致，需要業(yè)主另行委托專業(yè)顧問或具有較強(qiáng)的專業(yè)審圖、管理能力。幕墻、裝修顧問一般服務(wù)性都較差，與現(xiàn)場脫節(jié)，指導(dǎo)與配合不及時(shí)。③幕墻、裝修、園林景觀招標(biāo)圖質(zhì)量對于質(zhì)量、成本及合同管理的影響都很大。2、監(jiān)理①社會監(jiān)理偏土建工程，對幕墻、機(jī)電、裝飾的專業(yè)監(jiān)理能力弱；②一些監(jiān)理的職業(yè)化程度不高，缺少敬業(yè)精神，基層員工水平及收入均不高?！究偨Y(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程3、鋼結(jié)構(gòu)①浙江精工、江蘇滬寧、中建鋼構(gòu)等具全國經(jīng)營能力，但價(jià)格要高。②一些只在區(qū)域經(jīng)營的地方鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)能承擔(dān)不太復(fù)雜的勁性鋼結(jié)構(gòu)，但復(fù)雜屋面鋼結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗(yàn)和能力較弱，安全、質(zhì)量、進(jìn)度等管理風(fēng)險(xiǎn)均較大。③明露鋼結(jié)構(gòu)與有裝飾鋼結(jié)構(gòu)的加工工藝要求不同，應(yīng)盡量減少外露的連接件及節(jié)點(diǎn)板，采用封閉光滑的箱型或圓形構(gòu)件，完成效果應(yīng)滿足建筑師要求。鋼結(jié)構(gòu)加工及安裝精度應(yīng)滿足裝飾要求，涂裝層應(yīng)光滑均勻，滿足防火及防腐的前提下減少厚度，防止面層脫落增加耐久性【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程4、幕墻①萬象城幕墻種類多；②幕墻公司深化設(shè)計(jì)、自有車間生產(chǎn)加工、外委加工訂貨、現(xiàn)場項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)溝通常常出現(xiàn)問題，影響現(xiàn)場進(jìn)度和質(zhì)量；③承包商經(jīng)常在報(bào)審材料及節(jié)點(diǎn)細(xì)部上爭取經(jīng)濟(jì)利益；④幕墻細(xì)部質(zhì)量精細(xì)程度不高，重要部位的施工質(zhì)量與精裝修公司有較大差距；⑤國際一線品牌對櫥窗幕墻質(zhì)量美觀精致的要求高；⑥幕墻、天窗與其他專業(yè)接口多，滲漏隱患部位多；⑦幕墻立面上附著物多，需提前做好綜合立面圖。【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程5、機(jī)電①專業(yè)多，主體工程開工前就需要進(jìn)行機(jī)電深化設(shè)計(jì)，確保預(yù)留預(yù)埋位置尺寸正確；②電梯、消防、空調(diào)、采暖、智能化等機(jī)電功能對萬象城的運(yùn)營非常關(guān)鍵；③機(jī)電與精裝修的配合工程量大、周期長，相互影響多；④消防系統(tǒng)復(fù)雜，跨專業(yè)多，消防驗(yàn)收準(zhǔn)備難度大；⑤機(jī)電綜合調(diào)試的專業(yè)性、工作量大；⑥各類壓力水管道容易出現(xiàn)爆管漏水問題。6、裝修①精裝修招標(biāo)圖要綜合考慮質(zhì)量、成本明確統(tǒng)一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工藝；②精裝修與機(jī)電的工序配合密切，需要深入管理協(xié)調(diào)；③萬象城高大空間多，滿堂內(nèi)手腳架工程量大，機(jī)電裝修各方面使用協(xié)調(diào)工作多；④萬象城中庭是開放區(qū)域，交叉施工多，裝修施工期間無法封閉，施工質(zhì)量及成品?！究偨Y(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程7、園林景觀①未來園林景觀對萬象城的襯托比過去更重要；②社會上園林景觀承包商一般都較為粗放，缺深化設(shè)計(jì)能力強(qiáng)、細(xì)部質(zhì)量好的園林景觀分包；③園林景觀一般工期安排都較滯后，應(yīng)提前分段完成管線及基層；④軟景少，硬景多。8、總承包①市場缺少優(yōu)秀的施工總承包，即使中央建筑企業(yè)也基本是土建承包商；②華潤建筑做總包的目的和實(shí)質(zhì)都是強(qiáng)化業(yè)主的工程項(xiàng)目管控能力，目前采用PM+、PMC、施工總承包、機(jī)電總承包等方式。【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程9、業(yè)主工程管理①大區(qū)集中綜合體工程的高端管理人才，如商業(yè)工程的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)、裝飾、機(jī)電負(fù)責(zé)人；②提升幕墻、精裝修招標(biāo)圖及招標(biāo)文件質(zhì)量；③幕墻裝飾面層材料選用及時(shí)決策；④招商有序按照計(jì)劃推進(jìn)，百貨公司裝修工期較長，需要提早并督促；⑤物業(yè)管理公司應(yīng)早介入，特別是熟悉機(jī)電系統(tǒng)；⑥上市公司集中幕墻人才資源，制定精益管理指引；⑦學(xué)習(xí)借鑒同類萬象城經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、做好工程建設(shè)管理實(shí)施規(guī)劃。【總結(jié)·反思】工程【總結(jié)·反思】工程10、萬象城項(xiàng)目管理模式深圳華潤建筑華潤建筑遠(yuǎn)大北方優(yōu)高雅/長城/海外20個(gè)月杭州中建三局江南管理吳宗寶金橋瑞和優(yōu)高雅/長城/等四家29個(gè)月沈陽中建一局北京興電華潤建筑遠(yuǎn)大優(yōu)高雅/華輝等四家34個(gè)月成都華潤建筑西南咨詢?nèi)A潤建筑遠(yuǎn)大/中航/三鑫優(yōu)高雅/時(shí)代等八家26個(gè)月注：工期為總包底板結(jié)構(gòu)施工至開業(yè)【總結(jié)·反思】工程1）萬象城工程項(xiàng)目管理重點(diǎn)①高效率：這是目前較為薄弱之處，重點(diǎn)要在土方基坑樁基、幕墻、裝修三個(gè)方面進(jìn)行改善；②高品質(zhì)：保證中庭公共區(qū)域裝修品質(zhì)；③成本：重視結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，控制好幕墻及屋面工程造價(jià)；④安全：加強(qiáng)消防系統(tǒng)施工質(zhì)量及聯(lián)動(dòng)調(diào)試管理?！究偨Y(jié)·反思】工程2）戰(zhàn)略采購與戰(zhàn)略合作①進(jìn)一步加強(qiáng)萬象城標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的機(jī)電設(shè)備及材料戰(zhàn)略采購，開展母線、電纜、風(fēng)柜等物料的戰(zhàn)略采購；②通過對地面人造石材、潔具龍頭、五金等產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)集中采購；③對于咨詢、施工專業(yè)分包等要求較高的成本顧問、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻工程等發(fā)展戰(zhàn)略合計(jì)劃新開展集采物料水泵、風(fēng)柜、地庫及后勤區(qū)燈具、鋼筋、鍋爐等11種物料可發(fā)展的戰(zhàn)略合作鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、玻璃欄桿、成本顧問、冰場等5項(xiàng)【總結(jié)·反思】工程3）幕墻工程管理①目前通過招投標(biāo)選定的幕墻承包商綜合水平一般都不高，幕墻顧問單位服務(wù)也不理想，因此需利用各城市公司和公司總部資源，匯集幕墻專業(yè)人員，成立商業(yè)綜合體幕墻技術(shù)中心，把各項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)共通共享，加強(qiáng)對綜合體幕墻工程的預(yù)控，逐漸減少對幕墻顧問的依賴并逐步取代顧問角色；②對幕墻的主材如鋁板、玻璃、膠、五金件等由技術(shù)中心統(tǒng)一認(rèn)證并每年維護(hù)更新，確保甲控材料的公平合理和可執(zhí)行，確避免承包商在材料商博弈影響進(jìn)度和質(zhì)量。③形成萬象城系列不同部位幕墻體系的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)選擇模塊，如天窗、雨棚、大堂全玻幕墻，減少設(shè)計(jì)過程和每個(gè)項(xiàng)目重復(fù)制作樣板時(shí)間；④形成標(biāo)準(zhǔn)的幕墻工料規(guī)范；⑤做好幕墻的前置管理，及時(shí)完成招標(biāo)文件，在地下室頂板封頂前確定幕墻承包商，預(yù)留合理的結(jié)構(gòu)配合及工程準(zhǔn)備時(shí)間；⑥明確幕墻承包商外立面綜合管理的責(zé)任，做好不同專業(yè)接口的監(jiān)管，防止?jié)B漏?！究偨Y(jié)·反思】工程4）精裝修管理①改變目前精裝修招標(biāo)圖出圖單位不統(tǒng)一的局面，選用成熟、穩(wěn)定的單位，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)的積累與傳承，增強(qiáng)招標(biāo)圖的深度，避免做法不統(tǒng)一；②對甲控裝修材料由上市公司總部統(tǒng)一認(rèn)證并每年維護(hù)更新，確保甲控材料的公平合理和可執(zhí)行，確避免承包商在材料商博弈影響進(jìn)度和質(zhì)量；③借鑒已有商業(yè)項(xiàng)目成熟經(jīng)驗(yàn)，減少設(shè)計(jì)過程和每個(gè)項(xiàng)目重復(fù)制作樣板時(shí)間；④主體結(jié)構(gòu)封頂前及時(shí)選定精裝修單位，預(yù)留充足的深化設(shè)計(jì)、材料審批、樣板制作時(shí)間；⑤形成標(biāo)準(zhǔn)的精裝修工料規(guī)范，統(tǒng)一萬象城各典型部位標(biāo)準(zhǔn)做法；⑥把工程后期的成品保護(hù)作為重點(diǎn)?！究偨Y(jié)·反思】工程5）機(jī)電綜合調(diào)試①業(yè)主物業(yè)管理公司早介入，全稱參與調(diào)試；②制定統(tǒng)一的調(diào)試規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)試表格；③關(guān)注萬象城的重點(diǎn)空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)調(diào)試，消防空調(diào)水調(diào)試要有避免漏水影響租戶的措施；④開業(yè)前的租戶調(diào)試應(yīng)納入總包和業(yè)主部門管理范圍，開業(yè)租戶調(diào)試后業(yè)主及物業(yè)公司要緊密參與，防止對正常開業(yè)的影響。【總結(jié)·/招商定位/【總結(jié)·反思】招商/招商定位/萬象城精準(zhǔn)的商業(yè)定位和獨(dú)樹一幟的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成了項(xiàng)目軟件方面難以超越的核心競爭力。而且相比項(xiàng)目硬件條件，萬象城的業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合更具靈活性，可隨著市場環(huán)境和競爭對手的變化而調(diào)整，時(shí)變時(shí)新。租務(wù)管理招商調(diào)整【總結(jié)·反思】招商租務(wù)管理招商調(diào)整商業(yè)可行商業(yè)可行性分析市場調(diào)研商業(yè)相關(guān)的工作，從項(xiàng)目選址階段就開始介入，通過市場調(diào)研等途徑，對項(xiàng)目的商業(yè)可行性進(jìn)行分析，從而為選址及商業(yè)初步定位提供依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌組合全面招商商業(yè)定位項(xiàng)目開業(yè)以后，一方面持續(xù)進(jìn)行日常的租務(wù)管理工項(xiàng)目開業(yè)以后，一方面持續(xù)進(jìn)行日常的租務(wù)管理工作，另一方面則結(jié)合市場的變化及競爭對手的動(dòng)向，持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目的品牌組合，進(jìn)一步明晰項(xiàng)目的定位，以提升項(xiàng)目業(yè)績表現(xiàn)和租金回報(bào)行深入研究，另一方面配合設(shè)計(jì)的進(jìn)展，提供商業(yè)輔助設(shè)計(jì)意見。在確定商業(yè)定位后，將定位細(xì)化并落實(shí)到項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合中，并隨著之后招商工作的全面開展，不斷地動(dòng)態(tài)修正，已達(dá)到業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合的最優(yōu)化我們主要針對最為核心的“商業(yè)定位”、“業(yè)態(tài)規(guī)劃”、“品牌組合”、“招商調(diào)整”等進(jìn)行回顧和總結(jié)商業(yè)定位確定了商場的整體檔次和主要功能【總結(jié)·反思】招商商業(yè)定位確定了商場的整體檔次和主要功能商業(yè)定位產(chǎn)品硬件設(shè)計(jì)：項(xiàng)目商業(yè)體量、建筑形態(tài)、設(shè) 商業(yè)定位產(chǎn)品硬件設(shè)計(jì)：項(xiàng)目商業(yè)體量、建筑形態(tài)、設(shè) 用地維度：宏觀環(huán)境、城市級別、區(qū)位環(huán)境、已有競爭情況等客戶維度：展規(guī)劃等商業(yè)定位受項(xiàng)目所在的宏觀經(jīng)濟(jì)/社會環(huán)境、區(qū)位環(huán)境及市場競爭情況等因素的制約；商業(yè)定位須清楚界定目標(biāo)消費(fèi)群體及輻射范圍，并與目標(biāo)租戶群體的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合；商業(yè)定位受項(xiàng)目自身體量、建筑形態(tài)及設(shè)計(jì)風(fēng)格等的影響，同時(shí)反過來對設(shè)計(jì)亦有指導(dǎo)和修正作用；商業(yè)定位會決定后期運(yùn)營的品質(zhì)，同時(shí)在運(yùn)營期亦結(jié)合市場變化實(shí)際情況對商業(yè)定位進(jìn)行適度調(diào)整?！究偨Y(jié)·反思】招商金融中心商業(yè)以百貨為主，購物中開業(yè)初期中至中高定位，后陸續(xù)往上調(diào)整功能豐富，一站式消費(fèi)新興區(qū)域中心購買力強(qiáng)，但市場上百貨功能豐富，一站式消費(fèi)傳統(tǒng)商圈定位相對較低，但未來競爭項(xiàng)目多功能豐富，一站式消費(fèi)新興區(qū)域中心傳統(tǒng)商圈成熟且未來競爭項(xiàng)目多功能豐富，一站式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展相對落后，中高端市場機(jī)會較大功能豐富，一站式消費(fèi)如項(xiàng)目位于核心區(qū)域，且競爭狀況尚可，可爭取一步到位，定位于中高至高端；在競爭激烈的情況下，如在時(shí)機(jī)上可占得先機(jī)，則最好一步到位，否則可考慮避其鋒芒。消費(fèi)的客群，消費(fèi)力處于餐飲消費(fèi)為主，后期可稱為項(xiàng)目忠誠客戶費(fèi)需求占較大比重主題餐飲、娛樂萬象城目標(biāo)客戶群分類：萬象城目標(biāo)客戶群分類：能力，消費(fèi)頻率穩(wěn)定，對品牌有一定認(rèn)知度，不隨5個(gè)萬象城所針對的目標(biāo)消費(fèi)群體特征基本一致，覆蓋了所在城市并【總結(jié)·反思】招商商業(yè)建筑面積（計(jì)地下商業(yè)不計(jì)地庫和設(shè)備）平均單層面積