合川區(qū)“江城天下”經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告(2021整理)

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第一章工程整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及階段性預(yù)期效益分析1、工程名稱“江城天下〞。合川區(qū)舊城改造工程?？傆玫孛娣e485畝，拆遷房屋11萬平方米，新建房屋60萬平方米，估算總投資3.5億元。2005年主要完成片區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、舊房拆遷和B2組團(tuán)安置房修建。方案投資6000萬元。3、工程建設(shè)單位成都華聯(lián)商廈置業(yè)有限責(zé)任公司4、工程建設(shè)地點(diǎn)重慶合川市內(nèi)一、工程功能及建設(shè)規(guī)模1、工程功能根據(jù)地塊的環(huán)境特點(diǎn)，擬在該地塊興建一個(gè)合川市內(nèi)較為高檔的花園住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，購物、康樂、休閑運(yùn)動(dòng)等各類相應(yīng)設(shè)施一應(yīng)俱全。2、建設(shè)規(guī)模江城天下工程方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表〔暫定值〕序號(hào)工程計(jì)量單位數(shù)值比重〔％〕1用地面積平方米331668〔498畝〕建筑占地面積平方米8291725〔約〕2總建筑面積平方米597000〔余〕住宅建筑面積平方米488060〔約〕88〔約〕多層住宅建筑面積〔以4—7層為主〕平方米41485185高層住宅建筑面積〔以12—18層為主〕平方米7320915商業(yè)建筑面積〔其中3萬平方米自用〕平方米97000〔約〕〔約〕公建建筑面積平方米11940〔約〕2〔約〕3容積率%〔約〕4覆蓋率%35〔約〕5綠地率%42〔約〕6總戶數(shù)〔平均每戶約120平方米〕戶4067〔約〕7居住總?cè)丝凇病橙?4234.58停車位〔每2戶約1個(gè)車位〕個(gè)2033三、工程開發(fā)建設(shè)方案本工程方案2003年年底開工，整個(gè)工程為期5年，分4到5期建設(shè)，其中應(yīng)大橋以北的地塊進(jìn)行首期開工〔拆遷量少〕。假設(shè)前期資金投入量足夠可在首期開發(fā)時(shí)帶動(dòng)大橋南側(cè)的50米地區(qū)的開發(fā)，使其在第一期開發(fā)中形成一個(gè)區(qū)域形象整體化，以利于工程的全盤銷售，以期獲得最大利潤(rùn)化。四、工程投資估算1、投資估算表單位：萬元序號(hào)工程總投資估算說明土地費(fèi)用20萬/畝，包括征地相關(guān)費(fèi)用及拆遷費(fèi)用〔約〕2工程費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)多層12元/平方米，高層15元/平方米場(chǎng)地平整費(fèi)用〔土石方〕12元/立方米〔預(yù)計(jì)120萬立方米〕3建筑安裝工程費(fèi)用多層350元/平方米，高層550元/平方米4其它費(fèi)用小區(qū)道路3公里〔預(yù)計(jì)50萬元/公里〕小區(qū)綠化費(fèi)用每平方米25元(未除消防通道)小區(qū)智能化15元/平方米5不可預(yù)見費(fèi)3%6開發(fā)期規(guī)費(fèi)見下表7財(cái)務(wù)費(fèi)用估計(jì)貸款總額為4000萬8銷售費(fèi)用1.5%，包括廣告推廣及營銷相關(guān)費(fèi)用工程開發(fā)總本錢總計(jì)2、開發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)工程金額估算說明1綜合價(jià)金00元/平方米2工程監(jiān)理費(fèi)571.6%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)591元/平方米5其他50暫估合計(jì)166五、資金籌措方案本工程開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資局部。本工程開發(fā)商投入自有資金1500萬元作為啟動(dòng)資金。需貸款4000萬元?？偼顿Y為38407.56萬元。1、工程投資方案表單位：萬元序號(hào)工程名稱合計(jì)建設(shè)期20032004200520062007202120211建設(shè)投資5500〔拆、土〕6000〔12〕8000〔18〕8000〔15〕5000〔10〕〔5〕2資金籌措55006000800080005000自有15001500借貸40004000-4480〔本息〕預(yù)售收入再投入1315008500〔10〕15000〔15〕16500〔15〕18000〔15〕6295〔5〕尾盤銷售2、借還款方案及利息測(cè)算表單位：萬元借款次數(shù)借款方案還款方案應(yīng)付利息時(shí)間12003.8—92004.8—9金額40004000480合計(jì)40004000480六、銷售收入測(cè)算1、銷售總收入預(yù)測(cè)表(以5年的方案銷售額度為指標(biāo)〕分類可售面積〔平方米〕保守銷售均價(jià)〔元/平方米〕銷售收入〔萬元〕住宅488060〔約〕90043925商業(yè)67000〔自留30000〕300020370合計(jì)597000642952、銷售收入分期〔按比例測(cè)算表〕銷售方案工程名稱合計(jì)銷售期20042005200620072021一期住宅100%70%30%商業(yè)100%80%20%二期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%三期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%四期住宅100%50%50%商業(yè)100%50%50%合計(jì)100%第二章工程盈利能力分析一、損益表與靜態(tài)盈利分析(以5年的方案銷售額度為指標(biāo))1、損益表單位：萬元序號(hào)工程名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)1銷售收入如上表64295.002總本錢費(fèi)用×38407.563銷售稅金及附加銷售收入×6.25%4018.434土地增值稅暫估為3%1928.855利潤(rùn)總額1-2-3-419940.166所得稅5×33%6580.257稅后利潤(rùn)5-613359.912、評(píng)價(jià)指標(biāo)A、全部利潤(rùn)的投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額÷總投資額×÷×100％=51.91%B、全部利潤(rùn)的投產(chǎn)利潤(rùn)率＝利稅總額÷總投資額×100％=〔〕÷×100％=67.40%C、自有資金投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額÷自有資金總額×÷5500×100％=242.90%3、可運(yùn)用資金估算表單位：萬元序號(hào)工程名稱合計(jì)建設(shè)期200420052006200720211銷售收入64295850015000165001800062952銷售稅金及附加11253土地增值稅2554504955404所得稅50012001400180055工程可運(yùn)用資金〔1-2-3-4〕14535結(jié)論：本工程以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行行為相應(yīng)指標(biāo)比擬，完全可以接受。二、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析(以四年的方案銷售額度為指標(biāo)〕1、全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)工程名稱建設(shè)經(jīng)營期2003200420052006200720211現(xiàn)金流入550085001500016500180006295銷售收入085001500016500180006295自有資金1500借貸40002現(xiàn)金流出55008465建設(shè)投資55006000800080005000銷售稅金及附加01125土地增值稅0255450495540所得稅0500120014001800還貸〔加息〕44803凈現(xiàn)金流量〔1-2〕0-9535-4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0--5稅前凈現(xiàn)金流量〔〕06稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%02、評(píng)價(jià)指標(biāo)A、稅后全部投資FNPV＝13969-5980〔自備資金〕=7989，F(xiàn)IRR＝12.42％B、稅前全部投資FNPV＝19153-5980〔自備資金〕=13173，F(xiàn)IRR＝20.48％3、自備資金現(xiàn)金流量表(以四年的方案銷售額度為指標(biāo))單位：萬元序號(hào)工程名稱建設(shè)經(jīng)營期20032004200520062007202120211現(xiàn)金流入550085001500016500180006295銷售收入0850015000165001800062952現(xiàn)金流出55008465自有資金5500預(yù)售收入再投入6000800080005000貸款本息歸還4480銷售稅金及附加1125土地增值稅255450495540所得稅5001200140018003凈現(xiàn)金流量〔1-2〕0-9535-4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10%0--4、評(píng)價(jià)指標(biāo)自有資金的稅后FNPV＝13969，F(xiàn)IRR＝39.37％5、動(dòng)態(tài)盈利分析(以5年的方案銷售額度為指標(biāo)〕A、凈現(xiàn)值〔FNPV〕，經(jīng)過以上計(jì)算，本工程稅前、稅后全部投資的NPV﹥0，自有資金的NPV﹥0，說明本工程可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，工程可行。本房地產(chǎn)投資工程的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時(shí)，結(jié)合同期的銀行貸款利率5.25％，考慮行業(yè)的平均收益率、資金本錢、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資金限制的影響，取IC＝10％。B、內(nèi)部收益率〔FIRR〕，經(jīng)以上計(jì)算，稅前和稅后全部投資的IRR分別為20.48％和12.42％，自有資金IRR為39.37％，分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反映工程盈利，到達(dá)較高的收益水平，說明工程完全可行。C、工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表工程靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR全部投資稅前51.91%67.40%20.48％稅后12.42％自有資金稅前242.90%稅后1396939.37％第三章風(fēng)險(xiǎn)躲避一、盈虧平衡分析(以四年的方案銷售額度為指標(biāo)〕1、根底數(shù)據(jù)工程總收入64295萬元2、盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)＝工程總本錢÷[銷售總收入-〔利潤(rùn)×所得稅率：33%〕]×÷[64295-×33%〕]×100%=75.40%盈虧臨界點(diǎn)＝銷售總收入×盈虧平衡點(diǎn)=64295×結(jié)論：當(dāng)銷售收入到達(dá)48478.43萬元時(shí)，工程根本上可實(shí)現(xiàn)保本；反之，當(dāng)銷售實(shí)現(xiàn)低于臨界點(diǎn)，那么工程將出現(xiàn)虧損。二、結(jié)論和建議1、結(jié)論本工程分析是在現(xiàn)有方案設(shè)計(jì)的根底上進(jìn)行的，建筑單體的面積參數(shù)為，可售住宅為488060〔約〕㎡，可售商業(yè)為67000〔自留30000〕㎡㎡。其中住宅的平均售價(jià)900余元/㎡，商業(yè)的平均售價(jià)3000余元/㎡。根據(jù)盈虧平衡分析可見，江城天下工程盈虧平衡點(diǎn)為75.40％。當(dāng)工程銷售比例達(dá)75.40％，銷售收入到達(dá)48478.43萬元時(shí)，工程的收益與本錢持平。通過敏感性分析可知工程有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，工程全部投資的內(nèi)部收益率為20.48％，自有資金的內(nèi)部收益率為39.37％，均高于銀行同期利息，有一定的財(cái)務(wù)收益。由于工程定位花園小區(qū)，品質(zhì)上有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)售價(jià)在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力，因此可到達(dá)一個(gè)較好的銷售比例，但是工程的功能定位一定要有特色。從以上計(jì)算我們還看到，由于我們只作了5年的方案銷售收益分析，其結(jié)論就是在5年期的經(jīng)營后，公司不僅能獲取稅后利潤(rùn)13359.9072萬元，還能獲得銷售后剩余的固定資產(chǎn)〔房屋〕達(dá)30000余平方