試論物業(yè)管理市場化改革與發(fā)展

試論物業(yè)管理市場化改革與發(fā)展自我國市場經(jīng)濟(jì)推行以來，社會經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)都逐步進(jìn)行了不斷的改革、不斷的更新以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)也隨經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型產(chǎn)生、發(fā)展并不斷隨社會主義市場經(jīng)濟(jì)的完善而完善自己。在發(fā)展的這二十五六年中，物業(yè)管理的發(fā)展也伴隨著出現(xiàn)了各式各樣的問題，有的甚至矛盾激化產(chǎn)生社會矛盾，既嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，又對社會產(chǎn)生了不良影響，物業(yè)到底該走什么樣的路一直是物業(yè)企業(yè)和相關(guān)專業(yè)人士非常關(guān)注的問題。從物業(yè)管理這二十多年的發(fā)展趨勢來看，更新觀念、與市場并軌、引入競爭機(jī)制、改革創(chuàng)新、樹立品牌是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)健康順利發(fā)展壯大的有效途徑。

一.物業(yè)管理的發(fā)展過程來看它對社會發(fā)展的利益與存在的問題

我國物業(yè)管理的發(fā)展過程比較明顯，從最早的計劃經(jīng)濟(jì)體制的福利房到后來的市場化的商品房，從物業(yè)管理的空白到從國外引進(jìn)并建立發(fā)展，從房地產(chǎn)和物業(yè)的一體化到主見的權(quán)責(zé)清晰，從物業(yè)與居民矛盾的層出不窮到各自行為逐漸規(guī)范，從法律法規(guī)的空白到如今物業(yè)專業(yè)法規(guī)的出臺，從物業(yè)管理體制的不健全到不斷摸索的成長，在這二十多年的發(fā)展過程中呈現(xiàn)出逐漸成熟、逐漸規(guī)范的發(fā)展態(tài)勢。但是，唯物辯證法告訴我們新的發(fā)展必然也會伴隨新的問題出現(xiàn)，我們研究物業(yè)，目的就是為了對其有一個清醒地認(rèn)識，一方面它為我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展起到了推動和支持的作用，要肯定其在國家宏觀經(jīng)濟(jì)中作用，積極支持它的健康發(fā)展，另一方面認(rèn)識和發(fā)掘存在的問題，未雨綢繆，當(dāng)面臨這一類的矛盾時能從客觀、全面、法律的角度認(rèn)識處理問題。

（一）物業(yè)管理的優(yōu)勢：

發(fā)展物業(yè)管理有利于增加社會就業(yè)，資料顯示在社會中每投資100萬元可提供的就業(yè)重工業(yè)是400個崗位，輕工業(yè)是700個崗位，服務(wù)性行業(yè)是1000個崗位，物業(yè)管理分屬第三產(chǎn)業(yè)，而如果將第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重在國民經(jīng)濟(jì)中提高到40%左右，全國就可以增加1億左右的就業(yè)機(jī)會，這對社會經(jīng)濟(jì)是一個相當(dāng)可觀的就業(yè)數(shù)據(jù)[1]；發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成立物業(yè)管理企業(yè)壯大了第三產(chǎn)業(yè)陣營，為來城務(wù)工人員、各地閑置人員提供了很好的從業(yè)機(jī)會；發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人們生活質(zhì)量和社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，增長建筑壽命，改善居住環(huán)境方便人們生產(chǎn)生活都有積極的作用；物業(yè)管理的保安隊伍通過人防、物防、技防的緊密結(jié)合，協(xié)助公安部門維護(hù)社區(qū)秩序，對防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤丁⒈ǖ葠盒允鹿势鸬搅酥匾饔?，為居民?chuàng)造了安全舒適的居住環(huán)境發(fā)展物業(yè)管理，從安全角度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民生活的安全居住。

（二）物業(yè)管理現(xiàn)存的問題和矛盾：

1.對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊，思想觀念落后：我國傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟(jì)條件下封閉式答理體制，房屋答理與住戶的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，由于長期受此影響，人們對物業(yè)答理的性質(zhì)、內(nèi)涵、重要性等方而還沒有真正的理解和認(rèn)識。而且社會對新的物業(yè)管理認(rèn)識不足，居民心理承受能力不強(qiáng)，答理者的思維方式也未完全跟上，故從政府到業(yè)主到企業(yè)，觀念都有待進(jìn)一步更新提高。國際上的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個多世紀(jì)，在英文中“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”和“不動產(chǎn)”是同譯，即為“realproperty”或者“realestate"。按專業(yè)概念，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和答理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使答理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，主要為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手下方式進(jìn)行答理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出。從物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，物業(yè)管理收費(fèi)構(gòu)成包括以下四方面的內(nèi)容：為物業(yè)的保值與增值所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料的價值包括物業(yè)管理公司的設(shè)備更新、維修、綠化工具、保安設(shè)施等；管理人員為自己創(chuàng)造的新價值，即各類人員的工資、補(bǔ)貼、獎金、福利等支出；稅金；物業(yè)公司合理的利潤四大方面。物業(yè)管理的具體費(fèi)用支出一般包括：人工費(fèi)；辦公費(fèi)，包括辦公場所的固定資產(chǎn)及其維修、折舊費(fèi)、以及交通工具、辦公用品等；公共設(shè)施的更新、維修、保養(yǎng)費(fèi)，包括通訊、消防、給排水等更新維修；小區(qū)清潔費(fèi)用的支出；小區(qū)綠化費(fèi)用的支出；保安費(fèi)用的支出；公共水電費(fèi)的支出；保險費(fèi)的支出，包括物業(yè)公司自身則產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的費(fèi)用支出等等八個大的方面。清晰物業(yè)費(fèi)用管理的主要內(nèi)容，便可以在用統(tǒng)籌的眼光審視物業(yè)所收取的各項費(fèi)用，以達(dá)到公平、公開的目的。

2.物業(yè)管理市場化程度還較低，開發(fā)商和城市拆遷遺留問題給物業(yè)管理帶來風(fēng)險。一方面開發(fā)商為銷售，越權(quán)給購房者做出物業(yè)管理承諾，成為日后物業(yè)管理糾紛的根源。另一方面一些物業(yè)管理公司盲目承接物業(yè)，沒有重視如房屋質(zhì)量、面積縮水、規(guī)劃更改等開發(fā)商造成的問題，在實際操作中代人受過，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理不滿，甚至拒交管理費(fèi)，給物業(yè)管理帶來非常不便。物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系很多時候權(quán)責(zé)不清，大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，使許多人習(xí)慣于把發(fā)展商當(dāng)主宰，而把物業(yè)管理公司當(dāng)附屬品的認(rèn)識，這種建、管概念不清，權(quán)責(zé)不分關(guān)系在一定程度上事使物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果開發(fā)商重視物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司予以有效的配合和有力的支持，物業(yè)公司工作會做得非常輕松，但會缺乏應(yīng)有的危機(jī)和競爭意識，平時工作就會懶散，造成居民抱怨；反之，如果開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段留下隱患，在房屋交付使用后一些缺陷會逐漸暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，或開發(fā)商違法抽調(diào)管理費(fèi)或侵占公共利益，都會給物管工作帶來問題。同時，在物管運(yùn)行機(jī)制上，公平公開的市場機(jī)制尚未形成，開發(fā)公司開發(fā)的項目大部分是交給屬下的物管公司管理，這不僅不利于物管市場的形成和發(fā)展，同時很容易侵害業(yè)主們的利益。拆遷歷史遺留問題較多，拆遷單位為達(dá)到盡快遷移安排原居民，把降低物業(yè)管理收費(fèi)作為拆遷條件，拆遷戶入住時，經(jīng)常為物業(yè)管理費(fèi)收取和定價爭論不止，這樣拆遷單位無形中把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司身上，使物業(yè)管理企業(yè)陷入困境。物業(yè)管理公司在獲得管理服務(wù)權(quán)利的同時，一份沉重的責(zé)任也隨之而來，物業(yè)管理公