項目六被征收土地的估價(成本法)課件

THEFIRSTLESSONOFTHESCHOOLYEAR項目六被征收土地的估價(成本法)課件目CONTENTS引言土地估價基礎(chǔ)成本法概述成本法在土地估價中的應(yīng)用案例分析總結(jié)與展望錄01引言本課件旨在介紹如何使用成本法對被征收的土地進行估價，幫助學(xué)員掌握這一重要的估價方法。隨著城市化進程的加速，土地征收成為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。對被征收土地進行合理估價，是保障各方權(quán)益、實現(xiàn)公平交易的關(guān)鍵。目的和背景背景目的本課件將詳細介紹成本法的原理、操作步驟及其在土地估價中的應(yīng)用。內(nèi)容結(jié)構(gòu)目標課件分為理論介紹、案例分析、實踐操作三個部分，幫助學(xué)員全面掌握成本法在土地估價中的應(yīng)用。使學(xué)員能夠獨立運用成本法對被征收土地進行合理估價，提高學(xué)員的專業(yè)技能和實踐能力。030201課程簡介01土地估價基礎(chǔ)土地估價是根據(jù)土地估價原則、程序和方法，對土地價格進行評估和確定的過程。土地估價定義土地估價的目的在于為土地交易、投資決策、土地稅收等提供參考依據(jù)。土地估價目的土地估價具有地域性、時間性和動態(tài)性等特點，不同地區(qū)、不同時間的土地價格存在差異。土地估價特點土地估價概述土地估價應(yīng)以合法原則為基礎(chǔ)，評估被征收土地的合法價值。合法原則土地估價應(yīng)以公平原則為指導(dǎo)，確保評估結(jié)果客觀、公正。公平原則在無法確定被征收土地的直接價值時，可以采用替代原則，通過比較類似土地的價格來推算被征收土地的價值。替代原則預(yù)期收益原則是指評估被征收土地的價值時應(yīng)考慮其未來的收益能力。預(yù)期收益原則土地估價的原則出具報告出具土地估價報告，將評估結(jié)果以書面形式呈現(xiàn)給相關(guān)方。確定評估結(jié)果根據(jù)比較分析的結(jié)果，確定被征收土地的評估價值。比較分析將被征收土地與類似土地進行比較分析，確定被征收土地的價值。收集資料收集被征收土地的相關(guān)資料，包括地理位置、面積、用途、權(quán)屬等信息?，F(xiàn)場勘查對被征收土地進行現(xiàn)場勘查，了解土地的現(xiàn)狀、環(huán)境等情況。土地估價的程序01成本法概述0102成本法定義成本法適用于土地價值難以通過市場比較和收益法評估的情況，例如：土地開發(fā)尚未完成、缺乏市場參照物等。成本法是一種評估土地價值的方法，它通過估算土地開發(fā)所需的各項成本費用，加上一定的利潤和稅費，得到土地的價值。成本法適用范圍成本法適用于新開發(fā)土地、舊城區(qū)改造、破產(chǎn)企業(yè)土地等評估。對于一些特殊類型的土地，如：自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等，成本法可能不適用，需要考慮其他評估方法。收集土地開發(fā)所需各項費用資料，包括：土地取得費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費等。估算各項費用和稅費，確定適當?shù)睦麧櫤驼郜F(xiàn)率。將各項費用和稅費折現(xiàn)到評估基準日，累加得到土地價值。成本法的基本思路01成本法在土地估價中的應(yīng)用土地取得費是指為獲得土地使用權(quán)而支付的費用，包括土地出讓金、征地補償費、拆遷安置費等。土地取得費的計算應(yīng)根據(jù)當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定和實際情況進行，一般采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法等方法進行評估。土地取得費的計算土地開發(fā)費是指為了將生地變?yōu)槭斓?，需要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所支付的費用。土地開發(fā)費的計算應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度和開發(fā)內(nèi)容進行估算，一般包括土地平整、道路、供水、供電、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。土地開發(fā)費的計算利息和利潤的計算利息是指為了獲得土地使用權(quán)而貸款所產(chǎn)生的利息。利潤是指土地開發(fā)投資應(yīng)獲得的合理回報，一般根據(jù)土地開發(fā)成本、風(fēng)險等因素進行估算。土地稅費是指根據(jù)國家稅收政策規(guī)定，土地使用者需要繳納的土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費。土地增值是指在土地使用過程中，由于土地用途、區(qū)位等因素的變化而引起的土地價值增加。土地增值的計算應(yīng)根據(jù)實際情況和市場比較法等方法進行評估。土地稅費和土地增值的計算01案例分析總結(jié)詞：考慮土地取得費、開發(fā)費、稅費、利息、利潤等因素，采用成本法對住宅用地進行估價。案例一：某住宅用地的成本法估價根據(jù)當?shù)赝恋卣魇照吆拖嚓P(guān)法律法規(guī)，確定土地取得費為每平方米XX元。土地取得費根據(jù)項目規(guī)模和當?shù)亟ㄔO(shè)標準，計算出開發(fā)費為每平方米XX元。開發(fā)費案例一：某住宅用地的成本法估價

案例一：某住宅用地的成本法估價稅費根據(jù)當?shù)囟愂照吆拖嚓P(guān)法律法規(guī)，確定稅費為每平方米XX元。利息根據(jù)借款利率和項目投資回報率，計算出利息為每平方米XX元。利潤根據(jù)行業(yè)平均利潤率，確定利潤為每平方米XX元?？偨Y(jié)詞：考慮商業(yè)用地特點，如繁華程度、交通便捷度等，采用成本法對其進行估價。案例二：某商業(yè)用地的成本法估價根據(jù)商業(yè)用地特點，選擇合適的土地取得方式，并計算相應(yīng)的費用。土地取得費根據(jù)商業(yè)設(shè)施類型和規(guī)模，確定相應(yīng)的建設(shè)標準和開發(fā)費用。開發(fā)費案例二：某商業(yè)用地的成本法估價根據(jù)商業(yè)活動類型和當?shù)囟愂照?，計算相?yīng)的稅費。稅費根據(jù)商業(yè)投資回報率和借款利率，計算相應(yīng)的利息費用。利息根據(jù)商業(yè)行業(yè)特點和市場競爭情況，確定合理的利潤率。利潤案例二：某商業(yè)用地的成本法估價案例三：某工業(yè)用地的成本法估價總結(jié)詞：考慮工業(yè)用地特點，如產(chǎn)業(yè)類型、工藝要求等，采用成本法對其進行估價。土地取得費根據(jù)工業(yè)用地特點和產(chǎn)業(yè)類型，選擇合適的土地取得方式并計算相應(yīng)的費用。開發(fā)費根據(jù)工業(yè)設(shè)施的工藝要求和生產(chǎn)特點，確定相應(yīng)的建設(shè)標準和開發(fā)費用。案例三：某工業(yè)用地的成本法估價利息根據(jù)工業(yè)投資回報率和借款利率，計算相應(yīng)的利息費用。稅費根據(jù)工業(yè)活動類型和當?shù)囟愂照撸嬎阆鄳?yīng)的稅費。利潤根據(jù)工業(yè)行業(yè)特點和市場競爭情況，確定合理的利潤率。案例三：某工業(yè)用地的成本法估價01總結(jié)與展望介紹了成本法的概念、原理和適用范圍。通過案例分析，演示了如何具體應(yīng)用成本法進行土地估價，并給出了相應(yīng)的估價結(jié)果。詳細闡述了如何運用成本法對被征收土地進行估價，包括土地取得費、開發(fā)費、稅費、利息、利潤和土地價格等構(gòu)成部分的計算方法。強調(diào)了成本法在實際應(yīng)用中的優(yōu)缺點和注意事項，以幫助讀者更好地理解和掌握該方法。本課程總結(jié)對比了成本法和市場比較法、收益還原法等其他土地估價方法的異同點。分析了在何種情況下適用成本法，何種情況下適用其他方法。探討了如何結(jié)合使用多種方法對土地進行