成都某商業(yè)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

產(chǎn)品研發(fā)中心\營(yíng)銷策劃部20目錄TOC\o"1-2"\h\z\u閱讀概要： 3一、調(diào)研目的 4二、調(diào)研組織實(shí)施情況 4調(diào)查范圍 4調(diào)查內(nèi)容 4調(diào)查樣本 4調(diào)查時(shí)間 5三、商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析 5四、商業(yè)樣本定量分析 6此次調(diào)查的商業(yè)樣本的租金價(jià)格 8此次調(diào)查的商業(yè)樣本的面積區(qū)間 9此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出租率 10此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出售率 11五、寫字樓調(diào)查分析 11**寫字樓典型個(gè)案 11**寫字樓價(jià)格及租金分析 14六、研究結(jié)論 15七、**片區(qū)未來(lái)商業(yè)及寫字樓發(fā)展趨勢(shì) 16

閱讀概要：1、本區(qū)域商業(yè)租售情況區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，客戶群消費(fèi)力偏低；單鋪面積在20~700平方米之間；各片區(qū)商鋪?zhàn)饨鸩町愝^大，南延線租金高于華陽(yáng)片區(qū)；商鋪的租金年漲幅率在8%-10%左右社區(qū)商鋪平均銷售價(jià)格為9675元/平米，租金均價(jià)42元/平米/月。商業(yè)類別銷售均價(jià)（單位：元/平米）租金價(jià)格（均價(jià)）面積區(qū)間（平米）主題商業(yè)6150-850073-9330-3000商場(chǎng)1F:19000-260002F:6000-70001F:100-200(臨街)；2F：30/社區(qū)商業(yè)967542.38（1F:57.5/2F:41.9/3F：36）20-7002、本區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r天府新城作為成都未來(lái)經(jīng)濟(jì)中心、商務(wù)中心，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域在今年內(nèi)有11個(gè)星級(jí)酒店項(xiàng)目動(dòng)工。南延線區(qū)域項(xiàng)目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對(duì)成熟，平均銷售價(jià)格為9236元，平均租金價(jià)格為68元。

一、調(diào)研目的了解**商業(yè)、寫字樓租售情況及價(jià)格；了解各商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者及商家的價(jià)值點(diǎn)；重點(diǎn)了解**片區(qū)商業(yè)和寫字樓的價(jià)格及預(yù)期，為公司的商用物業(yè)定價(jià)提供參考。二、調(diào)研組織實(shí)施情況調(diào)查范圍**三環(huán)路向外至華陽(yáng)片區(qū)調(diào)查內(nèi)容內(nèi)容包括**片區(qū)商鋪和寫字樓的租售情況及價(jià)格，重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象為商鋪。調(diào)查樣本有效樣本21個(gè)，其中商業(yè)樣本16個(gè)，寫字樓樣本為5個(gè)。按類別寫字樓主題商業(yè)商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)底商樣本量55119按區(qū)域石羊場(chǎng)中和南延線新華陽(yáng)老華陽(yáng)樣本量116(商業(yè))+5(寫字樓)53調(diào)查時(shí)間2010年三、商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析此次調(diào)查的商業(yè)樣本中主題商業(yè)樣本5個(gè)；商場(chǎng)樣本1個(gè)；市場(chǎng)樣本1個(gè)；社區(qū)商業(yè)9個(gè)。此次調(diào)查的商業(yè)樣本中現(xiàn)鋪樣本15個(gè)；期鋪樣本1個(gè)。其中只有麓鎮(zhèn)有部分期鋪。四、商業(yè)樣本定量分析此次調(diào)查的商業(yè)樣本的價(jià)格商業(yè)類別項(xiàng)目售價(jià)主題商業(yè)**商匯·錦源5300-9000南湖國(guó)際社區(qū)只租不售麓鎮(zhèn)只租不售遠(yuǎn)大7000-8000商場(chǎng)繽紛廣場(chǎng)1F:19000-260002F:6000-7000市場(chǎng)中和大市場(chǎng)只租不售社區(qū)商業(yè)天府長(zhǎng)城外街18000元/m2；內(nèi)街16000元/m2；2F售價(jià)7800元/m2南苑17000-21000左岸花都4700濱河花園只租不售鴻閣一號(hào)9000藍(lán)岸只租不售南陽(yáng)盛世15000**領(lǐng)域10000此次調(diào)查商業(yè)租售情況：從調(diào)查數(shù)據(jù)可看出，不分商業(yè)類別，其中只租不售的項(xiàng)目占到35.71%；如果從社區(qū)商業(yè)來(lái)看，只租不售的項(xiàng)目只占到25%。此次調(diào)查商業(yè)價(jià)格分析：商業(yè)類別銷售均價(jià)（單位：元/平米）備注主題商業(yè)6150-8500由于樣本有只租不售情況，因此只計(jì)算在售項(xiàng)目商場(chǎng)1F:19000-260002F:6000-7000此次調(diào)查只有1個(gè)商業(yè)樣本，因此數(shù)據(jù)僅為參考社區(qū)商業(yè)14500由于鴻閣一號(hào)和左岸花都為已售完項(xiàng)目，因此未作為計(jì)算樣本此次調(diào)查的商業(yè)樣本的租金價(jià)格商業(yè)類別項(xiàng)目租金主題商業(yè)**商匯·錦源25-30會(huì)展內(nèi)街80-90麓鎮(zhèn)80-100遠(yuǎn)大60-90商場(chǎng)繽紛廣場(chǎng)1F:100-200(臨街)；2F：30市場(chǎng)中和大市場(chǎng)23-40社區(qū)商業(yè)南苑1F:80;2F:45;3F:35-40會(huì)展外街1F:75;2F:60-65;3F:55左岸花都1F:45;2F:36濱河花園18-28鴻閣一號(hào)40-50藍(lán)岸1F:30;2F:20**領(lǐng)域商鋪總價(jià)的6%為年租金此次調(diào)查商業(yè)租金分析商業(yè)類別租金價(jià)格（單位：元/平米/月）備注主題商業(yè)25-30；73-93在主題商業(yè)中，由于項(xiàng)目定位及位置，租金相差較大。商場(chǎng)1F:100-200(臨街)；2F：30此次調(diào)查只有1個(gè)商業(yè)樣本，因此數(shù)據(jù)僅為參考。專業(yè)市場(chǎng)23-40專業(yè)市場(chǎng)中商鋪的位置差異不太大，口岸稍好與稍差地方的租金差異大約在8-10左右。社區(qū)商業(yè)均價(jià)：42.38（1F:57.5;2F:41.9;3F：36）社區(qū)商鋪由于項(xiàng)目地理位置的不同因此租金價(jià)格相差較大。此次調(diào)查的商業(yè)樣本的面積區(qū)間商業(yè)類別項(xiàng)目面積區(qū)間（平米）主題商業(yè)**商匯·錦源30-1006會(huì)展內(nèi)街150-270南湖國(guó)際社區(qū)600平米起麓鎮(zhèn)30-3000市場(chǎng)中和大市場(chǎng)30-110社區(qū)商業(yè)天府長(zhǎng)城78-1100左岸花都300鴻閣一號(hào)40-70藍(lán)岸20-700南陽(yáng)盛世30(標(biāo)準(zhǔn)商鋪)**領(lǐng)域30-700此次調(diào)查商業(yè)面積分析商業(yè)類別面積區(qū)間備注主題商業(yè)30-3000在主題商業(yè)中，面積區(qū)間跨度較大專業(yè)市場(chǎng)30-110由于專業(yè)市場(chǎng)的定位及業(yè)態(tài)要求，面積區(qū)間在150平米以內(nèi)社區(qū)商業(yè)20-700由于天府長(zhǎng)城的地理位置及商業(yè)定位不同，因此計(jì)算時(shí)除外此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出租率此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出售率**商匯·錦源90%繽紛廣場(chǎng)95%天府長(zhǎng)城90%左岸花都100%鴻閣一號(hào)100%南陽(yáng)盛世100%**領(lǐng)域85%從已調(diào)查結(jié)果看出，商鋪的出售率都在85%以上，其中有43%的商業(yè)都已經(jīng)售完。五、寫字樓調(diào)查分析**寫字樓典型個(gè)案高新國(guó)際廣場(chǎng)建筑面積80982.97平方米單層面積約3000m2公攤35%高度9~11層物管公司戴德梁行B棟華昌物業(yè)DE棟物管費(fèi)14元車位機(jī)動(dòng)車：300~560元（地下）；100元/月（地面）電梯（三菱）四部客梯，一部貨梯空調(diào)美國(guó)約克中央空調(diào)入駐率0.7租金60~80元售價(jià)10180元/平米；現(xiàn)在500—2700平方米商務(wù)空間帶租約發(fā)售僅9100元/平方米特拉克斯開(kāi)發(fā)商特拉克斯海外投資管理項(xiàng)目地址人民南路天府立交左側(cè)建筑面積7.97萬(wàn)平方米開(kāi)盤時(shí)間2008年5月電梯18部OTIS高速電梯車位350個(gè)樓高20層物管戴德梁行（15元/平米*月）層高2.8價(jià)格均價(jià)：10000元8500元起租金80元/平米*月備注特有8000m2城市廣場(chǎng)規(guī)劃，南、北樓各自規(guī)劃有A座6A甲級(jí)寫字樓，B座甲級(jí)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)臨近未來(lái)地鐵1號(hào)線出入口。寫字樓300平米起賣，整層1060平米。拉德方斯開(kāi)發(fā)商成都高新投資集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址天府大道1480號(hào)建筑面積90361.00平方米物管16元/平米*月電梯12部日本三菱國(guó)際品牌電梯，最高速度2.5米/秒車位428個(gè)200元/位.月樓高72米租金100元/平米.月價(jià)格均價(jià)：13000元備注目前成都市唯一建在地鐵站上的站廈合一式頂級(jí)純寫字樓。正在建設(shè)的地鐵一號(hào)線和通往雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)的六號(hào)線在此中轉(zhuǎn)。**科技廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目地址成都府城大道西段3號(hào)建筑面積43萬(wàn)平方米電梯3部奧蒂斯電梯車位一期有156個(gè)二期有259樓高14層分隔面積102.00~1941.00平方米均價(jià)6200元/平米租金40元/平米*月土地性質(zhì)科研用地高新孵化園建筑面積22萬(wàn)平方米規(guī)模11棟入駐時(shí)間2005年物管公司錦江物業(yè)管理公司物管費(fèi)5元+能耗費(fèi)層高3.8米入駐企業(yè)微軟、英特爾、國(guó)家863軟件開(kāi)發(fā)平臺(tái)、聯(lián)想、金山、游戲夢(mèng)工廠等國(guó)內(nèi)外著名IT企業(yè),以軟件開(kāi)發(fā)、微電子研發(fā)、通信產(chǎn)業(yè)等高科技項(xiàng)目為主的企業(yè)租金50元/平米.月均價(jià)5380元/平方米（已售）**寫字樓價(jià)格及租金分析南延線區(qū)域項(xiàng)目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對(duì)成熟，平均銷售價(jià)格為9236元，平均租金價(jià)格為68元。六、研究結(jié)論商業(yè)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，客戶群消費(fèi)力偏低；單鋪面積在20~700平方米之間；各片區(qū)商鋪?zhàn)饨鸩町愝^大，南延線租金高于華陽(yáng)片區(qū)；商鋪的租金年漲幅率在8%-10%左右社區(qū)商鋪平均銷售價(jià)格為9675元/平米，租金均價(jià)42元/平米/月。寫字樓天府新城作為成都未來(lái)經(jīng)濟(jì)中心、商務(wù)中心，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域在今年內(nèi)有11個(gè)星級(jí)酒店項(xiàng)目動(dòng)工。南延線區(qū)域項(xiàng)目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對(duì)成熟，平均銷售價(jià)格為9236元，平均租金價(jià)格為68元。七、**片區(qū)未來(lái)商業(yè)及寫字樓發(fā)展趨勢(shì)“整體求穩(wěn)、孕育商機(jī)、市中心飽和、二環(huán)路沿線成熟、三環(huán)以外主題與運(yùn)營(yíng)展現(xiàn)”，將是成都下一輪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大方向。另外，政府利好政策的推出、地鐵的修建范圍擴(kuò)大以及成都房?jī)r(jià)的企穩(wěn)回升等，這些利好消息無(wú)疑將會(huì)吸引更多的資本實(shí)力雄厚的企業(yè)比如，新加坡凱德置地、九龍倉(cāng)、仁恒、和黃、力寶、香港太古、香港華人、香港瑞安、菲律賓SM集團(tuán)、鐵獅門、英國(guó)謝菲聯(lián)等進(jìn)入成都，這些企業(yè)先進(jìn)的商業(yè)模式、管理理念等將影響**及整個(gè)成都的商業(yè)地產(chǎn)格局。未來(lái)商業(yè)形態(tài)將大力發(fā)展復(fù)合物業(yè)、城市綜合體，全面帶動(dòng)**商圈升級(jí)。區(qū)域商業(yè)中心已成為區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的重點(diǎn)，目前綜合型商業(yè)項(xiàng)目主要有，九龍倉(cāng)天府時(shí)代廣場(chǎng)和國(guó)際**項(xiàng)目、凱德置地人民南路省博物館項(xiàng)目、力迅市中心項(xiàng)目、成都白揚(yáng)大廈、東大街CBD區(qū)域、華人