2024年土地流轉(zhuǎn)分析報(bào)告

2024年土地流轉(zhuǎn)分析報(bào)告目錄一、我國(guó)土地按照性質(zhì)及用途差異嚴(yán)格劃分 PAGEREFToc372118797\h3二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)體系構(gòu)建完成，配套缺失抑制流轉(zhuǎn)意愿 PAGEREFToc372118798\h4三、農(nóng)村集體建設(shè)性用地流轉(zhuǎn)契合新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 PAGEREFToc372118799\h61、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)依然停留在地方試點(diǎn)階段 PAGEREFToc372118800\h62、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可行方向 PAGEREFToc372118801\h103、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地區(qū)差異 PAGEREFToc372118802\h12四、十八屆三中全會(huì)土改前瞻 PAGEREFToc372118803\h14五、土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化耕地資源，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng) PAGEREFToc372118804\h151、土地流轉(zhuǎn)有助于優(yōu)化我國(guó)土地資源結(jié)構(gòu) PAGEREFToc372118805\h152、土地流轉(zhuǎn)推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模化 PAGEREFToc372118806\h163、土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)業(yè)上市公司影響分析 PAGEREFToc372118807\h18一、我國(guó)土地按照性質(zhì)及用途差異嚴(yán)格劃分土地管理法第四條規(guī)定“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。按照土地性質(zhì)的不同，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地及農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)兩類。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地流轉(zhuǎn)指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織；農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是指集體建設(shè)用地的所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他主體以及土地使用權(quán)擁有人再轉(zhuǎn)移土地權(quán)利的行為。從我國(guó)土地資源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，農(nóng)用地占比高，建設(shè)用地占比小，但農(nóng)村建設(shè)用地面積2914萬(wàn)公頃，大大高于城市建設(shè)用地面積391萬(wàn)公頃。二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)體系構(gòu)建完成，配套缺失抑制流轉(zhuǎn)意愿宏觀上，法律法規(guī)對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)定比較明確：在流轉(zhuǎn)對(duì)象上，允許集體組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)；在流轉(zhuǎn)方式上，可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等多種方式進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)；在流轉(zhuǎn)期限上，不得超過(guò)承包地的剩余年限；在流轉(zhuǎn)次數(shù)上，允許多次流轉(zhuǎn)；對(duì)于流轉(zhuǎn)后的土地用途，三項(xiàng)法律法規(guī)都對(duì)其做出了嚴(yán)格限制，以耕地保護(hù)為核心。隨著制度建設(shè)的基本完成，我國(guó)開(kāi)始逐步推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，尤以十七屆三中全會(huì)為標(biāo)志，鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有償流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。其后的四個(gè)一號(hào)文件分別從土地確權(quán)、市場(chǎng)建設(shè)、流轉(zhuǎn)服務(wù)及流轉(zhuǎn)對(duì)象出發(fā)，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)助的形式進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)。微觀上，各級(jí)地方政府開(kāi)始了操作層面的具體實(shí)踐，創(chuàng)造出了多種典型流轉(zhuǎn)模式。溫州“種糧大戶”模式操作最為簡(jiǎn)單，適用性強(qiáng)，在全國(guó)各地都有廣泛運(yùn)用。寧陽(yáng)模式的組織形式較為典型，以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的專業(yè)合作社顯著增加。據(jù)工商總局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止13年8月底，農(nóng)民專業(yè)合作社88.57萬(wàn)戶，較08年底增長(zhǎng)700%，平均每月增加1.4萬(wàn)戶。沙縣“土地信托”模式引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，為土地流轉(zhuǎn)提供綜合服務(wù)，目前沙縣土地流轉(zhuǎn)率已達(dá)65%，是全國(guó)的三倍多。在中央及地方政府的共同推動(dòng)下，我國(guó)耕地流轉(zhuǎn)的進(jìn)展較為順利，人均耕地面積實(shí)現(xiàn)了9連增，11年較03年增長(zhǎng)17%。然而，近兩年農(nóng)村人均耕地面積的增長(zhǎng)率僅為0.9%，低于2%的均值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)有所放緩，我們認(rèn)為主要和具體配套政策缺位有關(guān)。首先，土地確權(quán)依然沒(méi)有完成，獲益主體不明確降低了流轉(zhuǎn)積極性；其次，對(duì)于具體流轉(zhuǎn)過(guò)程中的權(quán)責(zé)缺乏明確規(guī)定，流轉(zhuǎn)雙方的利益得不到保障；再次，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及中介服務(wù)組織的建設(shè)較為滯后，供需匹配效率低下，交易成本較高。最后，缺乏農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的配套機(jī)制，保障缺失抑制流轉(zhuǎn)意愿。三、農(nóng)村集體建設(shè)性用地流轉(zhuǎn)契合新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)依然停留在地方試點(diǎn)階段農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體土地。按照《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。由于上世紀(jì)90年代大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出現(xiàn)效益下降、經(jīng)營(yíng)虧損，催生了農(nóng)村集體建設(shè)用地由自用向流轉(zhuǎn)的變遷。以北京市為例，為了解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)后大量閑置農(nóng)村建設(shè)用地的利用問(wèn)題，村集體經(jīng)濟(jì)組織主要采用土地出租的流轉(zhuǎn)方式，據(jù)統(tǒng)計(jì)其流轉(zhuǎn)金額占總數(shù)的82%。在這種模式下，又衍生出直接出租土地、出租標(biāo)準(zhǔn)廠房及土地與廠房出租并存等多種方式，村集體通過(guò)與農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，確定農(nóng)戶土地收益，并頒發(fā)土地收益證，每年按協(xié)議將土地租金直接返還到農(nóng)戶。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村建設(shè)用地的產(chǎn)出效率顯著提升，提高了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，同時(shí)加快了城市郊區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。然而，不同于農(nóng)地流轉(zhuǎn)較為明確的法律規(guī)定，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏法律支持，目前仍以地方試點(diǎn)為主。從蘇州市首次試點(diǎn)至今已歷時(shí)數(shù)十年，全國(guó)性土地流轉(zhuǎn)法規(guī)卻始終不見(jiàn)影蹤。在省級(jí)層面，出臺(tái)試點(diǎn)辦法的有安徽、北京、河南、廣東、湖北、河北、重慶、上海、海南等，這些省市在正式出臺(tái)之前都經(jīng)過(guò)了所轄城市的試點(diǎn)工作，例如安徽蕪湖、河南安陽(yáng)、廣東順德、上海浦東新區(qū)；在地市層面，進(jìn)行試點(diǎn)的有蘇州、無(wú)錫、南京、湖州、杭州、大連、臨沂、煙臺(tái)、成都、昆明、長(zhǎng)沙等，所屬江蘇、浙江、遼寧、山東、四川、云南、湖南等省份未來(lái)具備全省推廣的潛力。我們認(rèn)為全國(guó)性流轉(zhuǎn)管理辦法難產(chǎn)主要和土地管理法的禁止性條款有關(guān)，對(duì)于流轉(zhuǎn)的許可界定比較模糊。從試點(diǎn)城市頒布的具體管理辦法來(lái)看，交易模式可分為直接和間接兩大類。直接交易即直接對(duì)建設(shè)用地權(quán)屬進(jìn)行流轉(zhuǎn)，使用權(quán)從低效的集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)向高效的工商企業(yè)。間接交易則以建設(shè)用地指標(biāo)為對(duì)象，以成都市為例，規(guī)定土地流轉(zhuǎn)必須通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤這種方式。在間接交易方式中，建設(shè)用地復(fù)耕比較符合政策導(dǎo)向。一方面，復(fù)耕可以獲得城鎮(zhèn)中對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，有助于突破城鎮(zhèn)用地瓶頸；另一方面，復(fù)耕能夠?qū)崿F(xiàn)耕地成片化，有助于促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。從地方政府的角度來(lái)看，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有助于拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，尤其對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，工業(yè)用地資源非常稀缺，流轉(zhuǎn)農(nóng)村建設(shè)用地的動(dòng)力更強(qiáng)。各地對(duì)于流轉(zhuǎn)方向的規(guī)定較為類似，主要為興辦各類工商企業(yè)、公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等，并嚴(yán)禁用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。具體流轉(zhuǎn)方式包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等，其中，廣東省特別規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的程序和辦法，通過(guò)土地交易市場(chǎng)招、拍、掛等方式進(jìn)行。另外，廣東省規(guī)定使用權(quán)可以再次轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租（廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第三章第十七、十八、十九條）。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的期限，所有試點(diǎn)城市都規(guī)定不得超過(guò)同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，再次流轉(zhuǎn)時(shí)，土地使用期限為扣除已使用后的剩余年限。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性兩種，非經(jīng)營(yíng)性用地主要為宅基地，其流轉(zhuǎn)涉及到土地用途的變更，同時(shí)又與農(nóng)民的切身利益密切相關(guān)，因此一些試點(diǎn)城市（蘇州、杭州）規(guī)定宅基地不在可流轉(zhuǎn)之列。作為農(nóng)民的生活資料，宅基地與作為生產(chǎn)資料的農(nóng)地密不可分，因此宅基地可流轉(zhuǎn)的城市多將其與農(nóng)地流轉(zhuǎn)相結(jié)合。從近期的國(guó)研中心383改革方案看，對(duì)土地制度的改革尺度較大，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在此基礎(chǔ)上，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。但我們認(rèn)為該方案將被視作土地制度改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)想，土改仍會(huì)是漸進(jìn)式推進(jìn)。從各地宅基地流轉(zhuǎn)模式來(lái)看，主體內(nèi)容大體相同，宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換城鎮(zhèn)社會(huì)保障，農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變。以嘉興“兩分兩換”模式為例，農(nóng)民將經(jīng)營(yíng)權(quán)租給村集體，通過(guò)租金獲取生活保障，同時(shí)政府在農(nóng)民集中安置區(qū)域建設(shè)公寓，將置換的宅基地收歸國(guó)有并復(fù)耕，獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，并將對(duì)應(yīng)的土地出讓收入用于補(bǔ)充農(nóng)民社會(huì)保障。在這一過(guò)程中，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了市民化；耕地實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，促進(jìn)規(guī)?；N植；地方政府獲得了城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，工商業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展。2、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可行方向綜合來(lái)看，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)阻力較小，各個(gè)利益主體都能從中獲益；耕地、宅基地涉及到農(nóng)民的切身利益，需要較為完善的配套機(jī)制，以耕地與宅基地共同流轉(zhuǎn)最具潛力。建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)相對(duì)簡(jiǎn)單，在短期內(nèi)有望快速推進(jìn)。而在中長(zhǎng)期，以復(fù)耕為代表的間接流轉(zhuǎn)能夠逐步增加耕地規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)有助于提高已有耕地的邊際流轉(zhuǎn)收益，從而促進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)；耕地流轉(zhuǎn)有助于激發(fā)農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的動(dòng)力，帶動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)，從而增加建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村土地的使用效率顯著提高，農(nóng)民在向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)其財(cái)產(chǎn)性的經(jīng)濟(jì)收益不斷提升，契合城鄉(xiāng)協(xié)同的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。盡管上述流轉(zhuǎn)模式在政策導(dǎo)向及經(jīng)濟(jì)利益上對(duì)各個(gè)行為主體皆有利，但其中也還存在著一些阻礙因素：首先，土地確權(quán)尚未完成，各個(gè)行為主體的利益邊界不清，不利于形成理性決策；其次，土地補(bǔ)償水平較低，在一定程度上挫傷了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。最后，地方財(cái)政壓力較大，土地復(fù)耕以政府為主導(dǎo)，需要先期投入大量資金，同時(shí)土地復(fù)耕的周期很長(zhǎng)，需要承擔(dān)較重的財(cái)務(wù)成本。考慮到國(guó)家高度重視農(nóng)村集體土地確權(quán)及完善征地補(bǔ)償制度（見(jiàn)下表），農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性將隨著制度的完善逐步提高。因此，我們認(rèn)為地方政府財(cái)力及土地資源稟賦將成為影響各地土地流轉(zhuǎn)具體方式的主要因素。3、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地區(qū)差異考慮到未來(lái)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)仍將由地方政府推動(dòng)，我們有必要對(duì)各地的土地資源情況進(jìn)行梳理。從農(nóng)村集體建設(shè)用地的地區(qū)分布來(lái)看，山東、河南、河北、江蘇、安徽位居前5位，占比皆超過(guò)5%，其中河南、河北、安徽、廣東等省份已出臺(tái)了全省層面的流轉(zhuǎn)辦法，全面流轉(zhuǎn)已不存在制度障礙；而山東、江蘇、四川、湖南、遼寧等省份下屬主要城市的試點(diǎn)工作正在有序進(jìn)行，有望向全省鋪開(kāi)，具備較大的流轉(zhuǎn)潛力。同時(shí)，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)對(duì)土地流轉(zhuǎn)方向產(chǎn)生重要影響。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)土地資源更為稀缺，通過(guò)復(fù)耕獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)獲益更大，并且地方政府擁有雄厚的財(cái)力進(jìn)行推進(jìn)；而對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，工業(yè)化訴求依然較高，土地在大概率上會(huì)直接向工商業(yè)流轉(zhuǎn)。結(jié)合各地的土地資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們認(rèn)為江蘇、廣東等地區(qū)傾向于土地復(fù)耕，率先啟動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?；山東、河南、河北等地區(qū)則會(huì)選擇直接向工業(yè)流轉(zhuǎn)，相關(guān)上市公司存量土地資源的潛在價(jià)值有望顯著提升。考慮到土地資源越豐富的地區(qū)，地方政府推動(dòng)流轉(zhuǎn)的動(dòng)力越強(qiáng)，我們首先將所有農(nóng)業(yè)公司按照前表中的省份次序進(jìn)行排列，越靠前的省份土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)速度相對(duì)越快。對(duì)于同一地區(qū)的公司，我們按照其擁有的土地資源量進(jìn)行排序，土地資源越豐富的公司受益程度越高?？紤]到上市公司對(duì)土地儲(chǔ)備的信息披露較為滯后，我們結(jié)合13年中報(bào)的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行判斷。綜合來(lái)看，晨鳴紙業(yè)、宜華木業(yè)、北大荒、岳陽(yáng)林紙、大湖股份、獐子島、吉林森工、亞盛集團(tuán)、永安林業(yè)、海南橡膠等公司較為受益。四、十八屆三中全會(huì)土改前瞻十四、十五屆三中全會(huì)對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的討論主要集中于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，在堅(jiān)持家庭承包制的基礎(chǔ)上鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，屬于農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的范疇。十六屆三中全會(huì)將改革方向轉(zhuǎn)向征地制度，土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)為變更農(nóng)用地屬性的外部結(jié)構(gòu)變遷。隨著耕地銳減，糧食安全受到影響，國(guó)家開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)制度，上述以犧牲農(nóng)用地為代價(jià)的發(fā)展模式不可持續(xù)，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有望成為未來(lái)的藍(lán)海。十七屆三中全會(huì)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的可行方向形成了綱領(lǐng)性的意見(jiàn)。結(jié)合過(guò)往三中全會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為十八屆三中全會(huì)可能從以下四個(gè)方面出發(fā)促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)：首先，加快承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)工作，提高農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)效率；其次，盡快完成土地補(bǔ)償制度改革，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)意愿；再次，推動(dòng)存量農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)土地資源的結(jié)構(gòu)優(yōu)化；最后，完善失地農(nóng)民的就業(yè)、醫(yī)療、社保等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)市民化。五、土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化耕地資源，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)1、土地流轉(zhuǎn)有助于優(yōu)化我國(guó)土地資源結(jié)構(gòu)從我國(guó)土地資源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，建設(shè)用地占比很低，而其中城市建設(shè)用地占比僅為10%，可見(jiàn)我國(guó)城市土地資源非常稀缺。從農(nóng)用地的結(jié)構(gòu)來(lái)看，耕地占比僅為18%，遠(yuǎn)小于牧草地和林地，同時(shí)絕對(duì)水平僅略高于18億紅線，可見(jiàn)我國(guó)耕地資源同樣比較稀缺。在這一大背景下，國(guó)家高度重視耕地保護(hù)，強(qiáng)調(diào)土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2024年以來(lái)，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，復(fù)墾還耕面積9.9萬(wàn)公頃。2024年，全國(guó)共驗(yàn)收土地整治項(xiàng)目2.05萬(wàn)個(gè)，新增耕地46.56萬(wàn)公頃。年整治農(nóng)村建設(shè)用地30萬(wàn)公頃的目標(biāo)。在區(qū)域上，以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平較高的東部地區(qū)為主導(dǎo)推進(jìn)示范工程，新增耕地約6萬(wàn)公頃。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的逐步推進(jìn)，能夠?qū)Ω刭Y源形成較好的補(bǔ)充。從農(nóng)地及宅基地流轉(zhuǎn)來(lái)看，其主要影響有兩個(gè)方面：一是提升存量耕地的產(chǎn)出效率；二是在增量上補(bǔ)充耕地資源。具體來(lái)看，農(nóng)地流轉(zhuǎn)體系比較穩(wěn)定，主要為存量土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)；宅基地流轉(zhuǎn)缺乏明確的政策規(guī)范，我們認(rèn)為復(fù)耕比較符合政策導(dǎo)向，對(duì)耕地資源形成補(bǔ)充。從農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地來(lái)看，一方面，向工商業(yè)流轉(zhuǎn)有助于提高土地價(jià)值；另一方面，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的原則下，可通過(guò)復(fù)耕獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，起到增加耕地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的雙重效果。2、土地流轉(zhuǎn)推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；恋亓鬓D(zhuǎn)不僅能提高存量耕地的使用效率，亦可以通過(guò)土地復(fù)耕在增量上優(yōu)化耕地資源，增加規(guī)?；?jīng)營(yíng)的預(yù)期收益。與美國(guó)對(duì)比來(lái)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)的規(guī)模及產(chǎn)出效率都較低，主要農(nóng)作物畝產(chǎn)存在較大提升空間。從美國(guó)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，農(nóng)業(yè)規(guī)模化持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)80年，農(nóng)場(chǎng)平均面積從1910年的140英畝上升到1990年的460英畝，增長(zhǎng)了3倍以上，與之相對(duì)應(yīng)的，1960-1990的30年間玉米、小麥單位面積產(chǎn)量分別提高了117%、51%，農(nóng)業(yè)規(guī)模化顯著提升了農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)出效率。對(duì)比同期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的投入情況，飼料、種子、化肥、農(nóng)機(jī)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為5.4%、4.8%、6.1%、5.6%，規(guī)?；瘜?duì)上游生產(chǎn)資料形成了強(qiáng)勁帶動(dòng)，并且在規(guī)?；笃诖碳ぷ饔酶鼜?qiáng)。結(jié)合美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)業(yè)規(guī)模化是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程，初期生產(chǎn)率的提升及上游需求的釋放相對(duì)溫和?？紤]到目前我國(guó)農(nóng)業(yè)規(guī)模還遠(yuǎn)低于美國(guó)1910年的水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)生產(chǎn)率及生產(chǎn)資料需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)。隨著農(nóng)業(yè)規(guī)?；某掷m(xù)推進(jìn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)有助于帶動(dòng)種子、飼料、化肥、農(nóng)機(jī)等生產(chǎn)資料需求的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)非常顯著，隨著規(guī)模擴(kuò)大，單位成本快速下降，產(chǎn)出效率明顯上升，相關(guān)龍頭種養(yǎng)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有望顯著提升。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，生產(chǎn)資料投入的邊際收益顯著大于成本，在用地成本固定的情況下，增加優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)資料的投入有助于大幅降低平均運(yùn)營(yíng)成本，在需求的刺激下相關(guān)供應(yīng)商有望出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，并在中長(zhǎng)期持續(xù)受益。根據(jù)當(dāng)前營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，我們認(rèn)為隆平高科、新希望、云天化、吉峰農(nóng)機(jī)等龍頭公司較為受益。我們認(rèn)為因土地流轉(zhuǎn)而會(huì)較快發(fā)生變化的農(nóng)資行業(yè)是1）農(nóng)業(yè)機(jī)械。從前期草根調(diào)研玉米種子行業(yè)反映出來(lái)的情況看，機(jī)械化收割的比例在加快，在山東，玉米機(jī)械化收割比例在50%左右，較上年至少提升10個(gè)百分點(diǎn)，在河北，經(jīng)銷商反映機(jī)械化收割比例在20%左右，而上年只有10%左右，隨著規(guī)?；M(jìn)程加快，農(nóng)機(jī)需求未來(lái)會(huì)有較快增長(zhǎng)。2）種子，按照當(dāng)前，人均耕地2畝來(lái)測(cè)算，畝產(chǎn)相差100斤，意味著收入差異為400元，但如果規(guī)模化之后，種糧大戶的面積上升至千畝以上，則相差的收入就大了，所以種植戶對(duì)品種質(zhì)量的關(guān)注度會(huì)提升，對(duì)畝產(chǎn)、穩(wěn)定性、是否有利于機(jī)收等會(huì)綜合考慮，我們判斷未來(lái)種子行業(yè)的集中度會(huì)提升較快。3）化肥和飼料同理種子。4）農(nóng)村金融體系會(huì)有爆發(fā)式增長(zhǎng)。農(nóng)民通過(guò)土地使用權(quán)抵押貸款擴(kuò)大再生產(chǎn)成為可能。3、土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)業(yè)上市公司影響分析土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)業(yè)上市影響可以分為三類：首先是最簡(jiǎn)單的擁有土地資源的上市公司，土地流轉(zhuǎn)之后，無(wú)論是農(nóng)用地還是建設(shè)用地其市場(chǎng)價(jià)格一定高于賬面價(jià)值，1）具有潛在的增值空間。我們將農(nóng)業(yè)上市公司擁有土地資源的情況做了統(tǒng)計(jì)，見(jiàn)下表。從前期市場(chǎng)表現(xiàn)看，表現(xiàn)最搶眼的也是這類上市公司。從資源出發(fā)做投資，那么就是看誰(shuí)擁有的資源量大，耕地里面是北大荒、亞盛集團(tuán)、海南橡膠。水域里面是獐子島、大湖股份，林業(yè)里面是永安林業(yè)。2）作為被扶持的對(duì)象，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，可能會(huì)較容易獲得土地。比如亞盛在阿拉善旗獲得20萬(wàn)畝的土地種植苜蓿草。其次，是農(nóng)資類上市公司從美國(guó)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，農(nóng)業(yè)規(guī)模化持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)80年，農(nóng)場(chǎng)平均面積從140英畝上升到460英畝，增長(zhǎng)了3倍以上，與之相對(duì)應(yīng)的，玉米、小麥單位面積產(chǎn)量分別提高了117%、51%，農(nóng)業(yè)規(guī)?；@著提升了農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)出效率。對(duì)比同期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的投入情況，飼料、種子、化肥、農(nóng)機(jī)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為5.4%、4.8%、6.1%、5.6%，規(guī)?；瘜?duì)上游生產(chǎn)資料形成了強(qiáng)勁帶動(dòng)，并且在規(guī)模化后期刺激作用更強(qiáng)。1）農(nóng)業(yè)機(jī)械。從前期草根調(diào)研玉米種子行業(yè)反映出來(lái)的情況看，機(jī)械化收割的比例在加快，在山東，玉米機(jī)械化收割比例在50%左右，較上年至少提升10個(gè)百分點(diǎn)，在河北，經(jīng)銷商反映機(jī)械化收割比例在20%左右，而上年只有10%左右，隨著規(guī)?；M(jìn)程加快，農(nóng)機(jī)需求未來(lái)會(huì)有較快增長(zhǎng)。2）種子，按照當(dāng)前，人均耕地2畝來(lái)測(cè)算，畝產(chǎn)相差100斤，意味著收入差異為400元，但如果規(guī)?；?，種糧大戶的面積上升至千畝以上，則相差的收入就大了，所以種植戶對(duì)品種質(zhì)量的關(guān)注度會(huì)提升，對(duì)畝產(chǎn)、穩(wěn)定性、是否有利于機(jī)收等會(huì)綜合考慮，我們判斷未來(lái)種子行業(yè)的集中度會(huì)提升較快。3）化肥和飼料同理種子。再次，農(nóng)業(yè)上市公司經(jīng)營(yíng)模式會(huì)有創(chuàng)新發(fā)展。我們來(lái)分析下江蘇的最新案例：2024年3月28日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)來(lái)到江蘇常熟古里鎮(zhèn)田娘農(nóng)場(chǎng)考察，對(duì)其“公司+家庭農(nóng)場(chǎng)”的創(chuàng)新模式高度肯定，并強(qiáng)調(diào)“通過(guò)股份合作、家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)合作等多種形式發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是大方向”。江蘇田娘農(nóng)業(yè)科技成立于2024年5月，創(chuàng)立之初是一家專業(yè)處理農(nóng)業(yè)固廢，并生產(chǎn)有機(jī)肥料的農(nóng)業(yè)科技企業(yè)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，公司開(kāi)始進(jìn)入規(guī)?；N植領(lǐng)域，并逐漸形成了以公司為核心，家庭農(nóng)場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)，專業(yè)合作社提供技術(shù)支撐的協(xié)同模式。目前，田娘農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積6850畝，遠(yuǎn)超美國(guó)平均水平。其中，從562戶農(nóng)戶處直接流轉(zhuǎn)土地2050畝自主經(jīng)營(yíng)，并吸引周邊37戶家庭農(nóng)場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)4800畝。在此基礎(chǔ)上，公司組建米業(yè)、農(nóng)機(jī)專業(yè)合作社，從種子、化肥、農(nóng)機(jī)到終端銷售為家庭農(nóng)場(chǎng)提供統(tǒng)一服務(wù)。田娘農(nóng)場(chǎng)目前已有80多臺(tái)套農(nóng)機(jī)具，實(shí)現(xiàn)土地耕翻、水稻播種、育秧、植保、收割、烘干、秸稈收集等全覆蓋，并將自主生產(chǎn)的有機(jī)肥料應(yīng)用于種植，形成了全產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)經(jīng)營(yíng)。2024年，田娘農(nóng)場(chǎng)銷售“田娘系列”大米平均價(jià)格達(dá)到每斤3.5元，比常規(guī)大米增收600多萬(wàn)元；家庭農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)出稻谷平均價(jià)格高出指導(dǎo)價(jià)0.2元，畝均增收約250元，家庭農(nóng)場(chǎng)戶均凈收入超過(guò)8萬(wàn)元。同時(shí)，公司實(shí)現(xiàn)肥料銷售4.2萬(wàn)噸，處理農(nóng)業(yè)有機(jī)廢棄物12.3萬(wàn)噸，收入合計(jì)7800萬(wàn)元，比2024年增長(zhǎng)30%。在“田娘模式”下，從公司主體到農(nóng)戶個(gè)人都獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)利益，創(chuàng)造了契合我國(guó)國(guó)情的規(guī)?；?jīng)營(yíng)模式。隨著土地流轉(zhuǎn)的不斷推進(jìn)，以公司為核心的綜合化經(jīng)營(yíng)模式預(yù)期會(huì)出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)鏈也將會(huì)延伸，跨界融合會(huì)發(fā)生，一些上市公司可能會(huì)找到創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式。

2024年有線網(wǎng)絡(luò)行業(yè)分析報(bào)告2024年3月目錄一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變 31、新聞出版廣電總局“三定”方案落定 32、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在 33、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體 4二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估 51、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值 52、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值 63、2020年初至今上市公司的市值 8三、整合中的用戶價(jià)值重估 101、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估 102、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估 113、電廣傳媒收購(gòu)省外有線用戶資源 13四、湖北廣電的整合之路 141、楚天網(wǎng)絡(luò)借殼上市 142、重組中的價(jià)值評(píng)估 153、湖北廣電的二次資產(chǎn)注入 16五、有線運(yùn)營(yíng)商的WACC計(jì)算 171、吉視傳媒的WACC值 17一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變1、新聞出版廣電總局“三定”方案落定新聞出版廣電總局的“三定”方案已經(jīng)落定，取消了一系列行政審批項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)一些行政審批權(quán)限下放到省級(jí)單位，比如取消了有線網(wǎng)絡(luò)公司股權(quán)性融資審批，將設(shè)置衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施審批職責(zé)下放省級(jí)新聞出版廣電行政部門。未來(lái)工作的重點(diǎn)：加強(qiáng)科技創(chuàng)新和融合業(yè)務(wù)的發(fā)展，推進(jìn)新聞出版廣播影視與科技融合，對(duì)廣播電視節(jié)目傳輸覆蓋、監(jiān)測(cè)和安全播出進(jìn)行監(jiān)管，推進(jìn)廣電網(wǎng)與電信網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合。從三定方案中，我們可以看出廣電的發(fā)展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有線網(wǎng)絡(luò)股權(quán)融資審批取消；行政審批向省級(jí)廣電下放，比如衛(wèi)星電視接收審批下放；文化和科技、三網(wǎng)融合成為發(fā)展的主要方向。2、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在在2024年年初，國(guó)務(wù)院下發(fā)《推進(jìn)三網(wǎng)融合的總體方案》（國(guó)發(fā)5號(hào)文）決定推進(jìn)三網(wǎng)融合之際，就專門針對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司進(jìn)行了明確的規(guī)劃，決定培育市場(chǎng)主體，組建國(guó)家級(jí)有線電視網(wǎng)絡(luò)公司(中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司)。國(guó)家廣電成立的初衷是在“三網(wǎng)融合”中，整合全國(guó)的有線網(wǎng)絡(luò)（第四張網(wǎng)絡(luò)），從而與電信運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家廣電成立的不斷的推遲，注入資金規(guī)模大幅度縮水，特別是2023年1月原負(fù)責(zé)中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司組建的廣電總局副局長(zhǎng)張海濤出任虛職——中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司的成立蒙上陰影。我們認(rèn)為每一次的推遲成立，中廣網(wǎng)絡(luò)的職能就會(huì)縮水一次，我們認(rèn)為相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)中廣網(wǎng)絡(luò)難以成為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體、競(jìng)爭(zhēng)的主體。維持原方案的方向預(yù)期，將先由部分省份為單位自報(bào)資產(chǎn)情況，隨后以資產(chǎn)規(guī)模大小通過(guò)對(duì)總公司認(rèn)股的形式，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，即“先掛牌，再整合”的股份制轉(zhuǎn)企方案。按照該方案，明確了國(guó)家出資的份額和掛牌的步驟，為中央財(cái)政先期投入進(jìn)行公司主體搭建，其中包括總公司基本框架的組建費(fèi)用和播控平臺(tái)、網(wǎng)間結(jié)算等業(yè)務(wù)總平臺(tái)的搭建費(fèi)用。3、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體隨著我國(guó)文化體制改革的推進(jìn)，文化市場(chǎng)領(lǐng)域逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主體——省級(jí)文化運(yùn)營(yíng)單位，在有線網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域，省網(wǎng)整合的進(jìn)一步深入，省級(jí)有線網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為有線網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)主體。在IPTV的發(fā)展中也是類似，百視通和CNTV主導(dǎo)的IPTV讓位于省級(jí)廣電主導(dǎo)，CNTV或者百視通參與的發(fā)展模式，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位成為市場(chǎng)的主體，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位及地方政府的利益訴求將影響相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。這種與地方政府密切的關(guān)系（資產(chǎn)、人事等關(guān)系），勢(shì)必會(huì)影響地方政府對(duì)有線網(wǎng)絡(luò)的支持力度和偏好。二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估1、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值考慮到目前有線電視的用戶主要分為數(shù)字用戶和模擬用戶，開(kāi)展的增值業(yè)務(wù)主要有互動(dòng)視頻點(diǎn)播（高清視頻點(diǎn)播）和有線寬帶業(yè)務(wù)，收費(fèi)的模式基本上采取包月或者包年的收費(fèi)模式。有線電視用戶的收入相對(duì)穩(wěn)定，我們假設(shè)其為永續(xù)的現(xiàn)金流，我們采用WACC為折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，估算有線電視運(yùn)營(yíng)商的用戶的理論價(jià)值（即上市有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論市值）。我們以廣電網(wǎng)絡(luò)為例，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率選取中國(guó)3年期國(guó)債收益率3.06%，按照我們的計(jì)算，廣電網(wǎng)絡(luò)的WACC為12.3%。同行業(yè)的公司的WACC值與公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)關(guān)系較大。2、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值廣電網(wǎng)絡(luò)2022年有線電視用戶到達(dá)578.64萬(wàn)戶，數(shù)字用戶421.58萬(wàn)戶，副終端為56.15萬(wàn)戶，每月每戶10元；付費(fèi)節(jié)目用戶154.02萬(wàn)戶，主要有兩檔包月套餐99元和128元，我們按照年付100元/戶計(jì)算，考慮到有線網(wǎng)絡(luò)加大了優(yōu)惠促銷力度，付費(fèi)用戶和寬帶資費(fèi)要低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，2023年廣電網(wǎng)絡(luò)公司的理論價(jià)值150億元。天威視訊2022年有線電視用戶達(dá)到109萬(wàn)戶，高清互動(dòng)電視用戶達(dá)到24萬(wàn)戶，付費(fèi)節(jié)目用戶達(dá)到4.6萬(wàn)戶，寬帶用戶達(dá)到33萬(wàn)戶。高清互動(dòng)年付套餐分為500元、600元和700元三檔，我們保守全部按照年付500元/戶計(jì)算，付費(fèi)節(jié)目年付按照500元/戶、寬帶用戶年付800元/戶計(jì)算，天威視訊2023年的理論市值為68億元。由于歌華有線的模擬用戶和數(shù)字用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，每月18元每戶，其市值主要來(lái)來(lái)自于有線電視用戶數(shù)的增長(zhǎng)和高清互動(dòng)電視收費(fèi)用戶增長(zhǎng)，有線電視的用戶的增長(zhǎng)有限，目前主要關(guān)注在高清互動(dòng)電視，目前主要采取免費(fèi)推廣的形式，絕大部分為免費(fèi)的，考慮到歌華有線推出Si-TV的高清電視包，我們估計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與天威視訊差不多300元/年，按照我們的40%左右的滲透率計(jì)算，2023年歌華有線的理論價(jià)值為145億元。3、2020年初至今上市公司的市值我們選取有線電視上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌華有線的市值范圍為60-140億元，市值波動(dòng)范圍主要集中在80-120億元，我們以中值100億元作為公司表現(xiàn)的市值價(jià)值。與我們的145億元的理論市值，尚有空間45%，而且我們認(rèn)為數(shù)字電視沒(méi)有提價(jià)預(yù)期，高清互動(dòng)電視目前主要是采取的免費(fèi)推廣，SiTV的滲透率提高，公司估值有較大的彈性。天威視訊的市值范圍為30-70億元，主要波動(dòng)范圍在40-70億元，我們選取中值55億元作為其市場(chǎng)的市值。沒(méi)有考慮資產(chǎn)整合預(yù)期，天威視訊的理論市值為68億元。公司目前尚有24%的空間。公司有線寬帶增長(zhǎng)乏力，高清互動(dòng)電視是公司業(yè)績(jī)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。廣電網(wǎng)絡(luò)的市值范圍30-70億元，主要波動(dòng)范圍為40-60億元，中值為50億元。公司的理論市值150億元，上升空間200%。公司的價(jià)值主要來(lái)源于公司的龐大的有線電視用戶數(shù)，2023年有線用戶數(shù)595萬(wàn)戶，同時(shí)尚有模擬用戶142萬(wàn)戶.同時(shí)公司的數(shù)字電視的包年收視費(fèi)為240/300元兩檔，價(jià)值較高，進(jìn)一步的數(shù)字化將進(jìn)一步提升公司的價(jià)值。三、整合中的用戶價(jià)值重估1、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估江蘇有線由江蘇省內(nèi)17家發(fā)起人單位共同發(fā)起設(shè)立，廣電系統(tǒng)內(nèi)有12家股東，占股比71.2%，其他系統(tǒng)是國(guó)有股東，占28.8%，公司注冊(cè)資本是68億元，省廣電總臺(tái)控股，其中省臺(tái)出資14億元現(xiàn)金，1億元相關(guān)資產(chǎn)；南京、蘇州、無(wú)錫、常州等10個(gè)省轄市廣播電視臺(tái)以現(xiàn)有廣電網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)出資，中信國(guó)安等出資人以現(xiàn)金和廣電網(wǎng)絡(luò)等資產(chǎn)出資。整合時(shí)江蘇有線用戶為510萬(wàn)戶，數(shù)字用戶為180萬(wàn)戶，其中數(shù)字用戶每月24元/戶，模擬用戶4元/戶。按照我們的用戶價(jià)值計(jì)算方法，WACC值取10%，整合時(shí)江蘇有線的價(jià)值為（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68億元，與公司注冊(cè)資本68億元基本吻合，我們認(rèn)為“江蘇模式”整合中，江蘇有線采用了用戶理論價(jià)值的方法進(jìn)行用戶的價(jià)值評(píng)估。江蘇有線的資產(chǎn)評(píng)估方法，網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)等于網(wǎng)絡(luò)收入減成本費(fèi)用減稅金除以收益率（收益折現(xiàn)），按照這個(gè)方法，由具備期貨從業(yè)資格的第三方評(píng)估，結(jié)果出來(lái)后，與各個(gè)股東的實(shí)際預(yù)期基本一致，這樣就擺平了利益關(guān)系。（江蘇有線董事長(zhǎng)陳夢(mèng)娟在第二屆中國(guó)廣電行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)年會(huì)暨投融資論壇的講話）。2022年7月份掛牌，2022年底全省13省市形成一張全省全網(wǎng)、全省網(wǎng)絡(luò)覆蓋用戶625萬(wàn)戶，完成其他城市和部分縣(市)數(shù)字電視整轉(zhuǎn)，2022年底數(shù)字電視用戶達(dá)到450萬(wàn)戶。2023年9月江蘇有線與江陰、常熟等24個(gè)縣（市）級(jí)廣電網(wǎng)絡(luò)舉行了整合與合作簽約儀式。至此全省已完成了60家縣（市、區(qū)）廣電網(wǎng)絡(luò)的整合與合作。江蘇省廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)網(wǎng)內(nèi)用戶達(dá)到1497.7萬(wàn)戶，約占全省有線電視用戶總數(shù)的93.61%，其中數(shù)字電視用戶686.62萬(wàn)戶，互動(dòng)電視用戶數(shù)35.02萬(wàn)戶。到2023年底，江蘇省有線電視用戶數(shù)將接近1600萬(wàn)戶。2、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估中廣網(wǎng)絡(luò)先由部分省以資產(chǎn)規(guī)模大小通過(guò)對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)股，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，中央財(cái)政先期投入，中廣網(wǎng)絡(luò)的設(shè)立基本上按照“江蘇模式”?！霸谕瓿烧系?3家省網(wǎng)公司中，只有15家比較徹底，其中北京和江蘇等個(gè)別省市相對(duì)最徹底?！蔽覀冋J(rèn)為在資產(chǎn)整合方面：第一步：中廣網(wǎng)絡(luò)會(huì)選擇各省市（或者部分省市）的省廣電（可能為部分的資產(chǎn)，主要是由于整合沒(méi)有完成或者有上市公司的情況）作為發(fā)起人，加上財(cái)政的的現(xiàn)金掛牌成立。廣電資產(chǎn)的評(píng)估可能采取類似“江蘇模式”的用戶價(jià)值評(píng)估。對(duì)于目前的省網(wǎng)來(lái)說(shuō)有動(dòng)力加快以低于用戶價(jià)值的價(jià)格整合省網(wǎng)資源，在中廣網(wǎng)絡(luò)成立時(shí)獲得資產(chǎn)的溢價(jià)。第二步：對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入省網(wǎng)的用戶資源進(jìn)行整合，可能采取現(xiàn)金或者增發(fā)的收購(gòu)的方式，廣電資產(chǎn)的評(píng)估也可能采取類似“江蘇模式”的用戶價(jià)值評(píng)估。第三部：上市公司的資產(chǎn)整合，我們認(rèn)為可能采取市值和用戶價(jià)值兩種方案進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)上市公司利用自身的資本優(yōu)勢(shì)參與到其他省份的省網(wǎng)整合，獲得折價(jià)參股也會(huì)提升公司的價(jià)值。在整合的過(guò)程中，對(duì)于上市公司的價(jià)值重估，一方面本身用戶價(jià)值的重估，例如自身用戶的價(jià)值沒(méi)有被市場(chǎng)所認(rèn)可，在中廣網(wǎng)絡(luò)對(duì)價(jià)中有很大的空間。另外一方面在于上市公司以低于用戶價(jià)值（中廣網(wǎng)絡(luò)收購(gòu)價(jià)值）整合有線用戶，提升公司的價(jià)值（折價(jià)收購(gòu)的狀況）按照這個(gè)投資的邏輯，我們主要關(guān)注自身價(jià)值提升的標(biāo)的廣電網(wǎng)絡(luò)，目前市值只有理論用戶價(jià)值1/3左右。存在巨大用戶整合空間的湖北廣電，目前正在進(jìn)行二次資產(chǎn)整合，同時(shí)整合價(jià)格600元/戶，公司折價(jià)整合有利于公司的價(jià)值提升。3、電廣傳媒收購(gòu)省外有線用戶資源電廣傳媒的子公司華豐達(dá)擬參股新疆廣電有線，其中的資產(chǎn)評(píng)估也體現(xiàn)了上市公司折價(jià)收購(gòu)有線用戶資源。由于評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2024年的年底，按照2024年用戶數(shù)據(jù)和新疆以前12元/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算的理論用戶價(jià)值為27.71億元。但是如果考慮到2020年出臺(tái)的數(shù)字電視提價(jià)方案（烏魯木齊、昌吉收