物業(yè)管理基本制度與政策（復(fù)習(xí)思考題）

物業(yè)管理基本制度與政策（復(fù)習(xí)思考題）第一章物業(yè)管理概述如何理解物業(yè)管理的概念？p1如何理解物業(yè)管理的基本特征？答：社會化、專業(yè)化、市場化。物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因是什么？答：主要基于三個原因：、一、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有、二、建筑物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)、三、業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場機(jī)制。如何認(rèn)識我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展?p6-10答：如何認(rèn)識物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的作用？答：物業(yè)管理對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的作用為以下五個方面：一、有助于改善人居工作環(huán)境、二、有助于推動國民經(jīng)濟(jì)增長、三、有助于維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、四、有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題、五、有助于推進(jìn)社會建設(shè)。簡述現(xiàn)階段政府在規(guī)范物業(yè)管理活動中的必要性。答：物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性，主要體現(xiàn)在三個方面：一、以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是彌補(bǔ)物業(yè)管理市場失靈的需要、二、以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是維護(hù)社會公共利益的需要、三、以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是推進(jìn)房屋管理制度轉(zhuǎn)型的需要。比較分析《條例》頒布前后以及《物權(quán)法》頒布后我國物業(yè)管理制度建設(shè)的特征。P12-16如何理解《條例》的立法理念、指導(dǎo)思想和立法原則？答：發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一、是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二、是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三、是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。主要遵循以下四個基本原則：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則《條例》確定了哪些基本制度？如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？答：確定了業(yè)主大會制度、業(yè)主規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度七項物業(yè)管理的基本制度。其內(nèi)涵《條例》在制度建設(shè)上有哪些特色？答：一、尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利、二、建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制、三、充分發(fā)揮法律法規(guī)的協(xié)同作用、四、妥善處理政府和市場的關(guān)系《條例》在“法律責(zé)任”的規(guī)定上有哪些特點？答：(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。(2)充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。如何準(zhǔn)確把握《條例》確立的物業(yè)管理的基本法律關(guān)系？答：(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系如何認(rèn)識《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與物業(yè)管理的關(guān)系？答：第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，明確了業(yè)主在共同管理建筑物及其附屬設(shè)施中的權(quán)利與義務(wù)，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。業(yè)主的身份如何認(rèn)定？答：業(yè)主是建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是如何構(gòu)成的？答：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。專有部分、共有部分如何認(rèn)定？答：專有部分認(rèn)定為：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專有部分：1、具有構(gòu)造上的獨立性能夠明確區(qū)分；2、具有利用上的獨立性；3、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。共有部分認(rèn)定為：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的共有部分：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。其他不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。業(yè)主行使專有部分所有權(quán)的法律規(guī)定有哪些？答：《物權(quán)法》及《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對“住改商”是如何規(guī)定的？答：《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主行使共有部分共有權(quán)的法律規(guī)定有哪些？答：業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)?！段餀?quán)法》對建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫所有權(quán)的歸屬是如何規(guī)定的？答：《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

(1)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出答：（1）物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本（2）物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）合法性原則、（二）相關(guān)性原則、（三）對應(yīng)性原則、（四）合理性原則。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)是核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成有哪些？答：物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。審核物業(yè)服務(wù)定價成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：1、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費(fèi)的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項目中重復(fù)列支。2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項目之間分?jǐn)?。《條例》規(guī)范相關(guān)主體使用和維護(hù)物業(yè)行為的具體規(guī)定有哪些？答：《條例》對各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范。一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地不得擅自占用與挖掘三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任有哪些？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真履行告知、制止、報告三項義務(wù)。如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主人身財產(chǎn)損失的法律責(zé)任？答：《物業(yè)管理條例》第36條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。P74物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險防控？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從一下幾個方面進(jìn)行風(fēng)險防控：1、增強(qiáng)風(fēng)險意識，2、認(rèn)清權(quán)力邊界，3、加強(qiáng)合同管理，4、依法維護(hù)權(quán)利5、自覺履行義務(wù)。如何認(rèn)識前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效？答：前期物業(yè)合同的特征是（1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。（2）前期物業(yè)合同是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。（3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。（4）前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂其時效為：一方面前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。另一方面前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些？簽訂時應(yīng)注意哪些問題？答：（1）合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況。（2）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。（3）物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。（4）物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容（5）物業(yè)的承接查驗。（6）物業(yè)的使用與維修。（7）違約責(zé)任。（8）其他事項。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪幾項？答1、物業(yè)管理事項；2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；4、雙方的權(quán)利義務(wù)；5、專項維修資金使用和監(jiān)督；6、物業(yè)管理用房；7、合同期限；8違約責(zé)任。兩種物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別是什么？答：前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別是：第一合同簽訂主體不同；第二合同內(nèi)容不同；第三存在階段不同；第四合同履行期限不同。簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成。答：物業(yè)管理法律關(guān)系由三個要素構(gòu)成：主體、內(nèi)容和客體。物業(yè)管理法律關(guān)系有哪些特征?答：物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：1、作為法律關(guān)系主體的業(yè)主意志多元化和代表性。2、政府在物業(yè)管理法律關(guān)系中具有特殊的地位。3、物業(yè)管理法律關(guān)系及涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系。4、業(yè)主所有權(quán)（物權(quán)）的限制和監(jiān)督權(quán)的擴(kuò)大。5、物業(yè)管理行為是一種提供公共性服務(wù)商品的法律行為?！稐l例》對物業(yè)管理的行政責(zé)任規(guī)定有哪些？答：《物業(yè)服務(wù)司法解釋》有哪些特點？答：一、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，二、強(qiáng)化行政法規(guī)的效力，三、強(qiáng)化訴訟主體的限制，四、強(qiáng)化合同主體的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)糾紛的解決規(guī)則包括哪些內(nèi)容？答：1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力；2、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為的處理；3、關(guān)于業(yè)主違約行為的處理；4、關(guān)于關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止；5、關(guān)于《物業(yè)服務(wù)司法解釋》的適用。物業(yè)管理的基本制度簡述業(yè)主大會制度的作用和特征。答：業(yè)主大會制度的作用是1．業(yè)主大會制度是切實保護(hù)業(yè)主權(quán)益的需要2．業(yè)主大會制度是發(fā)展物業(yè)管理市場的需要3．業(yè)主大會制度是提高行政監(jiān)管效能的需要業(yè)主大會制度的特征是1、業(yè)主自治與行政監(jiān)管的平衡2、指導(dǎo)與監(jiān)督的并重3、物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合4、借鑒與創(chuàng)新的兼顧《條例》規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9．監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：1．遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5．按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)簡述業(yè)主大會籌備和成立的程序。答：業(yè)主大會籌備：1、業(yè)主大會籌備組的成立。2、業(yè)主大會籌備組的工作職責(zé)。3管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會成立：1、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況，2、管理規(guī)約，3、業(yè)主大會議事規(guī)則，4、業(yè)主大會決定的其他重大事項業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？答：業(yè)主大會的職責(zé)：一、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；二、制定和修改管理規(guī)約；三、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；四、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；五、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；六、籌集和使用專項維修資金；七、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；八、改變共有部分的用途；九、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；十、法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主委員會的職責(zé)：一、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；二、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；三、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；四、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；五、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；六、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；七、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；八、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；九、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作程序的相關(guān)規(guī)定是什么？答：關(guān)于業(yè)主委員會委員有哪些規(guī)定？答：1、具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；5、具有一定的組織能力；6、具備必要的工作時間。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督？答：如何理解管理規(guī)約的概念、內(nèi)容和？答：管理規(guī)約的概念是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。管理規(guī)約包括四個方面的內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理事項；業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任管理規(guī)約的法律效力有以下兩點：管理規(guī)約對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力管理規(guī)約對物業(yè)繼受人（新業(yè)主）發(fā)生法律效力臨時管理規(guī)約的內(nèi)容有哪些？答：臨時管理規(guī)約的內(nèi)容有以下五個方面：物業(yè)的自然狀況與權(quán)屬狀況業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守那些規(guī)則維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則涉及業(yè)主共同利益的事項違約責(zé)任臨時管理規(guī)約中相關(guān)主體的法律責(zé)任由哪些？答：如何認(rèn)識前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的意義與原則？答：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的意義有以下兩個方面：一方面，建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報價和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報價低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都具有顯著作用。另一方面，前期物業(yè)管理實行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的不正當(dāng)競爭行為，創(chuàng)造公平的物業(yè)管理的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，最大限度滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的原則：“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。招標(biāo)文件、投標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？答：p122如何運(yùn)用物業(yè)管理招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)規(guī)則？答p125物業(yè)管理招標(biāo)備案的有關(guān)規(guī)定是什么？答、備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：1、與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；2、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；3、招標(biāo)文件；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。簡述物業(yè)承接查驗制度的定義和必要性。答：物業(yè)承接查驗制度的定義是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)和他的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收活動。物業(yè)承接查驗制度的必要性物業(yè)承接查驗制度是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)合同行為的需要物業(yè)承接查驗制度是保護(hù)業(yè)主物權(quán)的需要物業(yè)承接查驗制度是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的需要物業(yè)承接查驗制度的基本原則和指導(dǎo)思想是什么？答：物業(yè)承接查驗制度的基本原則是“誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)”的原則（一）以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護(hù)業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標(biāo)，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。（二）正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。（三）規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。（四）強(qiáng)化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計；強(qiáng)化物業(yè)承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實踐中適用實施。物業(yè)承接查驗的依據(jù)和條件是什么？答：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。條件P130物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序是什么？答：物業(yè)承接查驗的內(nèi)容是：1、共用部位，2、共用設(shè)備，3、共用設(shè)施物業(yè)承接查驗的程序是：1、確定物業(yè)承接查驗方案；2、移交有關(guān)圖紙資料；3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議7、辦理物業(yè)交接手續(xù)建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗的義務(wù)和責(zé)任由哪些？答：P131-132物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗的義務(wù)和責(zé)任有哪些？答：p132-133物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容和效力的規(guī)定有哪些？答：p133物業(yè)承接查驗中保護(hù)業(yè)主權(quán)益的規(guī)定有哪些？答：p134物業(yè)承接查驗備案需要哪些材料？答：1、前期物業(yè)服務(wù)合同；2、臨時管理規(guī)約；3、物業(yè)承接查驗協(xié)議；4、建設(shè)單位移交資料清單；5、查驗記錄；6：交接記錄；7：其他承接查驗有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性是什么？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性是基于以下四個方面考慮：實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是貫徹落實《行政許可法》的重要措施；實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是規(guī)范物業(yè)管理市場的必要手段；實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是實現(xiàn)業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)的客觀需要；實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資質(zhì)管理，是促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然選擇申報各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有哪些？答：一級資質(zhì)

①注冊資本人民幣500萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

A、多層住宅200萬平方米；

B、高層住宅100萬平方米；

C、獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

D、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

⑵二級資質(zhì)

①注冊資本人民幣300萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

a)多層住宅100萬平方米；

b)高層住宅50萬平方米；

c)獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

d)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

⑶三級資質(zhì)

①注冊資本人民幣50萬元以上；

②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

④有委托的物業(yè)管理項目；

⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。申報物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的程序有哪些？答：申報物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的程序有p138資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為有哪些？答：p138物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)資格包括哪些內(nèi)容？答：p140-143簡述建立物業(yè)管理師制度的現(xiàn)實意義。答：一、實施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程二、實施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程三、實施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)?；M(jìn)程四、實施物業(yè)管理師制度，有利于促進(jìn)物業(yè)管理的國際化進(jìn)程物業(yè)管理師資格考試、注冊和繼續(xù)教育管理有哪些具體規(guī)定？答：物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。物業(yè)管理師在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)當(dāng)完成不少于120學(xué)時的課程，并通過測試或者考核合格。物業(yè)管理師每年應(yīng)當(dāng)接受不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育，其中必修課應(yīng)當(dāng)不少于20學(xué)時。住宅專項維修資金的定義和管理原則是什么？答：專項維修資金的定義：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。管理原則是：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項維修資金的監(jiān)管部門有哪些？答：國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括哪些種類？答：共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。商品住宅維修資金與售后公有住房維修資金的交存方式有何不同？答：p152使用住宅專項維修資金的程序是什么？答：1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;(2)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案;(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;(5)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;(6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;(2)業(yè)主大會依法通過使用方案;(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案;(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;(6)業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3.緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。哪些情況下可以應(yīng)急使用住宅專項維修資金？答哪些費(fèi)用禁止從住宅專項住宅維修資金中列支？答：一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；三、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。住宅專項維修資金的監(jiān)督管理包括哪些內(nèi)容？答：p158住宅專項維修資金違法行為的法律責(zé)任包括哪些內(nèi)容？答：1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的;以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正。2開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款;開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令改正。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。5、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。6直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;造成損失的，依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。7、縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策如何認(rèn)識我國房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中的作用？答：p162-1637條我國的房地產(chǎn)法律體系包括哪些內(nèi)容？答：我國的房地產(chǎn)法律體系包括；法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范構(gòu)成。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有哪些？答：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有四種；招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的具體規(guī)定有哪些？答：p168城市規(guī)劃管理的概念和基本內(nèi)容是什么?答p169城市規(guī)劃編制、審批、修改和實施的具體規(guī)定有哪些？P170-172什么是城市“紫線”、“綠線”、“藍(lán)線”和“黃線”？答：p176--177勘察設(shè)計管理的制度和政策有哪些？答p178工程建設(shè)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則是什么？答p180什么叫“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”？答：三控、質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制和安全控制、兩管、信息管理、合同管理一協(xié)調(diào)、組織協(xié)調(diào)申領(lǐng)施工許可證應(yīng)當(dāng)具被哪些條件？答：1、已經(jīng)辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。2、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建筑工程規(guī)劃許可證。3、施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。4、已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。5、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施；專業(yè)性較強(qiáng)的工程項目編制了專項質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。7、按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。8、建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。9、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位和施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)分別有哪些內(nèi)容？答：p183建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？答：建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備以下條件1、完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容2、有完整的技術(shù)檔案和合同約定的各項內(nèi)容3、有工程使用的主要建筑材料、構(gòu)筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)場試驗報告4、有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件5、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書?？⒐を炇諅浒笐?yīng)當(dāng)提交以下材料1、工程竣工驗收備案表；2、工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽?yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；3、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；4、法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件；5、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書，施工單位已蓋章的竣工圖房屋建筑工程質(zhì)量制度主要包括哪些內(nèi)容？答：房屋建筑工程質(zhì)量保修期限、保修責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和項目管理主要包括哪些內(nèi)容？答：p189房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量制度主要包括哪些內(nèi)容？答：p191以出讓方式取得土地使用權(quán)項目的轉(zhuǎn)讓與以劃撥方式取得土地使用權(quán)項目的轉(zhuǎn)讓有何不同？答：p192房地產(chǎn)交易基本制度主要包括哪些內(nèi)容？答p193商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件是什么？答：p197哪些房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓？答：p195商品房買賣合同主要包括哪些內(nèi)容？答：p199商品房預(yù)售的條件是什么？答：p197《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容是什么？答：p201商品房租賃登記備案包括哪些內(nèi)容？答、《城市房地產(chǎn)管理法》房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。禁止租賃的主要情形是什么？答：禁止租賃的主要情形是(1)未依法取得所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法