城花園總體策劃推廣方案樣本

某某城花園總體策劃推廣方案目錄前言項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位物業(yè)定位形象定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目建議特色戶型包裝園林建議會(huì)所設(shè)施建議物業(yè)管理建議項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣方略推廣思路宣傳重點(diǎn)價(jià)格方略銷(xiāo)售方略宣傳媒介推廣費(fèi)用

一、前言深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半年，總結(jié)去年及本年度上半年市場(chǎng)狀況，引人注意是規(guī)模大、素質(zhì)高并隨著新操作模式樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東?；▓@二期、楓丹雅園等；這一方面引起了買(mǎi)方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶更為理智，客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售也提出了更高規(guī)定，涉及需要更長(zhǎng)籌辦時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際調(diào)查；以精確把握市場(chǎng)需求，準(zhǔn)擬定位產(chǎn)品目的客戶群；以厘定更為目的市場(chǎng)接受、具競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格；以制定更合理產(chǎn)品方略、產(chǎn)品組合方略；已制定適當(dāng)產(chǎn)品包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝方略展示產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；以研究更有效推廣手法和推廣方略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品影響力及接受力。整個(gè)過(guò)程中任何一種環(huán)節(jié)浮現(xiàn)錯(cuò)誤都也許導(dǎo)致喪失產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，任何一種時(shí)機(jī)錯(cuò)失都也許導(dǎo)致不可挽回?fù)p失。本項(xiàng)目當(dāng)前已進(jìn)入緊張建筑施工階段，工程進(jìn)度現(xiàn)處在接近正負(fù)零狀態(tài)，中原將依照所獲取一手地產(chǎn)市場(chǎng)資料，提出如下方案及建議，供發(fā)展商決策時(shí)參照。

二、項(xiàng)目分析項(xiàng)目所在區(qū)域：本項(xiàng)目位于南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處，地處南油、蛇口到市區(qū)公交線路必經(jīng)之處，交通非常便利。當(dāng)前狀況下優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)之一，具備吸引市場(chǎng)前提。項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心區(qū)，規(guī)劃前景惹人片區(qū)生活配套設(shè)施齊全，生活便利，不假外求。涉及海雅百貨、WALMART超市、家樂(lè)福、人人樂(lè)、南油廣場(chǎng)及配套設(shè)施等片區(qū)教誨、醫(yī)療設(shè)施齊備，于業(yè)主子女成長(zhǎng)十分有利。涉及深圳大學(xué)、南油中小學(xué)、南山區(qū)中小學(xué)、蛇口片區(qū)中小學(xué)、博倫技校和蛇口聯(lián)合醫(yī)院、南山醫(yī)院等均在片區(qū)輻射范疇內(nèi)。片區(qū)輻射范疇內(nèi)分布大型公房住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及置業(yè)需求。交通順暢，位置優(yōu)越，出入以便，為到市區(qū)公交線路必經(jīng)之地。且距濱海大道僅一種紅綠燈路口，開(kāi)車(chē)直達(dá)市區(qū)僅20分鐘西部跨海大橋已動(dòng)工興建，通過(guò)后海大道直接與本項(xiàng)目相連，前景可觀發(fā)展商實(shí)力雄厚，知名度高。建筑外觀華美某些單位具備深圳灣海景情誼城百貨南山店已進(jìn)駐本項(xiàng)目裙樓，居民生活將更為便利本項(xiàng)目屬地鐵沿線物業(yè)，升值前景樂(lè)觀深圳社會(huì)上即將進(jìn)行有助于提高發(fā)展商知名度與形象推廣活動(dòng)劣勢(shì)：產(chǎn)品上局限性：本項(xiàng)目戶型面積定位較為隨意，普遍偏大，令置業(yè)者付出價(jià)格與所獲得居住實(shí)惠比例缺少吸引力，需以特色包裝改進(jìn)之園林面積不大，難營(yíng)造較有特色園林，應(yīng)在園林設(shè)計(jì)上貫以精神內(nèi)涵，給客戶“在于精而不在于大”本項(xiàng)目發(fā)售時(shí)工程進(jìn)度難以給客戶強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)信心，需以?xún)?yōu)惠付款方式，及恰當(dāng)推廣手法彌補(bǔ)。同步由于地盤(pán)工程進(jìn)度局限性，項(xiàng)目自身缺少宣傳制高點(diǎn)，發(fā)布不夠直接而力度局限性，只能另尋項(xiàng)目周邊宣傳位置發(fā)布南山商業(yè)文化中心區(qū)建設(shè)處在啟動(dòng)開(kāi)發(fā)階段，中心區(qū)規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)；中心區(qū)即將開(kāi)發(fā)其她項(xiàng)目也將大大影響入伙本項(xiàng)目居民生活本項(xiàng)目受制地塊紅線范疇，賣(mài)場(chǎng)面積太小，且位置靠?jī)?nèi)，發(fā)布效果受到限制包裝上條件較為缺少，重要為缺少示范單位，在引導(dǎo)客戶銷(xiāo)售過(guò)程中，工具及設(shè)施有所局限性本項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。需以?xún)?yōu)惠付款方式彌補(bǔ)，并以“低開(kāi)高走”價(jià)格方略，先吸引市場(chǎng)關(guān)注，建立良好形象，待本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為市場(chǎng)充分理解和接受后，在逐漸提高價(jià)格，以達(dá)至較高均價(jià)水平。推廣上，本項(xiàng)目爆光時(shí)機(jī)過(guò)早，在缺少充分準(zhǔn)備階段爆光，引起客戶關(guān)注而未能抓住客戶，形象上受到一定損害由劣勢(shì)分析可知，本項(xiàng)目在當(dāng)前階段下發(fā)售，欲獲得好成績(jī)，必要正視上述劣勢(shì)，并須得到各方面充分派合，貫徹執(zhí)行改進(jìn)設(shè)施。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：機(jī)會(huì)來(lái)自于所處片區(qū)順利發(fā)展，令規(guī)劃中有助于本項(xiàng)目銷(xiāo)售配套設(shè)施變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。機(jī)會(huì)來(lái)自與“南山居住，市區(qū)上班”意識(shí)在客戶市場(chǎng)發(fā)展情形，若此意識(shí)能在客戶市場(chǎng)更大限度貫徹，并引起一種置業(yè)風(fēng)氣、置業(yè)潮流，則本項(xiàng)目議程為較大受益者機(jī)會(huì)來(lái)自于項(xiàng)目自身發(fā)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝方略上進(jìn)行調(diào)節(jié)，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷(xiāo)售威脅因素分析：威脅來(lái)自于濱海大道沿線物業(yè)。威脅來(lái)自于福田中心區(qū)物業(yè)推出情形和市場(chǎng)接受情形威脅來(lái)自于南山其她地區(qū)及關(guān)外區(qū)域大規(guī)模社區(qū)住宅層出不窮，引領(lǐng)著當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)潮流，而本項(xiàng)目圍合式高密度住宅社區(qū)市場(chǎng)吸引力則相對(duì)減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)削弱。

三、項(xiàng)目定位1．物業(yè)定位目：在充分迎合目的客戶群需求基本上，提煉出本項(xiàng)目具唯一性、排她性?xún)?yōu)勢(shì)特性，籍此提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。檔次定位：依照對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，建議本項(xiàng)目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中檔偏高檔次為宜。理由：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平屬高檔次物業(yè)價(jià)格水平本項(xiàng)目建筑華美，適合伙為高檔次物業(yè)宣傳發(fā)展商形象及實(shí)力，為客戶承認(rèn)本項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，適當(dāng)營(yíng)造高檔次物業(yè)本項(xiàng)目戶型較大，具備更多享有空間，適當(dāng)營(yíng)造高檔次物業(yè)形象定位：建議本項(xiàng)目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號(hào)保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號(hào)”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是當(dāng)前深圳人真實(shí)生活寫(xiě)照，特別是35歲如下人群，為著事業(yè)或家庭奮斗目的，大某些時(shí)間都需要處在各式各樣壓力環(huán)境中，工作之余，享有一種休閑家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是她們抱負(fù)。而本項(xiàng)目中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充分，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獲取優(yōu)悠居住生活實(shí)惠，又不失卻便利交通，可謂工作生活兩相宜。且具備升值題材支持，令買(mǎi)家更多一份放心。因而塑造“優(yōu)悠一號(hào)”形象有助于銷(xiāo)售，同步一號(hào)代表了“No。1”意思，即第一位置，第一建筑，第一園林環(huán)境，第一物業(yè)管理服務(wù)，第一享有，同步，本項(xiàng)目地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊?！昂蠛撑稀薄匾怀鲰?xiàng)目地處后海灣旁，既為海濱居住環(huán)境，更有無(wú)敵深圳灣景觀，優(yōu)悠生活居住環(huán)境則更上一層樓?！氨＠罚蚕順s耀”——?jiǎng)t重要表達(dá)保利發(fā)展樓盤(pán)思想，是發(fā)展每一種樓盤(pán)，都以令每一位業(yè)主切身感受到作為保利業(yè)主榮耀感為目，全力提高物業(yè)素質(zhì)，將保利已獲得榮耀，與業(yè)主共享。

2.市場(chǎng)定位目：精確把握項(xiàng)目重要目的客戶群，并針對(duì)其規(guī)定塑造出適當(dāng)市場(chǎng)產(chǎn)品，以便短期內(nèi)被市場(chǎng)迅速消化和吸納。內(nèi)外銷(xiāo)比例：由于本項(xiàng)目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)交界，據(jù)調(diào)查所得，及過(guò)往片區(qū)樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費(fèi)現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道開(kāi)通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕、片區(qū)情感不深買(mǎi)家，反觀本項(xiàng)目戶型偏大，總價(jià)不菲，故本項(xiàng)目?jī)?nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)應(yīng)較為樂(lè)觀此外由于南山區(qū)樓盤(pán)如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園等均作外銷(xiāo)推廣，且買(mǎi)家中，外銷(xiāo)客戶亦有一定比例，而本項(xiàng)目發(fā)展商在香港已有一定知名度，某些單位有海景優(yōu)勢(shì)，再考慮到銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造，擴(kuò)大樓盤(pán)影響力，及提高樓盤(pán)檔次，建議外銷(xiāo)市場(chǎng)亦不可忽視。綜合上述，建議本項(xiàng)目市場(chǎng)定位：“立足內(nèi)銷(xiāo)，輔以外銷(xiāo)”內(nèi)外銷(xiāo)比例大體為8：2（悲觀）或7：3（樂(lè)觀）。初次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項(xiàng)目以?xún)煞?、三房單位為主，同步亦有某些?fù)式大單位，置業(yè)針對(duì)面較廣，預(yù)計(jì)初次置業(yè)與二次置業(yè)比例大體為5：5目的客戶群分析本項(xiàng)目戶型以?xún)煞?2平方米和三房105平方米為主，并有某些復(fù)式大單位。大某些單位總價(jià)預(yù)計(jì)兩房：35-45萬(wàn)，三房：50-65萬(wàn)水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目目的客戶群涉及：在羅湖上班年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、初次置業(yè)，樂(lè)旨在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)價(jià)格低于市區(qū)而吸引。物業(yè)規(guī)定：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多社區(qū)配套設(shè)施。戶型規(guī)定：兩房單位。付款規(guī)定：輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實(shí)現(xiàn)買(mǎi)樓、供樓。在深圳工作3-5年，收入較為穩(wěn)定，始終未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增長(zhǎng)家庭成員人士，盼望一次置業(yè)即能有較好生活環(huán)境。動(dòng)機(jī)：擁有真正屬于自己家，初次置業(yè)物業(yè)規(guī)定：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教誨辦法齊備，社區(qū)有一定配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時(shí)代感戶型規(guī)定：兩房及三房單位付款規(guī)定：一成或三成首期付款在科技園區(qū)上班IT人士動(dòng)機(jī)：初次置業(yè)物業(yè)規(guī)定：社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時(shí)代感戶型規(guī)定：兩房、三房及復(fù)式單位付款規(guī)定：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定一群，涉及公房住戶及本地土著。動(dòng)機(jī)：追求更高生活素質(zhì)，屬二次置業(yè)。物業(yè)規(guī)定：社區(qū)有家庭溫馨感，會(huì)所配套設(shè)施較齊全，物業(yè)管理有安全素質(zhì)及貼身感，有較好自然或園林景觀。戶型規(guī)定：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款居住在羅湖較長(zhǎng)時(shí)間，兩代同堂（或以上）家庭。動(dòng)機(jī)：父母與子女分開(kāi)居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老戶型規(guī)定：兩房單位付款規(guī)定：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款南山蛇口片區(qū)從商人士、個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)者或大公司高層動(dòng)機(jī)：追求更好居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)規(guī)定：交通便利，社區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；不必提供裝修。戶型：三房單位或復(fù)式單位。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。在深圳工作或有較多深圳業(yè)務(wù)香港客戶動(dòng)機(jī)：購(gòu)房用于自住，更便于工作和業(yè)務(wù)物業(yè)規(guī)定：安全、港式物業(yè)管理，社區(qū)配套設(shè)施齊全戶型規(guī)定：二房及三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭付款跨越深港兩地家庭動(dòng)機(jī)：購(gòu)房為了給親友居住物業(yè)規(guī)定：交通便利，社區(qū)配套設(shè)施齊全戶型規(guī)定：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭

四、項(xiàng)目建議戶型包裝建議戶型是房地產(chǎn)商品終極體現(xiàn)形式，其設(shè)立合理性，則與客戶居住實(shí)惠與規(guī)定直接有關(guān)。直接在戶型包裝上對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好效果戶型包裝引導(dǎo)最直接有效做法就是制作示范單位，因而在能制作示范單位時(shí)候，即進(jìn)行師范單位制作工作。而在當(dāng)前未能具備足夠條件制作樣板房時(shí)期，可盡快開(kāi)始示范單位選址和設(shè)計(jì)工作，在樣板房完畢制作之前，盡量通過(guò)宣傳資料來(lái)完畢戶型引導(dǎo)工作。建議針對(duì)兩房單位和三房單位這兩個(gè)主力戶型，針對(duì)其客廳、臥房特大特性，進(jìn)行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶型理念：給你最體面豪華大廳，給你最寬敞舒服臥室”，分別針對(duì)大廳及臥房劃分較多布置及功能分區(qū)?？捎蓮V告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司依照其戶型平面進(jìn)行裝修及平面設(shè)計(jì)解決，發(fā)展商及中原跟進(jìn)效果監(jiān)控兩房可賦予“優(yōu)悠型”（暫定名）名稱(chēng)，針對(duì)追求高素質(zhì)生活初次置業(yè)人士，三房賦予“榮耀型”（暫定名）名稱(chēng)。并分別對(duì)其進(jìn)行戶型點(diǎn)評(píng)，在產(chǎn)品推廣上予以強(qiáng)有力引導(dǎo)。園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)已進(jìn)入將近定案階段，故其宣傳上重要針對(duì)設(shè)計(jì)公司，體現(xiàn)發(fā)展商“一號(hào)”“保利精品”開(kāi)發(fā)理念，以知名園林設(shè)計(jì)公司，為保利業(yè)主營(yíng)造更優(yōu)美居住環(huán)境，此外建議，對(duì)園林增長(zhǎng)多某些小品裝飾和休閑設(shè)施，專(zhuān)為老人家和小孩活動(dòng)而設(shè)，體現(xiàn)濃烈居住氛圍。盡快興建園林，運(yùn)用園林增進(jìn)銷(xiāo)售在園林定案后，建議在最短時(shí)間內(nèi)興建園林或局部園林，作為銷(xiāo)售有利條件。在園林落成后，運(yùn)用“園林開(kāi)放日”活動(dòng)進(jìn)行宣傳，并針對(duì)本項(xiàng)目地處交通要道，周邊居民喜飯后散步習(xí)慣，開(kāi)放園林作為周邊居民散步場(chǎng)合之一，擴(kuò)大對(duì)周邊居民宣傳力度。會(huì)所設(shè)施建議：本項(xiàng)目會(huì)所是獨(dú)立式會(huì)所，作為業(yè)主身份和項(xiàng)目素質(zhì)重要體現(xiàn)，會(huì)所設(shè)施應(yīng)竭力體現(xiàn)定位精髓。作為硬件，本項(xiàng)目會(huì)所應(yīng)涉及商務(wù)中心、健身、乒乓球館、桌球室等，為使會(huì)所能“可持續(xù)發(fā)展”（即會(huì)所不但僅作為銷(xiāo)售宣傳推廣之用，并且要在社區(qū)入伙后，其使用率能維持在合理水平），建議增長(zhǎng)小朋友室內(nèi)游戲天地，布置小朋友益智健體活動(dòng)；老年人室內(nèi)活動(dòng)室，布置棋牌，卜克，棋類(lèi)，茶藝、閱覽室等，并可結(jié)合園林設(shè)計(jì)，增設(shè)露天咖啡茶座等，詳細(xì)設(shè)施安排可在會(huì)所園林圖紙平面擬定后，再作詳細(xì)建議。建議除尋常會(huì)所設(shè)施之外，建議增長(zhǎng)“國(guó)寶展示區(qū)”，作為保利社區(qū)業(yè)主榮耀體現(xiàn)，可將售樓處國(guó)寶復(fù)制品移至?xí)?，并作?jiǎn)樸國(guó)寶歷程簡(jiǎn)介，令業(yè)主可帶領(lǐng)朋友參觀。此外，會(huì)所設(shè)施服務(wù)，建議采用“預(yù)約制”，可定下會(huì)所服務(wù)熱線電話號(hào)碼，實(shí)行“一號(hào)制”預(yù)約服務(wù)，所有會(huì)所服務(wù)可通過(guò)電話預(yù)約完畢，體現(xiàn)會(huì)所服務(wù)質(zhì)素并增長(zhǎng)業(yè)主榮耀感。物業(yè)管理建議物管形象：物業(yè)管理服務(wù)是樓宇真正軟件，體現(xiàn)是社區(qū)文化和面貌。因而物業(yè)管理形象很重要，建議本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)采用更人性化，輕松，有別于普通嚴(yán)肅物管形象。以增進(jìn)與業(yè)主之間親和力。形象可從由保安著裝到服務(wù)素質(zhì)中體現(xiàn)。保安著裝上可以輕松，不必以接近軍裝形式浮現(xiàn)?！耙惶?hào)制”物管服務(wù)：可設(shè)立能提供所有物管服務(wù)熱線，只要業(yè)主打此熱線，即可解決所有物管問(wèn)題。提供服務(wù)詳細(xì)建議：免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代請(qǐng)家教、保姆代辦電話、煤氣、有線電視開(kāi)戶等手續(xù)有償服務(wù)項(xiàng)目安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、排電扇、浴室潔具、防盜門(mén)鎖、燈具、門(mén)鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門(mén)等修理、更換：抽油煙機(jī)、排電扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開(kāi)關(guān)、插座、門(mén)鈴、信箱鎖、門(mén)、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話、室內(nèi)電路等修補(bǔ)瓷磚空調(diào)加雪種刷油漆清洗排電扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)、房屋常年房屋定期保潔地板打臘清洗車(chē)輛代送洗衣物代送牛奶家庭綠化、盆景造型代搬家私電腦維護(hù)殘疾人特別服務(wù)注：為減低物業(yè)管理公司營(yíng)運(yùn)成本，中原所建議之免費(fèi)服務(wù)較普通中高檔物業(yè)要略少，而有償服務(wù)則除中原建議外可由物業(yè)管理公司再行補(bǔ)充或刪減。智能化智能化當(dāng)前已成為21世紀(jì)住宅基本特性，雖然其不是本項(xiàng)目定位和推廣主攻方向，但也應(yīng)成為本項(xiàng)目必備條件之一，詳細(xì)可設(shè)立如下幾項(xiàng)：水、電、煤氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采用電子水表、電子電表、電子煤氣表、電纜數(shù)據(jù)終端對(duì)三表進(jìn)行對(duì)數(shù)，將其存儲(chǔ)在E-PROM中，管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過(guò)有線電視網(wǎng)絡(luò)讀取每戶中三表值，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表。防盜、防火、煤氣泄露監(jiān)控和求助系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)進(jìn)出口管理可依照客戶性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)發(fā)放停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出卡，對(duì)于住戶（按年交租停車(chē)場(chǎng)位）發(fā)給遙控進(jìn)出口啟動(dòng)器，對(duì)于月租顧客發(fā)給手動(dòng)IC刷卡，對(duì)于散戶則發(fā)放暫時(shí)計(jì)費(fèi)卡，進(jìn)出口配備具備智能圖式辨別電腦和攝像裝置，對(duì)于進(jìn)出車(chē)輛車(chē)牌號(hào)碼進(jìn)行錄像和號(hào)碼辨認(rèn)，自動(dòng)登記管理。在住戶家客人房旁邊安一種紅外探測(cè)器，在臥室及客廳里各安一種緊急按紐，在廚房里安一種煤氣漏探測(cè)器，上述所有傳感器都和防盜控制板相連，防盜控制板和電纜數(shù)據(jù)終端相連，電纜數(shù)據(jù)終端通過(guò)HFC網(wǎng)和住宅管理中心相連，當(dāng)住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏和發(fā)生異常狀況進(jìn)，住宅里聲光報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng)同步，信號(hào)傳播到社區(qū)管理中心，在管理中心計(jì)算機(jī)臨近監(jiān)控屏幕上社區(qū)住戶地圖相應(yīng)某些浮現(xiàn)聲光報(bào)警并顯示住戶在哪一幢樓里哪一種房間里發(fā)生是哪一類(lèi)型報(bào)警，并告知相應(yīng)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。在大樓入口樓，采用電視門(mén)鈴系統(tǒng)，當(dāng)樓下有人按門(mén)鈴時(shí)，將家用電視頻道切換到門(mén)鈴頻道，就可以看到樓下按門(mén)鈴人，主人就可以決定與否準(zhǔn)入。在露臺(tái)、窗臺(tái)設(shè)立紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)，恰當(dāng)彌補(bǔ)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)之局限性。注：建立上述安全系統(tǒng)后，住宅就不用裝防盜門(mén)和防盜窗，家里不論是有人還是無(wú)人都同樣安全。建立社區(qū)智能中樞，寬帶鋪設(shè)入戶，戶內(nèi)預(yù)留上網(wǎng)端口。建立背景音樂(lè)和公共廣播系統(tǒng)。

五、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣建議商場(chǎng)住宅總體推廣思路有鑒于本項(xiàng)目為塔樓住宅與裙樓商場(chǎng)混合物業(yè)，住宅及商場(chǎng)均需推出市場(chǎng)銷(xiāo)售，為保持物業(yè)統(tǒng)一形象，并在推廣過(guò)程中實(shí)既有重點(diǎn)推廣，吸引不同客戶購(gòu)買(mǎi)不同物業(yè)，此外，考慮到預(yù)售證件獲得順序，建議：推廣順序：小高層住宅，同步對(duì)高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)。小高層商場(chǎng)，同步對(duì)情誼城返租經(jīng)營(yíng)高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)高層住宅高層商場(chǎng)住宅某些推廣思路：在推廣思路方面中原建議走“分階段推廣”路線，即將整個(gè)銷(xiāo)售周期大體劃分為四個(gè)階段：小高層單位：消化前期客戶階段10推廣期公開(kāi)發(fā)售前期——示范單位開(kāi)放公開(kāi)發(fā)售中期——尾盤(pán)促銷(xiāo)。高層單位：派籌認(rèn)購(gòu)——公開(kāi)發(fā)售——尾盤(pán)促銷(xiāo)理由：本項(xiàng)目周邊消費(fèi)群預(yù)測(cè)占相稱(chēng)比例，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及前期推廣過(guò)程中，已吸引相稱(chēng)客戶關(guān)注，故在小高層單位公開(kāi)發(fā)售前，先消化此某些客戶。10月份由于進(jìn)行與發(fā)展商知名度及形象直接有關(guān)特別活動(dòng)，可配合進(jìn)行小高層單位公開(kāi)發(fā)售。高層單位由于預(yù)售允許證于來(lái)年4月份左右獲得，故建議先采用派籌方式累積客戶，導(dǎo)致公開(kāi)發(fā)售轟動(dòng)效應(yīng)。公開(kāi)發(fā)售是項(xiàng)目重點(diǎn)推廣銷(xiāo)售階段，此期效果好與差直接關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目成敗。幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中都會(huì)浮現(xiàn)某些銷(xiāo)售難點(diǎn)，這就需要通過(guò)促銷(xiāo)手段進(jìn)行針對(duì)性銷(xiāo)售。宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn)即項(xiàng)目在推廣過(guò)程中可供炒作賣(mài)點(diǎn)及特點(diǎn)，普通包括兩大類(lèi)：項(xiàng)目自身素質(zhì)（如戶型構(gòu)造合理、實(shí)用性，與否具備自然或人造景觀、價(jià)格與價(jià)值相符限度等）和人為包裝因素（如物業(yè)包裝概念等），針對(duì)本項(xiàng)目定位特性和目的客戶群需求，建議如下：南山罕有崇高大型居住社區(qū)社區(qū)園林設(shè)計(jì)豪華會(huì)所及休閑配套設(shè)施中心區(qū)優(yōu)悠生活樂(lè)園位處南山商業(yè)文化中心區(qū)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ豢深A(yù)計(jì)地處成熟片區(qū)與新區(qū)交匯地段，既擁有新區(qū)發(fā)展?jié)摿?，又擁有成熟片區(qū)生活配套地處公交線路必經(jīng)之處，出入非常以便上濱海大道到市區(qū)僅20分鐘車(chē)程200米內(nèi)生活配套設(shè)施、教誨醫(yī)療市政設(shè)施應(yīng)有盡有物業(yè)管理安全、貼心、細(xì)致、周到接駁將來(lái)地鐵站，升值潛力充分通過(guò)后海大道與深港大橋相連，深港生活一體化戶型布局構(gòu)造寬敞豪華，具最多居住便利發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)理念領(lǐng)先價(jià)格方略在地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，普通采用定價(jià)方略有兩種：“低開(kāi)高走”和“高開(kāi)高走”，從前文對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣方式分析來(lái)看，中原以為“低開(kāi)高走”較合符本項(xiàng)目銷(xiāo)售動(dòng)作模式，故建議采用此種定價(jià)方略。首批小高層單位，約占小高層面積20%，低于制定價(jià)格10%公開(kāi)發(fā)售。第二批小高層單位，銷(xiāo)售方略前期造勢(shì)階段（涉及內(nèi)部登記和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）以強(qiáng)烈地盤(pán)包裝攻勢(shì)，直擊途徑客戶群地盤(pán)及外圍包裝已與廣告公司溝通，正在進(jìn)行中。需特別指出是，當(dāng)前無(wú)法進(jìn)行如樓體包裝，需在條件具備之時(shí)立即進(jìn)行。以特別新聞繕稿為本項(xiàng)目造勢(shì)新聞繕稿作為報(bào)紙直銷(xiāo)廣告輔助宣傳媒體，已越來(lái)越多被各個(gè)樓盤(pán)所運(yùn)用，其效果最特別之處就是在樓盤(pán)未獲取預(yù)售證時(shí)，為一種較抱負(fù)造勢(shì)辦法，且價(jià)格較普通廣告便宜。對(duì)本項(xiàng)目而言，中原建議采用圖文并茂系列繕稿形式，來(lái)配合預(yù)售工作和提高知名度，為直銷(xiāo)廣告出臺(tái)作鋪墊。在銷(xiāo)售小高層單位同步，采用高層單位入票形式，引起周邊市場(chǎng)關(guān)注采用入票銷(xiāo)售方式，可令本項(xiàng)目有效地牽住周邊客戶關(guān)注，利于物業(yè)形象及早樹(shù)立。詳細(xì)做法：可在本項(xiàng)目入票前即制作完畢模型、入票者可獲取優(yōu)先選單位權(quán)利和優(yōu)惠折扣，導(dǎo)致小規(guī)?！跋热肫碧艉脝挝弧毙?yīng)。輕松付款方式考慮到本項(xiàng)目銷(xiāo)售期開(kāi)展較早，建筑期較長(zhǎng)，為使買(mǎi)家忽視本項(xiàng)目為遠(yuǎn)期樓花，建議采用較為輕松付款方式。建議如下兩種付款方式供參照：A）首期一成即供按揭1．買(mǎi)方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金2．買(mǎi)方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后7天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)付3．買(mǎi)方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付4．買(mǎi)方在訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后180天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙告知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%樓價(jià)之10%B）首期5%超輕松按揭1.買(mǎi)方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金2．買(mǎi)方訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付，3．買(mǎi)方在訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后60天內(nèi)繳付4．買(mǎi)方在訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后90天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙告知書(shū)后14天內(nèi)繳付6．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙告知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之5%樓價(jià)之10%樓價(jià)之5%中期銷(xiāo)售階段（公開(kāi)發(fā)售前期、中期）售樓處遷址并重新布置；就地盤(pán)實(shí)際來(lái)看，最適合建售樓處位置為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓裙樓，這里地處交匯處，發(fā)布效果更好，客戶也比較容易到達(dá)。故建議在條件允許后，即遷移現(xiàn)時(shí)售樓處。與海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市合伙，在售樓處開(kāi)設(shè)“萬(wàn)佳購(gòu)物真情大抽獎(jiǎng)”海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市是本項(xiàng)目目的客戶幾大集中地，故可與之聯(lián)系，共同舉辦購(gòu)物大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡在上述超市購(gòu)物滿100元客戶，即可憑購(gòu)物小票領(lǐng)取有獎(jiǎng)問(wèn)卷一張以及本項(xiàng)目宣傳資料一份，客戶只要填妥問(wèn)卷后投至于售樓處抽獎(jiǎng)箱，即有機(jī)會(huì)參加每周一次抽獎(jiǎng)活動(dòng)。抽獎(jiǎng)成果將在每周六發(fā)布，得獎(jiǎng)?wù)呖傻绞蹣切〖译娧b獎(jiǎng)品一份，建議在發(fā)售中前期長(zhǎng)期舉辦，目在于提高知名度和本項(xiàng)目對(duì)周邊客戶親和力。業(yè)主嘉年華在樓盤(pán)封頂時(shí)，銷(xiāo)售已達(dá)到一定比例及有一定客戶累積，應(yīng)在恰當(dāng)時(shí)候開(kāi)展老業(yè)主參加活動(dòng)，一方面可顯示發(fā)展商對(duì)老業(yè)主關(guān)懷，此外更重要是制造營(yíng)銷(xiāo)裂變效應(yīng)，以老帶新。客戶自身是最佳營(yíng)銷(xiāo)員，客戶一句話賽過(guò)最佳廣告。依照以往經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主嘉年華會(huì)建議在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)舉辦，重要活動(dòng)內(nèi)容涉及外聘團(tuán)隊(duì)節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)、參加性游戲等。當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)客戶可獲一定折扣優(yōu)惠并可參加活動(dòng)。業(yè)主嘉年華活一條龍服務(wù)銷(xiāo)售方式在售樓處現(xiàn)場(chǎng)安排物業(yè)管理公司人員，按揭銀行人員，公證處人員等接受客戶征詢(xún)，提供一條龍服務(wù)。更可安排人員現(xiàn)場(chǎng)為客戶訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭及公證等手續(xù)。這種方式能迎合當(dāng)代都市人快節(jié)奏生活方式，亦能給客戶周到、以便感覺(jué)，同步更顯出發(fā)展商在銷(xiāo)售工作上細(xì)致及誠(chéng)意。后期促銷(xiāo)階段促銷(xiāo)時(shí)期內(nèi)乘坐任何公共交通工具到達(dá)本項(xiàng)目客戶，發(fā)展商為你付雙程車(chē)資為彰顯本項(xiàng)目交通以便，可舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)周，客戶凡乘坐任何公共交通工具（不涉及計(jì)程車(chē)）到達(dá)本項(xiàng)目客戶均可獲發(fā)展商回贈(zèng)雙倍車(chē)資。以上促銷(xiāo)辦法實(shí)行之時(shí)間及種類(lèi)需視市場(chǎng)狀況靈活調(diào)節(jié)，而實(shí)行形式（如展銷(xiāo)會(huì)、抽獎(jiǎng)、先到先得等）則待詳細(xì)實(shí)行時(shí)擬定。宣傳媒介報(bào)紙媒體推薦《深圳特區(qū)報(bào)》、《香港商報(bào)》《深圳商報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》長(zhǎng)處：傳播范疇廣，廣告駐留時(shí)間長(zhǎng)，圖文并茂，信息清晰，影響力強(qiáng)；缺陷：深圳兩大報(bào)紙《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》發(fā)布費(fèi)用高昂（半版折后約12萬(wàn)一次），并且兩大報(bào)集中了過(guò)多房地產(chǎn)廣告，特別是周五，一份特區(qū)報(bào)可云集逾三十個(gè)房地產(chǎn)廣告，較易導(dǎo)致信息干擾。但在深圳，由于狀況特殊，新樓盤(pán)發(fā)售普通均需在兩大報(bào)發(fā)布廣告。此外，報(bào)紙廣告需定期配合銷(xiāo)售，加入新賣(mài)點(diǎn)，并在形象上更新，否則，報(bào)紙廣告將由于新形象漸被市場(chǎng)消化而效果每況愈下。此外，《證券時(shí)報(bào)》是財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)報(bào)刊，可以覆蓋財(cái)經(jīng)金融類(lèi)從業(yè)人士，配合兩大報(bào)發(fā)布廣告，可起到相得益彰效果。而《香港商報(bào)》當(dāng)前逢周四隨特區(qū)報(bào)發(fā)行，覆蓋面與關(guān)區(qū)內(nèi)特區(qū)報(bào)覆蓋面相似，而價(jià)格較特區(qū)報(bào)優(yōu)惠，建議可在上投放恰當(dāng)商業(yè)廣告。電視媒體推薦深圳有線電視翡翠臺(tái)、本港臺(tái)及鳳凰衛(wèi)視黃金節(jié)目。長(zhǎng)處：傳播范疇廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；缺陷：制作費(fèi)用高（普通為人民幣30萬(wàn)元以上），駐留時(shí)間短，受播出時(shí)間局限，且需要一定期間持續(xù)性，才干出效果，但電視媒體感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤(pán)形象，特別是外銷(xiāo)樓盤(pán)，電視廣告是在香港推廣重要媒體之一。此外南山區(qū)有線電視由蛇口有線電視、南油有線電視、深圳有線電視三者覆蓋，建議除深圳有線電視之外，可強(qiáng)勢(shì)投放蛇口、南油有線電視?？蛇\(yùn)用三者配合，在開(kāi)售前造勢(shì)或在銷(xiāo)售中期投放直銷(xiāo)式廣告雜志廣告推薦《深圳周刊》。雜志可配合報(bào)紙廣告發(fā)布，進(jìn)行樓盤(pán)新聞炒作，是一種駐留時(shí)間長(zhǎng)和針對(duì)性強(qiáng)媒體，《深圳風(fēng)采》周刊是時(shí)事類(lèi)雜志，覆蓋面大，受眾遍及社會(huì)各階層，是深圳頗受歡迎大眾時(shí)事雜志。長(zhǎng)處：駐留時(shí)間長(zhǎng)，針對(duì)性強(qiáng)，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具備獨(dú)特可傳閱性，發(fā)布費(fèi)用合理；缺陷：發(fā)行量不如兩大報(bào)刊。廣播媒體由于深圳廣播媒體自身限制（影響力小，聽(tīng)眾范疇窄，廣告駐留時(shí)間短，體現(xiàn)形式單一無(wú)真實(shí)感），故不建議在銷(xiāo)售期間大量使用。但不排除日后開(kāi)展銷(xiāo)會(huì)或業(yè)主同樂(lè)日等促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，選用廣播媒體作短期促銷(xiāo)宣傳。網(wǎng)絡(luò)廣告