房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃專(zhuān)項(xiàng)方案

第一部分稅收計(jì)劃含義在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對(duì)納稅人收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)一直是納稅人孜孜以求目標(biāo)。稅收計(jì)劃就是在不違反國(guó)家稅收法規(guī)前提下，納稅人經(jīng)過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事先周密計(jì)劃和合理安排，盡可能地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來(lái)稅收利益，并最終為納稅人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益管理活動(dòng)，它同納稅人追求企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)一致；稅收計(jì)劃有利于提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和會(huì)計(jì)核實(shí)水平，有利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于節(jié)省稅收成本。稅收計(jì)劃完全正當(dāng)、符合國(guó)家立法意圖，國(guó)家激勵(lì)稅收計(jì)劃?！蹲?cè)稅務(wù)師管理暫行措施》明確要求，“稅收計(jì)劃是注冊(cè)稅務(wù)師業(yè)務(wù)內(nèi)容之一”，從規(guī)章層面肯定了稅收計(jì)劃存在必需。伴隨稅收計(jì)劃不停完善和發(fā)展，稅收計(jì)劃將深入提升法律級(jí)次，愈加有法可依。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵有以下四種運(yùn)行方法：一是經(jīng)過(guò)國(guó)土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購(gòu)一塊土地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；四是收購(gòu)企業(yè)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中金額最大、最為關(guān)鍵兩個(gè)稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別敘述房地產(chǎn)企業(yè)稅收計(jì)劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收計(jì)劃國(guó)家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門(mén)征稅法律依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)計(jì)劃，首先應(yīng)立足于國(guó)家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法要求稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是計(jì)劃余地較大，能夠節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法要求，有下列5種情形之一，能夠享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策：1、納稅人建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。因城市計(jì)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按百分比分房自用，暫免征土地增值稅。5、在企業(yè)吞并中，對(duì)被吞并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到吞并企業(yè)中，暫免征土地增值稅。依據(jù)以上土地增值稅優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點(diǎn)”計(jì)劃方案：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要取得一定利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又包含土地增值稅多少，利潤(rùn)越大繳稅越多，造成房?jī)r(jià)越高。所以，怎樣在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所贏(yíng)利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真考慮問(wèn)題，這就包含到增值稅“臨界點(diǎn)”?！芭R界點(diǎn)”：稅法要求，納稅人建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法要求扣除項(xiàng)目金額后余額）未超出扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅；增值額超出扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按要求計(jì)稅。這里“20％增值額”就是“臨界點(diǎn)”。基礎(chǔ)思緒：依據(jù)土地增值稅稅率特點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)施四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。所以，增值額成為稅率決定原因，土地增值稅計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)就是合理正當(dāng)?shù)乜刂啤⒔档驮鲋殿~?？刂圃鲋殿~，必需從稅法要求五個(gè)扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金、財(cái)政部要求其它扣除項(xiàng)目（關(guān)鍵是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人許可扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和20%）。必需主意到，稅法許可扣除項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核實(shí)中包含項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必需以稅法要求為準(zhǔn)。稅法要求，納稅人建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，假如增值額沒(méi)有超出扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核實(shí)增值額；不分別核實(shí)增值額或不能正確核實(shí)增值額，其建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)假如既建造一般住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分開(kāi)核實(shí)和不分開(kāi)核實(shí)稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅銷(xiāo)售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核實(shí)情況下，假如能把一般標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額控制在扣除項(xiàng)目金額20%以?xún)?nèi)，從而免繳土地增值稅，則能夠減輕稅負(fù)。

一般標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率為25%，已經(jīng)超出20%，仍須繳納土地增值稅。所以，必需經(jīng)過(guò)深入計(jì)劃，合適降低銷(xiāo)售收入使一般住宅增值率控制在20%以?xún)?nèi)，從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房?jī)r(jià)（或提升房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等）效果，在猛烈銷(xiāo)售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然以后計(jì)算土地增值稅稅負(fù)和企業(yè)收益情況。3、深入計(jì)劃后分開(kāi)核實(shí)應(yīng)繳納土地增值稅：深入計(jì)劃關(guān)鍵是將一般住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：（1）增加可扣除項(xiàng)目金額假定上例中其它條件不變，只是一般住宅可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生改變，使一般住宅增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計(jì)算出，ｙ＝8333萬(wàn)元。此時(shí)，一般住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬(wàn)元，實(shí)際總共免稅550萬(wàn)元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬(wàn)元，企業(yè)可增加收入217萬(wàn)元。增加可扣除項(xiàng)目金額路徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房質(zhì)量深入提升。不過(guò)，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法要求百分比限制。稅法要求，開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除百分比不得超出取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不一樣百分比，要注意把握。這是，能夠應(yīng)用第二種方法。（2）降低房屋價(jià)格降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格造成銷(xiāo)售收入降低了，在可扣除項(xiàng)目金額不變前提下，增值率自然會(huì)降低。這一方法是否合適，關(guān)鍵在于比較降低銷(xiāo)售收入和控制增值率降低稅金支出大小，從而作出選擇。假定上例中一般住宅可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%，則銷(xiāo)售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納豪華土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，和降低收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元，比第一個(gè)方法少節(jié)省17萬(wàn)元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)能夠扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）（二）合作建房營(yíng)業(yè)稅計(jì)劃方案：土地入股合作建房計(jì)劃是較常見(jiàn)一個(gè)計(jì)劃方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)土地是首要條件，操作空間關(guān)鍵是土地入股節(jié)省土地轉(zhuǎn)讓這一步驟營(yíng)業(yè)稅，合作建房有兩種方法：第一個(gè)方法是純粹“以物易物”：雙方以各自擁有土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷(xiāo)售房屋價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額交納營(yíng)業(yè)稅。第二種方法是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)或合作項(xiàng)目標(biāo)合作建房。我們關(guān)鍵談一下合作項(xiàng)目標(biāo)合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在協(xié)議簽署過(guò)程中必需注明分配形式。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方法：一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，稅后分成分配方法；二是房屋建成后雙方按一定百分比分配房屋。在第一個(gè)分配方法下，向合作企業(yè)提供土地使用權(quán)視為投資入股，依據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤(rùn)分配、共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅”要求，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅；在第二種分配方法下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷(xiāo)售時(shí)各自按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)受新企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)時(shí)間條件限制，可變通為收購(gòu)“潔凈”殼企業(yè)后重新注資來(lái)實(shí)現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定百分比股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。（三）企業(yè)吞并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)劃方案：假設(shè)A企業(yè)收購(gòu)B企業(yè)。A企業(yè)收購(gòu)前凈資產(chǎn)公允價(jià)面值為1000萬(wàn)元，B企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-100萬(wàn)元，收購(gòu)價(jià)500萬(wàn)元（增值部分關(guān)鍵為房地產(chǎn)），合并前有還未填補(bǔ)虧損700萬(wàn)元（未超出稅法要求5年填補(bǔ)期限）。企業(yè)合并過(guò)程中非股權(quán)支付額為低于20%，估計(jì)合并后A企業(yè)每十二個(gè)月應(yīng)納稅所得額約為100萬(wàn)元。依據(jù)國(guó)稅發(fā)[]119號(hào)文件要求，A企業(yè)吸收合并B企業(yè)有兩種稅務(wù)處理方案：方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付百分比低于20%，所以B企業(yè)可不確定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后A企業(yè)繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)和B企業(yè)凈資產(chǎn)相關(guān)所得填補(bǔ)，A企業(yè)接收B企業(yè)全部資產(chǎn)計(jì)稅成本，須以B企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付百分比低于20%時(shí)，國(guó)稅發(fā)[]119號(hào)文件要求為“可選擇”免稅合并，所以A企業(yè)和B企業(yè)有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B企業(yè)可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓?zhuān)幚砣抠Y產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B企業(yè)以前年度虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后A企業(yè)填補(bǔ)，A企業(yè)接收B企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)能夠按經(jīng)評(píng)定確定價(jià)值確定成本。在企業(yè)收購(gòu)過(guò)程中，按公允價(jià)面值考慮到對(duì)資產(chǎn)(房地產(chǎn))進(jìn)行評(píng)定增值稅務(wù)處理。這么加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等費(fèi)用。（四）將房地銷(xiāo)售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃方案：（五）以契約方法約定甲方應(yīng)得前期工作賠償和合作利益：假如一個(gè)中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項(xiàng)目企業(yè)，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目企業(yè)之前基礎(chǔ)完成，項(xiàng)目完全后甲方取得利潤(rùn)。乙方投入注冊(cè)資本，其它資金由成立后項(xiàng)目企業(yè)以項(xiàng)目企業(yè)名義籌集，項(xiàng)目完全后乙方取得項(xiàng)目利潤(rùn)。我們?cè)谠O(shè)計(jì)這個(gè)概念時(shí)候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們能夠看，在每個(gè)步驟當(dāng)中計(jì)劃方法，計(jì)劃點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制，我就不再具體說(shuō)了。在企業(yè)組建階段計(jì)劃方法，以契約方法約定前期費(fèi)用歸屬問(wèn)題，計(jì)劃目地；對(duì)于中外合作企業(yè)項(xiàng)目企業(yè)，經(jīng)過(guò)約定甲方負(fù)擔(dān)前期限費(fèi)用歸屬，將甲方應(yīng)得利潤(rùn)分為前期限工作賠償費(fèi)和合作利益兩部分，使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本，這么能夠增加開(kāi)發(fā)成本，可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期賠償方法費(fèi)用歸屬，合作雙方合作利益分配方法怎樣約定；2、支付甲方賠償。第三部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收計(jì)劃（一）外商投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能表現(xiàn)其本身特點(diǎn)是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下多個(gè)方面：1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)稅收優(yōu)惠生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在以上，從開(kāi)始贏(yíng)利年度起，第十二個(gè)月和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2、追加投資項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)惠符合下列條件之一投資者，在原協(xié)議以外追加投資項(xiàng)目取得所得，可單獨(dú)計(jì)算并享受兩免三減半定時(shí)減免優(yōu)惠：（1）追加投資形成新增注冊(cè)資本額達(dá)成或超出6000萬(wàn)美元；（2）追加投資形成新增注冊(cè)資本額達(dá)成或超出1500萬(wàn)美元，且達(dá)成或超出企業(yè)原注冊(cè)資本50%。3、外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股權(quán)優(yōu)惠（1）國(guó)投資者根據(jù)要求并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股東股權(quán)，或認(rèn)購(gòu)境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)置為外商投資企業(yè)。凡變更設(shè)置企業(yè)外國(guó)投資者股權(quán)百分比超出25%，能夠依據(jù)外商投資企業(yè)所適用稅收法律、法規(guī)繳納各項(xiàng)稅收，并享受各項(xiàng)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。（2）外資并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)后，境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)置為外商投資企業(yè)，應(yīng)該符合“新辦企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。依據(jù)1月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了《相關(guān)享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，新辦企業(yè)權(quán)益性出資人（股東或其它權(quán)益投資方）實(shí)際出資中固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊(cè)資金百分比通常不得超出25％，而外資并購(gòu)過(guò)程中，不管是股權(quán)并購(gòu)還是資產(chǎn)并購(gòu)，通常均用現(xiàn)金進(jìn)行交易，非貨幣性交易可能性幾乎沒(méi)有，所以該通知不會(huì)對(duì)外資并購(gòu)后“新辦企業(yè)”認(rèn)定產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)外國(guó)投資者將從企業(yè)分得稅后利潤(rùn)，再投資于中國(guó)境內(nèi)企業(yè)時(shí)，對(duì)再投資部分已繳納所得稅給全部或部分退還。按再投資方法不一樣，退稅分兩種優(yōu)惠處理措施：（1）部分退稅（40%）外商投資企業(yè)外國(guó)投資者，將從