城鎮(zhèn)土地定級(jí)(一)理論與方法

第八章城鎮(zhèn)土地定級(jí)(一)

理論與方法第一節(jié)概述城鎮(zhèn)土地定級(jí)的類(lèi)型綜合定級(jí)：對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地級(jí)。分類(lèi)定級(jí)：商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地定級(jí)技術(shù)程序建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系確定各因素的權(quán)重值計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表劃分城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算總分值，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編定級(jí)技術(shù)方法因素作用分的計(jì)算：相對(duì)值法、距離遞減法(0～100)單元?jiǎng)澐郑褐鲗?dǎo)因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法權(quán)重確定：特爾菲法、因素成對(duì)比較法、層次分析法等單元總分值計(jì)算：多因素加權(quán)分值求和法級(jí)別確定：總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線(xiàn)法、總分剖面圖法、聚類(lèi)分析法土地收益測(cè)算：典型抽樣測(cè)定、數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法第二節(jié)定級(jí)因素的選擇綜合定級(jí)

商服繁華交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件定級(jí)因素商服繁華影響度Merchant道路通達(dá)度Road公交便捷度Bus對(duì)外交通便利度Traffic基礎(chǔ)設(shè)施完善度Infrastructure公用設(shè)施完備度Publicfacilities環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度Environment綠地覆蓋率Green自然條件優(yōu)劣度Naturalconditions選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.2一.定級(jí)因素選擇范圍商業(yè)用地

商服繁華交通條件基本設(shè)施人口狀況定級(jí)因素商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度(客運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施完善度人口密度Population選擇要求必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1住宅用地

基本設(shè)施交通條件環(huán)境條件商服繁華人口狀況定級(jí)因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度(客運(yùn))環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.1工業(yè)用地交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚定級(jí)因素道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度(貨運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚影響度Assemble選擇要求必選備選重要性順序1234權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01二.定級(jí)因素選擇原則因素指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)有較顯著的影響因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異不同類(lèi)型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素三.定級(jí)因素選擇和權(quán)重確定方法原則：參照各因素重要性順序和權(quán)重值范圍，定級(jí)因素對(duì)不同類(lèi)型用地的影響程度不同方法：特爾菲法、層次分析法、因素成對(duì)比較法第三節(jié)定級(jí)資料調(diào)查與整理一.定級(jí)因素量化的一般方法1.面狀因素2.點(diǎn)、線(xiàn)狀因素(規(guī)模指數(shù)，功能分與作用分)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾?lèi)型求出各點(diǎn)、線(xiàn)的功能分(最大值為100)確定吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間按衰減公式計(jì)算各相對(duì)距離區(qū)間的作用分相對(duì)距離－作用分值對(duì)照表(指數(shù)衰減)

r

f

0.010.020.03…0.9910095.5091.2087.10…

1.059590.7786.7382.87…

1.059086.0482.2578.63

1.058581.3177.7774.39

1.058076.5773.2970.15

1.047571.8368.8065.89

1.047067.0964.3061.62

1.046562.3459.7957.35

1.046057.5955.2853.06

1.045552.8450.7648.77

1.045048.0846.2444.46

1.044543.3241.7040.14

1.044038.5537.1635.81

1.043533.7832.6031.46

1.043029.0028.0327.09

1.032524.2123.4422.70

1.032019.4118.8418.28

1.031514.6014.2113.83

1.03109.779.559.33

1.0254.924.844.76

1.02相對(duì)距離－作用分值對(duì)照表(直線(xiàn)衰減)

rf0.010.020.03…0.9910099.0098.0097.00…

1.009594.5093.1092.15…

0.959089.1088.2087.30…

0.908584.1583.3082.45

0.858079.2078.4077.60

0.807574.2573.5072.75

0.757069.3068.6067.90

0.706564.3563.7063.05

0.656059.4058.8058.20

0.605554.4553.9053.35

0.555049.5049.0048.50

0.504544.5544.1043.65

0.454039.6039.2038.80

0.403534.6534.3033.95

0.353029.7029.4029.10

0.302524.7524.5024.25

0.252019.8019.6019.40

0.201514.8514.7014.55

0.15109.909.809.70

0.1054.954.904.85

0.05二.商服繁華程度資料整理資料調(diào)查：商服中心的數(shù)量、位置、范圍；商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷(xiāo)售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積1.商服中心劃分級(jí)別：市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)邊界：明顯地物或非商服業(yè)建筑依據(jù)：商服中心的銷(xiāo)售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷(xiāo)售額、利潤(rùn)值等城鎮(zhèn)類(lèi)型商服中心級(jí)別數(shù)目最低級(jí)中心的建筑面積之和，下限/m2大城市2-4級(jí)2000-1500中等城市2-3級(jí)1500-1000小城市以下1-2級(jí)1000-5002.商服中心規(guī)模指數(shù)采用銷(xiāo)售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定3.商服中心內(nèi)各級(jí)功能分的分割商服中心功能包含與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，商服中心對(duì)土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別的功能分來(lái)衡量。4.商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑和相對(duì)距離市級(jí)商服功能的服務(wù)半徑：市級(jí)商服中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離其他各級(jí)功能的服務(wù)半徑：同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離依據(jù)商服中心的不同級(jí)功能，確定對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離（3-15個(gè)區(qū)間）商服功能影響作用分：商服功能影響作用分值表相對(duì)距離(r)商服功能影響隨距離衰減的作用分值市級(jí)功能(影響半徑d=)區(qū)級(jí)功能(影響半徑d=)小區(qū)級(jí)功能(影響半徑d=)街區(qū)級(jí)功能(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

5.商服繁華影響度作用分同時(shí)受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，取其中最高的商服功能影響作用分；同時(shí)存在多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)商服功能影響作用分僅取值一次，并進(jìn)行加和：練習(xí)：在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為30、9、3，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為10、4，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為()。

A.41B.44C.49D.56三.交通條件資料整理(一)道路通達(dá)度資料調(diào)查：路網(wǎng)分布、進(jìn)路類(lèi)型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車(chē)流量、道路長(zhǎng)度及寬度1.道路類(lèi)型劃分作用：主干道，次干道，支路類(lèi)型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道類(lèi)型數(shù)：大城市5-7類(lèi)，中等城市3-5類(lèi)，小城市以下1-3類(lèi)劃分依據(jù)：寬度，車(chē)道數(shù)道路類(lèi)型紅線(xiàn)寬度/m車(chē)行道寬度/m主干道≈4014－18次干道≈3011－14支路≈157－92.道路的作用指數(shù)和功能分道路作用指數(shù)反映道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中的作用依據(jù)道路作用指數(shù)確定道路功能分：其中，步行街、單行道的道路功能分減半。道路類(lèi)型定級(jí)類(lèi)型綜合定級(jí)商業(yè)用地定級(jí)住宅用地定級(jí)工業(yè)用地定級(jí)混合型主干道110.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.9510.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.403.道路影響距離及相對(duì)距離主干道、次干道的影響距離：支路的影響半徑（0.3-0.75km）的確定；道路影響的相對(duì)距離（3-10個(gè)區(qū)間）：4.道路通達(dá)度作用分綜合定級(jí)和商業(yè)用地定級(jí)時(shí)：住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí)時(shí)：道路通達(dá)度作用分值表相對(duì)距離(r)道路類(lèi)型隨距離衰減的通達(dá)度作用分混合型主干道(影響半徑d=)生活型主干道(影響半徑d=)交通型主干道(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

(二)公交便捷度資料調(diào)查：公共汽車(chē)、地鐵線(xiàn)路及站點(diǎn)分布、車(chē)流量及?？看螖?shù)公共交通站流量的計(jì)算：一定區(qū)域內(nèi)各個(gè)公交站點(diǎn)的每小時(shí)停車(chē)量（地鐵等需換算）公交站點(diǎn)功能分的確定公交站點(diǎn)服務(wù)半徑（0.3-0.8km）和相對(duì)距離（2-5個(gè)區(qū)間）的計(jì)算公交便捷度作用分的計(jì)算公交便捷度作用分值表相對(duì)距離(r)公交便捷程度隨距離衰減的作用分值（影響半徑d=）一類(lèi)便捷(站流量

=)二類(lèi)便捷(站流量

=)三類(lèi)便捷(站流量

=)…作用分作用分作用分

(三)對(duì)外交通便利度資料調(diào)查：對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客運(yùn)站、貨運(yùn)站和交通節(jié)點(diǎn)，包括交通工具類(lèi)型、設(shè)施規(guī)模及分布對(duì)外交通設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和功能分對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑（2-20km）和相對(duì)距離（3-5個(gè)區(qū)間）的確定對(duì)外交通便利度作用分的確定對(duì)外交通便利度作用分值表相對(duì)距離(r)對(duì)外交通設(shè)施類(lèi)型隨距離衰減的作用分值設(shè)施A(影響半徑d=)設(shè)施B(影響半徑d=)設(shè)施C(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

四.基本設(shè)施資料整理(一)基礎(chǔ)設(shè)施完善度資料調(diào)查：電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等的類(lèi)型、數(shù)量、分布、投資，技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別，保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）：基礎(chǔ)設(shè)施與日常生活、工作的密切程度區(qū)域水平系數(shù)（2-4級(jí)）：按設(shè)施技術(shù)水平、服務(wù)方式或分布密度確定區(qū)域使用保證率（0-100%）：按設(shè)施使用持續(xù)率、可靠率和保證率確定基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表保證率基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型作用分值設(shè)施A設(shè)施B設(shè)施C…作用分作用分作用分作用分（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）（設(shè)施水平系數(shù)）100%

80%

60%

40%(二)公用設(shè)施完備度資料調(diào)查：中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場(chǎng)館、文化館(活動(dòng)中心)、影劇院、公園、郵局等的類(lèi)型、數(shù)量、分布，技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍公用設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和作用分公用設(shè)施服務(wù)半徑（0.3-3km）和相對(duì)距離（3-5個(gè)區(qū)間）公用設(shè)施作用分值公用設(shè)施作用分值表相對(duì)距離(r)某公用設(shè)施類(lèi)型隨距離衰減的作用分值設(shè)施A(影響半徑d=)設(shè)施B(影響半徑d=)設(shè)施C(影響半徑d=)…(影響半徑d=)作用分作用分作用分作用分

五.環(huán)境條件資料整理(一)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度資料調(diào)查：污染狀況、分布和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)具有環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)缺乏環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量的作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）單項(xiàng)（水、氣、噪音）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度的作用分(二)綠地覆蓋度資料調(diào)查：綠地位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模綠地覆蓋度指標(biāo)計(jì)算綠地覆蓋度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）(三)自然條件優(yōu)劣度資料調(diào)查：工程地質(zhì)、地形、地下水、洪水淹沒(méi)等按各城鎮(zhèn)內(nèi)部自然條件的差異，選擇指標(biāo)，確定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)并賦值六.人口狀況資料整理資料調(diào)查：人口總數(shù)、常住人口、暫住人口、客流人口(一)商業(yè)用地人口密度人口密度指標(biāo)值人口密度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）(二)住宅用地人口密度人口密度指標(biāo)值人口密度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）七.產(chǎn)業(yè)集聚資料整理資料調(diào)查：城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質(zhì)，各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型數(shù)、企業(yè)數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)、職工人數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚影響度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)類(lèi)型一般產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚修正系數(shù)λ0.80.60.41.00.80.6八.城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素作用分值圖綜合定級(jí)作用分值圖：商服繁華影響度作用分等值線(xiàn)圖道路通達(dá)度作用分等值線(xiàn)圖公交便捷度作用分等值線(xiàn)圖對(duì)外交通便利度作用分等值線(xiàn)圖基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值圖公用設(shè)施完備度作用分等值線(xiàn)圖環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度作用分值圖綠地覆蓋度作用分值圖自然條件優(yōu)劣度作用分值圖定級(jí)因素作用分值表（點(diǎn)、線(xiàn)狀因素）絕對(duì)距離/m圖上距離/m相對(duì)距離作用分注：點(diǎn)、線(xiàn)狀因素包括商服繁華影響度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、公用設(shè)施完備度區(qū)域名稱(chēng)指標(biāo)值或狀況分布范圍作用分注：面狀因素包括基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度、人口密度、產(chǎn)業(yè)聚集影響度等定級(jí)因素作用分值表（面狀因素）第四節(jié)定級(jí)單元分值計(jì)算與級(jí)別劃分一.定級(jí)單元?jiǎng)澐?.劃分原則單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，同單元內(nèi)的同一主要因素作用分值差異必須小于100/（n+1）確定單元面積（5-25ha）商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割商業(yè)用地定級(jí)時(shí)，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，按臨街兩側(cè)相對(duì)應(yīng)劃分為條狀單元住宅用地定級(jí)時(shí)，以居住小區(qū)和居住組團(tuán)為單位工業(yè)用地定級(jí)時(shí)，以交通道路為單元界線(xiàn)2.劃分方法主導(dǎo)因素判定法疊置法網(wǎng)格法宗地法動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法：以1/4(或1/16)公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格選擇典型網(wǎng)格(市中心和市郊)，檢查每類(lèi)網(wǎng)格內(nèi)部2個(gè)以上主導(dǎo)因素的差異若網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異≥100/(n＋1)時(shí)，則需繼續(xù)加密，直至滿(mǎn)足要求后為止二.確定單元內(nèi)定級(jí)因素的分值定級(jí)單元圖疊置各定級(jí)因素分值圖，確定單元內(nèi)定級(jí)因素分值：?jiǎn)卧囊蛩氐确志€(xiàn)平均值；單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分；單元幾何中心點(diǎn)的分值；單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均值點(diǎn)、線(xiàn)狀因素分值：由相應(yīng)因素對(duì)單元中心點(diǎn)的作用分值按衰減公式直接計(jì)算面狀因素分值：直接讀取中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值1.單元內(nèi)商服繁華影響度分值的計(jì)算商服繁華影響度作用分等值線(xiàn)圖與定級(jí)單元圖疊置，直接得到單元分值。單元內(nèi)這些因素怎么計(jì)算?環(huán)境條件分值：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度，綠地覆蓋度，自然條件優(yōu)劣度人口密度分值產(chǎn)業(yè)聚集影響度分值2.單元內(nèi)交通條件分值的計(jì)算道路通達(dá)度：道路通達(dá)度作用分的讀取：同時(shí)存在多種道路類(lèi)型影響時(shí)，取單元內(nèi)最高作用分值確定通達(dá)系數(shù)道路通達(dá)度分值的計(jì)算道路、公交通達(dá)系數(shù)示意圖公共交通便捷度：公交便捷度作用分的讀?。和瑫r(shí)存在多個(gè)公交站點(diǎn)影響時(shí)，取單元內(nèi)的最高作用分確定通達(dá)系數(shù)公交便捷度分值的計(jì)算對(duì)外交通便利度：對(duì)外交通便利度作用分的讀?。和瑫r(shí)存在多類(lèi)對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，每類(lèi)設(shè)施對(duì)單元的作用分僅取值一次；受多個(gè)同類(lèi)設(shè)施影響時(shí)，取其最高作用分對(duì)外交通便利度分值的計(jì)算3.單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施分值的計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施完善度：公用設(shè)備完備度：對(duì)外交通便利度作用分的讀取：同時(shí)存在多類(lèi)對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，每類(lèi)設(shè)施對(duì)單元的作用分僅取值一次；受多個(gè)同類(lèi)設(shè)施影響時(shí)，取其最高作用分對(duì)外交通便利度分值的計(jì)算三.城鎮(zhèn)土地級(jí)的初步劃分定級(jí)單元總分值計(jì)算單元序號(hào)因素名稱(chēng)總分土地級(jí)因素A因素B……(權(quán)重值)(權(quán)重值)(權(quán)重值)分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重12…Sj-j單元的總分值（各因素對(duì)j單元影響的總作用分）Fij-j單元的i因素分值（i因素對(duì)j單元影響的作用分）Wi-i因素的權(quán)重；