廣州萬(wàn)科四季花城策劃案樣本

廣州萬(wàn)科四季花城策劃案欽欽刊登于搜房社區(qū)-地產(chǎn)江湖總

序

今天廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)安靜。

萬(wàn)科到來(lái)，將打破這一表面安靜，（繼華南版塊橫空出市后）再次掀起一場(chǎng)風(fēng)波，形成一股巨大震動(dòng)。

萬(wàn)科到來(lái)，帶來(lái)不但是市場(chǎng)上量提高，更將浮現(xiàn)質(zhì)提高，將形成從理念到實(shí)質(zhì)實(shí)現(xiàn)“先破后立”奔騰。

對(duì)于本地房地產(chǎn)行業(yè)，將是一場(chǎng)革命，以往行業(yè)原則將被再次改寫(xiě)；對(duì)于本土大發(fā)展商是極大威脅，市場(chǎng)急迫感與競(jìng)爭(zhēng)從未如此激烈，生存壓力無(wú)柰地浮出水面；對(duì)于本土消費(fèi)者，將是一場(chǎng)住宅升級(jí)換代盛宴，將得到前所未有生活空間與享有。

這一切，不但來(lái)自于萬(wàn)科自身雄厚開(kāi)發(fā)實(shí)力與卓越創(chuàng)造力、無(wú)窮品牌魅力，更重要是，作為初次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，萬(wàn)科可以通過(guò)將過(guò)往全國(guó)性開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與本土智慧相結(jié)合，精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)命脈，迅速地完畢與市場(chǎng)磨合，進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

合富輝煌作為長(zhǎng)期立足本土，面向全國(guó)大型房地產(chǎn)策劃銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，深信“1+1”一定能不不大于2，樂(lè)意憑借對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)夯實(shí)理解與實(shí)操能力，憑借所擁有龐大客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，為萬(wàn)科成功進(jìn)入廣州市場(chǎng)，成為廣州市場(chǎng)新寵兒，貢獻(xiàn)自身力量與經(jīng)驗(yàn)，攜手萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)雙贏。

廣州萬(wàn)科四季花城要想在廣州激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，必要思考如下幾種

核心問(wèn)題：

核心問(wèn)題一：如何導(dǎo)入萬(wàn)科公司品牌，打開(kāi)市場(chǎng)局面；

核心問(wèn)題二：如何打造推廣萬(wàn)科及“四季花城”產(chǎn)品品牌；

核心問(wèn)題三：如何使市場(chǎng)迅速認(rèn)知、認(rèn)同萬(wàn)科公司及廣州萬(wàn)科四季花城；

核心問(wèn)題四：如何運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策劃和應(yīng)運(yùn)策劃。

帶著謀求這些問(wèn)題解決之道，敝司對(duì)項(xiàng)目及萬(wàn)科進(jìn)入廣州后，無(wú)論是萬(wàn)科公司還萬(wàn)科產(chǎn)品所面臨，從廣州開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)等多方面因來(lái)壓力與困難。并提出了相應(yīng)解決辦法。達(dá)到：樹(shù)立萬(wàn)科在廣州公司形象和萬(wàn)科初次開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在廣州“一炮而紅”，為萬(wàn)科在廣州其她項(xiàng)目開(kāi)奠定基本，最后實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科“星火燎原”之勢(shì)。這就是本次策劃宗旨。

第二篇

整體發(fā)展戰(zhàn)略

第一某些

萬(wàn)科廣州四季花城項(xiàng)目理解

整體思路：

本某些主旨在充分熟悉市場(chǎng)及目的客戶(hù)消費(fèi)慣性問(wèn)題、理解項(xiàng)目面臨問(wèn)題與壓力，最后找到市場(chǎng)空白點(diǎn)——也就是項(xiàng)目切入市場(chǎng)最佳切入點(diǎn)。作到“知己知彼”，“百戰(zhàn)不殆”。同步有效整合萬(wàn)科公司品牌、近年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及合富豐富資源和策劃代理經(jīng)驗(yàn)，在廣州創(chuàng)造房地產(chǎn)一種神話(huà).

一、清晰理解萬(wàn)科廣州四季花城優(yōu)劣勢(shì)及面對(duì)機(jī)遇與威脅

一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

(S)

1、

萬(wàn)科地產(chǎn)以近年房地產(chǎn)全國(guó)性開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已形成了成熟開(kāi)發(fā)模式，對(duì)自身產(chǎn)品嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)市場(chǎng)充分理解，完全符合房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律；

2、

項(xiàng)目位于“大廣州”概念西區(qū)，是廣州政府西聯(lián)重要目地；

3、

項(xiàng)目距廣州、南海、佛山都非常近，可以吸納三地客戶(hù)，擴(kuò)大了項(xiàng)目客戶(hù)層面；

4、

本項(xiàng)目離廣州市中心區(qū)行車(chē)距離為30分鐘以?xún)?nèi)，是都市人可接受交通距離。

5、

萬(wàn)科四季花城所在區(qū)域—西區(qū)，當(dāng)前猶如白紙，本項(xiàng)目可以描出最美畫(huà)；

6、

項(xiàng)目總占地600多畝，在西區(qū)發(fā)展中乃是規(guī)模最大項(xiàng)目，規(guī)模開(kāi)發(fā)必將備受注目；

7、

項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，可塑性較強(qiáng)，有助于從迎合到引導(dǎo)市場(chǎng)奔騰，有充分空間將品牌與項(xiàng)目做強(qiáng)，做大；

8、

項(xiàng)目擁有不可以再生和被復(fù)制天然愛(ài)惜資源——八山二湖，是項(xiàng)目最核心表征優(yōu)勢(shì)所在；

9、

項(xiàng)目建筑密度低，適合享有生活；

10、

情景洋房是萬(wàn)科地產(chǎn)專(zhuān)利產(chǎn)品，初次導(dǎo)入本地市場(chǎng)，其特色必將受到市場(chǎng)追捧；

11、

項(xiàng)目周邊教誨體系較完善，教誨配套與氛圍滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

二）、項(xiàng)目劣勢(shì)理解（W）

1、

萬(wàn)科雖然是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”，但在廣州市場(chǎng)知名度還待樹(shù)立與強(qiáng)化；

2、

由于萬(wàn)科在廣州是初次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，缺少示范性樣板項(xiàng)目，因而，對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)要在產(chǎn)品打造出來(lái)才干體現(xiàn)；

3、

同樣因素，萬(wàn)科最完善物業(yè)服務(wù)也要在業(yè)主入住后，才干被口碑宣傳；

4、

項(xiàng)目所處地塊有關(guān)市政投入與配套還需一段時(shí)間才干完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)承認(rèn)度仍不高；

5、

雖然項(xiàng)目自然環(huán)境較好，由于是開(kāi)發(fā)“處女地”，周邊環(huán)境較為荒蕪，地塊發(fā)展還要一定期間，環(huán)境改造也將增長(zhǎng)成本投入；

6、

地塊內(nèi)有高壓走廊通過(guò)，如不進(jìn)行“植入”解決，對(duì)居住及生態(tài)環(huán)境均有影響；

7、

項(xiàng)目鄰近“長(zhǎng)青墓園”，若項(xiàng)目入口3公里道路未能開(kāi)能，特別是清明時(shí)節(jié)會(huì)加劇客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目心理上影響；

8、

項(xiàng)目旁“俊慧”學(xué)?；膹U，影響本項(xiàng)目觀瞻。

三）、項(xiàng)目機(jī)遇理解（O）

1、

萬(wàn)科公司品牌對(duì)產(chǎn)品支持，業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)科認(rèn)同也是市場(chǎng)良好口碑基

礎(chǔ)；

2、

萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)口碑，對(duì)項(xiàng)目品牌建立與后續(xù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)必將起到積極作用；

3、

項(xiàng)目所在地為廣州西區(qū)，是政府都市改造工程重點(diǎn)區(qū)域；

4、

項(xiàng)目所在地天然景觀是政府重點(diǎn)保護(hù)生態(tài)區(qū)，自然生態(tài)概念是當(dāng)前廣州乃至全國(guó)客戶(hù)所追求健康生活環(huán)境；

5、

廣州西區(qū)由于當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，特別是知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)、有規(guī)模、高素質(zhì)項(xiàng)目更是空白，因而本地與周邊居民對(duì)好產(chǎn)品渴求是項(xiàng)目機(jī)會(huì)；

6、

金沙洲大橋開(kāi)通，將縮短項(xiàng)目與廣州溝通距離；

7、

項(xiàng)目到廣州、南海等中心區(qū)距離，隨著私家車(chē)進(jìn)一步普及、交通網(wǎng)絡(luò)完善，是客戶(hù)可接受交通距離；

8、

據(jù)理解，項(xiàng)目周邊即將有其她大發(fā)展商進(jìn)駐，對(duì)于板塊整體發(fā)展、提高板塊熱度將更為有利。

四）、項(xiàng)目威脅理解（T）

1、

整體區(qū)域當(dāng)前仍未成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)；

2、

市場(chǎng)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)仍在加劇，除了原有東部及華南板塊之爭(zhēng)外，來(lái)年在白云、西部板塊也加入戰(zhàn)團(tuán)。

3、

由于區(qū)域配套設(shè)施不完善，居住生活被人們質(zhì)疑，并有回流跡象；

4、

本地市場(chǎng)其她開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及公司品牌競(jìng)爭(zhēng)威脅；

5、

地鐵交通都市化進(jìn)程本項(xiàng)目沒(méi)有受惠。

結(jié)論：萬(wàn)科廣州四季花城項(xiàng)目擁有無(wú)可置疑優(yōu)勢(shì)，但也有與廣州其她知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有優(yōu)勢(shì)（如，開(kāi)發(fā)商公司品牌知名度、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品規(guī)模等），同步項(xiàng)目所在區(qū)域還存在某些劣勢(shì)和威脅，因而，要想項(xiàng)目創(chuàng)造“開(kāi)門(mén)紅”，還必要一方面理解項(xiàng)目面臨其她問(wèn)題，進(jìn)而找到解決辦法。廣州萬(wàn)科四季花城策劃案

第二某些

廣州萬(wàn)科四季花城所面臨問(wèn)題與壓力

整體思路：

本某些重要是通過(guò)萬(wàn)科公司與本土知名開(kāi)發(fā)商公司知名度，公司在廣州本土影響力，以及她們所開(kāi)發(fā)知名、規(guī)模較大項(xiàng)目及市場(chǎng)客觀、主觀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)理解，找出項(xiàng)目所面臨壓力與問(wèn)題。

萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)上創(chuàng)造了一種又一種地產(chǎn)神話(huà)，曾幾何時(shí)，廣州某些知名開(kāi)發(fā)商通過(guò)copy萬(wàn)科四季花城，而在廣州創(chuàng)造出了輝煌業(yè)績(jī)。

如今，這個(gè)“四季花城”原創(chuàng)者，房地產(chǎn)市場(chǎng)上領(lǐng)跑者，帶著升級(jí)版“萬(wàn)科廣州四季花城”，來(lái)到廣州，向廣州同行學(xué)習(xí)，并在廣州再次掀起新一輪“住宅革命”。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)乃是全國(guó)公認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)最激烈都市，萬(wàn)科進(jìn)軍必將遭遇群雄圍追堵截，究竟誰(shuí)能贏得這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”？知彼重要，知己更重要。

要做到充分知彼并知己，則需要從多層面、多角度、立體分析市場(chǎng)，然后在產(chǎn)品擬定前提下，制定出符合目的客戶(hù)群需要營(yíng)銷(xiāo)推廣方略。

一、

理解萬(wàn)科在廣州面臨壓力

萬(wàn)科，打造產(chǎn)品始終以來(lái)不斷在挑戰(zhàn)自我，超越自我。從“跟進(jìn)市場(chǎng)”到“創(chuàng)造市場(chǎng)”，從“滿(mǎn)足客戶(hù)需求”到“引領(lǐng)客戶(hù)消費(fèi)”，在全國(guó)各地創(chuàng)造出了一種又一種“萬(wàn)科”神話(huà)。進(jìn)軍廣州，面對(duì)是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多知名開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)科必將面臨如下壓力：

（此處有表格）

1、品牌力在廣州本地影響力壓力

萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)甚至全國(guó)其她都市無(wú)疑位居“行首”，但敝司深訪發(fā)現(xiàn)，廣州目的客戶(hù)群對(duì)“萬(wàn)科”是陌生，甚至不懂得“萬(wàn)科”是什么。但對(duì)長(zhǎng)期立足本地市場(chǎng)知名發(fā)展商，卻比較認(rèn)同。

2、產(chǎn)品創(chuàng)造力壓力

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展始終領(lǐng)先全國(guó)。因而廣州知名開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)取市場(chǎng)，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，盼望達(dá)到迎合客戶(hù)不斷變化“喜好”，實(shí)現(xiàn)良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目。因而造就了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“百花爭(zhēng)艷，百鳥(niǎo)爭(zhēng)鳴”現(xiàn)象。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，只有不斷創(chuàng)新，才干長(zhǎng)存。

萬(wàn)科核心產(chǎn)品——“情景洋房”是房地產(chǎn)市場(chǎng)首個(gè)申請(qǐng)專(zhuān)利產(chǎn)品，在保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)同步，也令本產(chǎn)品不能被其她發(fā)展商模仿。但是不難預(yù)見(jiàn)，成熟廣州發(fā)展商各出新招，每年均有各自精彩新產(chǎn)品推出，亮點(diǎn)不斷，吸引著市場(chǎng)眼球，因而其產(chǎn)品創(chuàng)新力每年都在不斷成熟、進(jìn)步。

簡(jiǎn)樸以廣州別墅發(fā)展為例：別墅發(fā)展由原始TOWNHOUSE到獨(dú)立別墅，疊加別墅、雙并聯(lián)別墅、三并聯(lián)別墅、四并聯(lián)別墅等產(chǎn)品在不斷創(chuàng)新，持續(xù)形成市場(chǎng)興奮點(diǎn)，目就是造就銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

3、資源整合能力壓力

當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)從單純房子買(mǎi)賣(mài)，發(fā)展到對(duì)綜合因素需求。

廣州發(fā)展商早已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)，因而，她們?cè)陂_(kāi)發(fā)新產(chǎn)品時(shí)候，對(duì)項(xiàng)目軟、硬件設(shè)施都非常注重。如配套、交通、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教誨配套、醫(yī)療保健設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等。

如碧桂園提出“五星級(jí)家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造產(chǎn)品同步，對(duì)其她資源也要進(jìn)行有效整合。

4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模壓力

萬(wàn)科產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，特別是萬(wàn)科四季花城在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)，規(guī)模方面在本地是首屈一指，在規(guī)模、配套、園林景觀、建筑立面、建筑風(fēng)格、規(guī)劃形式、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面，引領(lǐng)本地市場(chǎng)潮流，自然受到市場(chǎng)追捧。

但是，當(dāng)前廣州大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非常之多，占地千畝以上項(xiàng)目就如祈福新村、碧桂園、星河灣、華南新城、雅居樂(lè)、南奧等，這些開(kāi)發(fā)近年成熟社區(qū)，各方面配套設(shè)已非常完善，并且正在享有著成熟品牌帶來(lái)后繼利益，在市場(chǎng)擁有較高知名度和忠實(shí)客戶(hù)群，市場(chǎng)認(rèn)同度在不斷提高。

5、項(xiàng)目所在地塊成熟度壓力

雖然廣州市政府提出了“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”“大廣州”發(fā)展方略，但是廣州發(fā)展并不是均衡，廣州城區(qū)整體發(fā)展進(jìn)程格局始終處在“東強(qiáng)西弱、南速北緩”局面。

而目的客戶(hù)群也是承認(rèn)東南方向發(fā)展，就本項(xiàng)目所在地——西區(qū)，始終受到忽視，因而也就不是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，因此當(dāng)前開(kāi)發(fā)必然存在一定難度。

二、

理解廣州萬(wàn)科四季花城所面對(duì)問(wèn)題

1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)重要在東區(qū)、南區(qū)。諸多大發(fā)展商在那里進(jìn)行了圈地，相信當(dāng)前和此后一年時(shí)間內(nèi)重要發(fā)展方向依然是東部和南部，而西、北區(qū)域開(kāi)發(fā)還要有相稱(chēng)時(shí)間，因而市政配套、生活配套、交通配套等人們生活必備條件缺少現(xiàn)象暫時(shí)還不能得到大規(guī)模改進(jìn)，如今，西部仍不是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出彩熱點(diǎn)區(qū)域。

2、項(xiàng)目所在區(qū)域——西區(qū)特點(diǎn)

由于之前廣州西部少有大發(fā)展商及大型項(xiàng)目進(jìn)駐，因而整體態(tài)勢(shì)是非常冷靜，金沙洲橋以西幾乎沒(méi)有大型住宅，更沒(méi)有檔次較高商品住宅浮現(xiàn)，同步市政配套、交通路網(wǎng)、生活配套等不及東、南發(fā)展勢(shì)頭與速度，導(dǎo)致廣州人心目中，從板塊上講西區(qū)不是置業(yè)首選。

3、廣州市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其她都市成熟：

廣州市房地產(chǎn)發(fā)展同比全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已處在成熟、規(guī)范與高強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)階段，開(kāi)發(fā)原則也不斷提高。

對(duì)于消費(fèi)者而言，見(jiàn)得多了規(guī)定自然也越來(lái)越高，除了居住因素以外，對(duì)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比、將來(lái)走勢(shì)，升值潛力、周邊環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、教誨、娛樂(lè)等需求從本來(lái)“自選動(dòng)作”，逐變成為“指定動(dòng)作”，對(duì)于任何一種開(kāi)發(fā)商，都是沉重而現(xiàn)實(shí)壓力。

4、客戶(hù)群購(gòu)房習(xí)慣

本土老城區(qū)年齡偏大廣州人，有著濃郁區(qū)域情結(jié)，她們居住習(xí)慣決定了她們購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)傾向性較低。

而較年輕本土廣州人及有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力外來(lái)人，不留戀老城區(qū)，但在購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)時(shí)，就對(duì)產(chǎn)品建筑品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、開(kāi)發(fā)規(guī)模、生活配套、交通、市政配套、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格、性?xún)r(jià)比、教誨等規(guī)定非常注重，這些因素，將成為促使其購(gòu)買(mǎi)“興奮劑”。

結(jié)論：萬(wàn)科進(jìn)入廣州，除了面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、項(xiàng)目所在區(qū)域壓力，還要面對(duì)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)前所未有壓力。如何在廣州市場(chǎng)站得一席之地，并再次成為“領(lǐng)頭羊“。Re:廣州萬(wàn)科四季花城策劃案

第三某些

營(yíng)銷(xiāo)方略思路

找到本項(xiàng)目出路/明天

整體思路：

重要是通過(guò)品牌導(dǎo)入方略、市場(chǎng)發(fā)動(dòng)方略、市場(chǎng)引爆方略、銷(xiāo)售方略一步一步進(jìn)一步剖析，找到項(xiàng)目在市場(chǎng)創(chuàng)造神話(huà)最佳切入點(diǎn)。

要想令項(xiàng)目在市場(chǎng)更具備競(jìng)爭(zhēng)力，咱們先從競(jìng)爭(zhēng)方略入手：

一、競(jìng)爭(zhēng)方略選取:

競(jìng)爭(zhēng)方略類(lèi)型：

1、

價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方略：

以低于競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格贏得市場(chǎng)?！c萬(wàn)科品牌價(jià)值體驗(yàn)背道而馳

2、

差別化競(jìng)爭(zhēng)方略：

顧名思義，采用與其她樓盤(pán)相差別產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝，形成差別性?！T多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已在運(yùn)用，有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但在市場(chǎng)中與其她競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只能形成拉鋸，而非絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

3、

全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)方略：

即以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理產(chǎn)品，從而獲得全面領(lǐng)先市場(chǎng)地位。

結(jié)論：本項(xiàng)目選取全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)方略。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)方略

為保證全面領(lǐng)先，必要構(gòu)建她人不可模仿與超越“核心競(jìng)爭(zhēng)力”，才可以在立足市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

1、

摧毀消費(fèi)者心理防線(xiàn)：

重要是針對(duì)消費(fèi)群體心理而制定核心方略，它從多方面著手，整合項(xiàng)目資源與優(yōu)勢(shì)，憑著其自身優(yōu)勢(shì)，有效地獲得消費(fèi)者青睞。

2、取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

以強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先產(chǎn)品與形象，構(gòu)筑不同檔次競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，徹底地取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

三、構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力：

（一）、基本思考點(diǎn):

1、

構(gòu)筑她人不可模仿和超越核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);

2、

SWOT分析找到是在市場(chǎng)粗略位置，而無(wú)法更進(jìn)一步地找到項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此咱們采用進(jìn)一步核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析;

3、

本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重——整合萬(wàn)科廣州四季花城優(yōu)勢(shì).

（二）、核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)：

1、外層價(jià)值——自然山水號(hào)召力。

1）

萬(wàn)科四季花城項(xiàng)目所在地?fù)碛小鞍撕健?，為“生活在風(fēng)景”中提供天然不可再生和模仿資源；

2）

萬(wàn)科四季花城位于廣州與黃岐處即可享有廣州便利又可享有黃岐成熟，坐享自然環(huán)境幽靜與都市繁華；

3）

萬(wàn)科四季花城所處位置讓其即擁有了廣州客源，又能得到佛山客戶(hù)向往，其目的客戶(hù)層面無(wú)形擴(kuò)大了。

區(qū)域：

Ø

擁有八山二湖自然生態(tài)環(huán)境；

Ø

與廣州、南海等中心區(qū)僅15—30分鐘車(chē)程；

Ø

位于廣佛都市居住中心區(qū)；

2、中層價(jià)值——萬(wàn)科銷(xiāo)售力。（銷(xiāo)售力=產(chǎn)品力+形象力）

2.1

產(chǎn)品力——“科學(xué)住宅運(yùn)動(dòng)”創(chuàng)造全新產(chǎn)品類(lèi)型：

從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在消費(fèi)群體對(duì)居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)槠肺恍枨?，與此同步，地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)悄然掀起革命性奔騰，由一種單純居住概念到社區(qū)概念，由社區(qū)概念過(guò)渡到符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)型綠色住宅。

而廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由住宅市場(chǎng)僅僅就“建筑言建筑”時(shí)代

，轉(zhuǎn)向規(guī)定產(chǎn)品升級(jí)換代住宅時(shí)代，。

萬(wàn)科憑借自身近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)充分理解，使本項(xiàng)目在萬(wàn)科始終所堅(jiān)持”創(chuàng)造力“推動(dòng)下，以創(chuàng)引性產(chǎn)品素質(zhì)，彌補(bǔ)了廣州西區(qū)住宅市場(chǎng)空白。

Ø

大盤(pán)規(guī)劃，配套齊全；

Ø

低容積率，都市人向往舒服生活環(huán)境；

Ø

擁有專(zhuān)利創(chuàng)新產(chǎn)品——情景洋房及各種產(chǎn)品形態(tài)滿(mǎn)足客戶(hù)不同需求；

Ø

合理平面布局；

Ø

優(yōu)良景觀設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)有景；

Ø

優(yōu)美建筑形態(tài)，怡人天然風(fēng)光，帶出生活風(fēng)情

2.2

形象力——廣州西區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅代表作:

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)“戰(zhàn)火”始終在熊熊燃燒著。市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)出具備鮮明賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)產(chǎn)品，并占據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)相本地位。

隨著房地產(chǎn)逐漸成熟，市場(chǎng)產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來(lái)愈快，每一種項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)也層出不窮。事實(shí)證明：可以真正地受到市場(chǎng)歡迎，買(mǎi)家追捧物業(yè)應(yīng)當(dāng)是本地樓市明星樓盤(pán)。也闡明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)包容性非常強(qiáng)，只要產(chǎn)品先進(jìn)就會(huì)被市場(chǎng)認(rèn)同。

因而，本項(xiàng)目在“建筑無(wú)限生活”

運(yùn)動(dòng)引領(lǐng)下，實(shí)現(xiàn)整體素質(zhì)超越，同步又具備鮮明賣(mài)點(diǎn)，兩者合一構(gòu)成項(xiàng)目強(qiáng)有力產(chǎn)品力來(lái)支持產(chǎn)品形象力，成為廣州地產(chǎn)界西區(qū)發(fā)展上質(zhì)奔騰，成為西區(qū)一種標(biāo)志性物業(yè)。

社區(qū)氛圍：當(dāng)代、熱烈、健康、和諧

3、內(nèi)層價(jià)值——發(fā)展商品牌力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)跑者是萬(wàn)科公司定位及價(jià)值取向，旨在將打造房地產(chǎn)市場(chǎng)最為領(lǐng)先產(chǎn)品，走在市場(chǎng)得最前端。

公司名譽(yù)是住宅品牌核心。公司名譽(yù)好壞直接影響項(xiàng)目形象塑造和推廣；開(kāi)發(fā)商實(shí)力在很大限度上影響著購(gòu)房者對(duì)其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目判斷。

萬(wàn)科雖然在廣州市場(chǎng)知名度沒(méi)有在其她都市高，但是萬(wàn)科有著堅(jiān)實(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有著諸多成功開(kāi)發(fā)案例，因而，萬(wàn)科在廣州發(fā)展將延續(xù)并創(chuàng)新原有“資源”，將在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中注入新發(fā)理念，智慧與文化引入廣州，建設(shè)更高品質(zhì)生活。

萬(wàn)科品牌實(shí)力、號(hào)召力——萬(wàn)科中華人民共和國(guó)優(yōu)質(zhì)住宅代名詞、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者。

萬(wàn)科品牌文化力——造就高質(zhì)人文環(huán)境與居住氛圍。

萬(wàn)科品牌服務(wù)質(zhì)素——優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，使業(yè)主享有貼心服務(wù)。

（三）、三重核心價(jià)值之間關(guān)系：

1、三者互有關(guān)聯(lián)、互為表里、互相作用，是密不可分一種整體。

2、開(kāi)發(fā)商品牌作為價(jià)值基石。

前期消費(fèi)者一方面接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即天然山水號(hào)召力和開(kāi)發(fā)商品牌力，一方面通過(guò)天然景觀吸引力和對(duì)公司信心，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值“項(xiàng)目產(chǎn)品力與形象力”作好鋪墊。

3、長(zhǎng)期任務(wù)是項(xiàng)目品牌建立，并將對(duì)銷(xiāo)售起到至關(guān)重要作用。

4、中層價(jià)值最后將外層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值融合為一。

5、三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃基本指引原則，需通過(guò)推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。

三重核心價(jià)值在不同推廣階段起著不同作用，并非逐漸單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同步將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是依照不同階段如工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等推出主次不同。

廣州萬(wàn)科四季花城三重核心價(jià)值關(guān)系示意圖：

得天獨(dú)厚

資源力

項(xiàng)目銷(xiāo)售張力

公司品牌力

結(jié)論：

三重核心價(jià)值在不同推廣階段起著不同作用，并非逐漸單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同步將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是依照不同階段如工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等推出主次不同。廣州萬(wàn)科四季花城策劃案

廣州萬(wàn)科四季花城策劃案

圖表形式表達(dá)

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)理解

2、項(xiàng)目劣勢(shì)理解

項(xiàng)目理解

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)理解

4、項(xiàng)目威脅理解

找

品牌力與在本地影響力

到

壓力

產(chǎn)品創(chuàng)新力

問(wèn)

(同行)

資源整合力

題

項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力

廣州市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

項(xiàng)目面對(duì)挑戰(zhàn)

區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

（本土開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)）

問(wèn)題

廣州整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

（市場(chǎng)）

廣州客戶(hù)群市場(chǎng)成熟

解

品牌構(gòu)思

品牌理解

決

品牌承諾

萬(wàn)科+產(chǎn)品品牌

問(wèn)

品牌導(dǎo)入方略

品牌描述

品牌建立

題

品牌持續(xù)

品牌發(fā)展過(guò)程規(guī)劃

繼續(xù)品牌建立，形成美譽(yù)度

營(yíng)銷(xiāo)方略思路

運(yùn)用萬(wàn)科公司文化作為項(xiàng)