天津魯能國際中心項目運營方案樣本

天津魯能綠蔭里項目辦公樓運營方案天津公司二〇一六年目錄TOC\o"1-3"\h\u13788第一章項目基本狀況 ⑤動力工程：柴油發(fā)電機（柴油發(fā)電機本體、配套冷卻水箱及配管、配線等、配線電氣系統(tǒng)（配線電氣專業(yè)完畢）油路、冷卻系統(tǒng)、儲油罐、油泵、閥門、煙囪等供應(yīng)）。2）專業(yè)分包工程范疇專業(yè)分包工程分為A類專業(yè)分包和B類專業(yè)分包，A類專業(yè)分包是指以清單報價方式進入總包合同專業(yè)分包工程，B類專業(yè)分包是指以暫估價形式進入總包合同專業(yè)分包工程，范疇：涉及幕墻工程、室內(nèi)精裝修工程（含樣板間精裝修）、櫥窗供應(yīng)及安裝工程、設(shè)備供應(yīng)及安裝工程、招牌廣告牌及標示牌工程、景觀綠化工程、弱電智能化工程、電影放映設(shè)備供應(yīng)及安裝工程、游泳池供應(yīng)及安裝工程、LED設(shè)備幕墻工程、停車場控制系統(tǒng)工程、廚房設(shè)備供應(yīng)及安裝工程、洗衣房設(shè)備供應(yīng)及安裝工程、電梯自動扶梯供應(yīng)及安裝工程、影音系統(tǒng)工程。A類分包由總包單位自行擬定單位和組織施工，但須通過我方承認。B類分包由我方協(xié)調(diào)設(shè)計院、專業(yè)征詢顧問編制技術(shù)規(guī)范，擬定招標圖紙，并采納總包提出技術(shù)建議。我方組織招標及評標標書發(fā)布及評標工作，評標成果征求總包意見，由我方擬定，總包與其訂立合同。3）市政工程承包范疇配電室及供配電工程、熱力工程、燃氣工程、供水工程、電信聯(lián)通移動工程、有線電視網(wǎng)絡(luò)工程。4）設(shè)備材料供應(yīng)甲供材：1人防門、入戶門、卷簾門（精裝修某些）、防火門（精裝修某些）由發(fā)包人采購，交承包人安裝。2水泵、成套供水設(shè)備、中水設(shè)備、換熱設(shè)備、冷卻塔、廚房設(shè)備、滅火裝置、推車式干粉滅火器3母線排、配電箱柜、插座箱4鍋爐、制冷機組、換熱機組、水解決設(shè)備、新風(fēng)機組、風(fēng)機盤管、風(fēng)機、衛(wèi)生間通風(fēng)器、多聯(lián)體空調(diào)甲指乙供：1內(nèi)外墻涂料承包人自主報價，材料廠家、品牌、型號、技術(shù)原則及質(zhì)量等需發(fā)包人承認（發(fā)包人提供三個品牌、承包人提供三個（品牌可重疊）同檔次品牌供選取）2瓷磚、廣場磚3防水材料4鋼筋5水泥6混凝土及添加劑7預(yù)拌砂漿8門窗9保溫材料（包括無機保溫砂漿、泡沫砼、聚氨酯發(fā)泡、巖棉、擠塑板、聚苯板、玻璃棉、無機噴涂等）10水系統(tǒng)材料：地漏、不銹鋼薄壁管及管件、襯塑鍍鋅鋼管及管件、鍍鋅鋼管、溝槽法蘭、溝槽接頭及管件、承插鑄鐵管、不銹鋼軟接頭、閥門、水表、水流批示器、水泵結(jié)合器、消火栓、噴頭、水箱、隔膜式氣壓水罐等11電系統(tǒng)材料：KBG鋼導(dǎo)管、鍍鋅鋼管、開關(guān)、插座、低壓燈、防爆熒光燈、安全批示燈、誘導(dǎo)批示燈、電纜、絕緣導(dǎo)線、包塑金屬軟管、防火橋架、等電位箱、接線箱、防火包、防火隔板、防火涂料、熱縮式電纜終端頭、鋼接線盒等12空調(diào)系統(tǒng)材料：熱鍍鋅鋼板、鍍鋅鋼管、無縫鋼管、聚氨酯軟泡沫塑料板、鋁箔玻璃棉管殼、橡塑保溫板、橡塑保溫管、閥門、不銹鋼波紋軟管、不銹鋼軟接頭、法蘭套筒補償器、壓差控制器、螺紋旋翼黃銅數(shù)字水表、熱量表、風(fēng)口、流散器、排煙口、防雨百葉、微穿孔復(fù)合消音器、消聲彎頭等8.2.4一級節(jié)點籌劃1.報批報建12月獲得建設(shè)工程規(guī)劃允許證；9月獲得施工允許證。2.設(shè)計籌劃安排施工圖設(shè)計：當(dāng)前已完畢。外幕墻設(shè)計：當(dāng)前已完畢。室內(nèi)精裝設(shè)計：7月完畢公區(qū)精裝修施工圖設(shè)計。園林景觀設(shè)計：5月完畢景觀施工圖。3.招標采購籌劃安排5月擬定幕墻施工單位。7月擬定園林景觀施工單位。8月擬定消防工程施工單位。8月擬定空調(diào)及新風(fēng)供貨單位。9月擬定精裝修施工單位。9月擬定弱電智能化施工單位。4.工程施工籌劃安排11月基本出零米。5月主體構(gòu)造施工完畢15層。11月主體構(gòu)造封頂。3月屋面工程施工完畢。2月二次構(gòu)造砌筑施工完畢。5月外幕墻施工完畢。6月精裝修施工完畢。7月園林景觀施工完畢。7月完畢竣工驗收。8.2.5施工組織1、專業(yè)隊伍擬定當(dāng)前寫字樓正在進行主體構(gòu)造施工，幕墻與集中商業(yè)設(shè)為一種標段，精裝修單位一種標段，依照現(xiàn)場進度規(guī)定，幕墻籌劃5月擬定施工單位，精裝修籌劃9月擬定施工單位。2、施工組織辦法幕墻施工組織：1）幕墻招標時，附帶提供土建構(gòu)造施工進度籌劃及外腳手架搭拆時間安排，作為投標單位編制幕墻施工進度籌劃和安排腳手架參照根據(jù)，將幕墻工程納入總承包管理。2）幕墻單位進場后，及時規(guī)定進行幕墻深化設(shè)計詳圖(涉及加工圖)，以便幕墻材料能盡早加工。3）幕墻分包單位進場后，規(guī)定其依照圖紙、圖紙會審記錄，一周內(nèi)完畢對已完畢預(yù)留預(yù)埋復(fù)核，并提交詳細書面復(fù)核報告，復(fù)核無誤后規(guī)定總包辦理移送。4）規(guī)定總包專業(yè)工程師協(xié)調(diào)進度、解決施工中遇到各種問題；控制質(zhì)量，對幕墻質(zhì)量抽檢，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、檢查、形成質(zhì)量報告，組織幕墻中間驗收。5）督促總包合理安排施工方案和施工程序，對有幕墻位置，及時完畢施工內(nèi)容，盡量使幕墻一次性安裝完畢，避免因其她專業(yè)未完畢施工而導(dǎo)致幕墻工程不能收口狀況。爭取幕墻早日封閉，創(chuàng)造良好工程形象。6）對于設(shè)計漏掉或沒有明確幕墻與主體構(gòu)造間接口和縫隙，業(yè)主、總包將針對問題聯(lián)系幕墻施工單位組織召開各方參加協(xié)調(diào)會，商討如何解決。7）督促總包單位協(xié)調(diào)機電、弱電、泛光照明等專業(yè)分包及時提供幕墻預(yù)留孔洞、槽等施工圖，提供幕墻淋水實驗所需暫時用水。精裝修施工組織：1）精裝修單位進場后及時開展深化設(shè)計，并進行材料選型封樣。2）工作面移送精裝修前，總包要組織各施工方檢查施工內(nèi)容，待確認各方施工內(nèi)容已基本完畢，不再會發(fā)生污染、損壞精裝修施工行為后，各方簽字移送。3）規(guī)定設(shè)計師定期到現(xiàn)場對精裝修效果進行把控，對存在問題及時給與支持。4）主體構(gòu)造若有任何設(shè)計變更，及時告知精裝修分包單位，以便及時依照設(shè)計變更變化相應(yīng)深化設(shè)計，避免返工。5）運用BIM技術(shù)進行綜合管道平衡布置設(shè)計，保證吊頂內(nèi)綜合管線合理布置，提供綜合管道平衡布置圖，規(guī)定裝修單位參加會審，認真對待其提出意見并實行修改。8.3工程建設(shè)施工進度保障辦法1、組織辦法1）配備足夠?qū)I(yè)技術(shù)管理人員，建立崗位責(zé)任制和質(zhì)量監(jiān)督制度，明確分工職責(zé)，貫徹施工控制責(zé)任制。2）場地四周道路狹窄,規(guī)定總包單位做好總平面布置。3）盡量協(xié)調(diào)交通等部門在土方外運時間方面予以支持。2、技術(shù)辦法1）熟悉、審查施工圖紙和關(guān)于設(shè)計資料，及時組織基坑圍護設(shè)計交底及圖紙會審；2）督促施工單位編制方案進行專家論證，施工過程中，加強監(jiān)測力度，保證基坑安全穩(wěn)定，保證進度籌劃順利進行。3）制定合理施工進度籌劃及資金籌劃。做好趕工辦法預(yù)算，保證進度籌劃順利進行。3、管理辦法1）在工程建設(shè)合同中明確規(guī)定施工單位進度責(zé)任、資源配備水平和違約條款，明確工程建設(shè)節(jié)點進度規(guī)定，并與工程款支付掛鉤。如施工進度不滿足節(jié)點進度規(guī)定，工程款暫緩支付，并且采用經(jīng)濟懲罰辦法，詳細懲罰辦法見本章第一節(jié)工期違約責(zé)任條款：2）加強工程建設(shè)進度分析、預(yù)警、糾正等過程控制工作。3）依照項目工期總體目的，按照科學(xué)、可行原則，以總進度籌劃為主線，協(xié)調(diào)好施工單位及監(jiān)理單位等各方面關(guān)系，保證工程進度持續(xù)和均勻，重點采用如下辦法：采用三級籌劃管理層次對籌劃進行總體控制。提前對一級籌劃多方論證，籌劃上墻，現(xiàn)場宣傳；將工程進度規(guī)定寫入合同中，招標時規(guī)定投標單位采用相應(yīng)辦法。支持監(jiān)理單位正常工作，充分發(fā)揮監(jiān)理單位專業(yè)技術(shù)及管理優(yōu)勢。每月擬定重點工作，貫徹到人。做好與施工單位協(xié)調(diào)工作，保證每項工作準時開工。加強對施工單位、監(jiān)理單位合同管理，在招標階段即規(guī)劃對施工單位、監(jiān)理單位進度約束獎懲機制。⑧認真審核施工單位提交各專項施工辦法或方案。8.4質(zhì)量管控辦法8.4.1合同條款對工程質(zhì)量規(guī)定工程質(zhì)量符合合格原則，保證一次通過政府主管部門竣工驗收備案，工程分部、分項合格率100%；保證“金獎海河杯”、保證“魯班獎”及l(fā)eed認證；實測實量合格率不低于92%，且為集團評比前三名。8.4.2實測實量合格率目的及籌劃安排1）實測實量合格率不低于92%，且為集團評比前三名，并且實測實量成績與工程款支付進行掛鉤。2）規(guī)定監(jiān)理單位配備2名測量工程師，對施工單位實測數(shù)據(jù)按照50%比例進行復(fù)測。項目部對施工單位實測數(shù)據(jù)按照20%比例進行復(fù)測。3）組織分包、總包、監(jiān)理及業(yè)主方不斷對實測實量進行學(xué)習(xí)，不斷提高自身水平，對施工現(xiàn)場浮現(xiàn)問題可以對的及時進行提出并指正。8.4.3本項目質(zhì)量通病控制難點及應(yīng)對辦法針對經(jīng)常浮現(xiàn)地面開裂，地下室、廚衛(wèi)間、幕墻和屋面滲漏水，不同裝修材料間收口不到位，以及在施工過程中因施工工藝、施工流程、操作辦法等暴露出質(zhì)量通病問題，將采用如下辦法：（1）規(guī)定在工程開工時施工組織設(shè)計以及施工方案中必要將質(zhì)量通病防止以及解決作為重點章節(jié)進行編制。（2）在施工過程中針對容易浮現(xiàn)通病問題部位規(guī)定做樣板制度，并且必要對作業(yè)人員進行技術(shù)交底。（3）監(jiān)督監(jiān)理公司對易浮現(xiàn)問題部位采用必要旁站、巡視、平行檢查等手段進行控制，并做好相應(yīng)記錄。（4）定期或不定期由項目部組織設(shè)計院、參建單位參加召開專門技術(shù)討論會，制定有效辦法，并制作施工工藝樣板，以提高工程質(zhì)量。第九章營運策劃案9.1經(jīng)營模式策劃9.1.1擬定經(jīng)營模式原則整體項目經(jīng)營方式基本有整售至投資機構(gòu)，整售至銀行，散售以及自持租賃四種類型?；趯椖空w開發(fā)戰(zhàn)略、成本，資金回籠以及該項目所處地位和作用等綜合因素考慮，同步結(jié)合競爭市場現(xiàn)狀和將來發(fā)展趨勢，著重對整售至投資機構(gòu)及自持租賃形式進行對比。最后建議采用自持租賃，后期帶租約整售至投資機構(gòu)經(jīng)營模式。9.1.2經(jīng)營模式（一）大宗交易－投資機構(gòu)１．投資整售機會成都天津成都天津沈陽沈陽與其她二線都市相比，天津辦公樓租金水平在過去5年內(nèi)上漲緩慢，而同比銷售市場，售價上漲迅速，投資者預(yù)測租金大幅上漲機會較低；沈陽、成都投資凈回報率約為4.4%，而天津僅為3.7%（低于機構(gòu)投資者最低預(yù)期5%）；相比成都、沈陽，天津在地理位置上無腹地，輻射區(qū)域較小，周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資客戶需求較少；２．某些投資機構(gòu)交易

項目都市年租金（元/㎡/年）售價（元/㎡）凈收益率宏嘉大廈上海2,41557,0804.2%葛洲壩大廈上海1,93348,3654.0%公司天地上海2,73679,6773.4%新茂上海2,52085,4093.0%投資機構(gòu)對于上海、北京等一線都市收益率規(guī)定約為4%，而對于二線都市（成都、沈陽等）投資收益率則需要控制在5%以上，才考慮出手；天津凈收益率約為3.7%，遠低于投資機構(gòu)預(yù)期，投資交易機會較少；（二）租賃１.租金建議本項目租金為5.2元/平米/天（含物業(yè)費）。２.租賃去化速度如上表所示，在加權(quán)比較了市場中較活躍寫字樓去化速度后，預(yù)測本項目去化速度及時間如下：３.項目租賃排期市場經(jīng)驗，出租型辦公樓在竣工前6個月啟動預(yù)租工作比較合理；由于出租型物業(yè)客戶所有為自用型，客戶普遍關(guān)懷大廈交付時間和實際內(nèi)裝、品質(zhì)。因而預(yù)租熱銷期普遍臨近交房日期；如預(yù)租過早，但租賃狀況并不抱負，反而由于租賃周期長，減少了營銷費用使用效率；建議本項目提前6個月啟動租賃工作。４.租金收益本項目7月竣工，預(yù)測2個月裝修期，客戶于9月入住，并開始收取租金；租金收入單位為人民幣，租金不含物業(yè)費；按照市場行情，物業(yè)費按照0.8元/平米/天計算，即項目純租金為4.4元/平米/天；年對外租賃租金漲幅1%；續(xù)租租金漲幅15%；傭金按照1.5個月凈租金計算。（五）去化形式對比考慮售價也許會低于成本價，建議本項目采用先行自持租賃，后期帶租約整體轉(zhuǎn)讓模式。綠蔭里項目采用所有自持租賃，后期帶租約銷售經(jīng)營模式，保證整體品質(zhì)，提高項目整體形象，提高資金回收。按照凈回報率5%測算，2022年本項目處置時銷售單價有望達到35,463元/㎡，全樓整售收入約為21.28億元，高于散售收入約64%。9.2開業(yè)籌辦依照工程進度及安排，本寫字樓籌劃在9月份投入使用。 9.2.1寫字樓物業(yè)移送驗收開業(yè)前6個月，寫字樓整體外立面、公共區(qū)域及停車場裝修完畢后，組織商業(yè)管理分公司、設(shè)計部、工程部及物業(yè)管理公司一起進行驗收，涉及第一次消防驗收、檢查配套設(shè)施與否完善、水電、監(jiān)控系統(tǒng)、裝修質(zhì)量及效果驗收，并形成明確移送驗收記錄。9.2.2營運管理文獻編制及報審開業(yè)前4個月完畢《寫字樓營運管理操作手冊》、《寫字樓客戶服務(wù)手冊》等有關(guān)文獻編制。有關(guān)重要文獻內(nèi)容見下表。表1-1有關(guān)文獻及內(nèi)容序號文獻要點文獻內(nèi)容1《寫字樓營運管理操作手冊》編制營運管理工作各業(yè)務(wù)模塊操作指引、規(guī)范、規(guī)定、流程及各類登記表格。2《寫字樓客戶服務(wù)手冊》內(nèi)容涉及：魯能城寫字樓簡介；客戶服務(wù)；物業(yè)管理；財務(wù)管理；安全辦法；應(yīng)急程序等。寫字樓開業(yè)前3個月，營運部牽頭編制《開業(yè)籌辦方案》、《開業(yè)活動方案》和《寫字樓試營運方案》。9.2.3客戶進場裝修及現(xiàn)場管控1、裝修工程對接①客戶訂立《裝修手冊確認書》后，商管公司向其發(fā)放《客戶裝修手冊》等有關(guān)資料。②客戶填寫《裝修申請表》、《消防安全責(zé)任書》、《保險承諾書》等文獻。③客戶按《客戶裝修手冊》規(guī)定提交設(shè)計圖紙、工程進度表、施工單位公司有關(guān)資質(zhì)證明，以及設(shè)計方案和效果圖，一式4份。④工程部、物業(yè)部在收到《裝修申請表》和裝修施工圖后5個工作日內(nèi)給出《裝修圖紙審核意見書》，并由營運人員交至客戶。2、施工手續(xù)辦理①客戶持《裝修申請表》和《裝修進場審批表》在財務(wù)部完畢各項費用繳納（涉及裝修押金、管理費、水電費、施工人員出入證工本費等）。②客戶持《裝修申請表》和繳費收據(jù)辦理《施工人員出入證》。③客戶持收據(jù)領(lǐng)取《施工允許證》。3、客戶進場①在規(guī)定進場日前20天，營運部與物業(yè)公司查看寫字樓基本狀況，對不符合交房條件，及時提交工程部并督促解決。②進場當(dāng)天，由營運部、工程部、物業(yè)部陪伴客戶進場收房，共同填寫《房屋交接確認書》。對于不符合項進行記錄并及時貫徹解決。③營運人員實時掌握客戶內(nèi)裝工程進度和節(jié)點，及時與施工單位溝通協(xié)調(diào)交叉施工、成品保護等配合工作。④客戶制定施工進度表并張貼于寫字樓醒目位置。4、現(xiàn)場管控及驗收①裝修期間如需動用明火、動用消火栓、堆放建筑垃圾時，客戶須提前辦理《動火作業(yè)審批表》、《動用消火栓申請表》、《建筑垃圾堆放申請表》等有關(guān)手續(xù)。②工程部、物業(yè)部在施工過程中進行巡邏并形成《裝修現(xiàn)場檢查登記表》。③對在巡邏中發(fā)現(xiàn)問題，工程部、物業(yè)部應(yīng)向客戶開具《整治告知書》，并規(guī)定及時整治。④隱蔽工程封閉前，客戶須提前2日向工程部提出申請，并遞交《隱蔽工程自檢報告》，驗收工作完畢后填寫《隱蔽工程驗收單》。⑤裝修工程完畢后，營運人員及時告知工程部進行驗收，并訂立《裝修驗收退款審批表》。9.2.4物料準備開業(yè)前3個月，準備總服務(wù)臺用品和辦公用品?？偡?wù)臺物料涉及：廣播設(shè)施、電腦（服務(wù)臺）、廣播稿、背景音樂、臺卡、包裝用品等。9.2.5人員到崗與培訓(xùn)開業(yè)前6個月營運人員所有到崗。開業(yè)前4個月，對商管公司營運人員及安保和客服人員進行營運培訓(xùn)，內(nèi)容涉及：部門職能及有關(guān)工作模塊、營運手冊、開業(yè)前營運準備等。開業(yè)前1個月就《營業(yè)員手冊》內(nèi)容及開業(yè)應(yīng)急預(yù)案對所有客戶營業(yè)員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后必要考核。9.2.6營運服務(wù)功能完善①開業(yè)前1個月，設(shè)立總服務(wù)臺。②擬定總服務(wù)臺工作人員統(tǒng)一著裝。③確立總服務(wù)臺工作內(nèi)容、服務(wù)原則和流程。④調(diào)試廣播系統(tǒng)及其她硬件。⑤與工程部、物業(yè)部確認寫字樓有償服務(wù)內(nèi)容及流程。⑥與財務(wù)部確認收費流程及操作規(guī)范，確認收費服務(wù)項目對接。⑦開業(yè)前1個月，制作慣用表單。涉及：《繳費告知書》、《欠費告知書》、《停車場月卡辦理申請單》、《總服務(wù)臺客戶接待及電話接待登記表》、《維修工作單》、《維修項目登記表》、《維修項目回訪登記表》、《有關(guān)方投訴解決表》、《投訴解決事件匯總表》、《投訴解決回訪登記表》、《尋常營運巡視登記表》、《服務(wù)申請單》、《顧客接待登記表》、《借用物品登記表》、《郵件收發(fā)登記表》、《廣告播出審批表》、《投訴信息登記表》、《投訴解決單》等。9.2.7開業(yè)前模仿演習(xí)提前2周組織開業(yè)前檢查，保證寫字樓各系統(tǒng)運轉(zhuǎn)順利。開業(yè)前10天，進行開業(yè)試運轉(zhuǎn)模仿演習(xí)，重要內(nèi)容涉及開業(yè)前期營運巡邏線路，并依照巡場路線圖進行營運巡邏；設(shè)備檢測及試運營；內(nèi)外環(huán)境布置以及開業(yè)慶典流程模仿。9.2.8開業(yè)慶典組織實行開業(yè)慶典組織實行按審批擬定《開業(yè)活動方案》規(guī)定執(zhí)行活動方案并對寫字樓進行布置，同步開業(yè)前一種月與客戶溝通開業(yè)活動，按狀況分批安排客戶開業(yè)活動。9.2.9開業(yè)評估開業(yè)后2周內(nèi)，營運部對寫字樓開業(yè)營運狀況進行總結(jié)和評估，提出工作改進重要內(nèi)容和辦法。9.3后期營運管理策劃9.3.1經(jīng)營目的管理充分考慮當(dāng)年經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域市場發(fā)展以及對寫字樓將來發(fā)展規(guī)劃等因素，當(dāng)年12月份制定完畢次年經(jīng)營目的，涉及租賃目的和租金水平。1租賃目的商管公司依照下年度招商調(diào)節(jié)及營銷企劃方略，將寫字樓招租目的做相應(yīng)調(diào)節(jié)，制定下一年招租籌劃。2租金水平寫字樓租金水平關(guān)系到整體出租率，本項目寫字樓預(yù)測在9月份開業(yè)，當(dāng)年整體租金水平在為5.2元/平米/天（含物業(yè)費）。按照天津市場行情，物業(yè)費按照0.8元/平米/天計算，即項目純租金為4.4元/平米/天；年對外租賃租金漲幅1%；續(xù)租租金漲幅15%。9.3.2經(jīng)營方略分析依照寫字樓經(jīng)營定位以及將來發(fā)展籌劃，當(dāng)年12月制定下一年度經(jīng)營方略。1經(jīng)營理念以“引領(lǐng)、創(chuàng)新、共贏”為核心價值觀；以“專業(yè)化、差別化、品牌化”為經(jīng)營方向，整合各類資源，增進魯能城寫字樓出租率與效益持續(xù)提高。2招商方略分析本寫字樓在招商過程中，采用租金低開高走方略，先培養(yǎng)寫字樓整體人氣，再追求收益提高。（1）放水養(yǎng)魚方略寫字樓經(jīng)營具備長期性特點，本寫字樓在招商階段采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，先引進重點客戶將整個寫字樓作熱，而后依照營運狀態(tài)，恰當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)節(jié)租金，從而達到寫字樓與客戶一同成長。整體采用前低后高租金價格方略，后來達到每年按一定比例進行遞增態(tài)勢。（2）實行優(yōu)惠政策方略依照客戶租用面積大小對租戶進行恰當(dāng)優(yōu)惠，以達到吸引租戶前來入駐目。此外，在政府政策支持基本上，予以租戶恰當(dāng)優(yōu)惠，吸引租戶入駐，將寫字樓做熱。（3）動態(tài)優(yōu)化調(diào)節(jié)方略前期全面理解掌握、收集重點目的客戶信息加以資料整頓，在后期依照客戶反饋，實時調(diào)節(jié)招商執(zhí)行方案，調(diào)節(jié)方略及時間節(jié)點籌劃。通過對不同步段招商政策進行階段性調(diào)節(jié)，加大市場張力，制造客戶緊張感，促使其早日承租。3營運方略分析以打造魯能城品牌為核心，通過市場推廣和互動性、話題性營銷活動，營造轟動效應(yīng)、口碑效應(yīng)，持續(xù)提高魯能城品牌影響力。（1）市場推廣方略層次推廣有層次運用媒介有序推廣，主題分階導(dǎo)入，軟文硬廣分階段結(jié)合宣傳。在媒體傳播方面，啟動新媒體推廣，如社交媒體、微博、微信以及原生廣告。（2）市場營銷方略關(guān)系營銷——通過與簽約客戶、政府機構(gòu)及其她公眾建立良好關(guān)系，長期開展關(guān)系營銷，逐漸建立客戶滿意度。（3）氛圍營銷方略依照季節(jié)和節(jié)假日特點，營造出良好辦公氛圍，體現(xiàn)寫字樓定位和特質(zhì)。例如，在公共空間中使用綠植花藝、藝術(shù)道具等擺設(shè)，使辦公環(huán)境更美觀、溫馨。4管理方略分析（1）經(jīng)營環(huán)境管理經(jīng)營環(huán)境管理重要涉及公共區(qū)域和車場管理理、保潔和綠化管理、工程設(shè)備設(shè)施管理、安全管理，以及綜合維修管理。（2）經(jīng)營服務(wù)管理客戶關(guān)系管理。涉及客戶關(guān)系協(xié)調(diào)與管理、客戶滿意度管理。其中，催繳租金、走訪回訪、解決報修、接待投訴等是本環(huán)節(jié)重要工作。（3）租賃服務(wù)管理重要涉及辦公樓招租、合同管理和費用收繳。在經(jīng)營管理過程中及時向客戶發(fā)布招租信息；在客戶合同到期前2個月及時征詢客戶續(xù)租意向，并做好有關(guān)記錄；在有關(guān)費用交納截止日（每月25日）前，提前1周向客戶發(fā)送繳費告知單。（4）物業(yè)管理本寫字樓物業(yè)委托北京魯能物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司進行管理，重要涉及辦公樓安全保衛(wèi)管理、工程設(shè)備管理、檔案資料管理、財務(wù)管理、消防管理、裝修管理、設(shè)施設(shè)備管理、清潔與綠化管理，及交通車輛管理等有關(guān)工作。

第十章物業(yè)服務(wù)方案10.1、項目概況魯能城5A寫字樓位于南開區(qū)衛(wèi)津南路與水上北道交口，總建筑面積6萬平方米，寫字樓共38層，局部設(shè)備用房在35-38層，建筑高度186.05米，單層面積約1994平方米，可售樓層1-37層。10.2物業(yè)服務(wù)中心部門設(shè)立及職能10.2.1部門設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)寫字樓自身建筑特性及使用功能定位，設(shè)立一種物業(yè)服務(wù)中心，下設(shè)客服部、工程部、秩序維護部、綜合部。10.2.2部室職能客服部：重要負責(zé)客戶服務(wù)、品質(zhì)管理、環(huán)境及綠化等工作。工程部：重要負責(zé)工程維修管理、設(shè)備設(shè)施運營與維護、突發(fā)事件解決等工作。秩序維護部：消防安防監(jiān)控、安全管理、車場管理、突發(fā)事件解決等工作。綜合部：重要負責(zé)分公司人力資源、行政、采購、后勤保障、檔案等工作。10.2.3人員組織架構(gòu)備注闡明：人員共計82人。1.合同與派遣員工共計：12人（派遣3人，非派遣9人）。2.外委員工共計：70人（客服員10人，工程12人，秩序維護員34人，保潔14人）。10.3物業(yè)服務(wù)總體管理原則10.3.1總體管理目的在管理期內(nèi)，通過”貼心、專心“物業(yè)服務(wù)，使得魯能城寫字樓成為“安全文明、優(yōu)美舒服、運作正常、管理有序商務(wù)辦公大廈。通過加強寫字樓尋常物業(yè)管理，使物業(yè)保值、增值，提高商業(yè)運營利潤，從而樹立良好物業(yè)品牌與口碑。依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及天津市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同，參照全國物業(yè)管理示范大廈考核原則進行服務(wù)管理工作。通過IS9000質(zhì)量管理體系文獻、IS14000環(huán)境管理體系原則進行有效管理，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造安全、文明、便捷、舒服辦公環(huán)境。10.4物業(yè)服務(wù)管理模式依照魯能城寫字樓目的定位和大廈商務(wù)辦公規(guī)定，為保證大廈順利交付并投入運營，貼合客戶切身感受，大廈擬履行“一站式五心”服務(wù)模式，全力打造魯能城寫字樓“人性化管理、規(guī)范化運營、專業(yè)化服務(wù)物業(yè)管理特色，讓業(yè)戶時刻都能感受到良好、舒服工作氛圍，享用到先進管理和細致入微服務(wù)。一站式五心服務(wù)為滿足入住魯能城寫字樓業(yè)戶對物業(yè)服務(wù)之需求，讓業(yè)戶可以感受到體貼入微服務(wù)享有，物業(yè)服務(wù)中心全體服務(wù)人員SARDIC當(dāng)代酒店管理原則服務(wù)客戶，同步為業(yè)戶提供量身定制“一站式五心”服務(wù)。放心24小時安全管理服務(wù)全方位車輛管理人員物品出入管理隱私管理制度服務(wù)人員素質(zhì)細心無干擾隱形清潔服務(wù)垃圾分類回收解決定期拜訪業(yè)戶省心尊貴入住辦公暢通無間溝通機制公共設(shè)備設(shè)施維護服務(wù)報修跟進解決維修服務(wù)公共環(huán)境清潔服務(wù)特約服務(wù)貼心尊貴秘書式服務(wù)代辦服務(wù)信息征詢及發(fā)布服務(wù)舒心商務(wù)禮賓服務(wù)會議服務(wù)個性化服務(wù)備注：上述管理模式所涉及之客戶服務(wù)內(nèi)容較為全面細致，依照業(yè)戶實際需求，管理費之承受能力，選取適當(dāng)物業(yè)服務(wù)項目。某些服務(wù)為有償服務(wù)，屆時會向使用人收取有關(guān)費用，詳細費用明細會在入伙運營前對外發(fā)布。10.5物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與原則10.5.1客戶服務(wù)管理1前臺服務(wù)提供基本詢問解答、電話接聽、引導(dǎo)服務(wù)，尋常報刊郵件收發(fā)、分揀遞送以及業(yè)戶委托代辦服務(wù)工作。2訪客辦理為來訪客戶提供訪客辦辦理手續(xù)，做好進出大廈訪客登記工作。3報修登記接聽業(yè)戶報修電話，及時聯(lián)系工程部進行維修并跟進解決有關(guān)事宜。4投訴解決解決尋常業(yè)戶、訪客投訴，并對解決完畢投訴進行回訪跟進。10.5.2環(huán)境品質(zhì)管理1保潔清潔服務(wù)負責(zé)大廈公區(qū)內(nèi)所有清潔、對不銹鋼器具進行保養(yǎng)，并有針對性制定清潔籌劃，保證無衛(wèi)生死角。對收集垃圾集中進行分揀、分類解決。2綠化養(yǎng)護服務(wù)依照季節(jié)變化，嚴格按照《園林綠化一級養(yǎng)護質(zhì)量原則》對大廈外圍綠地進行專業(yè)修剪、施肥養(yǎng)護，保證綠植長勢。3消殺服務(wù)依照蚊蠅、蟲鼠泛濫季節(jié)，制定合理消殺籌劃進行消殺作業(yè)，全面覆大廈辦公環(huán)境，保證全年無蟲害發(fā)生。4地面石材養(yǎng)護依照地面石材污損限度進行專業(yè)石材養(yǎng)護解決，提高石材光澤度。5外墻清洗服務(wù)每年依照氣候制定大廈外立面清洗方案并進行大清洗，保證大廈整體外觀形象。10.5.3工程運營維修服務(wù)管理1設(shè)備運營維護管理建立設(shè)備設(shè)施臺賬，定期對各項設(shè)備進行檢查、檢測維護，保證設(shè)備正常運營。2尋常維修管理聯(lián)系溝通客服部及時對報修項目進行維修，對不能短時間內(nèi)維修項目進行跟進解決。3突發(fā)事件解決組織編寫跑水、火災(zāi)、防汛、等應(yīng)急演習(xí)預(yù)案，加強員工培訓(xùn)與演習(xí)，防止為主，保證浮現(xiàn)緊急事故可以及時妥善解決。10.5.4安全消防管理1人員、物品進出管理所有大廈內(nèi)員工上下班必要持門禁卡進出大廈，訪客必要電話聯(lián)系業(yè)戶后進行訪客辦理進入，尋常進出大廈貴重物品需及時登記。2車輛安全管理對尋常進出車輛進行登記并發(fā)放車輛卡，道閘崗位人員按照“一車、一證、一卡”進出管理制度進行管理，車場內(nèi)部有秩序維護人員24小時進行引導(dǎo)、巡視保證車輛停放有序。3消防安全管理

在大廈設(shè)立合理巡視路線及重點部位，安排專人進行24小時不間斷巡視檢查，并及時排除消防安全隱患；與天津市消防局緊密聯(lián)系，不斷完善消防管理制度及管理工作，經(jīng)常性對消防中控室操作人員進行消防技能培訓(xùn)，不定期組織消防中控室人員進行消防技能比武、消防演習(xí)，保證消防控制室人員達到市消防局規(guī)定，使大廈整體消防安全得到保障。4突發(fā)事件應(yīng)急解決消防控制室和監(jiān)控室實行全天24小時雙人值班，純熟掌握各種突發(fā)事件解決狀況，及時解決發(fā)生突發(fā)事件。10.6物業(yè)服務(wù)費用原則物業(yè)公司通過“精準預(yù)算、嚴格精確、杜絕揮霍”作為物業(yè)費用核算原則，通過精準計算，合理安排，制定有效節(jié)能辦法，減少物業(yè)運營公共能源費用。通過電話市調(diào)周邊商務(wù)辦公大廈物業(yè)費單價及收費明細進行《收費原則明細表》最后擬定。以收定支進行物業(yè)服務(wù)費單價擬定。魯能城國際中心收費原則明細表(依照國家收費政策文獻相應(yīng)調(diào)節(jié))費用名稱內(nèi)容單價裝修管理費用裝修保證金（暫收退還）50元/平方米審圖費及裝修管理費（自營）12元/平方米裝修垃圾清運費（自營）8元/平方米裝修人員出入證（自營）60元/個（工本費10元，押金50元）物業(yè)管理費用物業(yè)管理費（自營）30元/平方米·月（含正常工作運營時間內(nèi)空調(diào)制冷費、供暖費，正常工作運營時間：上午8:00——下午18:30）管理費押金三個月物業(yè)費（退租后無息退還）電費（代收代繳）1.3元/度水費（代收代繳）水費7.85元/噸管理押金水費預(yù)存（代收抵扣）元電費預(yù)存（代收抵扣）元停車場管理費用車位租賃費（自營）1500元/月/個（含物業(yè)管理費用）計時收費（自營）3元/半小時，6元/小時特約服務(wù)費用入戶保潔費用（自營）依照業(yè)重規(guī)定提供入戶服務(wù)按照服務(wù)項目不同計價入戶維修費用（自營）1、物業(yè)提供維修材料：材料費（進貨價+10%損耗）+人工費（本地人工小時原則40元/小時）2、業(yè)主提供維修材料：人工費（當(dāng)年本地人工小時原則40元/小時）10.7特約優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)室內(nèi)綠植租擺、會議花卉服務(wù)入室清潔服務(wù)洗衣服務(wù)室內(nèi)維修服務(wù)代收代繳（電費、水費）

第十一章項目開發(fā)分期11.1開發(fā)方略及分期原則天津綠蔭里為綜合體地塊，涵蓋高品位住宅，大體量商業(yè)、寫字樓、高品位酒店等多元業(yè)態(tài)，不分期整體開發(fā)。人文情懷方略：項目具備都市絕版地段、歷史積淀文化標簽，都市第畢生態(tài)資源頂級綠肺，50萬平米都市綜合體等核心優(yōu)勢，是市場唯一兼具都市價值與獨占資源價值都市核心綜合體。市場需求原則：項目開發(fā)注重水上人文市場特點與客群需求，充分綜合考慮資源特性、將來市場預(yù)判以及項目整體發(fā)展需求，開發(fā)符合市場產(chǎn)品。項目占據(jù)優(yōu)質(zhì)地理位置，自然，人文，圈層等均為項目注入更優(yōu)質(zhì)因素，將項目打造為南開區(qū)，乃至天津市內(nèi)地標性建筑和區(qū)域高品位國際甲級辦公樓形象標桿。11.2項目總開發(fā)分期 項目為一期所有開發(fā)建設(shè)，1月底進場土石方施工，已于12月獲得《建設(shè)工程施工允許證》并開工，11月出零米。預(yù)測5月室內(nèi)精裝方案通過集團三級評審；12月主體構(gòu)造封頂；5月機電施工；5月完畢幕墻施工；6月完畢室內(nèi)精裝修施工；8月完畢竣工驗收。9月完畢開業(yè)。

第十二章投資與收益分析11.1投資狀況項目占地面積6.08萬平米，預(yù)測總投資為19.52億元，其中土地成本9.08億元，預(yù)測經(jīng)營收入為51.26億元。11.2投資收益狀況分析11.2.1測算基本11.2.1.1經(jīng)營指標狀況項目建設(shè)期5年，經(jīng)營期30年，整體測算期35年。11.2.1.2成本及費用指標狀況采用直線法計提折舊，折舊年限為30年。11.2.2投資收益狀況經(jīng)測算，本項目在30年經(jīng)營期內(nèi)年平均經(jīng)營收入為17086.34萬元，年平均經(jīng)營成本為2188.22萬元，年平均經(jīng)營利潤為5046萬元，投資回收期為經(jīng)營期23.12，凈資產(chǎn)（總投20%，3.904億元）收益率為12.93%，內(nèi)部收益率3.41%。11.3鈔票流量分析運營方案鈔票流量指標測算成果如下：項目鈔票凈流入為161352萬元，內(nèi)部收益率為3.41;靜態(tài)投資回收期為23.。11.4資金籌措及資金支付11.4.1資金籌措項目總投資19.52億元（包括土地費用），不包括土地費用項目總投資為10.44億元。項目貸款總額29億元按綜合體考慮不以單獨項目進行貸款。11.5輕資產(chǎn)運作對項目影響按照既有運營方案，寫字樓預(yù)測23.才干完全收回投資，天津公司建議考慮引入外部產(chǎn)業(yè)基金，運用REITs基金方式，將標資產(chǎn)進行證券化，從而提前收回寫字樓物業(yè)沉淀資金（19.52億元），用于新項目拓展，以提前獲取超額收益。其重要按照如下環(huán)節(jié)進行操作：一方面將天津?qū)懽謽俏飿I(yè)分立為單獨子公司。由外部基金直接受購子公司股權(quán)后，天津公司在將來期間（21年期）內(nèi)對寫字樓租回,并提供后續(xù)經(jīng)營管理，支付投資人規(guī)定固定收益（預(yù)期綜合凈收益6.5%左右），并享有對經(jīng)營活動產(chǎn)生超額收益。在達到經(jīng)營成熟穩(wěn)定期，并符合外部監(jiān)管政策規(guī)定后，爭取引入公募REITs，將證券化后寫字樓資產(chǎn)完全推向資我市場，從而實現(xiàn)整體退出，進而規(guī)避回購帶來資金壓力。11.6稅收優(yōu)惠根據(jù)南開區(qū)招商辦針對我公司扶持政策，-期間我公司可享有優(yōu)惠133萬元。45萬元，88萬元。第十三章附件13.1項目開發(fā)一、二級節(jié)點籌劃（一）一、二級節(jié)點籌劃序號任務(wù)階段節(jié)點級別節(jié)點名稱籌劃完畢時間1項目拓展階段二級節(jié)點《可行性研究報告》通過集團三級評審已完畢2二級節(jié)點訂立土地成交確認書獲取土地已完畢3二級節(jié)點訂立土地出讓合同已完畢4一級節(jié)點獲得《國有土地使用權(quán)證》已完畢5項目運營策劃階段二級節(jié)點完畢項目立項批復(fù)已完畢6二級節(jié)點獲得《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》已完畢7二級節(jié)點《項目產(chǎn)品定位報告》通過集團二級評審已完畢8一級節(jié)點完畢主力業(yè)態(tài)意向合同訂立已完畢9二級節(jié)點總體規(guī)劃通過集團三級評審（50萬平方以上項目）已完畢10二級節(jié)點建筑方案設(shè)計任務(wù)書完畢已完畢11二級節(jié)點建筑方案設(shè)計合同訂立已完畢12二級節(jié)點修建性詳細規(guī)劃通過政府審批已完畢13一級節(jié)點建筑方案通過集團二級評審已完畢14一級節(jié)點建筑方案通過政府審批已完畢15一級節(jié)點獲得《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》已完畢16二級節(jié)點運營方案版目的成本通過集團二級評審已完畢17二級節(jié)點《項目整體/分期營銷策劃案報告》通過集團二級評審已完畢18二級節(jié)點《項目物業(yè)管理策劃案》通過集團二級評審已完畢19二級節(jié)點《項目工程管理策劃案》通過集團二級評審已完畢20二級節(jié)點《項目采購策劃案》通過集團二級評審已完畢21二級節(jié)點《項目營運策劃案》通過集團二級評審-6-2022二級節(jié)點完畢《項目運營方案》編制，上報集團發(fā)展部審核-6-1523一級節(jié)點《項目運營方案》通過集團三級評審-6-3024二級節(jié)點召開項目啟動會，《項目運營目的責(zé)任書》訂立已完畢25二級節(jié)點完畢《項目整體合約規(guī)劃》編制已完畢26開發(fā)建設(shè)運營階段二級節(jié)點完畢施工圖強審已完畢27二級節(jié)點施工圖預(yù)算/模仿清單已完畢28一級節(jié)點擬定總包單位已完畢29二級節(jié)點完畢總包有形市場招標中標公示已完畢30一級節(jié)點獲得《建筑工程施工允許證》并開工已完畢31一級節(jié)點室內(nèi)精裝方案通過集團三級評審已完畢32二級節(jié)點完畢室內(nèi)精裝施工圖設(shè)計/9/3033二級節(jié)點完畢室內(nèi)精裝施工圖預(yù)算/模仿清單/10/3034二級節(jié)點擬定室內(nèi)精裝施工單位/12/2035一級節(jié)點出零米已完畢36一級節(jié)點主體構(gòu)造封頂/11/3037二級節(jié)點完畢幕墻施工/4/3038二級節(jié)點完畢機電安裝/6/3039一級節(jié)點完畢室內(nèi)精裝修施工/6/3040二級節(jié)點完畢市政及園林景觀施工/7/3041二級節(jié)點完畢消防驗收/7/1542二級節(jié)點完畢規(guī)劃驗收/7/1543二級節(jié)點完畢人防驗收/7/1544一級節(jié)點完畢項目竣工驗收/7/3045竣工交付階段二級節(jié)點開業(yè)籌辦方案通過集團三級評審/7/3046二級節(jié)點物業(yè)移送運營團隊/8/1047二級節(jié)點商戶進場完畢內(nèi)裝/8/2048一級節(jié)點開業(yè)/9/1049結(jié)算及后評估階段二級節(jié)點竣工結(jié)算/11/3050二級節(jié)點完畢工程后評估/12/3051二級節(jié)點完畢設(shè)計后評估/12/3052二級節(jié)點完畢成本后評估/12/3053二級節(jié)點項目后評估/1/3013.2辦公樓投資籌劃表序號項目此前匯總1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1土地9081190811.002前期費用102.00172.07120.45200.00214.1238.74158.42200.00451.08439.85500.00300.00600.00600.00300.002631.471666.648694.853建安成本975.50996.631059.913460.342930.132787.305115.974088.036439.287582.734637.495971.864326.658481.988270.264180.887040.9278345.874基本設(shè)施00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00579.07579.07579.07579.07579.07579.073474.425公用配套00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006不可預(yù)見費00.000.000.000.000.000.0000204.55204.55204.55204.55204.55204.551227.3013.3辦公樓鈔票流量表序號項目2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年1租售收入63931238914405150641572715884160431620316365165291669416861170302建安支出936685893870125111618752-1物業(yè)成本及營銷支出29342331214521452145214621472148214921502151215221533財務(wù)費用4358461940974097357530532531148796544304營業(yè)稅金及附加3617008148518898979069159259349439539624-1稅收優(yōu)惠退稅額45885房產(chǎn)稅767148717291808188719061925194419641983202320446固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷57955795579557955795579557955795579557955795579557957利潤總額-7822-2543-1753681436208727393392404547025359593860768增長貸款100009歸還貸款1000001000010000100001000010000100001000084820010貸款余額78482884827848278482684825848248482384822848218482848200011本年經(jīng)營期鈔票凈流量8018-66605620-3837-2769-2118-1466-813-1604972672117331187112合計經(jīng)營期鈔票凈流量8018135869783141372-1746-3212-4025-4185-3688-1016107172258813本年凈鈔票流量（不含財務(wù)費用）-93668-5893-8701-25111-618752376795997171026010806109351106511196113271146211597117331187114合計凈鈔票流量（不含財務(wù)費用）-93668-99561-108262-133373-195248-192872-184913-175196-164936-154130-143195-132130-120934-109607-98145-86548-74815-6294415本年凈