江西地標(biāo)寫字樓金融大廈策劃報告樣本

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章 項目分析 創(chuàng)造CBD首席產(chǎn)業(yè)中心理念創(chuàng)造CBD首席產(chǎn)業(yè)中心操作模式CBD首席產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)造CBD產(chǎn)業(yè)中心實力廣告基調(diào)：（例1）TobetheheartofCBD理念：上海陸家嘴——上海CBD商務(wù)區(qū)香港中環(huán)——香港CBD商務(wù)區(qū)北京國貿(mào)——北京CBD商務(wù)區(qū)這些離南昌都很遠但是，當(dāng)前南昌有了自己CBD，而我就在它心臟里（例2）Thefeelingofsuccessspreadout理念：有人說，一種團隊成不成功，要看她清晨邁步進公司大門第一刻心情?！狢BD首席產(chǎn)業(yè)中心，清朗晨曦，輕輕地灑入，柔柔清風(fēng)，悄悄地進來。美好一天就這樣拉開序曲，成功思路開始蔓延。提高性概念中央商務(wù)區(qū)概念/一站式辦公概念/國際事業(yè)精英群落提高性概念中央商務(wù)區(qū)概念/一站式辦公概念/國際事業(yè)精英群落地段價值概念交通/沿江景觀/商業(yè)氛圍/口岸商務(wù)圈吸引力/南昌CBD商務(wù)區(qū)上絕版建筑價值概念立面風(fēng)格/區(qū)域標(biāo)志性建筑/大氣豪邁感覺CBD首席產(chǎn)業(yè)中心智能化概念寬帶通訊/報警系統(tǒng)/數(shù)碼監(jiān)控系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)等服務(wù)價值概念星級原則物業(yè)服務(wù)國際化原則物業(yè)服務(wù)升值價值概念紅谷灘新區(qū)規(guī)劃/地段特殊性/區(qū)域辦公產(chǎn)品稀缺性CBD首席產(chǎn)業(yè)中心回歸人性--CBD首席產(chǎn)業(yè)中心回歸人性--(暗示可居住)個性化辦公追求精神與文化內(nèi)涵國際化要素與自然融合網(wǎng)絡(luò)化\科技化生活注重休閑生活，休閑量是生活質(zhì)量重要指標(biāo)；工作\生活\交流\娛樂融合；對心靈關(guān)愛，對成就尊重。依照自我需要來定義辦公空間；自我選取成為辦公方式；個性化服務(wù)設(shè)計；網(wǎng)絡(luò)自助游等個性化辦公方式。標(biāo)語：創(chuàng)造我喜歡辦公模式，我選取我存在。把建筑\環(huán)境\空間\設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對象，富有人文精神每一種細節(jié)，營銷體現(xiàn)美學(xué)。標(biāo)語：設(shè)計一切，美學(xué)至上。網(wǎng)絡(luò)越來越滲入到工作\休閑和娛樂中一切，重新定義人際關(guān)系，辦公網(wǎng)絡(luò)化\物業(yè)服務(wù)智能化\休閑網(wǎng)絡(luò)化\網(wǎng)絡(luò)購物。標(biāo)語：網(wǎng)絡(luò)一切，科技完美生活。從休閑方式\建筑小品\建筑材料\設(shè)計形式融合自然是份內(nèi)之事，追求樸素和簡約主義風(fēng)格。標(biāo)語：簡約辦公主義生活示范者國際性活動\國際文化信息交流\國際化品牌使優(yōu)質(zhì)商務(wù)辦公不可避免地國際化海派小資情調(diào)。標(biāo)語：體驗國際產(chǎn)業(yè)中心風(fēng)采，釋放自我空間廣告推廣語首選：針對商務(wù)公寓：備選：項目營銷制定本營銷方略根據(jù)從目的消費者行為特性出發(fā)制定銷售方略；從資源整合視角打造金融大廈獨特訴求主張（即USP）；緊扣目的市場展開宣傳、銷售；通過專業(yè)銷售隊伍全過程把握實現(xiàn)銷售目的；憑借實效整體營銷方略實現(xiàn)廣開客源、控制支出理念。銷售方略總體銷售方略內(nèi)部挖潛，定向銷售。動態(tài)營銷，過程強化。銷售方式1、關(guān)系營銷；2、專人拜訪銷售；3、現(xiàn)場接待銷售；4、“一對一”銷售；5、搭單銷售。銷售時機把握1、從8月下旬起準(zhǔn)備、宣傳、銷售同步展開；2、抓住秋季、春季兩個銷售黃金季節(jié)展開銷售；3、以春節(jié)期間作為銷售方略調(diào)節(jié)時期，有效把握春季銷售；4、盡量運用競爭對手營銷空檔時機展開時效性營銷；5、把握南昌房地產(chǎn)市場年度銷售階段時機，正式銷售展開后，爭取用十五個月完畢本項目重要銷售。促銷方略促銷原則1、采用整合營銷傳播思路；2、實行定向傳播，強化溝通性，注重實效；3、貫徹過程促銷理念。促銷方式1、媒體廣告；2、新聞炒作；3、展會；4、公關(guān)活動；5、折扣優(yōu)惠；6、人員推廣；7、市場調(diào)查；8、DM；9、現(xiàn)場體驗。促銷要點1、環(huán)繞專人拜訪銷售法，采用DM、市場調(diào)查、媒體廣告、新聞炒作等各種促銷組合；2、抓住銷售過程，通過客戶跟蹤、人員推廣、現(xiàn)場體驗、折扣優(yōu)惠等手段實現(xiàn)銷售進度。銷售執(zhí)行由于正式銷售工作必要以工程進度為依托，因而，如下銷售階段劃分僅供參照：銷售階段劃分階段階段細分時間預(yù)熱期（.6-.10）前期接受征詢.6-.8認籌期.8-.9內(nèi)部認購期.9-.10熱銷期（.10-.2）強銷初期.10-.11強銷中期.12-.1強銷后期.1-.2強銷期（.2-.7）熱銷初期.2-.3熱銷中期.3-.5熱銷后期.5-.7尾盤銷售期（.7-.9）尾盤初期.7-.8尾盤后期.8-.9備注：開盤時間最后須視本案達到銷售條件時間及客戶積累狀況進行調(diào)節(jié)。銷售各階段執(zhí)行籌劃預(yù)熱期推廣執(zhí)行籌劃（.6-.10）戰(zhàn)略目的：引起市場對項目高度關(guān)注樹立項目高度與形象，使產(chǎn)品迅速滲入到市場中，建立項目潛在目的客戶群，迅速提高項目知名度，產(chǎn)生廣泛市場影響。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：完善銷售資料；完畢售樓處包裝；現(xiàn)場售樓現(xiàn)場綠化環(huán)境包裝；軟性新聞炒作為主，適度進行硬性廣告宣傳；運用奠基典禮形式作為項目正式啟動信號，全力推出本項目，以嶄新面孔展示于公眾面前。加深消費者對本項目認知度；認籌期執(zhí)行籌劃（.8-.9）認籌方式：派號認籌，不定房號詳細操作安排：VIP認籌，不定房號，享用優(yōu)惠折扣?！癡IP認籌”闡明：屬于誠意金形式，不定房號，憑認籌序列依次享有優(yōu)先選房權(quán)合在認購期間落定即可擁有額外2%--3%優(yōu)惠權(quán)，同步承諾客戶如未選中房型，誠意金可無理由退回（建議每套房型收取認籌誠意金元）。促銷辦法為增進客戶積極認籌，建議將整體分為兩批認籌客戶，第一批客戶可享用3%優(yōu)惠折扣；第二批客戶只享用2%優(yōu)惠折扣。（注：第一批和第二批客戶沒有明顯界限。本方式僅屬逼訂一種手段，最后憑詳細狀況靈活控制。）公關(guān)活動活動一：“金融大廈項目奠基典禮”暨產(chǎn)品上市闡明會時間：-6(暫定)內(nèi)容：邀請省市關(guān)于政府領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，參加奠基典禮，將項目正式動工信息傳遞出去?；顒佣喉椖繎┱剷?。時間：-8(暫定)內(nèi)容：邀請省市關(guān)于政府領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，并就金融大廈項目定位、規(guī)劃及發(fā)展思路向客戶簡介，在客戶心目中樹立本項目打造南昌“CBD首席產(chǎn)業(yè)中心”形象，增進本項目銷售。認購期（.9-.10）認購方式： 按照認籌號順序挑選房號認購闡明：將認籌期間積累誠意客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶。在認籌客戶積累到一定限度，同步項目已滿足可售條件時告知認籌客戶按照認籌號碼先后順序依次選房，選定房號后訂立認購合同書并交納定金（建議每套房型交納1萬元定金），如果在認購期內(nèi)認籌客戶無法選取到滿意房號，可選取退回誠意金。促銷辦法：按照認籌合同書上所注明優(yōu)惠予以客戶折扣認購活動只針對前期認籌客戶，如果認籌客戶在認購期內(nèi)不下定金，則在開盤后將不再享有認籌合同書所注明折扣和優(yōu)先選房權(quán)。（逼迫客戶在認購期間下定）。派送與本項目有關(guān)紀(jì)念意義禮物凡在認購期間，選房客戶派送與本項目有關(guān)紀(jì)念意義禮物，形成客戶間口碑效應(yīng)，同步樹立本項目打造紅谷灘“CBD首席產(chǎn)業(yè)中心”形象，增進本項目銷售。熱銷期執(zhí)行籌劃（.10-.2）戰(zhàn)略目的：使本項目盡量擴大市場影響和引起廣泛媒體關(guān)注報道，激發(fā)潛在客戶購買欲望。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：運用廣告媒體宣傳，加深項目在客戶中印象，提高市場知名度；售樓員積極銷售，并適度建立勉勵機制；注重口碑傳播，讓客戶成為咱們銷售員；注意對公司形象樹立，保證熱情周到售后服務(wù)，通過組織公關(guān)活動推廣本樓盤，加強對本項目結(jié)識，形成強烈購房狂潮。熱銷期（.10-.11）開盤活動內(nèi)容：主題：項目開盤活動暨《江西名盤》授牌典禮；內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)，在開盤活動進行演講，同步本地電視臺編排系列文藝節(jié)目，進行文藝匯演，活動結(jié)束后，舉辦《江西名盤》授牌典禮；活動地點：項目售樓處活動時間：暫定促銷辦法：在開盤期間采用遞減式促銷優(yōu)惠折扣，迫使客戶落定。購房多重禮售樓處現(xiàn)場配備小禮物派發(fā)，除享有已有折扣優(yōu)惠外，還可獲得如下優(yōu)惠：a、購房面積100平方米以上可獲得5000元代金券，直接抵扣總房款。b、購房面積200平方米以上可獲得10000元代金券，直接抵扣總房款。c、以此類推。愛心但愿工程開盤期間，開發(fā)商從每套成交房中提取200元，以客戶名義捐贈給但愿工程，請本地電視臺進行新聞報道。強銷期（.2-.7）戰(zhàn)略目的：通過已經(jīng)購買本項目客戶，充分發(fā)動老業(yè)主為項目進行口碑宣傳，增進本項目銷售。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：運用廣告媒體宣傳，加深項目在客戶中印象，提高市場知名度；售樓員積極銷售，并適度建立勉勵機制；注重口碑傳播，讓客戶成為咱們銷售員注意對公司形象樹立，保證熱情周到售后服務(wù)，通過組織公關(guān)活動推廣本樓盤，加強對本項目結(jié)識，形成強烈購房狂潮。促銷辦法：業(yè)主答謝會老客戶帶新客戶優(yōu)惠，充分發(fā)動老業(yè)主為項目進行口碑宣傳，為提高其積極性建議對老業(yè)主帶新客戶成交，獎勵老業(yè)主1000元鈔票（以新客戶簽定合同為準(zhǔn)）。江西CBD論壇尾盤銷售期（.7-.9）戰(zhàn)略目的：努力維持熱銷期對本項目產(chǎn)生銷售后期影響，保證更高銷售率。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：以軟性宣傳形式，推廣本項目已成為眾多客戶選取以及成熟經(jīng)營管理理念，增強后續(xù)產(chǎn)品競爭力。售樓員積極銷售，并適度建立勉勵機制；引進物業(yè)管理公司，提邁進駐項目，不斷提高物業(yè)管理水平，完善管理模式，以營造和強化產(chǎn)品品牌，充分運用老客戶口碑宣傳，為尾盤銷售作鋪墊。促銷方式老客戶帶新客戶優(yōu)惠老客戶帶新客戶優(yōu)惠，充分發(fā)動老業(yè)主為項目進行口碑宣傳，為提高其積極性建議對老業(yè)主帶新客戶成交，獎勵老業(yè)主1000元鈔票（以新客戶簽定合同為準(zhǔn)）。一口價方略對于滯銷單位可采用特價或一口價形式進行銷售。各階段資金回籠表

階段階段細分時間銷售目的銷售金額（萬）預(yù)熱期（.6-.10）前期接受征詢.6-.8收取誠意金階段完畢7865萬,合計完畢7865萬認籌期.8-.9總面積10%，合計10%內(nèi)部認購期.9-.10熱銷期（.10-.2）強銷初期.10-.11總面積30%，合計40%階段完畢23595萬,合計完畢31460萬強銷中期.11-.1總面積20%，合計60%階段完畢15730萬.合計完畢47191萬強銷后期.1-.2總面積10%，合計70%階段完畢7865萬,合計完畢55056萬強銷期（.2-.7）熱銷初期.2-.3熱銷中期.3-.5熱銷后期.5-.7總面積20%，合計90%階段完畢15730萬,合計完畢70786萬尾盤銷售期（.7-.9）尾盤初期.7-.8尾盤后期.8-.9總面積10%，合計100%階段完畢7865萬,合計完畢78652萬198617.2m2×3960元/m278652萬闡明：由于房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及環(huán)節(jié)眾多，在詳細操作過程中還存在許多不擬定因素，以上項目營銷初步方案僅作為下一步工作方向，詳細方案須依照各階段銷售狀況在各個階段再行調(diào)節(jié)及細化。

項目初步VI設(shè)計基本logologo元素重要由五個柱形圍合構(gòu)成花瓣五邊形，五個柱形分別象征著南昌五大產(chǎn)業(yè)支柱（汽車、醫(yī)藥食品、紡織服裝、新材料、電子信息和家電）；中間留白某些整體呈現(xiàn)星星狀，象征著金融大廈是紅谷灘CBD區(qū)冉冉升起一顆新星，又似發(fā)達交通路網(wǎng)，象征著財富匯集在中心；同步，為突出泰耐克國際金融大廈品質(zhì)與高貴感，采用單一金黃色進行體現(xiàn)。應(yīng)用系統(tǒng)某些show名片信紙信封信緘建華代理本項目優(yōu)勢信緘策劃為先、貫穿全程面對江西房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展需求，建華始終把提供最具價值策劃服務(wù)放在行業(yè)競爭首位，強調(diào)策劃一方面是策劃一種好產(chǎn)品，然后才是策劃一種好營銷。屢創(chuàng)佳績在建華地產(chǎn)以往工作中，南昌兩個極具影響力項目形成了未花一分錢廣告費和未投放一篇硬廣就完畢100％銷售佳績，華東國際工業(yè)博覽城項目正是由于獨到策劃才使開發(fā)商得以用接近零成本代價獲取600畝土地出讓。內(nèi)涵包裝策劃眾所周知，建華在江西商業(yè)地產(chǎn)方面有著強大競爭能力，而商業(yè)地產(chǎn)最大不同就在于商業(yè)地產(chǎn)更加注重內(nèi)涵策劃。對于泰耐克集團打造標(biāo)志性房地產(chǎn)項目，作為一家旨在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展大型公司，這正是雙方合伙最大價值所在?，F(xiàn)場執(zhí)行先進案場管理使建華有自信不但可以圓滿完畢銷售籌劃，同步還能在案場體現(xiàn)上維護并提高開發(fā)商公司形象；良好案場執(zhí)行力度可以保證較差房源先行去化，該項技術(shù)同步也是銷售執(zhí)行階段積極規(guī)避項目風(fēng)險最佳保證。建華地產(chǎn)高原則建立了一支銷售團隊，在九江某項目銷售過程中，面對一種在長達8個月銷售只賣出1間商鋪困難狀態(tài)下，建華進入僅兩個月時間即完畢整個項目30％銷售成績，深受贊許。專業(yè)合伙資源建華在深圳、江西業(yè)務(wù)開展過程中，積累了大量極具實力專業(yè)合伙伙伴，并與某些知名公司達到了戰(zhàn)略合伙伙伴聯(lián)盟，如有“中華人民共和國策劃第一人”王志綱工作室，國內(nèi)最為知名建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院南昌分院等,保證在每一種項目操作過程中為項目推薦最符合項目需要專業(yè)合伙機構(gòu)。客戶資源建華自“登陸”南昌地產(chǎn)代理市場以來，憑借完善管理機制，嚴(yán)謹