房地產(chǎn)工程管理體系的建立與實(shí)施樣本

講師簡(jiǎn)介盧衛(wèi)東先生國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理專家，近年中海地產(chǎn)、朗鉅地產(chǎn)、金地集團(tuán)工程管理高管經(jīng)驗(yàn)，培訓(xùn)了600多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、觀摩了國(guó)內(nèi)200多家房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理工作。盧衛(wèi)東既具備夯實(shí)理論知識(shí)又以其在該領(lǐng)域豐富經(jīng)驗(yàn)見(jiàn)長(zhǎng)，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)工程管理實(shí)際狀況，提出了“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”房地產(chǎn)工程管理先進(jìn)理念，讓房地產(chǎn)公司老板、老總和工程管理經(jīng)理人思路豁然開(kāi)闊。她培訓(xùn)課程進(jìn)一步淺出、生動(dòng)實(shí)用、針對(duì)性強(qiáng)、實(shí)效性強(qiáng)，是倍受廣大房地產(chǎn)經(jīng)理人所愛(ài)慕實(shí)戰(zhàn)派專家?，F(xiàn)任『百銳中華人民共和國(guó)地產(chǎn)研究所』所長(zhǎng)，專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)戰(zhàn)研究與開(kāi)發(fā)，從事房地產(chǎn)工程管理征詢/顧問(wèn)/培訓(xùn)工作，清華大學(xué)深圳研究院房地產(chǎn)總裁班講師，中華人民共和國(guó)人民大學(xué)培訓(xùn)學(xué)院培訓(xùn)講師，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院外聘培訓(xùn)教師。房地產(chǎn)工程管理體系建立與實(shí)行第一講：房地產(chǎn)工程核心理念簡(jiǎn)介暨房地產(chǎn)工程管理人才觀房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀背景一種房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是由不同工程管理主體（例如：承建單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)公司、政府建設(shè)主管部門(mén)、設(shè)計(jì)院等）共同管理完畢。由于這些工程管理主體對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目所承擔(dān)社會(huì)責(zé)任或所站角度不同，她們所采用工程管理辦法也是不同。高校工程管理教誨，基本上是站在施工單位角度講工程管理。作為甲方房地產(chǎn)公司，采用什么樣工程管理模式才是科學(xué)合理呢？當(dāng)前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)公司工程管理模式研究幾乎是空白。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)公司工程管理現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀狀況：各個(gè)房地產(chǎn)公司，因經(jīng)營(yíng)差別、背景區(qū)別、階段不同等因素，采用工程管理辦法不盡相似，可謂五花八門(mén)，沒(méi)有統(tǒng)一原則和規(guī)范，互相學(xué)習(xí)與借鑒難度大！中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)公司工程管理現(xiàn)狀也有共同地方共同特點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理存在普遍問(wèn)題房地產(chǎn)公司做成了總承包或建筑施工總承包在房地產(chǎn)項(xiàng)目中無(wú)法勝任“總承包”因素房地產(chǎn)工程管理核心理念剖析房地產(chǎn)工程管理職業(yè)經(jīng)理人盧衛(wèi)東先生，運(yùn)用當(dāng)代項(xiàng)目管理理論，結(jié)合近年在品牌地產(chǎn)公司和民營(yíng)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程管理實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，突破承建單位“工藝質(zhì)量、工藝進(jìn)度、成本控制”工程管理思路，建立起“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”房地產(chǎn)公司工程管理體系，以建筑產(chǎn)品為中心、真正做好客戶服務(wù)工作，全新演繹房地產(chǎn)工程“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”（貫徹營(yíng)銷與設(shè)計(jì)意圖、把好工程業(yè)務(wù)關(guān)、協(xié)助調(diào)配資金）管理模式。房地產(chǎn)公司與承建單位對(duì)“鐵三角”結(jié)識(shí)區(qū)別，詳見(jiàn)鏈接。近期，運(yùn)用當(dāng)代項(xiàng)目管理九大體系（范疇管理、集成管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、時(shí)間管理、成本管理、質(zhì)量管理、溝通管理、人力資源管理、采購(gòu)管理）思路，對(duì)提高房地產(chǎn)工程管理水平比較合用。房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例，詳見(jiàn)鏈接。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)將來(lái)工程管理方向非核心業(yè)務(wù)外包是方向！將來(lái)房地產(chǎn)工程管理方向：各類投資模式下供方管理。房地產(chǎn)工程管理實(shí)戰(zhàn)體會(huì)，詳見(jiàn)鏈接。三個(gè)要素：工程管理資源環(huán)境、工程管理理念與否統(tǒng)一、工程管理系統(tǒng)化。房地產(chǎn)工程管理九大技巧：運(yùn)用當(dāng)代項(xiàng)目管理九大體系（范疇管理、時(shí)間管理、成本管理、質(zhì)量管理、集成管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、溝通管理、人力資源管理、采購(gòu)管理）思路，詳見(jiàn)房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例。房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。中華人民共和國(guó)工程管理研究課程探討房地產(chǎn)工程管理人才觀合格工程師——熟悉本專業(yè)技術(shù)、工序，基本理解本專業(yè)社會(huì)工程資源，有一定溝通、協(xié)調(diào)能力，可以勝任普通工程師規(guī)定。先進(jìn)工程師——熟悉本專業(yè)技術(shù)、工序，理解本專業(yè)社會(huì)工程資源，理解有關(guān)專業(yè)基本狀況，熟悉本專業(yè)市場(chǎng)成本，有良好溝通、協(xié)調(diào)能力，可以擔(dān)任經(jīng)理助理。部門(mén)經(jīng)理——理解各專業(yè)基本狀況，理解各專業(yè)社會(huì)工程資源，可以系統(tǒng)、全面地協(xié)調(diào)各專業(yè)工作，熟悉工程成本，有良好溝通、協(xié)調(diào)能力，有一定社會(huì)活動(dòng)能力，職業(yè)操守好，可以擔(dān)任部門(mén)經(jīng)理或副經(jīng)理。工程老總——理解營(yíng)銷，懂設(shè)計(jì)管理，精通工程管理，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)，有一定社會(huì)活動(dòng)能力，職業(yè)操守好，可以擔(dān)任工程老總。第二講：房地產(chǎn)工程范疇管理項(xiàng)目范疇管理基本概念項(xiàng)目范疇管理定義：是一種項(xiàng)目全過(guò)程中所涉及項(xiàng)目產(chǎn)出物和項(xiàng)目工作范疇所進(jìn)行管理和控制工作。項(xiàng)目范疇，涉及項(xiàng)目產(chǎn)出物范疇和項(xiàng)目工作范疇兩個(gè)方面。項(xiàng)目產(chǎn)出物是最后項(xiàng)目成果，項(xiàng)目工作范疇是完畢一種項(xiàng)目并且實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的和獲得項(xiàng)目產(chǎn)出物所必須所有工作范疇。項(xiàng)目范疇管理目的是使整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)出物可以全面達(dá)到項(xiàng)目目的規(guī)定，使項(xiàng)目所有工作既不超過(guò)生成既定項(xiàng)目產(chǎn)出物和實(shí)現(xiàn)既定項(xiàng)目目的需要，也不能少于這種需要。項(xiàng)目范疇定義目。明確界定項(xiàng)目產(chǎn)出物和工作，提高對(duì)項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目工期和項(xiàng)目資源需求估算精確性，為項(xiàng)目績(jī)效度量和管理控制擬定了一種基準(zhǔn)，便于明確和分派項(xiàng)目任務(wù)和責(zé)任等。WBS技術(shù)簡(jiǎn)介。WBS技術(shù)也就是工作分解構(gòu)造技術(shù)，是指將依照項(xiàng)目目的擬定項(xiàng)目產(chǎn)出物和項(xiàng)目工作進(jìn)行逐級(jí)細(xì)分，最后擬定出可操作執(zhí)行項(xiàng)目工作包從而界定一種項(xiàng)目范疇技術(shù)辦法。是協(xié)助人們揭示項(xiàng)目細(xì)節(jié)有效工具，是界定項(xiàng)目范疇、進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算和溝通等有效工具。WBS技術(shù)在房地產(chǎn)工程管理運(yùn)用房地產(chǎn)工程管理成果范疇案例。房地產(chǎn)工程管理通用工作范疇案例民用建筑設(shè)備安裝工程范疇劃分辦法案例案例主包合同案例成本肢解辦法案例開(kāi)發(fā)工作范疇管理案例房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目WBS分解構(gòu)造案例房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目WBS技術(shù)運(yùn)用原則：成果范疇分解以合約擬分包分部工程項(xiàng)目為界，項(xiàng)目工作范疇依照公司詳細(xì)狀況擬定。第三講：房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理房地產(chǎn)時(shí)間管理政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司進(jìn)度籌劃核心理念－經(jīng)營(yíng)進(jìn)度房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度籌劃管理操作原則－向核心工作要時(shí)間，向非核心工作要資源籌劃管理概念：什么是籌劃？《惠普POM》：籌劃是部門(mén)之間溝通工具。籌劃要點(diǎn)：擬定少數(shù)核心性指標(biāo)，保證部門(mén)協(xié)調(diào)一致?！痘萜?qǐng)?zhí)行力》：籌劃是控制軍隊(duì)行進(jìn)步伐“鼓點(diǎn)”。房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度關(guān)系房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃比現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度內(nèi)涵更豐富；現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度是房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃實(shí)物體現(xiàn)；房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理評(píng)估因素多元化，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度控制更直觀；影響現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，往往不是承建單位，而是開(kāi)發(fā)商自己。房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃目保證工程任務(wù)順利完畢保證跨專業(yè)、跨部門(mén)信息整合、共享、暢通便于領(lǐng)導(dǎo)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)節(jié)房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃智慧金鑰匙籌劃本質(zhì)是工作開(kāi)始前，思考如何做好它。避免過(guò)于樂(lè)觀，特別是在項(xiàng)目初期，留有余地?；I劃是所有人承諾，制定前應(yīng)消除不批準(zhǔn)見(jiàn)。經(jīng)常召開(kāi)協(xié)調(diào)和溝通會(huì)議，是統(tǒng)一思想法寶。執(zhí)行中保持項(xiàng)目籌劃及時(shí)分發(fā)、一致、有效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)分析運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度高。手工操作為主：原則化和一致性差（分包體系、民工作業(yè)）。并行運(yùn)作單位多：協(xié)調(diào)和籌劃控制難度大（各種單位在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）。產(chǎn)品不可逆：前期導(dǎo)致錯(cuò)誤，到了后期難以改正，糾錯(cuò)成本高。房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理體系內(nèi)容房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理體系內(nèi)容重要是在工程管理項(xiàng)目WBS基本上，細(xì)化活動(dòng)內(nèi)容、配備資源和時(shí)間，明確各部門(mén)任務(wù)和責(zé)任，使項(xiàng)目得到有效監(jiān)控。中海、萬(wàn)科三級(jí)管理籌劃案例，詳見(jiàn)鏈接。某地產(chǎn)集團(tuán)時(shí)間控制籌劃28個(gè)節(jié)點(diǎn)，詳見(jiàn)鏈接。房地產(chǎn)工程時(shí)間進(jìn)度控制實(shí)例房地產(chǎn)工程時(shí)間進(jìn)度籌劃普通分解如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展控制籌劃、工程實(shí)行控制籌劃、承建單位和甲供材料進(jìn)場(chǎng)籌劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)籌劃、施工圖出圖籌劃。案例：發(fā)展控制籌劃、工程實(shí)行控制籌劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)籌劃、施工圖出圖籌劃。通過(guò)這些籌劃，將參加工程建設(shè)各個(gè)部門(mén)工作有機(jī)地銜接在一起。房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理體系現(xiàn)實(shí)意義：溝通平臺(tái)、監(jiān)控平臺(tái)、知識(shí)平臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工之前編制三級(jí)管理籌劃意義：設(shè)立項(xiàng)目基準(zhǔn)籌劃。建立房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理體系基本房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃管理任務(wù)是什么？房地產(chǎn)工程籌劃管理任務(wù)就是以營(yíng)銷為中心，將公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展籌劃詳細(xì)貫徹到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)行階段上來(lái)，各職能部門(mén)依照批準(zhǔn)籌劃，開(kāi)展各項(xiàng)工作，并依照狀況變化對(duì)籌劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，從而時(shí)刻保持工程管理積極性。通俗地說(shuō)，房地產(chǎn)工程時(shí)間籌劃就是把公司經(jīng)營(yíng)籌劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)籌劃，從而指引生產(chǎn)。如何編制房地產(chǎn)工程時(shí)間管理籌劃？房地產(chǎn)工程籌劃管理人員要清晰房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程，并對(duì)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、施工及保修階段重要工作有所理解，要有一定組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)工作?！ūP(pán)考慮籌劃是好籌劃。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃時(shí)要充分結(jié)識(shí)公司資源狀況，涉及資金準(zhǔn)備及投入、項(xiàng)目班子搭建及既有人員安排、公司現(xiàn)已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀況。在結(jié)識(shí)到自身資源狀況下，考慮項(xiàng)目范疇劃分，充分給足每項(xiàng)工作需要耗費(fèi)時(shí)間，充分考慮實(shí)行時(shí)風(fēng)險(xiǎn)狀況，編制出可行各項(xiàng)籌劃?！瞎緦?shí)際狀況籌劃是好籌劃。房地產(chǎn)工程籌劃管理人員要對(duì)市場(chǎng)上工作辦法進(jìn)行研究，熟悉完畢流程中各項(xiàng)工作需要時(shí)間，并對(duì)此時(shí)間內(nèi)完畢工作內(nèi)容深度有所理解，可以橫向研究其他房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需時(shí)間、周期，注意收集關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目操作等方面資料，以便運(yùn)用。特別是新到一種地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一定要理解本地狀況?！鲜袌?chǎng)規(guī)律籌劃是好籌劃?；I劃編制要分層次，誰(shuí)干工作誰(shuí)編籌劃?！梢圆僮鲌?zhí)行籌劃是好籌劃。如何測(cè)算房地產(chǎn)工程工期？房地產(chǎn)原則工期測(cè)算案例，詳見(jiàn)鏈接保證房地產(chǎn)工程進(jìn)度對(duì)的途徑：一是提前安排工作；二是搶工序搭接時(shí)間。如何判斷現(xiàn)場(chǎng)存在工程進(jìn)度問(wèn)題？人、機(jī)、料。如何有效執(zhí)行工程時(shí)間籌劃？目的統(tǒng)一甲方工程時(shí)間籌劃管理體系組織保障團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力資源支持技術(shù)支持第四講：房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理房地產(chǎn)工程管理經(jīng)驗(yàn)之談——建立房地產(chǎn)工程管理整體概念規(guī)范供應(yīng)商管理嚴(yán)謹(jǐn)工程合同管理強(qiáng)勢(shì)、系統(tǒng)工程時(shí)間籌劃管理體系技術(shù)管理底盤(pán)夯實(shí)（工法、技術(shù)研究）員工專業(yè)、敬業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行能力強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量管理核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和公司能力，才是房地產(chǎn)公司產(chǎn)品質(zhì)量控制最佳選取。房地產(chǎn)公司要開(kāi)發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量原則建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我以為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化）、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個(gè)方面努力。衡量產(chǎn)品質(zhì)量成功與否指標(biāo)：客戶滿意度客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商質(zhì)量與服務(wù)滿意四重境界：一次購(gòu)買滿意—重復(fù)購(gòu)買－推薦朋友購(gòu)買－以開(kāi)發(fā)商物業(yè)為榮。衡量工程質(zhì)量詳細(xì)指標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路工程項(xiàng)目基本保證質(zhì)量客戶關(guān)注質(zhì)量先進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治辦法（客戶關(guān)注質(zhì)量）業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)分析某公司分析浮現(xiàn)工程質(zhì)量通病因素分析她山之石可以攻玉鋁合金門(mén)窗質(zhì)量控制民用建筑防水體系筑與抹灰質(zhì)量控制如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量－房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理境界設(shè)計(jì)質(zhì)量是產(chǎn)品質(zhì)量先天之本既然房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量原則不但僅是工程施工質(zhì)量原則，并且要保證工程功能性質(zhì)量，那么這就規(guī)定咱們事先必要把客戶需求研究清晰，依照客戶需求，先把產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，然后安排施工建造。產(chǎn)品設(shè)計(jì)天生就有缺陷，后期再補(bǔ)救也代價(jià)慘重?？蛻舢a(chǎn)品質(zhì)量原則案例分析。近階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量在于設(shè)計(jì)創(chuàng)新。如何選好讓客戶滿意材料與部品好材料應(yīng)當(dāng)是在滿足設(shè)計(jì)圖紙以及國(guó)家質(zhì)量規(guī)定外，還可以滿足產(chǎn)品定位規(guī)定，營(yíng)銷策劃規(guī)定。一種材料在某個(gè)樓盤(pán)是好材料，客戶滿意度很高，在另一種樓盤(pán)也許就不是好材料了，符合客戶市場(chǎng)材料是好材料。如何做好產(chǎn)品選材用料，咱們要從產(chǎn)品定位、建筑技術(shù)市場(chǎng)資源、設(shè)計(jì)規(guī)定、國(guó)家地方關(guān)于規(guī)定等方面來(lái)綜合考慮。人性化設(shè)計(jì)與精湛工藝完美結(jié)合引進(jìn)工程質(zhì)量保險(xiǎn)或擔(dān)保制度——風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁第五講：房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理二個(gè)前提條件：資源環(huán)境與合同管理。房地產(chǎn)工程開(kāi)工之前三個(gè)核心工作：時(shí)間籌劃管理、施工總平面布置、技術(shù)管理。九個(gè)核心環(huán)節(jié)：技術(shù)方案先行、工程樣板先行、設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)控制、工序控制辦法、現(xiàn)場(chǎng)“死角”管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理、鑰匙管理與成品保護(hù)辦法、現(xiàn)場(chǎng)文檔資料管理、工程驗(yàn)收管理。房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理案例分析資源環(huán)境與合同管理－建立健全房地產(chǎn)工程管理體系供方管理案例人員設(shè)立與分工案例－弱矩陣管理模式下現(xiàn)場(chǎng)人員配備與分工案例原則化工程合同甲方現(xiàn)場(chǎng)管理體系系統(tǒng)性監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作原則化房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理原則化中海地產(chǎn)深圳地區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理案例三個(gè)核心工作時(shí)間籌劃管理，詳見(jiàn)籌劃管理專項(xiàng)講座。施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖技術(shù)管理：圖紙與工法管理九個(gè)核心環(huán)節(jié)技術(shù)方案先行工程樣板先行設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)控制工序控制辦法?，F(xiàn)場(chǎng)“死角”管理－工程日記。鑰匙管理與成品保護(hù)辦法現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理現(xiàn)場(chǎng)文檔資料管理工程驗(yàn)收管理構(gòu)建房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理體系魚(yú)骨圖第六講：房地產(chǎn)工程技術(shù)管理與建筑部品研究房地產(chǎn)工程技術(shù)管理層次定位房地產(chǎn)工程管理宏觀辦法房地產(chǎn)工程管理宏觀辦法：技術(shù)、合同、經(jīng)濟(jì)、組織。技術(shù)是房地產(chǎn)工程管理基本和底盤(pán)。合同是房地產(chǎn)工程管理“君子合同”。（在大陸）經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)工程管理杠桿。組織是房地產(chǎn)工程管理核心。工程管理在房地產(chǎn)公司地位房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)路線指引下專業(yè)運(yùn)作。不同地產(chǎn)公司，同一種地產(chǎn)公司不同項(xiàng)目，工程管理模式也許是不同樣，采用如何工程管理模式，取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)工程管理模式是受經(jīng)營(yíng)路線限制和指引。但萬(wàn)變不離其宗，通過(guò)調(diào)配技術(shù)手段、合同規(guī)則、經(jīng)濟(jì)利益、組織原則，最后完畢工程管理任務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目的。一種公司要形成具備自身特色工程管理模式，必要遵行公司經(jīng)營(yíng)路線規(guī)則，照搬別人經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有用。有什么樣工程管理環(huán)境決定采用什么樣工程管理模式。工程技術(shù)管理層次定位工程技術(shù)是營(yíng)銷意圖與建筑產(chǎn)品之間橋梁，是工程與營(yíng)銷對(duì)接口，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)和選材用料根據(jù)。離開(kāi)項(xiàng)目屬性（營(yíng)銷定位）談技術(shù)是沒(méi)有任何意義。工程技術(shù)是評(píng)判工程成本控制水平根據(jù)。離開(kāi)技術(shù)談成本是沒(méi)有任何意義。工程技術(shù)是工程質(zhì)量控制基本。離開(kāi)技術(shù)空談質(zhì)量控制是沒(méi)有任何意義。剖析房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理任務(wù)是什么？關(guān)于品牌公司工程技術(shù)管理沿革。房地產(chǎn)工程技術(shù)管理任務(wù)就是將項(xiàng)目營(yíng)銷意圖轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)原則（技術(shù)參數(shù)），然后按照擬定技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后擬定產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖和滿足國(guó)家或地方有關(guān)規(guī)定，同步?jīng)]有突破工程成本籌劃。房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理工作核心是什么？房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理工作核心是技術(shù)與市場(chǎng)結(jié)合、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合。房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)公司工程技術(shù)人員既懂技術(shù)又懂市場(chǎng)（營(yíng)銷市場(chǎng)）、既懂技術(shù)又懂造價(jià)。一種不懂造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)公司不也許是一種先進(jìn)工程師。如何做好房地產(chǎn)公司工程技術(shù)管理工作？房地產(chǎn)建筑部品與工法研究意義和套路關(guān)于房地產(chǎn)原則化粗淺結(jié)識(shí)：第一、供方資源原則化；第二、產(chǎn)品原則化；第三、部品原則；第四、工法原則。房地產(chǎn)建筑部品與工法研究意義房地產(chǎn)建筑部品與工法研究套路房地產(chǎn)公司工程技術(shù)原則是什么？房地產(chǎn)公司工程技術(shù)原則應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)原則、客戶原則。為什么咱們要選取客戶原則而不是國(guó)標(biāo)？其一，國(guó)標(biāo)只是略高于社會(huì)平均水平，是對(duì)社會(huì)既有先進(jìn)水平總結(jié)，普通來(lái)說(shuō)，國(guó)標(biāo)將永遠(yuǎn)落后市場(chǎng)原則和客戶規(guī)定，客戶規(guī)定將是推動(dòng)國(guó)標(biāo)提高原動(dòng)力，只有站在市場(chǎng)第一線房地產(chǎn)公司，才真正地懂得購(gòu)房者需要什么。其二，激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)定咱們以客戶為中心，客戶是咱們衣食父母，這就決定了工程技術(shù)原則選取同樣要以客戶為中心。其三，堅(jiān)持客戶原則，是咱們房地產(chǎn)公司責(zé)任，由于咱們肩負(fù)對(duì)業(yè)主幾乎是一輩子使命和承諾。堅(jiān)持工程技術(shù)客戶原則，已經(jīng)使房地產(chǎn)公司成為了推動(dòng)建筑技術(shù)發(fā)展核心力量（同丁士昭先生觀點(diǎn)），咱們?yōu)榇烁械阶院馈？蛻艏夹g(shù)原則效應(yīng)是什么？客戶技術(shù)原則效應(yīng)就是“一對(duì)一”廣告，是技術(shù)營(yíng)銷，是口碑傳頌，是品牌展示?，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部技術(shù)管理工作重點(diǎn)是什么？現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作重點(diǎn)是解決功能性問(wèn)題，另一方面是解決操作性問(wèn)題。房地產(chǎn)工程管理實(shí)戰(zhàn)講座案例錦集房地產(chǎn)工程管理全程策劃書(shū)案例第1章 工程概況 71.1 項(xiàng)目概況 71.2 編制規(guī)定 71.2.1 案例 71.3 工程概況 71.3.1 編制規(guī)定 71.3.2 案例 71.4 典型平立剖圖或透視圖 7第2章 開(kāi)工前準(zhǔn)備工程 72.1 “七通一平” 72.1.1 給水 72.1.2 排水 82.1.3 電力 82.1.4 道路 82.1.5 通訊 92.1.6 寬帶 92.1.7 天然氣 92.1.8 土地平整 92.2 施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖中需要房地產(chǎn)公司考慮重要問(wèn)題 92.2.1 場(chǎng)地分期開(kāi)發(fā)基本意圖 92.2.2 分期開(kāi)發(fā)各期場(chǎng)地銜接運(yùn)用基本思路 92.2.3 暫時(shí)道路布置以及交通系統(tǒng) 92.2.4 項(xiàng)目部、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工單位辦公區(qū)和生活區(qū)布置 92.2.5 豎向垂直運(yùn)送布置 92.2.6 施工單位重要加工區(qū)、材料堆放區(qū)、作業(yè)區(qū) 92.2.7 暫時(shí)水電接駁、暫時(shí)變壓器安排 92.2.8 出場(chǎng)車輛清洗 92.2.9 土方場(chǎng)地內(nèi)搬運(yùn)與大型土方堆放場(chǎng)地 92.2.10 室外管線穿插、園林綠化施工與場(chǎng)地移送運(yùn)動(dòng)變化 92.2.11 營(yíng)銷賣場(chǎng)意圖在現(xiàn)場(chǎng)平面布置體現(xiàn)，詳見(jiàn)售樓準(zhǔn)備工程策劃 92.3 各種暫時(shí)設(shè)施搭設(shè)綜合協(xié)調(diào) 92.4 工程開(kāi)工合法手續(xù) 92.4.1 用地允許證 92.4.2 籌劃立項(xiàng)證明 92.4.3 規(guī)劃允許證 92.4.4 樁基提前開(kāi)工證明 92.4.5 基坑開(kāi)工證明 92.4.6 施工允許證 92.5 現(xiàn)場(chǎng)施工平面布置圖案例 92.5.1 現(xiàn)場(chǎng)施工辦法規(guī)定案例 92.5.2 現(xiàn)場(chǎng)施工平面布置圖案例 9第3章 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 103.1 編制規(guī)定 103.1.1 確立項(xiàng)目經(jīng)理部機(jī)構(gòu)設(shè)立 103.1.2 明確項(xiàng)目部與監(jiān)理機(jī)構(gòu)職責(zé)分工 103.2 項(xiàng)目制管理案例－項(xiàng)目制管理組織架構(gòu)與崗位職責(zé)案例 103.3 公司職能型管理項(xiàng)目部崗位職責(zé)案例－中海地產(chǎn)某項(xiàng)目部崗位職責(zé)案例 10第4章 項(xiàng)目綜合協(xié)調(diào)管理 10項(xiàng)目綜合協(xié)調(diào)管理重要任務(wù)是系統(tǒng)協(xié)調(diào)工程與營(yíng)銷、與設(shè)計(jì)、與政府主管部門(mén)、與合伙方等配合關(guān)系。此項(xiàng)工作必要事先做好策劃，否則工程管理過(guò)程中受到干擾太多。 104.1 營(yíng)銷意圖對(duì)工程管理規(guī)定 104.1.1 某世界推盤(pán)籌劃表案例 104.1.2 某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及工程進(jìn)度規(guī)定案例 104.1.3 百銳百銳花園項(xiàng)目“六點(diǎn)一線”包裝思路案例 104.2 售樓準(zhǔn)備工程任務(wù)分派 104.2.1 樣板房裝修 104.2.2 樣板房飾品、家具 104.2.3 賣場(chǎng)包裝 104.3 與政府職能部門(mén)協(xié)調(diào) 104.3.1 國(guó)土局報(bào)建 104.3.2 建設(shè)局報(bào)建 104.3.3 質(zhì)監(jiān)站尋常監(jiān)督管理 114.3.4 安監(jiān)站尋常監(jiān)督 114.3.5 籌劃局報(bào)建 114.3.6 消防局報(bào)建 114.3.7 環(huán)保局報(bào)建 114.3.8 城管辦報(bào)建 114.3.9 民防辦報(bào)建 114.3.10 技術(shù)監(jiān)督局 114.3.11 水務(wù)部門(mén) 114.3.12 電力部門(mén) 114.3.13 燃?xì)夤?114.3.14 有限電視 114.3.15 寬頻網(wǎng)絡(luò) 114.3.16 電話通訊 124.4 與合伙方關(guān)系協(xié)調(diào) 124.4.1 明確合伙雙方在工程管理上分工及責(zé)任 124.4.2 合伙關(guān)系矛盾解決 124.5 與項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系協(xié)調(diào) 124.5.1 民擾狀況協(xié)調(diào) 124.5.2 施工路口安排 124.5.3 夜間施工安排 124.5.4 土方外運(yùn)安排 124.6 其他房地產(chǎn)公司辦事方式研究 12第5章 施工布置、項(xiàng)目施工范疇劃分 125.1 施工布置、項(xiàng)目施工范疇劃分編制規(guī)定 125.1.1 劃分施工標(biāo)段 125.1.2 擬定施工順序、劃分施工流水段。依照營(yíng)銷規(guī)定，擬定施工順序、劃分施工流水段，地下、主體與安裝、裝修銜接關(guān)系。 125.1.3 銷售示范區(qū)施工規(guī)定。依照營(yíng)銷規(guī)定，初步擬定銷售示范區(qū)施工規(guī)定。 125.1.4 擬定分包項(xiàng)及其互相搭接關(guān)系 125.1.5 項(xiàng)目施工范疇變更控制 125.2 設(shè)備安裝工程合同范疇劃分辦法案例，詳見(jiàn)案例錦集 125.3 普通住宅項(xiàng)目合同分解意見(jiàn)案例，詳見(jiàn)案例錦集。 12第6章 工程進(jìn)度管理 126.1 本項(xiàng)目工程進(jìn)度控制特點(diǎn)、難點(diǎn)分析以及對(duì)策 126.1.1 工程進(jìn)度控制特點(diǎn)、難點(diǎn)分析 126.1.2 工程進(jìn)度控制方略 126.2 甲方工程進(jìn)度控制籌劃管理系統(tǒng) 126.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展控制籌劃 126.2.2 工程實(shí)行控制籌劃 126.2.3 承建單位和甲供材料進(jìn)場(chǎng)籌劃 126.2.4 承建單位和甲供材料招標(biāo)籌劃 126.2.5 施工圖出圖籌劃 136.3 工程進(jìn)度控制籌劃貫徹 136.3.1 工程進(jìn)度標(biāo)志性控制點(diǎn)一覽表 136.3.2 工程進(jìn)度合同化管理 136.3.3 貫徹工程進(jìn)度籌劃尋常管理 136.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展控制籌劃、工程實(shí)行控制控制籌劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)籌劃、施工圖出圖籌劃案例案例，詳見(jiàn)案例錦集。 136.5 工程進(jìn)度標(biāo)志性控制點(diǎn)一覽表案例 13第7章 工程質(zhì)量及安全文明管理 147.1 工程質(zhì)量目的 147.1.1 工程質(zhì)量目的案例 147.2 嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)關(guān) 147.2.1 設(shè)計(jì)質(zhì)量是工程質(zhì)量先天之本 147.2.2 施工圖審查指引案例 147.3 選好承建單位和監(jiān)理單位 147.3.1 選取承建單位 147.3.2 選取監(jiān)理單位 147.4 做好選材用料 147.5 現(xiàn)場(chǎng)控制質(zhì)量保證辦法 147.5.1 監(jiān)理機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系 147.5.2 施工單位質(zhì)量保證體系 147.5.3 技術(shù)方案先行制度 147.5.4 設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度 157.5.5 工程樣板驗(yàn)收交底制度 157.5.6 工序控制辦法 157.5.7 成品保護(hù)辦法 157.5.8 入住前質(zhì)量檢查和維修――把握竣工驗(yàn)收最后防線?？⒐ぶ?，對(duì)每一種非隱蔽分部工程進(jìn)行100％檢查，質(zhì)量缺陷100％封閉，將從政府抽樣驗(yàn)收提高到100％驗(yàn)收。 157.6 安全文明施工 157.6.1 安全文明施工管理目的 157.6.2 安全文明施工管理辦法 157.6.3 工程CI策劃 15第8章 工程成本管理 158.1 擬定項(xiàng)目定位檔次 158.2 擬定付款條件或合伙方式 158.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行成本控制 158.4 選材用料原則擬定 158.5 編制項(xiàng)目工程成本控制指標(biāo) 158.6 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研（詳見(jiàn)采購(gòu)與招標(biāo)管理） 158.7 招投標(biāo)及材料采購(gòu)方式（詳見(jiàn)采購(gòu)與招標(biāo)管理） 168.8 擬定工程技術(shù)原則 168.9 招標(biāo)（詳見(jiàn)采購(gòu)與招標(biāo)管理） 168.10 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析（詳見(jiàn)采購(gòu)與招標(biāo)管理） 168.11 定標(biāo)（詳見(jiàn)采購(gòu)與招標(biāo)管理） 168.12 項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān) 168.13 甲供材料管理 168.14 進(jìn)度款支付 168.15 工程竣工進(jìn)行決算 168.16 保固金支付 16第9章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 169.1 招投標(biāo)及材料采購(gòu)方式 169.2 監(jiān)理招標(biāo) 169.2.1 入圍資格 169.2.2 監(jiān)理人員資質(zhì)審查 169.2.3 現(xiàn)場(chǎng)辦公設(shè)備規(guī)定 179.3 總包招標(biāo) 179.3.1 入圍資格 179.4 分包管理與甲供材料協(xié)調(diào) 179.4.1 總包管理工作 179.4.2 總包配合工作 189.5 甲供、限價(jià)材料管理 189.6 配套專業(yè)分包工程招標(biāo) 199.7 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研 199.8 招標(biāo) 199.9 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析 199.10 定標(biāo) 19第10章 項(xiàng)目溝通管理 1910.1 進(jìn)場(chǎng)須知 1910.2 周例會(huì) 1910.3 監(jiān)理月報(bào) 1910.4 工程月報(bào) 1910.5 里程碑形象進(jìn)度 1910.6 文獻(xiàn)收發(fā)、傳閱 1910.7 文獻(xiàn)歸檔 19第11章 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理原則化 1911.1 甲方現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部工程管理原則化 1911.1.1 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)籌劃管理流程 1911.1.2 現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程 1911.1.3 現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量與安全管理流程 1911.1.4 合同管理與履行和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程 1911.1.5 甲供材料管理流程 1911.1.6 文獻(xiàn)管理流程 1911.2 監(jiān)理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理原則化 19第12章 工程難點(diǎn)、重點(diǎn)分析以及對(duì)策 1912.1 編制規(guī)定 1912.1.1 難點(diǎn)分析與對(duì)策 2012.1.2 重點(diǎn)分析與對(duì)策 2012.2 案例 20第13章 工程風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 21按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引起因素分類： 2113.1 項(xiàng)目鈔票流預(yù)測(cè)與控制風(fēng)險(xiǎn) 2113.2 承建商＋供應(yīng)商管理風(fēng)險(xiǎn) 2113.3 設(shè)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn) 2113.4 甲方管理風(fēng)險(xiǎn) 2113.5 政府與政策風(fēng)險(xiǎn) 2113.6 市場(chǎng)+營(yíng)銷+客戶風(fēng)險(xiǎn) 2113.7 新材料新技術(shù)新工藝運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn) 2113.8 現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn) 21第14章 工程驗(yàn)收與物業(yè)移送 2114.1 工程驗(yàn)收 2114.1.1 竣工丈量、規(guī)劃驗(yàn)收 2114.1.2 消防驗(yàn)收 2114.1.3 燃?xì)怛?yàn)收 2114.1.4 電梯驗(yàn)收 2114.1.5 人防驗(yàn)收 2114.1.6 環(huán)保驗(yàn)收 2114.1.7 檔案驗(yàn)收 2214.1.8 安監(jiān)驗(yàn)收 2214.1.9 三算復(fù)核 2214.1.10 竣工核驗(yàn) 2214.2 物業(yè)正常運(yùn)作手續(xù)辦理 2214.2.1 正式水辦理 2214.2.2 正式電辦理 2214.2.3 燃?xì)忾_(kāi)通 2214.2.4 閉路電視開(kāi)通 2214.2.5 電話開(kāi)通 2214.2.6 網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通 2214.2.7 智能化開(kāi)通 2214.3 物業(yè)移送 2214.3.1 設(shè)備移送 2214.3.2 土建移送 22第15章 工程管理應(yīng)遵守原則與規(guī)則 2215.1 國(guó)家規(guī)范 2215.2 地方規(guī)范 2215.3 本地主管部門(mén)規(guī)定 22房地產(chǎn)工程管理通用工作內(nèi)容匯總（深圳為例）1合約、預(yù)算工作內(nèi)容1.1工程合約管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范疇劃分及其互有關(guān)系1.1.1.2編制項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及籌劃1.1.1.3對(duì)投標(biāo)單位、工程監(jiān)理和工程造價(jià)征詢單位資格審查1.1.1.4組織工程招標(biāo)工作及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.1.1.5組織工程監(jiān)理和工程造價(jià)征詢委托單位招標(biāo)工作1.1.1.6對(duì)合同文獻(xiàn)進(jìn)行交底和解釋1.1.1.7辦理工程保險(xiǎn)和保險(xiǎn)索賠事宜1.1.1.8檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行狀況，建立承建商履約狀況記錄1.1.2物資分包合同管理1.1.2.1編制甲供物資采購(gòu)進(jìn)度籌劃1.1.2.2組織工程物資招標(biāo)工作及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.1.2.3提供裝修材料和其他需送樣報(bào)審物資樣品1.1.2.4工程維修備用物資移送及工程剩余物資解決工作1.1.2.5工程物資記錄工作1.1.2.6乙供物資詢價(jià)工作1.1.2.7檢查監(jiān)督采購(gòu)合同執(zhí)行狀況，建立供應(yīng)商履約狀況記錄1.1.3設(shè)計(jì)單位招標(biāo)及合同管理1.1.3.1設(shè)計(jì)單位資格審查管理工作1.1.3.2組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.1.3.3檢查監(jiān)督設(shè)計(jì)合同執(zhí)行狀況，建立設(shè)計(jì)單位履約狀況記錄1.2建筑安裝成本控制與管理1.2.1立項(xiàng)階段1.2.1.1編制項(xiàng)目建安成本估算1.2.1.2編制分某些項(xiàng)工程成本估算1.2.2設(shè)計(jì)階段1.2.2.1編制項(xiàng)目建安成本概算1.2.3發(fā)包階段1.2.3.1編制項(xiàng)目工程量清單1.2.3.2商務(wù)標(biāo)評(píng)比1.2.4施工階段1.2.4.1編制項(xiàng)目建安成本預(yù)算1.2.4.2編制項(xiàng)目資金投入籌劃明細(xì)1.2.4.3審核工程進(jìn)度款、補(bǔ)充預(yù)算1.2.4.4建安成本動(dòng)態(tài)評(píng)估1.2.5竣工階段1.2.5.1工程竣工結(jié)算1.2.5.2審核保固金支付1.3建筑市場(chǎng)信息管理1.3.1掌握市場(chǎng)上重要機(jī)電設(shè)備和建筑材料價(jià)格和供求狀況，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)各類建筑安裝成本數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄、對(duì)比、分析，比較系統(tǒng)地掌握建筑安裝成我市場(chǎng)水平；1.3.2理解在深各施工單位資質(zhì)狀況、施工業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽滿狀況；1.3.3理解在深各設(shè)計(jì)單位工作狀況、設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽滿狀況1.4其他工作項(xiàng)目1.4.1“三算單”辦理1.4.2合約、預(yù)算項(xiàng)目后評(píng)估1.4.3估政府職能部門(mén)規(guī)定或領(lǐng)導(dǎo)安排其他事情1.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)管理內(nèi)容1.5.1建筑設(shè)計(jì)管理1.5.1.1建筑設(shè)計(jì)出圖籌劃1.5.1.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理1.5.1.3設(shè)計(jì)變更管理1.5.1.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.5.1.5施工中設(shè)計(jì)配合1.5.1.6建筑材料選型1.5.2裝飾設(shè)計(jì)管理1.5.2.1裝飾設(shè)計(jì)出圖籌劃1.5.2.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理1.5.2.3設(shè)計(jì)變更管理1.5.2.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.5.2.5施工中設(shè)計(jì)配合1.5.2.6裝飾材料選型1.5.3景觀設(shè)計(jì)管理1.5.3.1景觀設(shè)計(jì)出圖籌劃1.5.3.2設(shè)計(jì)全程跟蹤管理1.5.3.3設(shè)計(jì)變更管理1.5.3.4組織建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作1.5.3.5施工中設(shè)計(jì)配合1.5.3.6景觀材料選型1.5.4工程技術(shù)管理1.5.4.1項(xiàng)目工程可行性分析1.5.4.2項(xiàng)目周邊工程環(huán)境調(diào)查（涉及市政管網(wǎng)、水電接駁）1.5.4.3項(xiàng)目工程進(jìn)度控制性時(shí)間擬定1.5.4.4項(xiàng)目工程重點(diǎn)與難點(diǎn)分析1.5.4.5工程各分某些項(xiàng)工程技術(shù)研究1.5.4.6工程選材用料原則制定1.5.4.7合同技術(shù)辦法擬定與技術(shù)標(biāo)評(píng)審1.5.4.8工程選材用料、優(yōu)化工程技術(shù)方案1.5.4.9工程技術(shù)交底1.5.4.10現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)支持1.5.4.11現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督檢查1.5.4.12工程維修技術(shù)支持、工程維修總結(jié)及反饋1.5.4.13工程檔案管理及檔案驗(yàn)收1.5.5規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)信息管理1.5.5.1考察新樓盤(pán)并編制考察報(bào)告1.5.5.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)專項(xiàng)研究報(bào)告1.5.6其他工作項(xiàng)目1.5.6.1配合建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)報(bào)建工作1.5.6.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術(shù)項(xiàng)目后評(píng)估2開(kāi)發(fā)報(bào)建內(nèi)容2.1國(guó)土局報(bào)建2.1.1辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、核算地價(jià)2.1.2規(guī)劃、建筑方案報(bào)建2.1.3初步設(shè)計(jì)報(bào)建2.1.4施工圖報(bào)建2.1.5規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗(yàn)收2.2建設(shè)局報(bào)建2.2.1工程招投標(biāo)或直接發(fā)包2.2.2基坑支護(hù)方案?jìng)浒?.2.3樁基提前施工允許證2.2.4施工合同備案2.2.5墻體材料使用手續(xù)2.2.6施工允許證辦理2.2.7燃?xì)夤こ舔?yàn)收2.2.8項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2.3籌劃局報(bào)建2.3.1籌劃立項(xiàng)2.3.2固定資產(chǎn)投資允許證2.4消防局報(bào)建2.4.1方案報(bào)建2.4.2擴(kuò)初報(bào)建2.4.3施工圖報(bào)建2.4.4消防工程竣工驗(yàn)收2.5環(huán)保局報(bào)建2.5.1項(xiàng)目環(huán)境影響審批，提出環(huán)境評(píng)估報(bào)告2.5.2環(huán)保驗(yàn)收（涉及發(fā)電機(jī)機(jī)房噪音單項(xiàng)驗(yàn)收、排污驗(yàn)收、排煙與隔油驗(yàn)收）2.6城管辦報(bào)建2.6.1占用綠化及人行道審批2.6.2開(kāi)路口審批2.6.3營(yíng)銷廣告審批2.7民防辦報(bào)建2.7.1人防方案審批2.7.2初步設(shè)計(jì)審批2.7.3人防竣工驗(yàn)收2.8技術(shù)監(jiān)督局2.8.1電梯報(bào)裝2.8.2電梯驗(yàn)收2.9物業(yè)正常運(yùn)作手續(xù)辦理2.9.1辦理暫時(shí)用水、用電手續(xù)2.9.2暫時(shí)用水轉(zhuǎn)正式用水2.9.3暫時(shí)用水轉(zhuǎn)正式用電2.9.4燃?xì)忾_(kāi)通2.9.5閉路電視開(kāi)通2.9.6電話開(kāi)通2.9.7網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通2.9.8智能化開(kāi)通3現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理內(nèi)容3.1進(jìn)度籌劃管理3.1.1甲方籌劃3.1.1.1項(xiàng)目發(fā)展籌劃3.1.1.2工程進(jìn)度控制總籌劃、總籌劃評(píng)審記錄、總籌劃調(diào)節(jié)3.1.1.3施工圖交付籌劃及調(diào)節(jié)狀況3.1.1.4承建商進(jìn)場(chǎng)籌劃及調(diào)節(jié)狀況3.1.1.5甲供材料進(jìn)場(chǎng)籌劃及調(diào)節(jié)狀況3.1.1.6樣板確認(rèn)籌劃及調(diào)節(jié)狀況3.1.1.7施工過(guò)程控制籌劃3.1.1.8施工總進(jìn)度籌劃報(bào)表及評(píng)審意見(jiàn)3.1.1.9施工月進(jìn)度籌劃及評(píng)審意見(jiàn)3.1.1.10施工周進(jìn)度籌劃及評(píng)審意見(jiàn)3.1.1.11延長(zhǎng)工期報(bào)審表或報(bào)告3.2現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理3.2.1圖紙管理3.2.1.1圖紙清單3.2.1.2圖紙會(huì)審記錄3.2.2設(shè)計(jì)變更管理3.2.2.1設(shè)計(jì)變更清單3.2.2.2各專業(yè)設(shè)計(jì)變更3.2.3施工組織設(shè)計(jì)3.2.3.1施工組織設(shè)計(jì)清單3.2.3.2施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審表3.2.3.3施工組織設(shè)計(jì)原件3.2.4測(cè)量資料3.2.4.1基準(zhǔn)點(diǎn)座標(biāo)3.2.4.2測(cè)量報(bào)驗(yàn)資料3.2.4.3沉降及變形觀測(cè)記錄3.2.5技術(shù)交底3.3工程質(zhì)量管理3.3.1工程質(zhì)量控制重點(diǎn)與難點(diǎn)以及控制辦法3.3.2樣板確認(rèn)單3.3.3現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄及封閉狀況3.3.4公司檢查記錄及封閉狀況3.3.5其他檢查記錄及封閉狀況3.3.6竣工之前全面質(zhì)量檢查記錄及封閉狀況3.3.7工程質(zhì)量問(wèn)題調(diào)查、解決3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清單3.4.1.2施工合同3.4.1.3監(jiān)理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托書(shū)3.4.23.4.33.5工程成本管理3.5.1進(jìn)度款支付3.5.1.1承建商進(jìn)度款申請(qǐng)審批表3.5.1.2承建商進(jìn)度款申請(qǐng)書(shū)3.5.1.3補(bǔ)充預(yù)算3.5.1.4獎(jiǎng)勵(lì)、罰款告知單3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往來(lái)其他扣款單3.5.1.7乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)3.5.2現(xiàn)場(chǎng)簽證管理3.5.2.1現(xiàn)場(chǎng)簽證原始資料3.5.3工程結(jié)算3.5.3.1甲供材料、設(shè)備結(jié)算3.5.3.2工程計(jì)算書(shū)3.6甲供材料與材料供應(yīng)商管理3.6.1甲供材料需求籌劃管理3.6.1.1承建商材料需求籌劃3.6.1.2材料月度使用籌劃匯總表3.6.2材料管理3.6.2.1材料樣品清單3.6.2.2材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄3.6.2.3材料進(jìn)貨臺(tái)帳3.6.2.4材料移送記錄3.6.3材料供應(yīng)商來(lái)文3.6.4發(fā)文材料供應(yīng)商3.7監(jiān)理工作管理3.7.1監(jiān)理配合指引3.7.2總監(jiān)理工程師任命告知書(shū)3.7.3監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)架、監(jiān)理人員登記表、人員更換審批3.7.4監(jiān)理規(guī)劃及審核意見(jiàn)3.7.5監(jiān)理細(xì)則及審核意見(jiàn)3.7.6監(jiān)理月報(bào)及審核意見(jiàn)3.7.7安全檢查記錄3.7.8監(jiān)理工作質(zhì)量檢查表3.7.9監(jiān)理工程師告知單3.7.10發(fā)文監(jiān)理機(jī)構(gòu)3.8承建商工作管理3.8.1施工單位資格報(bào)審表3.8.2工程配合指引3.8.3開(kāi)工報(bào)告3.8.4場(chǎng)地移送記錄（重點(diǎn)）3.8.5材料檢查3.8.6隱蔽驗(yàn)收記錄3.8.7混凝土灌溉令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中間驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3.8.10專項(xiàng)工程及工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3.8.11工程移送資料3.8.12承建商來(lái)文3.8.13發(fā)文承建商4物業(yè)移送工作4.1設(shè)備移送4.1.1變配電工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空調(diào)系統(tǒng)4.1.5智能化系統(tǒng)4.2土建移送4.2.1土建4.2.2室外園林5監(jiān)理機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容（暫略）6施工單位管理內(nèi)容（暫略）普通高層住宅各分部工程匯總案例土建工程1.1基坑支護(hù)及土方挖運(yùn)1.2場(chǎng)地平整及土方工程1.3樁基工程及檢測(cè)工程1.4主包1.5防水1.6幕墻、鋁合金門(mén)窗、玻璃雨篷、空調(diào)百頁(yè)1.7外墻涂料1.8欄桿1.9入戶門(mén)供貨及安裝工程1.10防火門(mén)供貨及安裝工程1.11鋼構(gòu)造、網(wǎng)架構(gòu)造、膜構(gòu)造等特種工程1.12室外道路工程1.13白蟻防治辦法裝飾工程2.1售樓處裝修2.2樣板樓2.3會(huì)所裝修2.4大堂裝修2.5套餐裝修2.6信報(bào)箱工程2.7櫥柜安裝工程2.8公共走道裝修園林景觀3.1園林景觀工程3.2綠化工程3.3園林水景工程設(shè)備工程4.1變配電高低壓設(shè)備安裝，供電接駁4.1.1整個(gè)建筑高壓電纜進(jìn)線、變配電圖紙必要先交由深圳市供電局進(jìn)行審圖并出具審圖意見(jiàn)書(shū)。4.1.2委托有關(guān)設(shè)計(jì)院依照建筑平面圖及審圖意見(jiàn)書(shū)等進(jìn)行外線設(shè)計(jì)。4.1.3外線電纜接火、電纜溝施工及有關(guān)破路、破綠化等申報(bào)及施工依照有關(guān)部門(mén)規(guī)定進(jìn)行。4.1.4外線進(jìn)建筑物穿墻套管4.1.5電纜橋架安裝4.1.6變配電房4.1.7高低壓配電柜4.2燃?xì)夤こ?.2.1燃?xì)夤艿拦芏搭A(yù)埋及套管預(yù)留4.2.2燃?xì)夤艿篮屯ピ汗艿腊惭b4.2.3燃?xì)獗怼⒄{(diào)壓器、各種燃?xì)忾y門(mén)供應(yīng)及安裝4.2.4閥門(mén)箱制作和安裝4.2.5地下室燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)4.3電梯采購(gòu)、安裝4.4消防工程4.4.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，硬線聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，消防電話系統(tǒng)。4.4.2消火栓系統(tǒng)4.4.3自動(dòng)噴淋系統(tǒng)4.4.4防排煙系統(tǒng)（排風(fēng)排煙、正壓送風(fēng)）4.4.5設(shè)備房送排風(fēng)系統(tǒng)4.4.6電梯迫降4.4.7電梯、機(jī)房、消防控制中心三方對(duì)講4.4.8柴油發(fā)電機(jī)房氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工4.4.9防火卷簾系統(tǒng)4.4.10上述各項(xiàng)系統(tǒng)調(diào)試。4.4.11整個(gè)工程消防驗(yàn)收協(xié)調(diào)及統(tǒng)籌工作。4.5人防工程4.6智能化系統(tǒng)工程4.6.1社區(qū)可視對(duì)講系統(tǒng)4.6.2閉路監(jiān)控系統(tǒng)4.6.3一卡通（門(mén)禁、停車場(chǎng)、智能消費(fèi)等）4.6.4背景音樂(lè)系統(tǒng)4.6.5智能巡更系統(tǒng)4.6.6周界防越系統(tǒng)4.7電視安裝工程4.8電話安裝工程4.9網(wǎng)絡(luò)安裝工程4.10室外供排水工程4.10.1化糞池4.10.2室內(nèi)管道4.10.3室外道路、廣場(chǎng)等雨水排放4.10.4室外園林給排水4.10.5室外污水管道4.10.6室外雨水管道4.10.7室外給水管道及室外消火栓4.10.8水泵接合器4.11游泳池安裝工程4.11.1泳池設(shè)備安裝4.11.2機(jī)房和設(shè)備電源4.11.3有關(guān)管道安裝4.11.4有關(guān)線管預(yù)埋及電線敷設(shè)4.11.5有關(guān)水質(zhì)檢測(cè)及協(xié)助甲方辦理泳池開(kāi)放手續(xù)。4.12環(huán)保、發(fā)電機(jī)工程4.13空調(diào)安裝工程4.13.1空調(diào)系統(tǒng)（風(fēng)管與配件制作、部件制作、風(fēng)管系統(tǒng)安裝、風(fēng)管與設(shè)備防腐、風(fēng)機(jī)安裝、系統(tǒng)測(cè)試）4.13.2制冷系統(tǒng)（制冷機(jī)組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試）4.13.3空調(diào)水系統(tǒng)（冷熱水管道系統(tǒng)安裝，冷卻水管道系統(tǒng)安裝，冷凝水管道系統(tǒng)安裝，閥門(mén)及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試）4.14遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)4.14.1水表抄送4.14.2電表抄送4.14.3燃?xì)獗沓停ㄉ婕叭細(xì)怆姶砰y切斷及泄漏報(bào)警）4.15停車場(chǎng)管理系統(tǒng)4.16泛光照明設(shè)備安裝工程合同范疇劃分辦法燃?xì)夤こ毯贤こ谭懂犚?、與燃?xì)夤こ剃P(guān)于工程內(nèi)容1燃?xì)夤艿拦芏搭A(yù)埋及套管預(yù)留2室內(nèi)燃?xì)夤艿篮屯ピ汗艿腊惭b3燃?xì)獗?、調(diào)壓器、各種燃?xì)忾y門(mén)供應(yīng)及安裝4閥門(mén)箱制作和安裝5地下室燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)二、合同分界線與燃?xì)夤こ剃P(guān)于，比較難以劃分重要是管洞和套管預(yù)留預(yù)埋，以及地下室燃?xì)鈭?bào)警設(shè)立問(wèn)題。合同中可以明確，管洞及套管預(yù)留預(yù)埋由總包負(fù)責(zé)（由于總包預(yù)留管洞及套管經(jīng)常不符合燃?xì)夤こ桃?guī)定，燃?xì)馐┕挝贿M(jìn)場(chǎng)后經(jīng)常還要安排大量時(shí)間來(lái)整治預(yù)留管洞及套管，因而在主體建設(shè)中如果燃?xì)馐┕挝灰呀?jīng)進(jìn)場(chǎng)，可以安排和總包單位交接已施工某些，未施工某些則可由燃?xì)馐┕挝焕^續(xù)預(yù)留）。地下室燃?xì)庑孤﹫?bào)警重要會(huì)和燃?xì)獬韱挝环纸绮幻骰蛑菀走z忘。燃?xì)獗砀难b由抄表單位完畢。三、燃?xì)夤こ膛c關(guān)于部門(mén)協(xié)調(diào)流程1到燃?xì)夤巨k理施工現(xiàn)場(chǎng)燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施確認(rèn)表（確認(rèn)施工范疇內(nèi)燃?xì)庠O(shè)施狀況）2市場(chǎng)燃?xì)饨尤朦c(diǎn)申請(qǐng)（地下管道氣公司辦理）3燃?xì)馐┕D設(shè)計(jì)4燃?xì)馐┕D審核（深圳共有五家單位可以審核）5燃?xì)馐┕D報(bào)建設(shè)局燃?xì)饪茖徍?施工單位招標(biāo)7質(zhì)檢站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)8燃?xì)獗O(jiān)理處辦理燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理手續(xù)9施工圖紙會(huì)審及交底10樣板房驗(yàn)收11工程竣工預(yù)驗(yàn)收12竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位、質(zhì)檢站、燃?xì)獗O(jiān)理、供氣單位）13入伙時(shí)，客服部代收燃?xì)忾_(kāi)戶費(fèi)用。消防工程施工合同范疇一、與消防工程有關(guān)工程內(nèi)容1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，硬線聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，消防電話系統(tǒng)。2消火栓系統(tǒng)3自動(dòng)噴淋系統(tǒng)4防排煙系統(tǒng)（排風(fēng)排煙、正壓送風(fēng)）5設(shè)備房送排風(fēng)系統(tǒng)6電梯迫降7電梯、機(jī)房、消防控制中心三方對(duì)講8柴油發(fā)電機(jī)房氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工9防火卷簾系統(tǒng)10上述各項(xiàng)系統(tǒng)調(diào)試。11整個(gè)工程消防驗(yàn)收協(xié)調(diào)及統(tǒng)籌工作。二、合同分界線1與總包分界線：總包負(fù)責(zé)消防管道管洞預(yù)留及預(yù)埋、線管預(yù)埋?？偘?fù)責(zé)將電源接至水泵房及消防控制中心。（與否帶一種配電箱由圖紙擬定），消防水池以及屋頂消防水箱進(jìn)水管、溢流放空管、溢流報(bào)警包括在總包合同中。2與電梯施工單位分界線：消防電梯迫降線路接至電梯機(jī)房，電梯機(jī)房、消控中心、轎箱兩兩對(duì)講線路敷設(shè)。3與空調(diào)工程分界線：所有防排煙、正壓送風(fēng)、設(shè)備房送排風(fēng)系統(tǒng)均包括在消防合同中。4與三箱供貨單位分界線：各種設(shè)備控制箱包括在消防工程中。如風(fēng)機(jī)（排煙、排風(fēng)、正壓送風(fēng)）控制箱等。5與社區(qū)智能化工程分界線：背景音樂(lè)和消防廣播與否合并，須看工程詳細(xì)狀況。須背景音樂(lè)系統(tǒng)須提前使用建議由智能化單位施工，和消防廣播分開(kāi)。三、消防與消防局有關(guān)流程1初步設(shè)計(jì)消防審核1.1建筑設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表1.2全套初步設(shè)計(jì)圖1.3刻錄所有圖紙電子光盤(pán)1.4建筑消防設(shè)計(jì)審核檔案冊(cè)1.5建筑消防設(shè)計(jì)申報(bào)審核檔案目錄1.5.1建筑工程消防設(shè)計(jì)申報(bào)審核表1.5.2證明該項(xiàng)目合法政府審批資料（復(fù)印件加蓋公章）1.5.3消防設(shè)計(jì)總闡明1.5.4圖紙目錄1.5.5總平面設(shè)計(jì)圖1.5.6建筑平面圖1.5.7剖面圖1.5.8室內(nèi)消火栓原理（系統(tǒng)）圖1.5.9自動(dòng)噴水滅火原理（系統(tǒng)）圖1.5.10火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警原理（系統(tǒng)）圖1.5.11其她固定滅火裝置原理（系統(tǒng)）圖1.5.12其她與消防設(shè)計(jì)關(guān)于圖紙2施工圖設(shè)計(jì)消防審核（通初步設(shè)計(jì)消防審核）3申報(bào)工程竣工消防驗(yàn)收3.1建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表3.2該工程《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》3.3建筑工程竣工消防驗(yàn)收檔案目錄3.3.1建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表3.3.2建筑總平面竣工圖3.3.3自動(dòng)報(bào)警竣工系統(tǒng)圖3.3.4自動(dòng)噴淋竣工系統(tǒng)圖3.3.5防排煙竣工系統(tǒng)圖3.3.6室內(nèi)外消火栓竣工系統(tǒng)圖3.3.7氣體滅火竣工系統(tǒng)圖3.3.8試壓資料3.3.9水泵房位置竣工平面圖3.3.10消防值班室位置竣工平面圖3.3.11防排煙風(fēng)機(jī)位置竣工平面圖電梯安裝工程合同范疇室外給排水工程合同范疇游泳池設(shè)備供貨及安裝工程合同空調(diào)工程合同社區(qū)智能化合同三表抄送合同屋頂泛光照明工程合同范疇2發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程合同范疇變配電工程合同范疇百銳花園項(xiàng)目防水保溫體系設(shè)計(jì)方案（深圳案例）防水工程是保證建筑物及構(gòu)筑物構(gòu)造不受水侵蝕，內(nèi)部空間不受水危害一項(xiàng)分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程質(zhì)量好壞，直接影響到建筑物和構(gòu)筑物壽命，影響到人們正常、舒服起居環(huán)境。一棟建筑物沒(méi)有高質(zhì)量防水工程就不能保證其正常功能實(shí)現(xiàn)。建筑防水工程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及設(shè)計(jì)、施工、材料、管理等各個(gè)方面，建筑防水工程任務(wù)則是綜合上述各方面因素，進(jìn)行可靠、耐久、合理、經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，選取符合規(guī)定高性能材料，精心組織施工，實(shí)現(xiàn)防水工程高質(zhì)量，滿足建筑物防水耐用年限，獲得良好綜合效益。百銳花園項(xiàng)目是我公司發(fā)展第二個(gè)項(xiàng)目，防水工程一定要認(rèn)真設(shè)計(jì)、精心施工、嚴(yán)格管理,保證百銳花園項(xiàng)目防水效果，達(dá)到《百銳花園發(fā)展報(bào)告》中提出防滲漏目的，即：屋面防水、衛(wèi)生間防水質(zhì)量目的100％不漏，門(mén)窗、管根防水質(zhì)量目的98％不漏，外墻及螺栓孔洞滲漏點(diǎn)10處（注：防滲漏目的百分率及滲漏點(diǎn)數(shù)，按經(jīng)歷一種雨季滲漏點(diǎn)進(jìn)行記錄。）第一節(jié)防水設(shè)計(jì)規(guī)定1.防水設(shè)計(jì)原則：可靠性設(shè)計(jì)；按級(jí)設(shè)防；防排結(jié)合；脫離分倉(cāng)；剛?cè)峤Y(jié)合；多道設(shè)防；復(fù)合防水；節(jié)點(diǎn)密封；加強(qiáng)保護(hù)；充分考慮施工因素。2.防水設(shè)計(jì)應(yīng)考慮因素2.1建筑物性質(zhì)、重要限度、構(gòu)造特點(diǎn)、使用功能、地區(qū)環(huán)境、使用年限2.2依照上述因素，設(shè)立合理構(gòu)造層次、選用相適應(yīng)防水材料2.3設(shè)計(jì)可靠節(jié)點(diǎn)，提出切實(shí)可行技術(shù)辦法，使設(shè)計(jì)作到可靠、耐久、合理、經(jīng)濟(jì)規(guī)定。3.防水層規(guī)定3.1有克服構(gòu)造變形、溫差變形影響能力3.2抵抗陽(yáng)光、紫外線、臭氧等導(dǎo)致老化及風(fēng)雨沖刷。3.3承受酸、堿、鹽等化學(xué)介質(zhì)侵蝕和動(dòng)水壓等作用。4.建筑防水設(shè)計(jì)幾種部位4.1屋面防水4.2墻面防水4.3衛(wèi)生間墻及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池防水第二節(jié)屋面防水設(shè)計(jì)1.百銳花園屋面防水級(jí)別百銳花園項(xiàng)目屋面防水級(jí)別按《廣東省建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》原則定為Ⅱ級(jí)（防水耐用年限為，屋面防水工程重要考慮：1.1采用按抗裂設(shè)計(jì)整體現(xiàn)澆砼屋面自防水構(gòu)造；1.2設(shè)立柔性防水層；1.3屋面放坡，及時(shí)排放雨水，坡度為２％；1.4注意穿墻、板管線及防水層收口節(jié)點(diǎn)解決。2.百銳花園屋面防水做法2.110厚地磚，3～5厚水泥砂漿鋪貼。2.2素撒水泥面（灑適量清水）2.325厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層2.440厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配Φ4@150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫HYPERLINKmailto:Φ6@200@，內(nèi)填密封油膏2.560厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%2.620厚；2.5水泥砂漿保護(hù)層2.7911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光3.百銳花園架空層防水露天某些做法作法基本同普通屋面工程，區(qū)別是在種植土下面設(shè)立60mm3.1植被（路面鋪裝某些見(jiàn)園建施工圖做法）3.2種植土，厚度依照苗木而不同；同步依照?qǐng)@建施工圖，做好與室內(nèi)某些銜接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管；3.5鋪大階磚一層20mm厚3.620厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層3.740厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配Φ4@150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫HYPERLINKmailto:Φ6@200@，內(nèi)填密封油膏3.860厚（最薄處）1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%3.920厚；2.5水泥砂漿保護(hù)層3.10911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光4.百銳花園架空層防水室內(nèi)某些做法4.110厚地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼4.2素撒水泥面（灑適量清水）4.320厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層4.420厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層4.5911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水層與露天某些防水層同步施工，連為一體。）4.6現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.空中花園防水做法5.1鋪裝某些5.1.110厚淺色地磚，3-5厚水泥砂漿鋪貼5.1.2素撒水泥面（灑適量清水）5.1.325厚1：3干硬性水泥砂漿結(jié)合層（因建筑做法需要恰當(dāng)提高標(biāo)高，可以恰當(dāng)加厚此層。）5.1.41：8水泥陶粒墊高找平（如建筑做法需要提高較大標(biāo)高，采用水泥陶粒墊高找平。）5.1.520厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層5.1.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.1.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.2花池某些5.2.1種植土，厚度依照苗木而不同5.2.2土工布一道5.2.3填60mm厚卵石濾水層，適量布置PVC排水管5.2.4鋪大階磚一層20mm厚5.2.520厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層5.2.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.2.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光6.屋面防水節(jié)點(diǎn)規(guī)定6.1屋面雨水口處，設(shè)立一種500×500mm排水漏斗，并配備鍍鋅雨水篦子，詳見(jiàn)6.2女兒墻泛水處，離屋面構(gòu)造面500mm處，設(shè)立擋雨檐，突出墻面60mm，防水材料必要做到擋水檐下收口，見(jiàn)下面詳圖。6.3凡屋面或空中花園或架空層，與室內(nèi)共用墻體，下部澆注與墻同寬、高500C15防水混凝土坎。第三節(jié)外墻防水設(shè)計(jì)1.外門(mén)窗防水外門(mén)窗滲漏是許多工程存在問(wèn)題，其重要因素之一是門(mén)窗自身防水性能差，特別是窗戶周邊塞縫防水性能差，針對(duì)這種狀況，制定如下其重要設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，保證達(dá)到公司防水規(guī)定。1.1門(mén)窗設(shè)計(jì)性能指標(biāo)規(guī)定門(mén)窗用料要通過(guò)計(jì)算擬定與否具備足夠強(qiáng)度以保證抗風(fēng)壓及密封性能。詳細(xì)指標(biāo)規(guī)定如下：抗風(fēng)壓強(qiáng)度：12層（含12層）如下抗風(fēng)壓強(qiáng)度2500Pa；12層－22層3000Pa；23層以上3500Pa?？?jié)B規(guī)定：門(mén)窗雨水滲入性能為=1\*ROMANI級(jí)，即Ｐ500Pa。此原則比國(guó)標(biāo)提高2個(gè)級(jí)別。為達(dá)到以上規(guī)定，需結(jié)合外立面進(jìn)行窗型專項(xiàng)設(shè)計(jì)和計(jì)算，選取適當(dāng)型材并通過(guò)實(shí)驗(yàn)擬定。1.2節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)定1.2.1上框料要有滴水線條，下方框料要有排水槽。平開(kāi)窗框料必要為高低腳形式，以便塞縫，延長(zhǎng)水路、從而保證塞縫質(zhì)量。1.2.2采用優(yōu)質(zhì)配件，涉及執(zhí)手、鎖、鉸鏈、鉚釘?shù)?，保證節(jié)點(diǎn)質(zhì)量。1.2.3玻璃與鋁合金之間縫均應(yīng)采用合格中性硅酮密封膠密封，不得采用膠條密封。1.2.4窗戶防水節(jié)點(diǎn)做法詳見(jiàn)圖。1.3采用切實(shí)有效塞縫辦法1.3.1采用１：２干硬性水泥砂漿塞縫，減少砂漿收縮裂縫。1.3.2在塞縫外側(cè)加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不應(yīng)選用聚胺脂類涂料，否則聚胺脂類涂料會(huì)與建筑密封膠發(fā)生化學(xué)反映，引起材料性能變化，顏色變化，影響美觀。鋁框或塑框與墻體之間采用DowCorning793或GE1.4門(mén)窗防水方案詳見(jiàn)門(mén)窗專項(xiàng)設(shè)計(jì)2.外墻墻體防水外墻設(shè)計(jì)時(shí)已考慮盡量使用混凝土，以提高其防水性能。對(duì)突出外墻混凝土構(gòu)件如空調(diào)盒等在設(shè)計(jì)時(shí)均規(guī)定為現(xiàn)澆。2.1混凝土外墻面防水重要涉及如下幾種方面內(nèi)容：2.1.1控制外墻垂直度和平整度，保證抹灰厚度不超過(guò)規(guī)范規(guī)定，對(duì)于個(gè)別超厚達(dá)５０ｍｍ以上，必要加掛鋼絲網(wǎng)，以防止抹灰層開(kāi)裂、空鼓。2.1.2螺桿洞解決：所有螺桿洞都必要解決且通過(guò)專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收。解決辦法是：在螺桿洞外側(cè)鑿出５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（規(guī)定開(kāi)口朝下），用防水砂漿分兩次封閉，第一次封閉深度一半高，并在砂漿凝固后用水泥漿養(yǎng)護(hù)兩次，第二次封閉高出墻面１－２ｍｍ，并檢查與否浮現(xiàn)細(xì)微裂縫或空鼓。2.1.3腳手桿洞解決．用細(xì)石混凝土堵塞，并作專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收。2.2砌體外墻防水設(shè)計(jì)2.2.1..外墻砌筑材料采用實(shí)心粘土磚。2.2.2.與混凝土墻體、柱、梁與砌體相交之處嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定予留好拉接鋼筋，并保證其長(zhǎng)度。2.2.3砌體與混凝土相交部位部位抹灰前加掛鋼絲網(wǎng)，以減少裂縫并限制其發(fā)展。2.2.4抹灰規(guī)定：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網(wǎng)處得先抹灰，保證鋼絲網(wǎng)與墻體材料之間可以充分密實(shí)，避免鋼絲網(wǎng)處浮現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定正常抹灰進(jìn)行。抹灰總厚度不不大于3.5cm需掛鋼絲網(wǎng)解決。一次抹灰厚度不不不大于10mm。2.2.5外墻抹灰中摻入纖維為美國(guó)杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。2.2.6與屋面、空中花園相接墻體，墻體底部做法詳見(jiàn)屋面節(jié)點(diǎn)做法。2.3其他外墻洞口設(shè)計(jì)規(guī)定2.3.1.空調(diào)洞解決。設(shè)計(jì)中空調(diào)洞為一次現(xiàn)澆或后澆，并在空調(diào)口內(nèi)側(cè)考慮了防水坎，已經(jīng)通過(guò)專項(xiàng)審核修改了某些不合理設(shè)計(jì)。此外，所有空調(diào)位均考慮了具備防雨功能挑檐，大大增強(qiáng)了其防水性能。2.3.2所有外露管道洞口（如空調(diào)冷凝管進(jìn)出口），設(shè)計(jì)成向外坡度，內(nèi)外高差２０mm2.3.3.窗洞口上下口坡度要大，高差為20mm以上。2.4選取適當(dāng)外墻飾面材料，提高防水性能外墻選用何種飾面材料對(duì)防水影響較大，如大塊面材，因粘貼工藝規(guī)定而容易使防水性能變差。因而，建議選用帶紙皮面磚，可以明顯改進(jìn)防水性能。此外，石材幕墻勾縫材料采用專用勾縫材料（如日本產(chǎn)INAX或國(guó)產(chǎn)HB專用勾縫材料），以減少磚縫處裂縫。第四節(jié)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、管根防水1.普通衛(wèi)生間1.1衛(wèi)生間地面，做法為現(xiàn)澆砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水層。1.2衛(wèi)生間四周先做200mm高C151.3衛(wèi)生間四周墻體離地面300mm高、與浴缸接觸墻面離地面700mm高范疇內(nèi)均刷2mm厚聚脂防水層，門(mén)口鋪出500mm1.4普通衛(wèi)生間構(gòu)造已降板50mm，使得室內(nèi)外形成明顯高差，地面找坡1%，坡向地漏，避免積水流向廳房地面。2.陽(yáng)臺(tái)依照既有經(jīng)驗(yàn)，陽(yáng)臺(tái)很少發(fā)生滲漏，個(gè)別滲漏處重要發(fā)生在管根，詳細(xì)做法如下：2.1現(xiàn)澆砼板，取消聚胺脂防水層，以防止地面裝飾層空鼓。2.2穿陽(yáng)臺(tái)樓板管根處后澆混凝土，四周100mm寬范疇內(nèi)均刷2mm厚聚胺脂防水層保護(hù)。做法見(jiàn)圖2.3圖6。2.4管根混凝土施工規(guī)定：管根分兩次封堵，第一次澆注五分之三，第二次澆注五分之二，每次需進(jìn)行試水。2.5陽(yáng)臺(tái)地面構(gòu)造已降板50mm，使室內(nèi)外形成明顯高差，地面找坡1%，坡向地漏。3.其他管根，參照陽(yáng)臺(tái)管根第五節(jié)地下室防水1.地下室防水基本上以構(gòu)造自防水體系為主，采用如下辦法：1.1地下室底板及墻體為C40S8抗?jié)B砼自防水構(gòu)造；1.2地下室底板不做防水；1.3地下室側(cè)板采用JS半剛性防水層，厚度2mm，施工面從地下室底板護(hù)腳處開(kāi)始，采用20mm厚苯板作防水層保護(hù)層；1.4地下室頂板，選用屋面做法，花池處屋頂花池防水做法。第六節(jié)游泳池防水1.游泳池防水采用如下辦法：1.1游泳池采用雙層板混凝土構(gòu)造型式；1.2在二層混凝土之間增設(shè)一道911聚氨脂涂膜防水，與架空層防水層連為一體；1.3在游泳池內(nèi)側(cè)采用JS半剛性防水層，厚度2mm。第七節(jié)生活水池、消防水池防水1.生活水池：防水涂膜與環(huán)保涂膜二合一。2.消防水池：先試水，滲漏處由主包單位修補(bǔ)，不此外做防水。第八節(jié)防水材料選用建議1.防水施工單位招標(biāo)時(shí)，咱們可以采用甲方指定防水材料品牌報(bào)價(jià)和投標(biāo)單位自行選用防水材料品牌報(bào)價(jià)相結(jié)合方式。2.防水材料品牌選用建議：三元乙丙卷材選用“卡萊爾”或山東“輝力”品牌，JS選用“金湯”或“黑豹”品牌，聚氨脂選用“匯麗”或“富盛”品牌，生活水池防護(hù)材料采用901瓷釉涂料或鞍馬防化柔韌膜。第九節(jié)施工質(zhì)量控制規(guī)定1.屋面（涉及架空層、空中花園）防水施工控制規(guī)定1.1施工之前，先對(duì)屋面混凝土構(gòu)造層進(jìn)行試水，水深100mm左右，浸泡24小時(shí)。如發(fā)既有滲漏現(xiàn)象，先對(duì)混凝土構(gòu)造裂縫進(jìn)行修補(bǔ)。1.2第一道涂膜防水施工完畢后，進(jìn)行試水，水深100mm左右，浸泡24小時(shí)。1.3三元乙丙橡膠防水卷材搭接部位，要使用專用粘結(jié)膠劑，對(duì)粘結(jié)膠劑質(zhì)量要進(jìn)行嚴(yán)格控制。1.4防水層（涂膜、卷材防水層）隱蔽之前，必要100％檢查。2.衛(wèi)生間防水施工控制規(guī)定2.1施工之前，先對(duì)衛(wèi)生間混凝土構(gòu)造進(jìn)行試水，水深50～100mm，浸泡24小時(shí)。2.2涂膜防水層施工完畢后，進(jìn)行試水，水深50～100mm，浸泡24小時(shí)。3.外墻防水施工控制規(guī)定3.1外墻砌筑材料選用粘土實(shí)心紅磚。3.2砌筑砂漿必要機(jī)械攪拌。3.3原則層砌體，分三次砌筑，日砌高度不超過(guò)1.4m，雨天施工日砌高度不超過(guò)1.2m；頂砌在歇墻至少7天后施工，高層頂砌要分豎向施工段從上往下頂砌。3.4外墻磚施工。為了節(jié)約工程成本，外墻磚粘貼不選用專用粘結(jié)劑，但施工大面積之前，必要按《建筑工程飾面磚粘結(jié)強(qiáng)度檢查原則》JGJ110－97進(jìn)行抗拔實(shí)驗(yàn)，以擬定粘結(jié)材料配比和施工工藝。3.5抹灰規(guī)定3.5.1抹灰與砌筑間隔時(shí)間至少10天。3.5.2抹灰前，基層表面塵土、污垢、油漬等應(yīng)清除干凈，并應(yīng)灑水潤(rùn)濕。3.5.3抹灰砂漿須使用機(jī)械攪拌。3.5.4抹灰規(guī)定：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網(wǎng)處得先抹灰，保證鋼絲網(wǎng)與墻體材料之間可以充分密實(shí)，避免鋼絲網(wǎng)處浮現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定正常抹灰進(jìn)行。抹灰總厚度不不大于3.5cm需掛鋼絲網(wǎng)解決。一次抹灰厚度不不不大于10mm。3.5.5外墻抹灰中摻入纖維為美國(guó)杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。3.5.6為了避免抹灰砂漿開(kāi)裂，在砂漿終凝后灑水養(yǎng)護(hù)7天。4.生活水池4.1防護(hù)涂膜施工之前，必要對(duì)水池進(jìn)行抽濕解決，干燥限度達(dá)到防護(hù)材料規(guī)定規(guī)定后方可施工。4.2對(duì)防護(hù)涂膜厚度一定要進(jìn)行抽樣檢查。5.鋁合金門(mén)窗5.1施工單位在門(mén)窗下料之前，必要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)門(mén)窗預(yù)留洞口尺寸進(jìn)行復(fù)核。塞縫寬度控制在20～40mm之間，如縫寬超過(guò)規(guī)定規(guī)定，要做特殊解決。5.2鋁框塞縫。塞縫之前，必要將基層清理干凈，不容許有落地灰等；塞縫之前，需將基層濕潤(rùn)；施工單位拌砂漿人員必要固定專人；鋁合金塞縫人員要固定，施工單位要將塞縫人員名單報(bào)監(jiān)理部備案；塞縫用砂漿必要是干硬性砂漿，施工中注意控制砂漿質(zhì)量；塞縫應(yīng)先某些塞縫，達(dá)到固定窗框，然后退出木墊，再大面積塞縫，避免浮現(xiàn)漏退木墊或木墊部位塞縫不密實(shí)現(xiàn)象；塞縫與框料平齊，最佳做成凹弧形，不可以凸出框邊5.3鋁框邊打膠。第一道膠為JS膠，第二道膠為廣州“白云”密封膠等；打膠必要保證質(zhì)量，不容許有漏刷現(xiàn)象；第二道密封膠，土建要預(yù)留槽，密封膠鑲嵌在槽中。對(duì)鋁合金土建收口，鋁合金施工單位須向主包單位進(jìn)行技術(shù)交底，避免浮現(xiàn)收口壓框太多或露出JS防水膠。5.4凸窗窗臺(tái)板鋁框外側(cè)，內(nèi)外高差至少保證20mm。5.5施工過(guò)程中，所有推拉門(mén)下框料用U型硬質(zhì)塑料扣蓋。5.6對(duì)每一道工序必要進(jìn)行抽樣檢查，并形成記錄。5.7對(duì)每一扇窗戶要進(jìn)行24小時(shí)淋水實(shí)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司重點(diǎn)控制工序驗(yàn)線水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點(diǎn)移送；基本與樁基驗(yàn)線砌筑驗(yàn)線內(nèi)裝1米線工程質(zhì)量樣板制作與交底混凝土灌溉滲漏外門(mén)窗防水屋面防水墻面防水衛(wèi)生間墻及地面防水地下室防水游泳池防水生活水池、消防水池防水管根防水煙道根部防水外架拆除外架拆除安全性控制外架拆除時(shí)外門(mén)窗與外墻質(zhì)量控制工作面移送水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點(diǎn)移送；施工水電接駁點(diǎn)以及讀表記錄移送；作業(yè)控制線移送，例如：1米場(chǎng)地土方標(biāo)高移送，例如：原始場(chǎng)地移送給土方單位；土方單位將平整后場(chǎng)地移送基坑單位；基坑單位將基坑移送給樁基單位；樁基單位將工作面移送給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工關(guān)系移送；主包與分包之間工作面移送，例如：門(mén)窗洞口移送；入戶門(mén)、防火門(mén)洞口移送；欄桿工作面移送；防水工作面移送；外墻涂料工作面移送；白蟻防治工作面移送；水池防護(hù)工作面移送；電梯井道移送；煙道工作面移送；二次裝修工作面移送；園林工作面移送；電梯機(jī)房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設(shè)備房移送；人防、消防、燃?xì)?、智能化等設(shè)備專業(yè)工作面移送；分包之間工作面移送，例如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移送等；水管試壓工程監(jiān)理審核用表序號(hào)審核內(nèi)容審核方式審核成果記錄1監(jiān)理合同簽定與備案查看監(jiān)理合同2監(jiān)理合同與否交底查看交底記錄3有無(wú)《監(jiān)理規(guī)劃》？?jī)?nèi)容與否符合規(guī)定？與否包括旁站監(jiān)理方案；與否依照實(shí)際狀況作調(diào)節(jié)查看《監(jiān)理規(guī)劃》4與否按規(guī)定對(duì)《監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行交底？查看交底記錄5與否按專業(yè)分階段編寫(xiě)《監(jiān)理細(xì)則》？各監(jiān)理工程師與否按監(jiān)理細(xì)則規(guī)定工作？查看土建、水、電專業(yè)不同階段監(jiān)理細(xì)則各一份；察考在場(chǎng)監(jiān)理工程師與否熟悉相應(yīng)監(jiān)理細(xì)則內(nèi)容。6與否審核勘察方案；與否檢查勘察進(jìn)度和質(zhì)量狀況查看審核記錄7與否進(jìn)行投標(biāo)單位資格審查查看《投標(biāo)單位資格審查記錄》8與否協(xié)助業(yè)主組織發(fā)標(biāo)、踏勘，并整頓答疑文獻(xiàn)查看《發(fā)標(biāo)、踏勘答疑記錄》；查看答疑文獻(xiàn)9監(jiān)理與否提出獨(dú)立標(biāo)書(shū)評(píng)審意見(jiàn)查看《標(biāo)書(shū)評(píng)審記錄》中有無(wú)監(jiān)理意見(jiàn)10與否發(fā)出《中標(biāo)告知書(shū)》查看《中標(biāo)告知書(shū)》11與否將設(shè)計(jì)合同存檔；與否向設(shè)計(jì)單位發(fā)放《監(jiān)理配合規(guī)定》查看設(shè)計(jì)和發(fā)文記錄12與否協(xié)助業(yè)主編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)查看關(guān)于記錄13與否形成《設(shè)計(jì)輸出文獻(xiàn)審查報(bào)告》查看關(guān)于記錄14與否形成《設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單》查看關(guān)于記錄15與否進(jìn)行設(shè)計(jì)驗(yàn)收查看關(guān)于記錄16對(duì)設(shè)計(jì)大改與否召開(kāi)專項(xiàng)會(huì)進(jìn)行論證查看關(guān)于記錄17與否形成設(shè)計(jì)監(jiān)理工作總結(jié)查看有關(guān)總結(jié)及其內(nèi)容18與否填寫(xiě)《投標(biāo)單位資格審查表》查看關(guān)于記錄19與否協(xié)助業(yè)主編制招標(biāo)文獻(xiàn)；查看關(guān)于記錄20與否協(xié)助業(yè)主組織發(fā)標(biāo)、踏勘，并整頓答疑文獻(xiàn)查看《發(fā)標(biāo)、踏勘答疑記錄》；查看答疑文獻(xiàn)21與否形成《標(biāo)書(shū)評(píng)審記錄》、《施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查評(píng)比表》查看有關(guān)記錄22與否發(fā)出《中標(biāo)告知書(shū)》查看《中標(biāo)告知書(shū)》23與否形成施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理工作總結(jié)查看有關(guān)總結(jié)及其內(nèi)容24與否配備當(dāng)前監(jiān)理階段必要規(guī)范查看規(guī)范25人員與否具備執(zhí)業(yè)資格；各專業(yè)人員與否到位查看執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、上崗證；對(duì)照架構(gòu)圖檢查人員到位狀況26監(jiān)理部與否建立《監(jiān)理部人員分工表》查看有關(guān)文獻(xiàn)27工程與否具備開(kāi)工條件；與否對(duì)工程開(kāi)工準(zhǔn)備狀況進(jìn)行檢查并形成開(kāi)工準(zhǔn)備檢查報(bào)告查看有關(guān)批準(zhǔn)文獻(xiàn)（政府三證）；查看有關(guān)報(bào)告28與否按規(guī)定組織場(chǎng)地移送并形成《場(chǎng)地移送記錄》查看有關(guān)記錄29與否進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)審查查看《施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表》及監(jiān)理審查意見(jiàn)30與否對(duì)總包單位身份進(jìn)行確認(rèn)查看總包單位資質(zhì)證明資料、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；查看項(xiàng)目經(jīng)理和“五大員”證書(shū)；查看施工合同31與否對(duì)分包商資質(zhì)進(jìn)行審查查看分包施工合同；查看《分包商資格報(bào)審表》；32與否進(jìn)行施工圖會(huì)審并形成施工圖會(huì)審記錄查看圖紙會(huì)審記錄及圖紙會(huì)審會(huì)議紀(jì)要33與否規(guī)定施工單位上報(bào)《建筑材料報(bào)審表》及《成品、半成品申報(bào)表》；與否對(duì)進(jìn)場(chǎng)前設(shè)備進(jìn)行檢查抽查各專業(yè)《建筑材料報(bào)審表》、《成品、半成品申報(bào)表》及《重要建筑安裝設(shè)備報(bào)審表》34與否使用《工程材料/構(gòu)配件進(jìn)場(chǎng)登記表》、《抽樣檢查登記表》；材料送檢與否全面；實(shí)驗(yàn)報(bào)告與否及時(shí)存檔查看有關(guān)記錄35與否將分某些項(xiàng)工程工序質(zhì)量控制辦法和成果予以記錄查看《監(jiān)理工程師日記》及有關(guān)《監(jiān)理工程師告知單》36與否就工程部組織每月檢查所提問(wèn)題發(fā)出《監(jiān)理工程師告知單》查看《監(jiān)理工程師告知單》和施工單位整治回答單37旁站監(jiān)理貫徹狀況與否按方案內(nèi)容實(shí)行旁站；查看旁站記錄、38與否組織隱蔽工程驗(yàn)收并形成《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》查看《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》39與否組織分某些項(xiàng)工程驗(yàn)收并形成《分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)估表》；與否使用新質(zhì)量檢查評(píng)估表格查看有關(guān)記錄40與否組織有關(guān)單位進(jìn)行中間驗(yàn)收并形成有關(guān)文獻(xiàn)查看樁基、主體、基本、電梯、消防等驗(yàn)收證明書(shū)41與否在對(duì)設(shè)備安裝進(jìn)行中間驗(yàn)收和驗(yàn)收（電梯、發(fā)電機(jī)、水泵等）查看有關(guān)記錄文獻(xiàn)（如《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》、《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》等）42與否對(duì)施工單位發(fā)出必要停工指令查看停工指令審查其合理性及及時(shí)性43與否編寫(xiě)《監(jiān)理控制進(jìn)度籌劃》查看《監(jiān)理總進(jìn)度控制籌劃》材料設(shè)備進(jìn)度籌劃、分包單位進(jìn)度籌劃，并審查其合理性44與否依照實(shí)際進(jìn)度對(duì)《工程總進(jìn)度籌劃》進(jìn)行調(diào)節(jié)查看新《工程總進(jìn)度籌劃》45與否對(duì)分包單位《單位(單項(xiàng))工程進(jìn)度籌劃》進(jìn)行審核查看《單位(單項(xiàng))工程進(jìn)度籌劃》及監(jiān)理單位審核意見(jiàn)46與否審核重要施工單位所報(bào)月進(jìn)度籌劃查看有關(guān)記錄47與否對(duì)進(jìn)度籌劃進(jìn)行跟蹤調(diào)節(jié)并反映在工作記錄中查看《監(jiān)理日記》及《會(huì)議紀(jì)要》中關(guān)于工程進(jìn)度記錄及有關(guān)解決辦法48與否準(zhǔn)時(shí)召開(kāi)工程監(jiān)理周例會(huì)議并形成會(huì)議紀(jì)要查看《周監(jiān)理睬議紀(jì)要》49與否召開(kāi)必要專項(xiàng)會(huì)議并形成會(huì)議紀(jì)要，如開(kāi)工預(yù)備、防水等查看《監(jiān)理專項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要》50與否召開(kāi)監(jiān)理部?jī)?nèi)部會(huì)議并形成會(huì)議記錄（至少每月一次）查看監(jiān)理部?jī)?nèi)部會(huì)議記錄51與否及時(shí)審核完畢報(bào)表查看施工單位完畢報(bào)表及監(jiān)理審查意見(jiàn)52與否及時(shí)精確審核《工程款支付申報(bào)表》、《工程款支付清單》查看《工程款支付申報(bào)表》、《工程款支付清單》與否符合規(guī)定53與否及時(shí)審核補(bǔ)充預(yù)算查看補(bǔ)充預(yù)算54與否及時(shí)審核分包單位結(jié)算查看工程結(jié)算審核文獻(xiàn)56設(shè)計(jì)變更流程與否符合規(guī)定查看有無(wú)使用《工程變更指令》和《設(shè)計(jì)變更登記表》；有無(wú)按規(guī)定在圖紙上標(biāo)注；57與否按規(guī)定解決工程索賠（訂立《增長(zhǎng)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單》）查看《增長(zhǎng)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單》并審查其合理性58與否對(duì)工程進(jìn)行合理化建議查看合理化建議有關(guān)文獻(xiàn)或報(bào)告59與否進(jìn)行竣工前檢查查看《竣工檢查登記表》、《竣工資料審查意見(jiàn)》60與否組織竣工初驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)估并形成有關(guān)記錄查看會(huì)議紀(jì)要61與否按規(guī)定進(jìn)行工程交付查看施工單位提交《工程移送申請(qǐng)》、《工程移送清單》及《工程移送書(shū)》62與否編制《工程保修階段監(jiān)理細(xì)則》查看細(xì)則63與否填寫(xiě)《保修登記表》查看《保修登記表》64與否編寫(xiě)保修階段監(jiān)理總結(jié)查看保修階段監(jiān)理總結(jié)65與否審核外腳手架專項(xiàng)施工方案查看方案報(bào)審表66與否審查特殊工種操作人員資格證、上崗證查看有關(guān)證件67與否進(jìn)行安全巡視檢查并將成果予以記錄查看監(jiān)理日記中有關(guān)記錄及《監(jiān)理工程師告知單》68安全旁站監(jiān)理貫徹狀況查看旁站監(jiān)理記錄（外架、塔吊、樁孔內(nèi)空氣、生活水池內(nèi)涂料等）69與否準(zhǔn)時(shí)形成《安全監(jiān)理月報(bào)》查看《安全監(jiān)理月報(bào)》及其內(nèi)容70項(xiàng)目部監(jiān)理工程師與否有必要?jiǎng)趧?dòng)保護(hù)查看現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師勞動(dòng)保護(hù)用品（安全鞋、安全帽、電筒等）71項(xiàng)目總監(jiān)與否對(duì)監(jiān)理人員書(shū)面記錄進(jìn)行工作監(jiān)督檢查查看監(jiān)理日記中總