戰(zhàn)略評(píng)估報(bào)告final樣本

西藏天路公司參加柳吾新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略評(píng)估報(bào)告【】TIME\@"yyyy'年'M'月'd'日'"5月10日

目錄TOC\o"1-3"\h\z第1章 柳吾新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目背景 41.1 柳吾新區(qū)現(xiàn)狀簡介 41.2 柳吾新區(qū)開發(fā)新契機(jī) 41.2.1 青藏鐵路及柳吾大橋修建將變化該區(qū)域狀況 41.2.2 都市發(fā)展自身需要 5第2章 西藏天路為什么要參加柳吾新區(qū)開發(fā) 52.1 公司戰(zhàn)略規(guī)定發(fā)展第二主業(yè) 52.1.1 西藏天路發(fā)展戰(zhàn)略概述 52.2 柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)契機(jī) 62.3 西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)SWOT分析 72.3.1 宏觀環(huán)境分析（PEST分析） 72.3.2 房地產(chǎn)行業(yè)分析 92.3.3 西藏天路資源狀況分析 122.3.4 西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)SWOT總結(jié) 14第3章 西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 163.1 組織模式 163.2 賺錢模式 163.2.1 土地出讓 173.2.2 招商引資 173.2.3 多元化參股 173.3 運(yùn)作模式 17第4章 風(fēng)險(xiǎn)分析 18第5章 財(cái)務(wù)評(píng)估 205.1 評(píng)價(jià)與分析基本數(shù)據(jù) 205.1.1 新區(qū)第一組團(tuán)土地開發(fā)時(shí)期規(guī)劃 205.1.2 投資估算與資金籌措 205.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 21第6章 建議 25附件一：柳吾新區(qū)區(qū)域功能定位分析 281.1 柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域特點(diǎn)及對(duì)區(qū)域功能定位影響 281.1.1 區(qū)位交通 281.1.2 自然環(huán)境 281.1.3 規(guī)劃條件 291.1.4 區(qū)域特點(diǎn)對(duì)區(qū)域功能定位影響 291.2 拉薩都市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位影響 301.2.1 拉薩都市發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì) 301.2.2 拉薩都市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位影響 321.3 柳吾新區(qū)北組團(tuán)功能選取與區(qū)域功能定位 331.3.1 柳吾新區(qū)北組團(tuán)功能選取 331.3.2 柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域功能定位 41附件2柳吾新區(qū)核心區(qū)開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 43柳吾新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目背景柳吾新區(qū)現(xiàn)狀簡介柳吾新區(qū)位于拉薩河?xùn)|南，背山面河，與拉薩老城隔河相望，向北通過即將開工柳吾大橋，直接進(jìn)入都市中心區(qū)，并通過拉貢公路到達(dá)貢嘎機(jī)場；向東可與川藏公路連接，到達(dá)林芝、昌都等藏東地區(qū)。柳吾新區(qū)行政從屬拉薩市柳吾鄉(xiāng)，當(dāng)前人口1181人，總戶數(shù)223戶，所有為農(nóng)業(yè)人口。規(guī)劃區(qū)范疇42.70平方公里，新區(qū)基本上沒有進(jìn)行都市開發(fā)建設(shè)，當(dāng)前僅有一條沙土路經(jīng)川藏公路及拉薩一橋?qū)⒘徉l(xiāng)和拉薩市老區(qū)相連，路面狹窄。規(guī)劃區(qū)內(nèi)都市建設(shè)用地23.25平方公里。本報(bào)告重要針對(duì)北組團(tuán)開發(fā)，涉及核心區(qū)和外圍區(qū)，面積約4平方公里。其中核心區(qū)指鐵路客運(yùn)站所在地到將來柳吾大橋核心范疇，面積約1平方公里。柳吾新區(qū)開發(fā)新契機(jī)青藏鐵路及柳吾大橋修建將變化該區(qū)域狀況開始青藏鐵路破土動(dòng)工，其中在拉薩鐵路客運(yùn)站選址在柳吾新區(qū)北部。為新區(qū)將來人流奠定了基本。鐵路進(jìn)藏后，其高質(zhì)量、全天候、長運(yùn)距特點(diǎn)將使本區(qū)內(nèi)某些礦產(chǎn)資源和綠色產(chǎn)品生產(chǎn)成本大幅減少，藏醫(yī)藥、綠色食品加工等產(chǎn)業(yè)得以啟動(dòng)。鐵路進(jìn)藏還將使拉薩和周邊省份乃至環(huán)印度洋經(jīng)濟(jì)圈和中亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系得到加強(qiáng)。而柳吾大橋建成將直接縮短新區(qū)與老區(qū)距離，極大改進(jìn)柳吾新區(qū)交通狀況。都市發(fā)展自身需要拉薩老城區(qū)（以大昭寺為中心方圓一平方公里古建筑群）是藏民族文化精華，近年來隨著人口和都市建設(shè)發(fā)展，歷史名城保護(hù)面臨著越來越嚴(yán)重挑戰(zhàn)。當(dāng)前拉薩全市人口21萬（城鄉(xiāng)人口），都市建成區(qū)51平方公里，而老城區(qū)面積2.8平方公里，集中了7萬人，導(dǎo)致老城區(qū)人口擁擠；此外經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起都市新功能沒有相應(yīng)空間貫徹，某些建筑項(xiàng)目仍擠在布達(dá)拉宮附近，無論是建筑風(fēng)格、體量還是高度都給歷史名城保護(hù)導(dǎo)致沖擊。西藏天路為什么要參加柳吾新區(qū)開發(fā)公司戰(zhàn)略規(guī)定發(fā)展第二主業(yè)西藏天路發(fā)展戰(zhàn)略概述西藏天路當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略：天路應(yīng)發(fā)展成為環(huán)繞公路建設(shè)多元化公司，在做大建筑基本上，繼續(xù)開拓新業(yè)務(wù)，追求更高利潤率，為股東、客戶及員工帶來利益；天路應(yīng)一方面做大建筑主業(yè)，通過強(qiáng)化招投標(biāo)能力及項(xiàng)目管理能力等提高主業(yè)競爭力；同步發(fā)展建筑行業(yè)中利潤率較高業(yè)務(wù)－建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)；在公路建筑能力強(qiáng)化之后，天路應(yīng)環(huán)繞建筑項(xiàng)目公路能力開拓民用建筑等業(yè)務(wù)，真正將天路主業(yè)做大；房地產(chǎn)行業(yè)及旅游行業(yè)是天路應(yīng)發(fā)展其她主業(yè)，建議天路在近期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在2年內(nèi)進(jìn)入旅游行業(yè)；實(shí)現(xiàn)天路發(fā)展戰(zhàn)略手段是優(yōu)化股權(quán)構(gòu)造，通過引進(jìn)新股東帶來新符合天路發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，以達(dá)到開拓新業(yè)務(wù)目。柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)契機(jī)依照天路發(fā)展戰(zhàn)略：為了打造國內(nèi)一流建筑集團(tuán)品牌，保持長期發(fā)展，西藏天路必要建立起三個(gè)層面業(yè)務(wù)組合：第一層面核心業(yè)務(wù)：在迅速推動(dòng)公路建設(shè)能力同步，調(diào)節(jié)公司總部組織架構(gòu)，建立合理工作流程，同步謀求開展建筑設(shè)計(jì)，及新建筑業(yè)務(wù)。第二層面新興業(yè)務(wù)：環(huán)繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。第三層面侯選業(yè)務(wù)：積極開展旅游業(yè)務(wù)，通過引進(jìn)外資旅游公司，哺育新主業(yè)。公司當(dāng)前第一層面核心業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r良好，第三層面侯選業(yè)務(wù)也在積極開展中。當(dāng)前急需挖掘適當(dāng)?shù)诙用嫘屡d業(yè)務(wù)。按照發(fā)展戰(zhàn)略中規(guī)劃，第二層面新興業(yè)務(wù)將環(huán)繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。西藏房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前正處在成長階段，一級(jí)土地開發(fā)是房地產(chǎn)價(jià)值鏈源頭，大多受政府和政策性控制，是房地產(chǎn)價(jià)值鏈中獲得利潤最高一種環(huán)節(jié)，普通房地產(chǎn)商鮮有機(jī)會(huì)進(jìn)入。柳吾新區(qū)開發(fā)對(duì)于拉薩市政府，是跨越式一步；而對(duì)于天路公司，則屬于歷史性機(jī)會(huì)。柳吾新區(qū)開發(fā)正是天路進(jìn)入發(fā)展戰(zhàn)略中第二層面業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)契機(jī)。西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)SWOT分析宏觀環(huán)境分析（PEST分析）政治層面影響西部大開發(fā)戰(zhàn)略對(duì)拉薩乃至整個(gè)西藏經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展起著積極推動(dòng)作用。國家對(duì)西藏基本建設(shè)投資力度加大將增長經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)增長。中央第四次援藏工作會(huì)議（6月）明確指出，此后五到十年，是西藏加快發(fā)展、維護(hù)穩(wěn)定重要時(shí)期，要保證西藏經(jīng)濟(jì)從加快發(fā)展到跨越式發(fā)展，十年內(nèi)人均GDP趕上全國平均水平。拉薩發(fā)展面臨著前所未有發(fā)展良機(jī)，有助于地區(qū)發(fā)展方案將更容易獲得政府支持。西藏自治區(qū)“十五籌劃綱要”中提到“十五”期間要加快交通、能源、水利等基本設(shè)施建設(shè)。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步得到提高。西藏自治區(qū)出臺(tái)了《黨政機(jī)關(guān)貨幣化分房制度》和《公司貨幣化分房制度》，當(dāng)前西藏已經(jīng)通過財(cái)政補(bǔ)貼方式向２５００多名離退休干部發(fā)放了住房補(bǔ)貼。這些住房補(bǔ)貼最高達(dá)１２萬元，最低有３萬元。西藏住房貸款實(shí)行中央予以特殊政策。西藏住房貸款利率５年以內(nèi)涉及５年，利率為２．７９％，遠(yuǎn)低于內(nèi)地４．７７％；５年以上利率為３．０６％，比內(nèi)地５．０４％低近兩個(gè)百分點(diǎn)。6月5日，中華人民共和國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸告知》(“121號(hào)文獻(xiàn)”)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款都做出了嚴(yán)格規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和自有資金規(guī)定提高。經(jīng)濟(jì)層面影響西藏近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP從1995年55.98億元到161.42億元。雖然西藏GDP在國內(nèi)依然屬于落后地區(qū)，但增長速度持續(xù)幾年超過9.4%，增長速度達(dá)到12.9%，在全國各?。▍^(qū)、市）中居于首位。由于西藏經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入由1995年4000元到7762元，高出全國平均水平，僅次于上海、北京、廣東、浙江、天津和福建，列全國第７位。居民消費(fèi)能力較強(qiáng)。社會(huì)層面影響西藏人口不斷增長，由1995年235.55萬人到255.44萬人。其中拉薩市人口由1995年38.33萬人到40.95萬人。隨著青藏鐵路建成，拉薩流動(dòng)人口數(shù)量將進(jìn)一步增長。內(nèi)地公司及外資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐拉薩乃至西藏?cái)?shù)量也將進(jìn)一步增長。對(duì)房地產(chǎn)需求相應(yīng)增大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平提高，西藏人老式居住觀念發(fā)生變化。由本來注重小環(huán)境，普通自建“一樓一底”住宅，變?yōu)楫?dāng)前選取住宅時(shí)更注重社區(qū)大環(huán)境及周邊環(huán)境，更強(qiáng)調(diào)居住舒服性。西藏當(dāng)前還缺少有實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商，整體房地產(chǎn)開發(fā)水平還比較落后，為新進(jìn)入者提供了一定空間。技術(shù)層面影響近些年來不斷更新居住概念以及新型建材開發(fā)，涉及發(fā)展迅速太陽能和水源熱泵等技術(shù)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越合理，越來越滿足人們舒服生活需求，也越來越激發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求。房地產(chǎn)行業(yè)分析行業(yè)特性1．周期性：國內(nèi)房地產(chǎn)周期有三方面特殊性：第一是房地產(chǎn)周期頻率，大概是7到8年為一種周期；第二個(gè)就是國內(nèi)房地產(chǎn)周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁華期時(shí)間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資增長。因而房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。2．關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)均有著密切產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國際一體化發(fā)展，國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)有關(guān)度越來越高。而新國際貿(mào)易保護(hù)主義昂首，如美國對(duì)國內(nèi)鋼鐵業(yè)實(shí)行反傾銷制裁，使房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定性增長。同步入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國公司強(qiáng)大競爭壓力。因而，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來影響。3．地區(qū)性：房地產(chǎn)地區(qū)性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育限度、政策辦法、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。房地產(chǎn)行業(yè)地區(qū)性特性使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地區(qū)擴(kuò)張時(shí)，必要針對(duì)各地詳細(xì)狀況進(jìn)行逐個(gè)分析，謹(jǐn)慎投資。4．政策敏感性：房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具備一定先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響非常大。雖然國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)測(cè)此后幾年仍會(huì)保持7%以上增長速度，但國際形勢(shì)不穩(wěn)定也有也許給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重影響。同步，房地產(chǎn)開發(fā)中大量短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境導(dǎo)致極大破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源大量揮霍和國有資產(chǎn)大量流失等狀況均有也許導(dǎo)致國家有關(guān)政策變化。行業(yè)生命周期依照“產(chǎn)業(yè)生命周期理論”，西藏房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入成長期。其特性體現(xiàn)如下：引入期成長期成熟期衰退期增長率緩慢增長加速增長平穩(wěn)增長衰退銷售額低上升保持高位衰退客戶購買成本高較高平均低產(chǎn)品類別很少增長多樣化衰減平均利潤率負(fù)增長平均利潤衰減競爭對(duì)手很少增長相對(duì)穩(wěn)定減少典型定價(jià)方式成本加成價(jià)格滲入競爭定價(jià)減價(jià)進(jìn)入障礙技術(shù)競爭對(duì)手競爭對(duì)手產(chǎn)量過剩典型廣告方式認(rèn)知和教誨大眾市場認(rèn)知減少可以看出，在產(chǎn)業(yè)成長期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一種比較適當(dāng)時(shí)期。柳吾新區(qū)房地產(chǎn)需求分析從土地供應(yīng)商角度：客戶涉及房地產(chǎn)開發(fā)商和西藏有實(shí)力機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位；內(nèi)地及國外機(jī)構(gòu)駐西藏辦事機(jī)構(gòu)；公用設(shè)施提供者。其中公用設(shè)施涉及醫(yī)院、學(xué)校、娛樂設(shè)施等。從房地產(chǎn)開發(fā)商角度：客戶涉及商用客戶及住宅客戶。其中住宅客戶范疇不限于拉薩自身客戶，也涉及西藏各區(qū)縣有實(shí)力人士；內(nèi)地在拉薩經(jīng)商、辦公人士；國外公司、機(jī)構(gòu)駐西藏人士。西藏天路資源狀況分析新華信研究表白：新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)核心資源能力涉及：社會(huì)及政府關(guān)系、財(cái)務(wù)資源、人力資源。其中社會(huì)及政府關(guān)系涉及到能否以低成本拿到土地并獲得資金及政策支持能力；財(cái)務(wù)資源涉及到與否有足夠自有資金和融資能力進(jìn)行開發(fā)；人力資源涉及到與否有對(duì)項(xiàng)目土地增值潛力具備精確分析和判斷能力人才，與否有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具備整體策劃能力人才，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和施工具備監(jiān)督管理能力人才以及具備市場營銷策劃和管理能力人才。如下從這幾種方面對(duì)天路公司資源狀況進(jìn)行分析：財(cái)務(wù)資源狀況分析西藏天路公司主營業(yè)務(wù)收入為5.09億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤3009萬元，當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債率為30%，資產(chǎn)狀況良好。資金來源：天路公司為西藏唯一一家屬于本地上市公司，擁有比較寬松融資環(huán)境。資金來源可以涉及股市募集資金、政策性貼息貸款、商業(yè)銀行貸款等。人力資源狀況分析人員狀況：公司既有員工1125人，各類專業(yè)技術(shù)人員220余人。其中，大學(xué)本科以上24人，大中專179人。整體人員素質(zhì)不強(qiáng)。人員專業(yè)背景：重要專業(yè)為工程技術(shù)，缺少房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)專業(yè)人才及管理人才。社會(huì)及政府關(guān)系分析天路公司是西藏交通廳直屬公司，又是西藏省內(nèi)唯一一家真正屬于本地上市公司，與政府關(guān)系較為密切，并始終得到政府關(guān)于方面大力扶持。由于天路公司自身在西藏?fù)碛辛己蒙鐣?huì)及政府關(guān)系，使得公司在獲得土地資源和有關(guān)優(yōu)惠政策等方面有充分優(yōu)勢(shì)。其她資源能力分析天路公司是西藏省內(nèi)唯一一家本地上市公司，其公司品牌在西藏?fù)碛休^大號(hào)召力，在公司實(shí)行多元化戰(zhàn)略、開發(fā)第二層面新興業(yè)務(wù)過程中將具備較好市場影響力。天路公司是專業(yè)公路建筑公司，自身具備專業(yè)建筑施工和設(shè)計(jì)能力，可以有效減少房地產(chǎn)開發(fā)成本。并且天路公司具備近年建筑施工管理經(jīng)驗(yàn)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)公司所需要對(duì)各種項(xiàng)目、不同事業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理能力，可以實(shí)現(xiàn)不同業(yè)務(wù)之間資源共享。西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)SWOT總結(jié)優(yōu)勢(shì)擁有良好社會(huì)關(guān)系和政府關(guān)系，在獲得土地資源和優(yōu)惠政策方面有先天優(yōu)勢(shì)。作為上市公司知名度和市場影響力。財(cái)務(wù)狀況良好，擁有寬松融資環(huán)境。公司自身具備專業(yè)建筑施工和設(shè)計(jì)能力。能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)成本。天路公司具備近年建筑施工管理經(jīng)驗(yàn)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)公司所需要對(duì)各種項(xiàng)目、不同事業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)管理能力。劣勢(shì)缺少房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)管理及技術(shù)人員。機(jī)會(huì)國家對(duì)西藏投資力度加大和政策方面傾斜將加快西藏經(jīng)濟(jì)發(fā)展。居民可支配收入呈不斷增長趨勢(shì)，人們居住觀念也發(fā)生變化，使西藏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了堅(jiān)實(shí)基本。鐵路客運(yùn)站和柳吾大橋在新區(qū)設(shè)立，將極大帶動(dòng)該地區(qū)人流和物流，成為新興熱點(diǎn)投資地區(qū)。拉薩城區(qū)人口增長迅速，老城區(qū)容量飽和，政府有人口南遷規(guī)劃。拉薩老城區(qū)存在發(fā)展與文物保護(hù)矛盾，柳吾新區(qū)合理開發(fā)能有效緩和這一矛盾。西藏房地產(chǎn)業(yè)處在成長期，行業(yè)利潤較高，進(jìn)入障礙小，是進(jìn)入這一領(lǐng)域較好時(shí)機(jī)。拉薩當(dāng)前缺少有實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商，為天路以高起點(diǎn)進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了較大空間。威脅西藏整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然落后，居民可支配收入較低，人口較少，房地產(chǎn)市場容量有限（格桑林卡已先期開發(fā)高檔住宅區(qū)）。柳吾新區(qū)成功開發(fā)在很大限度上取決于政府政策支持。涉及土地價(jià)格、基本市政設(shè)施、中央商務(wù)圈（CBD）形成等。中央政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和自有資金規(guī)定提高。房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策性影響較大，西藏特別是政治敏感地區(qū)，當(dāng)政策和經(jīng)濟(jì)受不可預(yù)見性因素影響時(shí)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)狀況。當(dāng)前西藏雖然還沒有出既有實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成均有實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入。西藏天路參加柳吾新區(qū)開發(fā)商業(yè)模式組織模式柳吾新區(qū)開發(fā)商組建應(yīng)遵循“三個(gè)有助于”原則進(jìn)行，即：有助于新區(qū)開發(fā)積極穩(wěn)妥地推動(dòng)；有助于市場化運(yùn)作，減少行政干預(yù)；有助于開發(fā)商自身發(fā)展和規(guī)范，或者說上市目。鑒于此，建議以開發(fā)區(qū)管委會(huì)、天路公司、金建投資公司（暫定名，天路公司管理層組建而成戰(zhàn)略投資公司）、自治區(qū)外有豐富市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)投資公司A、B五家公司共同發(fā)起成立柳吾新區(qū)開發(fā)總公司（暫定名），實(shí)行柳吾新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。引入?yún)^(qū)外投資者重要目在于運(yùn)用她們豐富新區(qū)開發(fā)和資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，吸引所謂“聰穎錢”（smartmoney）。柳吾新區(qū)開發(fā)總公司股權(quán)構(gòu)造如下：開發(fā)公司注冊(cè)資金7500萬元人民幣，其中：政府：以核心區(qū)500畝地，作價(jià)2250萬元（平均45,000元/畝），占30%股份；天路：投入鈔票1500萬元，占20%股份；金建投資：投入鈔票3000萬元，占40%股份；投資公司A、B：各投入鈔票375萬元，各占5%股份。新組建柳吾新區(qū)開發(fā)總公司將按當(dāng)代化公司模式運(yùn)作，設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)視會(huì)、高層經(jīng)理人員構(gòu)成法人治理構(gòu)造。賺錢模式公司獲利模式有如下三種模式：土地出讓將來公司獲利模式以土地出讓為主。一級(jí)土地出讓是房地產(chǎn)價(jià)值鏈源頭，也是利潤最豐厚、風(fēng)險(xiǎn)最小一種環(huán)節(jié)。新公司通過政府入股方式得到土地或通過向政府購買得到土地，在政府進(jìn)行基本市政建設(shè)和綠化改造基本上，完畢三通一平一級(jí)土地開發(fā)工作。再依照規(guī)劃及定位進(jìn)行土地出讓。招商引資柳吾新區(qū)開發(fā)總公司可以作為核心分子代表政府在柳吾新區(qū)進(jìn)行招商引資。支持政府發(fā)展新時(shí)期援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展援藏模式。請(qǐng)內(nèi)地各級(jí)政府選派先進(jìn)公司進(jìn)駐柳吾新區(qū)，不光進(jìn)行資金援助，還涉及能力援助，即先進(jìn)管理模式和人才援助。使得援藏行為不是一次性，而是可持續(xù)發(fā)展、長期援助。多元化參股對(duì)于核心區(qū)某些升值潛力巨大土地，公司可以多元化參股形式（例如以土地入股）共同開發(fā)，獲得進(jìn)一步利潤。如政府南遷成功，對(duì)于政府遷出后布達(dá)拉宮周邊空地也可以參股方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，獲得利潤。運(yùn)作模式整個(gè)柳吾新區(qū)北組團(tuán)約9km2，其中有效用地4km2。其中核心區(qū)（第一開發(fā)區(qū)）1km2，外圍區(qū)（第二、三開發(fā)區(qū)）3km2。整個(gè)新區(qū)開發(fā)采用滾動(dòng)開發(fā)模式。開發(fā)公司成立時(shí)從政府得到500畝股權(quán)投資（作價(jià)2250萬元）和3km2預(yù)留用地（也許需交納定金）。1年內(nèi)完畢1500畝（1km2）土地開發(fā)和出讓，獲得收益后，每年向政府購買一定量土地，譬如每年1km2，作三通一平或更高層次（房地產(chǎn)）開發(fā)。整個(gè)柳吾新區(qū)第一組團(tuán)所有開發(fā)建設(shè)時(shí)間共計(jì)4年，分兩期進(jìn)行。第一期開發(fā)時(shí)間從4月開始，至4月結(jié)束，歷時(shí)一年，重要實(shí)行對(duì)核心區(qū)1500畝地綜合開發(fā)。第二期開發(fā)時(shí)間從5月開始，至5月結(jié)束，歷時(shí)三年，重要實(shí)行對(duì)剩余土地綜合開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)受國家宏觀政策影響比較大。西藏在國內(nèi)有著特殊地位，其政治敏感性極強(qiáng)，當(dāng)政策和經(jīng)濟(jì)受不可預(yù)見性因素影響時(shí)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)狀況。柳吾新區(qū)定位和開發(fā)在很大限度上依托政府支持。涉及土地購買價(jià)擬定、行政機(jī)構(gòu)遷入、基本市政設(shè)施完善、企事業(yè)單位進(jìn)駐等，都需要政府支持。政府應(yīng)投資項(xiàng)目未按籌劃時(shí)間完畢，或資金不到位導(dǎo)致未按籌劃完畢。涉及由政府投資道路、橋、水、電、綠化、景觀帶等。這些基本設(shè)施將直接影響土地出讓狀況。用地規(guī)劃未按籌劃完畢。例如但愿搬遷單位未進(jìn)駐新區(qū)，涉及構(gòu)成行政中心行政單位、構(gòu)成中央商務(wù)中心（CBD）大型企事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)等。這些將影響柳吾新區(qū)定位。并進(jìn)而影響新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況。國家房地產(chǎn)政策也許會(huì)隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)變化而浮現(xiàn)調(diào)節(jié)?；蛘哂捎诜康禺a(chǎn)業(yè)不規(guī)范而進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而給柳吾新區(qū)開發(fā)公司運(yùn)營導(dǎo)致難度。土地使用和獲得方面政策延續(xù)性也許浮現(xiàn)浮現(xiàn)變化。例如也許會(huì)比最初與政府商定價(jià)格高，使得成本增長。政府也有也許變化土地購買方式，例如按照內(nèi)地比較流行拍賣方式，使得土地購買價(jià)大幅度增長。環(huán)保方面風(fēng)險(xiǎn)。柳吾新區(qū)特殊地理位置決定它在環(huán)保方面開發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不當(dāng)?shù)胤剑瑢?huì)遭到政府和關(guān)于組織甚至是宗教或國際組織反對(duì)，從而使新區(qū)開發(fā)受到阻礙。中央政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和自有資金規(guī)定提高。融資存在一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前西藏雖然還沒有出既有實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成均有實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入。財(cái)務(wù)評(píng)估評(píng)價(jià)與分析基本數(shù)據(jù)新區(qū)第一組團(tuán)土地開發(fā)時(shí)期規(guī)劃第一組團(tuán)開發(fā)籌劃期數(shù)一二年份123456開發(fā)土地(畝)1500150015001500轉(zhuǎn)讓土地(畝)12001200120012001200投資估算與資金籌措本園區(qū)開發(fā)以自有資金和銀行貸款相結(jié)合，采用滾動(dòng)開發(fā)方式，將前期轉(zhuǎn)讓回收資金投入到下期土地開發(fā)中去。因而，本園區(qū)資金運(yùn)作體現(xiàn)為一種流動(dòng)資金和經(jīng)營成本運(yùn)作形式。A.開發(fā)投資費(fèi)用重要涉及支付土地出讓金和土地三通一平整頓兩項(xiàng)費(fèi)用。其中，支付土地出讓金為6萬元／畝，土地三通一平費(fèi)用為2.5萬元／畝。投資費(fèi)用計(jì)算見附表1。兩項(xiàng)費(fèi)用分別為3萬元和15000萬元。B.開發(fā)期銀行借款利息園區(qū)開發(fā)使用銀行貸款15000萬元，用于支付土地出讓金和三通一平費(fèi)用。其中五年期長期貸款3000萬元，貸款利率為4%，在項(xiàng)目第一年投入，采用每年等額還本付息法；短期貸款1萬元，貸款利率5%從項(xiàng)目第一年開始每年投入3000萬元，次年償還本金，分4年持續(xù)投入。按年計(jì)息，利息總額為786萬元，當(dāng)年利息即可用轉(zhuǎn)讓土地收入予以償還。詳細(xì)計(jì)算見附表1、3。由于本項(xiàng)目自身所具特殊性，不能將其視為普通項(xiàng)目、產(chǎn)品一類固定資產(chǎn)投資，而只能看作是一種流動(dòng)資金經(jīng)營，同步在這種狀況下，很難確切地將資金投入與經(jīng)營成本互相嚴(yán)格地分離，因而在計(jì)算中采用了將資金投入與經(jīng)營成本相結(jié)合方式來進(jìn)行規(guī)劃。綜上所述，本園區(qū)總投資為49586萬元，建設(shè)期長期貸款利息為450萬元。園區(qū)開發(fā)資金來源為：自有資金34586萬元，銀行借款15000萬元，其中五年期長期借款3000萬元，一年期短期借款1萬元。自有資金中涉及來自項(xiàng)目自身收益再投入。詳細(xì)計(jì)算見附表5。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.收入估算園區(qū)在整個(gè)開發(fā)計(jì)算期內(nèi)，除第一年進(jìn)行開發(fā)投入無土地轉(zhuǎn)讓收入外，后來每年項(xiàng)目陸續(xù)開始投入運(yùn)營，產(chǎn)生鈔票流入。因而，園區(qū)收入是隨著開發(fā)運(yùn)營進(jìn)行而逐漸產(chǎn)生。本園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營收入重要為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得收益，此外還需要進(jìn)行運(yùn)營稅金估算。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入園區(qū)經(jīng)第一年投入資金進(jìn)行開發(fā)整頓后，次年就可以開始某些投入運(yùn)營轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生鈔票收入。實(shí)際土地轉(zhuǎn)讓數(shù)隨運(yùn)營時(shí)期進(jìn)行而呈加速遞增趨勢(shì)，此報(bào)告中為簡化計(jì)算過程采用從次年開始每年轉(zhuǎn)讓1200畝，分五年銷售完。獲得收入還可在支付銀行借款利息及本金后投入到下一年開發(fā)建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)土地滾動(dòng)開發(fā)。各年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入見附表3。基準(zhǔn)投資回報(bào)率按各年總投資及運(yùn)營稅金10%來計(jì)算。B.運(yùn)營稅金估算園區(qū)土地在運(yùn)營過程中獲得轉(zhuǎn)讓收入，依照國家關(guān)于稅法規(guī)定，應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和土地增值稅。其她諸如印花稅、契稅和某些附加稅等小稅種數(shù)額不大，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響甚微，為簡化計(jì)算，略去不計(jì)。依照營業(yè)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行稅率5%營業(yè)稅。而依照所得稅暫行條例規(guī)定，本園區(qū)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按西藏稅務(wù)規(guī)定15%繳納所得稅。依照上述預(yù)計(jì)和測(cè)算，本園區(qū)運(yùn)營總收入為10萬元。運(yùn)營所需繳納稅金總額為17043.5萬元，其中轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅6000萬元，所得稅11043.5萬元。運(yùn)營收入及稅金估算見附表3。2.成本估算本園區(qū)總成本費(fèi)用是指園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)土地運(yùn)營過程中產(chǎn)生所有成本和費(fèi)用，涉及生產(chǎn)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等項(xiàng)。計(jì)得總成本費(fèi)用為49586萬元。3.利潤估算依照總成本費(fèi)用值與運(yùn)營收入及稅金估算表，編制園區(qū)損益表。測(cè)算后得土地轉(zhuǎn)讓后利潤總額為73623萬元，繳納所得稅總額11043.5萬元，稅后利潤62579.6萬元。其中所得稅按產(chǎn)出收入扣除資金投入、借款利息和運(yùn)營稅金后余額15%繳納。詳細(xì)狀況見附表3。4.財(cái)務(wù)賺錢能力分析依照國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)與辦法》(1993)中關(guān)于參數(shù)制定原則和辦法，本園區(qū)項(xiàng)目設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為ic=10%。①FIRR和FNPV依照所有投資財(cái)務(wù)鈔票流量表(見基本報(bào)表1)，由下列公式和計(jì)算式分別計(jì)算所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)賺錢能力指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，繳納所得稅前：所有投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=116.40%所有投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=40486.67萬元繳納所得稅后：所有投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=100.22%所有投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=33249.78萬元②利潤率投資利潤率=利潤總額/總投資*100%=126.20%投資利稅率=利稅總額/總投資*100%=148.48%園區(qū)稅后利潤總額62579.6萬元，利稅總額73623萬元，園區(qū)總投資為49586萬元，5.財(cái)務(wù)清償能力分析本項(xiàng)目長期借款共3000萬元，貸款期5年，貸款利率4%。短期借款1元，貸款期一年，貸款利率5%，分4年投入。用于償還借款資金來源重要為土地運(yùn)營轉(zhuǎn)讓后獲得收益。為分析借款償還狀況，編制借款還本付息估算表(見附表3)。據(jù)表計(jì)算，園區(qū)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，利潤總額為73623萬元，繳納所得稅11043.5萬元。可以得出，項(xiàng)目滿足銀行借款條件，并具備較為擬定償債能力。6.財(cái)務(wù)不擬定性分析因無法擬定項(xiàng)目固定成本和可變成本，本報(bào)告僅對(duì)財(cái)務(wù)不擬定性進(jìn)行財(cái)務(wù)敏感性分析，選取投資費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用和收入三個(gè)較為直接、現(xiàn)實(shí)因素進(jìn)行敏感性分析，以考慮其對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、合計(jì)凈現(xiàn)值、投資回收期影響限度。分析成果見附表6。5.3評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所有投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，稅前116.40%，稅后100.22%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率10%；所有投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前40486.67萬元，稅后33249.78萬元，均不不大于零；投資利潤率126.20%，投資利稅率148.48%。同步，項(xiàng)目滿足銀行借還款規(guī)定，可以較好地運(yùn)用銀行借款和自身收益產(chǎn)出實(shí)現(xiàn)土地滾動(dòng)開發(fā)，正常進(jìn)行運(yùn)作。綜上所述，本產(chǎn)業(yè)園區(qū)從經(jīng)濟(jì)上看財(cái)務(wù)效益可行，經(jīng)濟(jì)效益高，社會(huì)效益明顯，是不可多得高收益項(xiàng)目。建議綜合以上內(nèi)容，咱們對(duì)天路公司建議如下：天路說服政府高度認(rèn)同柳吾新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略意義是新區(qū)開發(fā)成功核心。天路公司必要與政府進(jìn)行充分溝通，使政府結(jié)識(shí)到柳吾新區(qū)開發(fā)不同于普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是建設(shè)21世紀(jì)新拉薩歷史性契機(jī)，是西藏走向開放和實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化形象代表，因而予以足夠注重和支持。政府投入基本設(shè)施建設(shè)是柳吾新區(qū)開發(fā)前提，天路要與政府密切溝通，保證基本設(shè)施建設(shè)準(zhǔn)時(shí)保質(zhì)完畢。柳吾新區(qū)地理位置使得柳吾大橋建成通車是整個(gè)新區(qū)開發(fā)前提，同步沿江景觀帶、重要道路、供水、供電、供暖等重要基本設(shè)施建設(shè)對(duì)新區(qū)開發(fā)成功至關(guān)重要，這些都需要天路與政府保持密切溝通，來保證工程質(zhì)量和速度。政府動(dòng)員有關(guān)單位遷入新區(qū)，是新區(qū)保證形成規(guī)劃定位基本，也是穩(wěn)定發(fā)展和繁華基本，天路要與政府密切溝通，保證政府采用實(shí)際行動(dòng)。無論柳吾新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)最后功能定位是行政辦公中心，中央商務(wù)區(qū)，還是科教文化中心（詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)參見本文附件），都需要拉薩有關(guān)重要單位遷入新區(qū)才干實(shí)現(xiàn)，這不但需要新區(qū)開發(fā)商努力創(chuàng)造良好條件，更需要市政府采用實(shí)際行動(dòng)對(duì)有關(guān)單位進(jìn)行動(dòng)員，政府可以采用行政指令、限制在城區(qū)有關(guān)建設(shè)批地、保證城區(qū)與新區(qū)地價(jià)差、對(duì)新區(qū)有關(guān)產(chǎn)業(yè)予以稅收優(yōu)惠等辦法來支持有關(guān)單位遷入。所有這些辦法都需要天路公司爭取才干實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)在于政府政策延續(xù)性上，天路公司必要始終保持與政府協(xié)調(diào)，回避政策風(fēng)險(xiǎn)。政府與否始終支持新區(qū)開發(fā)，始終支持天路公司在新區(qū)開發(fā)中主導(dǎo)作用，構(gòu)成了本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到本項(xiàng)目將持續(xù)相稱長一種時(shí)期，政府政策與否可以保持延續(xù)性是天路公司需要面對(duì)一種重要問題，需要天路公司自始至終保持與政府協(xié)調(diào)。開發(fā)公司組織模式要照顧到各方利益，得到各方特別是政府充分理解與支持，這需要天路公司做大量說服工作。由于新區(qū)開發(fā)影響巨大并且存在潛在高收益，必將為各方所關(guān)注，因而開發(fā)公司組建必要非常慎重，其組建要得到政府充分理解與支持。開發(fā)公司在融資方面可以運(yùn)用國家西部大開發(fā)優(yōu)惠政策爭取有利融資條件，同步在宣傳上要充分借用政府資源。鑒于柳吾新區(qū)開發(fā)對(duì)拉薩建設(shè)重要意義，新區(qū)開發(fā)可以努力求取開發(fā)銀行和世界銀行優(yōu)惠利息貸款，同步借用政府資源，通過西藏建設(shè)成就展等各種渠道進(jìn)行宣傳。附件一：柳吾新區(qū)區(qū)域功能定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域特點(diǎn)及對(duì)區(qū)域功能定位影響區(qū)位交通柳吾新區(qū)北組團(tuán)位于拉薩河南，與拉薩市老城隔河相望，由于與拉薩市中心直線距離很近，地理位置十分優(yōu)越，具備極大發(fā)展?jié)摿?。長期以來，該地區(qū)交通條件十分惡劣，僅有一條砂土路經(jīng)拉薩一橋與市建成區(qū)相連，并且路面狹窄，這極大限制了該地區(qū)發(fā)展。隨著柳吾大橋在將來幾年內(nèi)開通，該地區(qū)與市中心交通條件將大為改進(jìn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到充分發(fā)揮，具備了發(fā)展成為拉薩將來都市副中心條件和也許。鐵路客運(yùn)站建設(shè)也將帶動(dòng)該地區(qū)起飛。青藏鐵路通車，將大大減少內(nèi)地人員進(jìn)藏“門檻”，使作為客運(yùn)樞紐柳吾地區(qū)北組團(tuán)成為拉薩乃至整個(gè)西藏地區(qū)重要客流周轉(zhuǎn)中心，及西藏與內(nèi)地、與世界聯(lián)系橋梁。這必將使得柳吾新區(qū)，特別是北組團(tuán)區(qū)域，成為將來拉薩都市發(fā)展核心區(qū)域之一。自然環(huán)境柳吾新區(qū)北組團(tuán)平均海拔3640米，屬藏南原溫帶半干旱氣候區(qū)。該地區(qū)位于拉薩河與周邊山體圍成山坳里，區(qū)內(nèi)地貌有山地、山溝地帶、河谷地帶、河流及河漫灘，由于該地區(qū)背山面河，地形多樣，自然風(fēng)光十分優(yōu)美。由于西藏高寒干旱氣候特性，植物遭破壞后很難恢復(fù)，高原生態(tài)系統(tǒng)極其脆弱。因而，柳吾新區(qū)生態(tài)環(huán)境敏感度和環(huán)保壓力都比較大。規(guī)劃條件柳吾新區(qū)北組團(tuán)面積約9平方公里，預(yù)測(cè)實(shí)際可由天路公司進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)土地4平方公里左右，約6000畝開發(fā)用地。由于過去受到交通條件限制，柳吾新區(qū)發(fā)展比較落后，新區(qū)基本沒有進(jìn)行過都市開發(fā)建設(shè)，同步新區(qū)內(nèi)人口較少，僅有223戶，約1200人左右。新區(qū)未開發(fā)現(xiàn)狀和稀少人口，避免了老城保護(hù)等諸多地產(chǎn)開發(fā)所必要解決難題，同步極大減少了區(qū)域開發(fā)和人口動(dòng)遷成本。新區(qū)與拉薩老城相對(duì)隔離地理位置，使得新區(qū)開發(fā)可以相對(duì)回避拉薩老城建設(shè)中因保護(hù)需要而對(duì)建筑風(fēng)格、體量和高度限制，這使得新區(qū)完全可以在一種高起點(diǎn)、當(dāng)代化和相對(duì)自由條件下進(jìn)行都市規(guī)劃。區(qū)域特點(diǎn)對(duì)區(qū)域功能定位影響綜合前面分析，柳吾新區(qū)北組團(tuán)具備優(yōu)越地理位置和良好開發(fā)條件，為區(qū)域功能定位提供了廣泛選取。柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為該地區(qū)發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、住宅產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施提供了也許。而鐵路客運(yùn)樞紐所帶來人流，為該地區(qū)發(fā)展以旅游服務(wù)設(shè)施為代表綜合服務(wù)設(shè)施提供了也許。此外，該地區(qū)也具備發(fā)展工業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、文化教誨產(chǎn)業(yè)等諸多二、三產(chǎn)業(yè)基本條件。需要特別注意是，在上述廣泛產(chǎn)業(yè)選取中，環(huán)保是該地區(qū)區(qū)域功能定位所面臨最重要限制因素，因而在該地區(qū)功能定位及由此有關(guān)產(chǎn)業(yè)選取中，必要切實(shí)回避污染和破壞環(huán)境產(chǎn)業(yè)，例如重工業(yè)。在上述廣泛產(chǎn)業(yè)選取中，究竟選取那些產(chǎn)業(yè)，及由此所形成區(qū)域功能定位，可以導(dǎo)致柳吾新區(qū)北組團(tuán)土地價(jià)值升值最大化，并帶來作為開發(fā)商天路公司收益最大化，將在本文背面進(jìn)行詳細(xì)分析。拉薩都市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位影響拉薩都市發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)柳吾新區(qū)作為拉薩一某些，其區(qū)域定位必要符合拉薩發(fā)展趨勢(shì)和都市規(guī)劃需要，必要充分考慮拉薩都市特點(diǎn)。拉薩都市特點(diǎn)可以歸納為如下三個(gè)重要方面：拉薩是西藏自治區(qū)中心都市。拉薩是一座具備世界知名度歷史文化名城，在藏傳佛教中具備“圣城”地位。拉薩經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，都市規(guī)模不斷擴(kuò)大。一方面，盡管拉薩在都市規(guī)模和人口數(shù)量上僅僅相稱于內(nèi)地中小都市，但與那些都市普通所具備較單純功能（例如采礦、加工、物流、旅游等）完全不同是，拉薩是西藏自治區(qū)首府，是西藏地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，這規(guī)定拉薩必要具備完善區(qū)域中心都市功能。拉薩行政管理、貿(mào)易金融、文化教誨、綜合服務(wù)等各項(xiàng)功能必要發(fā)展完善，在整個(gè)自治區(qū)具備支配地位，同步起到整個(gè)地區(qū)對(duì)外交流樞紐作用。隨著西藏地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和交通條件迅速改進(jìn)，拉薩中心都市作用將越來越得到加強(qiáng)，在整個(gè)西藏地區(qū)支配和樞紐作用也越來越重要，這必將帶動(dòng)拉薩各項(xiàng)中心都市功能全面發(fā)展。拉薩各項(xiàng)中心都市功能發(fā)展最后將體當(dāng)前拉薩都市規(guī)劃發(fā)展上。國際、國內(nèi)都市發(fā)展歷史已經(jīng)證明，都市各項(xiàng)功能加速發(fā)展規(guī)定在地區(qū)上相對(duì)集中，形成明確地區(qū)特色，以更好實(shí)現(xiàn)專門人才相對(duì)集中和基本產(chǎn)業(yè)共享為代表范疇經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。過去拉薩各項(xiàng)都市功能都集中在老城，并且沒有明確區(qū)域劃分，這種混雜、粗放都市功能規(guī)劃狀況已經(jīng)不適應(yīng)拉薩各項(xiàng)中心都市功能進(jìn)一步發(fā)展需要。隨著拉薩經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建立和大學(xué)東遷，拉薩實(shí)質(zhì)上已經(jīng)啟動(dòng)了都市區(qū)域功能劃分進(jìn)程。另一方面，拉薩擁有世界意義、豐富而獨(dú)特歷史文化遺產(chǎn)，并具備“圣城”宗教地位，都市許多古建筑是拉薩來源與縮影，是藏民族歷史文化精華。都市風(fēng)貌和民族特色保護(hù)在拉薩都市建設(shè)中是一種剛性限制條件，不但關(guān)系到旅游業(yè)這一拉薩將來核心產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，并且對(duì)鞏固民族團(tuán)結(jié)、獲得與國際分裂勢(shì)力斗爭都具備重要意義。然而，過去人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展引起相稱規(guī)模都市功能和人口集中在老城，特別是擠在布達(dá)拉宮附近，給歷史名稱保護(hù)帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。最后，隨著國家扶持和自治區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，拉薩經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，隨著而來是拉薩向當(dāng)代化都市轉(zhuǎn)型需要日益迫切。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量和都市人口迅速增長（涉及都市人口自然增長和外來人口增長）、都市對(duì)內(nèi)對(duì)外開放限度加深和人民生活水平提高規(guī)定不斷擴(kuò)大都市規(guī)模，提供更遼闊都市發(fā)展空間和更當(dāng)代、更舒服工作、生活環(huán)境。拉薩都市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位影響上述拉薩都市發(fā)展三個(gè)特點(diǎn)，可以歸結(jié)為三個(gè)核心矛盾：歷史文化名城保護(hù)和都市當(dāng)代化矛盾老城面積有限和人口增長矛盾中心都市功能強(qiáng)化和既有都市布局之間矛盾；這三個(gè)矛盾是拉薩將來都市發(fā)展必要面對(duì)和解決問題，作為拉薩將來都市發(fā)展一種核心某些，柳吾新區(qū)規(guī)劃必要服從和服務(wù)于這三個(gè)矛盾解決。從另一種角度來說，這三個(gè)矛盾解決也為柳吾新區(qū)發(fā)展提供了歷史性契機(jī)。對(duì)拉薩老城“控制和保護(hù)”規(guī)定盡量不增長老城都市功能，同步逐漸對(duì)老城人口進(jìn)行外遷來緩和都市人口增長和生活條件改進(jìn)對(duì)都市保護(hù)壓力。通過在老城外圍發(fā)展都市副中心可以有效解決上述三個(gè)矛盾，通過在老城外圍發(fā)展功能集中工業(yè)區(qū)、文化區(qū)、行政辦公區(qū)、中央商務(wù)區(qū)和當(dāng)代化住宅區(qū)，可以將老城從混雜都市功能中解放出來，成為以歷史文化建筑為中心、具備統(tǒng)一藏式建筑風(fēng)格旅游文化區(qū)，實(shí)現(xiàn)拉薩老城“旅游都市化”發(fā)展目的。因而，拉薩將來老城保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要想實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，必然規(guī)定都市功能和人口外遷，這將成為拉薩將來都市發(fā)展總趨勢(shì)。都市功能和人口外遷趨勢(shì)將規(guī)定迅速發(fā)展都市功能在“大拉薩”各區(qū)域重新定位。這為柳吾新區(qū)功能定位提供了一種歷史性選取。依照拉薩當(dāng)前土地資源狀況，拉薩可以選取發(fā)展方向重要有西部、東部和南部。當(dāng)前拉薩西部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建立，及火車貨運(yùn)站規(guī)劃，使得拉薩西部發(fā)展成為工業(yè)區(qū)成為了一種必然選??；同步拉薩高等教誨機(jī)構(gòu)東遷，將帶動(dòng)拉薩東部文化教誨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸成為文化教誨中心。如何順應(yīng)拉薩都市功能和人口外遷趨勢(shì)，依照柳吾新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)新區(qū)進(jìn)行功能定位，并大力引導(dǎo)市政府進(jìn)行拉薩重要都市功能南遷，將是柳吾新區(qū)將來發(fā)展和土地增值核心所在。柳吾新區(qū)北組團(tuán)功能選取與區(qū)域功能定位柳吾新區(qū)北組團(tuán)功能選取從廣泛意義上來說，可供柳吾新區(qū)北組團(tuán)發(fā)展功能有政府行政辦公中心、商務(wù)辦公中心、工業(yè)生產(chǎn)中心、科研教誨產(chǎn)業(yè)、旅游文化中心、商業(yè)中心、物流中心、居住中心等。這些功能與柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)位特點(diǎn)匹配度不同，給柳吾新區(qū)北組團(tuán)帶來土地價(jià)值增長潛力也不相似，下面咱們將從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和實(shí)行難度三個(gè)方面對(duì)上述功能定位進(jìn)行分析。行政辦公中心定位分析行政辦公機(jī)關(guān)南遷，可覺得開發(fā)商帶來相稱大經(jīng)濟(jì)收益，同步具備非常好社會(huì)效益，但實(shí)行難度很大。拉薩作為西藏地區(qū)政治中心，集中了自治區(qū)與拉薩市各級(jí)行政機(jī)關(guān)。這些政府機(jī)關(guān)過去分布在拉薩市老城中心地區(qū)，辦公地點(diǎn)比較分散。當(dāng)前國家始終強(qiáng)調(diào)政府機(jī)關(guān)集中辦公，據(jù)理解國內(nèi)許多都市（涉及西藏林芝地區(qū)）也已經(jīng)開始了有關(guān)工作，將政府機(jī)關(guān)集中到某一區(qū)域，建設(shè)地區(qū)行政中心。柳吾新區(qū)北組團(tuán)具備優(yōu)越區(qū)位、交通和開發(fā)條件，如果可以與政府合伙，將自治區(qū)和/或拉薩市政府機(jī)關(guān)統(tǒng)一遷到新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)域，必將可以極大增進(jìn)該地區(qū)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)繁華和土地升值，為開發(fā)商創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)收益。從社會(huì)效益來看，行政管理機(jī)構(gòu)南遷將對(duì)老城保護(hù)起到巨大增進(jìn)作用。隨著老城內(nèi)行政功能及相應(yīng)人口外遷，老城將有更充分余地進(jìn)行歷史文化古跡和老式建筑風(fēng)格保護(hù)。同步，老城可以運(yùn)用行政機(jī)構(gòu)外遷所創(chuàng)造空間進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，發(fā)展高水準(zhǔn)旅游服務(wù)和商業(yè)設(shè)施。上海新天地老城改造工程為拉薩老城改造提供了較好借鑒。同步，市政管理機(jī)構(gòu)南遷也將大大改進(jìn)政府辦公條件，并且通過原有土地轉(zhuǎn)讓為政府帶來一定財(cái)政收入。但是由于區(qū)、市政府機(jī)構(gòu)普通位于都市繁華地區(qū)，并且市政府已經(jīng)具備了明顯東遷意向，說服政府機(jī)構(gòu)南遷難度很大。商務(wù)辦公中心定位分析將柳吾新區(qū)核心區(qū)建設(shè)成拉薩商務(wù)辦公中心，可覺得開發(fā)商帶來最大經(jīng)濟(jì)效益，同步創(chuàng)造相稱社會(huì)效益，并且方案具備較大可行性。都市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁華，普通都會(huì)導(dǎo)致都市形成中央商務(wù)區(qū)（CBD）。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，將集中都市重要商業(yè)機(jī)構(gòu)總部，同步匯集了完善金融、貿(mào)易、法律征詢等為工商業(yè)服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)，如此通過地區(qū)內(nèi)當(dāng)代化商務(wù)設(shè)施共享，先進(jìn)商務(wù)人才匯集，和商務(wù)信息高效流動(dòng)來創(chuàng)造一種完善商務(wù)環(huán)境，帶動(dòng)整個(gè)都市工商業(yè)發(fā)展。由于中央商務(wù)區(qū)寸土寸金特點(diǎn)，柳吾新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)發(fā)展成中央商務(wù)區(qū)，將實(shí)現(xiàn)該地區(qū)土地最大化增值，為開發(fā)商帶來最高經(jīng)濟(jì)效益。同步，與行政中心定位所帶來諸多影響同樣，隨著商務(wù)辦公功能和相應(yīng)人口從拉薩老城遷出，拉薩歷史和文化名城保護(hù)工作將更有條件開展，都市環(huán)境也將得到極大改進(jìn)。柳吾新區(qū)北組團(tuán)優(yōu)越區(qū)位、交通和開發(fā)條件使得該地區(qū)非常適合發(fā)展拉薩中央商務(wù)區(qū)，一方面，該地區(qū)與老式市中心距離很近，交通以便，便于與老城區(qū)在各方面聯(lián)系；此外，該地區(qū)最有條件通過高起點(diǎn)都市規(guī)劃來創(chuàng)造一種當(dāng)代化商務(wù)環(huán)境；最后，由于該地區(qū)與拉薩老城區(qū)隔河相望，空間相隔將不會(huì)使當(dāng)代化商務(wù)建筑與老城建筑風(fēng)格形成沖突。在市政府堅(jiān)決支持和優(yōu)惠政策引導(dǎo)下，柳吾新區(qū)北組團(tuán)發(fā)展中央商務(wù)區(qū)具備極高可行性。工業(yè)生產(chǎn)中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)具備一定發(fā)展工業(yè)條件，但受到許多因素限制，工業(yè)區(qū)并不是該地區(qū)發(fā)展優(yōu)先選取。一方面，拉薩都市發(fā)展工業(yè)空間有限，西藏自治區(qū)總?cè)丝趦H3200萬人左右，市場有限，因而發(fā)展大工業(yè)必要以區(qū)外作為市場，但是拉薩地處高原地區(qū)，受到交通條件、環(huán)保規(guī)定和人力資源嚴(yán)格限制，除了某些特色工業(yè)和為生活服務(wù)輕工業(yè)外，發(fā)展工業(yè)條件與內(nèi)地及自治區(qū)內(nèi)其她地區(qū)相比，基本處在劣勢(shì)。另一方面，如果柳吾新區(qū)將工業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，必將與拉薩西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)形成競爭。無論從政策條件（開發(fā)區(qū)是國家級(jí)開發(fā)區(qū)）、知名度（開發(fā)區(qū)開發(fā)較早）、資源條件（開發(fā)區(qū)地價(jià)較低）和交通條件（開發(fā)區(qū)臨近高速公路和規(guī)劃中鐵路貨運(yùn)樞紐）幾方面看，柳吾新區(qū)都處在競爭劣勢(shì)。最后，國內(nèi)外都市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表白，工業(yè)區(qū)無法帶來附近土地較高限度升值，這不符合伙為土地開發(fā)商天路公司最大化利益，因而不是該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利選取。科研教誨中心定位分析科研教誨產(chǎn)業(yè)南遷，可覺得柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)帶來相稱大經(jīng)濟(jì)效益，同步創(chuàng)造相稱好社會(huì)效益，但是實(shí)行難度很大。從1949年至今，拉薩發(fā)展了眾多高等教誨和科研機(jī)構(gòu)。這些教誨和科研機(jī)構(gòu)基本都分布在拉薩市內(nèi)。如果這些教誨科研機(jī)構(gòu)南遷，并在柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)形成科研教誨中心，必將提高柳吾新區(qū)人氣、消費(fèi)能力和增進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同步配合新區(qū)內(nèi)其她高起點(diǎn)市政規(guī)劃與建設(shè)，可以極大提高新區(qū)文化品味，這些都將最后導(dǎo)致柳吾新區(qū)土地價(jià)值巨大升值，為新區(qū)開發(fā)商創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益。高等教誨和科研機(jī)構(gòu)遷入柳吾新區(qū)，為拉薩市科技教誨產(chǎn)業(yè)大發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。長期以來，拉薩市科技教誨產(chǎn)業(yè)分散在市內(nèi)，沒有形成知識(shí)匯集效益，這既不利于科教產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展，也無法為高科技制造與服務(wù)業(yè)（國內(nèi)外都市發(fā)展實(shí)踐表白，這些產(chǎn)業(yè)普通環(huán)繞在高等學(xué)府和重要科研機(jī)構(gòu)附近）創(chuàng)造良好條件，而如果將拉薩科教產(chǎn)業(yè)遷移到柳吾新區(qū)北組團(tuán)，則可以在緩和老城保護(hù)與人口增長壓力同步，解決上述兩個(gè)問題。但是，隨著政府將拉薩大學(xué)東遷籌劃開始實(shí)行，說服拉薩市政府采納該方案存在很大困難。旅游文化中心定位分析基本上，柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域不具備較好條件開發(fā)旅游景觀，因而建設(shè)旅游文化中心并不是該區(qū)域發(fā)展優(yōu)先選取。但是該地區(qū)依然具備一定發(fā)展旅游服務(wù)和市民休閑產(chǎn)業(yè)條件。拉薩市因豐富而獨(dú)特歷史文化景觀而聞名于世，這些歷史文化景觀構(gòu)成了拉薩市發(fā)展旅游業(yè)天然優(yōu)勢(shì)。在既有世界級(jí)景觀面前，任何人造景觀都很難對(duì)游客產(chǎn)生吸引力，最后難以保證良好經(jīng)濟(jì)效益。因而與內(nèi)地許多都市不同，發(fā)展人造景觀不但無法增進(jìn)拉薩旅游業(yè)發(fā)展，并且投資風(fēng)險(xiǎn)很大。但是拉薩老城人口密集，建筑體量與風(fēng)格受到許多限制，而與之相比柳吾新區(qū)北組團(tuán)不但擁有鐵路客運(yùn)樞紐，交通以便，并且環(huán)境與風(fēng)光都較好，因此該地區(qū)將來依然具備發(fā)展高檔餐飲、住宿、娛樂等旅游服務(wù)設(shè)施條件。同步，將來柳吾新區(qū)北組團(tuán)高起點(diǎn)、當(dāng)代化都市規(guī)劃（例如濱河大道）、優(yōu)美城區(qū)綠化和自然風(fēng)光，將使得該地區(qū)對(duì)我市市民休閑產(chǎn)生相稱大吸引力，如果能妥善規(guī)劃和發(fā)展有關(guān)產(chǎn)業(yè)，該地區(qū)極有也許發(fā)展成為將來拉薩市民（特別是年輕人）休閑娛樂中心。商業(yè)中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)很難發(fā)展大規(guī)模批發(fā)商業(yè)，但具備發(fā)展零售商業(yè)潛力，零售商業(yè)規(guī)模與形態(tài)取決于新區(qū)內(nèi)人口（工作人口與常住人口）數(shù)量與收入水平。由于將來拉薩公路客運(yùn)中心和規(guī)劃中鐵路貨運(yùn)樞紐都位于拉薩河以北，同步拉薩都市絕大多數(shù)人口和零售商業(yè)都分布在拉薩河以北市區(qū)內(nèi)，因而柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域基本不具備發(fā)展大規(guī)模批發(fā)中心條件。同樣，人口分布也使得拉薩當(dāng)前市中心依然是都市零售商業(yè)中心。但是柳吾新區(qū)北組團(tuán)作為新發(fā)展都市副中心，與拉薩市中心地理相對(duì)隔離性，使得它必然發(fā)展某種水平零售商業(yè)，以滿足本區(qū)內(nèi)相稱規(guī)模居住人口消費(fèi)需要。將來新區(qū)零售商業(yè)發(fā)展規(guī)模，取決于柳吾新區(qū)工作人口和常住人口數(shù)量發(fā)展；將來零售商業(yè)發(fā)展形態(tài)和檔次，取決于新區(qū)內(nèi)工作人口與常住人口收入水平和消費(fèi)能力發(fā)展。因此，柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)，具備非常好發(fā)展與都市副中心地位相適應(yīng)零售商業(yè)潛力，這種潛力最后實(shí)現(xiàn)限度，將最后取決于柳吾新區(qū)功能定位和其發(fā)展?fàn)顩r。物流中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)成功發(fā)展大規(guī)模物流中心也許性很小，同步發(fā)展該產(chǎn)業(yè)也不利于該地區(qū)土地增值。普通說來，都市物流中心都發(fā)展在都市邊沿地帶，這顯然是與柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域作為都市副中心定位不協(xié)調(diào)。柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域優(yōu)勢(shì)是臨近市中心和擁有鐵路客流樞紐，但該地區(qū)地理相對(duì)隔絕，遠(yuǎn)離鐵路貨運(yùn)樞紐和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，都使得該地區(qū)不適合發(fā)展