華潤(rùn)調(diào)查報(bào)告樣本VIP

樓盤個(gè)案分析個(gè)案一：都市名園[概況]位置：羅湖區(qū)蔡屋圍地王金融中心區(qū)開發(fā)商：帝王居房地產(chǎn)公司策劃代理商：偉業(yè)物業(yè)顧問有限公司承建商：江蘇一建設(shè)計(jì)單位：深圳市建筑設(shè)計(jì)院第二分公司物業(yè)管理公司：三九物業(yè)管理有限公司（原為：中海物業(yè)管理有限公司）[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：33000平方米總建筑面積：207500平方米綠化率：30%容積率：6.1覆蓋率：36%棟數(shù)及層數(shù)：6棟32層商住公寓，1~5層商業(yè)用房，地下三層停車場(chǎng)。總戶數(shù)：1370戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造（房*廳）戶型面積（平方米）實(shí)用率（%）銷售率剩余量二房一廳64.4485%總售出率達(dá)93%0二房二廳84.6984.7%1三房二廳114.2784.7%70三房二廳108.4785%三房二廳106.9185%四房二廳120.0485%13五房二廳220.2885%5復(fù)式五房二廳192.6~210.885%3復(fù)式六房三廳272.5584.7%2車位數(shù)量：400個(gè)車位配比：1：3車位租用費(fèi)：500元/月裝修原則：<公共某些>塔樓外墻：優(yōu)質(zhì)紅白相間面磚大堂：花崗地面、大理石墻面電梯間：高檔地面磚，優(yōu)質(zhì)墻面瓷磚停車場(chǎng)：地下一~二層有400個(gè)車位，地下夾層有自行車、摩托車停車場(chǎng)<住宅某些>樓面：客廳、餐廳和臥室為高檔木地板；廚衛(wèi)和陽臺(tái)用優(yōu)質(zhì)無粘防滑地磚墻面：客廳、餐廳臥室為高檔乳膠漆；廚衛(wèi)為優(yōu)質(zhì)彩色瓷片到頂，天花：高檔乳膠漆門：木質(zhì)防火防盜進(jìn)戶門，臥室用雕花實(shí)木門；廚衛(wèi)用貼花夾板門；陽臺(tái)用鍍鈦鋁合金推拉門窗：鍍鈦鋁合金窗框，寶石綠玻璃鍍鈦鋁合金平開穿潔具：全套進(jìn)口高檔高陶潔具。廚房：精美廚框一套（吊框、地框）、排油煙機(jī)、不繡鋼洗滌盆、陪進(jìn)口高檔陶星盆龍頭重要機(jī)電品牌規(guī)格：三菱進(jìn)口豪華電梯原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：曼哈頓情懷嶄新演繹市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—9000元/平方米均價(jià)—11000元/平方米最高價(jià)—14000元/平方米價(jià)格方略：因其目的消費(fèi)群針對(duì)港人置業(yè)，又為口岸物業(yè)中心地段，開發(fā)物業(yè)為豪宅類型，故其定價(jià)居高不下。雖然均價(jià)較高，但通過較大幅度折扣將均價(jià)下調(diào)，以達(dá)到刺激客戶成交目；建筑期針對(duì)其非現(xiàn)樓特點(diǎn)，為增強(qiáng)顧客信心采用建筑期內(nèi)免息付款形式，減輕了業(yè)戶承擔(dān)。付款方式：一次性付款，九四折優(yōu)惠；銀行按揭，九七折優(yōu)惠；建筑期免息分期付款，九八折優(yōu)惠；特惠銀行按揭（二成分期、七成按揭），照定價(jià)。促銷手段：形象明星：曾志偉、何家勁98.10.27~10.31’98深圳房地產(chǎn)交易會(huì)空置單位及因素分析：朝向向西北，陰暗無景觀。樓層過高，23層以上，總價(jià)過高。好銷單位：二房、三房、復(fù)式內(nèi)外銷比例：4：6業(yè)主構(gòu)造分析：地處羅湖口岸地帶豪宅型物業(yè)，消費(fèi)群中港人成數(shù)較高。[智能化設(shè)施]每座塔樓入口裝有電子防盜大門安裝樓宇彩色視像對(duì)講機(jī)閉路監(jiān)控保安系統(tǒng)[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]中庭園林式游泳池露天茶座社區(qū)圍欄設(shè)計(jì)及用料：}未定社區(qū)道路設(shè)計(jì)及用料：}未定[樣板房]已拆除[售樓處面積及功能狀況]300平方米，設(shè)立征詢臺(tái)、洽談茶座、模型及功能牌區(qū)、入伙辦公區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]：4元/月三九物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介三九物業(yè)管理公司是國家經(jīng)貿(mào)委三九集團(tuán)所屬，注冊(cè)資金6000萬元，以發(fā)展物業(yè)管理及其有關(guān)產(chǎn)業(yè)，具備獨(dú)立法人股份制公司。[核心時(shí)間]開工時(shí)間：1997年終竣工時(shí)間：.2開盤時(shí)間：1998.3入伙時(shí)間：.4[綜合評(píng)述]都市名園地處羅湖區(qū)蔡屋圍地段，屬地理位置優(yōu)越口岸物業(yè)。該項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)其中心位置、價(jià)值潛力及周邊地王大廈等形象物業(yè)，又與香港中環(huán)、美國曼哈頓等國際知名商業(yè)中心進(jìn)行同比，目在于提高項(xiàng)目物業(yè)檔次，加強(qiáng)其豪宅概念，以搶占外銷市場(chǎng)。但自其1998年3月開售以來，銷售速度較為緩慢。因素在于其售價(jià)較高，戶型面積偏大，不符合港人置業(yè)心理；某些構(gòu)造設(shè)計(jì)不甚合理，鉆石型房間；而開發(fā)香港市場(chǎng)，投入了大量推廣費(fèi)用，但賣點(diǎn)不突出，效果不盡人意。

個(gè)案二：港逸豪庭[概況]位置：羅湖區(qū)和平路以西開發(fā)商：深圳融發(fā)投資公司策劃代理商：美聯(lián)物業(yè)顧問有限公司承建商：深圳市第一建筑工程公司設(shè)計(jì)單位：深圳市第一建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理公司：融發(fā)物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：7520平方米總建筑面積：95724.65平方米容積率：12.7棟數(shù)及層數(shù)：共3棟，41~43層/棟，1~4層為商業(yè)區(qū)，5~13層為豪華住宅?？倯魯?shù)：900戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）

戶型構(gòu)造戶型面積廳面積主人房面積實(shí)用率銷售比例一房一廳52.05~55.4524.8~25.918.2~19.380%~85%85%兩房?jī)蓮d88.00~91.2330.6~31.513.4~14.276%~79%85%三房一廳87.64~90.8724.1~25.213.4~14.276%~79%80%三房?jī)蓮d103.25~106.4926.0~27.118.2~19.376%~78%80%四房?jī)蓮d116.94~120.7623.1~24.118.2~18.674%~77%75%復(fù)式1240.79~241.52首層68.823.674%~74.1%90%復(fù)式2181.73~182.47首層58.219.370.2%~71%75%車位數(shù)量：300個(gè)車位配比：1：3車位租用費(fèi)：300元/月裝修原則：<公共設(shè)施>豪華大堂：地面鋪砌進(jìn)口拋光地磚及精美云石，拼合特色美術(shù)圖形；墻身飾大理石及美國杜邦可麗耐至天花<住宅裝修原則>門扇：大門采用高檔實(shí)心雕花門，各房門采用優(yōu)質(zhì)木門。窗戶：采用高雅淺綠色玻璃配以華貴鋁制窗框。地面：客、飯廳及睡房地面鋪砌木地板及墻腳線。內(nèi)墻及天花：墻身及天花高檔乳膠漆。廚房：地面鋪砌防滑地磚，墻身以高檔彩色拼花釉面磚至天花；并備有鋁扣板天花、配以不銹鋼洗菜盆、云石臺(tái)面及高檔聚脂板吊柜、地柜。衛(wèi)生間：地面鋪砌防滑地磚，墻身鋪以高檔彩色拼花釉面瓷磚至天花，并配備世界名牌“美標(biāo)”高檔套裝衛(wèi)生潔具及大理石洗面臺(tái)。陽臺(tái)：地面鋪砌防滑地磚，內(nèi)墻為彩色釉面瓷磚。供水：變頻供水系統(tǒng)，保證每戶水壓充分。供電：裝設(shè)高檔入墻暗線插座及開關(guān)，并設(shè)大型后備發(fā)電機(jī)組。重要機(jī)電品牌規(guī)格：三菱進(jìn)口豪華電梯原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：當(dāng)代典型超值家園市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6666元/平方米均價(jià)—8900元/平方米最高價(jià)—11030元/平方米總價(jià)范疇：30.6萬~330.9萬人民幣價(jià)格方略：該項(xiàng)目雖然均價(jià)及整體價(jià)格水平都比較高，但是通過選出一定量單位，采用用較低售價(jià)，在市場(chǎng)上導(dǎo)致起價(jià)較低形式。同步，采用十分輕松付款方式，配合較大折扣。使客戶在心理上有較強(qiáng)滿足感，彌補(bǔ)了價(jià)格相對(duì)較高局限性，減小了售價(jià)對(duì)銷售導(dǎo)致壓力。付款方式：一次性付款92折銀行按揭付款95折一成首期超輕松銀行按揭付款98折建筑期分期付款照定價(jià)促銷手段：封頂?shù)涠Y舉辦明星薛佳燕真情簽名會(huì)；在羅湖出關(guān)口左（華僑酒店正門）上午9時(shí)至下午6時(shí)設(shè)看樓專車往來；憑香港身份證或有效護(hù)照，送來回車票；到99年12月底，每10個(gè)單位抽選一戶送名車。空置單位及因素分析：剩余樓層多為28層以上，總價(jià)較高。兩房及復(fù)式相對(duì)總面積較大，在港逸豪庭置業(yè)港人，其駐深家庭成員不會(huì)太多，故對(duì)四房實(shí)用率不高。而對(duì)于需購買大戶型豪宅客戶，都市名園可選性更大，故導(dǎo)致分流。好銷單位：兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d。內(nèi)外銷比例：1：9業(yè)主構(gòu)造分析：港人為主。其戶型緊湊方正，。面積小，單價(jià)合理，總價(jià)不高，物業(yè)風(fēng)格港風(fēng)頗濃，而香港人多數(shù)只是對(duì)羅湖口岸地區(qū)較為熟悉，該項(xiàng)目距離口岸交通以便，距離較近，故此港人在此置業(yè)量較大。[智能化設(shè)施]自動(dòng)化機(jī)械立體車庫全自動(dòng)化消防系統(tǒng)防盜保安巡更設(shè)施住戶可視對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)樓宇機(jī)電設(shè)施智能化自動(dòng)控制系統(tǒng)有線電視及衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)先進(jìn)電話通信線路系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]該物業(yè)不強(qiáng)調(diào)社區(qū)設(shè)施，故對(duì)社區(qū)功能區(qū)無細(xì)致劃分，但其會(huì)所功能則較為齊備。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：雅典居裝修費(fèi)用及原則：一房一廳~三房?jī)蓮d（5萬~10萬港式家居裝修）涉及：天花吊頂、墻壁噴涂、鋪設(shè)高檔復(fù)合地板、房間及廚房櫥柜、防滑地磚、廚廁TOTO衛(wèi)生潔具、實(shí)木房門。[售樓處面積及功能狀況]約500平方米，上下兩層，一層設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談辦公臺(tái)、模型區(qū)、功能牌，及獨(dú)立隔斷式財(cái)務(wù)室、文獻(xiàn)室、洽談室，二層設(shè)立了洽談散座。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.8元/平方米物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介融發(fā)物業(yè)管理公司，已獲得IS9002證書。該公司采用先進(jìn)管理概念，引入高科技，以嶄新防盜設(shè)施和專業(yè)保安人員，全年不休，24小時(shí)提供服務(wù)。[核心時(shí)間]初始開工時(shí)間：97年終開工時(shí)間：98年8月（98年中旬停工）竣工時(shí)間：99年12月裝飾某些竣工時(shí)間：6月30開盤時(shí)間：99年5月入伙時(shí)間：12月底[綜合評(píng)述]港逸豪庭為純外銷樓盤，針對(duì)港人消費(fèi)特點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上，以小戶型面積單位為主，參揉物業(yè)景觀秀美特色，采用了“明星效應(yīng)”推銷手段，贏得認(rèn)同，獲得業(yè)績(jī)較為抱負(fù)，現(xiàn)已售出8成左右。個(gè)案三長(zhǎng)豐苑[概況]位置：羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)開發(fā)商：長(zhǎng)城地產(chǎn)公司和深圳華明輝置業(yè)有限公司策劃代理商：經(jīng)緯物業(yè)顧問行承建商：深圳金眾（集團(tuán)）股份有限公司設(shè)計(jì)單位：中華人民共和國建筑東北設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理公司：深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：10264平方米總建筑面積：127408平方米容積率：12.4棟數(shù)及層數(shù)：3棟30~31層豪華高層住宅以及1棟29層高酒店式公寓.曼域軒總戶數(shù)：住宅811戶，公寓600套，共1411套。戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）

戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率銷售率公寓（475個(gè)可售）43---已超過65%，當(dāng)前銷售速度穩(wěn)定，每月60~70套。一房?jī)蓮d45.879%當(dāng)時(shí)推出就已售出80%，至今已100%售清。兩房?jī)蓮d60.4~82.579%三房?jī)蓮d91.7~92.977%四房?jī)蓮d114.180%30五房?jī)蓮d139.9692%六房?jī)蓮d202.9~206.580%~83%車位數(shù)量：約700個(gè)（定為地下一層，但車位單位尚未劃分）車位配比：1：2（一種車位配兩戶）車位租用費(fèi)：400元/月裝修原則：<入口大堂>豪華鋼化玻璃門，地面鋪高檔花崗巖，墻面為高檔云石配腰線，天花為藝術(shù)造型吊頂配高檔照明燈具。<室內(nèi)裝修>廳、臥室、走道：優(yōu)質(zhì)木地板、木質(zhì)地腳線，墻面天花為高檔乳膠漆；衛(wèi)生間：鋪優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻面為優(yōu)質(zhì)瓷片（帶腰線）至鋁合金吊頂，全套高檔衛(wèi)生潔具及配件；陽臺(tái)：優(yōu)質(zhì)防滑地磚窗、窗臺(tái)：優(yōu)質(zhì)鋁合金玻璃窗、豪華云石窗臺(tái)門：入戶大門為高檔防火防盜門、內(nèi)門為優(yōu)質(zhì)木門，衛(wèi)生間為高檔塑鋼門，陽臺(tái)為鋁合金推拉門重要機(jī)電品牌規(guī)格：原裝進(jìn)口三菱電梯原則平面圖：

[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：繁盛都市演奏新生活樂章市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—7088元/平方米均價(jià)—1元/平方米最高價(jià)—15000元/平方米價(jià)格方略：考慮到該物業(yè)單價(jià)及總價(jià)都較高，客戶在短期內(nèi)很難有足夠資金進(jìn)行置業(yè)，因此采用了特別輕松付款辦法，用特長(zhǎng)免息分期來吸引相應(yīng)客戶。同步，為了彌補(bǔ)該方式對(duì)發(fā)展商資金所帶來損失，規(guī)定客戶在選取該類付款方式時(shí)候，在原價(jià)基本上提高2%辦法。付款方式：一次性付款9折銀行按揭95折輕松銀行按揭99折特長(zhǎng)免息分期定價(jià)+2%促銷手段：尾盤進(jìn)行一口價(jià)解決（一房?jī)蓮d總價(jià)38萬；兩房?jī)蓮d總價(jià)55萬~58萬。）宣傳地理位置優(yōu)越及萬佳百貨進(jìn)駐以公寓一房一廳一口價(jià)28萬送全套裝修及電器打廣告，引人關(guān)注。空置單位及因素分析：多為朝西方向住宅部A型房間戶型較差，形狀不規(guī)則。四房以上大單位及復(fù)式單位總價(jià)較高，較難消化。公寓滯銷單位為12、21、22三個(gè)面積超過80平方米房號(hào)，基本處在空置狀態(tài)。好銷單位：住宅中小型單位，一房~三房；公寓基本上所有是酒店式套間，特別是東面01-10房號(hào)及13-14房號(hào)，因面積適當(dāng)（約40平方米），且所有帶有廚房，并具備不錯(cuò)山景。此外，小面積帶陽臺(tái)23~24房號(hào)也較為暢銷。公寓小面積總體走勢(shì)較為平坦。[智能化設(shè)施]閉路電視監(jiān)控可視對(duì)講緊急警報(bào)緊急電力供應(yīng)消防警報(bào)24小時(shí)巡更[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]1）酒店式公寓三幢豪華住宅（A幢.逸華閣；B幢.長(zhǎng)月閣；C幢.長(zhǎng)琳閣）四層百貨商場(chǎng)三層地下車庫2）屋頂花園（泳池）社區(qū)圍欄設(shè)計(jì)及用料：磚墻社區(qū)道路設(shè)計(jì)及用料：水泥路[樣板房]設(shè)計(jì)單位：香港石安空間創(chuàng)立有限公司裝修費(fèi)用及原則：一房一廳，5萬元。廳房：地面鋪設(shè)復(fù)合地板，墻面/天花噴涂乳膠漆，配以壁柜廚房：開放式廚房，地面鋪設(shè)大理石，墻面鑲瓷磚，配以櫥柜洗手間：地面鋪設(shè)大理石/云石，墻面粘貼瓷磚至天花，天花裝膠塑板[售樓處面積及功能狀況]約200平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談散座（里外兩間）、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]住宅：3.9元/平方米公寓：4.3元/平方米物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介長(zhǎng)城物業(yè)管理公司從屬長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)，該公司具備十近年物業(yè)及保安經(jīng)驗(yàn)，是深圳市首批甲級(jí)物業(yè)管理公司之一，于1997年獲得國際ISO9002原則認(rèn)證。[入伙時(shí)間]住宅：4月28日公寓：6月及8月（分兩批）[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目位處羅湖區(qū)中心地帶，交通四通八達(dá)，對(duì)于在羅湖區(qū)長(zhǎng)期工作和生活消費(fèi)群，其地理位置較為抱負(fù)。因該地段價(jià)格較高，又相對(duì)開展外銷，故開發(fā)戶型以小面積為主，按總價(jià)承擔(dān)能力，某些為羅湖區(qū)高收入工薪層業(yè)主及公司管理層人員多選取一房~三房自住，而三房以上戶型其業(yè)主構(gòu)造則不盡相似，又資金雄厚商人亦有看好該地段升值潛力投資者。個(gè)案四富怡雅居[概況]位置：羅湖區(qū)振華路開發(fā)商：深圳富怡達(dá)投資發(fā)展有限公司及溫州華甌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理商：世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司承建商：鐵道部建廠局深圳工程處設(shè)計(jì)單位：重慶建筑大學(xué)設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：香港傳定物業(yè)管理有限公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：10770平方米總建筑面積：39000平方米容積率：4.2覆蓋率：40%棟數(shù)及層數(shù)：4棟(1棟：11層/1棟：12層/2棟：24棟)總戶數(shù)：320套（可售240套）戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積客廳面積餐廳面積主人房面積實(shí)用率銷售率三房?jī)蓮d+傭人房+一陽臺(tái)117.4023.710.6715.6790%60%117.7223.7610.8615.9790.5%三房?jī)蓮d+傭人房+儲(chǔ)藏間+兩陽臺(tái)126.9921.2211.0616.0185%四房?jī)蓮d+傭人房128.0424.4813.9516.4385%70%128.6824.4814.8816.7885%147.0627.3817.4218.0390%149.0827.0517.4218.4390%五房?jī)蓮d+傭人房161.1527.0311.6519.1190.5%100%車位數(shù)量：180個(gè)車位配比：1：2裝修原則：大堂：入口大堂鋪花崗石和大理石，電梯大堂鋪優(yōu)質(zhì)瓷磚室內(nèi)：天花及地面水泥砂漿抹平，防火防盜門，優(yōu)質(zhì)玻璃彩鋁窗重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱電梯

原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：花園住宅市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6900元/平方米均價(jià)—8500元/平方米最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格方略：價(jià)格相對(duì)不高，但是并沒有采用較低售價(jià)，而是運(yùn)用較高折扣進(jìn)行發(fā)售，在價(jià)格優(yōu)惠上導(dǎo)致較大優(yōu)勢(shì)，用來增進(jìn)客戶購買欲望。付款方式：一次性93折首期三成95折首期一成97折促銷手段：參加春季房地產(chǎn)交易會(huì)在洪湖沃爾馬設(shè)立展銷一周送燃?xì)鉄崴疇t空置單位及因素分析：3房、4房中有柱套型較為難賣。好銷單位：五房?jī)蓮d內(nèi)外銷比例：20：1業(yè)主構(gòu)造分析：公司老總及小業(yè)主。智能化設(shè)施：可視對(duì)講、電話接口、高速上網(wǎng)接口、煤氣泄漏報(bào)警。[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]會(huì)所、游泳池[樣板房]裝修費(fèi)用：五房—50萬元三房—36萬元[售樓處面積及功能狀況]約200平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.2元/月物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介香港佳定物業(yè)管理公司，已通過ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證體系，采用港式管理模式。[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：1999年10月28日入伙時(shí)間：12月底[綜合評(píng)述]該物業(yè)在配套設(shè)施建設(shè)上采用7700平方米全架空層寬敞庭園及會(huì)所，在繁華市區(qū)中營(yíng)造出富有自然特色庭園設(shè)計(jì)。同步該物業(yè)區(qū)位極佳，一梯兩戶，臥室，廳室所有玻立面設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光、觀景上佳，智能化配套完善。

個(gè)案五雷圳大廈一期都市e站[概況]位置：上海賓館對(duì)面開發(fā)商：深圳市雷圳實(shí)業(yè)有限公司策劃代理商：深圳萬用信息網(wǎng)有限公司承建商：中建四局深圳公司代理商：深圳市淦潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市設(shè)計(jì)總院[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：3569.2平方米總建筑面積：31000平方米容積率：8.66覆蓋率：31.4%綠化率：地面25.2%，屋頂40%棟數(shù)及層數(shù)：1棟32層總戶數(shù)：263戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型戶型構(gòu)造建筑面積實(shí)用率A13房2廳1衛(wèi)1廚2陽臺(tái)91.6584.4%A23房2廳1衛(wèi)1廚2陽臺(tái)92.1884.5%A33房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺(tái)109.5386.9%A43房2廳1廚1工2陽臺(tái)114.2387.5%B12房2廳1衛(wèi)1廚2陽臺(tái)79.73/81.6182.4%C1房1廳1衛(wèi)1廚2陽臺(tái)54.4673.5%D14房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽臺(tái)127.2888.9%D24房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽臺(tái)122.084.3%E16房3廳2衛(wèi)1廚1工2陽臺(tái)171.288.8%E26房2廳2衛(wèi)1廚1工2陽臺(tái)185.8489.6%裝修原則：公共某些：外墻：高檔涂料及面磚大堂：地面、墻面為高檔石材，藝術(shù)天花原則裝修：（一房、二房）內(nèi)墻、天花：高檔乳膠漆地面：高檔復(fù)合地板門扇：入戶門為高檔防防火、防盜門；室內(nèi)門為高檔夾板木門窗戶：綠色雙層中空玻璃衛(wèi)生間：送全套潔具；地面為耐磨防滑地磚；墻面為高檔浴室專用瓷磚；天花為高檔扣板吊頂、防水燈廚房：送高檔櫥柜；地面及墻面為高檔瓷磚；天花為高檔扣板及吸頂燈重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口LG名牌高速電梯[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：中心區(qū)e時(shí)代商務(wù)住宅典范市場(chǎng)價(jià)格定位：定價(jià)：起價(jià)—5773元/平方米均價(jià)—7100元/平方米最高價(jià)—8250元/平方米價(jià)格方略：抽簽預(yù)定期推出特惠超值單位60套。首批88折，第二批91折，第三批94折。促銷手段：參加春季房地產(chǎn)交易會(huì)按揭付款送6個(gè)月管理費(fèi)，一次性付款送全年管理費(fèi)。5月20日，特惠超值單位抽簽預(yù)訂，88折起。各戶型銷售數(shù)量及比例：于5月20日開始發(fā)售，之前一套未售?？罩脝挝患耙蛩胤治觯何凑桨l(fā)售。好銷單位：預(yù)測(cè)為兩房、三房。業(yè)主構(gòu)造分析：目的消費(fèi)群為Home&Office、網(wǎng)上飛鴻金領(lǐng)一族[智能化設(shè)施]社區(qū)局域網(wǎng)（網(wǎng)絡(luò)速度達(dá)100M）建立社區(qū)網(wǎng)站.com高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持[樣板房]未開放，觀看模型。[售樓處面積及功能狀況]約350平方米，里外兩間，設(shè)立了戶型展示臺(tái)、征詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.5元/月[核心時(shí)間]開工日期：1999年12月25日竣工日期：2月25日開盤時(shí)間：5月20日入伙時(shí)間：4月[綜合評(píng)述]該物業(yè)緊緊抓住時(shí)代脈搏，在布滿夢(mèng)想與神奇E時(shí)代，，首家與深圳萬用網(wǎng)聯(lián)手，應(yīng)用最先進(jìn)高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在社區(qū)建設(shè)局域網(wǎng)和專用E時(shí)代生活網(wǎng)站，真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化。每戶高達(dá)10M網(wǎng)絡(luò)空間，24小時(shí)高速在線，將網(wǎng)上購物、網(wǎng)上娛樂、網(wǎng)上教誨、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)以及電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議、網(wǎng)絡(luò)證券大戶室完美融合，使網(wǎng)絡(luò)生活、家庭辦公夢(mèng)想成真。同步，在E時(shí)代網(wǎng)絡(luò)世界外，都市E站還擁有罕有景觀視野。整個(gè)大廈完全景觀朝向設(shè)計(jì)，西北面正對(duì)深圳中心公園，環(huán)270度永無遮擋園林美景和群山遠(yuǎn)影。

個(gè)案六嘉匯新城[概況]位置：深圳市中心深南中路開發(fā)商：深圳廬山置業(yè)有限公司策劃代理商：置業(yè)國際（中華人民共和國）有限公司廣告策劃：香港雅臻廣告公司承建商：中建三局深圳一公司設(shè)計(jì)單位：香港華藝設(shè)計(jì)顧問（中華人民共和國）有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)公司：澳洲知名HASSELL怡境師物業(yè)管理公司：深圳市廬山置業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：13172.2平方米總建筑面積：14萬平方米容積率：9.86綠化面積：4000平方米棟數(shù)及層數(shù)：四棟32層住宅及一棟36層辦公大樓連酒店式公寓。其中5層商場(chǎng)及底下停車場(chǎng)。總戶數(shù)：648戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率剩余量二房?jī)蓮d58.56~72.0385%15套三房?jī)蓮d79.88~102.9885%售磬四房?jī)蓮d113.91~125.0885%4套復(fù)式五房?jī)蓮d18590%2套車位數(shù)量：600個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：售：12.8萬/個(gè)租：400元/月裝修原則：入口大堂：地面鋪砌高檔云石麻石拼花，墻身麻石/彩色石頭漆/高檔涂料，陪藝術(shù)壁燈、裝飾畫；天花為藝術(shù)吊頂，配高檔吊燈室內(nèi)裝修（基本）地面：水泥沙漿抹平墻身：內(nèi)墻為輕質(zhì)隔墻，水泥抹平窗戶：隱框鋼化玻璃窗門扇：鋼化玻璃彈簧門室內(nèi)裝修（精裝）地面：廳房鋪設(shè)高檔木地板，浴室鋪高檔耐磨防滑地磚墻身：廳房墻身涂高檔涂料，浴室墻身鋪砌高檔瓷磚到頂天花：廳房天花采用優(yōu)質(zhì)吊頂，配高檔藝術(shù)燈飾，衛(wèi)生間采用優(yōu)質(zhì)鋁扣板吊頂窗戶：隱框鋼化玻璃窗，木窗臺(tái)門扇：入戶門為高檔防火防盜門配防盜門鎖；內(nèi)門采用高檔夾板木門衛(wèi)生間：采用全套優(yōu)質(zhì)潔具，云石洗面臺(tái)，高檔防霧大掛鏡及配件重要機(jī)電品牌規(guī)格：原裝進(jìn)口三菱電梯（其中兩部觀光電梯）[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：閃耀世紀(jì)大都會(huì)絢麗華彩市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—8000元/平方米均價(jià)—9800元/平方米最高價(jià)—1元/平方米價(jià)格方略：整體價(jià)格水平較高，除了在折扣上采用較大優(yōu)惠辦法外，還設(shè)立了建筑分期付款形式，既起到了吸引客戶目，又可以增強(qiáng)客戶對(duì)該物業(yè)信心。付款方式：一次性9折特惠分期98折即供分期94折建筑分期定價(jià)促銷手段：形象明星羅嘉良送名牌熱水器空置單位及因素分析：高層及朝向向西。好銷單位：三房?jī)?nèi)外銷比例：3：7業(yè)主構(gòu)造分析：外銷型樓盤，長(zhǎng)駐深圳港人，置業(yè)者居多，某些華強(qiáng)商業(yè)街業(yè)主在此置業(yè)。[智能化設(shè)施]自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)酒店式商務(wù)大廈設(shè)立構(gòu)造化綜合布線遠(yuǎn)紅外線監(jiān)控，24小時(shí)巡更閉路視象系統(tǒng)配合各單位直駁中央保安總心通訊設(shè)備智能咭預(yù)定會(huì)所各項(xiàng)設(shè)施及享有商場(chǎng)購物、停車場(chǎng)和會(huì)所多項(xiàng)服務(wù)記帳服務(wù)車費(fèi)自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][樣板房]設(shè)計(jì)單位：R.C.INTERIORDESIGNLTD.裝修費(fèi)用：15萬[售樓處面積及功能狀況]約400平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、休息區(qū)（沙發(fā)、電視）、電梯大堂、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.7元/平方米物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介：深圳市廬山物業(yè)管理有限公司已通過ISO9002國際質(zhì)量原則，實(shí)行“顧客滿意”CS（custmersatisfaction）管理戰(zhàn)略目的[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：1999年3月入伙時(shí)間：8月[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目地處深南中路繁華地段，又為羅湖區(qū)與福田區(qū)交通樞紐，物業(yè)自身針對(duì)港人口味定位為“大都會(huì)”，提高物業(yè)檔次，當(dāng)代感濃郁，吸引周邊業(yè)主及港人關(guān)注。

個(gè)案七華強(qiáng)花園一期.鼎盛時(shí)代[概況]位置：深南中路，上海賓館片區(qū)開發(fā)商：深圳華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理商：置業(yè)國際（中華人民共和國）有限公司廣告統(tǒng)籌：深圳風(fēng)火廣告公司承建商：深圳市華強(qiáng)層地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳筑博工程設(shè)計(jì)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)公司：蔣匡文建筑師行（MCAL）物業(yè)管理公司：華強(qiáng)物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：9102.5平方米總建筑面積：86173.28平方米容積率：9.5棟數(shù)及層數(shù)：3棟31層，裙樓1~4層，車庫為地下兩層總戶數(shù)：504戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率剩余量?jī)煞績(jī)蓮d89.88~93.0585%10三房?jī)蓮d111.9~121.585%15四房?jī)蓮d133.40~133.4285%15五房?jī)蓮d141.96~141.9785%10復(fù)式四房三廳186.97~208.0690%5復(fù)式五房三廳235.04~252.3590%4車位數(shù)量：500個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：未定裝修原則：住宅大堂及入口電梯大堂地面鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗石/大理石，墻身鋪以優(yōu)質(zhì)花崗石/大理石及精美裝飾線條，天花采用復(fù)式吊頂配以豪華燈飾。住宅交樓原則：毛胚房重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱高速電梯，梯內(nèi)設(shè)立電視監(jiān)控。

原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：當(dāng)代都會(huì)華宅新指標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6000元/平方米均價(jià)—8000元/平方米最高價(jià)—10500元/平方米價(jià)格方略：重要是針對(duì)當(dāng)前樓盤還是樓花階段局限性，采用有力優(yōu)惠付款方式，在建筑期內(nèi)分期付款同步尚有97折優(yōu)惠，同步又采用特惠免息付款方式，極大激發(fā)了客戶購買欲。付款方式：一次性付款92折銀行按揭95折建筑期內(nèi)分期97折特惠免息照定價(jià)空置單位及因素分析：朝向西北方，近鄰深南大道，噪音大，看不到中心庭院景觀。剩余帶4樓層多。好銷單位：兩房、三房?jī)?nèi)外銷比例：6：4業(yè)主構(gòu)造分析：華強(qiáng)片區(qū)老住戶或華強(qiáng)北做生意深港兩地業(yè)主居多，以及某些有羅湖情結(jié)公司高層管理人員。地鐵將來開通后，將西與香港西鐵相駁[智能化設(shè)施]安防系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警紅外線控測(cè)報(bào)警、緊急報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能卡系統(tǒng)、千里眼系統(tǒng)（客戶可選用）通訊系統(tǒng)：電子顯示屏、有線電視、光纖寬帶網(wǎng)（建立社區(qū)局域網(wǎng)）、電話系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)：停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][樣板房]未建成。[售樓處面積及功能狀況]約400平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談散座、模型區(qū)、功能牌區(qū)、銷控表區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]<3.8元/平方米(未擬定)物業(yè)管理公司：華強(qiáng)自管。[核心時(shí)間]開工時(shí)間：2月竣工時(shí)間：9月開盤時(shí)間：4月底入伙時(shí)間：12月底[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，為華強(qiáng)地鐵站上蓋物業(yè)，又緊鄰商業(yè)繁盛區(qū)，物業(yè)環(huán)境較為成熟，許多有購買能力華強(qiáng)老住戶對(duì)此處關(guān)注，其中D幢業(yè)主多為此類人士。同步將來地鐵開通后，將使香港與本地往來更加以便，因此許多香港人也樂于購買此處物業(yè)。

個(gè)案八海悅?cè)A城[概況]位置：皇崗港深鐵路總站開發(fā)商：鼎太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理商：置業(yè)國際承建商：江蘇一建六處設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：富林酒店（國際連鎖五星級(jí)）[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]棟數(shù)及層數(shù)：3棟35層商住物業(yè)總戶數(shù)：720戶戶型及銷售比例：：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)際售出率三房?jī)蓮d7575%7968%8865%（注：一期東面兩棟已售萬，當(dāng)前在售為二期項(xiàng)目即東面一棟高層，戶數(shù)為240戶）占地面積：7000平方米總建筑面積：73387平方米車位數(shù)量：500車位配比：1：2裝修原則：公共大堂墻面及地面鋪砌高檔花崗石，天花以石膏板吊頂及豪華燈式室內(nèi)裝修樓面地板：客廳/睡房配備高檔長(zhǎng)條櫸木地板，廚房及浴室、陽臺(tái)鋪設(shè)高檔防滑瓷磚，所有臥室裝設(shè)惠爾浦窗口式空調(diào)。門窗：高檔白色粉沫噴涂鋁門窗，配以淺綠色玻璃窗臺(tái)：優(yōu)質(zhì)花崗巖門扇：大門為櫸木飾面內(nèi)置鋼板防火防盜門，陪有雙保險(xiǎn)門鎖及防盜眼；內(nèi)門均為櫸木面門，浴廁內(nèi)側(cè)加以防水膠板解決，并配以高檔石材門檻浴室：全套英國Imperial牌陶瓷潔具及五金配件，天花涂以防霉乳膠漆，陪西門子洗衣干衣機(jī)，日本松下煤氣熱水器。廚房：全套高檔櫥柜，佳麗雅煤氣灶及意大利法貝抽油煙機(jī)。重要機(jī)電品牌規(guī)格：1）進(jìn)口日本日立高速電梯2）天威TOPWAY自動(dòng)化管理系統(tǒng)原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：皇崗新口岸.港深鐵路總站上蓋物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—8100元/平方米均價(jià)—9000元/平方米最高價(jià)—10000元/平方米折后總價(jià)范疇：600，000港幣~910，000港幣價(jià)格方略：采用分類定價(jià)形式，共分人民幣、港幣21種價(jià)格，例如：第3層南北朝向77±20平方米，定價(jià)RMB￥595600元，第15層則為RMB￥691100元，月供RMB￥3300—3800元，價(jià)格逐級(jí)上升。付款方式：一次性付款92折低首期優(yōu)惠即供按揭95折輕松分期優(yōu)惠即供按揭97折特惠建筑分期按照定價(jià)（AB座不合用）促銷手段：隨樓奉送價(jià)值100，000豪華裝修就及歐日名廠電器空置單位及因素分析：戶型不方正，客廳臥房均有拐角。好銷單位：朝東方向三房。內(nèi)外銷比例：一二期外銷均能達(dá)到98%業(yè)主構(gòu)造分析：基本為香港人。因該項(xiàng)目在皇崗口岸，出入關(guān)以便，又從建筑風(fēng)格及戶型面積上均考慮了香港人需求，小戶型卻高使用性三房，滿足了在深港兩地經(jīng)商、但駐留深圳時(shí)間久小業(yè)主需要，故此類置業(yè)港人居多。[智能化設(shè)施]TOPWAY天威，24小時(shí)安全、通信、管理三大項(xiàng)目智能化電腦監(jiān)控網(wǎng)路系統(tǒng)保安監(jiān)控科技紅外線偵測(cè)門磁開關(guān)電子門鎖數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)水、電、煤遠(yuǎn)程抄表電梯照相監(jiān)控管理[樣板房]室內(nèi)設(shè)計(jì)：新加坡南華建筑事物所裝修單位：永強(qiáng)裝修工程公司裝修費(fèi)用：4萬~6萬[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][售樓處面積及功能狀況]約500平方米，設(shè)立了征詢長(zhǎng)臺(tái)、高檔洽談座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.9元/月[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：1999年4月入伙時(shí)間：一期為2月二期為6月[綜合評(píng)述]無論從建筑風(fēng)格及銷售方式上皆以外銷為主，注重樣板房及售樓處裝飾包裝，景觀朝向以香港方向?yàn)橹?。從戶型面積及附帶裝修都強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，無謂不致關(guān)注香港置業(yè)者需求。但因其地段限制，從皇崗口岸過往港人相對(duì)羅湖口岸通關(guān)人數(shù)畢竟有限，而其戶型選取空間只限于三房，故銷售進(jìn)度較為遲緩。

個(gè)案九中海華庭[概況]位置：中心區(qū)新州路及福華路交界處開發(fā)商：中海地產(chǎn)有限公司策劃代理商：經(jīng)緯物業(yè)顧問行承建商：深圳市一建.江蘇一建設(shè)計(jì)單位：深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林物業(yè)管理公司：中海物業(yè)顧問有限公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：32568.4平方米總建筑面積：11.7萬平方米容積率：3.3綠化面積：3000平方米棟數(shù)及層數(shù)：1棟14層辦公樓（中海大廈），4棟12層住宅（華景軒）、2棟30層住宅（華景峰）、2棟28層住宅（華景臺(tái)共326戶）構(gòu)成?？倯魯?shù)：742戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率剩余量四房三廳（工）204.62~236.2187%售磬三房?jī)蓮d（工）106.41~175.6987%12套兩房?jī)蓮d（工）82.80~88.6487%16套（朝西南向）車位數(shù)量：560個(gè)車位配比：1：2車位售出費(fèi)：6萬~7萬元/個(gè)裝修原則：入口大堂地面及墻身鋪砌花崗石/云石，并配以名貴木飾，天花線配以典雅燈飾。電梯大堂地面鋪砌花崗石/云石/高檔拋光磚/高檔進(jìn)口紙皮石，墻身鋪砌拋光磚/高檔木材及防火皮，并配以大幅玻璃鏡，鑲邊明鏡批示牌及進(jìn)口名貴燈飾。室內(nèi)裝修外墻：基座為花崗石面/仿石劈開磚，樓身為仿石啞光釉面磚。內(nèi)墻及天花：內(nèi)墻客/飯廳/睡房膩?zhàn)幽ス?，衛(wèi)生間/廚房砂漿搓毛，天花砂漿搓毛/膩?zhàn)幽ス?。地面：?飯廳/睡房/浴室及廚房均為砂漿收光，陽臺(tái)為高檔防滑地磚陽臺(tái)：玻璃拉板加鐵花藝術(shù)欄桿鋁窗：綠色/香檳色氟碳噴涂窗框配高檔灰綠色玻璃，沿馬路一側(cè)設(shè)雙層隔音玻璃。[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：躍現(xiàn)將來.越見精彩（深圳中心區(qū)跨世紀(jì)規(guī)劃）市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6500元/平方米均價(jià)—7500元/平方米最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格方略：除了在付款方式上采用了一定優(yōu)惠辦法外，并沒有特別價(jià)格方略。付款方式：一次性付款95折建筑分期98折優(yōu)惠免息分期98折即供銀行按揭97折空置單位及因素分析：朝南方向接近新州路噪音大，視野空曠。好銷單位：朝北方向，看庭院景觀戶型，以四房為主。內(nèi)外銷比例：6：4業(yè)主構(gòu)造分析：30~40歲之間二次置業(yè)、有私家車優(yōu)越富裕人士[智能化設(shè)施]遠(yuǎn)紅外線監(jiān)察系統(tǒng)顧客可視對(duì)講系統(tǒng)及煤氣報(bào)警系統(tǒng)單位自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)接駁保安中心智能卡記帳服務(wù)24小時(shí)巡更[樣板房]即將拆除。[售樓處面積及功能狀況]約500平方米，設(shè)立了征詢長(zhǎng)臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、裝飾材料展示區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]4元/平方米中海物業(yè)管理（深圳）有限公司是中華人民共和國海外全資附屬公司，亦是國內(nèi)首家榮獲ISO9002質(zhì)量認(rèn)證物業(yè)管理公司，擁有為國內(nèi)近60個(gè)大型屋苑提供專業(yè)全面保安及管理服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)，所管理面積達(dá)到500余萬平方米，管理物業(yè)總資產(chǎn)市值超過350億元人民幣，管理規(guī)模在中華人民共和國大陸同行業(yè)中穩(wěn)居第一。所管轄社區(qū)大某些均獲得國家[先進(jìn)示范社區(qū)]之稱號(hào)。[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][核心時(shí)間]開盤時(shí)間：1999年5月入伙時(shí)間：12月底[綜合評(píng)述]該物業(yè)在設(shè)計(jì)上全面體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，首層所有架空設(shè)計(jì)，擴(kuò)大綠化空間近30000平方米，首創(chuàng)室外觀光扶手電梯及小高層觀景電梯。在中央綠化庭園方面更是大費(fèi)苦心。交通十分便利，更毗鄰興建中深圳地鐵益田站出口。實(shí)屬深圳中心區(qū)大型豪華住宅。

個(gè)案十萬科金色家園[概況]位置：福田中心區(qū)開發(fā)商：萬科地產(chǎn)策劃代理商：自管承建商：江蘇一建設(shè)計(jì)單位：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)公司：清華大學(xué)下屬公司物業(yè)管理公司：自管[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：30000平方米總建筑面積：83465平方米容積率：2.78綠化率：42%棟數(shù)及層數(shù)：5棟建筑主體，共23層總戶數(shù)：524套戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率售出率三房?jī)蓮d86.46~86.8685%70%101.14~115.7785%60%四房?jī)蓮d131.1385%30%復(fù)式五房三廳160.92~181.4085%30%車位數(shù)量：500車位配比：1：1車位租用費(fèi)：425元/月裝修原則：〈公共某些〉外墻：裙樓采用高檔干掛花崗巖結(jié)合金色鋁板，局部點(diǎn)掛玻璃，塔樓采用進(jìn)口涂料?！椿狙b修〉門：優(yōu)質(zhì)防盜門窗：德國“維卡VEKA”系列塑鋁窗內(nèi)墻：兩廳及臥室為優(yōu)質(zhì)乳膠漆，廚衛(wèi)為優(yōu)質(zhì)墻面磚天花：兩廳及臥室均為幼稚乳膠漆配石膏角線，廚衛(wèi)為優(yōu)質(zhì)鋁板地面：兩廳及臥室為水泥砂漿找平，廚衛(wèi)及陽臺(tái)為優(yōu)質(zhì)地磚重要機(jī)電品牌規(guī)格：廣州日立乘客電梯原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：都市精品進(jìn)取之作市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6300元/平方米均價(jià)—7000元/平方米最高價(jià)—9100元/平方米價(jià)格方略：雖然沒有特別輕松付款方式，在價(jià)格優(yōu)惠上力度也并非較大，但是在起價(jià)上相對(duì)較低，通過有效運(yùn)用萬科品牌優(yōu)勢(shì)，給客戶以物超所值感覺。付款方式：一次性付款95折首期三成七成銀行按揭98折首期一成二成分期七成銀行按揭照定價(jià)促銷手段：在深圳大劇院等重要地段掛大型戶外條幅參加春季房地產(chǎn)交易會(huì)送全套裝修設(shè)立看樓專車空置單位及因素分析：開始發(fā)售時(shí)間較短，平均實(shí)際銷售為6成左右，而社區(qū)靠邊E棟C、D單位銷售進(jìn)度緩慢。好銷單位：107~114平方米A單位內(nèi)外銷比例：7：3業(yè)主構(gòu)造分析：從事軟件開發(fā)科技人員、高收入白領(lǐng)、事業(yè)有成公司管理者或私人小業(yè)主。[智能化設(shè)施]可視對(duì)講區(qū)內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)絡(luò)、通過DDN專線與INTERNER連接有線電視遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)安防系統(tǒng)IC卡樓宇門禁及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)[樣板房]設(shè)計(jì)單位：清華大學(xué)下屬設(shè)計(jì)公司裝修費(fèi)用：10萬裝修原則：廳房：鋪設(shè)櫻桃木地板，墻面粘貼墻紙，天花噴涂乳膠漆洗手間：送玻璃浴室及全套衛(wèi)生潔具，墻面鋪瓷磚，地面為防滑地磚廚房：全套櫥柜、爐灶及不銹鋼洗手池，地面為防滑地磚，墻面為白色釉面瓷磚門窗：實(shí)木門及刷成白色鐵桿配白色玻璃欄河，大理石窗臺(tái)。[售樓處面積及功能狀況]約1000平方米，設(shè)立了征詢長(zhǎng)臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.8元/月物業(yè)管理公司：萬科物業(yè)管理公司[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：4月入伙時(shí)間：11月[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目通過強(qiáng)大宣傳攻勢(shì)掀起了一段看樓熱潮，在售樓處及樣板房做足功夫。戶型構(gòu)造方正實(shí)用，重要目的客戶為本地二次置業(yè)者，故戶型面積較為寬敞均勻。同步引入萬佳進(jìn)駐，提高了物業(yè)設(shè)施以便性，也有助于吸引客戶關(guān)注。

個(gè)案十一深業(yè)花園[概況]位置：福田中心區(qū)開發(fā)商：深業(yè)控股有限公司及深業(yè)集團(tuán)（深圳）公司策劃代理商：不詳承建商：深圳市第三建筑工程有限公司設(shè)計(jì)單位：陳世民建筑師事務(wù)所環(huán)境設(shè)計(jì)公司：貝爾高林香港有限公司物業(yè)管理公司：深業(yè)自管[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：35953.9平方米總建筑面積：133000平方米容積率：3.6覆蓋率：23%綠化率：60%棟數(shù)及層數(shù)：5棟12層及5棟22~30層住宅，共十棟總戶數(shù)：670戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率供應(yīng)套數(shù)售出率兩房?jī)蓮d88.5~93.985%2320%三房?jī)蓮d95~12286~89%23330%五房?jī)蓮d135~15086~89%39430%214~22985%1612%復(fù)式5房3廳20186%425%車位數(shù)量：650個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：租用：400元/月售價(jià)：8萬/個(gè)裝修原則：首層大堂：優(yōu)質(zhì)云石墻面，國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚地面外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚內(nèi)墻：白灰抹面地面：水泥砂漿抹面門窗：塑鋼型材，窗用淺綠色玻璃，高檔防火防盜裝甲門廚衛(wèi)：水泥砂漿抹面，預(yù)留水、電、氣接口陽臺(tái)：優(yōu)質(zhì)瓷磚地面，方鋼欄桿重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱電梯原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：創(chuàng)立21世紀(jì)中心區(qū)崇高住宅市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—6900元/平方米均價(jià)—7300元/平方米最高價(jià)—10300元/平方米價(jià)格方略：深業(yè)花園在銷售推廣過程中，重要是打品牌優(yōu)勢(shì)，把價(jià)位定在中海華庭和黃埔雅苑之間，走一條比較穩(wěn)妥價(jià)格路線?？罩脝挝患耙蛩胤治觯阂虬l(fā)售時(shí)間僅為1個(gè)月左右，銷售狀況較為平均。主銷單位：三房?jī)?nèi)外銷比例：預(yù)測(cè)為7：3業(yè)主構(gòu)造分析：暫時(shí)多為看中其福田中心區(qū)地段具備升值潛力二次置業(yè)者。[智能化設(shè)施]寬帶綜合布線先進(jìn)安全防范報(bào)警系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)家庭求助系統(tǒng)車庫、會(huì)所全自動(dòng)管理系統(tǒng)[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][樣板房]裝修費(fèi)用：10萬裝修原則：地面：廳房為高檔復(fù)合地板，廚衛(wèi)為防滑地磚天花：廳房為石膏吊頂配豪華燈飾墻面：廳房為高檔乳膠漆，臥室裝修壁柜，廚衛(wèi)為釉面白色瓷磚衛(wèi)生間：全套衛(wèi)生潔具。[售樓處面積及功能狀況]約600平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.5元/平方米物業(yè)管理公司：深業(yè)自管[核心時(shí)間]開工時(shí)間：1999年8月竣工時(shí)間：8月開盤時(shí)間：4月入伙時(shí)間：12月[綜合評(píng)述]該物業(yè)發(fā)展商宣稱是21世紀(jì)特色當(dāng)代化崇高住宅社區(qū)。該物業(yè)整體布局嚴(yán)謹(jǐn)，構(gòu)圖完整，做到戶戶有景觀，家家好朝向。在建筑風(fēng)格上，力求與將來市中心協(xié)調(diào)，具備當(dāng)代氣息和超前意識(shí)，在戶型設(shè)計(jì)上，追求以人為本，盡善盡美。深業(yè)花園建設(shè)宗旨為建設(shè)花園式住宅社區(qū)，達(dá)到即樓在園中，又園在樓中境界將綠化引入立體層面，在住宅立面上設(shè)有空中花園，此外在陽臺(tái)上都設(shè)有花池，形成真正意義上花園式住宅社區(qū)。

個(gè)案十二深港豪苑[概況]位置：深圳市寶安路紅桂路口開發(fā)商：深圳市深港工貿(mào)進(jìn)出口公司物業(yè)管理公司：百特維佳物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：3000平方米總建筑面積：20847平方米容積率：6.9棟數(shù)及層數(shù)：2棟21層總戶數(shù)：210戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率剩余量?jī)煞績(jī)蓮d73.93~89.385%5三房?jī)蓮d91.0285%2四房?jī)蓮d143.98~150.2685%8車位數(shù)量：地下180個(gè)，地上20~30個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：〈400元（暫未擬定）裝修原則：大堂：鋪砌進(jìn)口高檔云石及高檔瓷片，配名貴藝術(shù)假天花，大堂內(nèi)有冷氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)及落地玻璃墻：所有客、飯廳及睡房刷進(jìn)口乳膠漆，配以美觀耐用實(shí)木天花線門窗：高檔實(shí)木門并配有高檔門鎖，厚料浮萍彩色鋁合金框料，配透明淺綠色玻璃地面：兩廳及睡房鋪砌高檔實(shí)木地板浴室：墻身及地面鋪砌豪華高檔進(jìn)口瓷片至假天花或吊柜，附送全套名牌潔具廚房：墻身及地面鋪砌高檔進(jìn)口瓷磚至假天花，并附送精美櫥柜連仿云石臺(tái)面，配故意大利雙芯盆。抽油煙機(jī)，裝有高檔天花射燈。重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱電梯[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：優(yōu)質(zhì)生活新地帶市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)8800元/平方米均價(jià)9500元/平方米最高價(jià)11320元/平方米尾盤無論層高及朝向均一口價(jià)8100元/平方米價(jià)格方略：在價(jià)格方略上并沒有采用太多方略，只是在尾盤銷售過程中采用“一口價(jià)”方略。原則平面圖：付款方式：一次性付款95折首期三成7成銀行按揭98折空置單位及因素分析：朝向中心庭院戶型。因其中心庭院長(zhǎng)期閑置，無景觀較為老舊（正在報(bào)建中）好銷單位：兩房、三房、內(nèi)外銷比例：3：7業(yè)主構(gòu)造分析：香港人比例較大，從深港發(fā)展商方面，港人較為信賴；從建筑風(fēng)格及戶型面積上，符合香港人口味；羅湖區(qū)交通便利地帶，有助于工作和生活，故亦有某些羅湖區(qū)上班外資公司白領(lǐng)。[智能化設(shè)施]可視對(duì)講系統(tǒng)24小時(shí)巡更保安閉路電視監(jiān)控遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)[樣板房]已拆除，看有基本裝修現(xiàn)房。[售樓處面積及功能狀況]約400平方米，設(shè)立了征詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]3.5元/平方米[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：96年下半年入伙時(shí)間：99年10月[綜合評(píng)述]現(xiàn)樓。戶型方正實(shí)用，但銷售前期總價(jià)偏高，以其規(guī)模及風(fēng)格僅為實(shí)用型崇高住宅，不具備豪宅素質(zhì)，故以偏高價(jià)格切入市場(chǎng)并非有利，導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢。后期逐漸在價(jià)格方面逐漸調(diào)節(jié)，同步預(yù)備在庭院景觀及會(huì)所上加以完善，對(duì)銷售狀況有所改進(jìn)。

個(gè)案十三黃埔雅苑[概況]位置：福田中心區(qū)，高交會(huì)館北側(cè)開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（深圳）策劃代理商：自管承建商：汕頭建安（集團(tuán)）公司設(shè)計(jì)單位：陳世民建筑師事務(wù)所物業(yè)管理公司：自管[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：156，000平方米容積率：2.8棟數(shù)及層數(shù)：第一期共興建6幢21~27層高住宅及2幢8層高住宅總戶數(shù)：900

戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積供應(yīng)量售出率兩房?jī)蓮d77.68~77.841307月開盤，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購期（第三座C、D型），不對(duì)外開放。三房?jī)蓮d107.06~126.93500三房三廳142.1110三房?jī)蓮d（一工、一酒吧、一書房）157.76~163.6260車位數(shù)量：預(yù)定為900個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：7月份待定原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：前所未有潛力優(yōu)越市場(chǎng)價(jià)格定位：暫未發(fā)布[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][售樓處面積及功能狀況]建筑面積平方米，獨(dú)立兩層樓宇，暫未開放。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]4元/月物業(yè)管理公司：自管[核心時(shí)間]開工日期：2月竣工日期：12月開盤時(shí)間：預(yù)測(cè)為7月入伙時(shí)間：預(yù)測(cè)為2月[綜合評(píng)述]該物業(yè)位置優(yōu)越，交通便捷，寬頻上網(wǎng)、配套先進(jìn)，建筑設(shè)計(jì)典型優(yōu)越，大型會(huì)所綜合全面、尊貴豪華，發(fā)展商品牌占盡優(yōu)勢(shì)，是深圳中心區(qū)不可多得高品質(zhì)物業(yè)。

個(gè)案十四百仕達(dá)花園[概況]位置：羅湖區(qū)東曉路南段開發(fā)商：深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理公司：深圳百仕達(dá)物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：香港都市設(shè)計(jì)（中華人民共和國）有限公司中華人民共和國機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院總承建商：中華人民共和國建筑工程總公司第三工程局景觀設(shè)計(jì)師：英國景觀學(xué)會(huì)資深會(huì)員呂元中先生[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：34萬平方米（一期：12萬二期：6.3萬）總建筑面積：90萬平方米（一期：17萬二期：13萬）容積率：2.6綠化率：53%棟數(shù)及層數(shù)：一期/55棟二期/20棟4~18層總戶數(shù)：1047套戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）現(xiàn)期推出為泉石、竹喧、蓮動(dòng)、蒼翠樓四棟，別的依照竣工進(jìn)度隨時(shí)推出。戶型構(gòu)造戶型面積客廳面積餐廳面積主臥室面積剩余量?jī)煞績(jī)蓮d72.16~73.525.0~25.9312.4~13.014.3~15.550三房?jī)蓮d98.97~119.5635.1~44.5710.0~12.714.7~18.145車位數(shù)量：588個(gè)車位配比：1：2車位租用費(fèi)：400元/月裝修原則：現(xiàn)推出單位兩房裝修：兩廳及臥室：復(fù)合地板、天花/墻面高檔內(nèi)墻漆、實(shí)木窗簾桿、高檔石材窗臺(tái)板、莊生臥室門廚房：地面耐磨地磚、高檔石材門坎石、天花高檔內(nèi)墻漆、墻面瓷片到頂、廚房門及廚房全套設(shè)備衛(wèi)生間：地面耐磨地磚、高檔石材門坎石、天花高檔內(nèi)墻漆、地面瓷片到頂、莊生衛(wèi)生間門、TOTO柱式洗手盆及分體座廁等全套配備。重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱高速電梯戶型平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：深圳大型崇高社區(qū)市場(chǎng)價(jià)格定位：起價(jià)—8100元/平方米均價(jià)—9000元/平方米最高價(jià)—10592元/平方米價(jià)格方略：百仕達(dá)花園在價(jià)格上采用低開高走方略，入市價(jià)格較低，但是在銷售過程中逐漸提高，在市場(chǎng)上形成百仕達(dá)具備很高升值潛力現(xiàn)象。最后為百仕達(dá)花園一期銷售成功提供了有力價(jià)格方略。[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]付款方式：一次性付款95折首期一成7成銀行低息按揭30年97折首期三成7成銀行低息按揭30年96折促銷手段：99年終初進(jìn)行“迎圣誕、慶千禧”現(xiàn)場(chǎng)展銷會(huì)特設(shè)羅湖口岸看樓專車參加深圳十大明星樓盤評(píng)比，容獲上列殊榮。參加春季房地產(chǎn)交易會(huì)兩房送全套精美裝修及名牌電器（美分體冷氣機(jī)、樂聲牌雙門雪柜、西門子滾筒洗衣機(jī)、格蘭仕微波爐、A.O.Smith熱水爐、精美櫥柜、TOTO洗手盆及座廁、MOEN水龍頭及花灑）空置單位及因素分析：分批推售。已發(fā)售三棟，靠邊兩房及瀕臨街道三房單位較為不受歡迎，置業(yè)者感覺噪音大，生活質(zhì)量受影響，雖同一層高又價(jià)格優(yōu)惠，仍是較受冷落。好銷單位：兩房（送全套裝修及名牌電器）、三房（毛胚房）內(nèi)外銷比例：6：4業(yè)主構(gòu)造分析：本地二次置業(yè)者居多，其中30%為投資客及已熟悉該片地區(qū)百仕達(dá)一期業(yè)主；另有30%~40%為幕名而去、在羅湖區(qū)做生意深港兩地業(yè)主階層；尚有某些為較為成功潮汕人士及公司高收入白領(lǐng)階層。[智能化設(shè)施]數(shù)字化綜合管理系統(tǒng)。以性能先進(jìn)軟件與個(gè)人電腦相結(jié)合，可提供業(yè)主所需完備資料。數(shù)字化家居服務(wù)?？赏ㄟ^遙控器對(duì)家電進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控。家庭信息自動(dòng)顯示未接來電、留言、電子郵件、社區(qū)公示和安全信息等數(shù)字化安全保障。“BAS”自動(dòng)化管理系統(tǒng)和安全防范設(shè)施。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：法國知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師羅拔保羅利先生設(shè)計(jì)施工：深圳偉港裝飾工程有限公司設(shè)計(jì)費(fèi)用：8~10萬元裝修原則：除家具之外，所有裝修同上。[售樓處面積及功能狀況]約1000平方米，設(shè)立征詢臺(tái)、洽談茶座、模型區(qū)、收款區(qū)、功能牌區(qū)、游覽電車房。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]4.2元/平方米物業(yè)管理公司：百仕達(dá)自管，服務(wù)類型涉及：安裝類、維修類、保潔類、租賃類等。[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：99年初入伙時(shí)間：99年3月開始~10月所有建成入伙[綜合評(píng)述]大型完善崇高獨(dú)立社區(qū)。一期有完善獨(dú)立物業(yè)設(shè)施：小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、超市、金融場(chǎng)合、行政事業(yè)單位；二期依托一期物業(yè)配備，擴(kuò)大了社區(qū)規(guī)模。依照一期經(jīng)驗(yàn)，縮小了戶型面積，增長(zhǎng)了小戶型供應(yīng)數(shù)量，以擴(kuò)大外銷比例。方正小戶型在本次推出中較受歡迎，某些百仕達(dá)一期業(yè)戶在此進(jìn)行了二次置業(yè)。但是二期相對(duì)于一期沒有新訴求賣點(diǎn)，形象不突出鮮明。位置處在社區(qū)深處，如無自用車輛，交通不太便利。同步二期依托于一期配備，使業(yè)主生活稍顯繁瑣，同步也顯得二期不如一期物業(yè)完善。二期與一期持平價(jià)格也許使現(xiàn)期銷售局面較為平緩，暫時(shí)不會(huì)有大突破。

個(gè)案十五名仕閣[概況]位置：蔡屋圍解放路北側(cè)開發(fā)商：深圳金項(xiàng)物業(yè)發(fā)展有限公司策劃代理商：深圳中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)管理公司：梁振英測(cè)量師行設(shè)計(jì)單位：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院深圳分院承建商：中建四局深圳工程公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]總建筑面積：51288.35平方米棟數(shù)及層數(shù)：1棟33層總戶數(shù)：754戶戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率售出率一房公寓40~4380%售罄一房一廳52~5880%兩房一廳60~7480%三房?jī)蓮d110~11580%車位數(shù)量：170個(gè)車位配比：1：5車位租用費(fèi)：600元/月裝修原則：入口大堂：地面鋪花崗巖，墻身鋪大理石，酒店式設(shè)計(jì)天花裝豪華吊燈電梯大堂：地面鋪高檔地磚，墻身鋪高雅色調(diào)瓷磚，裝配天花公寓單位門扇：大門采用高檔實(shí)木雕花防火門，各房門采用優(yōu)質(zhì)木門窗戶：鋁質(zhì)綠窗框鑲嵌淺綠色透明玻璃地臺(tái)：兩廳及睡房地面均鋪砌進(jìn)口木地板內(nèi)墻及天花：墻身及天花噴高檔乳膠漆廚衛(wèi)：地臺(tái)鋪砌防滑地磚，瓷磚鋪至頂，裝設(shè)天花露臺(tái)：地面鋪砌防滑地磚。重要機(jī)電品牌規(guī)格：進(jìn)口三菱高檔豪華電梯[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：酒店式公寓市場(chǎng)價(jià)格定位：折后起價(jià)：1000港幣/平方米折后均價(jià)：13000港幣/平方米折后最高價(jià)：16000港幣/平方米原則平面圖：付款方式：一次性付款88折銀行按揭98折建筑期免息分期付款定價(jià)廣告媒體選取方略：主打《深圳特區(qū)報(bào)》，同步配合深視一臺(tái)、翡翠臺(tái)及本港臺(tái)播放形象廣告；在關(guān)口派發(fā)傳單；在關(guān)口豎立廣告牌。香港方面？廣告雜志。營(yíng)銷費(fèi)用及組合：總計(jì)約1200萬。促銷手段：集中頻密廣告優(yōu)惠付款方式深港兩地展銷會(huì)優(yōu)惠名仕酒會(huì)地盤及樣板房包裝到位送全套裝修及家用電器某些包租（2年20%）銷售時(shí)間：1998年6月~1999年4月內(nèi)外銷比例：6：4業(yè)主構(gòu)造分析：特殊家庭；單身白領(lǐng)自??；香港中檔收入階層；外資公司員工；投資客；蔡屋圍農(nóng)民房老業(yè)戶及某些賦閑被包養(yǎng)者。[智能化設(shè)施]防盜系統(tǒng)：每戶均設(shè)密碼防盜可視對(duì)講系統(tǒng)，大堂、電梯入口、樓層走道及停車場(chǎng)均設(shè)有電視監(jiān)察系統(tǒng)，24小時(shí)監(jiān)控和保安巡視，大廈及停車場(chǎng)出入口設(shè)電子密碼鎖。消防系統(tǒng)：設(shè)立進(jìn)口消防自動(dòng)警報(bào)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)電視電話：有線電視及衛(wèi)星電視到戶，裝預(yù)留插頭，可收看重要媒體電視節(jié)目；電話線到戶。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：香港石安空間創(chuàng)立有限公司[售樓處面積及功能狀況]約750平方米，設(shè)立征詢臺(tái)、洽談接待區(qū)、模型區(qū)、展板展示區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]6元/平方米梁振英測(cè)量師行為重要提供港式物業(yè)管理服務(wù)，以五星級(jí)酒店居家式服務(wù)為主。[核心時(shí)間]開盤時(shí)間：1998年6月封盤時(shí)間：1999年4月入伙時(shí)間：1998年10月[綜合評(píng)述]名仕閣位于深圳繁華商業(yè)中心地帶，接近羅湖口岸，針對(duì)其自身戶型等特點(diǎn)，在物業(yè)定位上提出酒店式公寓概念，目的客戶定位精確，使得該物業(yè)成為深圳酒店式公寓代表之做

個(gè)案十六皇御苑[概況]位置：皇崗.濱河路與福田南路交匯處開發(fā)商：深圳皇城地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司：皇城物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：澳洲柏濤（深圳）設(shè)計(jì)一分院承建商：福建五建景觀設(shè)計(jì)：澳洲柏濤[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：17590.4平方米總建筑面積：139119.4平方米容積率：≤5.0覆蓋率：≤25綠化率：75%綠化面積：13000平方米總戶數(shù)：1595戶（一期）戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型面積實(shí)用率售出率一房公寓30.1580%43%（400套）一房一廳42.03~48.4480%二房二廳69.96~78.8180%40%（378套）三房二廳98.39~101.3080%17%（156套）四房二廳194.67~195.1780%尚未推出五房二廳313~31580%車位數(shù)量：1700個(gè)車位配比：1：1車位租用費(fèi)：未定裝修原則：大堂：拼花磨光花崗石地面，大理石墻面，石膏板天花。住宅某些：內(nèi)墻、天花、地面：廳房水泥砂漿找平窗戶：綠色鋁合金窗框，淺綠色玻璃門窗：入戶門為高檔防火防盜門，內(nèi)門設(shè)門框廚衛(wèi)：防水聚合物水泥砂漿地面及墻面、抹平陽臺(tái)：地面水泥砂漿抹平重要機(jī)電品牌規(guī)格：美國多快牌（DOVER）電梯。原則平面圖：

[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：皇崗超大規(guī)模園林式住宅社區(qū)市場(chǎng)價(jià)格定位：折后起價(jià)—4600元/平方米折后均價(jià)—7200元/平方米折后最高價(jià)—11000元/平方米價(jià)格方略：先推出中檔偏差單位以低價(jià)入市，爾后逐漸提高價(jià)格。付款方式：一次性付款免首期首期一成7成銀行按揭首期三成7成銀行按揭促銷手段：展銷會(huì)額外折扣老客戶帶新客戶優(yōu)惠空置單位及因素分析：小單位高層單位。單位高，投資成本相對(duì)較高。好銷單位：2房、3房及1房低層小單位。內(nèi)外銷比例：4：6業(yè)主構(gòu)造分析：周邊客戶、香港貨柜車司機(jī)、與內(nèi)地有淵源關(guān)系某些香港客戶及投資客。[智能化設(shè)施]電梯間、停車場(chǎng)、社區(qū)內(nèi)等處裝配全天候閉路監(jiān)控系統(tǒng)；停車場(chǎng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；住戶入口設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施][樣板房]設(shè)計(jì)單位：香港石安設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)費(fèi)用：樣板房加上售樓處共計(jì)600萬[售樓處面積及功能狀況]約1300平方米（2層），設(shè)立接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、樣板房、觀景臺(tái)、功能牌區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]住宅：2.9元/平方米/月商場(chǎng)：8元/平方米/月[核心時(shí)間]開工時(shí)間：1999年3月竣工時(shí)間：5月開盤時(shí)間：1999年12月封頂時(shí)間：6月入伙時(shí)間：6月[綜合評(píng)述]該物業(yè)臨近皇崗口岸，地理位置極其優(yōu)越，交通便利，擁有大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)園林設(shè)計(jì)集中中西之大成，融入綠色環(huán)保概念，從而使人、建筑、自然三方面和諧融合，生活配套一應(yīng)俱全，是在深圳難得口岸規(guī)模社區(qū)物業(yè)。

個(gè)案十七招商花園城[概況]位置：深圳蛇口工業(yè)大道開發(fā)商：深圳招商房地產(chǎn)有限公司策劃代理商：深圳中原（中華人民共和國）物業(yè)顧問有限公司承建商：汕頭建筑工程總公司深圳分公司設(shè)計(jì)單位：華森設(shè)計(jì)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)單位：美國易道物業(yè)管理公司：招商物業(yè)管理公司[規(guī)模及設(shè)計(jì)要點(diǎn)]占地面積：第一期21208.11平方米總建筑面積：第一期64495平方米綠化面積：7211平方米容積率：2.53覆蓋率：26%棟數(shù)及層數(shù)：14棟9~16層小高層帶電梯（疊翠軒、錦繡軒、碧雅軒三區(qū)組合而成）總戶數(shù)：659戶車位數(shù)量：204個(gè)車位配比：1：3車位收費(fèi)：未定戶型：構(gòu)造單位（房*廳）/面積單位（平方米）戶型構(gòu)造戶型構(gòu)造實(shí)用率售出數(shù)量1房1廳44.49~52.59高達(dá)85%以上共324套2房2廳57.88|~75.953房2廳81.79~96.78復(fù)式118.66~170.93裝修原則：<公共某些>外墻：面磚與涂料相結(jié)合，鋁合金或塑鋼推拉門窗大堂；花崗地面、大理石墻面<住宅某些>樓面：兩廳和臥室為高檔木地板；廚衛(wèi)和陽臺(tái)用優(yōu)質(zhì)防滑地磚。墻面：兩廳、臥室為高檔乳膠漆；廚衛(wèi)為彩色瓷片到頂。天花：高檔乳膠漆門：木質(zhì)防火防盜進(jìn)戶門，臥室用雕花實(shí)木門；廚衛(wèi)用夾板門；陽臺(tái)用鍍鈦鋁合金推拉門。窗：鍍鈦鋁合金窗框，寶石綠玻璃鍍鈦鋁合金窗框。潔具：全套進(jìn)口高檔高陶潔具。廚房：精美廚框、排油煙機(jī)、不繡鋼洗滌盆、配進(jìn)口高檔龍頭重要機(jī)電品牌規(guī)格：名廠電梯，品牌未定。原則平面圖：[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題：深圳一線邁阿密海濱風(fēng)情住宅社區(qū)市場(chǎng)價(jià)格定位：折后起價(jià)：5200元/平方米折后均價(jià)：5800元/平方米最高價(jià)：6400元/平方米價(jià)格方略：中檔偏高價(jià)格，配合較高物業(yè)定位，針對(duì)外銷發(fā)展趨勢(shì)獲得銷售業(yè)績(jī)較為抱負(fù)，將持續(xù)高位價(jià)格。付款方式：1）一次性付款2）首期三成，七成按揭3）首期一成，二成分兩年付完，七成按揭廣告媒體選?。?）電視：翡翠臺(tái)及本港臺(tái)2）報(bào)紙：深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)3）戶外廣告路牌營(yíng)銷組合及費(fèi)用：香港電視及報(bào)刊三次全面性廣告，共投入資金約五百萬左右。促銷手段：1）展銷期間享用額外95折2）送一年船票（香港~蛇口），半價(jià)優(yōu)惠空置單位及因素分析：朝向一某些小三房（81~87平方米）只配合一種衛(wèi)生間很難迎合當(dāng)代年輕人需求，特別是兩代或兩代以上家庭。好銷單位：1）朝向好兩房2）構(gòu)造方正，實(shí)用率高戶型。內(nèi)外銷比例：3：2業(yè)主構(gòu)造分析：內(nèi)銷為第一次置業(yè)為主，外銷以度假投資為主[智能化設(shè)施]初級(jí)防盜報(bào)警（入戶門磁、客廳紅外線探測(cè)器）、可視對(duì)講及開鎖、緊急求助、紅外線探測(cè)及閉路電視監(jiān)控巡更，三表遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表、戶外綠地背景音樂、電子布告欄、社區(qū)車輛自動(dòng)化管理，光纖到社區(qū)，全區(qū)設(shè)立寬頻網(wǎng)絡(luò)。[功能分布及社區(qū)戶外配套設(shè)施]第一期社區(qū)配備豪華會(huì)所，會(huì)所前設(shè)有邁阿密疊泉、社區(qū)棕櫚樹、西班牙拼貼、燈柱、水景等，構(gòu)成亞熱帶海濱風(fēng)景，會(huì)所功能齊全：托幼、健身、醫(yī)療……。[樣板房]設(shè)計(jì)單位：深圳森喜設(shè)計(jì)有限公司裝修費(fèi)用及原則：500元/平方米，室內(nèi)地面為木地板，乳膠漆墻面，衛(wèi)生間為防滑瓷磚地面及釉面瓷磚墻面。[售樓處面積及功能狀況]售樓處面積約700平方米，接待廳約占300平方米，展示廳（示范單位）400平方米，涉及接待處、洽談茶座、功能牌區(qū)、模型區(qū)及展示區(qū)。[物業(yè)管理公司及收費(fèi)]2.2元/平方米。招商自管物業(yè)管理公司，蛇口85%以上職工宿舍和鯨山別墅由其負(fù)責(zé)管理[核心時(shí)間]開工時(shí)間：1999.11.28竣工時(shí)間：.1.5開盤時(shí)間：.4.28入伙時(shí)間：.8.28[綜合評(píng)述]該項(xiàng)目定位為開放式邁阿密海濱社區(qū)，其命題較為適合蛇口地況，而招商地產(chǎn)從屬招商集團(tuán)是蛇口壟斷公司，包攬本地衣食住行各方面，而在物業(yè)定位宣傳方面，該發(fā)展商不遺余力動(dòng)用其一切可控因素，拍攝了《吃喝玩樂在蛇口》專項(xiàng)節(jié)目，將蛇口人文及地理環(huán)境極盡宣揚(yáng)，將蛇口工業(yè)區(qū)形象過渡為渡假休閑旅游勝地。招商集團(tuán)又運(yùn)用其碼頭便利條件，對(duì)香港到深圳船票予以了極大優(yōu)惠，低于了鐵路價(jià)格；而濱海大道便利人所共知，這些解決了香港人對(duì)其關(guān)注交通因素疑慮。而蛇口幽雅生活環(huán)境更是港人、南山區(qū)居民及二次置業(yè)者所追求，因此該項(xiàng)目定位較為成功。戶型面積上以方正實(shí)用小戶型設(shè)計(jì)為主，使得房屋總價(jià)多為60萬如下，現(xiàn)期潛在消費(fèi)群50%以上對(duì)此價(jià)格是可承受。因此獲得銷售業(yè)績(jī)較為抱負(fù)。

各參照樓盤廣告媒體選取一覽表注明：《深圳特區(qū)報(bào)》如下簡(jiǎn)稱為“特”《深圳商報(bào)》如下簡(jiǎn)稱為“商”樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面都市名園98年…………183.799.1.4特24B半版彩色99.1.11商13B1/4彩色99.1.16特4B1/4彩色99.1.8特24B1/4彩色99.1.15特24B半版彩色99.1.22特32B1/3彩色99.1.27商4B1/3彩色99.1.29特21B1/3彩色99.2.23特4B1/3套紅99.2.28商4B半版套紅99.3.19商4B1/3彩色99.3.25商4B1/3彩色99.3.29商13B1/3彩色99.5.14商4B半版彩色99.5.14特13B半版彩色99.5.21特4B半版彩色99.6.4特20B半版彩色99.7.16商24B1/3彩色99.7.30商4B半版彩色99.8.11商4B1/3彩色99.8.13特.金頁1/3彩色99.8.27特14B1/3套紅99.8.27特27B1/3彩色99.8.27商16B1/3彩色99.93商28B1/3彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面百仕達(dá)99.1.8特24B1/4彩色22199.1.14特16B半版彩色99.1.22特24B1/3彩色99.1.28特16B1/3彩色99.2.4特4B半版彩色99.2.18商A4半版彩色99.3.12商16B半版彩色99.3.17特4B1/4彩色99.3.19商13B半版彩色99.3.19特16B半版彩色99.4.2特24B半版彩色99.4.2晚報(bào)半版繕稿99.4.30商25B半版彩色99.6.10特4B半版彩色99.9.10特24B半版黑白99.9.17特7B半版黑白99.9.24特8B整版彩色99.9.30特23B半版彩色99.10.5特22B整版彩色99.10.15特7B半版彩色99.10.22特7B半版彩色99.10.22商12B半版彩色99.11.12特23B半版套紅99.11.12商10B半版套紅99.11.19商4B半版彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面黃埔雅苑99.9.4特7B整版套紅34.499.9.27商18B整版套紅皇御苑99.12.28特17B半版彩色8899.12.29特20B半版彩色99.12.30特12B半版彩色.1.5商4B半版彩色.1.7特9B半版彩色.1.14特9B半版彩色.3.10特11B半版彩色.4.27商5B半版彩色鼎盛時(shí)代99.12.28特10B半版繕稿廣告4特2B2/3彩色.4.20特20B半版彩色.4.27特4B半版彩色深港豪苑99.1.13特24B半版彩色28.299.1.15特4B半版彩色99.4.16特13B1/3彩色深業(yè)花園99.11.25特36B半版彩色72.1.26特4B半版彩色.1.28特4B半版彩色.4.26特4B整版彩色.4.27商4B整版彩色.4.29特12B整版彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面嘉匯新城99.3.11特24B半版彩色205.799.3.12商4B半版彩色99.3.13特12B半版彩色99.3.16特12B半版繕稿99.3.18特21B1/3彩色99.3.20商4B半版繕稿99.3.19特21B1/3彩色99.3.19商1B1/3彩色99.3.13商4B半版繕稿99.4.23特5B1/3彩色99.4.23商13B1/3彩色99.4.23投資導(dǎo)報(bào)半版繕稿99.5.6商4B半版彩色99.5.5特21B半版彩色99.5.7特13B1/3彩色99.5.8商1B1/3彩色99.5.13商13B1/3彩色99.5.14特21B半版彩色99.8.19特6B1/3彩色.4.7特9B2/3彩色.4.13商13B1/3彩色.3.17特2B半版彩色.3.9特9B1/3彩色.3.10特17B半版彩色.3.10特20B2/3彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面港逸豪庭99.4.23商4B半版彩色72.499.4.23特A4整版彩色99.4.30商4B半版彩色99.9.28商4B整版彩色99.9.29商4B半版彩色中海華庭99.8.27特.特刊半版彩色206.699.9.2特20B半版彩色99.9.2東方日?qǐng)?bào)半版套紅99.93商16B整版彩色99.9.9商4B半版彩色99.9.17特20B半版彩色99.9.29特20B半版彩色99.9.29商24B半版彩色99.10.15商4B半版彩色99.10.21商13B半版彩色99.10.29特9B1/3彩色99.11.26特13B半版彩色99.12.22特4B1/3彩色.4.5特17B1/3彩色.4.13特9B1/3彩色.4.20特17B半版彩色.3.16特17B1/3彩色.3.17特4B半版彩色.3.24特4B半版彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面海悅?cè)A城99.3.25商13B1/3彩色6199.3.24特24B半版彩色99.3.26商13B1/3套紅99.3.31特24B半版彩色99.4.1商13B半版彩色99.4.7特21B1/3彩色99.4.8商13B1/3彩色99.4.9特21B1/3彩色長(zhǎng)豐苑99.5.21特16B半版彩色特18B半版彩色99.9.24特10B1/3彩色99.10.22特10B1/3彩色99.11.5特10B1/3彩色99.12.30特27B1/3彩色.1.19特9B1/4彩色.1.21特10B1/4彩色.3.8特4B2/3彩色.4.27特10B半版彩色.4.6特10B半版彩色.4.13特10B2/3彩色.3.16特10B2/3彩色.3.23特10B2/3彩色.3.10特10B2/3彩色

樓盤名稱媒體選擇費(fèi)用共計(jì)（萬元）日期媒體名稱版面富怡雅居99.10.29特8B整版套紅116.999.10月底戶外路牌振華路99.11.27特11B半版黑白99.11.5商29B半版彩色99.11.12商4B半版彩色99.11.25特2B半版彩色99.12.3商13B半版彩色99.12.17特.地產(chǎn)金頁半