土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的研究

土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的研究一、本文概述隨著城市化進(jìn)程的加速，土地資源的合理利用和儲備管理顯得尤為重要。土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理作為土地資源管理的重要組成部分，對于保障土地市場的健康運(yùn)行、維護(hù)社會穩(wěn)定和推動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文旨在深入研究土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論和實(shí)踐，通過系統(tǒng)地分析土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵、特點(diǎn)、類型及其產(chǎn)生機(jī)制，探討土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀、問題及對策，以期為土地資源的科學(xué)管理和合理利用提供理論支持和實(shí)踐指導(dǎo)。本文將對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的基本概念進(jìn)行界定，明確土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵、特點(diǎn)和類型，為后續(xù)研究奠定理論基礎(chǔ)。通過對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀的梳理和分析，揭示當(dāng)前土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題和不足，如風(fēng)險(xiǎn)評估體系不完善、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一等。在此基礎(chǔ)上，本文將深入探討土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的對策和建議，包括完善風(fēng)險(xiǎn)評估體系、構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理手段等，以期提高土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的效率和水平。本文還將結(jié)合國內(nèi)外土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的成功案例和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對比分析不同管理模式的優(yōu)劣和適用性，為我國土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的改進(jìn)和創(chuàng)新提供借鑒和參考。本文將對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展趨勢進(jìn)行展望，探討未來土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展方向和重點(diǎn)任務(wù)，為我國土地資源的可持續(xù)利用和城市發(fā)展提供有力支撐。本文旨在全面、深入地研究土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論和實(shí)踐，以期為土地資源的科學(xué)管理和合理利用提供有益參考和指導(dǎo)。通過本文的研究，希望能夠?yàn)檎疀Q策部門、土地資源管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)研究人員提供有益的參考和啟示，推動我國土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理工作不斷邁上新的臺階。二、文獻(xiàn)綜述土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理是一個涉及多學(xué)科、多領(lǐng)域的復(fù)雜問題，其研究領(lǐng)域廣泛，涵蓋了土地資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)等多個學(xué)科。國內(nèi)外學(xué)者對此進(jìn)行了大量研究，形成了豐富的理論成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在土地資源管理方面，國內(nèi)外學(xué)者對土地儲備制度的起源、發(fā)展、功能等方面進(jìn)行了深入研究。土地儲備制度作為一種政府調(diào)控土地市場的手段，旨在優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。然而，隨著土地儲備規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，如何有效管理土地儲備風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前研究的熱點(diǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，國內(nèi)外學(xué)者對風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等方面進(jìn)行了系統(tǒng)研究。風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，通過識別土地儲備過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，為后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)評估和應(yīng)對提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)評估則是對識別出的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化分析，評估其可能造成的損失和影響。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對則是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，降低或避免風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)方面，國內(nèi)外學(xué)者對土地儲備與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃等方面的關(guān)系進(jìn)行了深入探討。土地儲備作為城市發(fā)展的重要資源，對經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面具有重要影響。土地儲備也與城市規(guī)劃密切相關(guān)，如何在城市規(guī)劃中合理布局土地儲備，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用和城市的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前研究的重點(diǎn)。土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理是一個復(fù)雜而重要的問題，需要多學(xué)科、多領(lǐng)域的共同研究。未來研究應(yīng)進(jìn)一步深化對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估和應(yīng)對等方面的研究，同時加強(qiáng)土地儲備與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃等方面的關(guān)聯(lián)研究，為完善土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論支持和實(shí)踐指導(dǎo)。三、土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會背景下，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性日益凸顯。然而，實(shí)際情況中，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理卻面臨著諸多挑戰(zhàn)和問題。風(fēng)險(xiǎn)管理意識不足是一個普遍存在的問題。無論是政府管理部門還是市場主體，往往都缺乏對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的深刻認(rèn)識和充分重視。這導(dǎo)致在土地儲備過程中，對潛在風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估和控制能力較弱，難以有效應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)事件。風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全也是制約土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理效果的重要因素。目前，我國在土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理方面的法律法規(guī)和政策體系尚不完善，缺乏統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。同時，風(fēng)險(xiǎn)管理的組織架構(gòu)和職責(zé)分工也不清晰，導(dǎo)致在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對過程中容易出現(xiàn)混亂和低效的情況。風(fēng)險(xiǎn)管理手段和方法相對單一也是當(dāng)前土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理面臨的一個問題。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理手段往往側(cè)重于事后應(yīng)對和處置，缺乏對風(fēng)險(xiǎn)事前預(yù)防和事中控制的重視。同時，風(fēng)險(xiǎn)管理方法也相對簡單，缺乏科學(xué)性和創(chuàng)新性，難以適應(yīng)復(fù)雜多變的土地儲備市場環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)管理人才匱乏也是制約土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的一個重要因素。由于土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理涉及多個領(lǐng)域的知識和技能，需要具備較高的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力。然而，目前我國在土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理方面的人才培養(yǎng)和引進(jìn)機(jī)制尚不完善，導(dǎo)致專業(yè)人才短缺，難以滿足風(fēng)險(xiǎn)管理工作的需求。當(dāng)前土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理存在諸多問題和挑戰(zhàn)。為了解決這些問題，我們需要從提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識、完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理手段和方法、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理人才培養(yǎng)等方面入手，全面提升土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的水平和能力。四、土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理策略土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理策略是土地儲備機(jī)構(gòu)在面對各種風(fēng)險(xiǎn)時，通過一系列的措施和手段，降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，減輕風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，以保障土地儲備工作的順利進(jìn)行。以下是一些建議的土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理策略：建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)制定完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，明確風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、原則、流程和責(zé)任，確保風(fēng)險(xiǎn)管理工作有章可循、有據(jù)可查。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估和預(yù)警機(jī)制：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)定期開展風(fēng)險(xiǎn)評估工作，全面識別和分析土地儲備過程中可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，及時發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對提供決策依據(jù)。多元化土地儲備資金來源：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)積極拓展資金來源渠道，降低對單一融資渠道的依賴，以減輕資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保資金使用安全高效。提升土地儲備規(guī)劃和利用效率：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對土地市場的研究和分析，科學(xué)制定土地儲備規(guī)劃，合理確定儲備規(guī)模和時序。同時，提高土地利用效率，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，降低土地閑置和浪費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)與政府部門的溝通協(xié)調(diào)：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與政府部門保持密切溝通協(xié)調(diào)，及時了解和掌握政策變化和市場動態(tài)，積極爭取政策支持，降低政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信息的實(shí)時收集、整理和分析，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的信息化水平。同時，加強(qiáng)與外部信息平臺的對接，共享風(fēng)險(xiǎn)信息資源，提升風(fēng)險(xiǎn)管理效能。培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)人才：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn)管理人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，建立一支具備專業(yè)知識和技能的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。通過定期培訓(xùn)和交流學(xué)習(xí)，不斷提升風(fēng)險(xiǎn)管理人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理策略需要從制度建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)評估、資金來源、土地利用、政府協(xié)調(diào)、信息化建設(shè)和人才培養(yǎng)等多個方面入手，全面提升土地儲備機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力和水平。只有這樣，才能有效應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，保障土地儲備工作的穩(wěn)健運(yùn)行。五、土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理是一個復(fù)雜且關(guān)鍵的過程，它涉及到多個方面，包括政策環(huán)境、市場變化、項(xiàng)目執(zhí)行等。以下，我們將通過具體的案例分析，探討土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理中的幾個核心問題和解決方案。在該項(xiàng)目中，主要的風(fēng)險(xiǎn)來源于政策調(diào)整和市場波動。在項(xiàng)目初期，政府規(guī)劃了大規(guī)模的CBD建設(shè)，土地儲備公司積極響應(yīng)，大量購入土地。然而，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的調(diào)整，該地區(qū)的建設(shè)進(jìn)度受到嚴(yán)重影響，土地市場需求銳減。針對這種情況，土地儲備公司及時調(diào)整了策略，一方面積極與政府溝通，了解政策調(diào)整的具體內(nèi)容和時間表，另一方面通過多元化經(jīng)營，拓展其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域，降低對單一市場的依賴。同時，公司還加強(qiáng)了內(nèi)部管理，優(yōu)化成本控制，確保在市場需求不足的情況下，依然能夠保持穩(wěn)定的經(jīng)營。該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)在于項(xiàng)目執(zhí)行過程中的自然災(zāi)害和環(huán)境污染問題。在土地儲備過程中，公司未能充分考慮到該地區(qū)的地質(zhì)條件和生態(tài)環(huán)境，導(dǎo)致在項(xiàng)目開發(fā)過程中遇到了嚴(yán)重的泥石流和地下水污染問題。為了應(yīng)對這些風(fēng)險(xiǎn)，公司首先進(jìn)行了全面的風(fēng)險(xiǎn)評估，明確了問題的嚴(yán)重性和緊迫性。然后，積極與當(dāng)?shù)卣?、環(huán)保部門等合作，制定了詳細(xì)的治理方案，并投入大量資源進(jìn)行治理。公司還加強(qiáng)了與科研機(jī)構(gòu)的合作，引入了先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)和設(shè)備，提高了治理效果。通過以上兩個案例的分析，我們可以看到，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理需要綜合考慮多個方面的因素，包括政策環(huán)境、市場變化、項(xiàng)目執(zhí)行等。在面對風(fēng)險(xiǎn)時，公司需要采取積極的應(yīng)對措施，調(diào)整策略、加強(qiáng)內(nèi)部管理、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域等，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行和公司的穩(wěn)定發(fā)展。公司還需要加強(qiáng)與政府、環(huán)保部門、科研機(jī)構(gòu)等的合作，共同應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。六、土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化建議土地儲備作為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要組成部分，其風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。針對前述分析的土地儲備風(fēng)險(xiǎn)，本文提出以下優(yōu)化建議，以加強(qiáng)土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理，確保土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。應(yīng)建立健全土地儲備風(fēng)險(xiǎn)評估體系，定期對土地儲備項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評估。同時，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，為決策層提供科學(xué)、準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)信息，以便及時采取應(yīng)對措施。政府應(yīng)進(jìn)一步完善土地儲備相關(guān)法律法規(guī)，明確土地儲備的主體地位、權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。通過立法手段，規(guī)范土地儲備行為，減少政策性和市場性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。應(yīng)建立健全土地儲備資金監(jiān)管制度，確保土地儲備資金來源合法、使用合規(guī)。同時，通過多元化融資方式，降低資金成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，用于應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)損失。利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，建立土地儲備信息化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)土地儲備信息的實(shí)時更新和共享。通過數(shù)據(jù)分析、挖掘等技術(shù)手段，提高土地儲備決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。應(yīng)重視土地儲備人才的培養(yǎng)和引進(jìn)工作，建立一支具備專業(yè)知識、熟悉市場規(guī)律、具備風(fēng)險(xiǎn)意識的土地儲備管理隊(duì)伍。通過定期培訓(xùn)和交流學(xué)習(xí)，提高土地儲備人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力。在保障政府土地儲備主體地位的應(yīng)積極引入市場機(jī)制，推動土地儲備市場化改革。通過引入競爭機(jī)制、完善市場規(guī)則等方式，提高土地儲備效率和質(zhì)量，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理需要從多個方面入手，包括強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估與預(yù)警機(jī)制、完善法規(guī)政策、加強(qiáng)資金管理、提高信息化水平、加強(qiáng)人才培養(yǎng)以及推動市場化改革等。通過這些措施的實(shí)施，可以有效降低土地儲備風(fēng)險(xiǎn)，確保土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。七、結(jié)論與展望本研究通過對土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的深入研究，系統(tǒng)地分析了土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)類型、風(fēng)險(xiǎn)評估方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理策略。研究發(fā)現(xiàn)，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)主要來源于政策環(huán)境的不確定性、市場波動的影響、資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)以及土地資源配置的不合理等方面。針對這些風(fēng)險(xiǎn)，本文提出了一系列風(fēng)險(xiǎn)管理策略，包括完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估與監(jiān)控、優(yōu)化資金運(yùn)作方式、加強(qiáng)政策與市場的對接等。這些策略的實(shí)施，有助于提高土地儲備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力，保障土地資源的合理利用和城市的可持續(xù)發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的加速和土地市場的日益活躍，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理面臨著越來越多的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。未來，我們需要進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的研究與實(shí)踐，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高風(fēng)險(xiǎn)識別和應(yīng)對能力。還應(yīng)關(guān)注政策環(huán)境與市場動態(tài)的變化，及時調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理策略，以適應(yīng)新的形勢和需求。加強(qiáng)土地資源的合理配置和高效利用，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展，也是未來土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的重要方向。通過不斷探索和創(chuàng)新，我們相信土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理將為城市的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。參考資料：土地儲備貸款是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu)。②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當(dāng)?shù)卣軌蛲ㄟ^統(tǒng)一收購、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產(chǎn)評估等行業(yè)的市場行為較為規(guī)范。③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經(jīng)營活動符合國家和地方法律、法規(guī)和政策。④借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國家規(guī)定。⑥貸款擬收購、征用、儲備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。⑧貸款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。⑩項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區(qū)）政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；4．經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對封閉，還貸資金落實(shí)；貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上須落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營業(yè)機(jī)構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無論期限長短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時客戶須提供以下資料：（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；（3）借款人可從事土地開發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲備實(shí)施辦法、借款人的工作章程等文件；（7）土地收購、征用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及無爭議的權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國務(wù)院或省級政府對征用方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)；（8）“七通一平”等前期開發(fā)合法性資料。以熟地出讓或轉(zhuǎn)讓的，按照當(dāng)?shù)爻鞘姓嘘P(guān)土地開發(fā)政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對土地前期開發(fā)中有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃、房屋拆遷、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；（10）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明。采取保證擔(dān)保的，須提供保證人的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、信用狀況和保證人同意擔(dān)保的董事會決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書；（11）擬收購、儲備、開發(fā)的土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議；政府土地儲備貸款業(yè)務(wù)的基本流程為：客戶申請、受理、調(diào)查、審查、審議與審批、報(bào)備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后的管理、信用收回。各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長點(diǎn)和營銷重點(diǎn)，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額。但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強(qiáng)，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng)驗(yàn)不足，貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：從借款主體看，大部分土地儲備機(jī)構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人，但并沒有按公司化規(guī)范運(yùn)作，僅是代表政府負(fù)責(zé)土地收購、儲備、交易等日常事務(wù)性工作，不負(fù)責(zé)對土地資金的安排，缺乏經(jīng)營自主權(quán)，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督機(jī)制不健全，實(shí)際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金；對于拍賣的儲備土地款項(xiàng)，政府也未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)，對于赤字財(cái)政更是一紙空文。因此，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治、規(guī)范力度，人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的貸款投入，國務(wù)院、國土資源部2004年也先后出臺了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》，加強(qiáng)了對建設(shè)用地的審批管理，上收了地、市一級土地部門土地項(xiàng)目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批。這肯定會影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程，甚至可能使儲備土地?zé)o法拍賣變現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回?！吨腥A人民共和國土地管理法》嚴(yán)格禁止未經(jīng)批準(zhǔn)或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲備土地必須符合經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲備土地被征用，其中不乏為當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請額度對土地價值進(jìn)行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評估價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場價值，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無法向評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對應(yīng)的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須專款專用和儲備土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。落實(shí)有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對儲備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結(jié)果可以實(shí)行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機(jī)構(gòu)隨意估價。把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從土地儲備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作為銀行來講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識，完善金融服務(wù)，如在中國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項(xiàng)目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地利用銀行土地儲備貸款，加強(qiáng)土地儲備貸款的使用管理，依據(jù)《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法〉的通知》(財(cái)綜〔2007〕17號)，經(jīng)市政府第20次市長辦公會議研究同意，現(xiàn)將市財(cái)政局起草的《泉州市市級土地儲備貸款使用管理暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。(一)為了更好地利用銀行土地儲備貸款，加強(qiáng)土地儲備貸款的使用管理，保證貸款的合理、有效使用和按時償還，依據(jù)《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法〉的通知》(財(cái)綜17號)，特制定本暫行規(guī)定。(二)土地儲備貸款是指以市政府決定收儲的項(xiàng)目用地及地上物進(jìn)行抵押，或以原存量土地和財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，以土地出讓收入作為還貸資金來源的專項(xiàng)用于土地儲備的短期周轉(zhuǎn)貸款。(三)土地儲備貸款的使用和管理應(yīng)以資金安全為前提、以提高效益為目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行貸款使用計(jì)劃，保證儲備需要，提高周轉(zhuǎn)速度，降低成本費(fèi)用。該項(xiàng)資金實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ?，專帳核算。(四)貸款主體是市土地儲備中心。市土地儲備中心具體負(fù)責(zé)土地儲備貸款的借入及還本付息。(二)市土地儲備中心應(yīng)根據(jù)年度土地儲備計(jì)劃及年度土地儲備資金收支預(yù)算，提出年度土地儲備貸款舉借規(guī)模、使用計(jì)劃初步意見，并按宗地列出貸款資金需求、預(yù)期收益明細(xì)，報(bào)經(jīng)市國土資源局審核后，送市財(cái)政局。市財(cái)政局按照“項(xiàng)目有效益，還款有保證，風(fēng)險(xiǎn)可調(diào)控，財(cái)力可承受”的原則予以審核后，提交市政府研究決定。(三)貸款銀行一次性給予貸款總額度，市土地儲備中心根據(jù)土地收儲進(jìn)度，一次或分次借入貸款。(一)土地儲備貸款的使用堅(jiān)持專款專用的原則。土地儲備貸款應(yīng)專項(xiàng)用于征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及儲備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲備開支。(二)市土地儲備中心在貸款銀行開設(shè)土地儲備貸款專戶，實(shí)行專戶管理。(三)市土地儲備中心要支取土地儲備貸款時，應(yīng)及時提出宗地用款明細(xì)計(jì)劃，經(jīng)市國土資源局同意后，送市財(cái)政局;經(jīng)市財(cái)政局審核同意后方可支取。(四)市土地儲備中心應(yīng)按宗地設(shè)置臺帳，每月十日前應(yīng)將上個月土地儲備貸款的支取、使用及還本付息情況的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)分析上報(bào)市財(cái)政局、國土資源局。中國作為全球最大的外匯儲備國，其外匯儲備規(guī)模巨大且管理復(fù)雜。本文將探討中國外匯儲備的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，以期更好地理解其外匯儲備的運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)管理策略。中國外匯儲備規(guī)模巨大，截至2022年底，外匯儲備規(guī)模已超過3萬億美元。這主要得益于中國長期實(shí)行的高儲蓄、高投資、高出口的經(jīng)濟(jì)增長模式。同時，中國政府積極干預(yù)外匯市場，通過賣出人民幣購入美元的方式增加外匯儲備。外匯儲備風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括對匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等的有效管理。這些風(fēng)險(xiǎn)會對外匯儲備的購買力、流動性、投資回報(bào)等產(chǎn)生影響。特別是在全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的大背景下，外匯儲備的風(fēng)險(xiǎn)管理顯得尤為重要。多元化投資：中國政府通過多元化投資策略來降低風(fēng)險(xiǎn)。例如，通過增加黃金、歐元、日元等資產(chǎn)來分散風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整貨幣結(jié)構(gòu)：中國政府根據(jù)匯率波動情況，適時調(diào)整外匯儲備的貨幣結(jié)構(gòu)。在美元匯率波動較大時，增加其他貨幣如歐元、日元等的比重，以降低匯率風(fēng)險(xiǎn)。流動性管理：中國政府積極保持外匯儲備的流動性，以滿足突發(fā)情況下的外需和內(nèi)需。通過與國際金融機(jī)構(gòu)合作，建立多元化的流動性來源。投資回報(bào)管理：中國政府通過提高投資回報(bào)率來增強(qiáng)外匯儲備的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這包括在股票、債券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的投資。建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制：中國政府建立了完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，包括定期評估、預(yù)警、應(yīng)急預(yù)案等，以確保外匯儲備的安全和穩(wěn)定。中國外匯儲備的風(fēng)險(xiǎn)管理研究是一個復(fù)雜且重要的課題。中國政府采取了多元化的策略來降低外匯儲備的風(fēng)險(xiǎn)，包括多元化投資、調(diào)整貨幣結(jié)構(gòu)、流動性管理、投資回報(bào)管理以及建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等。然而，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化，中國政府還需要不斷調(diào)整和完善其風(fēng)險(xiǎn)管理策略，以更好地保障國家經(jīng)濟(jì)安全。未來，中國應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對外匯儲備的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。還應(yīng)積極探索新的投資渠道和風(fēng)險(xiǎn)管理工具，以進(jìn)一步優(yōu)化外匯儲備結(jié)構(gòu)，提高其整體運(yùn)營效率。還應(yīng)加強(qiáng)與其他國家的經(jīng)濟(jì)合作，共同應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，以維護(hù)全球經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定?！暗卣?，國之本也。”土地儲備作為城市發(fā)展的重要資源，對于調(diào)控市場、優(yōu)化資源配置具有舉足輕重的作用。然而，土地儲備并非毫無風(fēng)險(xiǎn)，市場波動、政策調(diào)整等因素都可能對土地儲備產(chǎn)生負(fù)面影響。如何有效管理土地儲備風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)前研究的重要課題。本文將深入探討土地儲備風(fēng)險(xiǎn)及其管理策略，以期為未來土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。土地儲備風(fēng)險(xiǎn)是指在土地儲備過程中，由于各種不確定因素導(dǎo)致土地儲備收益的不確定性。土地儲備風(fēng)險(xiǎn)對經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境造成的影響不容忽視。一方面，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)；另一方面，土地儲備風(fēng)險(xiǎn)也可能對社會穩(wěn)定和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：通過制定科學(xué)合理的土地儲備計(jì)劃，盡量避免高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的儲備。風(fēng)險(xiǎn)控制：在土地儲備過程中，采取各種措施控制風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展，例如建立風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)、制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：通過保險(xiǎn)、合作等方式將土地儲備風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他機(jī)構(gòu)或個人。雖然上述策略在一定程度上有效，但在實(shí)際操作中仍存在一些問題和不足之處。例如，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避可能錯過一些具有潛力的項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)控制需要投入大量人力物力，可能增加管理成本；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可能面臨合作方選擇不當(dāng)?shù)葐栴}。本文采用文獻(xiàn)綜述、案例分析和問卷調(diào)查等方法，系統(tǒng)梳理了土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)研究和實(shí)踐。通過分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理存在以下主要現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理策略雖然取得了一定成效，但仍存在局限性和不足之處。加強(qiáng)土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)性和綜合性。未來研究應(yīng)從多層次、多角度綜合考慮土地儲備風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，制定更加全面、協(xié)調(diào)的管理策略。重視土地儲備風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的平衡。研究應(yīng)如何在降低