天津塘沽御海市場調(diào)研報告

塘沽區(qū)市場調(diào)研報告一、中新生態(tài)城季景華庭項目概況季景華庭項目為新加坡吉寶置業(yè)開發(fā)，一期2011年開盤，2013年6月入住。建筑面積17萬平米，占地面積10萬平米。戶型為50-130平米的一室-三室，34棟均為8-17層的精裝修高層。物業(yè)費為3.9元/平米，綠化率50%，容積率1.6。全部采納中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計，墊高部分為車庫，車輛不會進(jìn)入上層空間，電梯直達(dá)車庫，人車分流，既保證了小區(qū)內(nèi)的交通平安和出行暢通，又保證了一層的住戶不會覺得潮濕陰暗。銷售代理為天津偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司。推售狀況現(xiàn)報價12500元/平米，實惠政策為全款4%，貸款2%，贈送車位，一樓贈送小院，頂樓贈送露臺。主推79平米一室、87平米兩室和122平米三室?，F(xiàn)二三期正在規(guī)劃中，一期已有四棟售罄。社區(qū)有獨立的商業(yè)，在規(guī)劃之中。置業(yè)顧問服裝整齊，樣板間的裝修風(fēng)格簡潔明快，鞋套分為已運用和未運用，在細(xì)微環(huán)節(jié)方面做得較為到位。美林園項目概況美林園項目由天津生態(tài)城建設(shè)投資有限公司開發(fā)。21棟均為9-17層的精裝修高層，包括88-102平米的兩室、117-130平米的三室和140平米的四室，共546戶。建筑面積139000平米，占地面積77300平米，綠化率40%-50%，容積率1.8，裝修費用2000元/平米，物業(yè)費2.7元。銷售代理為天津市凱成房地產(chǎn)詢問有限公司。推售狀況現(xiàn)均價11000元/平米，全款實惠2%，貸款實惠1%。一期2010年12月18日開盤，現(xiàn)僅剩尾盤，預(yù)料2012年5月入住。二期今年開盤，明年入住。售樓處為臨時活動板房，職業(yè)顧問服裝并不統(tǒng)一，但親和力極強(qiáng)，案場整體設(shè)施相對簡陋，但因銷售進(jìn)展較快，并無進(jìn)一步改造。天房天和園項目概況天房天和園項目由天房集團(tuán)下屬的天津生態(tài)城天城置業(yè)有限公司開發(fā)。項目包括6層的花園洋房和11-18層的高層。戶型包括兩室、三室、四室和躍層，物業(yè)費3元，精裝修費用標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，采納了中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計。建筑面積69793平米，占地面積45600平米，綠化率40.5%，容積率1.6。銷售代理為天津海納智地投資發(fā)展有限公司。推售狀況一期開盤時間為2010年12月，入住時間為2012年7月31日，現(xiàn)剩余四棟尚未開盤，現(xiàn)洋房均價11500-12000元/平米，高層均價10500元/平米。全款實惠3%，貸款實惠1%，并無贈送車位，但可以保證每戶都有車位，精裝修贈送空調(diào)。臨街的四棟洋房現(xiàn)已售罄。兩室戶型為100平米左右，三室戶型為130平米左右，最小戶型為97-99平米，二號樓首層贈送小院，其他樓首層贈送地下室。售樓處裝修風(fēng)格充溢田園自然氣息，小橋流水，叢林掩映，華貴鋼琴。置業(yè)顧問統(tǒng)一紫色服裝艷麗亮麗，整齊劃一。此項目與泰達(dá)御海項目定位類似，面對高端人群，無小戶型，大型國企開發(fā)背景。但面對較為嚴(yán)厲的限購政策和較為低迷的樓市現(xiàn)狀，好像實惠力度并不大，大型國企有良好的資金實力和抵擋風(fēng)險以與市場波動的實力是重要緣由，民營企業(yè)可能會由于資金周轉(zhuǎn)的問題加大實惠力度，國有企業(yè)不太會出現(xiàn)這種狀況，但是泰達(dá)和天房作為上市公司都要考慮公司業(yè)績問題。萬科錦廬項目概況萬科錦廬項目由天津萬科下屬的天津生態(tài)城萬宏置業(yè)有限公司開發(fā)。建筑面積126000平米，占地面積90000平米，容積率1.4，綠化率40%。2010年12月25日開盤，2012年7月30日入住。裝修費用標(biāo)準(zhǔn)為1600元/平米。物業(yè)費為3.5元。由新聯(lián)康(中國)代理銷售。推售狀況三棟高層已經(jīng)售罄，現(xiàn)售的5層洋房（無電梯）戶型為110-170平米，還剩1、3、4、6、7號樓5棟部分未售出?，F(xiàn)均價14000元/平米，全款實惠3%，貸款首付五成以上實惠2%，五成以下實惠1%，贈送車位。一層贈送小院，頂層贈送露臺。樣板間為110-145平米的花園洋房，裝修采納歐式貴族風(fēng)格，彰顯業(yè)主尊貴的身份和地位，開間7-7.7米，寬敞光明，視野開闊。小區(qū)的園林綠化已在修建之中，另外緊鄰小區(qū)一側(cè)，是政府規(guī)劃，萬科投資的景觀花園，竹林蔥郁，空氣清爽，設(shè)施齊全，售樓處四周一派朝氣盎然。世茂濕地公元項目概況世茂濕地公元項目為世茂房地產(chǎn)開發(fā)，均為11、18、21、24層的高層，戶型為80-144平米的一室和兩室，更有60平米左右小戶型供客戶選擇。精裝修費用2000元/平米，包括空調(diào)、熱水器、潔具等，贈送車位。建筑面積220000平米，占地面積158000平米，容積率1.4，綠化率40%。銷售和物業(yè)等均為世茂下屬公司代理，物業(yè)費2.5-3元/平米。推售狀況現(xiàn)均價13000元。一二號地塊2010年9月開盤，一號地塊僅剩尾房，2012年6月入住；二號地塊在售，2012年12月入住，三四五號地塊預(yù)料今年開盤。并無中新生態(tài)城規(guī)定的底部墊高式設(shè)計。樣板間采納海派裝修風(fēng)格，園林采納法式風(fēng)格，全部潔具均為TOTO品牌，地板品牌為圣象。高層的開間為客廳4.2-4.5米，臥房3.6米。售樓處采納類似世博會展館和科技館風(fēng)格的科普學(xué)問、電影播放和燈光展示，并有一個大規(guī)模的規(guī)劃實體模型，與電影、燈光同步，動態(tài)演示，使人眼前一亮?？破諏W(xué)問主要講解中新生態(tài)城規(guī)定的26項生態(tài)指標(biāo)，包括垃圾分類處理、中水循環(huán)利用等，以與世茂濕地公元項目自己開發(fā)的眾多節(jié)能環(huán)保措施，包括新型節(jié)水馬桶、不用開窗的自動換氣通道和空氣取水裝置，以與多種低碳環(huán)保的裝修材料等。電影播放和燈光展示具體全面具體地展示了中新生態(tài)城的整體規(guī)劃，包括距天津中心城區(qū)45公里，距北京150公里，總面積約31.23平方公里，規(guī)劃居住人口35萬。規(guī)劃中的一條中心軸線、三個中心（城市中心、居住中心和生態(tài)中心）、六條生態(tài)通道以與在建的希爾頓超五星級酒店項目等等。二、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋城項目概況遠(yuǎn)洋城項目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)，建筑面積200萬平米，占地面積70萬平米，綠化率40%，容積率2.6，毛坯房，物業(yè)費1.8元。四期為70-107平米一室兩室小戶型，共9棟。現(xiàn)為開發(fā)商自己銷售，五期會引入偉業(yè)進(jìn)場聯(lián)合銷售。推售狀況現(xiàn)四期僅剩尾盤，均價9200-9300元，為實惠之后價格。一期已經(jīng)入住，二三期2011年底入住，四期2012年10月入住，五期開盤時間和價格未定。一期案名香頌園、二期濱悅園、三期濱慧園、三期濱翔園。毛坯房，開間3.8米，無贈送車位，但基本保證每戶都有車位。售樓處有電影、燈光協(xié)作簡易模型展示，主要展示遠(yuǎn)洋城項目便利的交通條件，包括距離天津市區(qū)25公里、距離塘沽區(qū)政府4公里、距離濱海國際機(jī)場15公里，緊鄰輕軌胡家園站、京津塘高速馬路、華北陶瓷市場、濱?？瓦\總站等；豐富的教化資源，包括斥資引入的塘沽一中、塘沽區(qū)試驗小學(xué)和塘沽一幼等，還會興建塘沽區(qū)最大的的風(fēng)雨操場和圖書館；多樣的商業(yè)模式，包括購物、咖啡廳、酒吧、影院和塘沽區(qū)第一個室內(nèi)溜冰場等。有樣板間展示，風(fēng)格偏向年輕人口味。由于遠(yuǎn)洋城項目定位為經(jīng)濟(jì)小戶型，客戶大多為了購置婚房，并且由于長期推廣宣揚力度較大，所以銷售狀況受到限購政策影響較小。售樓處工作人員著藍(lán)色統(tǒng)一服裝，讓人感覺與遠(yuǎn)洋城項目形成搭配。且用詞和親和力都較為良好。四季風(fēng)情項目概況四季風(fēng)情項目為貽成集團(tuán)開發(fā)，建筑面積40萬平米，占地面積12萬平米，容積率2.5，綠化率30%，為毛坯房，物業(yè)費2.1元。2010年12月25日開盤，2011年6月入住。項目由代理公司易居和開發(fā)商聯(lián)合銷售。推售狀況現(xiàn)均價11000元/平米，最低實惠價格10400元/平米，全款實惠8%，貸款實惠4%。分為法式、美式、中式、澳式四個地塊，現(xiàn)僅剩11和12號樓。售樓處為永久性建筑，今后會改造成業(yè)主會所，包括室內(nèi)外的咖啡廳、乒乓球場、羽毛球場、大型露天活動場地等等。樣板間分為90平米和122平米，裝修簡潔大方，符合年輕人的品嘗。售樓人員也相對較為熱忱。萬科海港城項目概況萬科海港城項目為天津萬科下屬的天津萬港投資有限公司開發(fā)。建筑面積37萬平米，占地面積15萬平米，容積率2.5，綠化率42%，精裝修，物業(yè)費2.5元。戶型為80-90平米的兩室、116-127平米的三室，開間為客廳3.8米，臥房3.5-3.6米。剛剛成立的新生代公司獨家代理銷售。推售狀況項目共分三期，現(xiàn)一期尾房在售，均價12000元/平米，實惠為全款3%，貸款首付五成以上2%，五成以下1%，不贈車位，由于所剩無幾，也會推出一口價房源，二期排號中，暫未定價。精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米，不贈空調(diào)，廚衛(wèi)齊全，墻面全部采納乳膠漆?，F(xiàn)階段一周銷量十余套，限購政策出臺之前一周銷量二三十套。案場銷售人員服裝整齊，氣質(zhì)極佳，對項目的表述特別精確、流利。案場宣揚詞2010熱銷傳奇，2010領(lǐng)領(lǐng)航濱海2010年10月1日，萬科海港城首次開盤3小時400余套產(chǎn)品全部售完。12月11日再次開盤，又創(chuàng)建了3.5億銷售額的樓市傳奇，成為當(dāng)月銷售冠軍。市場熱捧充分證明白海港城在濱海樓市的領(lǐng)軍地位。并且榮獲“年度人氣口碑大獎”，實至名歸。萬通生態(tài)城新新家園/萬通新城國際項目概況項目開發(fā)商為萬拓置業(yè)有限公司，項目位置接近漢沽，建筑面積為171000平米，占地面積78300平米，容積率1.62，綠化率40%，總戶數(shù)940戶。戶型全部為精裝修，6-6.5層的花園洋房，戶型區(qū)間為100-180平米；17-18層的高層，戶型面積為100-148平米，物業(yè)費3元。開盤時間為2010年11月20日，入住時間2012年下半年。萬通兩個項目同在一個售樓處，萬通生態(tài)城新新家園目前一期在售，而萬通新城國際目前由于尾盤在售，余房不多，所以樣板間已經(jīng)拆除，整個售樓處也在從新整理之中。另外銷售人員服裝并不統(tǒng)一，項目介紹用詞與熱忱也較為一般。推售狀況萬通生態(tài)城新新家園項目，目前洋房小高層均在售，小高層均價11500元/平米，洋房均價14000元/平米，購房全款享受97折實惠，首付六成以上98折，六成以下99折。另外萬通新城國際尾盤在售，現(xiàn)均價13000-14000元/平米，毛坯房，贈送地下車位。主推114平米兩室和150-170平米三室。樣板間已拆，售樓處將拆。泰達(dá)御海項目借鑒建議零成本建議加強(qiáng)職業(yè)顧問的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素養(yǎng)熬煉，對項目的各方面狀況應(yīng)當(dāng)做到爛熟于心，盡量不要死記硬背，而要特別流利自如、如數(shù)家珍。同時學(xué)會換位思索，使職業(yè)顧問站在客戶的角度考慮置業(yè)須要，增加置業(yè)顧問的親和力，讓客戶有賓至如歸的感覺。必要的時候可以協(xié)作適當(dāng)?shù)募为労蛻吞幋胧?。低成本建議由公司為置業(yè)顧問統(tǒng)一配備服裝，不僅要整齊劃一，也要符合泰達(dá)御海項目較為高端的定位，和造價不菲的售樓處——小木屋軟硬件相匹配，做到形神合一。為即將開放的樣板間在裝修設(shè)計和家居配飾