電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊與應(yīng)對之策

電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊與應(yīng)對之策背景——從圖書、3C產(chǎn)品到時尚類奢侈品再到房子、車子每一個行業(yè)都面臨著電子商務(wù)的影響。沒有精確的數(shù)據(jù)來估量這種沖擊力道的強弱，但電子商務(wù)卻大有“可以燎原”的意味。對于商業(yè)地產(chǎn)來說現(xiàn)實的沖擊也是實實在在的，因為越來越多原本依托實體店鋪達成的交易正在被網(wǎng)絡(luò)購物所取代，這樣無疑也會大大降低商業(yè)地產(chǎn)的實際需求。于是越來越多的人也開始擔(dān)憂起來近兩年來全國各地供應(yīng)量不斷井噴的商業(yè)物業(yè)又將何去何從。一網(wǎng)絡(luò)購物成為一個時代的代名詞無論是京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、亞馬遜花樣翻新的價格戰(zhàn)，還是“親”、“包郵”成為網(wǎng)絡(luò)流行語或者是淘寶“傷城”的風(fēng)云迭起，伴隨著層出不窮的話題，網(wǎng)絡(luò)購物依然是眼下社會熱點中最為“火燙”的一個。毫無疑問經(jīng)過多年的快速發(fā)展網(wǎng)購對于如今的我國大多數(shù)消費者來說已經(jīng)不是一件陌生的事情了。在淘寶、京東商城、當(dāng)當(dāng)、1號店等知名電子商務(wù)網(wǎng)站上，從幾十萬的奢侈品到幾塊錢的日用品，市場上能買到的網(wǎng)上都有，而且比市場賣的要便宜許多，消費者和商家也越來越習(xí)慣于通過鼠標(biāo)和快遞完成交易。網(wǎng)購發(fā)展的時代背景經(jīng)濟不景氣購買力降低實體經(jīng)濟的不景氣，讓工薪階層首當(dāng)其沖。面對收入下降、“荷包”縮水，工薪階層惟有縮減消費支出。工薪階層縮減消費支出，主要通過兩條途徑實現(xiàn)：一是減少商品和服務(wù)消費的絕對數(shù)量，這自然是相當(dāng)痛苦的；二是選擇價格相對低廉的商品和服務(wù)消費，這相對來說當(dāng)然好受得多了。網(wǎng)絡(luò)購物這一新興消費模式“生逢其時”，迎合了工薪階層既不想“苦了自己”又不得不縮減消費支出的“兩難”，其蓬勃發(fā)展也就成了順理成章的事情。網(wǎng)絡(luò)普及網(wǎng)購成時尚由于網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)購也成為很流行的購物方式。以下幾點原因1、網(wǎng)上商城系統(tǒng)提供的便捷服務(wù)。2、商品的完善。3、超值的價格。便捷的服務(wù)是人們選擇網(wǎng)購的主要原因，足不出戶就可以買到自己喜愛的東西，人人都會為之瘋狂。網(wǎng)上商城系統(tǒng)提供的支付接口、商家送貨上門，這些對于生活節(jié)奏高度緊張的上班族來說無疑具有很大誘惑力，特別是對于那些不喜歡逛街的網(wǎng)民來說網(wǎng)購無疑是一個最快捷的購物方式。在商品品種上，可以說網(wǎng)購可以做到足不出戶讓你挑選到任何產(chǎn)品。除了衣服、電子產(chǎn)品等常規(guī)貨品，現(xiàn)在就連年夜飯等也都可以通過網(wǎng)上購買到。價格上的優(yōu)勢是吸引網(wǎng)購用戶的最主要原因。網(wǎng)上購買的商品一般比商場超市里的便宜得多且網(wǎng)上商品價格透明通過比較后還可以找到更便宜的同類商品。這樣可以省不少錢。此外近年來隨著支付寶等獨立的第三方支付平臺的誕生和日益完善，網(wǎng)購安全系數(shù)也在上升。一些消費者在網(wǎng)購后如果發(fā)現(xiàn)商品質(zhì)量有問題也可以要求商家退換這些都使得網(wǎng)購用戶的消費風(fēng)險大大降低。網(wǎng)購發(fā)展迅猛數(shù)量2011年，我國電子商務(wù)市場交易規(guī)模達7萬億元，同比增長46.4%；其中，B2B電子商務(wù)營收規(guī)模達131億元，同比增長35.1%；網(wǎng)絡(luò)購物交易規(guī)模超過7700億元，同比增長67.8%；在線旅行預(yù)訂市場交易規(guī)模近1700億元，同比增長高達61.3%。另外，2011年，中國網(wǎng)絡(luò)購物占社會消費品零售總額的比重為4.3%，雖然不足10個百分點，但是這一數(shù)字相對5年前來說，可以看出電商處于高速發(fā)展的階段。根據(jù)艾瑞咨詢的統(tǒng)計，2011年，中國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模達1.87億人，占中國PC網(wǎng)民的41.6%，但與發(fā)達國家相比，我國網(wǎng)絡(luò)購物的滲透率依舊較低，2010年，韓國和美國網(wǎng)購用戶占其國內(nèi)網(wǎng)民的比例分別為64.3%和66%，明顯高于我國網(wǎng)購用戶規(guī)模。截至2012年12月底，我國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模達到2.42億。與2011年相比，網(wǎng)購用戶增長4807萬人，增長率為24.8%。中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心(CNNIC)發(fā)布的《第31次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告》顯示，隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用也快速擴張。特別是網(wǎng)購，在特別是網(wǎng)購，到了2013年我國網(wǎng)絡(luò)購物用戶國模達到了4.3億人，表現(xiàn)出極高的增長態(tài)勢，手機網(wǎng)購用戶年增長136.5%，達到5550萬人。在網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模保持快速擴張的同時，市場結(jié)構(gòu)也進入加速優(yōu)化期。主要的B2C電商企業(yè)展開平臺化、開放化戰(zhàn)略，企業(yè)間呈現(xiàn)競合態(tài)勢。傳統(tǒng)企業(yè)成為市場重要組成部分，市場地位得以加固。但網(wǎng)購消費欺詐、用戶信息泄漏、企業(yè)無序競爭等問題在2012年更加突出，反映了行業(yè)監(jiān)管手段一定程度上滯后于市場發(fā)展，行業(yè)也進入了一個矛盾易發(fā)期。民生證券分析認為，在國家拉動內(nèi)需、刺激社會消費的大背景下，網(wǎng)絡(luò)購物服務(wù)的深化帶動了更多的網(wǎng)民通過網(wǎng)購實現(xiàn)日常消費，購物網(wǎng)站的頻繁促銷也激發(fā)了網(wǎng)民新的購買需求，供頭，線上銷售屢創(chuàng)新高。以我國最大的B2C購物平臺——淘寶商城為例，2011年僅在淘寶分銷平臺上進行分銷的供應(yīng)商或品牌商就達8.1萬家，入駐的分銷商達130萬家，參與分銷的品牌商中傳統(tǒng)企業(yè)占據(jù)重要份額并體現(xiàn)出極強的實力。2011年淘寶網(wǎng)“雙十一”促銷當(dāng)天傳統(tǒng)企業(yè)旗艦店駱駝服飾、博洋家紡等銷量超過4000萬元，杰克瓊斯的銷量突破3000萬元，這無疑極大地繁榮了網(wǎng)上購物市場。2012天貓與淘寶“雙十一”大促總銷售額達到191億，其中，天貓132億，淘寶59億。杰克瓊斯、駱駝和全友分別排在男裝、鞋和家居品類的第一名，銷售額超過1億元。2013年“雙十一”淘寶和天貓全天交易額達到350.19億元，與2012年191億元增長83%，其中手機淘寶交易額超53.5億元。杰克瓊斯1.72億元排男裝第一，茵曼1.19億元排女裝第一，駱駝1.58億元排鞋類第一。2004年京東商城創(chuàng)立，2007年完成第一輪融資，當(dāng)年銷售額即達到3.6億元，2010年銷售額即達102億元。從創(chuàng)立到銷售額突破100億，京東商城僅僅用了6年，而傳統(tǒng)渠道商國美用了15年。除此之外2011年網(wǎng)店被正式納入稅收征管范圍，而也在這一年第三方支付牌照正式發(fā)布，網(wǎng)購的安全性也越來越有保障。依附產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展當(dāng)一個產(chǎn)業(yè)足夠大，就會衍生出一些依附于這個產(chǎn)業(yè)的“第三產(chǎn)業(yè)”。與此同時網(wǎng)絡(luò)購物的支撐環(huán)節(jié)——快遞行業(yè)也得到了高速發(fā)展。目前我國快遞行業(yè)的日均處理量已從2007年的300萬件增長到2011年的1300萬件。自2009年民營快遞獲得法律地位、快遞市場真正開始公平競爭起，我國快遞產(chǎn)業(yè)一直保持年均20%以上的增長速度。2010年，我國快件最高日處理量首次突破1000萬件，位列世界第三。2011年2月起，快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)20個月增長率超過50%。2012年11月，最高日處理量已瘋長到接近4000萬件，幾乎兩年就番了兩翻，到了2013年最高日處理量突破7000萬件。在市場的推動下，快遞企業(yè)規(guī)模飛速擴張。以淘寶最大的承運企業(yè)申通為例，2007年，申通快遞的最高日處理量只有20—30萬件，2011年就猛增到420萬件，增長了十幾倍。2012年11月13日，申通日處理量一舉突破800萬件，僅一年就幾乎又翻了一番。2013年達到1200萬件。為了把這些快件及時送到，申通今年增加了1萬多名員工，布建了11個二、三級分撥中心，班車線路增加了30%，航空件占比增長了1倍，兩年前開始建設(shè)的全國統(tǒng)一客服呼叫中心也將于明年投入使用。申通并不是快遞業(yè)的個例。在市場的召喚下，幾乎所有的快遞企業(yè)都在全力以赴擴大再生產(chǎn)。日處理量超過100萬件的快遞企業(yè)中，順豐的業(yè)務(wù)已經(jīng)延展到美國，圓通全貨機將起航，中通未來兩年僅在建設(shè)分撥中心方面的投入預(yù)算就達到7億元，韻達也將投入3億—5億元進行處理中心升級換代。僅為備戰(zhàn)2012年“雙11”，九大快遞企業(yè)就新增運輸車2.95萬輛，增設(shè)分揀場地20余萬平方米，新增攬收派送人員6.5萬名。人員任免隨意，是快遞企業(yè)管理不規(guī)范的突出表現(xiàn)之一。由于業(yè)務(wù)擴張需要大量新增人力資源，快遞企業(yè)招聘常常是先把人招夠再說，對人員和崗位的匹配度重視不夠，導(dǎo)致招進來的員工不一定“好用”。而由于人員晉升制度不透明、不規(guī)范，“好用”的員工又留不住，快遞企業(yè)總是感到缺人。一家知名快遞企業(yè)，公關(guān)總監(jiān)的職位一年招了3次人，最短的一次間隔僅7天。人力資源管理混亂導(dǎo)致的人才匱乏，已經(jīng)成為制約企業(yè)做強的首要問題?？爝f企業(yè)管理不規(guī)范的另一個突出表現(xiàn)，是制度執(zhí)行隨意。為了盡快拓寬服務(wù)范圍，快遞企業(yè)多數(shù)采取加盟制，企業(yè)總部對加盟網(wǎng)點控制力有限，對員工有要求、沒監(jiān)督、少培訓(xùn)，約束手段主要是“出了事兒罰錢”。這種只重結(jié)果不重過程的管理方式，導(dǎo)致企業(yè)制度常常得不到執(zhí)行。比如，同一位快遞員，不忙的時候要求收件人在面單上簽字，忙起來扔下快件就走，連面單都不要；有時候要求檢查寄遞物品安全性，有時候你主動給他看，他卻擺擺手說沒時間……制度執(zhí)行的不規(guī)范可能導(dǎo)致嚴重后果。前不久，韻達托運的耐風(fēng)火柴就曾在飛機落地后突然冒煙，而同一航班上圓通違規(guī)托運的鋰電池也存在嚴重安全隱患，導(dǎo)致兩家龍頭快遞企業(yè)相關(guān)貨運公司被中航協(xié)取消了二類貨運代理資質(zhì)，影響了快件時效性的提升。近來，物價不斷漲價給電子商務(wù)行業(yè)帶來了不小的影響。即使是單件運費漲1元錢，對于每天快件僅僅100多件的淘寶小商家來說，月平均成本也要增加萬元左右，那么對于大型電子商務(wù)網(wǎng)站影響又如何呢？希望在行業(yè)規(guī)范化和等級評定之后，物流行業(yè)會有一個本質(zhì)上的飛躍，讓消費者感受到物流服務(wù)的快捷和質(zhì)量保證，從而促使電子商務(wù)行業(yè)進一步迅猛發(fā)展。導(dǎo)購，就是依附于發(fā)展勢頭迅猛的電商行業(yè)的一個“產(chǎn)業(yè)”。許多愛網(wǎng)購的人，都知道美麗說、蘑菇街這樣的網(wǎng)站。有數(shù)據(jù)顯示，“依附”于電商的導(dǎo)購網(wǎng)站目前已有數(shù)百家之多。根據(jù)淘寶聯(lián)盟發(fā)布數(shù)據(jù)，在2012年的30億元分成金額中，蘑菇街、美麗說等導(dǎo)購網(wǎng)站占比21%，從淘寶分成超過6億元。到了2013年導(dǎo)購網(wǎng)的占比達到30%?？傊诰W(wǎng)絡(luò)購物飛速增長的數(shù)據(jù)背后表明了這樣的現(xiàn)實，網(wǎng)上購物已經(jīng)從“嘗鮮”正在成為“常態(tài)”。至此網(wǎng)絡(luò)購物也成為了一個時代的代名詞。無論是“網(wǎng)店征稅”還是“牌照下發(fā)”或還是物流能力的大幅提升，這些都標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)購物的產(chǎn)業(yè)環(huán)境正在不斷成熟中。2012年，工信部發(fā)布了《電子商務(wù)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》。該規(guī)劃提出，力爭在2015年實現(xiàn)電子商務(wù)交易額突破18萬億元，其中，企業(yè)間電子商務(wù)交易規(guī)模超過15萬億元，企業(yè)網(wǎng)上采購和網(wǎng)上銷售占采購和銷售總額的比重分別超過50%和20%，經(jīng)常性應(yīng)用電子商務(wù)的中小企業(yè)達到中小企業(yè)總數(shù)的60%以上；網(wǎng)絡(luò)零售交易額突破3萬億元，占社會消費品零售總額的比例超過9%。此規(guī)劃還提出要推動快遞、零擔(dān)、城市配送企業(yè)依托信息化提高社會化服務(wù)水平，加強支付服務(wù)創(chuàng)新，促進電子商務(wù)與電子支付集成發(fā)展。華泰證券解讀認為，目前，我國網(wǎng)絡(luò)購物的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍較為薄弱，信用及物流等問題仍是制約消費者進行網(wǎng)絡(luò)購物的重要因素，電子商務(wù)信用體系和物流體系的建設(shè)將有助于保證網(wǎng)購的安全性和便利性，從而吸引更多網(wǎng)民加入網(wǎng)購大軍，實現(xiàn)網(wǎng)購滲透率的提升。從電商的交易規(guī)模以及政策扶持來看，電商行業(yè)已經(jīng)露出了“春天”的氣息。小結(jié)地段，地段，還是地段。在商業(yè)、住宅、工業(yè)各類用地中，商業(yè)用地對地段是最為敏感的，住宅用地相對次之，最后才是工業(yè)用地。傳統(tǒng)理論的均質(zhì)區(qū)域是指自然要素具有相似性或相對一致的區(qū)域，如在城市基準(zhǔn)地價評估時，以土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價，就簡稱均質(zhì)地域法。然而，網(wǎng)絡(luò)購物作為一種全新的交易方式，將生產(chǎn)企業(yè)、流通企業(yè)、零售企業(yè)以及消費者帶入了一個網(wǎng)絡(luò)世界的新天地，在這個新天地里，人們不再受到地域的限制。從地價理論的角度說，網(wǎng)絡(luò)購物的興起意味著商業(yè)零售全球均質(zhì)化時代的到來。街上人少并不意味著逛店的人少，越來越多的人開始熱衷于網(wǎng)上購物，從日常家居小用品到大件的家用電器，從零食小吃土特產(chǎn)到家具裝修材料……隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及和電子商務(wù)的興起，上海南京路某人開的網(wǎng)店，與浙江某個縣城某條巷子某人開的網(wǎng)店，其商圈范圍和顧客群體已經(jīng)沒有多大差別，所不同的只是物流的時間和成本。大交通締造大物流，賣家與買家之間，雖然遠隔千里，但商品的朝發(fā)夕至，現(xiàn)已不再稀罕。而相對于城市繁華街道店面的昂貴租金，物流成本可說是微不足道。二、網(wǎng)購沖擊傳統(tǒng)實體店模式標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品受沖擊最大根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年我國服裝服飾的網(wǎng)絡(luò)購物交易規(guī)模已達到1037億元，同比增長105%，2007年~2010年復(fù)合增長率更是達到149%，遠遠高于網(wǎng)購市場103.9%的整體增長水平。從網(wǎng)購消費群體看，2010年服裝網(wǎng)絡(luò)購物用戶數(shù)達到1.2億人，每5位參加網(wǎng)購的消費者就有4位購買過服裝類產(chǎn)品，服裝網(wǎng)購在網(wǎng)購群體中的滲透率接近80%。緣何服裝類產(chǎn)品在網(wǎng)購上如此受到青睞？有市場人士分析認為，首先，服裝行業(yè)本身市場容量大且增速快，因此該細分市場有較好的成長性，未來空間很大。另外，他們產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，需求相對穩(wěn)定，這也是他們成為網(wǎng)購首要品種的原因之一。2011年以前，低端、單價不足100元的服裝產(chǎn)品銷售快速增長，對中小服裝企業(yè)帶來了巨大沖擊，如今200元~400元中端價位品牌服裝銷售增長已超過低端產(chǎn)品。在消費者愿意增加支出購買有質(zhì)量保障品牌的情況下，中高端品牌服飾必將在電商模式下長期受益，并提高其銷售能力。從淘寶服飾銷售情況來看，具有較強品牌知名度的男裝銷量極佳，比如七匹狼、九牧王，相比女裝，男裝相對簡單統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化程度更高，因此容易誕生由大到強的企業(yè)。所以，一些已經(jīng)有品牌知名度的男裝，同樣受益電商模式的發(fā)展。有些行業(yè)受到?jīng)_擊更是致命性的。比如說新的一輪傳統(tǒng)書店倒閉潮正以一種令人震驚的速度蔓延。2011年有著40年歷史的美國連鎖書店Borders開始關(guān)閉旗下的399家店面。而在國內(nèi)北京著名的人文學(xué)術(shù)書店“風(fēng)入松”已宣布停業(yè)，上海的季風(fēng)書店、杭州的“光合作用”等曾經(jīng)的業(yè)內(nèi)翹楚也紛紛歇業(yè)。與此形成鮮明對比的是，以當(dāng)當(dāng)、亞馬遜、京東商城為代表的網(wǎng)上書店卻活得“風(fēng)生水起”。以至于一些實體書店的經(jīng)營人士紛紛感嘆“過不了幾年去實體書店買書這種生活方式會不會發(fā)生改變甚至消亡”，分析其中的原因，省時便捷是消費者選擇網(wǎng)上購書的主要原因。再加上實體書店的消費“主陣地”是年輕人，而年輕人更喜歡上網(wǎng)，所以實體書店受到網(wǎng)購的沖擊自然是最大的這也就不難理解了。更為要命的是隨著網(wǎng)上能賣的東西越來越多，生活用品、數(shù)碼電子產(chǎn)品、食品，與此同時就在我們身邊越來越多的親戚、朋友、同事開始選擇網(wǎng)購模式時，相信如今書店、服飾店所受到的網(wǎng)購“沖擊波”經(jīng)歷在不久的將來就絕非一個兩個行業(yè)的事情了。如此看來網(wǎng)購模式大有改變傳統(tǒng)商業(yè)購物模式的勢頭。正如馬云在美國斯坦福大學(xué)的演講中提到“中國網(wǎng)上購物消費規(guī)模發(fā)展迅速。而網(wǎng)購的銷售業(yè)績原本都是屬于實體店的。而且在傳統(tǒng)的逛街購物與在家里用雙手就可以購物兩種方式來看，后者的靈活、便捷無疑更受歡迎。在對比之下，網(wǎng)絡(luò)的方便快捷使實體商業(yè)的弊端初露端倪”。商品標(biāo)準(zhǔn)化程度越高、價格越低，越容易受到電商的沖擊。電子商務(wù)異軍突起時，傳統(tǒng)書店無疑受到了亞馬遜、當(dāng)當(dāng)、京東密集猛烈的炮火攻擊。目前電商影響的商業(yè)范圍有限，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是單價較小的產(chǎn)品，可以標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，完整的商品結(jié)構(gòu)還沒有建立起來，主要是傳統(tǒng)百貨，總價高的產(chǎn)品依然依托實體。城市綜合體的買賣交易行為正在減少，體驗式消費正在增加，城市綜合體里還有公寓、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)，電商沖擊的只是商場超市部分。陽光股份成都分公司總經(jīng)理張晴也堅持體驗是傳統(tǒng)商業(yè)的最大競爭力。張晴表示，電商對于購物中心的影響，從商品類型來看，對于中低端商品影響更大，因為電商擁有價格優(yōu)勢，并且可選擇的類型更多，并且電商還會對一些中低端品牌有一些宣傳支撐。不過，電商對中高端商品的沖擊較小，因為這部分消費者更注重消費商品過程中的感受，并且網(wǎng)絡(luò)的消費風(fēng)險也影響了其購買行為。而從商業(yè)地產(chǎn)的類型來看，電商對百貨店的影響更大一些，對更注重體驗式購物的購物中心沖擊要小一些。相對高端的大型百貨商超的抗風(fēng)險能力還是很強，其目標(biāo)消費受眾除一小部分會在店內(nèi)體驗轉(zhuǎn)而網(wǎng)絡(luò)消費外，大部分是不會轉(zhuǎn)為網(wǎng)絡(luò)顧客的。這種消費體驗的感受是網(wǎng)上購物所不能給予的。從另外一個角度看，電商更便捷的受眾接觸、更多的捆綁促銷等，反而可能轉(zhuǎn)化一部分潛在消費者為現(xiàn)實消費力。部分業(yè)態(tài)不可被替代以百貨為核心的商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)看好的業(yè)態(tài)只有餐飲、娛樂等，能夠存在下去的商業(yè)地產(chǎn)須符合的要件：人們以見面為目的，且見了面才能達到目的，業(yè)態(tài)只是見面手段。加強顧客體驗是商業(yè)地產(chǎn)的出路，而對于散戶投資者來說，不要再買小商鋪了。臨街商業(yè)受影響較大。這里說的臨街商業(yè)指的是干道兩邊或商業(yè)區(qū)域內(nèi)臨街補充性商業(yè)，電商之前，這里是很多服務(wù)中心、小商店的福地，電商之后除了餐飲不受影響外，其他都多少受影響。乃至電商的到來，類似大型超市、連鎖超市對社區(qū)周邊小賣部、菜市場的巨大壓力，會使相當(dāng)大一部分盈利能力不佳的小老板不得不轉(zhuǎn)行。仔細觀察，其實已經(jīng)看得到變化。例如成都磨子橋到省體院館這一條線，因為眾多電腦商城成為成都的中關(guān)村?，F(xiàn)在電商的到來，使電腦城的生意明顯難做，各大電腦商城之間的小店的生意也慢慢不太好做，以前的電纜、打印機等配套小商業(yè)逐漸被餐飲蠶食。社區(qū)商業(yè)受影響不大。社區(qū)商業(yè)的很多需求是無法通過電商消化的，除非社區(qū)商業(yè)自身電商做起來，但這個屬于固有消費能力的形式轉(zhuǎn)換。前幾年曾經(jīng)出現(xiàn)的以大學(xué)校園為基礎(chǔ)的類社區(qū)電商的發(fā)展好像也不是很順利。趨勢上看，大型電商的物流和網(wǎng)點越來越細，除了一部分完全不可能被消化的便利店、餐飲等商業(yè)，小型社區(qū)電商挺難與大型電商對抗。以下社區(qū)商店，由于其便捷，必須的面對面服務(wù)，使得其很難被電商所取代。餐飲：早餐、飲品、快餐、中餐、西餐、面包、菜市、熟食店。應(yīng)該還有服務(wù)業(yè)，診所、美發(fā)店、美容院、按摩店、縫紉店、修鞋店、修車店、洗車店、洗浴、便利店、洗衣店、咨詢以及醫(yī)療保健、鐘表眼鏡、旅店、倉儲、中介代理業(yè)（職業(yè)介紹所、保姆介紹所）、運動健身。 2012年5月，武侯區(qū)與成都市商物投集團簽訂協(xié)議，首批在龍井村、簇橋等地打造三個社區(qū)商業(yè)服務(wù)綜合體，預(yù)計年內(nèi)開工。社區(qū)商業(yè)服務(wù)綜合體是一種集合了基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體的“面向社區(qū)的便民服務(wù)中心”。該項目是一種集合了益民菜市、便利店、藥店、青年公寓等基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體的“面向社區(qū)的便民服務(wù)中心”。每個社區(qū)商業(yè)服務(wù)綜合體建筑面積1至2萬平方米，服務(wù)半徑0.5至1公里，服務(wù)人口2至3萬人，讓大家步行15分鐘解決生活大小事。有了這種“綜合體”，居民在一幢大樓就可以享受到包括買菜、看病、逛超市、存取款、交水電煤氣費、餐飲、維修、美容等各種服務(wù)。根據(jù)雙方合作關(guān)系，武侯區(qū)將負責(zé)把其行政區(qū)劃范圍內(nèi)所屬規(guī)劃條件為農(nóng)貿(mào)市場（菜市場）的用地以基準(zhǔn)地價出讓給商物投集團用于社區(qū)商業(yè)服務(wù)綜合體建設(shè)，并建立土地移交常態(tài)化工作機制，規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場用地，成熟一批移交一批。目前武侯區(qū)已向商物投集團轉(zhuǎn)讓了三宗綜合體用地，商物投集團將在年內(nèi)開工建設(shè)其中兩宗，同時還將在青羊、成華、金牛等城區(qū)各開工建設(shè)一個綜合體，確保年內(nèi)有兩個以上綜合體建成并投入運營，通過三年努力，力爭在成都市中心城區(qū)及四大新城建成30個以上社區(qū)綜合體。這樣的社區(qū)綜合體，可以說是商業(yè)地產(chǎn)的變種，沒有商業(yè)屬性，卻能行商業(yè)之實，其后期投入使用，主要是出租、物管與轉(zhuǎn)讓費的收入。最新消息來了，北京開始收商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)稅了，房產(chǎn)稅最終的買單者還是店主，最后轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這對于實體還是一個不小的打擊。相比大型商業(yè)地產(chǎn)，小商鋪業(yè)主更看重租金收益，房產(chǎn)稅征收方法的調(diào)整帶來的成本上漲，他們自然不愿意承擔(dān)，必然會轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，這對于一些本來利潤就不高的小商戶影響很大，部分商戶就會被擠出市場。相對的社區(qū)綜合體反而具有了無稅的優(yōu)勢，一定情況下擠壓了社區(qū)商業(yè)的成長空間。M型消費給予我們的提示日本管理大師\o"大前研一"大前研一在2006年提出的\o"M型社會"M型社會的概念，主要是描述日本社會從原本以\o"中產(chǎn)階級"中產(chǎn)階級為主流，轉(zhuǎn)變?yōu)楦辉Ｅc貧窮2個極端的概念，他認為中產(chǎn)階級因失去\o"競爭力"競爭力而淪落到中下階層，整個社會的\o"財富"財富\o"分配"分配，在中間這塊突然有了很大的\o"缺口"缺口，跟M字型一樣，左邊的窮人變多，右邊的有錢人也變多，但中間這塊就忽然陷下去，然后不見了；松下企業(yè)前任產(chǎn)品企劃設(shè)計部部長大和田稔(2007)認為，新中產(chǎn)階級并沒有消失，只是改變消費形態(tài)以及分裂成\o"價值觀"價值觀相反的2個中產(chǎn)階級社會，新的族群和\o"需求"需求形成M型消費，所謂M型消費，指的是人們?nèi)耘f用便宜的\o"價格"價格，大量購買消耗品、一般商品和耐久消費品，但另一方面，愿意付昂貴的價錢，購買藝術(shù)品和有設(shè)計感的一般生活用品。大和田稔(2007)指出M型消費的出現(xiàn)，造成商品與市場的變化：A.精品和成人市場將跟著擴大一方面是喜歡買精品的粉領(lǐng)族增加，以及\o"消費者"消費者對品牌商品的\o"價值"價值有重新認識的傾向，如機械式手表；另一方面，有錢又有閑的退休族自由時間、消費周期延長，使得成人市場擴大。B.概念性、設(shè)計美感的高感度概念，可以提高\o"產(chǎn)品附加價值"產(chǎn)品附加價值，刺激購買欲，好比手機的設(shè)計。C.高感度概念將擴及耐久消費財和一般商品新中產(chǎn)階級傾向多花些錢買可以長時間使用或享受生活的商品，促使許多精品把\o"品牌延伸"品牌延伸至生活居家用品、旅游休閑。D.多數(shù)的價值(最大公約數(shù))被少數(shù)的價值(最小公倍數(shù))取代，諸如\o"品牌"品牌、\o"產(chǎn)地"產(chǎn)地這類商品本身的情報價值重要性提高。E.意識形態(tài)明顯、強調(diào)自我主張、象征地位的商品會吸引更多\o"消費者"消費者。大和田稔樂觀預(yù)言，在未來5~10年M型消費的前端市場將持續(xù)擴大，\o"企業(yè)"企業(yè)若要往M型的前端市場發(fā)展，可以加深\o"產(chǎn)品"產(chǎn)品的深度和體驗，相對地，M型的低端市場更加要求物美價廉，將為\o"企業(yè)"企業(yè)帶來新的開拓市場和\o"產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新"產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的機會。這一理論在網(wǎng)購中恰好得到了印證：眾多低端商品，如日常消費品，只要物美價廉，質(zhì)量有一定保障，消費者更傾向于在實體店、超市、便利店選購。重量較重（飲料、調(diào)料）、運輸不便（大件異形家居、裝飾品）、易損壞（花卉、玻璃、鏡子）、單價非常便宜且重復(fù)使用率不高無需大批量購買的（工具、五金件、藥品）的物品，放在實體店銷售更好。高檔的物品，例如藝術(shù)品、家居裝飾、高級服飾，在實體店更有利于銷售。三、傳統(tǒng)和電商是取代還是融合1、線上線下優(yōu)勢劣勢對比2、電子商務(wù)的短板、瓶頸和威脅A、線下是制約線上發(fā)展的瓶頸：交易是線上的，但是生產(chǎn)、物流等是線下的，甚至管理都是線下的。這些環(huán)節(jié)跟不上，談什么取代?目前象淘寶、京東、蘇寧等都在千方百計構(gòu)造自己的生態(tài)圈。而傳統(tǒng)零售的生態(tài)圈卻是早已形成。

B、稅收問題:對電子商務(wù)交易進行征稅是懸在電商頭上的一把“達摩克斯劍”。目前由于稅收管轄權(quán)需重新確定、稅收征管監(jiān)督復(fù)雜、苛征對象模糊等問題，我國尚沒有對電子商務(wù)開展征稅。但這并不表示政府不重視，實際上由于各地今年稅收壓力持續(xù)增加，各地方政府早就對電商這塊天鵝肉垂涎三次。前不久武漢一家網(wǎng)店被開出全國“首張稅單”，而在杭州舉行的阿里巴巴全球網(wǎng)商大會上，馬云就曾表示：暫不清楚國家什么時候?qū)W(wǎng)店收稅，但網(wǎng)商要時刻做好準(zhǔn)備。網(wǎng)店什么時候開始征稅，這并不掌握在淘寶手里。淘寶能做的是與網(wǎng)商共同努力，把稅收的期限和額度適當(dāng)放寬。盡管目前國家沒有收稅，網(wǎng)商也要把稅款放在一邊，不納稅只是一個獎勵、紅利?？纯磭獾那闆r：日本，將對日本國外公司在日本銷售的應(yīng)用、電子書、音樂和其他在線內(nèi)容征稅，2014年稅率為8%，2015年將提高至10%；2008年紐約通過一項法律迫使亞馬遜征收銷售稅，隨后美國各州紛紛響應(yīng)。亞馬遜曾長達數(shù)年和各州政府抗“征”，今年經(jīng)過與立法者的協(xié)商，亞馬遜將開始在加利福利亞州、得克薩斯州以及賓夕法尼亞州等地開始征收銷售稅。這使亞馬遜對實體店鋪的價格優(yōu)勢從過去的11%下降到5-6%!

互聯(lián)網(wǎng)的一些事C、反壟斷法：根據(jù)《反壟斷法》，如果經(jīng)營者在相關(guān)市場的份額達到二分之一，即推定其具有市場支配地位。淘寶含天貓2012年Q3在網(wǎng)購市場的市場份額為75.5%(易觀數(shù)據(jù))。這是把懸在馬云頭上的“達摩克斯劍”，這把利劍會何時猝發(fā)?政府會使用這把利劍嗎?淘寶平臺的交易者會經(jīng)常使用它嗎?(2011年因為淘寶修改規(guī)則而引發(fā)的“反淘寶聯(lián)盟”事件中，就曾有多為法律人士建議淘寶商家使用此劍法)。而馬云要做的就是合理利用“相關(guān)市場”的規(guī)則使用“無影腳“閃轉(zhuǎn)騰挪。

互聯(lián)網(wǎng)的一些事3、傳統(tǒng)零售的危機在哪兒?一種新型商業(yè)運作模式，必然會對傳統(tǒng)的商業(yè)運作模式產(chǎn)生沖擊。1978年至1993年，路邊攤盛行；1993年至2008年，商廈模式興起，逐漸將路邊攤擠出市場；而2008年之后，網(wǎng)絡(luò)銷售成為新生事物，如今開始搶占實體店的市場份額。從2011年開始傳統(tǒng)零售仿佛一夜之間危機重重，庫存壓力巨大，人力成本增加，持續(xù)的關(guān)店潮……截止2013年電子商務(wù)零售交易額占總零售額的23%每次和傳統(tǒng)零售的朋友聚會，必定會打聽其他零售和線上銷售的數(shù)據(jù)，可見很多人是沒底的。確實面對網(wǎng)絡(luò)的方便快捷，原始的商業(yè)實體店模式的不足表現(xiàn)得愈加明顯?？傮w來說短時間內(nèi)傳統(tǒng)零售還將會遇到如下的問題：A、銷售業(yè)績大幅滑坡長期以來位于七浦路服飾批發(fā)市場的李老板經(jīng)營著一家國內(nèi)某中檔品牌服飾的實體銷售和批發(fā)終端店，前兩年每年銷售業(yè)績均可超百萬，但最近兩年以來銷售業(yè)績下滑幅度超過20%?！霸蚝芎唵挝易龅倪@個品牌主要針對年輕群體。目前網(wǎng)購的大規(guī)模興起，我的店成了大家的“試衣店”，他們在店里選中衣服記下標(biāo)號和款式再去網(wǎng)購。沒辦法加上快遞費用價格也就實體店的60%，誰還愿意來實體店買呢？”這位李老板如此分析到。來自中國連鎖經(jīng)營協(xié)會一份調(diào)查報告同樣證實了網(wǎng)購模式已經(jīng)發(fā)揮出了巨大的威力，正在沖擊實體店——“在高租金、高人力成本以及網(wǎng)購沖擊的今天，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨轉(zhuǎn)型，不然行業(yè)整體盈利都將下降。截止到2013年第三季度末，典型實體門店的來客數(shù)平均下降了7.5%，毛利率平均下降了2.5%”?？傊梢愿爬橐痪湓捘蔷褪恰叭缃窬€上銷售搶的就是傳統(tǒng)零售實體店的份額”。有數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份全國百家重點大型零售企業(yè)零售額同比增速放緩。重點大型零售企業(yè)尚且如此，“草根”零售企業(yè)自更不必說了?！白饨鹑諠q客流日稀，商鋪一年幾易其主”，早就不再是什么新聞了。零售企業(yè)生意難做，一方面與實體經(jīng)濟的不景氣不無關(guān)系，另一方面與電子商務(wù)的興起也密切相關(guān)。在消費走低、電商沖擊和各類成本飛漲的零售市場，今年各大巨頭在華的日子似乎都不太好過，沃爾瑪近期被指調(diào)整采購體系變相裁員，而TESCO樂購也被指在華啟動了兩輪裁員。商務(wù)部發(fā)布的2013年一季度流通領(lǐng)域運行數(shù)據(jù)顯示，一季度，國內(nèi)零售業(yè)銷售增速放緩明顯。限額以上企業(yè)(單位)消費品零售額增長15.6%，增速比上年同期放緩6.9個百分點，回落幅度高于全國平均水平5.4個百分點。由于百貨業(yè)經(jīng)營以珠寶、化妝品、服飾、家電等非生活必需品為主，在零售業(yè)普遍業(yè)績慘淡的背景下，其銷售疲軟狀態(tài)更為顯著。一線銷售人員感受到電商為傳統(tǒng)百貨市場帶來寒意的同時，商業(yè)地產(chǎn)的運營者也有直觀的感受。9月，萬達集團董事長王健林就曾在萬達商業(yè)年會上表示，2012年以來萬達廣場客流量增長放緩，單個顧客平均銷售金額下降10%，商家開店計劃也出現(xiàn)較大幅度的下降。B、房租持續(xù)上漲這兩年零售店鋪的房租基本上可以講是打著滾的漲，漲升一片。這是零售店鋪關(guān)門的直接原因。今年好幾個體育品牌的凈關(guān)店率高達10-15%，而關(guān)閉的店鋪大部分是07-08年北京奧運會突擊開發(fā)的，當(dāng)時是3-5年的合同期，到2010年開始都面臨續(xù)約，而新的房租又基本上是要翻倍的，經(jīng)營者自然只能關(guān)店止損。據(jù)悉，2011年9月，太平洋百貨宣布，因無法應(yīng)對上漲的租金，其北京盈科店正式關(guān)閉；今年5月，上海第一百貨淮海店關(guān)門停業(yè)；8月，位于四川北路南段的春天百貨商場關(guān)閉……傳統(tǒng)實體商業(yè)的低迷也同樣反映在商業(yè)地產(chǎn)居高不下的空置率上。第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，2013年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購物中心空置率為10.1%，CBD商圈空置率約為12%。較高的空置率同時帶來商業(yè)地產(chǎn)招租的困難，商業(yè)地產(chǎn)的持有人無法獲取穩(wěn)定、較高的收益。很多擁有較高人氣的品牌店，在選址時，會對物業(yè)持有人提出各種要求，招商補貼、貼裝修、“倒包租”、“抽流水”等租賃方式屢見不鮮。租金不斷上揚而且銷量也越來越走低，這就成為實體店經(jīng)營首先要解決的最大問題。C、人力成本持續(xù)上漲這兩年店鋪員工的工資平均上漲幅度是高于寫字樓員工的。一方面店鋪員工工資大幅上升，另一方面員工流失率又超高(據(jù)個人觀察服裝企業(yè)的店鋪員工月流失率今年普遍高達10-20%，很恐怖)。有的公司已近開始動用獵頭招聘基層職位，也有的公司下沉到縣城甚至農(nóng)村去集團招聘，然后集中培訓(xùn)。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因是80、90后這兩個群體的適齡勞動人數(shù)是下降的。

一些與此同時實體店還要面對著眾多的經(jīng)銷和廣告宣傳環(huán)節(jié)，還要支付高額的管理維護成本，這就造成了實體店面中的物價普遍高于網(wǎng)商標(biāo)價。因此現(xiàn)在越來越多的實體店經(jīng)營者以及投資者對此都苦不堪言。事D、僵化的思維模式很多傳統(tǒng)零售的管理者之前是從不關(guān)注同店同比增長這個數(shù)據(jù)的，他們更關(guān)注開新店帶來的總體增長。從服裝行業(yè)來說，由于整體行業(yè)是期貨制，貨要提前至少半年買，而新店又遲遲開不出來，老店銷售也在下滑(預(yù)計2013年服裝行業(yè)同店同比下降幅度在0-10%)，庫存自然越積越大，惡性循環(huán)。于是緊急“沖電”，電商渠道就順理成章的變成了線下庫存的下水道，于是我們在2013年就發(fā)現(xiàn)了各種價格亂象(網(wǎng)上的零售價格小于線下的提貨價格)，各種渠道亂象(加盟商起義，逼宮品牌商)；還有一些傳統(tǒng)零售老板出于對線下加盟商的保護考慮，封殺線上銷售，結(jié)果可以想象。2013年8月，女鞋品牌星期六公布了中報業(yè)績，報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入7.4億元，同期增長22.42%，凈利潤4760.08萬元，比上年下降16.69%。星期六將業(yè)績下滑的原因歸咎于國內(nèi)經(jīng)濟增速開始明顯放緩。不過《每日經(jīng)濟新聞》注意到，曾經(jīng)大力擴張的傳統(tǒng)品牌店才是拖累星期六業(yè)績的重要原因。截至2013年6月30日，星期六各品牌連鎖店共計1973家，其中自營店1527家，分銷店446家。大量品牌店的建設(shè)導(dǎo)致銷售費用、管理費用、財務(wù)費用的急劇上升，三者同比增長率分別為18.8%、41.81%和286.07%，而公司主要銷售渠道百貨商場的費用也在攀升。面對這樣的現(xiàn)狀，星期六表示，2012年渠道工作的重點將是收緊新開店的審批標(biāo)準(zhǔn)，盡可能避免或減少新開低效店。在收緊傳統(tǒng)實體店擴張的同時，星期六已于2011年四季度起加大網(wǎng)銷渠道的開拓力度，目前與國內(nèi)各大電商均有密切合作，以求大力提升網(wǎng)上銷售業(yè)績。2012年1~6月，網(wǎng)銷渠道實現(xiàn)銷售收入3858萬元，線上銷量占比還較小。2013年網(wǎng)絡(luò)渠道銷售達到5765萬元與實體店的銷售越來越接近。E、電子商務(wù)的逼宮所有電商都在向線下喊話，我們是未來，我們有價格優(yōu)勢。從2011年的光棍節(jié)開始，淘寶的路牌廣告就直接打在家樂福、沃爾瑪?shù)牡荣u場周圍。其實，傳統(tǒng)零售的從業(yè)者們不必惶恐，目前線下的問題大部分還是線下自身的問題，線上帶來的沖擊還在可控范圍內(nèi)。對你們來說“沖網(wǎng)”是必須的，越早越好，當(dāng)然學(xué)費也是必須要交的。網(wǎng)上的石頭還很多，可以隨便摸著過河。4、電子商務(wù)取代傳統(tǒng)零售是遲早的問題嗎?這個問題如果去問電商，答案一定是肯定的。特別是2013年淘寶光棍節(jié)350億記錄誕生后，線上很多人更不把線下當(dāng)回事。我也無數(shù)次被線下的老大們問到此問題。我的回答是：如果單純從技術(shù)層面來說，店商取代線下是早晚的事，因為電商代表先進生產(chǎn)力。當(dāng)然從這個角度來說未來也許也會有另一種模式來取代電商。不過我認為這其實是一個社會問題。試想如果電商占據(jù)零售業(yè)總體的50%會發(fā)生什么?實體店鋪會大量倒閉，會產(chǎn)生大量的失業(yè)人員，商業(yè)地產(chǎn)價格猛跌……每一個問題都是讓政府頭疼的事情。所以行政干預(yù)必定介入。我沒有慧眼，我也沒辦法回答是否會被取代的問題，只是覺得我們不能僅僅從技術(shù)的層面去思考問題。當(dāng)然線上逐漸蠶食線下的份額這個趨勢短期不可能發(fā)生變化，并且一定會有個頭。5、融合是傳統(tǒng)零售和電子商務(wù)的永恒的主題未來的零售是一個廣泛的概念，無店鋪銷售早已經(jīng)是零售的一個標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)之一。早期的無店鋪銷售指的是郵購、直銷、電視購物等模式。最近幾年電子商務(wù)異軍突起逐漸自成一派，其實電商也是無店鋪銷售的一種。無論是電商還是傳統(tǒng)零售都是零售的范疇，他們之間的融合是大趨勢。這種融合會體現(xiàn)在渠道的融合、價格的融合、管理的融合、社會資源的融合等幾個方面。未來的全渠道一定是線上線下才是全渠道，價格差異也不會像今天這么巨大，管理人才也會在線上線下無差別地流動。傳統(tǒng)零售紛紛開展網(wǎng)上業(yè)務(wù)，電子商務(wù)也在開始傾聽傳統(tǒng)零售的聲音。所以少談取代，多談融合更實際。最后說說王馬賭局，賭局其實毫無意義且會觸犯法律，這只是雙方造勢的策略而已。如果是真賭，標(biāo)準(zhǔn)也很難界定。網(wǎng)上零售對傳統(tǒng)零售?是占總零售額(網(wǎng)上零售加傳統(tǒng)零售)的50%還是只占傳統(tǒng)零售的50%?是和社會消費品零售總額比呢(2011年為18.4萬億)?還是只和其中的零售業(yè)銷售額對比(沒找到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，估計2011年此數(shù)據(jù)為6萬億左右，預(yù)計2015年達到10萬億)?《電子商務(wù)十二五發(fā)展規(guī)劃》提出，到2015年企業(yè)間電子商務(wù)交易規(guī)模將超過15萬億元，網(wǎng)絡(luò)零售交易額突破3萬億元。而馬王賭約過去一年之久的今天我們看到阿里巴巴投資了銀泰，萬達建立了電子商務(wù)平臺…….

四、電子商務(wù)改變商業(yè)地產(chǎn)政策對市場的影響只能是一時，而科技對人類生活與社會發(fā)展的影響卻會很深遠。當(dāng)眾多房地產(chǎn)企業(yè)從住宅項目匆忙逃出而投身商業(yè)地產(chǎn)時，前瞻一下電子商務(wù)將給商業(yè)地產(chǎn)帶來何種沖擊，或許不是件可有可無的事情。商業(yè)地產(chǎn)異軍突起熱度不減在中國古代，每一座城市其市場都相對集中，自然也相對稀缺。南北朝時期的《木蘭詩》中，“東市買駿馬，西市買鞍韉，南市買轡頭，北市買長鞭”雖是虛指，亦可見當(dāng)時的市場不多，專業(yè)性也很強。有資料顯示，美國目前人均商業(yè)面積為2.04平方米，瑞典、英國、法國、意大利都在0.5平方米以內(nèi)，按照公認的人均零售商業(yè)面積1.2平方米這個國際標(biāo)準(zhǔn)，僅美國大大超過。在我國，北京、上海、廣州都超過人均3平方米，深圳2007年就超過1.2平方米，近年來隨著大大小小的都市綜合體項目雨后春筍般生長，人均商業(yè)面積也與北上廣持平。據(jù)調(diào)查，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，深圳的購物中心面積將從2012年的438萬平方米增加到2017年的922萬平方米，漲幅達到111%。與商業(yè)面積大量增加同步的是商鋪價格的大幅提升。一般而言，商鋪的價格是同一地段住宅價值的2到5倍，但是現(xiàn)在不少商鋪的價格比住宅高到10倍以上。就在過去的兩年中，龍崗、寶安商鋪的價格就已經(jīng)翻了將近兩番。房地產(chǎn)商從眾的商業(yè)開發(fā)，讓商鋪變得不再稀缺，而超過住宅三四倍的價格和高昂的物管費，也把商鋪的風(fēng)險推到最大。隨著政策對住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，部分投資/投機性需求由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)潮，其中尤以零售地產(chǎn)為甚。外資正加速內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本運作。據(jù)湯森路透旗下IFR報道，新加坡政府的投資公司淡馬錫旗下全資子公司——豐樹投資（MapletreeInvestments），已委任花旗集團、星展銀行、高盛及匯豐安排旗下一只中國房地產(chǎn)投資信托（REIT）在新加坡上市，籌集超過10億美元。MapletreeChinaTrust的IPO預(yù)計將于明年上半年啟動。該房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)包括位于中國的商業(yè)及零售物業(yè)，為豐樹旗下首只包含境外物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。“調(diào)控以來商業(yè)地產(chǎn)已成為房企關(guān)注的焦點，2013年以來上海綜合體整體出售的比率也比往年高，基金也不例外?！币晃婚L期觀察滬上商辦市場的業(yè)內(nèi)人士舉例稱，最近黑石集團（BlackstoneGroup）正尋求推出一只可募集逾20億美元的亞洲房地產(chǎn)基金，恰恰顯示了外資對亞太區(qū)主要市場中國的投資性物業(yè)感興趣。外資看好上海商業(yè)地產(chǎn)市場，源于市場上大批綜合體近期已達到盈利階段，成交量也達到全年最高點。據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，上海市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為41.1萬平方米，環(huán)比上漲46.5%，同比上漲92.0%；成交均價為24195元/平方米，環(huán)比上漲39.4%。成交前十名的項目中，綜合體項目占據(jù)了六席。到了2013年上海商業(yè)成交面積達到63.74萬平方米，成交均價達到27683元/平方米。眾多國內(nèi)住宅品牌開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)場商業(yè)地產(chǎn)。萬科、綠地、長甲等知名住宅開發(fā)企業(yè)都已布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本千億元。盡管一直強調(diào)公司專注力集中于住宅，但萬科已在52個城市中獲取了約600萬平方米商用項目，其中潛藏18個購物中心項目，面積達150萬平方米。12月12日，萬科聯(lián)合綠地等3家企業(yè)以54.31億底價競得徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)商辦地塊，刷新上海總價地王記錄。綠地在各地投以巨資的綠地中心更是引人注目。據(jù)有關(guān)機構(gòu)11月底監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，12月上海預(yù)計有20幅土地入市，出讓面積共計86.2萬平方米，起始出讓金總額達170.42億元，創(chuàng)年內(nèi)最高。該20幅地塊包括8幅商業(yè)用地，4幅商住和商辦用地。其中非常值得注意的就是，在住宅市場受到越來越嚴厲調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)市場則持續(xù)出現(xiàn)異于往年的追捧，已經(jīng)引發(fā)了諸多實實在在的擔(dān)憂。比如說在中國銀監(jiān)會近日召開的2011年年中工作會議上銀監(jiān)會主席劉明康公開表示繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險警示。與此同時全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)在發(fā)布2011年二季度數(shù)據(jù)時也提出“在政府對商品住宅交易嚴格限制下投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得高度關(guān)注?！绷硗鈬敛康难芯繄蟾骘@示2011年土地價格上漲主要源于開發(fā)商對商業(yè)地塊的熱捧，京滬穗深4個一線城市及14個熱點城市2011年商業(yè)地價全線上漲，有些地塊漲幅遠遠大于住宅地塊。除此之外二三線城市的地價上漲中商業(yè)地產(chǎn)也貢獻最大。對此一位業(yè)內(nèi)人士這樣說到“國內(nèi)的一些城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫，因為相對這些城市目前的規(guī)模和需求，商業(yè)地產(chǎn)明顯有些過量，這也將是整個中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題”。除此之外他還認為“在一些明顯的商業(yè)地產(chǎn)泡沫區(qū)域，很可能出現(xiàn)大量的死鋪和高空置率的各類商業(yè)物業(yè)類型，這無疑會加大開發(fā)商的投資風(fēng)險。而且在開發(fā)商轉(zhuǎn)售之后還有可能會套牢一批中小投資者，情況十分令人堪憂”。商業(yè)地產(chǎn)利潤遇冷按照正常的邏輯推斷，隨著網(wǎng)店的增多以及網(wǎng)絡(luò)銷售額的增長，無疑將會大大壓縮實體店的經(jīng)營和發(fā)展空間，這樣也就會大大降低作為實體店的載體——商業(yè)地產(chǎn)的需求量，并且隨之降低商業(yè)地產(chǎn)投資者的經(jīng)濟效益。事實上這樣的現(xiàn)象在國外已經(jīng)出現(xiàn)了。據(jù)美國《華爾街日報》報道2011年美國大型購物廣場的平均空置率已達9%，達到1990年以來的最高點。而小型室外購物廣場的空置率更是高達10.9%，即將創(chuàng)下21年來新高，其中美國中西部及南部地區(qū)購物廣場空置現(xiàn)象尤為嚴重，其中哥倫比亞市達到23%”。分析其中的原因家庭百貨零售商——家得寶北美銷售總裁凱文·彼得斯就說“百萬數(shù)量的客戶向我們明確表示大商場的時代已經(jīng)結(jié)束，他們更看中網(wǎng)購的便捷與輕松，與此同時大量空置的購物廣場也昭示著傳統(tǒng)“筑巢引鳳”招商策略已經(jīng)不再適用?！睂Υ思业脤毦驼趪L試縮減大型購物廣場的面積，開設(shè)面積僅為其傳統(tǒng)店面五分之一的小型零售商店。同樣在國內(nèi)情況也好不到那里去。一方面網(wǎng)上購物的興起和發(fā)展給傳統(tǒng)的購物形式帶來了極大的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之也必受影響；另一方面隨著“限購”等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，眾多的住宅開發(fā)商和其它行業(yè)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。于是對于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)來說更有些“內(nèi)外夾擊”的味道。另外，關(guān)于房產(chǎn)稅征收即將擴容的消息再次為商業(yè)地產(chǎn)蒙上一層陰霾。有消息稱，房產(chǎn)稅擴容將率先從經(jīng)營性物業(yè)入手，這也再次拉低了商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資預(yù)期。按照北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細則，企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%；其他單位和個人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。商鋪的回報率逐漸走低，遠低于一鋪養(yǎng)三代的8%-10%的投資回報率。位于深圳灣和南山中心區(qū)的商鋪許多售價超過30萬，租金回報率不足2%。而據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，廣州全市優(yōu)質(zhì)商場首層租金2012年一季度環(huán)比下滑3.4%。至于物業(yè)管理費，那更是一件不管你出租不出租都必須要交的費用。按目前的市價，一般每平米至少在四五元，多則10多元。許多商鋪業(yè)主此前沒有考慮這么多，等到要繳費的時候才傻了眼，目前，深圳商鋪業(yè)主為此打官司的不在少數(shù)。投資的本質(zhì)就是預(yù)判趨勢，當(dāng)一個足不出戶就能購物的網(wǎng)絡(luò)市場形成并逐漸為人們接受的時候，商鋪就會出現(xiàn)顛覆性的貶值。商機起于對未來的洞察，幾乎所有成功的商人都是對這一公理的證明。如果我們承認未來的交易大規(guī)模地出現(xiàn)在網(wǎng)上，那么沿著傳統(tǒng)思路和逐漸推高的價格購買商鋪，就是重大的失誤。王健林和馬云的對賭之所以引起那么多人關(guān)注，是因為這關(guān)系到一個顛覆性的新時代是否到來的問題。馬云承認，他強調(diào)網(wǎng)購規(guī)模，只是希望“喚醒制造業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)的人的驚醒，那就是天變了，假如你不變，你會輸?shù)酶鼞K”。我相信馬云對這一趨勢的預(yù)判，而我要提醒的還包括生活在這個世界上的每一個人——沒有人敢說自己不必為未來作準(zhǔn)備。王健林說：“電商再厲害，但像洗澡、捏腳、掏耳朵這些業(yè)務(wù)，電商是取代不了的?！蓖蹩傔@話當(dāng)然不錯，只是我們普通人沒能力像王總那樣消費，洗腳都在家里洗，捏腳和掏耳朵一般都是自我服務(wù)。所以，如果您還在房價高企的時候打商鋪的主意，我勸您還是謹慎為好。促成我作這一提醒的一個重要原因是，2012年，除了傳統(tǒng)PC用戶，手機上網(wǎng)用戶數(shù)達到4.2億，這其中，商務(wù)用戶規(guī)模達到2.5億,2013年手機上網(wǎng)用戶數(shù)達到5.8億商務(wù)用戶規(guī)模突破4億?！皯{什么讓我為昂貴的商鋪租金買單？”當(dāng)電商時代的消費者理直氣壯發(fā)問的時候，商鋪的價值就已被釜底抽薪。小結(jié)回過頭再來談一下網(wǎng)購對商業(yè)地產(chǎn)造成的沖擊，或許有些人還認為目前的環(huán)境下似乎還感受不到這一點，但身在一個網(wǎng)絡(luò)時代，隨著網(wǎng)絡(luò)購物規(guī)模的日漸擴大，說不定過不上幾年在國內(nèi)就會出現(xiàn)美國那樣的大型購物廣場“日薄西山”的境遇。從長遠來看網(wǎng)購對商業(yè)地產(chǎn)的影響肯定是有的，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一、隨著網(wǎng)購的影響力越來越大，并將逐漸改變消費習(xí)慣，隨之也將改變?nèi)藗儭肮渖虉觥钡牧?xí)慣。因此商業(yè)地產(chǎn)的體量、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商場設(shè)計都將產(chǎn)生重大改變。第二、未來網(wǎng)購商品種類、覆蓋面更加廣?，F(xiàn)在基本上能買到的東西在網(wǎng)上都會有，除了體驗感特別強的消費之外，更多的商品都會在網(wǎng)上覆蓋，這也就意味一些商品會從傳統(tǒng)的商場銷售渠道消失，比如說圖書，由此也將影響到商業(yè)地產(chǎn)承載的經(jīng)營業(yè)態(tài)的改變。第三、更多的品牌商場會通過綜合性的B2C和企業(yè)直銷性網(wǎng)站進行網(wǎng)上銷售的嘗試，品牌商場不再一味追求商業(yè)氛圍絕佳的地段，而會考慮適合自已的選址，所以網(wǎng)購對商家選址會造成發(fā)散性趨勢的影響，比如說地段和樓層因素引發(fā)的價格差異逐漸會平滑。以往一樓和二樓租金差距很大，未來受網(wǎng)購的影響這種差距會變小。第四、隨著展示體驗互動業(yè)務(wù)增長，在傳統(tǒng)的商場中品牌商家將更強調(diào)體驗，也就是說租戶在商業(yè)地產(chǎn)購物中心開店更多是為了品牌形象展示，其次才是銷售，這無疑將影響到商業(yè)地產(chǎn)的功能和環(huán)境設(shè)計?？傊环矫媸遣粩嗑畤姷墓?yīng)量，另一方面網(wǎng)購新貴的“虎視眈眈”，國內(nèi)實體商業(yè)地產(chǎn)的路又該怎樣走，開發(fā)商又將如何理性地應(yīng)對這無疑是一個值得仔細研究的課題。五、面對網(wǎng)購挑戰(zhàn)究竟如何應(yīng)對瑞銀證券預(yù)測，到2020年中國的消費總額會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番多，達到10萬億美元，中國將成為未來10年中對全球消費增長貢獻最大的國家。地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕則看到，全球的新建購物中心有一半在中國，建成后的營業(yè)總面積約為1500萬平方米。開發(fā)商們顯然認為，中國的爆炸式消費增長還會繼續(xù)。成都金牛萬達廣場投資有限公司副總經(jīng)理袁林也不否認電商對于商業(yè)實體店的沖擊，但袁林也認為，從橫向來看，市場的整體消費力是有限的，電商的不斷壯大，對實體店的影響肯定存在。然而，從縱向來看，市場的消費力依托整個經(jīng)濟向上發(fā)展，消費力會不斷提升。所以說，電商與實體店的并存且都健康發(fā)展是有可能的“我們幾乎每天都會與同事和客戶談?wù)撽P(guān)于多渠道的話題?！逼杖A永道中國及亞太區(qū)零售與消費品行業(yè)主管合伙人余葉嘉莉在今年的一份行業(yè)報告里寫道，消費者的信息獲得方式和購買渠道變得越來越多樣化，這看似給很多傳統(tǒng)零售商帶來了麻煩。電子商務(wù)的興起促使實體零售店的角色發(fā)生改變，中國零售業(yè)乃至全球零售業(yè)確實已經(jīng)走到了迫切需要轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的關(guān)口。但大多數(shù)零售商不是多渠道發(fā)展的引領(lǐng)者，而是落后于這個趨勢。傳統(tǒng)零售商在時代潮流的沖擊下涉足線上業(yè)務(wù)后，仍然將兩種渠道的顧客區(qū)分對待，未能認識或衡量線上業(yè)務(wù)促使顧客光臨實體店的作用。實際上，電子商務(wù)并不是實體零售店的“終結(jié)者”，只不過接觸到多種購物渠道的消費者更加“老練”，他們要求更豐富的購物選擇，和其他購物者交換信息和經(jīng)驗，以及可以隨時隨地購物。宜家就是深諳此道的典范。他們的網(wǎng)站提供每一件商品的詳細信息，目的是吸引人們?nèi)ギ?dāng)?shù)氐拈T店購買。而其門店又被打造成一個販賣生活方式和休閑的場所，讓來此的顧客樂不知疲。多渠道顯然為整個零售業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險和新機遇，無論是對亞馬遜這樣的純網(wǎng)絡(luò)零售商，還是對開始涉足電子商務(wù)的傳統(tǒng)零售商。前者在圖書、3C等適用于配送網(wǎng)絡(luò)的品類上更勝一籌，但是后者如果能適當(dāng)運用實體店的優(yōu)勢，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和社交媒體將多渠道融合，實力將不容小覷。最有可能的情形是，未來實體門店將承擔(dān)兩種截然不同的用途。第一種是作為展廳，顧客在這里感受氛圍、了解和體驗產(chǎn)品。第二種是作為便利的交易和提貨點，顧客在網(wǎng)上選購，然后在門店完成交易?！罢故?服務(wù)”的零售模式已經(jīng)有了一些成功案例，比如蘋果零售店。從我們了解到的情況來看，在意識到實體門店的兩種角色后，中國的零售商確實開始把他們的門店分成不同的類型，比如以展示功能為主的旗艦店和在有利地點開設(shè)大量小型門店?！皬慕衲觊_始，零售商的開店策略普遍轉(zhuǎn)向，一方面是在商業(yè)中心開設(shè)超大型賣場，一方面則是開設(shè)大量深入社區(qū)的小型超市和便利店。”ChainReaction分析師高倩說。商業(yè)地產(chǎn)的出路就是走極端，點的尋找與突破。小的，足夠小，足夠近，在消費者身邊，讓消費者無法離開。大的，高精尖，走自己的特色之路，讓它無法被取代。如果是商品，就該是非標(biāo)準(zhǔn)化的，用戶體驗感強的。就像古董，必須上手；就像旗袍，必須量身。如果是非商品的，就需要好的環(huán)境與服務(wù)以及理念。增加吃喝玩樂業(yè)態(tài)比例安信證券商業(yè)百貨分析師表示，“隨著整體經(jīng)濟增速的放緩，商業(yè)百貨消費增速也在減弱，現(xiàn)階段電子商務(wù)等消費模式的興起，傳統(tǒng)百貨業(yè)的市場份額正在被逐步蠶食。愈來愈多的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品轉(zhuǎn)向線上銷售，低價、方便、快捷的特性被更多的人接受，而傳統(tǒng)百貨賣場由于高昂的租金成本、人力成本等因素影響，在價格上無法與其抗衡。其實，人們在實體賣場購物，主要是享受這樣一個消費過程，實體商家并不需要一味地靠價格戰(zhàn)搶占市場。而線上消費主要集中在中低端產(chǎn)品，所以實體賣場的中高端產(chǎn)品受到的沖擊較小，實體消費仍有其優(yōu)勢領(lǐng)域。盡管如此，傳統(tǒng)商業(yè)百貨仍是受電商沖擊最大的行業(yè)，其競爭壓力是全方位的，傳統(tǒng)百貨企業(yè)需要強化服務(wù)，向中高端領(lǐng)域延伸，以避開與電商的拼殺?！绷硗?，華創(chuàng)證券服裝行業(yè)分析師認為，“面對電商的迅猛發(fā)展，服裝行業(yè)可謂是喜憂參半，一方面擁有較高知名度的品牌商可以繼續(xù)保持品牌優(yōu)勢，而那些知名度比較低的品牌則會陷入混戰(zhàn)之中，甚至其同類產(chǎn)品的替代性就會顯現(xiàn)，因而對這類企業(yè)沖擊較大?！逼浯胃邫n的、升級化的、個性化的商業(yè)消費和體驗是網(wǎng)絡(luò)購物所無法替代的。消費者的購物過程并非單純的購買過程期間，還包括各類休閑和體驗，比如餐飲聚會交流等這些感受對于消費者特別是女性消費者更為重要。總之他認為網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展對社會影響是多方面的，不僅僅是商業(yè)購物的影響，對各產(chǎn)業(yè)的影響都有。但網(wǎng)絡(luò)購物因為自身的特點在一定時間內(nèi)對于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊有，但談不上取代，體驗式消費就是未來發(fā)展的方向。至于是否因電商而減少市場對大型商超（綜合體）的需求，趨勢還是減少的，不過，綜合體之前的娛樂休閑功能實際上沒有得到充分釋放，套用消費社會理論，這種游蕩性的消費空間是越多越好的，就目前中國消費社會的成熟度來看，數(shù)量還遠沒有到飽和的程度。以天貓為代表的網(wǎng)購，依然實現(xiàn)的是交易和買賣。而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了百貨購物中心化，購物中心城市綜合體化。實現(xiàn)的功能，除了消費還有很多體驗式的休閑娛樂需求，這些以家庭為主要方式的消費，主要體現(xiàn)在快樂大本營、全家總動員、周日我最大的功能，這些是電子商務(wù)不能提供的。世聯(lián)商業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，目前中國城市綜合體中，餐飲、娛樂等內(nèi)容已經(jīng)占了很大比例。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永林表示，當(dāng)自己還需要和朋友約在外面喝咖啡時，傳統(tǒng)商業(yè)就不會死。世聯(lián)商業(yè)的專題研究中，源自22個城市103個購物中心的統(tǒng)計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數(shù)量占14%。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長冉立春說，電影院、餐飲等現(xiàn)在已經(jīng)為很多城市綜合體帶動人流做出了重要貢獻，萬象城的餐飲成為整個購物中心人流最旺的地方。SM廣場的萬達電影院，對于帶動SM廣場的人氣也貢獻很大。

成都龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，除了超市購物中心外，城市綜合體的業(yè)態(tài)有很大比例已經(jīng)指向了吃喝玩樂。在龍湖北城天街，就規(guī)劃有6000平方米的盧米埃影城、5000平方米的兒童體驗館、3500平方米的家居家電生活館、2000平方米的真冰場、2000平方米的電玩城“愛玩嘉年華”、1500平方米專業(yè)運動休閑館、150多家國際餐飲品牌打造的國際美食廣場、近1萬平方米的屋頂空中花園、兩條情景步行街、3個室外廣場、4個室內(nèi)主題互動廣場及2個下沉式廣場。

于運營者來說，現(xiàn)在對于商家的選擇也跟以往不大一樣，最明顯的差別就是，餐飲的比例明顯提升。選擇更多餐飲的原因一是因為電子商務(wù)的沖擊，二是天府新城本身有這種需求。“未來的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品都可以在網(wǎng)上買到，包括大米白面，網(wǎng)上買還可以省掉物流的環(huán)節(jié)，直接送到家?！边@是鄭勇強對于未來電子商務(wù)發(fā)展的看法，他說，電子商務(wù)可以替換掉銷售標(biāo)準(zhǔn)商品的店鋪，但是體驗式的商業(yè)無法取代，而體驗式商業(yè)的最典型代表就是餐飲。在奧克斯廣場，目前有近80家餐飲品牌進駐，這占據(jù)到了160多個單店的一半。據(jù)該項目負責(zé)人說，目前項目周圍的寫字樓內(nèi)已經(jīng)入駐了大量的公司，但周圍沒有太多的商業(yè)，很多公司的員工只有自己帶便當(dāng)解決午飯問題，所以奧克斯廣場引入了大量的餐飲商家。同在金融城的九方購物中心也規(guī)劃了大量餐飲業(yè)態(tài)。2011年末作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)——萬達集團在一次商業(yè)年會上高調(diào)對外宣布2012年萬達將在全國新開設(shè)20個萬達廣場，其中包括武漢漢街、大連高新、長沙開福、成都金牛和泉州浦西5個萬達廣場A級店。于是有記者在現(xiàn)場問萬達集團的董事長王健林，面對著網(wǎng)購等電子商務(wù)市場快速發(fā)展，傳統(tǒng)的實體商業(yè)模式正在受到前所未有的挑戰(zhàn)，萬達在此背景下仍大規(guī)模擴大實體商業(yè)店是否會面臨著巨大的風(fēng)險。面對這個問題萬達董事長王健林表示網(wǎng)購不會替代實體終端，因為國家在“十二五”規(guī)劃綱要中指出中國消費市場要從15萬億元增加到30萬億元，在5年之內(nèi)翻一番實體店生存空間巨大。針對目前網(wǎng)上購物的流行和網(wǎng)絡(luò)消費的大幅增加，王健林董事長則認為網(wǎng)購的確發(fā)展迅速但“網(wǎng)購替代終端”的說法卻不可能實現(xiàn)。因為“在20年前的美國網(wǎng)購的流行確實使終端市場產(chǎn)生了變化但是網(wǎng)購永遠無法替代終端?！闭劶叭f達商業(yè)項目的未來發(fā)展趨勢，王健林董事長表示“今后體驗式消費在萬達商業(yè)項目中占比將達到50%以上。餐飲業(yè)占比可能會突破30%，甚至繼續(xù)增加。萬達從去年開始做當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的餐飲店的調(diào)研報告，我們要求在當(dāng)?shù)刈钍軞g迎的30家餐飲店中，萬達的項目至少要引進其中的20家。”由此可見以強調(diào)“體驗式”消費為主的商業(yè)模式已經(jīng)成為萬達應(yīng)對網(wǎng)購沖擊的最有效措施之一，也將成為萬達未來商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向之一。所謂的“體驗式”消費為主的商業(yè)模式就是一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式。按照王健林的話來說，未來的萬達廣場就是一個“吃喝玩樂”的好去處。銀泰置業(yè)西南區(qū)總經(jīng)理鄭勇強透露，雖然銀泰已經(jīng)布局電子商務(wù)，但是體驗式的消費是電商不能取代的，包括吃飯和逛街，現(xiàn)在很多商業(yè)的餐飲比重越來越大，甚至達到30%。購物中心會成為品牌的一個展示場地。因為，對于很多自己不熟悉的新產(chǎn)品，消費者必須先看到實體才會去網(wǎng)上購買，這些體驗的過程是網(wǎng)購無法取代的。

BeCouply則是提供了一種非常受歡迎的服務(wù)——約會。用戶每個月支付149美元的費用，BeCouply就會每個月會為你安排一次獨特的浪漫而溫馨的約會。這149美元包含了一次約會的所有花費，包括一次浪漫的約會正餐和飲料，一次獨特的約會體驗(如溫馨的溫泉鴛鴦浴或藝廊游)，往返都由BeCouply派豪華專車全程接送——這些服務(wù)目前很受歡迎。商場自營電子商務(wù)銀泰置業(yè)西南區(qū)總經(jīng)理鄭勇強透露，銀泰在面對電商沖擊上，比一般的企業(yè)要反應(yīng)得更早一些，其自建的銀泰網(wǎng)已經(jīng)成功運營，并有著不錯的口碑和銷量。從內(nèi)容到形式都是專業(yè)的電商模式，不錯。仁和春天網(wǎng)站也已建立，制作還行，但是人氣還比較差。PPR是世界第三大奢侈品集團，今年年中與意大利奢侈品電商集團YOOX成立合資公司，統(tǒng)一管理PPR集團旗下的部分奢侈品牌單一品牌官方網(wǎng)絡(luò)旗艦店。包括BottegaVeneta、SaintLaurentPair、AlexanderMcQueen、Balenciaga和SergioRossi等，至2013年底，所有官方網(wǎng)絡(luò)旗艦店將在全球范圍內(nèi)運營，中國也在其中。YOOX集團以第三方的身份，長久以來為各大奢侈品牌打造單一品牌官方旗艦店，目前在中國運營的奢侈品牌網(wǎng)絡(luò)旗艦店包括Armani、Marni、Bally、Dolce&Gabbana、Y-3、Dsquared2和AlexanderWang等。以Armani為例，早在2009年就在中國開設(shè)了官方網(wǎng)絡(luò)店鋪，但起初效果并不理想，生意慘淡。一來網(wǎng)絡(luò)購物體驗不夠完善，二來中國奢侈品的消費群體確實還不習(xí)慣這種虛擬的購物模式。但GiorgioArmani本人對網(wǎng)絡(luò)購物的未來充滿信息，不斷地完善用戶購物體驗，他認為“線上營銷絕不僅僅是賣產(chǎn)品，更主要的是做品牌，所以我對網(wǎng)站的體驗要求是第一位的”?，F(xiàn)在，這一平臺已成為奢侈品牌中國網(wǎng)店的成功典范。在這一案例中，YOOX與Armani進行分工：YOOX負責(zé)技術(shù)研發(fā)、法務(wù)、物流配送、客戶服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營銷等部分;而Armani則負責(zé)與產(chǎn)品及品牌有關(guān)的部分，如貨品、定價、視覺形象等。YOOX從品牌的網(wǎng)絡(luò)銷售收入中獲得一定比例的收益，不收委托費，并承擔(dān)運營電子商務(wù)的全部前期資金投入，與品牌分擔(dān)銷售風(fēng)險。作為市場營銷的手段之一，奢侈品牌選擇在網(wǎng)絡(luò)開店與現(xiàn)實世界其實沒有太大區(qū)別，排場要大，規(guī)格要高。因此，如果不是自己或者經(jīng)由YOOX這樣的第三方打造單一品牌旗艦店，而是選擇進駐一些網(wǎng)上百貨商店的話，奢侈品牌更需要以開實體店的挑剔眼光來選擇平臺。早前，Coach也曾在淘寶旗下的天貓開設(shè)電子商務(wù)旗艦店，但不久就撤下。有人將這一原因歸結(jié)為Coach的電子商務(wù)旗艦店銷售不佳，而筆者認為，其中一個理由應(yīng)該是Coach沒有選擇好符合自己定位的電子商務(wù)平臺。眾多周知，奢侈品是很重視銷售環(huán)境的，拼地段、拼位置、拼面積，而Coach此次選擇天貓確實有點不符它一貫自詡的奢侈品牌地位。就像在北京和上海這樣的大城市，奢侈品會選擇地標(biāo)性的商場，周圍都是和自己定位相符的一線品牌，網(wǎng)絡(luò)上開店也一樣，與誰為鄰非常重要。這就是所謂的大牌聚集效應(yīng)，一旦能形成品牌規(guī)模，這樣的網(wǎng)上百貨商店自然也會成為網(wǎng)絡(luò)世界的奢華地標(biāo)。像歷峰集團旗下的電商巨頭NET-A-PORTER即是這種模式，且已經(jīng)成了奢侈品世界中所有其他品牌追趕的對象，該網(wǎng)站所售奢侈品牌眾多，包括AlexanderMcQueen，EmilioPucci，Gucci，JimmyChoo，Lanvin，MiuMiu，Valentino等品牌在該網(wǎng)站均有銷售。NET-A-PORTER也成為中國奢侈品電商紛紛效仿的對象。所以面對著市場份額的流失以及客流量與成交額的比例反差，越來越多的商家們開始意識到了網(wǎng)絡(luò)購物平臺的重要性，不得不主動“棄實體店上網(wǎng)”或開設(shè)網(wǎng)絡(luò)官方旗艦店、或建設(shè)自身的網(wǎng)絡(luò)購物平臺，積極努力將原先實體店銷售的產(chǎn)品分出部分產(chǎn)品線專供網(wǎng)購市場，并且在此基礎(chǔ)上將線上營銷與線下營銷互動結(jié)合。以李寧為例，僅僅在過去的一年李寧授權(quán)的網(wǎng)絡(luò)門店數(shù)量達1000多家，網(wǎng)上月銷售額增長12倍。再比如淘寶網(wǎng)在2011年的“雙十二”業(yè)績中銷售前三名是女裝10億、家居用品5億、3C4.8億，然后是母嬰用品、鞋和化妝品。其中純網(wǎng)絡(luò)品牌占比不足0.1%，絕大部分都是原本線下的知名品牌。面對電商沖擊，紅旗超市也很早就看到了這樣的趨勢，紅旗網(wǎng)上購物商城已經(jīng)在2012年4月正式上線，相較于普通電商平臺，紅旗購物網(wǎng)站的最大優(yōu)勢之一就是擁有大成都范圍內(nèi)1300多家的連鎖實體門店。這不僅僅能夠幫助消費者節(jié)約物流費用，節(jié)約購物時間。同時，實體店的存在增強了消費者的信賴感，增加了網(wǎng)上的購物成交率。不過，紅旗購物網(wǎng)站的銷量占紅旗整體銷量的份額并不大，電商模式目前還只是紅旗實體店的一個有力補充。（居然沒有價格，這算啥網(wǎng)商啊?。┐送?，諸如沃爾瑪、蘇寧等商場，也都通過購買電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了進軍電子商務(wù)。

正是看到了網(wǎng)上購物的廣闊市場，因而王府井決意進軍電商。已計劃投資1億元，打造王府井百貨的網(wǎng)絡(luò)平臺，現(xiàn)已進入開業(yè)籌備和招商采購階段，預(yù)計年內(nèi)將實現(xiàn)上線運營。該平臺將定位于中高端，全力打造成面向年輕時尚購物群體，匯集國際國內(nèi)知名品牌、新銳品牌的分享互動式大型綜合購物網(wǎng)站。據(jù)悉，王府井百貨的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略將舉集團之力，探尋電子商務(wù)真正的可持續(xù)發(fā)展道路，最終實現(xiàn)線上線下業(yè)務(wù)的互通互動，將采用倉儲模式的經(jīng)營手段，實行統(tǒng)一的配送貨和售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。王府井不會參與電商“價格戰(zhàn)”中，主要依靠產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)來吸引消費者。從現(xiàn)有的網(wǎng)站看來，還是傳統(tǒng)的企業(yè)網(wǎng)站，顯然還沒向電商轉(zhuǎn)型。王府井百貨電商的新域名“”已經(jīng)啟用，但商品尚未上線。據(jù)王府井百貨電商相關(guān)負責(zé)人介紹，該網(wǎng)站將于圣誕節(jié)期間正式運營。王府井百貨方面稱，電商平臺一期上線的品牌超過300個，共數(shù)萬個單品。該平臺除了有在王府井百貨店內(nèi)熱銷的品牌外，還有在網(wǎng)購渠道具備一定知名度的時尚品牌。在客層定位方面，其百貨電商瞄準(zhǔn)20-35歲的年輕客群，商品結(jié)構(gòu)比百貨大樓、雙安商場年輕，客單價也會從約1000元降至600-700元。這也與其實體店客群產(chǎn)生了一定差異。在王府井百貨網(wǎng)上商城攜新域名亮相前，其已經(jīng)進行了數(shù)月的“全媒體營銷”預(yù)熱，并在尚未有商品上線的主頁中，對其官方微博和微信公共賬號進行推介。業(yè)內(nèi)人士認為，從對新媒體的運用方面可以看出王府井進軍電商思路的轉(zhuǎn)變。天虹商場早已開通網(wǎng)購平臺，目前，天虹商場基本保持每年6~10家的開店速度，在當(dāng)前開店人工成本及租金成本持續(xù)上漲的背景下，開店速度較快將對公司短期業(yè)績產(chǎn)生壓力。今年一季報顯示，天虹商場實現(xiàn)營業(yè)收入38.33億元，同比增長6.87%；歸屬于母公司的凈利潤1.64億元，同比降低18.47%。相比之下，電商由于沒有店面租金以及人工成本的挾持，其擴張步伐尤為迅猛，速度遠遠超過傳統(tǒng)商業(yè)百貨企業(yè)。網(wǎng)購的消費模式正在逐步普及，相關(guān)商品價格的確更為低廉，購物人群逐步擴大，傳統(tǒng)商場也會受到部分影響。不過，各大電商涉及“價格戰(zhàn)”的商品主要集中于大家電領(lǐng)域，而天虹商場是以“超市+小百貨+X+簡餐小吃”的小型購物中心模式，家電占比并不大，目前公司尚未遇到正面沖擊。上述工作人員進一步透露，針對市場消費觀念的轉(zhuǎn)變，天虹商場早已開通網(wǎng)上購物平臺，也正在對電子商務(wù)銷售模式進行初步的摸索。同時，為了抗衡電商對傳統(tǒng)百貨市場的吞噬，公司將向中高端延伸，進一步提升消費者的購物體驗。天虹的網(wǎng)站結(jié)構(gòu)已搭建，但是商品還是不夠豐富。近日，國美電器正式宣布網(wǎng)上商城更名為國美在線，國美在線與庫巴進行整合，實現(xiàn)后臺統(tǒng)一管理和資源共享；蘇寧也要打造店商+電商+零售服務(wù)商的中國零售的云商模式。幾乎所有上市公司都展開了網(wǎng)上競爭。電商時代，每一家商業(yè)綜合體都必須有自己網(wǎng)上的虛擬綜合體。千萬別把自己整成別人的體驗店。水平高的是把別人的店變成你的體驗店。未來不再爭奪空間，而是來爭奪線上的時間。真正的戰(zhàn)場不在空間，而是時間。新的綜合體資產(chǎn)不是位置，而是客戶。線上線下互動實現(xiàn)共榮郫縣花樣年龍年國際中心，花樣年董事局主席、總裁潘軍也非常關(guān)注電商對于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。他說，未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是開發(fā)商之間的競爭，未來的商業(yè)地產(chǎn)，必須與互聯(lián)網(wǎng)形成連動，開發(fā)更多的體驗型產(chǎn)品。在這方面，花樣年集團已經(jīng)有所動作，明年花樣年會推出社區(qū)體驗商業(yè)，搭建與互聯(lián)網(wǎng)的連動平臺，畢竟有些事互聯(lián)網(wǎng)也做不了，還是需要實體來做。

近日，萬達也透露，將商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游、電影院線和連鎖百貨五大主營業(yè)務(wù)打包上線，開設(shè)“線上商業(yè)綜合體”。萬達要做智能廣場，把線上和線下結(jié)合。萬達這么大一個公司，這么多零售資源，不做線上太可惜。

成都金牛萬達廣場投資有限公司副總經(jīng)理袁林認為，所謂線上線下，就是加大網(wǎng)絡(luò)和實體店的互動，目前的實體店，大部分與電商的互動較少，兩者之間是比較割裂的，未來的一個發(fā)展趨勢肯定是網(wǎng)絡(luò)與實體店有機結(jié)合。以萬達為例，萬達以及入駐商家，通過各種活動不斷提升實體店的消費享受，并且通過豐富綜合體的休閑娛樂餐飲等功能，吸引更多的消費者到現(xiàn)場。而部分客戶在體驗完之后，或許不會在實體店消費，還是會在網(wǎng)絡(luò)上下單實現(xiàn)消費。也就是說，實體店充當(dāng)了一個品牌形象展示、客戶意見直接收集的一個渠道。

購物中心是品牌的展示場地國內(nèi)知名房地產(chǎn)策略專家田同生表示，他每次去美國都會去逛第五大道，在蘋果商店里，到處都是排隊的人。除了戰(zhàn)無不勝的蘋果系列產(chǎn)品之外，APPLESTORE（蘋果店）對零售細節(jié)的追求，對服務(wù)即快樂的追求，近乎極致，甚至達到了宗教信仰的境界，所以才成就了蘋果店無與倫比的每平方米銷售、人均年銷售以及每日每店來客數(shù)等幾乎難以逾越的零售店關(guān)鍵指標(biāo)。這種需要強大體驗感的產(chǎn)品，依然選擇用實體店的方式擴張。何況，實體店還承擔(dān)著品牌占位的功能，香港銅鑼灣租金超過紐約第五大道，成為全球最貴零售租金商業(yè)街區(qū)，現(xiàn)在依然有很多高端品牌排著隊等著進香港中環(huán)或銅鑼灣的口岸。為什么，因為香港的實體店有著巨大的品牌推廣的作用。

另外，從全球范圍來看，零售市場租金整體保持活躍，頂級商業(yè)街區(qū)租金依然保持平均4.5%的增長，而這些全球奢侈品零售商對全球頂級商業(yè)街區(qū)持續(xù)保持旺盛需求。首先網(wǎng)絡(luò)購物還需要更多的引導(dǎo)和規(guī)范，從網(wǎng)絡(luò)購物的產(chǎn)品到物流的渠道都還欠缺有力的保障體制。消費者對于網(wǎng)絡(luò)購物中的產(chǎn)品質(zhì)量、收到物品的完好性等，特別是一些貴重、高端物品的郵遞都還存在一定的質(zhì)疑。有些物品的購買需要消費者親身體驗、試穿等這些服務(wù)和體驗都是網(wǎng)絡(luò)購物所無法提供或者是非常局限的。中國房地產(chǎn)策略專家田同生認為，商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，還承載著社交、體驗和消費實現(xiàn)的功能，諸如只到××消費，這里就有身份標(biāo)簽和自我實現(xiàn)的功能，另外，逛街的需求是不可取代的。到底能不能離開商業(yè)地產(chǎn)實體，要看產(chǎn)品，現(xiàn)在網(wǎng)購的東西依然是單價較低的產(chǎn)品，而奢侈品和個性化產(chǎn)品，依然不能離開實體店。

實體店一方面需要看自己的經(jīng)營方式有沒有前景，比如，到底是拓展自己的門店，還是精心打造自己的經(jīng)營門店以吸引消費者。另一方面，需要和上游的供貨商提要求。比如，要求線上和線下差異化經(jīng)營，即有的品種要得到商家更低的價格和營銷支持。再次，抓住高端群體，并以高端群體的需求為自己的主體。畢竟，不少高端消費群體不在乎價格的高低，但強調(diào)商品的質(zhì)量，這就是實體店的方向。對于國美、蘇寧這類曾經(jīng)在渠道為王時期風(fēng)光無限的商場，他們對客戶資源的掌控越來越有限，越來越無力，如何讓消費者回到商場，是他們亟需解決的問題。IT、家電等大型商場逐漸向旗艦店轉(zhuǎn)型。這些家電因為高度的標(biāo)準(zhǔn)化，加上電商物流給消費者的便利、價格優(yōu)勢，使電腦城、家電商場等作為賣場的優(yōu)勢消失大半。未來這類大型商超仍然需要，只不過其中一部分向大型高端百貨商業(yè)業(yè)態(tài)靠攏，服務(wù)高端客戶，另一部分則轉(zhuǎn)型為體驗店、旗艦店，起到樹立企業(yè)品牌形象、讓消費者體驗產(chǎn)品和企業(yè)文化、作為售后服務(wù)中心等作用。IT和家電明顯在標(biāo)準(zhǔn)化、真假、服務(wù)方面，都更利于電商的發(fā)展。電商時代，這個旗艦店很有可能是大型商超，里邊被分割為各品牌的體驗店、服務(wù)中心，購物可以現(xiàn)場買，也可以在線買。另外，以蘋果店的銷售看，除了提升品牌及忠誠度等之外，體驗店的銷售業(yè)績不見得差，甚至可能刺激新的消費需求，產(chǎn)生更高的利潤率。特殊行業(yè)獲得減租優(yōu)惠在被人們稱為文化沙漠的香港，傳統(tǒng)書店的生存狀況要好于北京。據(jù)在香港有八年半工作經(jīng)歷，在香港中華書局當(dāng)了四年多總經(jīng)理的翟德芳介紹，香港的房地產(chǎn)規(guī)劃中有個共識，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有書店