房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段成本管理-竣工決算

建設(shè)項(xiàng)目竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系（一）目錄二竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系一竣工階段的工作內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目竣工階段是項(xiàng)目建設(shè)的最終階段，做好建設(shè)項(xiàng)目竣工階段的工作可以確定建設(shè)項(xiàng)目投資的實(shí)際費(fèi)用，及時(shí)了解工程造價(jià)控制的成果，并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目建成后發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益起著重要的作用?？⒐るA段與工程造價(jià)有關(guān)的工作主要是做好建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算和審查工作，編制竣工決算書。一、竣工階段的工作內(nèi)容竣工階段工程造價(jià)控制是建設(shè)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是全面考核建設(shè)工作，審查投資使用合理性，檢查工程造價(jià)控制情況，是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志性階段?？⒐るA段的主要工作內(nèi)容有竣工結(jié)算和竣工決算竣工結(jié)算是承包人按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包人進(jìn)行的最終工程款結(jié)算。經(jīng)審查的竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。一、竣工階段的工作內(nèi)容竣工決算竣工決算是所有建設(shè)項(xiàng)目竣工后，發(fā)包人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在新建、改建和擴(kuò)建工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段編制的竣工決算報(bào)告?？⒐Q算是反映竣工項(xiàng)目建設(shè)成果的文件，是考核其投資效果的依據(jù)，是辦理交付、動(dòng)用、驗(yàn)收的依據(jù)，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要部分。一、竣工階段的工作內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系（二）目錄二竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系一竣工階段的工作內(nèi)容二、竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系建設(shè)工程造價(jià)全過程控制是工程造價(jià)管理的主要表現(xiàn)形式和核心內(nèi)容，也是提高項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵所在。它貫穿于決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)階段、施工實(shí)施階段和竣工階段的項(xiàng)目全過程中，都圍繞追求工程項(xiàng)目建設(shè)投資控制目標(biāo)，以達(dá)到所建的工程項(xiàng)目以最少的投入獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。竣工階段的竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)決算不僅直接關(guān)系到發(fā)包人與承包人之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項(xiàng)目工程造價(jià)的實(shí)際結(jié)果。竣工結(jié)算竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格，最終體現(xiàn)了工程造價(jià)系統(tǒng)控制的效果。要有效控制工程項(xiàng)目竣工結(jié)算價(jià)，必須嚴(yán)把審核關(guān)，首先要核對(duì)合同條款：一查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求、竣工驗(yàn)收是否合格，二查結(jié)算價(jià)款是否符合合同的結(jié)算方式。二、竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系其次要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄：所有隱蔽工程是否經(jīng)監(jiān)理工程師的簽證確認(rèn)?？⒐そY(jié)算第三要落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證：按合同的規(guī)定，檢查設(shè)計(jì)變更簽證是否有效。第四要核實(shí)工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單及現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算。二、竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系第五要防止各種計(jì)算誤差。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，通過對(duì)工程項(xiàng)目結(jié)算的審查，一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程結(jié)算工程造價(jià)資金相差率在10％左右，有的高達(dá)20％，對(duì)控制投入節(jié)約資金起到很重要的作用?？⒐Q算竣工決算是基本建設(shè)成果和財(cái)務(wù)的綜合反映，它包括項(xiàng)目從籌建到建成投產(chǎn)或使用的全部費(fèi)用。除了采用貨幣形式表示基本建設(shè)的實(shí)際成本和有關(guān)指標(biāo)外，同時(shí)包括建設(shè)工期、工程量和資產(chǎn)的實(shí)物量以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并綜合了工程的年度財(cái)務(wù)決算，全面反映了基本建設(shè)的主要情況。二、竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系根據(jù)國(guó)家基本建設(shè)投資的規(guī)定,在批準(zhǔn)基本建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書時(shí)，可依據(jù)投資估算來估計(jì)基本建設(shè)計(jì)劃投資額。竣工決算在確定基本建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)，可依據(jù)設(shè)計(jì)概算決定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資最高數(shù)額。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可編制施工圖預(yù)算，用以確定單項(xiàng)工程或單位工程的計(jì)劃價(jià)格，同時(shí)規(guī)定其不得超過相應(yīng)的設(shè)計(jì)概算。二、竣工階段與工程造價(jià)的關(guān)系因此，竣工決算可反映出固定資產(chǎn)計(jì)劃完成情況以及節(jié)約或超支原因，從而控制工程造價(jià)。竣工決算含義、分類及依據(jù)目錄二竣工決算的編制依據(jù)一竣工決算含義和分類一、竣工決算含義和分類建設(shè)項(xiàng)目竣工決算指在竣工驗(yàn)收交付使用階段，由發(fā)包人編制的建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用全過程的全部實(shí)際支出費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)文件。該文件是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分?？⒐Q算的含義一、竣工決算含義和分類竣工決算的分類國(guó)家規(guī)定，所有新建、擴(kuò)建、改建和恢復(fù)項(xiàng)目竣工后均要編制竣工決算。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的大小，可分大、中型建設(shè)項(xiàng)目竣工決算和小型建設(shè)項(xiàng)目竣工決算兩大類。承包人在竣工后，也要編制單位工程(或單項(xiàng)工程)竣工成本決算，用作預(yù)算和實(shí)際成本的核算比較，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。但兩者在概念和內(nèi)容上存在著不同。（1）建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書和有關(guān)文件；（2）建設(shè)項(xiàng)目總概算書以及單項(xiàng)工程綜合概算書；（3）建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙以及說明，其中包括總平面圖、建筑工程施工圖、安裝工程施工圖以及相關(guān)資料；（4）設(shè)計(jì)交底或者圖紙會(huì)審紀(jì)要；（5）招標(biāo)控制價(jià)、工程承包合同以及工程結(jié)算資料二、竣工決算的編制依據(jù)竣工決算的編制依據(jù)主要有：（6）施工記錄或者施工簽證以及其他工程中發(fā)生的費(fèi)用記錄，如工程索賠報(bào)告和記錄、停(交)工報(bào)告等；（7）竣工圖以及各種竣工驗(yàn)收資料；（8）設(shè)備、材料調(diào)價(jià)文件和相關(guān)記錄；（9）歷年基本建設(shè)資料和歷年財(cái)務(wù)決算及其批復(fù)文件；（10）國(guó)家和地方主管部門頒布的有關(guān)建設(shè)工程竣工決算的文件.二、竣工決算的編制依據(jù)竣工決算的編制依據(jù)主要有：竣工決算的內(nèi)容目錄二竣工決算報(bào)表一竣工決算報(bào)告說明書四工程造價(jià)比較分析三工程竣工圖竣工決算的內(nèi)容包括竣工決算報(bào)表、竣工決算報(bào)告說明書、工程竣工圖和工程造價(jià)比較分析四部分。大中型建設(shè)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表通常包括建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表、竣工工程概況表、竣工財(cái)務(wù)決算表、建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)總表以及明細(xì)表、建設(shè)項(xiàng)目建成交付使用后的投資效益表等；對(duì)于小型建設(shè)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表是由建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表、竣工財(cái)務(wù)決算總表和交付使用資產(chǎn)明細(xì)表組成。（1）建設(shè)項(xiàng)目概況及評(píng)價(jià)；（2）會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)的處理、財(cái)產(chǎn)物資情況及債權(quán)債務(wù)的清償情況；（3）資金結(jié)余、基建結(jié)余資金等的上交分配情況；（4）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析、計(jì)算情況；（5）基本建設(shè)項(xiàng)目管理以及決算中存在的問題以及建議；一、竣工決算報(bào)告說明書竣工決算報(bào)告說明書概括了竣工工程建設(shè)成果和經(jīng)驗(yàn)，是全面考核分析工程投資與造價(jià)的書面總結(jié)，也是竣工決算報(bào)告的重要組成部分，主要內(nèi)容如下：（6）需要說明的其他事項(xiàng)。二、竣工決算報(bào)表根據(jù)國(guó)家財(cái)政部財(cái)基字[1998]4號(hào)關(guān)于《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理若干規(guī)定》的通知以及財(cái)基字[1998]498號(hào)文《基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表》和《基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表填表說明》的通知。建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表格式有建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表；大、中型建設(shè)項(xiàng)目概況表；大、中型建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表(表5-2)；大、中型建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)總表；建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)明細(xì)表等(略)。小型建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表有建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批表；小型建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算總表；建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)明細(xì)表等。三、工程竣工圖工程竣工圖是真實(shí)的記錄和反映各種建筑物、構(gòu)筑物等情況的技術(shù)文件，它是工程交工驗(yàn)收、改建和擴(kuò)建的依據(jù)，是國(guó)家的重要技術(shù)檔案。對(duì)竣工圖的要求是：（1）根據(jù)原施工圖未變動(dòng)的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”圖章標(biāo)志后，即可作為竣工圖。（2）施工過程中盡管發(fā)生了一些設(shè)計(jì)變更，但可以將原施工圖加以修改補(bǔ)充作為竣工圖的，可以不重新繪制，由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖(必須是新藍(lán)圖)上注明修改的部分，并附以設(shè)計(jì)變更通知單和施工說明，加蓋“竣工圖”圖章標(biāo)志后作為竣工圖。（3）凡結(jié)構(gòu)形式改變、工藝變化、平面布置改變、項(xiàng)目改變以及有其他重大改變時(shí)，不宜再在原施工圖上修改、補(bǔ)充者，應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖。屬設(shè)計(jì)原因造成的，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)重新繪制；屬施工原因造成的，由施工單位負(fù)責(zé)重新繪制；屬其他原因造成的，由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計(jì)單位繪圖，施工單位負(fù)責(zé)在新圖上加蓋“竣工圖”圖章標(biāo)志，并附以記錄和說明，作為竣工圖。（4）為滿足竣工驗(yàn)收和竣工決算需要，應(yīng)繪制能反映竣工工程全部?jī)?nèi)容的工程設(shè)計(jì)平面示意圖。三、工程竣工圖工程造價(jià)比較分析是以批準(zhǔn)的概算作為考核依據(jù)。首先，對(duì)比整個(gè)項(xiàng)目的總概算，然后，將建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工器具費(fèi)和其他工程費(fèi)的實(shí)際數(shù)據(jù)逐一與批準(zhǔn)的概算中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比分析。四、工程造價(jià)比較分析以確定竣工項(xiàng)目總造價(jià)是節(jié)約還是超支，找出節(jié)約或超支的內(nèi)容和原因，提出改進(jìn)措施?？⒐Q算書的編制步驟和方法目錄01收集、整理和分析有關(guān)資料02清理各項(xiàng)賬務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資03填寫竣工決算報(bào)表04編寫建設(shè)工程竣工決算說明書05上報(bào)主管部門審查在竣工驗(yàn)收階段則要系統(tǒng)的整理出所有技術(shù)資料、工程結(jié)算經(jīng)濟(jì)文件、施工圖紙和各種變更與簽證資料，分析其準(zhǔn)確性。在工程進(jìn)行的過程中應(yīng)注意保存和收集資料。收集和整理出一套較為完整的相關(guān)資料，是編制竣工決算的必要條件。一、收集、整理和分析有關(guān)資料在收集、整理和分析資料過程中，應(yīng)注意建設(shè)工程從籌建到竣工投產(chǎn)(或使用)的全部費(fèi)用的各項(xiàng)賬務(wù)、債權(quán)和債務(wù)的清理。既要核對(duì)賬目，又要查點(diǎn)庫存實(shí)物的數(shù)量。做到賬物相等、相符；對(duì)結(jié)余的各種材料、工器具和設(shè)備要逐項(xiàng)清點(diǎn)核實(shí)，妥善管理，且按照規(guī)定及時(shí)處理、收回資金。對(duì)各種往來款項(xiàng)要及時(shí)進(jìn)行全面清理，為編制竣工決算提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。二、清理各項(xiàng)賬務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資三、填寫竣工決算報(bào)表依照建設(shè)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表的內(nèi)容，根據(jù)編制依據(jù)中有關(guān)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)或計(jì)算各個(gè)項(xiàng)目的數(shù)量，并將其結(jié)果填入相應(yīng)表格欄目中，完成所有報(bào)表的填寫。這是編制工程竣工決算的主要工作。四、編寫建設(shè)工程竣工決算說明書根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目竣工決算說明的內(nèi)容、要求以及編制依據(jù)材料和填寫在報(bào)表中的結(jié)果編寫說明。五、上報(bào)主管部門審查以上編寫的文字說明和填寫的表格經(jīng)核對(duì)無誤，可裝訂成冊(cè)，即可作為建設(shè)項(xiàng)目竣工文件，并報(bào)主管部門審查，同時(shí)把其中財(cái)務(wù)成本部分送交開戶銀行簽證?？⒐Q算在上報(bào)主管部門的同時(shí)，抄送設(shè)計(jì)單位，大、中型建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算還需抄送財(cái)政部、建設(shè)銀行總行和省、市、自治區(qū)財(cái)政局和建設(shè)銀行分行各一份。建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的文件，由發(fā)包人負(fù)責(zé)組織人員編制，在竣工建設(shè)項(xiàng)目辦理驗(yàn)收使用一個(gè)月之內(nèi)完成?？⒐べY料移交和保修費(fèi)用處理（一）目錄二工程保修一竣工資料移交的內(nèi)容三保修費(fèi)用處理一、竣工資料移交的內(nèi)容每項(xiàng)工程建設(shè)前，建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位都應(yīng)建立健全工程技術(shù)檔案，匯總整理工程竣工需要移交的資料，這項(xiàng)工作從項(xiàng)目籌劃直到工程竣工驗(yàn)收為止。1、工程前期及竣工文件材料2、各種建筑材料合格證、施工試驗(yàn)報(bào)告3、驗(yàn)收記錄4、單位工程分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表5、竣工圖一、竣工資料移交的內(nèi)容移交竣工資料的主要內(nèi)容有：一、竣工資料移交的內(nèi)容1、工程前期及竣工文件材料（1）可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件。（4）征地審批文件(包括拆遷、補(bǔ)償?shù)任募?。（2）計(jì)劃任務(wù)書及批復(fù)。（3）工程項(xiàng)目申請(qǐng)、批準(zhǔn)文件。（5）初步設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))及審批文件。（6）建筑設(shè)計(jì)的環(huán)保、消防、防疫等審批文件。（7）建筑工程規(guī)劃許可證。一、竣工資料移交的內(nèi)容1、工程前期及竣工文件材料（8）開工報(bào)告表及其準(zhǔn)予開工通知書。（11）與工程有關(guān)的會(huì)議紀(jì)要(貫穿全過程)。（9）委托監(jiān)督、工程質(zhì)量監(jiān)督員通知書。（10）與工程有關(guān)的各種合同(貫穿全過程)。（12）工程地質(zhì)和水文地質(zhì)勘察報(bào)告。（13）預(yù)決算書及審計(jì)文件。（14）竣工報(bào)告及工程竣工驗(yàn)收證明書、質(zhì)量評(píng)審材料、驗(yàn)收決議文件等。一、竣工資料移交的內(nèi)容2、各種建筑材料合格證、施工試驗(yàn)報(bào)告3、驗(yàn)收記錄工程技術(shù)要求、技術(shù)交流、設(shè)計(jì)變更、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工計(jì)劃、施工技術(shù)、安全措施、施工工藝、定位放線、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、施工記錄、隱蔽工程驗(yàn)收記錄4、單位工程分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表（1）建筑竣工圖。（2）結(jié)構(gòu)竣工圖。一、竣工資料移交的內(nèi)容5、竣工圖（3）給排水竣工圖。（4）采暖竣工圖。（5）電氣竣工圖?？⒐べY料移交和保修費(fèi)用處理（二）目錄二工程保修一竣工資料移交的內(nèi)容三保修費(fèi)用處理工程項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收交付使用后，建立工程質(zhì)量保修制度，是施工單位對(duì)工程負(fù)責(zé)的具體體現(xiàn)1通過工程保修可以聽取和了解使用單位對(duì)工程施工質(zhì)量的評(píng)價(jià)和改進(jìn)意見，便于施工單位提高管理水平2二、工程保修根據(jù)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，施工單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。3建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。5質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。4一般工程項(xiàng)目竣工后，各施工單位的工程款保留5％左右，作為保修金。6二、工程保修（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。一、竣工資料移交的內(nèi)容在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。（5）其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位與施工單位約定。一、竣工資料移交的內(nèi)容在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?？⒐べY料移交和保修費(fèi)用處理（三）目錄二工程保修一竣工資料移交的內(nèi)容三保修費(fèi)用處理一、竣工資料移交的內(nèi)容保修費(fèi)用是指在規(guī)定的保修期內(nèi)和保修范圍內(nèi)所發(fā)生的維修、返工等各項(xiàng)費(fèi)用支出。建筑工程在規(guī)定的保修期內(nèi)，對(duì)發(fā)生的質(zhì)量問題，必須根據(jù)修理項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容和檢查修理等多種因