商圈調(diào)查的方法與技巧及商業(yè)動線的設(shè)計原則

商圈調(diào)查所要達到的目的：1、如果是以居住地居民為主的商圈，了解商圈內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)、男女比例、年齡構(gòu)成、社會經(jīng)濟條件、生活態(tài)度及消費癖好等；如果是以過往人群為主的商圈，了解過往人群的人口要素資料，包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)濟條件、消費癖好、不同時間段人流的變化狀況等，確定是否值得開店和開什么店；2、分析商圈的結(jié)構(gòu)，是單一商圈還是多層復(fù)合式商圈，有時候會有好幾個不同類型的商圈部分交叉重疊在一起，會使選擇者感到迷惑，在這個時候尤其要小心區(qū)別；3、發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢和弊病，進行分區(qū)考察，考察的主要項目有道路設(shè)施的完善和交通的便利程度、人口流動的特點與規(guī)律、不同類型店面的集結(jié)度和分布規(guī)律、鋪租，如果商圈跨區(qū)，比如不同區(qū)域歸屬不同的工商、稅務(wù)等部門管理，還要考慮這些部門的服務(wù)與費用水平，加上對競爭對手的考察，對供應(yīng)商的考察等因素，決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外，不要忘了城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)致環(huán)境變化的因素。在通常情況下，我們可以把商圈分成三種類型，一是主要商圈，一個城市通常都會有幾個主要商圈，主要商圈以目標(biāo)顧客為劃分，會有高、中、低的層次區(qū)分，以經(jīng)營項目為劃分，會有不同的重點主打；二，次要商圈，居于主要商圈之外，為主要商圈作補充的二級商圈，一般規(guī)模會小于主要商圈，輻射半徑和對顧客的吸引力亦會大大小于主要商圈；三，邊緣商圈，一般為社區(qū)商圈，以居民點為中心并以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┤粘７?wù)為主要經(jīng)營目標(biāo)和獲利來源。一般來說，次要商圈的地位會比較尷尬，要注意選擇那種有核心點的二級商圈，比如，一個或數(shù)個人氣旺盛、特點鮮明的專業(yè)批發(fā)市場，以此為中心形成的商圈，一般都是比較理想的商圈。創(chuàng)業(yè)者在這種商圈中進行選擇時，會目標(biāo)明確，干擾較少，尤其適合那些剛剛下水，經(jīng)驗不足的創(chuàng)業(yè)者。此外，我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，定位十分明確的商圈；集約型商圈：在一定范圍內(nèi)，由多個小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個小商圈內(nèi)，你也可以根據(jù)不同因素細分若干個不同的微型商圈，比如，在同一個商圈內(nèi)，若干個經(jīng)營首飾的小店集中在一起，就可能形成一個商圈內(nèi)部的微型商圈，對準備在商圈開鋪的朋友來說，考察大商圈的同時，應(yīng)該特別注意這種大商圈內(nèi)的微型商圈，在大方向確定以后，這種對細節(jié)的關(guān)注可能會決定你經(jīng)營的成敗。在進行商圈調(diào)查的時候，我們建議以數(shù)字為中心，切忌憑感覺，會畫圖的朋友，最好能畫出詳細的圖紙，并加以細致的文字說明，這對你最后的選擇會起到至關(guān)重要的作用。你要注意的因素有這些：1、目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑及分布，建筑內(nèi)人群資料及與交通的關(guān)系；2、目標(biāo)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的具體分布，尤其關(guān)注那些小的商業(yè)氣候，比如若干家同類型扎堆，分析其為什么要扎堆，其中有無龍頭店，各自經(jīng)營的主要項目有無沖突，如何解決，觀眾的反應(yīng)等等，要進行詳細統(tǒng)計；3、關(guān)注那些生意好的孤立店，為什么生意好？有無可能在其旁邊開店借勢？4、關(guān)注規(guī)劃的變化，在一個成熟商圈內(nèi)，規(guī)劃的變化往往預(yù)示著后來者的巨大機會，因為老客戶一般都會有“戀?！毙睦?，對規(guī)劃變化有意無意進行排斥，反應(yīng)遲鈍，給后業(yè)者奪取和轉(zhuǎn)移前者的優(yōu)勢帶來了機會；5、幾個需要單獨考慮的因素，比如影響巨大的品牌店，如商圈內(nèi)麥當(dāng)勞、肯德基，一些人氣旺盛的大型商場，這些因素經(jīng)常會改變商圈氣氛，并形成商圈內(nèi)局部的經(jīng)營小環(huán)境，需視情況加以利用；6、商圈外因素，如戲院、政府機關(guān)、展覽會場、學(xué)校、公園等，這些因素看上去好像與商圈無關(guān)，但卻經(jīng)常會帶來對經(jīng)營者意想不到的影響，在調(diào)查中關(guān)注這些因素，然后加以利用或規(guī)避。有一個需要特別注意的問題是，在對商圈調(diào)查的時候，或進行商鋪選址的時候，每一個人都要特別關(guān)注位置，但卻甚少有人注意到，商業(yè)選址要注意的其實不是地理位置，而是客流位置，所以要特別關(guān)注商圈內(nèi)人潮的流向，關(guān)注其行動規(guī)律，并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素，如心理、歷史、環(huán)境等等，這一點非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯，但就是因為疏忽了這一個“小小的問題”，以為選擇了一個旺鋪，必定發(fā)財，誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店里，自己只是站在門口看了看熱鬧，最后自己還搞得莫名其妙。其實原因就在這里：商鋪的選址，選的不是地理位置，而是人流位置；對人流的考察，首先要考慮的不是人流的多寡，而是人流背后隱藏的購買習(xí)慣及形成這種購買習(xí)慣的原因，如果你沒有辦法扭轉(zhuǎn)，那你就應(yīng)該避開這個位置。商圈調(diào)查最重要的方法，第一是觀察，觀察的時候要選擇多個時間點，同一個時間點的觀察要反復(fù)進行多次，然后進行細致比較；第二是記錄，必須要量化，有量化才會有標(biāo)準，才會不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型氣候，微型氣候中找具體開鋪位置。開店選址便利店商圈調(diào)查初探前言：俗話說，好的選址是成功的一半。便利店開店選址的問題可以說是令許多便利店企業(yè)頭痛的一件大事。而目前眾多關(guān)于選址的文章基本很少針對便利店這種業(yè)態(tài)的。很多對于大賣場的商圈的分析方法和細節(jié)不適用于便利店?；诖?，筆者選擇了這個課題，希望能夠給各位在便利店從事相關(guān)工作的朋友一些啟示。當(dāng)然，商圈其實是動態(tài)的，并非總是一成不變，故許多結(jié)論也是需要經(jīng)驗的。由于筆者從事相關(guān)調(diào)研工作時間不算長，如有不對之處，希望批評指正。一、店鋪類型的劃分和有效人流的測算要學(xué)會商圈調(diào)查，第一步是明確店鋪類型。店鋪類型的劃分對便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類型的變化，商圈的考察指標(biāo)也在變化。因此，商圈分析其實是由店鋪類型來決定的，每一種類型的考察指標(biāo)和角度都不盡相同，店鋪類型的劃分在每個公司也不盡相同，但為了便于商圈調(diào)研，筆者把它分為以下兩種類型：1、結(jié)點型店鋪：依靠一個或幾個重要的結(jié)點來開設(shè)的便利店，一般來說，顧客是相對固定的。所謂結(jié)點，就是能夠集結(jié)人群的地點，如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)、加油站等。結(jié)點對于便利店商圈調(diào)查具有普遍意義。例如社區(qū)店：以社區(qū)居民為主要消費群體，主要為社區(qū)居民服務(wù)，而商務(wù)便利店又以商務(wù)辦公的群體為主要顧客，這些都屬于結(jié)點型店鋪。2、中心商業(yè)區(qū)店鋪：不需要依靠結(jié)點的中心商業(yè)區(qū)及鬧市區(qū)的店鋪。這類店鋪的考察和結(jié)點型店鋪有所區(qū)別。因為它位置特殊，例如南京步行街開店，它既沒有居民、學(xué)校，也沒有醫(yī)院、辦公樓，但其實從商圈來說是適合開設(shè)便利店的。（其實很多便利店企業(yè)稱之為“客流店”）分類方法不盡相同，但國內(nèi)便利店大體就以上兩類，基本所有的便利店都可以對號入座。特別強調(diào)的，結(jié)點型店鋪應(yīng)該是重點研究對象，因為它的發(fā)展空間大，是一種戰(zhàn)略資源店鋪。在分析商圈前，除了解釋結(jié)點概念的同時，還需要解決門前有效客流（R）的測量。門前有效客流是指從店門口步行經(jīng)過的潛在目標(biāo)顧客。24小時的實測在便利店商圈調(diào)查中沒有意義。眾所周知，我們測量R值是因為我們知道，銷售額=客單價*客流量，客單價可以由歷史數(shù)據(jù)得出——各種不同類型店鋪的客單價不同，但差別不大——那么只要確定客流量就能大致預(yù)測銷售了。一般文章中說到，客流量=R*進店比率，但進店比率不是一成不變的，舉例來說，早上的進店比率和高峰期、深夜進店比率區(qū)別是很大的，如果用一個固定的10%或8%來評價都是沒有意義。對于一個小便利店來說，這個測量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類型已開店鋪的時段客流量或銷售額來預(yù)測門前客流R，這里不具體討論細節(jié)?？傊?，這個門前有效客流R的測量方法是有講究的，不應(yīng)該根據(jù)實測數(shù)來確定。二、結(jié)點型店鋪的商圈調(diào)查結(jié)點店如何做商圈調(diào)查？結(jié)點型店鋪的考察指標(biāo)從大的方面來說有三點，依次為周邊環(huán)境、競爭對手、立地立位。對后兩項指標(biāo)只需要定性評價即可。首先說立地立位，指的是店鋪所在地理位置本身的優(yōu)劣。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標(biāo)基本無需量化，只要符合便利店開設(shè)基本條件即可。競爭對手的考察也是一樣，例如同業(yè)態(tài)店鋪最好超過50米，對手的價格、營業(yè)時間、商品、服務(wù)等均在考察之列。（這里暫不考慮商圈飽和度問題，因為目前很多結(jié)點型商圈都沒有達到飽和），需要提醒的是，如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多，一般來說，這個商圈的周邊環(huán)境是適合開店的，這時候競爭對手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環(huán)境，這也是唯一需要量化的指標(biāo)。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等各種人群聚集的點。按商圈范圍分層來測定結(jié)點的人群。一般來說，把商圈劃為三層是很有必要的，以半徑50、150、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。（當(dāng)然不能形而上學(xué)，如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會獲得（現(xiàn)在小區(qū)基本都有介紹圖），結(jié)合問訊小區(qū)的清潔工、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購物可能性：第二商圈購物可能性：第三商圈購物可能性=7：舉例：某社區(qū)店位于小區(qū)主干道，除社區(qū)外沒有明顯結(jié)點。第一商圈的居民300戶，第二商圈的居民700戶，第三商圈的居民1000戶，該店門前有效客流R=3000人那么銷售額預(yù)測如下：商圈有效總戶數(shù)=300+700×2÷7+1000÷7=650戶，也就是說現(xiàn)在商圈的情況轉(zhuǎn)化成50米內(nèi)有650戶，而50—300假設(shè)戶均消費每天為5元，則銷售額=5*650=3250元注明：假設(shè)戶均消費是有直接意義的，準確與否有一定經(jīng)驗，是綜合年齡特征、收入水平等因素來確定的。這里假設(shè)的是每戶一周入店4次（每人1-2次左右），每次消費9元左右。只有大賣場和便利店集群開店時才計算居民可支配收入來確定銷售：可支配收入一般是一個城區(qū)的平均數(shù)，對一個單獨小區(qū)來說，參照系數(shù)難確定；就算居民購買力確定，如每月支出1000元購買食品和生活必需品，那么他到便利店來購買的比率也是無法確定的。因此，認為經(jīng)驗的得出戶均消費是更為直觀的方法。那么，人均可支配收入是不是沒有意義呢？下一步我們討論便利店集群開店時，人均可支配收入就變得尤為重要了?；氐角懊?，我們已經(jīng)預(yù)測出銷售額=5*650=3250元，這時候，我們結(jié)合門前人流預(yù)測法來對比銷售。假設(shè)該店門前有效客流R為3000人（社區(qū)店的進店比率為10%，客單為10元，每個公司的進店比率，客單都不同，由MIS系統(tǒng)的社區(qū)店資料分析得出），那么我們可以得到銷售額=300*10=3000元。好的，那么可以假設(shè)開店后，由于店鋪的吸引力門前人流會有一定增加，這樣，我們就印證了銷售額應(yīng)該在3250左右。結(jié)點店預(yù)測大概方法就是這樣，如果商圈范圍內(nèi)還有其它結(jié)點或有其它明顯競爭對手，則應(yīng)相應(yīng)增減，但浮動范圍一般不超過500元。下面再舉一個學(xué)校店的例子。舉例：一學(xué)院師生共3500人，店鋪位于結(jié)點的主出入口。200米處有一醫(yī)院（300人左右），100米處有一社區(qū)（200戶）。門前客流預(yù)測為結(jié)點銷售額＝3800×10％×客單價（8元）+（200×2÷7）×5元（戶均消費）=3326元客流預(yù)測銷售額＝5000×10％×客單價（8元）=4000元兩者的區(qū)別在于結(jié)點預(yù)測沒有計算探病，隨機路過的客流。因此銷售在兩者之間都比較正常。綜上所述，結(jié)點型店鋪的開設(shè)主要是把每一個結(jié)點在圖中分層標(biāo)出，然后通過計算商圈銷售額來確定開店與否。只要商圈銷售額和有效客流銷售額是基本一致的，我們認為其預(yù)測是有效果的。三、中心商業(yè)區(qū)（客流店）店鋪的商圈調(diào)查同樣是以上三個指標(biāo)：周邊環(huán)境、競爭對手、立地立位，但有一個指標(biāo)是很重要的——R值測算。一般來說，中心商業(yè)區(qū)店鋪R值會遠遠大于結(jié)點型店鋪。這里的競爭對手、周邊環(huán)境的調(diào)查都是為測算R值服務(wù)的。對于這類店鋪來說，用R值來確定銷售是最直觀的。但R值的測算和很多因素有關(guān)，比如說立位就可以決定進店比率，同樣有效客流都是6000人，面寬4米和面寬8百貨店選址調(diào)查與商圈分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：常住人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度教育程度、從事行業(yè)、自然增加率、社會增加率、家庭人均收人、白天流動人口數(shù)、年齡構(gòu)成、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。選址調(diào)查：家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。人口密度一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?？土髁恳话阍谠u估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等?！と粘Ｉ习嗟膱鏊?、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)?；疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商圈分析：商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等?！≌瑓^(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習(xí)性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費習(xí)性為消費群以學(xué)生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水準較高等?！旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習(xí)性。商圈的確定對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運用趨勢分析以進行商圈設(shè)定。商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。(2)勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。(5)經(jīng)濟情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對上述內(nèi)容作一具體分析。先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。可從商業(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。IRS＝C×RE／RF式中IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。如何進行店鋪選址1、是否處于核心商圈商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。例如，正在建設(shè)中的中關(guān)村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬平方米，其中商業(yè)10多萬平方米，而且正在建設(shè)北京第一個SHOPPING--MORE，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關(guān)村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價值。2、商圈的變動因素在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/㎡購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。3、主力店效應(yīng)"有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會"，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是"寄生"業(yè)態(tài)，它本身不具備"聚客"能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。據(jù)新聞報道，華堂商場將在大興的"心都"社區(qū)開北京第一個郊區(qū)店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。4、有廣場就有沖天人氣什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠天地三個項目同時推出商鋪，長遠天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值就遠遠大于另外兩個項目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場。5、品牌店效應(yīng)目前在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標(biāo)準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價值。6、立地條件商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂"一步三市"，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈，既連接了城市交通主干道四環(huán)路，而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的蘇州街和海淀南路相鄰，因此，商業(yè)價值非常巨大。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較。對銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且沒有任何障礙；對左岸公社來說，西面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車流非常少，從南面三環(huán)來的人流和車流又受交通欄隔限制。而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意國展家樂福就知道了，以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。因此，僅從這方面考慮，就很容易看出左岸公社和銀科大廈的商鋪投資價值孰優(yōu)孰劣。7、商鋪的通用性一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，如長遠天地今年初因為"東拍建外SOHO，西拍左岸公社"，也跟風(fēng)進行拍賣，其中一個非常好的商鋪拍賣時流產(chǎn)，就是這方面的因素。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。8、周邊租金水平如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是出現(xiàn)商圈變動則另當(dāng)別論。在具體評估商鋪時考慮的問題非常多，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計數(shù)器搗騰出的投資回報，而是要必須充分考慮到各種交易費用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費等等各方面因素。

麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查

麥當(dāng)勞市場目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。在考慮餐廳的設(shè)址前必須事先估計當(dāng)?shù)氐氖袌鰸撃堋?、確定商圈范圍麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營策略時確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。一般說來，商圈范圍是以這個餐廳中心，以1~2公里為半徑，畫一個圓，作為它的商圈。如果這個餐廳設(shè)有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個商圈分割為主商圈和副商圈。商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因為顧客不會趙過這些阻隔到不方便的地方購物。商圈確定以后，麥當(dāng)勞的市場分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳為最適宜，從而達到通過消費導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費者需求的目標(biāo)。因此，商圈特征的調(diào)查必須詳細統(tǒng)計和分析商圈內(nèi)的人口特征、住宅特點、集會場所、交通和人流狀況、消費傾向、同類商店的分布，對商圈的優(yōu)缺點進行評估，并預(yù)計設(shè)店后的收入和支出，對可能凈利進行分析。在商圈地圖上，他們最少要注上下列數(shù)據(jù)：（1）餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝凇⒓彝?shù)；（2）餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù)；（3）構(gòu)成交通流量的場所（包括百貨商店、大型集會場所、娛樂場所、公共汽車站和其他交通工具的集中點等；（4）餐廳前的人流量（應(yīng)區(qū)分平日和假日），人潮走向；（5）有無大型公寓或新村；（6）商圈內(nèi)的競爭店和互補店的店面數(shù)、座位數(shù)和營業(yè)時間等；（7）街道的名稱。2、進行抽樣統(tǒng)計在分析商圈的特征時，還必須在商圈內(nèi)設(shè)置幾個抽樣點，進行抽樣統(tǒng)計。抽樣統(tǒng)計的目的是取得基準數(shù)據(jù)，以確定顧客的準確數(shù)字。抽樣統(tǒng)計可將一周分為三段：周一至周五為一段；周六為一段；周日和節(jié)假日為一段，從每天的早晨7時開始至午夜12點，以每兩個小時為單位，計算通過的人流數(shù)、汽車和自行車數(shù)。人流數(shù)還要進一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每15分鐘的數(shù)據(jù)。3、實地調(diào)查除了進行抽樣統(tǒng)計外，還要進行對顧客的實地調(diào)查，或稱作商情調(diào)查。實地調(diào)查可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業(yè)區(qū)為中心。同時還要提出一個問題：是否還有其他的人流中心。答案當(dāng)然應(yīng)當(dāng)從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌號碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購票處取得購買月票者的地址。以商業(yè)區(qū)為中心的調(diào)查需要調(diào)查當(dāng)?shù)厣虝幕顒佑媱澓突顒訝顩r，調(diào)查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品，看看人們常去哪些商店或超級市場，從而準確地掌握當(dāng)?shù)氐馁徫镄袆尤ΑＭㄟ^訪問購物者，調(diào)查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。然后把調(diào)查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明，最后就可以在地圖上確定選址的商圈?！皯?yīng)該說，正因為麥當(dāng)勞的選址堅持通過對市場的全面資訊和對位置的評估標(biāo)準的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。”麥當(dāng)勞香港總部這樣說。附：麥當(dāng)勞商圈區(qū)域調(diào)查案例商圈區(qū)域調(diào)查一、商圈區(qū)域調(diào)查目的在一家餐廳進行一次為期四天的調(diào)研工作。商圈區(qū)域調(diào)查的主要目的：聽取隨機選取的顧客代表的需求和期望，了解影響作出消費決定的因素，以便指導(dǎo)市場營銷活動。二、商圈區(qū)域調(diào)查內(nèi)容在一天的不同時段，來到和離開我們餐廳的顧客的目的，當(dāng)我們明確這一模式后，就可制訂出市場營銷策略。構(gòu)成交通流量因素的特定名稱，這樣我們就可以知道這些因素對營業(yè)額的影響力了。我們的顧客類型：家庭團體，成年人，兒童等等。三、商圈區(qū)域調(diào)查結(jié)果的評估餐廳管理成員、地區(qū)督導(dǎo)及地區(qū)市場部、經(jīng)理組成小組。Ÿ確定餐廳的商圈范圍：找出顧客流量的因素及計算這些因素對營業(yè)額的潛在影響。分析TAS報告，確定實際營業(yè)額中每項因素和來源的影響，實際值和預(yù)估值之間的差額就是潛在的機會。根據(jù)這些機會點制訂市場營銷戰(zhàn)略。顧客惠顧我們及其競爭者的頻率。顧客接受快餐業(yè)的程度。競爭者的優(yōu)勢和劣勢。對我們優(yōu)缺點的看法等等。四、監(jiān)督員的工作遵守商圈調(diào)查活動的有關(guān)規(guī)定，監(jiān)督采訪人的工作。每完成一份問卷調(diào)查，監(jiān)督員必須認真檢查一遍，有不妥之處，馬上解決。調(diào)查工作繁忙時，協(xié)助信息員一同進行調(diào)查。每完成一份問卷調(diào)查，該顧客的住處請用點標(biāo)出來。每日的顏色應(yīng)不一樣。五、商圈區(qū)域調(diào)查的注意事項：1、***店調(diào)查時間為**日（周*）,**日（周*）,**日（周*）,**日（周*）;每日8:00-23:00***店調(diào)查時間為**日(周*),**日(周*)**日(周*),**日(周*);每日8:00-23:00。2、調(diào)查期間，信息員班表如表所示。3、每日調(diào)查人數(shù)為200人。每小時調(diào)查的人數(shù)=本小時交易次數(shù)預(yù)估/當(dāng)日TC預(yù)估×200人。4、訪問時的注意事項：在進行問卷調(diào)查時，態(tài)度一定要誠懇大方，耐心友好。選擇的顧客代表要求全面、均衡（老、中、青、男、女等）。熟悉問卷調(diào)查的內(nèi)容，概念清楚明確，能夠迅速準確地提問。問卷所反映的信息一定要真實準確。問卷上的問題要求全部問到，并填寫清楚，否則該問卷只能作廢。不要用自己的想法去誘導(dǎo)顧客。若被要求進行調(diào)查的顧客對此表現(xiàn)出不情愿或反感，那么放棄！若顧客詢問有否禮物，請禮貌回答：“很對不起，我們沒有禮物贈送。”麥當(dāng)勞選址的基本原則是盡可能方便顧客的光臨。麥當(dāng)勞的選址，精確到“米”，方法有“數(shù)燈泡”、“步量”等，盡量讓人們最需要時容易找到它們。麥當(dāng)勞的研究表明，顧客來麥當(dāng)勞就餐的決定，其中70%是一時沖動，所以麥當(dāng)勞選擇的餐廳地點盡可能方便顧客的光臨。在美國，麥當(dāng)勞公司除了在傳統(tǒng)的區(qū)域和郊區(qū)建立餐廳之外，還在食品商場、醫(yī)院、大學(xué)、大型的購物中心（沃爾瑪、家庭倉儲）建立分店；在美國之外，麥當(dāng)勞首先在中心城市建立麥當(dāng)勞餐廳，然后再在中心城市之外輻射出網(wǎng)點。因此選擇一個成熟的地區(qū)成熟的市場成熟的商圈進行成熟的商鋪營銷，是麥當(dāng)勞成功的基本法則。麥當(dāng)勞選址五大法則１、針對目標(biāo)消費群麥當(dāng)勞經(jīng)營定位于年輕人人、兒童和家庭成員，所以選點必須在這些人出沒的地方或繁華鬧市人潮涌動之所。２、著眼于今天和明天。麥當(dāng)勞選點，要求20年不變。３、講究醒目設(shè)點一定要在一樓或二樓的臨街店堂，要有透明落地玻璃窗，讓路上行人感到麥當(dāng)勞的文化氛圍。４、不急于求成黃金地段的房價往往過高，當(dāng)房主要價超過投資心理價位時，麥當(dāng)勞一般不急于求成。５、優(yōu)勢互動麥當(dāng)勞往往選擇品牌知名度和信譽度較高的“家樂?！薄ⅰ拔譅柆敗钡戎儇浧髽I(yè)來開店中店，這樣既可為百貨企業(yè)帶來客源，又吸引逛商場的顧客到麥當(dāng)勞就餐2、謹慎麥當(dāng)勞選址從不片面追求網(wǎng)點數(shù)量的擴張，而是經(jīng)過嚴格的調(diào)查與店址評估。麥當(dāng)勞選址建新店都是慎之又慎，前期都要經(jīng)過很長時間的市場調(diào)查。通常一個店是否開都要經(jīng)過三到六個月的考察，考察的問題極為細致，甚至涉及店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周邊動遷，是否會進入城市規(guī)劃紅線。進入紅線堅決不碰，老化商圈內(nèi)堅決不設(shè)點。正因為麥當(dāng)勞選址的眼光之敏銳，所以他的失敗率很低，這不僅保證了生意興隆，而且使得別的商家對他們產(chǎn)生了信心。據(jù)說有的餐飲連鎖店已經(jīng)不需要花人力物力去找新的店址了。只要看麥當(dāng)勞在那里開店，就把自己的分店開在附近就可以了，這充分說明了麥當(dāng)勞選址的科學(xué)性。例如，麥當(dāng)勞分店一般都在人口密集的路口處，而且兩個分店之間距離適中，不會爭搶客源。麥當(dāng)勞的選址步驟1、市場調(diào)查和資料信息收集麥當(dāng)勞往往在計劃進入某城市之前，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間等。2、對不同商圈中的物業(yè)進行評估包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。3、投資回報與風(fēng)險評估商鋪的投資是一個既有風(fēng)險、又能夠帶來較高回報的決策，應(yīng)更多地關(guān)注市場定位和價格水平。既考慮投資回報的水平，也注重中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險，達到投資收益的目的。店鋪選址評估表A.選址地點交通概況地點

記分交通狀況□主干道□次干道□支道□有隔離帶□無隔離帶路寬米、距站牌米、公交車路

地址屬性□商業(yè)區(qū)□半商半住區(qū)□住宅區(qū)B.店鋪結(jié)構(gòu)概況室外主樓高層、樓齡年、店鋪樓、門面寬米、高米、招牌寬米、高米、門前空場平米

室內(nèi)室內(nèi)平面形狀□正方形□長方形□不規(guī)則使用面積平方米、深米、寬米、高米卷閘門□有□無，玻璃門窗□有□無，洗手間□有□無

C.租賃條件概況先前租戶從事行業(yè)、租期年、租金元/月、押金元、免租期天；租金調(diào)幅：□租期內(nèi)不調(diào)□每年上調(diào)%；轉(zhuǎn)手費元

D.商圈分析概況鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪依次為左、、、、、右、、、、；晚上關(guān)門時間平均為：時，空鋪左家、右家

第一商圈(半徑500米約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

人流統(tǒng)計（以每5分鐘計算）：周一至周五上午9：30—11：30人、雙休日人；13：30—15：30人、雙休日人；17：00—19：00人、雙休日人；20：00—22：00人、雙休日人第二商圈(半徑500-1000米約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

第三商圈半徑1000-1500米約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

E.第一商圈內(nèi)店鋪營運分布概況競爭對手分析(半徑500米內(nèi)店鋪營運分布概況大型超市□有□無、日平均客流約人、距選擇店米、學(xué)?！跤小鯚o，有家(其中小學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米，中學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米，大學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米)

競爭對手分析競爭店：□有、□無，有家、第一家距選擇店米、營銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營品種、營運狀況：□優(yōu)□一般□差；第二家距選擇店米、營銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營品種、營運狀況：□優(yōu)□一般□差

F.SWOT分析Strengths:Weakness:Opportunities:Threats:

※共五項，每項標(biāo)準分為20分，總分100分。※由總部評分，低于80分為不合格，80-90分為良，90分以上為優(yōu)（填完表格后請發(fā)到公司郵箱）商業(yè)地產(chǎn)市場服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查商圈（tradearea）概念：商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。2.2商圈的劃分：任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機構(gòu)也將再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次級商圈邊際商圈某商業(yè)地產(chǎn)項目注：核心商圈（primarytradingarea）約占50%——70%的人流量次級商圈（secondarytradingarea）約占15%——20%的人流量邊際商圈(fringetradingarea)約占10%左右的人流量2.3不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：（一）核心商圈：1、步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ǘ┐渭壣倘Γ?、步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、騎自行車20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車20—40分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈：1、步行20—30分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?、步行10分鐘能夠到達只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?、乘坐小汽車40—60分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?.4商圈調(diào)查的目的：調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項目地點的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等；（2）確定產(chǎn)品組合及促銷地點；（3）分析商圈是否重疊（4）計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5）找出商圈內(nèi)的障礙：A、道路設(shè)施不便B、人口擁擠C、人口過度擁塞（6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。三、商圈調(diào)查重點與調(diào)查方法;3.1商圈范圍劃分確定：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點：（1）商圈范圍：A、集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2）馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3）鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（4）高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5）安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6）大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7）單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8）人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。3.2商圈界定之方法：（一）同心圓法：一個開發(fā)項目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定：

1、用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模M1、M2……半徑R1、R2……不同圓之間變化率：P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)PR2R3R4R5R(半徑)2、用不同同心圓間商品消費量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：商品消費C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2（二）行車時間法：消費（購物）習(xí)慣：駕車5——10分鐘去目的地購物影響因素：1、受障礙物影響較大2、行車速度3、不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車（5——10分鐘10——15分鐘15——20分鐘）連鎖餐廳選址的原則連鎖餐廳的選址是一項復(fù)雜的工作，在考慮上述基本因素的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確定具體的經(jīng)營場所。選擇具體的經(jīng)營場所應(yīng)遵循下列基本原則：1.目標(biāo)市場原則。任何餐飲企業(yè)，都要根據(jù)目標(biāo)市場，選擇適當(dāng)?shù)牡攸c，建立相應(yīng)的規(guī)模，選擇相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的經(jīng)營內(nèi)容和服務(wù)檔次。連鎖餐廳的目標(biāo)市場一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業(yè)中心、居民區(qū)域和工薪階層工作區(qū)域，經(jīng)營方式上可選擇快餐、自助餐等。2.容易接近原則。連鎖餐廳應(yīng)選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、文化區(qū)，要盡可能的設(shè)置規(guī)模相當(dāng)?shù)耐＼噲?，方便顧客來往；連鎖餐廳應(yīng)按所在地人們行進、停留的規(guī)律選址?？傊?，餐廳原則上應(yīng)選擇在顧客容易接近的地段和位置，因為顧客是以方便性來決定進入哪家餐飲企業(yè)的。3.具有可見度原則。連鎖餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應(yīng)讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對餐廳的規(guī)模和外觀的感知，當(dāng)然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。一般而言，連鎖餐廳宜緊靠某條主要街道，繁華的商業(yè)區(qū)域或某個公寓區(qū)。4.投資預(yù)期目標(biāo)原則。連鎖餐廳在選址時，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營品種、方式等，要以能實現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)的地點來衡量地理位置的優(yōu)越程度。三連鎖餐廳選址的模式和方法為了方便準確的找到連鎖餐廳選址的方法，當(dāng)今世界上的餐飲行業(yè)都已開始利用計算機來建立選址數(shù)學(xué)模型，作為人們選址的輔助參考。這里提供美國餐飲企業(yè)家卡爾·卡徹·恩廷（CarlKarchEnt）設(shè)計的一個選址模式，這一模型是通過占有充分的市場資料，運用多元回歸分析來預(yù)測和評估某一連鎖餐廳的位置優(yōu)劣。1.對于某一連鎖餐廳位置來說，要想進行評估，都必須獲得如下有關(guān)本區(qū)域的數(shù)據(jù)：（1）附近街道上的日常交通流量（每天的車輛數(shù)）。（2）本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)。（3）工薪階層人口所占該地區(qū)人口的比例。（4）10分鐘以內(nèi)即可到達餐廳的職員的估計人數(shù)。（5）周圍10分鐘就可到達的單身人數(shù)。（6）本地區(qū)人口的平均年齡。（7）營業(yè)區(qū)域內(nèi)已有的連鎖餐廳數(shù)。（8）本區(qū)域方圓2.5公里以內(nèi)的人口總數(shù)。由此可建立如下線性回歸方程：Y＝a－X[,1]A＋X[,2]B＋X[,3]C＋X[,4]D其中：Y——這家連鎖餐廳的預(yù)計銷售額。A——本區(qū)域內(nèi)所有餐廳的座位數(shù)。B——工薪階層人口在該地區(qū)人口中所占的比例。C——該地區(qū)人口的平均年齡。D——10分鐘內(nèi)到達這家餐廳的職員人數(shù)。a——經(jīng)驗系數(shù)。X[,i]——用來衡量A、B、C、D4個因素權(quán)重的系數(shù)。2.如果上述4項主要信息參數(shù)達到如下的要求，則在該區(qū)域內(nèi)選擇連鎖經(jīng)營企業(yè)就具備成功的條件：（1）本地區(qū)所有餐廳座位數(shù)A不少于1200個。（2）該地區(qū)約有75％的人口屬于工薪階層，即B≈75％。（3）該地區(qū)人口的平均年齡C在26～32歲之間。（4）10分鐘內(nèi)大約有10000名職員可到達這家餐廳，D≈10000。當(dāng)然，任何一個模型都不可能十分全面的說明所有的問題，連鎖餐廳的選址問題，還有待于進一步的研究更先進的、切實可行的數(shù)學(xué)模型，以對我國餐飲行業(yè)連鎖經(jīng)營的發(fā)展起到較大的促進作用。商業(yè)動線的設(shè)計原則良好的商業(yè)地產(chǎn)動線設(shè)計，可以在錯綜復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，為客流提供一整套可辨、清晰的脈絡(luò)，可以讓顧客在商業(yè)體內(nèi)部停留時間更久，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持在較高水平。動線，是建筑與室內(nèi)設(shè)計的用語之一，意指人在室內(nèi)室外移動的點，連合起來就成為動線。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計方面，動線是需要重點考慮的一個方面。在商業(yè)地產(chǎn)中，動線就是商業(yè)體中客流的運動軌跡。單一顧客的行動雖有其隨意性，但全體顧客的運動軌跡是有規(guī)律可循的。良好的商業(yè)地產(chǎn)動線設(shè)計，可以在錯綜復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，為客流提供一整套可辨、清晰的脈絡(luò)，可以讓顧客在商業(yè)體內(nèi)部停留時間更久，在購物過程中盡可能經(jīng)過