我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及防范

我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及防范摘要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，個人住房成為社會關(guān)注的一個問題。由于房價逐年上升，所以大部分人在購房的時候選擇了向商業(yè)銀行貸款，住房貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行占著相當(dāng)大的比重。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)為銀行帶來了收益，但伴隨著高收益的同時風(fēng)險也在增加。不同的商業(yè)銀行會因為自身的經(jīng)營環(huán)境，發(fā)放貸款的對象等因素面臨不同的風(fēng)險。通過對銀行近幾年的個人住房貸款相關(guān)數(shù)據(jù)的對比進行風(fēng)險分析，只有明確了商業(yè)銀行面臨著什么樣的風(fēng)險，才能準(zhǔn)確的對相應(yīng)的風(fēng)險采取具體的措施，保證防范措施的有效性。分析商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險，對于更有效防范個人住房貸款帶來的風(fēng)險、實現(xiàn)商業(yè)銀行穩(wěn)健發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實意義。本文將對國內(nèi)外相關(guān)理論研究的文獻進行梳理，通過對商業(yè)銀行個人住房貸款影響因素分析該業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險，并對存在的風(fēng)險提出對應(yīng)的防范措施。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險

RiskAnalysisandPreventionofPersonalHousingLoaninChina'sCommercialBanksAuthor:RenYanTutor:CaoYuAbstract:Withthedevelopmentoftherealestateindustry,personalhousinghasbecomeaconcernofthecommunity.Ashousingpriceshaverisenyearbyyear,mostpeoplechoosetobuyloansfromcommercialbankswhentheybuyhouses.Individualhousingloanbusinessofcommercialbanksbringsbenefitstobanks,butwiththebenefits,risksarealsoincreasing.Differentcommercialbankswillfacedifferentrisksbecauseoftheirownbusinessenvironment,theobjectoflendingandotherfactors.Throughtheriskanalysisofthebank'spersonalhousingloandatainrecentyears,onlybyclarifyingwhatkindofriskscommercialbanksarefacing,canspecificmeasuresbetakenaccuratelytoensuretheeffectivenessofpreventivemeasures.Analyzingtherisksofindividualhousingloansofcommercialbanksisofgreatpracticalsignificanceforpreventingtherisksbroughtbyindividualhousingloansmoreeffectivelyandrealizingthesteadydevelopmentofcommercialbanks.Thispaperwillsortouttheliteratureofrelevanttheoreticalresearchathomeandabroad,throughtheanalysisoftheinfluencingfactorsofpersonalhousingloanincommercialbanks,andputforwardcorrespondingpreventivemeasuresagainsttheexistingrisks.Keywords:Commercialbank;Personalhousingloan;Risk

目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章前言 11.1選題背景及研究意義 11.2文獻綜述 11.2.1國外文獻綜述 21.2.2國內(nèi)文獻綜述 21.3研究內(nèi)容及方法 31.3.1研究內(nèi)容 31.3.2研究方法 4第2章相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 52.1相關(guān)概念 52.1.1個人住房貸款 52.1.2個人住房貸款的特點 52.1.3不良貸款 52.2理論基礎(chǔ) 62.2.1貸款與客戶關(guān)系理論 62.2.2銀行之間的貸款競爭理論 62.2.3信息不對稱理論 62.2.4風(fēng)險管理理論 7第3章商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r 83.1房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 83.2住房銷售額分析 93.3個人住房貸款總額分析 103.4個人住房貸款不良貸款率分析 11第4章個人住房貸款風(fēng)險分析 134.1信用風(fēng)險 134.2政策風(fēng)險 154.3法律風(fēng)險 174.4操作風(fēng)險 18第5章研究結(jié)果及建議 205.1完善信用評估體系 215.1.1建立信用檔案 215.1.2信用狀況評級 215.2政府部門應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展 215.3健全法律法規(guī)體系 215.4優(yōu)化銀行內(nèi)部機制 225.4.1設(shè)立監(jiān)督機制 225.4.2優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 225.4.3完善銀行內(nèi)部系統(tǒng) 22結(jié)論 24致謝 25參考文獻 26第1章前言1.1選題背景及研究意義1998年，中國建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了我國第一筆住房貸款。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地發(fā)展，房價也隨之不斷上升。然而我國的傳統(tǒng)觀念使人們對住房問題尤為重視，對住房的購買需求不減反增，這時商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)為有購買意愿而沒有購買能力的居民提供了便利。居民在有購買住房的需求而沒有充足的資金的時候，可以借助商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，購房人只需要先支付一筆較小的住房首付，在之后的年限內(nèi)每月償還商業(yè)銀行小額貸款本金以及應(yīng)交給銀行的貸款利息。這樣分期付款的方式不僅大大減輕了購房者的壓力，還刺激了居民的消費。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的金額較小，但是業(yè)務(wù)量非常的大，一個樓盤往往能夠帶來上百個個人住房貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行可以從中獲取高收益。我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)起步晚，發(fā)展期也比較短，但是發(fā)展的速度卻是驚人的快速。個人住房貸款的總額在不斷的增加，同時占商業(yè)銀行貸款總額的比例也在增加，但是銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)方面的管控經(jīng)驗比較少。高收益往往伴隨著高風(fēng)險，在國家相關(guān)政策，商業(yè)銀行自身經(jīng)營環(huán)境，貸款人信用，還款周期長等因素的影響下，商業(yè)銀行可能造成一定的損失。2013年至2017年，商業(yè)銀行個人住房貸款不良率分別為0.26%，0.29%，0.39%，0.36%，0.30%，不良貸款余額從243億元上升至842.16億元，漲幅為260%。通過對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析，找出銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的具體風(fēng)險，并針對這些風(fēng)險采取對應(yīng)的防范措施，從而有效的避免銀行的不良貸款增加，減少銀行損失，對推動個人住房貸款業(yè)務(wù)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展有重要意義。1.2文獻綜述商業(yè)銀行是資金活動的總樞紐，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和調(diào)節(jié)起到了非常重要的作用?，F(xiàn)如今個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展成為商業(yè)銀行穩(wěn)定收益點，在商業(yè)銀行中占有的比例也越來越大。中外很多學(xué)者對此問題進行了研究，由于國家政策，研究的商業(yè)銀行對象，研究角度以及研究的時間段等因素不同而研究結(jié)果也有所不同。1.2.1國外文獻綜述Foster&VanOrder研究認(rèn)為影響借款人違約的主要因素借款人自身經(jīng)濟條件、文化水平、月債務(wù)支出占總收入的比例、貸款額度、房屋抵押率等Foster,VanOrder.Foster,VanOrder.1997.HomeMortagageDelinquencues:ACohortAnakysis.JournalofFiance,129:78-85Schwartz&Torous發(fā)現(xiàn)貸款人在最初五年更愿意產(chǎn)生提前還款的行為，在此之后提前還款的意愿逐漸減弱Williams,AlexWilliams,AlexO.,WilliamBeranek,JamesKenkel.1974.DefaultRiskinUrbanMortgages:APittsburghPrototypeAnalysis[J].AmericanRealEstateandUrbanEconomicsAssociationJournal,Vol.2,pp.101-112學(xué)者Jung通過統(tǒng)計的大量個人住房貸款原始資料，進一步整理分析，最終發(fā)現(xiàn)了貸款價值比與借款人的個人住房貸款信用風(fēng)險之間存在著比較明顯的正比關(guān)系Herzog,J.P,J.S.Earley.1970.HomeMortgageDelinquencyandForeclosure.[JHerzog,J.P,J.S.Earley.1970.HomeMortgageDelinquencyandForeclosure.[J].NewYork:NationalBureauofEconomicResearchHerzog&Earley&Gau&Williams研究發(fā)現(xiàn)借款人的家庭狀況、職業(yè)技能、工作年限、債務(wù)狀況等均對個人住房貸款存在顯著影響JungAllenF.1962.JungAllenF.1962.TerrasofConventionalMortgageLoansonExistingHouses.TheJournalofFinance.Stiglitz和Weiss（1981）首先提出，商業(yè)銀行個人住房貸款的調(diào)查與發(fā)放可以看做是市場信息不對稱狀態(tài)下的一種博弈tiglitz，tiglitz，JosephE.andWeiss,1981.Andrew.CreditRationinginMarketswithImperfectInformation[J].TheAmericanEconomicReview,71(3):393-4國內(nèi)文獻綜述任捷（2018）中國建設(shè)銀行需要將個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險降到最低，以實現(xiàn)其長遠的發(fā)展。提出了強化股權(quán)鼓勵激勵機制這個新的風(fēng)險管理措施任捷.任捷.2018.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及防范——以中國建設(shè)銀行為例[J].科技經(jīng)濟導(dǎo)刊,26(25):192+194.戴雪里（2017）個人住房貸款貸前存在的主要風(fēng)險點包括真實性風(fēng)險、信用風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、操作風(fēng)險和支付風(fēng)險。明確了貸前風(fēng)險點，就可以有針對性的做好風(fēng)險防控措施戴雪里.戴雪里.2017.現(xiàn)階段商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款的重要性及貸前風(fēng)險防控[J].時代金融,(03):91.孫偉，郝自杰，張博（2019）個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險是客觀存在的，并且隨著經(jīng)濟社會的不斷進步而不斷變化著。商業(yè)銀行在應(yīng)對巨大機遇的同時也要做好隨時面對危機的準(zhǔn)備孫偉,孫偉,郝自潔,張博.2019.淺析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范對策[J].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)學(xué)報,(01):105-108.郭雅楠（2019）個人住房貸款是一個雙贏的途徑。想要讓個人住房貸款更好的發(fā)展，就要解決它所存在的風(fēng)險問題。郭雅楠.郭雅楠.2018.商業(yè)銀行個人住房貸款問題思考與分析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),(14):19-20.從以上文獻綜述可以看出商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)各方面都存在著一定的風(fēng)險，其中信用風(fēng)險是中外學(xué)者研究結(jié)果中最普遍出現(xiàn)的風(fēng)險，信用風(fēng)險的存在是不能避免的，只能采取各種防范措施來減小風(fēng)險。不僅如此，房地產(chǎn)市場政策變動、針對個人住房貸款業(yè)務(wù)的法律法規(guī)以及商業(yè)銀行內(nèi)部操作也會造成風(fēng)險。商業(yè)銀行想要盡量的規(guī)避風(fēng)險，只能不斷完善信用體系和評估體系，優(yōu)化自身內(nèi)部管理。中外學(xué)者的研究結(jié)果存在著一定的差異。這是因為中外銀行內(nèi)部機制的不同并且存在著一定的政策差異，從而商業(yè)銀行遭遇的風(fēng)險的影響因素不同。學(xué)者們選擇研究的時間段不一樣，如戴雪里研究個人住房貸款前的風(fēng)險，其他學(xué)者并未有時間段限制。再有學(xué)者研究的參照銀行也有所不同，如任捷只研究中國建設(shè)銀行，其他學(xué)者有研究所有商業(yè)銀行也有研究地方分行。每個學(xué)者對問題的切入點不同，思考問題的方式也不同，所以對風(fēng)險的解決方式也有所不同。1.3研究內(nèi)容及方法1.3.1研究內(nèi)容本文的研究對象為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)。個人住房貸款業(yè)務(wù)在短時期內(nèi)發(fā)展至現(xiàn)在的規(guī)模，風(fēng)險問題也逐漸暴露出來。本文將在眾多中外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上分析商業(yè)銀行個人住房貸款存在的風(fēng)險，提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措，對個人住房貸款風(fēng)險進行控制，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，使個人住房貸款業(yè)務(wù)能夠健康，持續(xù)的發(fā)展下去。本文的研究內(nèi)容一共分為五個部分。第一部分為前言部分，主要介紹了選題處在什么樣的背景下，研究商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的意義以及研究的內(nèi)容和采用的研究方法；第二部分主要介紹本文的相關(guān)概念和理論知識；第三部分借助四大銀行近十年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況、個人貸款總額數(shù)據(jù)和個人住房貸款數(shù)據(jù)分析該業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀；第四部分對個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險進行分析；第五部分對分析風(fēng)險提出具體有效的防范措施。1.3.2研究方法本文擬采用文獻研究法、理論研究與實踐研究相結(jié)合等方法，通過查閱中外相關(guān)文獻，先了解國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，根據(jù)現(xiàn)有成果提出新的研究思路，并對此進行細(xì)致分析。本文選取商業(yè)銀行近五年個人住房貸款相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，并據(jù)此得出相關(guān)風(fēng)險結(jié)論和防范措施。

第2章相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)2.1相關(guān)概念2.1.1個人住房貸款個人住房貸款是指有購房意愿而沒有足夠資金的人向銀行提出申請發(fā)放貸款，將貸款用于購買自用普通住房。在貸款人向銀行申請住房貸款時大多以購買的住房作為抵押物。購房人只需要先支付一筆較小的住房首付，辦理住房貸款業(yè)務(wù)之后，在事先與銀行約定的年限內(nèi)每月償還商業(yè)銀行小額貸款本金以及應(yīng)交給銀行的貸款利息。個人住房貸款的利率是在中央銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上下浮動。2.1.2個人住房貸款的特點個人住房貸款具有以下四個特點：（1）期限較長。個人住房貸款的用途是購買房屋，一般是有購買意愿而沒有足夠資金的居民才會申請個人住房貸款。其一般期限在10年至30年期間。（2）分期還款。個人住房貸款業(yè)務(wù)為居民購房提供了便利，而商業(yè)銀行從這項業(yè)務(wù)中獲得收益。貸款人申請的款項有一定的償還期限，貸款人需要在與銀行約定的期限內(nèi)每月按時向銀行償還少額的本金以及相應(yīng)的利息，（3）有擔(dān)保。通常以貸款人用貸款購買的房屋作為抵押，在貸款人沒有還款能力或者還款意愿的時候由銀行變賣抵押物償還貸款，這樣的特點讓個人住房貸款風(fēng)險有了一定程度的減小。（4）刺激消費。房價在不斷上升，在一定程度上限制了居民的購買能力。分期付款的特點讓個人住房貸款業(yè)務(wù)解決了居民購買住房困難的問題，刺激了消費。2.1.3不良貸款貸款被分為五類，即正常、關(guān)注、次級、可疑和損失。次級、可疑、損失這三類貸款可能無法回收，給貸款方造成損失，所以這三類為不良貸款。商業(yè)銀行的不良貸款在金融業(yè)中是較大的風(fēng)險所在。不良貸款率指金融機構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重，10%是金融機構(gòu)不良資產(chǎn)的警戒線余慧.2018.C銀行南京分行個人住房貸款風(fēng)險控制研究[D].南京.余慧.2018.C銀行南京分行個人住房貸款風(fēng)險控制研究[D].南京.南京大學(xué).2.2理論基礎(chǔ)2.2.1貸款與客戶關(guān)系理論該理論主要內(nèi)容是銀行為了保持與客戶的長期借貸關(guān)系，實現(xiàn)穩(wěn)定長遠的利益，在給客戶發(fā)放貸款時，傾向于給他們降低貸款利率或者是擴大貸款規(guī)模，來培養(yǎng)與客戶的友好關(guān)系張偉.張偉.2018.上市銀行個人不良貸款影響因素研究[D].南昌.南昌大學(xué).對銀行來說，同意貸款人的貸款申請可以獲得一項穩(wěn)定的利息收入，該貸款人在未來可能會優(yōu)先考慮再次從該銀行貸款，對銀行來說這意味著潛在的利益。對貸款人來說，跟銀行的成功合作為未來更多的合作帶來了可能。2.2.2銀行之間的貸款競爭理論各個商業(yè)銀行之間也存在著激烈的競爭。個人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)在處于不斷的擴大的階段，貸款出去銀行每個月都能收到一筆穩(wěn)定的利息收入，所以銀行也在不斷地增加個人住房貸款的總額。貸款人申請貸款時需要通過銀行的信息調(diào)查和信用評估等，相反的，貸款人在選擇貸款銀行時也要對銀行做出一定的查詢。能夠貸款的數(shù)額，還款期限和還款利率等都是貸款人選擇貸款銀行的重要指標(biāo)。銀行為了擴大自己的個人住房貸款業(yè)務(wù)，可能會通過降低貸款利率，擴大貸款額度等方式來吸引貸款人。2.2.3信息不對稱理論信息不對稱是指銀行了解到的客戶信息與客戶掌握的銀行的信息是有差異的，這種現(xiàn)象在銀行借貸業(yè)務(wù)普遍存在。銀行收到客戶貸款申請時，需要對客戶的相關(guān)信息進行了解，對客戶的信用進行評估，在完成一系列評估后才能決定是否向客戶發(fā)放貸款。貸款人對自身的信息具有充分的了解，對借款的用途，還款意愿和自身還款能力十分明確。但是銀行了解到的信息不是全面的，銀行只能調(diào)查到貸款人的基本信息，對貸款人的還款意愿不能完全掌握。2.2.4風(fēng)險管理理論風(fēng)險管理就是對出現(xiàn)的風(fēng)險采取管理措施姜冰.2017.姜冰.2017.J銀行個人貸款風(fēng)險管理研究[D].長春.吉林大學(xué).商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資分析圖31房地產(chǎn)開發(fā)投資額曲線圖（萬元）圖3-1為2009年至2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化圖，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2009年的362418100萬元持續(xù)長升至2018年的1202640000萬元。總體來看我國房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，并且增長的速度趨于15%的穩(wěn)定增長。這跟房地產(chǎn)行業(yè)的高收益有關(guān)，高收益吸引了越來越多的人們想要參與到房地產(chǎn)市場中。其中在2014年至2015年的增長幅度較其他年限小，2013年房地產(chǎn)行業(yè)出于政策從緊狀態(tài)，導(dǎo)致了后續(xù)2014-2015年內(nèi)房地產(chǎn)市場保持著觀望狀態(tài)以及對政策的響應(yīng)。房地產(chǎn)市場的建設(shè)離不開開發(fā)投資額的支持，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額在逐年增加，充足的資金讓房地產(chǎn)市場更加繁榮的發(fā)展。房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中受到一定的外界影響，但是總的來說受到的影響并不是很大，發(fā)展的勢頭并未發(fā)生改變。居民對住房的需求量日漸增長，有需求就有市場，需求刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而有更多的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)中。在國家沒有出臺嚴(yán)格針對房地產(chǎn)市場的政策的情況下，房地產(chǎn)市場將延續(xù)之前的增長發(fā)展的狀態(tài)，不斷的壯大從而帶動商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。3.2住房銷售額分析圖3SEQ圖\*ARABIC\s12全國住房銷售額曲線圖（億元）圖3-2為2009年至2018年十年來全國住房銷售額變化圖。銷售額由2009年43994.54億元增長至2013年81428.28億元；2013年至2014年期間由81428.28億元下降至76292.41億元；2014至2018年持續(xù)增長至149973億元。總體來看全國住房銷售額呈現(xiàn)上升的趨勢，全國住房的銷售額受到房價和交易量兩個變量的直接影響。房地產(chǎn)行業(yè)在2009年至2018年不斷發(fā)展，在此期間整個房地產(chǎn)市場房產(chǎn)銷售單價和交易量呈現(xiàn)上升的趨勢，所以全國住房銷售額在不斷地增加。2013年還處于房地產(chǎn)政策緊縮的形式，政府將穩(wěn)定房價納入到考核問責(zé)機制，房價較其他年份有了一定的回落，所以在2013年全國住房銷售額有了些許下降。2014年的時候除了一線城市外，政府逐漸放寬或解除限購的政策，由于政策放寬的時滯效應(yīng)，全國住房銷售額增長點幅度不高。自2014年之后，全國住房銷售額在不斷的增加，2018年全國住房銷售金額創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在人們對貸款消費的接受程度變高的背景下，人們對買房的需求變得更大。國際房地產(chǎn)市場中居民人均收入與其負(fù)擔(dān)的住房價格之比為1:6，然而在我國此項比率為1:15，造成了我國房地產(chǎn)市場的交易中大部分都是采取貸款形式進行的情況，個人住房貸款業(yè)務(wù)量隨之增加。董瑤.2019.交通銀行亳州分行個人住房貸款風(fēng)險控制優(yōu)化研究[D].蚌埠.安徽財經(jīng)大學(xué).3.3個人住房貸款總額分析圖33商業(yè)銀行個人住房貸款總額（百萬元）圖3-3引用了我國四大銀行近十年的個人貸款和個人住房貸款的相關(guān)數(shù)據(jù)。中國工商銀行個人住房貸款自2009年603147百萬元到2018年4753595百萬元，一共增長了4807232百萬元，漲幅為579.6%；中國建設(shè)銀行個人住房貸款總額自2009年603147百萬元到2018年4753595百萬元，一共增加了4150448百萬元，漲幅為688.1%；中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款自2009年497946百萬元到2018年3660574百萬元，一共增長了3162628百萬元，漲幅為635.1%；中國銀行自2009年635000百萬元到2018年3503563百萬元，一共增加了2868563百萬元，漲幅為451.7%。四大行的個人住房帶貸款總額的變化趨勢都是在不斷增加的，但是各年增長的速度變化不大。中國建設(shè)銀行在2009年至2018年期間，個人住房貸款總額一直高于其他三個銀行，并且在所有個人貸款總占有的比例一直位于第一位。至2018年，中國建設(shè)銀行個人住房貸款在貸款總額中達到35.1%的占比。中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行的個人住房貸款總額在2009年至2018年一直處于上升階段，并未出現(xiàn)下降的波動。中國銀行的個人住房貸款總額在前期2009年時還位列第一，在2011至2012年時有些許下降，在此之后發(fā)展的速度都比其他的銀行較慢，最終在2018年時處于四個銀行的末端。不論在從緊的政策下還是在寬松的政策下，個人住房貸款的總額總是在不斷增加的，僅僅是增長的幅度變化。個人住房貸款總額不斷增加，它在個人貸款總額中占有的比重也在不斷增長，個人住房貸款業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)之一。3.4個人住房貸款不良貸款率分析圖34商業(yè)銀行個人住房貸款不良貸款率圖3-4為2008年至2017年十年來全國商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率變化情況。個人住房不良貸款率2008年到2013年由0.91%下降至0.26%，之后上升至2015年的0.39%，然后再次下降至2017年0.30%。商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率2008年到2013年處于下降狀態(tài)，2008年至2013年政策從緊導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的交易量在降速增加，加上政府的管控從而導(dǎo)致商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率逐漸減小。2014至2015年來房地產(chǎn)信貸市場在慢慢復(fù)蘇，更多的人進入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場的交易量不斷增加，個人住房貸款業(yè)務(wù)面對的客戶群體也在擴大，此時個人住房貸款業(yè)務(wù)面對著更大的風(fēng)險，從而使個人住房貸款不良貸款率不斷上升。2015年到2017年個人住房貸款不良貸款率再次呈現(xiàn)下降的趨勢。個人住房貸款業(yè)務(wù)是銀行的一個穩(wěn)定收益點，不良貸款率的增加會使銀行的收益減小。隨著個人住房貸款在貸款業(yè)務(wù)中所占的比例增加，銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)引起了重視并對業(yè)務(wù)風(fēng)險采取了一定的控制措施。個人住房貸款業(yè)務(wù)受到很多風(fēng)險的影響，風(fēng)險與不良貸款率成正比關(guān)系，與收益成反比。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展壯大，個人住房貸款業(yè)務(wù)量只增不減，銀行想要獲得更多收益，只有減小業(yè)務(wù)風(fēng)險。

個人住房貸款風(fēng)險分析4.1信用風(fēng)險信用風(fēng)險是指商業(yè)銀行在對貸款人的信用狀況掌握不完全的情況下就向其發(fā)放貸款，使商業(yè)銀行實際收益低于預(yù)期收益的風(fēng)險。我國商業(yè)銀行的信用評估體系還處于建設(shè)階段，現(xiàn)如今沒有一個比較全面的信用評估體系，造成了銀行和貸款申請人之間的信息不對稱，引起了信用風(fēng)險任捷.任捷.2018.商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析及防范——以中國建設(shè)銀行為例[J].科技經(jīng)濟導(dǎo)刊,26(25):192+194.（1）事前不對稱。指在貸款合同簽訂之前，銀行對貸款人個人信用資源掌握不足，銀行在貸前對貸款人申請貸款的真實目的，貸款的具體用途，貸款人未來的還款情況沒有明確，但是出于擴大個人住房貸款業(yè)務(wù)的目的，向貸款人發(fā)放貸款。（2）事后不對稱。是指在簽訂貸款合同之后銀行對貸款的的信用信息有了一定的了解，但是銀行只作為資金的借出方，并不能在干預(yù)貸款人的資金活動，對貸款申請人的貸款具體用途不清楚，此時銀行再次處于信息的劣勢。表4-1國內(nèi)外信用評估比較個人信用評估信用評估方法信用評估體系發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)模式上海資信公司：建立“個人信用聯(lián)合征信服務(wù)系統(tǒng)”，個人信用信息包括個人身份、基本情況、個人貸款和償還記錄、信用卡透支及付款情況、不良信用特別記錄。建行信用評分方法：2010年中國建設(shè)銀行上海分行率先推出“個人信用評分標(biāo)準(zhǔn)”和“個人消費額度貸款”，由“個人信用分”決定貸款額度。個人信用評估體系不完善，處于建設(shè)階段美國模式完全依照市場經(jīng)濟的法則和運作機制，靠行業(yè)的自我管理形成具體的個人信用評估運作體系政府僅負(fù)責(zé)提供立法支持和監(jiān)管信用管理體系的運轉(zhuǎn)。評估模式比較成熟，有一定的實踐經(jīng)驗歐洲模式（以英、德為代表）以政府和中央銀行為主導(dǎo)，政府通過建立公共的個人信用評估機構(gòu)，強制性要求企業(yè)和個人向這些機構(gòu)提供個人信用信息，并立法保證這些數(shù)據(jù)的真實性。會員模式（日本）個人信用評估企業(yè)由會員單位共同組建，只有會員單位才能享受到個人信用評估企業(yè)提供的信息，同時各會員單位有義務(wù)向信用信息機構(gòu)提供其掌握的準(zhǔn)確而全面的個人信用信息。表4-1列出了國內(nèi)外信用評估體系的具體評估方法以及評估系統(tǒng)的發(fā)展?fàn)顩r。國外發(fā)達國家都非常注重個人信息的真實性以及全面性，在建立評估系統(tǒng)時，美國模式和以英、德為代表的歐洲模式都借助了政府部門的幫助，日本則建立會員單位讓其內(nèi)部互相監(jiān)督。相比于發(fā)達國家的信用評估模式，我國的信用評估方法存在掌握信息不充足、對信息真實性無法保證、缺少監(jiān)管體系等缺陷，圖4-1正是我國信用系統(tǒng)與發(fā)達國家信用評估系統(tǒng)之間差距的表現(xiàn)。圖4-1不良貸款率對比圖4-1展示了國內(nèi)商業(yè)銀行與外資銀行2014年至2018年不良貸款率的對比情況。在2014至2018年這五年期間，中資商業(yè)銀行和外資銀行的不良貸款率均是先增后降，但是外資銀行個人貸款的不良貸款率一直都要比中資商業(yè)銀行個人貸款的不良貸款率低。目前我國還沒有發(fā)展出一個像發(fā)達國家一樣完善、切合的信用評估系統(tǒng)。所以不可避免的是，貸款人在向銀行申請貸款時可能會向銀行提供虛假個人資料，影響銀行對貸款人信用狀況的判斷。而信用評估體系的評估結(jié)果決定了銀行是否向貸款人發(fā)放貸款以及發(fā)放貸款的額度，信用評估結(jié)果出現(xiàn)差錯的話容易加大商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家成功的經(jīng)驗，結(jié)合自身情況完善信用評估系統(tǒng)。4.2政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指政府通過出臺與房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策造成貸款利率上升和房價增長等負(fù)面影響，間接增加了貸款人的違約率，對銀行造成了一定的損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的政策變化影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r王星辰.2018.秦農(nóng)銀行GX支行個人住房按揭貸款違約風(fēng)險研究[D].西安.王星辰.2018.秦農(nóng)銀行GX支行個人住房按揭貸款違約風(fēng)險研究[D].西安.西安工業(yè)大學(xué).表4-2政策變化階段年份政策內(nèi)容樓市走向第一階段：政策不斷收緊2005“國八條”：收緊房地產(chǎn)信托不斷升溫的房價開始款速回落，同時住房交易量大量縮水2006“國十五條”：90平米以下的居民住房必須在項目總面積中占比70%以上2007不斷上調(diào)房貸利率第二階段：政策松綁2008放寬二套房貸，大幅減免住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅樓市復(fù)蘇并持續(xù)增長2009針對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的征免時限回復(fù)到五年第三階段：政策再度從緊2010“國十一條”：規(guī)定二套住房貸款首付不低于四成前期房價持續(xù)飆升，后期交易量先行下降，房價隨之回落。2011“新國八條”：規(guī)定二套住房貸款首付比例不得低于六成，且貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮10%2012嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)，加強土地監(jiān)督2013“新國五條”：將穩(wěn)定房價納入到政府的考核問責(zé)機制第四階段：政策松綁2014“9.30”房貸新政：國內(nèi)多城市陸續(xù)松綁購房條約房價和交易量高速上漲2015二套房貸首付四成，多次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率2016對未實行“限購”措施的城市，居民購置首套房的首付款比例最低25%第五階段：史上最嚴(yán)調(diào)控政策2017全國發(fā)布的調(diào)控政策累計超過200次；限購限貸限售樓市逐步進入下滑通道第六階段：政策放松2018個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。在此前，這個免征期長達5年。存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%市場交易量將大幅回升圖42中國工商銀行個人住房貸款總額增長速度（%）如表4-2和圖4-2可以看出，2007年房地產(chǎn)市場政策收緊，進入房地產(chǎn)市場的門檻變高，能夠進入房地產(chǎn)市場的人數(shù)也在下降。商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時對申請人的審核變嚴(yán)，導(dǎo)致個人住房貸款總額增長速度在2007年開始下降，個人住房貸款增長速度減緩。在2008年時，房地產(chǎn)市場政策開始放松，在2009年初個人住房貸款總額增長速度達到最高46.35%。2010年至2013年之間，房地產(chǎn)市場政策再次從緊。初期房價持續(xù)飆升，后期交易量下降，房價隨之回落，所以個人住房貸款總額增長速度先下降再上升。2014年開始，房地產(chǎn)市場松綁，進入房地產(chǎn)市場的人增加，商業(yè)銀行面對的辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶增加，房價上漲的同時交易量也在增加。直至2016年，個人住房貸款總額增長速度都在增加。2017年為房地產(chǎn)市場最嚴(yán)調(diào)控政策，樓市進入下滑通道，導(dǎo)致個人住房貸款總額增長速度減慢。政策變動影響商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)量，從而影響了商業(yè)銀行從貸款申請人那里獲得的利息收益。在相關(guān)政策的影響下，個人住房貸款業(yè)務(wù)總額一直處于增加狀態(tài)，但是個人住房貸款總額增長速度的快慢在發(fā)生變化。政策緊縮時，個人住房貸款業(yè)務(wù)增長速度變緩，政策放松時，該業(yè)務(wù)增長速度變快，控制政策風(fēng)險有助于個人住房貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展。4.3法律風(fēng)險個人住房貸款相關(guān)法律法規(guī)體系不完善導(dǎo)致了法律方面的風(fēng)險。目前，我國并沒有一項專門的法律來約束以及規(guī)范住房貸款這一行為，在簽訂合同時，只是銀行與個人、公司之間有一定的約定。當(dāng)貸款人發(fā)生逾期行為時，銀行想要通過法律追回貸款或者進行抵押物變現(xiàn)都難受到法律的保護。房地產(chǎn)開發(fā)商買方與賣方抵押人與抵押權(quán)人保證人與被保證人關(guān)系買賣關(guān)系合作關(guān)系借貸關(guān)系購房者商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商買方與賣方抵押人與抵押權(quán)人保證人與被保證人關(guān)系買賣關(guān)系合作關(guān)系借貸關(guān)系購房者商業(yè)銀行圖43商業(yè)銀行、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系示意圖如圖4-3所示，貸款銀行與各個參與主體之間存在著法律關(guān)系，任何一方出現(xiàn)問題都會造成風(fēng)險。但是懂法的人在少數(shù)，大多數(shù)的貸款人在看到合約后并不能十分有效的察覺到其中可能存在的風(fēng)險及損失，而在簽訂協(xié)議后可能又會出現(xiàn)反悔等現(xiàn)象。而且沒有法律的約束，貸款人向銀行提供的經(jīng)濟收入，工作狀況，還款能力以及其他相關(guān)的重要信息等沒有確保真實性，從而增加了風(fēng)險，對該業(yè)務(wù)的經(jīng)營造成困難李學(xué)仕.2018.李學(xué)仕.2018.銀行個人住房貸款風(fēng)險及控制對策[J].中國集體經(jīng)濟,(20):105-106.圖44商業(yè)銀行個人住房貸款違約情況如圖4-4所示，商業(yè)銀行個人住房貸款違約事件中由借款人自身違約占違約90.85%，銀行內(nèi)部操作問題占5.63%，房地產(chǎn)開發(fā)商違約占2.11%，其他原因形成的違約占1.41%。正是因為沒有專門針對個人住房貸款業(yè)務(wù)的法律，借款人在違約后沒有法律對其懲罰，僅僅是依據(jù)事先與銀行的約定做出處罰，所以個人住房貸款違約情況中，由借款人自身違約占了絕大部分。針對個人住房貸款制定專門的法律法規(guī)，將有效的幫助商業(yè)銀行避免因個人住房貸款人參與主體違約帶來的損失。4.4操作風(fēng)險操作風(fēng)險是指由辦理個人住房貸款的工作人員失職或者違規(guī)操作造成的風(fēng)險。在商業(yè)銀行的實績考核中，客戶經(jīng)理的績效與其完成的業(yè)務(wù)量正相關(guān)，少數(shù)客戶經(jīng)理為了爭取更高的業(yè)務(wù)量而放寬風(fēng)險管控，為自己創(chuàng)收高額個人利益?？蛻艚?jīng)理作為貸款人資料的第一經(jīng)手人，如果進行違規(guī)操作將為銀行帶來更嚴(yán)重的影響。提供咨詢受理申請?zhí)峁┳稍兪芾砩暾堎J前調(diào)查貸款審批貸款發(fā)放貸款回收圖45貸款業(yè)務(wù)流程商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時會經(jīng)過圖4-5所示的六個步驟，其中貸前調(diào)查、貸款審批和貸款回收是最重要的三個步驟。在貸前調(diào)查階段，客戶經(jīng)理面對大量的個人住房貸款業(yè)務(wù)量時不得不縮短了解貸款人基本信息的面簽時間，只能對貸款人的信息進行大致了解。商業(yè)銀行貸款審批人對貸款的審核主要通過主觀分析和定性分析：各個銀行資信標(biāo)準(zhǔn)不同，審批人的個人偏好不同，借款申請人情況不同，都會大大增加審批人主觀隨意性，定性分析則是依賴銀行審批要點的相關(guān)規(guī)定以及書面資料的佐證鄭文龍.2015.商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險評估研究[D].鄭文龍.2015.商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險評估研究[D].西安.長安大學(xué).圖46個人住房貸款不良貸款額和汽車貸款不良貸款額（億元）如圖4-6所示，個人住房貸款不良貸款額是遠遠高于汽車貸款不良貸款額的。自2007年到2017年，汽車貸款不良貸款額均未超過40億元，并從2007年開始逐年下降，2010年后有些許上升但后期基本上處于穩(wěn)定狀態(tài)。而個人住房貸款在此期間不良貸款額最低192.2億元，從2014年開始大趨勢的上升。為了擴展個人住房貸款的業(yè)務(wù)量，銀行工作人員更愿意放低對貸款人信用條件的要求，導(dǎo)致了在貸前調(diào)查階段對銀行申請人的信用要求要比汽車貸申請人的信用要求低一些的。貸款審批階段可能會因為審批人的主觀意識差異造成風(fēng)險。大部分個人住房貸款金額要比汽車貸款高，審批人更傾向于將貸款發(fā)放給個人住房貸款的申請人，為銀行創(chuàng)造更多利息收益。操作風(fēng)險是個人住房貸款業(yè)務(wù)中最常見、存在時間最久的風(fēng)險之一吳浩.2019.吳浩.2019.交通銀行H分行個人住房貸款操作風(fēng)險管理研究[D].蚌埠.安徽財經(jīng)大學(xué).第5章研究結(jié)果及建議5.1完善信用評估體系信用評估體系的作用是幫助銀行通過信用評估體系對貸款人的個人信用進行評估，根據(jù)評估結(jié)果決定是否貸款給申請人。我國個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間比發(fā)達國家晚，發(fā)達國家己經(jīng)建立起了較為成熟的的個人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，而我國的個人信用評估體系尚處于建設(shè)階段褚麗莉.褚麗莉.2012.商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理研究[D].遼寧工程技術(shù)大學(xué).5.1.1建立信用檔案商業(yè)銀行應(yīng)該對每個貸款人建立信用檔案。在簽訂貸款合同之前對貸款人工作真實性、工作穩(wěn)定程度、還款能力以及其他方面的信用信息進行調(diào)查并記錄在檔，盡可能收集到更加完整的資料。5.1.2信用狀況評級對貸款人的信用狀況評級，根據(jù)不同信用等級發(fā)放貸款?？梢越梃b以美國為代表的美國評估模式，對每個人的信用進行計分，并且對信用分?jǐn)?shù)劃分不同等級。每一個信用評估指標(biāo)的總分是十分，申請人的信用分由所有評估指標(biāo)的分?jǐn)?shù)之和。不同的信用分?jǐn)?shù)處于不同的信用等級之內(nèi)，根據(jù)信用等級制定不同的貸款額度。5.2政府部門應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展一般市場都有自身的調(diào)節(jié)機制，但是由于房地產(chǎn)市場的特殊性，在一定程度上需要依靠政府部門的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅猛，發(fā)展的趨勢依舊處于上升階段?，F(xiàn)階段房價增長速度過快，房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重以及樓市于惡性競爭的環(huán)境中，政府相關(guān)部門應(yīng)該及時對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，以便維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定秩序，減小因房地產(chǎn)市場變動對個人住房貸款業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。5.3健全法律法規(guī)體系我國并沒有直接、健全的法律法規(guī)約束個人住房貸款的相關(guān)問題，更多的是針對公司貸款、經(jīng)營性貸款等貸款。在如今個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，給商業(yè)銀行帶來不小的收益的情況下，為其建立健全的一整套法律體系減小風(fēng)險是有必要的。針對現(xiàn)有法律法規(guī)體系的不足，可以從以下幾個方面加以完善：為個人住房貸款業(yè)務(wù)專門制定相關(guān)法律，為商業(yè)銀行對違約者提出訴訟和變賣抵押物減小損失提供法律依據(jù)。借助法律對貸款過程規(guī)范，使貸款行為更加合理合法，明確還款職責(zé)，維持良好的銀行與個體客戶的合作關(guān)系。（3）對貸款人在銀行的抵押物進行登記。避免貸款人對抵押物重復(fù)抵押的行為，同時在貸款申請人違約時可以通過變賣抵押物減小商業(yè)銀行的損失。（4）對個人住房貸款業(yè)務(wù)建立違約懲罰機制。在沒有法律懲罰機制的情況下，由于沒有法律的約束，貸款人發(fā)生違約行為的幾率增加，貸款人就算有違約行為，銀行沒有具體參考違約者對違約者做出懲罰。所以應(yīng)該設(shè)立違約懲罰機制，減少貸款人的違約行為，在他們發(fā)生違約行為時也能對他們做出懲罰。5.4優(yōu)化銀行內(nèi)部機制5.4.1設(shè)立監(jiān)督機制監(jiān)督機制應(yīng)該落實到具體的各個操作環(huán)節(jié)，對信用信息真實性進行監(jiān)督、對銀行操作人員職業(yè)操守進行監(jiān)督、對業(yè)務(wù)操作流程規(guī)范性進行監(jiān)督、對貸款回收進度進行監(jiān)督。5.4.2優(yōu)化業(yè)務(wù)流程個人住房貸款業(yè)務(wù)可以為銀行提供長期穩(wěn)定的利益。個人住房貸款業(yè)務(wù)在不斷地擴大，商業(yè)銀行應(yīng)該規(guī)范個人住房貸款的業(yè)務(wù)流程，為個人住房貸款業(yè)務(wù)制定一個切合的業(yè)務(wù)流程，讓個人住房貸款業(yè)務(wù)流程能夠環(huán)環(huán)相扣，減小失誤的幾率。對不必要的業(yè)務(wù)流程可以進行刪減以提高業(yè)務(wù)效率，對必要的業(yè)務(wù)流程加以關(guān)注，對每個環(huán)節(jié)優(yōu)化管理。對貸款人信用調(diào)查和還款能力審核兩個環(huán)節(jié)嚴(yán)格嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行，減小風(fēng)險產(chǎn)生。5.4.3完善銀行內(nèi)部系統(tǒng)銀行內(nèi)部系統(tǒng)維持著商業(yè)銀行所有業(yè)務(wù)的正常運作，商業(yè)銀行應(yīng)該注重銀行內(nèi)部系統(tǒng)的建設(shè)。跟隨時代的步伐，不斷更新升級優(yōu)化銀行內(nèi)部系統(tǒng)。對銀行的內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)該定時檢查，查漏補缺，防止出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，造成機密資料流失的情況。

結(jié)論本文分析商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)普遍存在的風(fēng)險有信用風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險以及操作風(fēng)險這四個風(fēng)險。信用系統(tǒng)不完善，國家政策變動，法律體系不完善，銀行內(nèi)部操作不當(dāng)?shù)纫蛩厥窃斐蓚€人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的主要原因。個人住房貸款業(yè)務(wù)可以為商業(yè)銀行提供長期穩(wěn)定的利潤，所以對其存在的風(fēng)險應(yīng)該重視起來。對存在的風(fēng)險采取對應(yīng)的防范措施，才能保證防范措施的有效性。對于信用風(fēng)險，借鑒國外發(fā)達國家的信用評估體系，找出我國的不足之處并改善。政策風(fēng)險是由房地產(chǎn)政策變動造成的，政府應(yīng)該對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于法律風(fēng)險，我國應(yīng)該建立專門針對個人住房貸款的法律條規(guī)，規(guī)范三個法律主體的行為，對違約者做出懲罰。銀行內(nèi)部風(fēng)險則可以通過設(shè)立內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)，減小銀行員工失誤的可能性，為個人住房貸款業(yè)務(wù)制訂高效率的業(yè)務(wù)流程，以及完善銀行內(nèi)部系統(tǒng)。

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