杭州東站樞紐西廣場商業(yè)模式及業(yè)態(tài)定位報告

杭州東站樞紐西廣場商業(yè)模式及業(yè)態(tài)定位報告漢嘉佰晟商管2021.4PAGE2區(qū)域屬性城東新城：交通樞紐帶動的區(qū)域中心，商務/居住/休閑/商業(yè)復合新城；絕對的交通優(yōu)勢，與主城區(qū)無縫對接，處于快速開展階段六大專線，杭州鐵路建設是全國鐵路網(wǎng)的重要組成局部，與南京、上海共同構筑了長三角地區(qū)的鐵路樞紐，滬杭客專和磁浮，杭寧、杭甬、杭長、杭黃客專交匯。城市向東開展，重點打造城東新城杭州十大新城之一，是東部與錢江新城具備同樣戰(zhàn)略意義的新城；定位為以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，集現(xiàn)代生產效勞業(yè)，旅游集散和居住職能為一體的“城東新城〞，將承載商務、休閑、新型效勞業(yè)、居住等多重角色。八大綜合體陸續(xù)開發(fā)。規(guī)劃東站交通樞紐綜合體、吳越水岸商務綜合體、皋塘運河生活綜合體、長三角國際商務城綜合體、

明石雙鐵生活綜合體、東都會廣場綜合體、彭埠雙鐵生活綜合體、大東門時尚商街綜合體。城市核心濱江板塊大九堡板塊丁橋板塊申花板塊城北運河板塊城西北板塊本工程PAGE3工程屬性道路交通工程東至上塘路，南至玉龍路，西至西規(guī)劃路，北至留仙大道，南北走向的新區(qū)大道直接通過本工程下穿隧道軌道交通滬杭客運專線、滬杭磁浮杭寧、杭甬、杭長、杭黃客運地鐵1、4號線交通站場工程規(guī)劃設計旅游大巴車站、短途客運站、公交車站、出租車站、地下車庫，充分有效實現(xiàn)交通樞紐集散功能工程交通說明旅游大巴地鐵4號線地鐵1號線公交場站出租場站短途客運公交場站出租場站新風路天城路新塘路下寧路新塘路天城路國鐵PAGE4工程屬性價值初判：西廣場相對東廣場，商業(yè)開展條件更優(yōu)。西廣場商業(yè)體量17.7萬㎡，地下-1/-2層與出租、地鐵、公交、高鐵乘客均可在換乘廳實現(xiàn)無縫對接，商業(yè)價值顯著；C/D座雖未直接鏈接換乘廳，但其毗鄰外圍主干道，昭示性強。指標條件：建筑面積：西廣場商業(yè)約17.7萬㎡；C座約3.7萬㎡〔地上4層〕D座約4.1萬㎡〔地上4層〕地下1層商業(yè)約3萬㎡地下2層商業(yè)約7萬㎡東廣場約8.2萬㎡〔A座3.4萬㎡，B座3萬㎡，地下約1.8萬㎡〕單層面積：出站層〔-2F〕商業(yè)面積面積過大，動線復雜；約626m約206mCDPAGE5工程目標打造浙江首席城市門戶商業(yè)兼顧區(qū)域形象與經(jīng)濟效益。PAGE6核心問題做什么？17萬㎡商業(yè)整體定位建議符合城市形象、市場需求的業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)落位及配比？租賃模式？合作模式？自營模式？1如何做？商業(yè)運營模式分析及經(jīng)濟測算2PAGE7市場供給分析市場需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位城市宏觀分析區(qū)域商業(yè)分析PAGE8杭州商業(yè)格局杭州商業(yè)呈區(qū)域化開展；老商圈面臨升級，新興商圈崛起武林商圈：杭州最繁華的核心商圈，傳統(tǒng)百貨云集地。湖濱商圈：杭州傳統(tǒng)的旅游商貿核心商圈，高端時尚購物區(qū)及沿湖休閑觀光區(qū)吳山商圈：杭州旅游購物休閑娛樂為特色的核心商圈，特色旅游購物及杭州傳統(tǒng)文化展示區(qū)黃龍商圈：杭州傳統(tǒng)的CBD商圈，時尚商務圈錢江新城商圈：杭州未來的新興CBD，大型購物中心，高端百貨引領未來杭州商業(yè)升級濱江商圈：以高新產業(yè)園區(qū)為背景的杭州城市副中心，區(qū)域型的商業(yè)中心錢江世紀城商圈：中央商務區(qū)，未來杭州的城市新核心慶春商圈：杭州的金融商圈，區(qū)域型商業(yè)中心九堡商圈：杭州的交通樞紐區(qū)，市場集群商業(yè)城西商圈：以教育科研為背景的住宅區(qū)，區(qū)域型商業(yè)中心城北商圈：杭州次級商業(yè)中心，未來大運河商務區(qū)下沙商圈：杭州高教、工業(yè)為一體的杭州城市副中心，區(qū)域型商業(yè)中心核心商圈次級商圈區(qū)域商圈城東商圈：未來東部商業(yè)中心，規(guī)劃8大商業(yè)綜合體本案杭州商業(yè)格局商圈內圍：商業(yè)投入量較小，類型單一商圈外圍：綜合體投入體量巨大，競爭劇烈PAGE9濱江商圈城西商圈武林商圈錢江新城商圈城北商圈下沙商圈來福士廣場高德置地廣場武林地下商城杭州國大杭州湖濱二期名稱體量類型龍湖天街20萬方商業(yè)綜合體寶龍城市廣場33萬方商業(yè)綜合體名稱體量類型星耀城15。8萬方商業(yè)綜合體濱康綜合體70余萬方商業(yè)綜合體龍湖天街70萬方商業(yè)綜合體寶龍30萬方城市綜合體名稱體量類型美達北城天地5萬方商業(yè)綜合體藍翔綜合體20余萬方商業(yè)綜合體藍鉆天成7萬方商業(yè)綜合體藍孔雀綜合體100萬方創(chuàng)意綜合體萬達30萬綜合體中大銀泰30萬綜合體創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地30萬綜合體名稱體量類型西溪印象城21萬方商業(yè)綜合體城西銀泰29萬方商業(yè)綜合體五洲國際3.3萬方集中式商業(yè)倉前銀泰城30萬集中商業(yè)PAGE10杭州商業(yè)開展趨勢2021年之前，杭州商業(yè)工程將到達90個，建筑面積780萬平方米以上。其中，超過15萬平方米的商業(yè)綜合體將會有16個，在10萬至15萬平方米之間的商業(yè)綜合體共有13個。目前已開業(yè)的商業(yè)工程有33個，在建中的工程有51個，還有14個工程還在規(guī)劃中。2021年之前，杭州商業(yè)總體量預計780萬㎡以上；商業(yè)工程達90個，多商業(yè)工程集中供給，后續(xù)競爭壓力較大。PAGE11案例借鑒分析市場供給分析市場需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位城市宏觀分析區(qū)域商業(yè)分析商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE12區(qū)域商業(yè)供給東西區(qū)規(guī)劃商業(yè)商務用地約460萬方〔西區(qū)190萬㎡〕，未來商業(yè)供給量大，預期競爭劇烈，片區(qū)核心位置、雙鐵接駁、與主城無縫對接是本工程的核心優(yōu)勢123徐龍項目西子項目華潤項目富麗園項目中豪項目佰富時代歐聯(lián)實業(yè)杭州灣項目港龍項目三花項目項目周邊待出讓商業(yè)商務地塊：彭埠C2-14商業(yè)商務總建筑面積：16.5萬方彭埠B1/B2-10商業(yè)商務總建筑面積：約9萬方彭埠B1/B2-17-1商業(yè)商務總建筑面積：約20萬㎡建成待建待出讓華威工程皋塘運河雙鐵綜合體吳越水岸商務綜合體PAGE13區(qū)域商業(yè)供給項目名稱建筑面積（商業(yè)：萬㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃已出讓華潤項目23（預計13）家庭大眾一站式購物中心，業(yè)態(tài)齊全，還包含婚慶主題特色業(yè)態(tài)。港龍項目25規(guī)劃有家電數(shù)碼廣場、品牌餐飲、兒童主題商城、高檔零售等業(yè)態(tài)，已經(jīng)引入歐尚超市、中影電影等主力店。華威項目11.3（預計約5）不詳西子項目7.2（預計3）中影、永輝等商業(yè)中豪項目12.2（預計5萬㎡）已經(jīng)引入世紀聯(lián)華超市，具體商業(yè)定位暫時不明。富麗園項目不詳不詳筧橋聯(lián)合大廈不詳配套商業(yè)三花項目8.8配套商業(yè)徐龍項目11.2寫字樓、商業(yè)佰富時代9.6中潤城東商業(yè)體量巨大，集中供給于東片區(qū)，后續(xù)競爭壓力較大，其中群眾百貨，超市賣場競爭較為劇烈，本工程宜差異化進入中豪項目參考圖華潤歡樂頌參考圖華威工程參考圖港龍工程、西子工程……..區(qū)域商業(yè)供給2021-2021年及未來城東商業(yè)商務土地出讓PAGE14項目名稱規(guī)劃建筑面積（㎡）項目規(guī)劃項目進度合計已出讓華潤項目230000寫字樓、商業(yè)103.6萬㎡港龍項目250000寫字樓、商業(yè)、酒店徐龍項目111955寫字樓、商業(yè)西子項目71915寫字樓、商業(yè)中基臨港項目41268寫字樓為主杭州灣項目25180寫字樓為主三花項目87980寫字樓為主、配套商業(yè)中豪項目122000寫字樓、商業(yè)富麗園項目不詳不詳有退地意向筧橋聯(lián)合大廈不詳寫字樓為主、配套商業(yè)佰富時代96000寫字樓、商業(yè)計劃出讓彭埠B1/B2-1089900————35.3萬㎡彭埠C2-14165600————彭埠B1/B2-3121700————天城B1/B2-3727300————天城B1/B2-4147900————其他泛商業(yè)用地：規(guī)劃東區(qū)270萬方，西區(qū)190萬方（該數(shù)據(jù)來源于彭埠鎮(zhèn)政府）華潤歡樂頌城東新城家庭主題一站式購物中心PAGE15對本工程影響：華潤歡樂頌商業(yè)局部體量近13萬方，業(yè)態(tài)涵蓋普通家庭一站式消費所需，且突出了兒童、婚慶等特色，又借助于其品牌號召能力，是未來的有力競爭者；本工程地理位置較其優(yōu)越，宜借助其商業(yè)號召能力，共同提升片區(qū)商業(yè)氣氛，業(yè)態(tài)定位上與之差異化，防止直接競爭。項目華潤歡樂頌總建筑面積23萬方，其中商業(yè)13萬方，甲級寫字樓3萬方，停車場8萬方初步定位以零售、餐飲為主力業(yè)態(tài)，以兒童游樂、婚慶主題為特色業(yè)態(tài)，以超市賣場帶動大眾消費，滿足家庭一站式購物需求主力業(yè)態(tài)零售（華潤萬家超市、大眾百貨）、餐飲、娛樂（兒童游樂、婚慶）、休閑進度未啟動上市時間不詳效果圖港龍工程中高端零售購物中心PAGE16對本工程影響：港龍工程為25萬方綜合體，商業(yè)局部涵蓋以歐尚超市〔在談〕帶動的中高端零售購物中心，另外方案引入兒童主題商城作為工程的亮點，參加特色品牌餐飲聚集人氣，以此與華潤歡樂頌產生差異，建議本工程零售業(yè)態(tài)應與傳統(tǒng)百貨類區(qū)別，加強休閑娛樂業(yè)態(tài)比重；開發(fā)時序上盡量搶占先機。項目港龍項目總建筑面積25萬方，商業(yè)、寫字樓、酒店初步定位以品牌餐飲、兒童主題商城為特色的高檔購物中心，配套五星級酒店、甲級商務辦公樓，計劃引入歐尚超市、中影影院主力業(yè)態(tài)零售（歐尚超市、百貨、數(shù)碼）、餐飲、娛樂（兒童商城、影院）進度未啟動上市時間不詳示意圖——蘇州港龍城市廣場徐龍工程總部基地，輔以商務辦公中心PAGE17對本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，徐龍工程以辦公樓為主〔其中包含徐龍總部〕，因此與本工程存在一定的錯位競爭，本工程商業(yè)局部存在規(guī)模競爭優(yōu)勢。項目徐龍項目總建筑面積15萬方初步定位集總部辦公、商貿、娛樂、藝術展覽于一體主力業(yè)態(tài)不詳進度前期設計定位階段上市時間預計2014年啟動和招商示意圖效果圖效果圖中豪工程留用地綜合體PAGE18對本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，中豪工程為村級留用地，包含商業(yè)、酒店、寫字樓三種物業(yè)形態(tài)，體量與本工程接近，未來存在同質化競爭風險；但本工程具有獨特的商務核心位置和雙鐵接駁交通優(yōu)勢。項目中豪項目總建筑面積地上12.2萬，地下4.8萬（包含5240㎡商業(yè)）初步定位寫字樓、酒店、商業(yè)，集商業(yè)、商務、購物、休閑、娛樂于一體，提供一站式體驗的標志性區(qū)域商業(yè)綜合體主力業(yè)態(tài)（意向）零售（天虹百貨)、世紀聯(lián)華超市（在談）、家電賣場、娛樂（影院）進度前期設計定位階段上市時間不詳效果圖效果圖西子工程超市賣場帶動性購物中心PAGE19對本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，西子工程以辦公樓為主，商業(yè)局部已經(jīng)確認永輝超市入駐；本工程具有獨特的商務核心位置和雙鐵接駁交通優(yōu)勢。項目西子項目總建筑面積11.6萬方，3萬方商業(yè)（地上2.5萬方，地下0.5萬方）、4.6萬方寫字樓初步定位寫字樓為主，配套商業(yè)主力業(yè)態(tài)永輝超市、餐飲、百貨、數(shù)碼進度前期設計定位階段上市時間預計2014年啟動示意圖效果圖供給小結目前已規(guī)劃純商業(yè)體量達50萬方，后續(xù)競爭壓力較大，其中群眾百貨，超市賣場供給充足，主題商業(yè)〔如家居家電數(shù)碼賣場、品牌折扣類商城、母嬰主題商城、杭州文化體驗類商業(yè)〕存有時機，本工程需差異化突圍PAGE20業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)潛在供應啟示百貨中高端百貨華潤歡樂頌、港龍（預計）、中豪天虹百貨（預計）供應充足、競爭風險大，謹慎進入特色百貨（折扣、潮流）衣之家需求大、供應少，與地鐵年輕客群銜接度高，建議進入賣場類超市賣場華潤萬家，永輝（西子）、歐尚（港龍在談）、世紀聯(lián)華（中豪在談）需求大、供應大，競爭風險高，但能帶動人氣，若有意向商家入駐可考慮其他賣場（家居賣場、家電賣場、數(shù)碼賣場等）數(shù)碼廣場（港龍）符合商家戰(zhàn)略布局要求，可考慮引入休閑娛樂兒童娛樂、游樂場、影院華潤項目、港龍供應充足、競爭風險高，謹慎進入健身、養(yǎng)生暫無需求大，建議進入餐飲中西餐、大眾餐飲、商務餐飲等各個項目均有涉及購物場所常規(guī)業(yè)態(tài)，建議進入，建議做出特色PAGE21市場供給分析市場需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE22人口類別2013-20162017-20202021-2025居住人口現(xiàn)有約10萬，預計12萬（新小區(qū)交付）大部分居民入住，預計達15萬人漸趨成熟，預計達18萬辦公人口極少（寫字樓在建階段）辦公人口陸續(xù)入駐，預計可達1-2萬人辦公人口增加，預計可達3-5萬人，后續(xù)陸續(xù)增加預計可達10萬人流動人口（東站）10-15萬/天25-30萬/天25-30萬/天商業(yè)機會居民居住基本生活配套；流動人口偶得消費需求；生活配套商業(yè)豐富；辦公人群增加，商務配套起步；生活配套向百貨等多元化發(fā)展；商務辦公商業(yè)業(yè)態(tài)豐富；居住人口導入比較可觀，商務辦公人口導入緩慢，樞紐日均客流量大，區(qū)域居住辦公人群及樞紐商旅人群為本工程消費大兩大主力人群區(qū)域人口變化區(qū)域客群初判主要由“雙鐵〞流動人群和常住人群兩類客群組成，在供給面需要研究這兩類人群的消費載體雙鐵客流區(qū)域人群客流細分消費特征高鐵商務客群追求高品味、高消費，停留時間較短高鐵旅行客群追求個性和生活品質，有群體意見領袖效應地鐵客流追求快速、便捷、高效，停留時間短高鐵預計日均客流27萬人次+地鐵日均20萬人次客流細分消費特征周邊常住人口追求生活品質提升、休閑消費區(qū)域商旅客群追求生活品質、便捷、商務應酬休閑市區(qū)目的性客群追求消費氣氛和群聚效應周邊常住人口20萬人+大城東目的性消費客群PAGE23常住人群〔居住〕消費特征目前區(qū)域人口約10萬，多為回遷安置居民，高端住宅引入的新居民〔約10萬〕消費能力強，存在根本配套需求，及升級型的主題購物體驗、休閑娛樂需求

18~50歲，回遷居民和新入住市民未來改善型需求增加目前以滿足根本生活配套為主消費者訪談人口演變：目前片區(qū)人口約13萬，多以回遷安置居民為主；2021-2021年，增加約2萬新入住小區(qū)居民；2021-2021年，增加約5萬新入住小區(qū)居民；2021-2025年，預計增加至18萬左右；PAGE24語錄：“作為管理層，工作上不可防止的會遇到客戶往來應酬，非常需要可以安靜吃飯并洽談生意的地方，如果有環(huán)境和品味都不錯的高檔休閑會所，可以請客戶去養(yǎng)生會所做理療、喝喝茶，會很快拉近與客戶的關系。〞標簽：私密性、注重環(huán)境、品味。語錄：“說起來是城市的精英白領，事實上每天一堆堆工作撲面壓過來，心神疲憊還要硬撐下去。所以午休時、下班后的時間迫切希望釋放壓力，就近跟同事朋友一起聚下餐，健健身，逛逛特色小店鋪，會讓心情愉悅很多。工作很重要，生活更需要美好。〞標簽：便捷、風格、放松減壓、聚餐消費者訪談近期量少，中遠期消費旺盛，高素質，追求個人生活品質；工作壓力大，渴望放松；消費能力強但行為理性，有商務接待需求和個人休閑娛樂消費需求商務宴請需求和生活娛樂需求工作壓力大，渴望放松常住人群〔辦公〕消費特征24~45歲，企業(yè)員工人口演變：目前片區(qū)根本無商務辦公人群；2021-2021年，寫字樓在建交付階段，上班人數(shù)很少；2021-2021年，增加約1-2萬上班人群；2021-2025年，預計增加約3-5萬左右；未來，規(guī)劃約10萬上班人群；PAGE25專業(yè)人士觀點高素質、高消費、停留時間較短、以快速消費為主，品牌訴求強高素質、高消費停留時間較短以快速消費為主品牌需求感強雙鐵商務人群消費特征PAGE26旅游客群消費特征購置力強、目的性強、地域特色偏好明顯、時間彈性空間大，并樂于積極傳播出門旅游的人群大多是經(jīng)濟獨立，有較強購置能力，只要能激發(fā)他們的購置欲望，他們有足夠的購置能力富裕，有較強購置力方案性、目的性，彈性空間大積極傳播性旅游者選擇旅行就是一種生活方式的體驗，對旅行目的地的文化、特色很感興趣，在車站的停留時間通常較短，除非有特色化目的性的場所旅游歸來，旅行者會積極地將所見所聞、所買所得介紹給親友同事，這將形成很好的口碑傳播。PAGE27PAGE28客群時機研判以城東區(qū)域人群為根底，外拓大杭州目的型消費人群，吸引目的性特色體驗、停留休憩消費吸引雙鐵商旅客群家庭主題購物、休閑娛樂需求大城東區(qū)域人群大杭州人群雙鐵雙旅人群目的性購物體驗需求日常生活需求停留休憩需求快速便捷消費×PAGE29市場供給分析市場需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE30商業(yè)定位原那么抓住目標客群需求主題化、差異化、引領性商業(yè)定位競爭需求自身PAGE31商業(yè)整體定位歡樂——家庭歡樂主題時尚——表達杭州年輕、活力、潮流的都市時尚感文化——杭州味十足的江南小資情懷休閑——“東方休閑之都，品質生活之城〞主題旅游體驗目的地商務休憩候客廳大城東主題購物目的地大城東家庭歡樂目的地新樞紐休閑購物候客廳家庭親子歡樂地浙江首席門戶樞紐商業(yè)PAGE32六大主題功能家居婚慶主題廣場親子歡樂主題廣場杭州風情主題街運動休閑折扣中心美食饕餮廣場女性主題時尚淘貨島以大城東居民為主，覆蓋杭州目的性客群及商旅客群，提供特色消費體驗以雙鐵商旅客群為主，體驗杭州特色文化，形成主題消費覆蓋雙鐵客群，提供快捷特色個性消費PAGE33案例借鑒分析市場供給分析市場需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位六大主題功能落位PAGE34饕餮美食廣場女性主題時尚淘貨島家居婚慶主題廣場杭州風情街區(qū)品牌折扣中心親子歡樂主題廣場C座家居婚慶主題廣場西廣場D座親子歡樂主題廣場地下：(品牌折扣中心+女性主題時尚淘貨島+饕餮美食廣場+杭州風情街區(qū)）PAGE35商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE36地下商城：四大功能分區(qū)品牌折扣中心：薈萃精品集聚，盡享精品購物體驗女性主題時尚淘貨島：時尚的家居、飾品、服裝為主饕餮美食廣場：集聚各類美味杭州風情街區(qū)：通過具有杭州特色的景觀小品的設置增添休憩功能、提升街區(qū)的參與性與趣味性，增加人們的逗留時間旅游飾品特色店品牌折扣區(qū)杭州特色餐飲時尚飾品PAGE37地下商城功能分區(qū)功能主題業(yè)種面積（㎡）樓層分布女性主題時尚淘貨島25000㎡女人街8000-2F玩趣空間9000-2F時尚天地8000-2F饕餮美食廣場15000㎡美食廣場15000-2F品牌折扣中心14500㎡運動折扣店8000-2FC幢超市18000-2F合計66000C幢數(shù)碼生活廣場10000-1F杭州風情街區(qū)15500㎡杭州特色街15500-1F旅客集散中心2000-1F品牌折扣中心14500㎡品牌折扣店6500-1F合計34000-1F、-2F由于處于地下空間，需要更好利用、吸引來自雙鐵以及周邊的人流，因此將結合人流特性打造女人街、時尚天地、美食廣場、杭州特色街等一系列特色業(yè)態(tài)，吸引區(qū)域以及杭州的人流工程業(yè)態(tài)落位-2F出站層PAGE38內部人流：通過出站大廳通道進入南、北兩邊商業(yè)；分區(qū)明晰，直接與上層形成互動外部人流：直接由連接外部的下沉庭院內的交通核到達；受天城路地下隧道影響，北面商業(yè)只能地面層通過內部交通核進入，與出站層不通；南面商業(yè)可從地面層通過內部交通核進入，同時與出站層互通與雙鐵客群無縫銜接，適宜布局局部供雙鐵客群停留休憩的快捷特色類業(yè)態(tài)，消費符合地下商業(yè)的特點，吸引人流；北側商業(yè)相對獨立，無法共享雙鐵客群，因此以目的性消費為主1.9萬運動折扣店分區(qū)一：女人街分區(qū)二：玩趣空間分區(qū)三：時尚天地美食廣場超市工程動線分析-1F地面層PAGE39-2F上到-1F交通核心直接兩側進入商業(yè)或者從中間過道進入內部人流：直接通過-2F出站大廳南北兩邊的交通核，進入商業(yè)外部人流：直接沿新風路進入商業(yè)；或者由公交和旅游巴士的人流導入；目前人流量相對集中的局部，共享雙鐵人群及外部人群，兼顧公交、大巴人流的消費特點，打造特色街區(qū)杭州特色街旅客集散中心數(shù)碼生活廣場

品牌折扣店PAGE40地下商城四大功能分區(qū)以一線副牌折扣為主的品質購物，以合理的價格滿足群眾居民的大牌需求，薈萃精品集聚，盡享精品購物體驗。分區(qū)一：品牌折扣中心品牌折扣3.1萬方女性主題時尚淘貨島2.5萬方饕餮美食廣場1.4萬方-2FPAGE41典型案例PAGE42分區(qū)二：女性主題時尚淘貨島1、炫彩地帶地帶街區(qū)2、衣E樂街3、靚衣街4、時尚精品百貨5、美食美客區(qū)6、美甲區(qū)7、時尚前沿街8、動感地帶街9、格林之旅街10、時尚地帶街地下商城四大功能分區(qū)最有潮流元素的的個性設計，別具一格的表現(xiàn)形式，表達創(chuàng)意但并不遜于大牌設計，杭州青年群體的休閑生活非主流聚集地品牌折扣3.1萬方女性主題時尚淘貨島2.5萬方饕餮美食廣場1.4萬方-2FPAGE43典型案例PAGE44地下商城四大功能分區(qū)分區(qū)三：饕餮美食廣場熟悉可口的群眾餐飲營造的是自然、輕松的商業(yè)空間，三五好友，齊享美食盛宴。韓村巴西烤肉名家小吃潮汕小吃風味小吃就餐區(qū)就餐區(qū)品牌折扣3.1萬方女性主題時尚淘貨島2.5萬方饕餮美食廣場1.4萬方-2FPAGE45典型案例PAGE46地下商城四大功能分區(qū)分區(qū)四：杭州風情街區(qū)表達杭州獨特的傳統(tǒng)文化和城市風貌，設置畫廊、文化展廳等，具有當?shù)靥厣に嚵闶叟c特色餐飲。品牌折扣0.7萬方杭州特色街0.9萬方旅游服務中心0.5萬方-1FPAGE47特色：杭州風情街杭州風情街區(qū)建筑面積約9000平米，表達杭州特色獨特的文化傳統(tǒng)和城市風貌，設置畫廊、文化展廳〔如絲綢展廳〕等，杭州特色的工藝品和杭州特色餐飲，成為“開放式的杭州文化博覽館〞，也是來杭商旅客戶的第一站和最后一站。店鋪設計方面可以融合杭州傳統(tǒng)風格，如古街巷鋪，讓消費者體驗在商場里逛街鋪的感覺。這是一個商業(yè)與風情民俗、文化相結合的區(qū)域。業(yè)種面積（㎡）個數(shù)樓層分布杭州文化展廳30001-2F杭州特色餐飲10006-2F杭州工藝品展示15003-2F杭州禮品展示15003-2F畫廊20001-2F900014-2FPAGE48典型案例PAGE49典型案例PAGE50商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE51C座家居婚慶主題廣場西廣場溫情、和詳、親切而沉著，適宜家庭中各年齡層成員；充滿人文情懷、友愛互知的體驗式的商業(yè)氣息；以和睦溫馨的基調和主張，孕育新的生活方式。大東部精品家居/家飾/數(shù)碼/家電主題廣場，且是浙江省首個婚慶主題廣場，效勞于大東部所有家庭，并覆蓋杭州目的性消費人群、商旅客群PAGE52C座地面商業(yè)——業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃業(yè)種面積（㎡）樓層分布精品零售配飾25001F化妝品15001F餐飲86001F、2F、4F家居生活館110001F、2F婚紗攝影40002F美容造型20003F室內婚慶廣場45003F合計341001F-4F2F1F3F4F工程業(yè)態(tài)落位C座1FPAGE53業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌精品零售、配飾250025周大福、周生生、鐘表廊化妝品150015雅詩蘭黛、蘭蔻餐飲50010可莎蜜兒、星巴克家居生活館65002-3顧家家居合計11000工程業(yè)態(tài)落位C座2FPAGE54業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌婚紗攝影40004親密愛人、金夫人餐飲20005牛太郎、小肥羊火鍋家居生活館45001顧家家居合計10500工程業(yè)態(tài)落位C座3FPAGE55業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌美容化妝造型20004喬治、東方美剪婚慶攝影館4500屋頂拍攝花園0合計6500工程動線分析C座4FPAGE56業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌主題特色餐飲61004花中城、外婆家合計61006PAGE57特色：婚慶主題PAGE58特色：婚慶主題PAGE59特色：婚慶主題主題功能業(yè)態(tài)單店面積個數(shù)總面積婚慶主題廣場婚紗攝影婚紗攝影50052500婚紗/禮服50031500婚慶服務婚慶策劃公司50031500花店3002600美容美體4002800喜鋪喜糖、禮品、賀卡30051500手工巧克力、蛋糕制作1002200婚禮用品家紡/床上用品黃金珠寶1002200餐飲品牌餐飲（可婚宴）1800800特色餐飲2400800總面積PAGE60商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE61浙江省的首個大型親子歡樂主題廣場，效勞于大東部所有家庭，并覆蓋杭州目的性消費人群、商旅客群D座親子歡樂主題廣場電玩娛樂涵蓋母嬰兒童零售效勞，兒童職業(yè)體驗；兒童游樂主題，培訓早教，產后修復等功能于一體的母嬰主題購物廣場。為有0-12歲的小孩家庭，提供兒童一站式歡樂中心。PAGE62D座地面商業(yè)——業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃業(yè)種面積（㎡）樓層分布快時尚店40001F精品女裝20001F男士休閑10001F鞋帽箱包10001F餐飲10001F書店30002F教育培訓50002F美容護理60002F玩具店8003F兒童服飾8003F兒童游樂50003F室外生態(tài)農場03F兒童職業(yè)體驗50004F合計396001F-4F工程動線分析D座1FPAGE63業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌快時尚店40004ZARA、H&M、優(yōu)衣庫精品女裝200010衣戀、EDISA男士休閑10005七匹狼、勁霸鞋帽箱包100010威戈餐飲10005肯德基、麥當勞合計1400029工程動線分析D座2FPAGE64業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌書店30001新華書店教育培訓50005美聯(lián)英語、英孚教育美容護理60006思妍麗、伊麗莎白合計1400012工程動線分析D座3FPAGE65業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌玩具店8002玩具反斗城兒童服飾8004KAPPAKID兒童游樂50001比目魚室外生態(tài)農場0合計66007工程動線分析D座4FPAGE66業(yè)種建筑面積（㎡）個數(shù)代表品牌兒童職業(yè)體驗50001星期八小鎮(zhèn)合計50001借鑒案例“一站式親子主題商業(yè)〞案例PAGE67抓抓兒童城新明兒童城主力業(yè)態(tài)PAGE68圓孩子的職業(yè)體驗夢想關鍵詞——職業(yè)體驗、趣味性、積極向上、社交能力、動手能力業(yè)態(tài)形式——近百種職業(yè)體驗可供選擇美發(fā)中心黑石餐廳建筑工地嬰兒護理中心主要節(jié)點車行道人行道引入孩子王國的概念，有著100多種虛擬職業(yè)，供4—12歲的孩子們模擬職業(yè)，模擬人生。孩子們在這個平安互動的“小社會〞里嘗試各種工作,體驗真實的社會活動，是集趣味性，參與性為一體的兒童親子工程。打造理念大型“兒童職業(yè)體驗館〞兒童職業(yè)體驗市場反響良好，消費者接受度高，同時能帶動其他類別的消費需求PAGE69截止2021年5月，國內已開業(yè)的兒童職業(yè)體驗館已經(jīng)到達56家，正在籌建中的有50家以上；1Do都城杭州2比如世界北京3星期八小鎮(zhèn)上海4wee-world蘇州5屬相國南京6愛兒時代(籌)南京7酷貝拉長沙8開迪樹天津9泡泡城深圳10歡樂之都北京11育樂灣上海12檸卡王國南京13寶貝夢想城昆明14奇e國寧波15點點夢想城鄭州嘟嘟城每周平均人流量1500左右歡樂之都地處偏僻，但開館9月人流量已超過15萬

開館不到6個月，單人最高反復體驗次數(shù)達15次客戶訪談：第三次來了，小孩挺喜歡這里的，說是玩遍所有的職業(yè)館才罷休，票價還挺適中的，畢竟現(xiàn)在消費都高了，一百多塊錢能讓孩子寓教于樂，還挺好的——慈溪陳女士客戶訪談：第二次來這里了，覺得還挺不錯的，我覺得對于他個人能力來說都是有一個提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力從現(xiàn)在其實已經(jīng)開始慢慢形成了——溫州胡先生兒童職業(yè)體驗市場現(xiàn)狀PAGE70核心問題做什么？17萬㎡商業(yè)整體定位建議符合城市形象、市場需求的業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)落位及配比？租賃模式？合作模式？自營模式？1如何做？商業(yè)運營模式分析及經(jīng)濟測算2PAGE71工程收益概算經(jīng)營方式分析分散經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營PAGE72統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營方式經(jīng)營模式模式特征統(tǒng)一經(jīng)營租賃模式（整租）僅提供符合基本工程條件的經(jīng)營場地，從而通過收取固定租金獲得的收益，操作不涉及經(jīng)營委托管理模式（合作模式）經(jīng)營管理公司派駐專業(yè)團隊，搭建項目經(jīng)營管理團隊，建立運營體系，包括工作職責、流程、標準和管控方法管理公司負責帶領經(jīng)營團隊進行日常運營，實現(xiàn)收益目標地鐵公司支付經(jīng)營團隊的人員工資和商業(yè)項目的日常開支經(jīng)營管理公司收取委托管理費用約為租金收益的3-5%或者每月收取固定費用自營模式自建團隊進行管理統(tǒng)一經(jīng)營指商業(yè)物業(yè)整體由一個下家負責統(tǒng)籌運營。PAGE73委托管理模式委托管理模式由經(jīng)營管理公司派駐團隊，負責工程運營，向物業(yè)所有方收取相應的委托管理費用。委托管理模式模式細分模式分析典型企業(yè)優(yōu)勢分析劣勢分析品牌輸出及品牌加盟管理參股的管理輸出與品牌輸出參股，經(jīng)營風險共擔，收益共享合作意向商家較少要求合作企業(yè)有強勁的資金后盾支持和較強的管理能力百盛太平洋銀泰（銀泰紹興項目）選擇專業(yè)的運營公司，項目的成功機率能夠得到較大程度的保證利用外包資源完成具體運營業(yè)務，減輕管理復雜度成本高于自營模式經(jīng)營管理公司可能不能與企業(yè)共同承擔風險完全以管理輸出與品牌輸出類似于加盟方式，共享著名百貨的系統(tǒng)資源與品牌風險較大，收益取決于運作方的資源和經(jīng)營能力廣州天河城杭州大廈（蕭山LSE）PAGE74統(tǒng)一經(jīng)營商家意向類型典型商家觀點原因國內知名商企及開發(fā)運營萬達、華潤拿地自建+并購模式不考慮租賃或合作深國投拿地開發(fā)物業(yè)為主，合適物業(yè)考慮整體買入不考慮租賃或合作深耕杭州國內知名商企百聯(lián)奧特萊斯1、租賃較為成熟區(qū)域的物業(yè)，租金較低，前期投入較大，希望經(jīng)營權售后返租有限定條件銀泰1、拿地自建2、極低的租金和苛刻的條件，考慮整體租賃運營有苛刻條件未入杭州國內知名商企王府井有入駐杭州意向，但本項目物業(yè)不適合王府井購物中心的物業(yè)條件，不考慮物業(yè)條件不合適新世紀百貨1、看過物業(yè)，單百貨租賃方式不考慮2、品牌管理輸出+購物中心模式待詳細考察再做定論，一般以管理協(xié)議方式（招商團隊保底+營業(yè)額提成）區(qū)域不成熟，人口密度及周邊消費習慣未必支撐中高端，對物業(yè)較為謹慎本土后起實力商企西田城1、對項目整租意向較強，租金1.5-1.8元/㎡，租金每3年增幅5%符合企業(yè)發(fā)展布局考慮外地商企大洋百貨1、純百貨租賃可能性低，周邊競爭激烈，區(qū)域不成熟2、品牌管理輸出模式（昆明）區(qū)域尚不成熟八佰伴（華地百貨）1、租賃物業(yè)，看商業(yè)地段情況再考慮2、品牌管理模式（已有昆明項目）非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，需要時間培育，火車站非傳統(tǒng)百貨區(qū)，運營有難度時尚萊迪1、區(qū)域尚未成熟，若租賃，希望免租3年2、品牌管理輸出西廣場培育期需要5年以上時間，風險較大外地中高端品牌〔新世界百貨〕租賃無意向，外鄉(xiāng)知名品牌〔如銀泰〕租賃價格低，外鄉(xiāng)開展中商家〔如西田城〕意向較強，租金尚可。PAGE75實力知名開發(fā)商企國內一線實力商企集開發(fā)與運營于一體，拿地自建或者收購優(yōu)質地段工程，不會考慮租賃或者合作經(jīng)營，如萬達等“華潤集團的商業(yè)地產工程，大局部是自身建設開發(fā)，少量工程是通過并購實現(xiàn)商業(yè)擴張，不會考慮租賃或合作運營。〞——華潤蔣總“萬達的開發(fā)模式一般是低價取地，然后通過銷售可售物業(yè)獲得資金回流，一般不會考慮租賃商業(yè)物業(yè)。〞——萬達集團王經(jīng)理PAGE76“銀泰現(xiàn)在傾向于拿地自建工程、如果有優(yōu)質物業(yè)給較好條件，也會考慮租賃模式。〞——銀泰王總本地知名品牌銀泰百貨〔集團〕是一家以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務的全國性大型百貨連鎖集團。銀泰百貨，以“傳遞新的生活美學〞為經(jīng)營理念，以年輕人和新型家庭為主要客群，同時兼顧其他客群的新潮時尚消費，致力于中國城市時尚文化建設，樹立年輕活力、時尚品味的百貨形象?！般y泰集團一般拿地開發(fā)商業(yè)物業(yè)，或者高價收購核心地段的物、局部考慮合作經(jīng)營，之前在城東新城有方案打造大城東40萬銀泰城，由于某些原因未達成，西廣場工程假設租金在1.0元/㎡/天以下，集團或許會考慮〞——銀泰王總PAGE77外鄉(xiāng)后起實力企業(yè)“西田城有意向在本工程整租經(jīng)營，租賃時間20年，租金可接受元/㎡/天，余杭工程一期運營良好，后期方案將在杭州東南西北布局。〞——西田城總經(jīng)理陳總“西田城集團有方案在杭州東南西北布局商業(yè)，目前也在物色適宜的土地或者工程，西廣場的位置不錯，符合企業(yè)開展方向，希望租賃時間為20年，整租的形式，不考慮分租，物業(yè)分散容易導致業(yè)態(tài)競爭〞——西田城陳總PAGE78看過物業(yè)，單百貨租賃方式不考慮，品牌管理輸出+購物中心模式待詳細考察再做定論，一般以管理協(xié)議方式〔招商團隊保底+營業(yè)額提成〕——新世界百貨陶經(jīng)理未入杭州國內知名商企新世界百貨是中國最大的百貨店擁有人及經(jīng)營者之一，乃新世界發(fā)展(香港股份代號：17)中國內地的零售旗艦。新世界百貨成立於1993年，多年來憑藉「一市多店」及「輻射城市」等具前瞻性的擴充策略，目前經(jīng)營管理31間以「新世界」命名的百貨店及10間於上海以「巴黎春天」命名的百貨店，及1家於上海以「上海泓鑫時尚廣場」命名的購物商場，覆蓋中國20個重點城市，包括北京、上海、瀋陽、武漢及成都等。PAGE79目前區(qū)域開展不夠成熟，不考慮租賃，如果選擇品牌管理輸出模式可以考慮——大洋百貨華東拓展總監(jiān)樸總外地二線商企“大洋百貨租賃一般需要面積4-6萬㎡，單層面積6000㎡以上，西廣場工程所在區(qū)域商業(yè)不夠成熟，不考慮租賃。但公司有品牌輸出+團隊招商模式，在昆明有個18-19萬㎡的工程，管理費用1000萬左右，團隊費用400萬，如果有意向可以考慮品牌輸出模式〞——大洋百貨樸總PAGE80區(qū)域尚不成熟，需要5-10年的時間培育，短期純租賃不考慮，假設可以提供免租3年的優(yōu)惠條件，會考慮整租。——時尚萊迪余總外地二線商企杭州工程：目前已經(jīng)與西湖文化廣場在合作，商業(yè)體量約3萬平方米，采用品牌輸出管理模式，后期還有可能與武林廣場地下商業(yè)9萬㎡合作。“工程整租前期投入較大，17萬㎡預計裝修達2億元，且裝修及招商時間比較長，整體市場需要較長時間培育，假設合作希望給予3-5年的免租期，或者可以經(jīng)營全售后返租條件。〞——時尚萊迪余總PAGE81統(tǒng)一經(jīng)營小結漢嘉觀點：1、本工程體量大，物業(yè)條件有限制，商圈成熟需要5-10年，假設吸引知名品牌商企，宜降低租金收益預期，假設立足市場現(xiàn)狀和工程的收益，宜與開展中商家合作，通過合同附加條件把控物業(yè)檔次。2、委托管理方式，一線知名品牌意向較低，二線品牌意向高，經(jīng)營情況取決于經(jīng)營方的資源和管理能力，風險較高。3、自營對團隊要求高，風險高PAGE82工程收益概算經(jīng)營方式分析分散經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營PAGE83分散經(jīng)營分散經(jīng)營指商業(yè)物業(yè)整體由多個下家分模塊運營。經(jīng)營方式經(jīng)營模式模式特征分散經(jīng)營租賃模式（分租）僅提供符合基本工程條件的經(jīng)營場地，從而通過收取固定租金獲得的收益，操作不涉及經(jīng)營合作模式經(jīng)營管理公司派駐專業(yè)團隊，搭建項目經(jīng)營管理團隊，建立運營體系，包括工作職責、流程、標準和管控方法管理公司負責帶領經(jīng)營團隊進行日常運營，實現(xiàn)收益目標地鐵公司支付經(jīng)營團隊的人員工資和商業(yè)項目的日常開支經(jīng)營管理公司收取委托管理費用約為租金收益的3-5%或者每月收取固定費用PAGE84商家意向商家類型典型商家面積需求商家需求及意向百貨衣之家4-5萬㎡目前內部方案在討論中，區(qū)域成熟需要時間，租金看地段，成熟些的一般1.5-1.8元/㎡/天上品折扣2-3萬㎡有一定意向，看商務條件迪卡儂0.6-0.8萬㎡有意向入駐，具體看租賃條件太平洋百貨3-5萬㎡不進入，區(qū)域競爭激烈，不考慮進入百盛3-5萬㎡不進入，純百貨市場競爭大，區(qū)域不成熟時尚萊迪2-3萬㎡區(qū)域欠成熟，純租賃意向度較低，除非給予3-5年的免租期，或者市場成熟后再考慮家居品牌特力屋0.2萬㎡意向度較高，具體看商務條件第六空間3-5萬㎡具體情況而定，城東毛坯預計1.2-1.3元/㎡，具體后期再談；兒童購物、游樂

孩子王0.5萬㎡對城東新城意向度高，目前在于華潤歡樂頌在談，不會在同一個區(qū)域開兩家比目魚游樂園0.5-0.6萬㎡意向度較高，預計租金2元/㎡/天，含空調與物業(yè)費超市物美1-2萬㎡目前不進入，已與其他項目在合作洽談中餐飲新白鹿300-500㎡意向度較高，具體看商務條件普通百貨意向度低，兒童主題與家居品牌及餐飲類有一定意向，但整租物業(yè)承受租金較低，一般在元/㎡/天。PAGE85商家訪談—折扣百貨衣之家目前確實有拓店的方案，對于城東片區(qū)還是比較看好的，表達意向明確，具體入住看物業(yè)和商務具體條件?！轮疑蚩偽飿I(yè)首選：商務區(qū)〔廣告效應要好的位置，往返雙車道最正確〕店鋪數(shù)量：杭州目前6家，方案開店數(shù)5家物業(yè)使用：租賃10-20年起面積：8000-10000㎡左右商圈選擇：商業(yè)中心、區(qū)域中心。樓層要求：3層；地上3層或地下B1+地上2層租金要求：視具體情況而定，租金承受能力較強；合作方式：租賃或扣點付款方式：季付或半年付配套設施：水正常〔市政配給〕M3煤氣〔天然氣〕不作要求M3，電0.04KW/平方米，荷載0.45噸/M2，層高凈高4M以上，停車位：100-150，有獨立廣告牌和廣告位商家對工程進駐意向及區(qū)域看法：區(qū)域前景看好，有入駐意向，但入駐時間和具體條件還有待商榷，目前在城東有一家店，經(jīng)營狀況不錯。PAGE86華地百貨一般扎根江蘇與安徽兩地，在杭州尚未有工程，一般百貨租賃面積需求3-5萬㎡，具體的看商務條件。——華地百貨八佰伴華東拓展總監(jiān)朱總商家訪談—百貨類PAGE87商家訪談——百貨類普通知名百貨類拓店意向度低，特色百貨類商家有一定意向“純百貨類商場這幾年比較難做，純拓店的比較少，除非很優(yōu)質的地段，一般不會考慮。〞——百盛張總“西廣場周邊了解過，那邊區(qū)域未來百貨購物競爭很劇烈，不考慮進入.〞——太平洋百貨陳總“西廣場周邊了解過，有意向在城東新城拓店，一般需要2-3萬㎡，具體情況得看商務條件〞——上品折扣沈總PAGE88商家訪談—運動品牌本工程還是具有交通樞紐優(yōu)勢的，意向強烈，具體進駐條件希望通過后期協(xié)商?！峡▋z浙江區(qū)拓展總監(jiān)郭總物業(yè)首選：地級市以上店鋪數(shù)量：杭州3家，方案新增5-10家物業(yè)使用：租賃10-15年面積：5000-8000㎡左右商圈選擇：大型居民區(qū)〔廣告效應要好的位置，交通方便，可視性強〕樓層要求：地上1-2層或地下B1+地上F1合作方式：租賃或聯(lián)營扣點租金要求：具體后期再談，租金承受能力一般；付款方式：季付或半年付配套設施：水5M3煤氣〔天然氣〕M3電20KW荷載噸500/M3層高5M停車位：50-80商家對工程進駐意向及區(qū)域看法：區(qū)域開展前景看好，品牌拓店意愿強烈。PAGE89商家訪談—家居第六空間有意向在城東新城新增一家店，面積3-5萬㎡，租賃時間20年，對西廣場物業(yè)很有興趣，具體要看開發(fā)商的商務條件和建筑條件再詳談?！诹臻g拓展總監(jiān)周總物業(yè)首選：商務區(qū)〔廣告效應要好的位置，往返雙車道最正確〕物業(yè)使用：租賃10年起面積：3-5萬㎡左右商圈選擇：商業(yè)中心、區(qū)域中心。樓層要求：4層以內為優(yōu)；不超過5層租金要求：是具體情況而定，城東毛坯預計元/㎡，具體后期再談；配套設施：水正常〔市政配給〕M3煤氣〔天然氣〕不作要求M3，電0.04KW/平方米，荷載0.45噸/M2，層高凈高3.5M以上，停車位：卸貨區(qū)車位1個，有獨立廣告牌和廣告位商家對工程進駐意向及區(qū)域看法：該品牌對城東新城有開設新店需求有規(guī)劃。城站和濱江有老店在營業(yè)〔經(jīng)營情況較好〕PAGE90商家訪談—家居杭州家居市場已成定態(tài)，根本以九堡為中心，開展已經(jīng)相當成熟；本工程還有具有很大交通優(yōu)勢的，西廣場商業(yè)那邊具體看看商務條件再詳談?！狧OLA特力屋上海商貿總經(jīng)理戴總物業(yè)首選：地級市以上物業(yè)使用：租賃5-8年面積：2000㎡左右商圈選擇：中心成熟商圈。樓層要求：1-3層租金要求：城東毛坯預計元/㎡，具體后期再談；付款方式：年付配套設施：水5M3煤氣〔天然氣〕M3電20KW荷載噸500/M3層高5M停車位：30個以上，有獨立廣告牌和廣