杭州東站樞紐西廣場(chǎng)商業(yè)模式及業(yè)態(tài)定位報(bào)告

杭州東站樞紐西廣場(chǎng)商業(yè)模式及業(yè)態(tài)定位報(bào)告漢嘉佰晟商管2021.4PAGE2區(qū)域?qū)傩猿菛|新城：交通樞紐帶動(dòng)的區(qū)域中心，商務(wù)/居住/休閑/商業(yè)復(fù)合新城；絕對(duì)的交通優(yōu)勢(shì)，與主城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，處于快速開(kāi)展階段六大專線，杭州鐵路建設(shè)是全國(guó)鐵路網(wǎng)的重要組成局部，與南京、上海共同構(gòu)筑了長(zhǎng)三角地區(qū)的鐵路樞紐，滬杭客專和磁浮，杭寧、杭甬、杭長(zhǎng)、杭黃客專交匯。城市向東開(kāi)展，重點(diǎn)打造城東新城杭州十大新城之一，是東部與錢江新城具備同樣戰(zhàn)略意義的新城；定位為以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，集現(xiàn)代生產(chǎn)效勞業(yè)，旅游集散和居住職能為一體的“城東新城〞，將承載商務(wù)、休閑、新型效勞業(yè)、居住等多重角色。八大綜合體陸續(xù)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃東站交通樞紐綜合體、吳越水岸商務(wù)綜合體、皋塘運(yùn)河生活綜合體、長(zhǎng)三角國(guó)際商務(wù)城綜合體、

明石雙鐵生活綜合體、東都會(huì)廣場(chǎng)綜合體、彭埠雙鐵生活綜合體、大東門時(shí)尚商街綜合體。城市核心濱江板塊大九堡板塊丁橋板塊申花板塊城北運(yùn)河板塊城西北板塊本工程PAGE3工程屬性道路交通工程?hào)|至上塘路，南至玉龍路，西至西規(guī)劃路，北至留仙大道，南北走向的新區(qū)大道直接通過(guò)本工程下穿隧道軌道交通滬杭客運(yùn)專線、滬杭磁浮杭寧、杭甬、杭長(zhǎng)、杭黃客運(yùn)地鐵1、4號(hào)線交通站場(chǎng)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)旅游大巴車站、短途客運(yùn)站、公交車站、出租車站、地下車庫(kù)，充分有效實(shí)現(xiàn)交通樞紐集散功能工程交通說(shuō)明旅游大巴地鐵4號(hào)線地鐵1號(hào)線公交場(chǎng)站出租場(chǎng)站短途客運(yùn)公交場(chǎng)站出租場(chǎng)站新風(fēng)路天城路新塘路下寧路新塘路天城路國(guó)鐵PAGE4工程屬性價(jià)值初判：西廣場(chǎng)相對(duì)東廣場(chǎng)，商業(yè)開(kāi)展條件更優(yōu)。西廣場(chǎng)商業(yè)體量17.7萬(wàn)㎡，地下-1/-2層與出租、地鐵、公交、高鐵乘客均可在換乘廳實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，商業(yè)價(jià)值顯著；C/D座雖未直接鏈接換乘廳，但其毗鄰?fù)鈬鞲傻?，昭示性?qiáng)。指標(biāo)條件：建筑面積：西廣場(chǎng)商業(yè)約17.7萬(wàn)㎡；C座約3.7萬(wàn)㎡〔地上4層〕D座約4.1萬(wàn)㎡〔地上4層〕地下1層商業(yè)約3萬(wàn)㎡地下2層商業(yè)約7萬(wàn)㎡東廣場(chǎng)約8.2萬(wàn)㎡〔A座3.4萬(wàn)㎡，B座3萬(wàn)㎡，地下約1.8萬(wàn)㎡〕單層面積：出站層〔-2F〕商業(yè)面積面積過(guò)大，動(dòng)線復(fù)雜；約626m約206mCDPAGE5工程目標(biāo)打造浙江首席城市門戶商業(yè)兼顧區(qū)域形象與經(jīng)濟(jì)效益。PAGE6核心問(wèn)題做什么？17萬(wàn)㎡商業(yè)整體定位建議符合城市形象、市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)落位及配比？租賃模式？合作模式？自營(yíng)模式？1如何做？商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算2PAGE7市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位城市宏觀分析區(qū)域商業(yè)分析PAGE8杭州商業(yè)格局杭州商業(yè)呈區(qū)域化開(kāi)展；老商圈面臨升級(jí)，新興商圈崛起武林商圈：杭州最繁華的核心商圈，傳統(tǒng)百貨云集地。湖濱商圈：杭州傳統(tǒng)的旅游商貿(mào)核心商圈，高端時(shí)尚購(gòu)物區(qū)及沿湖休閑觀光區(qū)吳山商圈：杭州旅游購(gòu)物休閑娛樂(lè)為特色的核心商圈，特色旅游購(gòu)物及杭州傳統(tǒng)文化展示區(qū)黃龍商圈：杭州傳統(tǒng)的CBD商圈，時(shí)尚商務(wù)圈錢江新城商圈：杭州未來(lái)的新興CBD，大型購(gòu)物中心，高端百貨引領(lǐng)未來(lái)杭州商業(yè)升級(jí)濱江商圈：以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為背景的杭州城市副中心，區(qū)域型的商業(yè)中心錢江世紀(jì)城商圈：中央商務(wù)區(qū)，未來(lái)杭州的城市新核心慶春商圈：杭州的金融商圈，區(qū)域型商業(yè)中心九堡商圈：杭州的交通樞紐區(qū)，市場(chǎng)集群商業(yè)城西商圈：以教育科研為背景的住宅區(qū)，區(qū)域型商業(yè)中心城北商圈：杭州次級(jí)商業(yè)中心，未來(lái)大運(yùn)河商務(wù)區(qū)下沙商圈：杭州高教、工業(yè)為一體的杭州城市副中心，區(qū)域型商業(yè)中心核心商圈次級(jí)商圈區(qū)域商圈城東商圈：未來(lái)東部商業(yè)中心，規(guī)劃8大商業(yè)綜合體本案杭州商業(yè)格局商圈內(nèi)圍：商業(yè)投入量較小，類型單一商圈外圍：綜合體投入體量巨大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈PAGE9濱江商圈城西商圈武林商圈錢江新城商圈城北商圈下沙商圈來(lái)福士廣場(chǎng)高德置地廣場(chǎng)武林地下商城杭州國(guó)大杭州湖濱二期名稱體量類型龍湖天街20萬(wàn)方商業(yè)綜合體寶龍城市廣場(chǎng)33萬(wàn)方商業(yè)綜合體名稱體量類型星耀城15。8萬(wàn)方商業(yè)綜合體濱康綜合體70余萬(wàn)方商業(yè)綜合體龍湖天街70萬(wàn)方商業(yè)綜合體寶龍30萬(wàn)方城市綜合體名稱體量類型美達(dá)北城天地5萬(wàn)方商業(yè)綜合體藍(lán)翔綜合體20余萬(wàn)方商業(yè)綜合體藍(lán)鉆天成7萬(wàn)方商業(yè)綜合體藍(lán)孔雀綜合體100萬(wàn)方創(chuàng)意綜合體萬(wàn)達(dá)30萬(wàn)綜合體中大銀泰30萬(wàn)綜合體創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地30萬(wàn)綜合體名稱體量類型西溪印象城21萬(wàn)方商業(yè)綜合體城西銀泰29萬(wàn)方商業(yè)綜合體五洲國(guó)際3.3萬(wàn)方集中式商業(yè)倉(cāng)前銀泰城30萬(wàn)集中商業(yè)PAGE10杭州商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)2021年之前，杭州商業(yè)工程將到達(dá)90個(gè)，建筑面積780萬(wàn)平方米以上。其中，超過(guò)15萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體將會(huì)有16個(gè)，在10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米之間的商業(yè)綜合體共有13個(gè)。目前已開(kāi)業(yè)的商業(yè)工程有33個(gè)，在建中的工程有51個(gè)，還有14個(gè)工程還在規(guī)劃中。2021年之前，杭州商業(yè)總體量預(yù)計(jì)780萬(wàn)㎡以上；商業(yè)工程達(dá)90個(gè)，多商業(yè)工程集中供給，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。PAGE11案例借鑒分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位城市宏觀分析區(qū)域商業(yè)分析商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE12區(qū)域商業(yè)供給東西區(qū)規(guī)劃商業(yè)商務(wù)用地約460萬(wàn)方〔西區(qū)190萬(wàn)㎡〕，未來(lái)商業(yè)供給量大，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)劇烈，片區(qū)核心位置、雙鐵接駁、與主城無(wú)縫對(duì)接是本工程的核心優(yōu)勢(shì)123徐龍項(xiàng)目西子項(xiàng)目華潤(rùn)項(xiàng)目富麗園項(xiàng)目中豪項(xiàng)目佰富時(shí)代歐聯(lián)實(shí)業(yè)杭州灣項(xiàng)目港龍項(xiàng)目三花項(xiàng)目項(xiàng)目周邊待出讓商業(yè)商務(wù)地塊：彭埠C2-14商業(yè)商務(wù)總建筑面積：16.5萬(wàn)方彭埠B1/B2-10商業(yè)商務(wù)總建筑面積：約9萬(wàn)方彭埠B1/B2-17-1商業(yè)商務(wù)總建筑面積：約20萬(wàn)㎡建成待建待出讓華威工程皋塘運(yùn)河雙鐵綜合體吳越水岸商務(wù)綜合體PAGE13區(qū)域商業(yè)供給項(xiàng)目名稱建筑面積（商業(yè)：萬(wàn)㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃已出讓華潤(rùn)項(xiàng)目23（預(yù)計(jì)13）家庭大眾一站式購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)齊全，還包含婚慶主題特色業(yè)態(tài)。港龍項(xiàng)目25規(guī)劃有家電數(shù)碼廣場(chǎng)、品牌餐飲、兒童主題商城、高檔零售等業(yè)態(tài)，已經(jīng)引入歐尚超市、中影電影等主力店。華威項(xiàng)目11.3（預(yù)計(jì)約5）不詳西子項(xiàng)目7.2（預(yù)計(jì)3）中影、永輝等商業(yè)中豪項(xiàng)目12.2（預(yù)計(jì)5萬(wàn)㎡）已經(jīng)引入世紀(jì)聯(lián)華超市，具體商業(yè)定位暫時(shí)不明。富麗園項(xiàng)目不詳不詳筧橋聯(lián)合大廈不詳配套商業(yè)三花項(xiàng)目8.8配套商業(yè)徐龍項(xiàng)目11.2寫(xiě)字樓、商業(yè)佰富時(shí)代9.6中潤(rùn)城東商業(yè)體量巨大，集中供給于東片區(qū)，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，其中群眾百貨，超市賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，本工程宜差異化進(jìn)入中豪項(xiàng)目參考圖華潤(rùn)歡樂(lè)頌參考圖華威工程參考圖港龍工程、西子工程……..區(qū)域商業(yè)供給2021-2021年及未來(lái)城東商業(yè)商務(wù)土地出讓PAGE14項(xiàng)目名稱規(guī)劃建筑面積（㎡）項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度合計(jì)已出讓華潤(rùn)項(xiàng)目230000寫(xiě)字樓、商業(yè)103.6萬(wàn)㎡港龍項(xiàng)目250000寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店徐龍項(xiàng)目111955寫(xiě)字樓、商業(yè)西子項(xiàng)目71915寫(xiě)字樓、商業(yè)中基臨港項(xiàng)目41268寫(xiě)字樓為主杭州灣項(xiàng)目25180寫(xiě)字樓為主三花項(xiàng)目87980寫(xiě)字樓為主、配套商業(yè)中豪項(xiàng)目122000寫(xiě)字樓、商業(yè)富麗園項(xiàng)目不詳不詳有退地意向筧橋聯(lián)合大廈不詳寫(xiě)字樓為主、配套商業(yè)佰富時(shí)代96000寫(xiě)字樓、商業(yè)計(jì)劃出讓彭埠B1/B2-1089900————35.3萬(wàn)㎡彭埠C2-14165600————彭埠B1/B2-3121700————天城B1/B2-3727300————天城B1/B2-4147900————其他泛商業(yè)用地：規(guī)劃東區(qū)270萬(wàn)方，西區(qū)190萬(wàn)方（該數(shù)據(jù)來(lái)源于彭埠鎮(zhèn)政府）華潤(rùn)歡樂(lè)頌城東新城家庭主題一站式購(gòu)物中心PAGE15對(duì)本工程影響：華潤(rùn)歡樂(lè)頌商業(yè)局部體量近13萬(wàn)方，業(yè)態(tài)涵蓋普通家庭一站式消費(fèi)所需，且突出了兒童、婚慶等特色，又借助于其品牌號(hào)召能力，是未來(lái)的有力競(jìng)爭(zhēng)者；本工程地理位置較其優(yōu)越，宜借助其商業(yè)號(hào)召能力，共同提升片區(qū)商業(yè)氣氛，業(yè)態(tài)定位上與之差異化，防止直接競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目華潤(rùn)歡樂(lè)頌總建筑面積23萬(wàn)方，其中商業(yè)13萬(wàn)方，甲級(jí)寫(xiě)字樓3萬(wàn)方，停車場(chǎng)8萬(wàn)方初步定位以零售、餐飲為主力業(yè)態(tài)，以兒童游樂(lè)、婚慶主題為特色業(yè)態(tài)，以超市賣場(chǎng)帶動(dòng)大眾消費(fèi)，滿足家庭一站式購(gòu)物需求主力業(yè)態(tài)零售（華潤(rùn)萬(wàn)家超市、大眾百貨）、餐飲、娛樂(lè)（兒童游樂(lè)、婚慶）、休閑進(jìn)度未啟動(dòng)上市時(shí)間不詳效果圖港龍工程中高端零售購(gòu)物中心PAGE16對(duì)本工程影響：港龍工程為25萬(wàn)方綜合體，商業(yè)局部涵蓋以歐尚超市〔在談〕帶動(dòng)的中高端零售購(gòu)物中心，另外方案引入兒童主題商城作為工程的亮點(diǎn)，參加特色品牌餐飲聚集人氣，以此與華潤(rùn)歡樂(lè)頌產(chǎn)生差異，建議本工程零售業(yè)態(tài)應(yīng)與傳統(tǒng)百貨類區(qū)別，加強(qiáng)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比重；開(kāi)發(fā)時(shí)序上盡量搶占先機(jī)。項(xiàng)目港龍項(xiàng)目總建筑面積25萬(wàn)方，商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店初步定位以品牌餐飲、兒童主題商城為特色的高檔購(gòu)物中心，配套五星級(jí)酒店、甲級(jí)商務(wù)辦公樓，計(jì)劃引入歐尚超市、中影影院主力業(yè)態(tài)零售（歐尚超市、百貨、數(shù)碼）、餐飲、娛樂(lè)（兒童商城、影院）進(jìn)度未啟動(dòng)上市時(shí)間不詳示意圖——蘇州港龍城市廣場(chǎng)徐龍工程總部基地，輔以商務(wù)辦公中心PAGE17對(duì)本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，徐龍工程以辦公樓為主〔其中包含徐龍總部〕，因此與本工程存在一定的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，本工程商業(yè)局部存在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目徐龍項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)方初步定位集總部辦公、商貿(mào)、娛樂(lè)、藝術(shù)展覽于一體主力業(yè)態(tài)不詳進(jìn)度前期設(shè)計(jì)定位階段上市時(shí)間預(yù)計(jì)2014年啟動(dòng)和招商示意圖效果圖效果圖中豪工程留用地綜合體PAGE18對(duì)本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，中豪工程為村級(jí)留用地，包含商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓三種物業(yè)形態(tài)，體量與本工程接近，未來(lái)存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；但本工程具有獨(dú)特的商務(wù)核心位置和雙鐵接駁交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目中豪項(xiàng)目總建筑面積地上12.2萬(wàn)，地下4.8萬(wàn)（包含5240㎡商業(yè)）初步定位寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)，集商業(yè)、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體，提供一站式體驗(yàn)的標(biāo)志性區(qū)域商業(yè)綜合體主力業(yè)態(tài)（意向）零售（天虹百貨)、世紀(jì)聯(lián)華超市（在談）、家電賣場(chǎng)、娛樂(lè)（影院）進(jìn)度前期設(shè)計(jì)定位階段上市時(shí)間不詳效果圖效果圖西子工程超市賣場(chǎng)帶動(dòng)性購(gòu)物中心PAGE19對(duì)本工程影響：根據(jù)目前了解的情況，西子工程以辦公樓為主，商業(yè)局部已經(jīng)確認(rèn)永輝超市入駐；本工程具有獨(dú)特的商務(wù)核心位置和雙鐵接駁交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目西子項(xiàng)目總建筑面積11.6萬(wàn)方，3萬(wàn)方商業(yè)（地上2.5萬(wàn)方，地下0.5萬(wàn)方）、4.6萬(wàn)方寫(xiě)字樓初步定位寫(xiě)字樓為主，配套商業(yè)主力業(yè)態(tài)永輝超市、餐飲、百貨、數(shù)碼進(jìn)度前期設(shè)計(jì)定位階段上市時(shí)間預(yù)計(jì)2014年啟動(dòng)示意圖效果圖供給小結(jié)目前已規(guī)劃純商業(yè)體量達(dá)50萬(wàn)方，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，其中群眾百貨，超市賣場(chǎng)供給充足，主題商業(yè)〔如家居家電數(shù)碼賣場(chǎng)、品牌折扣類商城、母嬰主題商城、杭州文化體驗(yàn)類商業(yè)〕存有時(shí)機(jī)，本工程需差異化突圍PAGE20業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)態(tài)潛在供應(yīng)啟示百貨中高端百貨華潤(rùn)歡樂(lè)頌、港龍（預(yù)計(jì)）、中豪天虹百貨（預(yù)計(jì)）供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)大，謹(jǐn)慎進(jìn)入特色百貨（折扣、潮流）衣之家需求大、供應(yīng)少，與地鐵年輕客群銜接度高，建議進(jìn)入賣場(chǎng)類超市賣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家，永輝（西子）、歐尚（港龍?jiān)谡劊?、世紀(jì)聯(lián)華（中豪在談）需求大、供應(yīng)大，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)高，但能帶動(dòng)人氣，若有意向商家入駐可考慮其他賣場(chǎng)（家居賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、數(shù)碼賣場(chǎng)等）數(shù)碼廣場(chǎng)（港龍）符合商家戰(zhàn)略布局要求，可考慮引入休閑娛樂(lè)兒童娛樂(lè)、游樂(lè)場(chǎng)、影院華潤(rùn)項(xiàng)目、港龍供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)高，謹(jǐn)慎進(jìn)入健身、養(yǎng)生暫無(wú)需求大，建議進(jìn)入餐飲中西餐、大眾餐飲、商務(wù)餐飲等各個(gè)項(xiàng)目均有涉及購(gòu)物場(chǎng)所常規(guī)業(yè)態(tài)，建議進(jìn)入，建議做出特色PAGE21市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE22人口類別2013-20162017-20202021-2025居住人口現(xiàn)有約10萬(wàn)，預(yù)計(jì)12萬(wàn)（新小區(qū)交付）大部分居民入住，預(yù)計(jì)達(dá)15萬(wàn)人漸趨成熟，預(yù)計(jì)達(dá)18萬(wàn)辦公人口極少（寫(xiě)字樓在建階段）辦公人口陸續(xù)入駐，預(yù)計(jì)可達(dá)1-2萬(wàn)人辦公人口增加，預(yù)計(jì)可達(dá)3-5萬(wàn)人，后續(xù)陸續(xù)增加預(yù)計(jì)可達(dá)10萬(wàn)人流動(dòng)人口（東站）10-15萬(wàn)/天25-30萬(wàn)/天25-30萬(wàn)/天商業(yè)機(jī)會(huì)居民居住基本生活配套；流動(dòng)人口偶得消費(fèi)需求；生活配套商業(yè)豐富；辦公人群增加，商務(wù)配套起步；生活配套向百貨等多元化發(fā)展；商務(wù)辦公商業(yè)業(yè)態(tài)豐富；居住人口導(dǎo)入比較可觀，商務(wù)辦公人口導(dǎo)入緩慢，樞紐日均客流量大，區(qū)域居住辦公人群及樞紐商旅人群為本工程消費(fèi)大兩大主力人群區(qū)域人口變化區(qū)域客群初判主要由“雙鐵〞流動(dòng)人群和常住人群兩類客群組成，在供給面需要研究這兩類人群的消費(fèi)載體雙鐵客流區(qū)域人群客流細(xì)分消費(fèi)特征高鐵商務(wù)客群追求高品味、高消費(fèi)，停留時(shí)間較短高鐵旅行客群追求個(gè)性和生活品質(zhì)，有群體意見(jiàn)領(lǐng)袖效應(yīng)地鐵客流追求快速、便捷、高效，停留時(shí)間短高鐵預(yù)計(jì)日均客流27萬(wàn)人次+地鐵日均20萬(wàn)人次客流細(xì)分消費(fèi)特征周邊常住人口追求生活品質(zhì)提升、休閑消費(fèi)區(qū)域商旅客群追求生活品質(zhì)、便捷、商務(wù)應(yīng)酬休閑市區(qū)目的性客群追求消費(fèi)氣氛和群聚效應(yīng)周邊常住人口20萬(wàn)人+大城東目的性消費(fèi)客群PAGE23常住人群〔居住〕消費(fèi)特征目前區(qū)域人口約10萬(wàn)，多為回遷安置居民，高端住宅引入的新居民〔約10萬(wàn)〕消費(fèi)能力強(qiáng)，存在根本配套需求，及升級(jí)型的主題購(gòu)物體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)需求

18~50歲，回遷居民和新入住市民未來(lái)改善型需求增加目前以滿足根本生活配套為主消費(fèi)者訪談人口演變：目前片區(qū)人口約13萬(wàn)，多以回遷安置居民為主；2021-2021年，增加約2萬(wàn)新入住小區(qū)居民；2021-2021年，增加約5萬(wàn)新入住小區(qū)居民；2021-2025年，預(yù)計(jì)增加至18萬(wàn)左右；PAGE24語(yǔ)錄：“作為管理層，工作上不可防止的會(huì)遇到客戶往來(lái)應(yīng)酬，非常需要可以安靜吃飯并洽談生意的地方，如果有環(huán)境和品味都不錯(cuò)的高檔休閑會(huì)所，可以請(qǐng)客戶去養(yǎng)生會(huì)所做理療、喝喝茶，會(huì)很快拉近與客戶的關(guān)系。〞標(biāo)簽：私密性、注重環(huán)境、品味。語(yǔ)錄：“說(shuō)起來(lái)是城市的精英白領(lǐng)，事實(shí)上每天一堆堆工作撲面壓過(guò)來(lái)，心神疲憊還要硬撐下去。所以午休時(shí)、下班后的時(shí)間迫切希望釋放壓力，就近跟同事朋友一起聚下餐，健健身，逛逛特色小店鋪，會(huì)讓心情愉悅很多。工作很重要，生活更需要美好。〞標(biāo)簽：便捷、風(fēng)格、放松減壓、聚餐消費(fèi)者訪談近期量少，中遠(yuǎn)期消費(fèi)旺盛，高素質(zhì)，追求個(gè)人生活品質(zhì)；工作壓力大，渴望放松；消費(fèi)能力強(qiáng)但行為理性，有商務(wù)接待需求和個(gè)人休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求商務(wù)宴請(qǐng)需求和生活?yuàn)蕵?lè)需求工作壓力大，渴望放松常住人群〔辦公〕消費(fèi)特征24~45歲，企業(yè)員工人口演變：目前片區(qū)根本無(wú)商務(wù)辦公人群；2021-2021年，寫(xiě)字樓在建交付階段，上班人數(shù)很少；2021-2021年，增加約1-2萬(wàn)上班人群；2021-2025年，預(yù)計(jì)增加約3-5萬(wàn)左右；未來(lái)，規(guī)劃約10萬(wàn)上班人群；PAGE25專業(yè)人士觀點(diǎn)高素質(zhì)、高消費(fèi)、停留時(shí)間較短、以快速消費(fèi)為主，品牌訴求強(qiáng)高素質(zhì)、高消費(fèi)停留時(shí)間較短以快速消費(fèi)為主品牌需求感強(qiáng)雙鐵商務(wù)人群消費(fèi)特征PAGE26旅游客群消費(fèi)特征購(gòu)置力強(qiáng)、目的性強(qiáng)、地域特色偏好明顯、時(shí)間彈性空間大，并樂(lè)于積極傳播出門旅游的人群大多是經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，有較強(qiáng)購(gòu)置能力，只要能激發(fā)他們的購(gòu)置欲望，他們有足夠的購(gòu)置能力富裕，有較強(qiáng)購(gòu)置力方案性、目的性，彈性空間大積極傳播性旅游者選擇旅行就是一種生活方式的體驗(yàn)，對(duì)旅行目的地的文化、特色很感興趣，在車站的停留時(shí)間通常較短，除非有特色化目的性的場(chǎng)所旅游歸來(lái)，旅行者會(huì)積極地將所見(jiàn)所聞、所買所得介紹給親友同事，這將形成很好的口碑傳播。PAGE27PAGE28客群時(shí)機(jī)研判以城東區(qū)域人群為根底，外拓大杭州目的型消費(fèi)人群，吸引目的性特色體驗(yàn)、停留休憩消費(fèi)吸引雙鐵商旅客群家庭主題購(gòu)物、休閑娛樂(lè)需求大城東區(qū)域人群大杭州人群雙鐵雙旅人群目的性購(gòu)物體驗(yàn)需求日常生活需求停留休憩需求快速便捷消費(fèi)×PAGE29市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位PAGE30商業(yè)定位原那么抓住目標(biāo)客群需求主題化、差異化、引領(lǐng)性商業(yè)定位競(jìng)爭(zhēng)需求自身PAGE31商業(yè)整體定位歡樂(lè)——家庭歡樂(lè)主題時(shí)尚——表達(dá)杭州年輕、活力、潮流的都市時(shí)尚感文化——杭州味十足的江南小資情懷休閑——“東方休閑之都，品質(zhì)生活之城〞主題旅游體驗(yàn)?zāi)康牡厣虅?wù)休憩候客廳大城東主題購(gòu)物目的地大城東家庭歡樂(lè)目的地新樞紐休閑購(gòu)物候客廳家庭親子歡樂(lè)地浙江首席門戶樞紐商業(yè)PAGE32六大主題功能家居婚慶主題廣場(chǎng)親子歡樂(lè)主題廣場(chǎng)杭州風(fēng)情主題街運(yùn)動(dòng)休閑折扣中心美食饕餮廣場(chǎng)女性主題時(shí)尚淘貨島以大城東居民為主，覆蓋杭州目的性客群及商旅客群，提供特色消費(fèi)體驗(yàn)以雙鐵商旅客群為主，體驗(yàn)杭州特色文化，形成主題消費(fèi)覆蓋雙鐵客群，提供快捷特色個(gè)性消費(fèi)PAGE33案例借鑒分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)落位六大主題功能落位PAGE34饕餮美食廣場(chǎng)女性主題時(shí)尚淘貨島家居婚慶主題廣場(chǎng)杭州風(fēng)情街區(qū)品牌折扣中心親子歡樂(lè)主題廣場(chǎng)C座家居婚慶主題廣場(chǎng)西廣場(chǎng)D座親子歡樂(lè)主題廣場(chǎng)地下：(品牌折扣中心+女性主題時(shí)尚淘貨島+饕餮美食廣場(chǎng)+杭州風(fēng)情街區(qū)）PAGE35商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE36地下商城：四大功能分區(qū)品牌折扣中心：薈萃精品集聚，盡享精品購(gòu)物體驗(yàn)女性主題時(shí)尚淘貨島：時(shí)尚的家居、飾品、服裝為主饕餮美食廣場(chǎng)：集聚各類美味杭州風(fēng)情街區(qū)：通過(guò)具有杭州特色的景觀小品的設(shè)置增添休憩功能、提升街區(qū)的參與性與趣味性，增加人們的逗留時(shí)間旅游飾品特色店品牌折扣區(qū)杭州特色餐飲時(shí)尚飾品PAGE37地下商城功能分區(qū)功能主題業(yè)種面積（㎡）樓層分布女性主題時(shí)尚淘貨島25000㎡女人街8000-2F玩趣空間9000-2F時(shí)尚天地8000-2F饕餮美食廣場(chǎng)15000㎡美食廣場(chǎng)15000-2F品牌折扣中心14500㎡運(yùn)動(dòng)折扣店8000-2FC幢超市18000-2F合計(jì)66000C幢數(shù)碼生活廣場(chǎng)10000-1F杭州風(fēng)情街區(qū)15500㎡杭州特色街15500-1F旅客集散中心2000-1F品牌折扣中心14500㎡品牌折扣店6500-1F合計(jì)34000-1F、-2F由于處于地下空間，需要更好利用、吸引來(lái)自雙鐵以及周邊的人流，因此將結(jié)合人流特性打造女人街、時(shí)尚天地、美食廣場(chǎng)、杭州特色街等一系列特色業(yè)態(tài)，吸引區(qū)域以及杭州的人流工程業(yè)態(tài)落位-2F出站層PAGE38內(nèi)部人流：通過(guò)出站大廳通道進(jìn)入南、北兩邊商業(yè)；分區(qū)明晰，直接與上層形成互動(dòng)外部人流：直接由連接外部的下沉庭院內(nèi)的交通核到達(dá)；受天城路地下隧道影響，北面商業(yè)只能地面層通過(guò)內(nèi)部交通核進(jìn)入，與出站層不通；南面商業(yè)可從地面層通過(guò)內(nèi)部交通核進(jìn)入，同時(shí)與出站層互通與雙鐵客群無(wú)縫銜接，適宜布局局部供雙鐵客群停留休憩的快捷特色類業(yè)態(tài)，消費(fèi)符合地下商業(yè)的特點(diǎn)，吸引人流；北側(cè)商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，無(wú)法共享雙鐵客群，因此以目的性消費(fèi)為主1.9萬(wàn)運(yùn)動(dòng)折扣店分區(qū)一：女人街分區(qū)二：玩趣空間分區(qū)三：時(shí)尚天地美食廣場(chǎng)超市工程動(dòng)線分析-1F地面層PAGE39-2F上到-1F交通核心直接兩側(cè)進(jìn)入商業(yè)或者從中間過(guò)道進(jìn)入內(nèi)部人流：直接通過(guò)-2F出站大廳南北兩邊的交通核，進(jìn)入商業(yè)外部人流：直接沿新風(fēng)路進(jìn)入商業(yè)；或者由公交和旅游巴士的人流導(dǎo)入；目前人流量相對(duì)集中的局部，共享雙鐵人群及外部人群，兼顧公交、大巴人流的消費(fèi)特點(diǎn)，打造特色街區(qū)杭州特色街旅客集散中心數(shù)碼生活廣場(chǎng)

品牌折扣店P(guān)AGE40地下商城四大功能分區(qū)以一線副牌折扣為主的品質(zhì)購(gòu)物，以合理的價(jià)格滿足群眾居民的大牌需求，薈萃精品集聚，盡享精品購(gòu)物體驗(yàn)。分區(qū)一：品牌折扣中心品牌折扣3.1萬(wàn)方女性主題時(shí)尚淘貨島2.5萬(wàn)方饕餮美食廣場(chǎng)1.4萬(wàn)方-2FPAGE41典型案例PAGE42分區(qū)二：女性主題時(shí)尚淘貨島1、炫彩地帶地帶街區(qū)2、衣E樂(lè)街3、靚衣街4、時(shí)尚精品百貨5、美食美客區(qū)6、美甲區(qū)7、時(shí)尚前沿街8、動(dòng)感地帶街9、格林之旅街10、時(shí)尚地帶街地下商城四大功能分區(qū)最有潮流元素的的個(gè)性設(shè)計(jì)，別具一格的表現(xiàn)形式，表達(dá)創(chuàng)意但并不遜于大牌設(shè)計(jì)，杭州青年群體的休閑生活非主流聚集地品牌折扣3.1萬(wàn)方女性主題時(shí)尚淘貨島2.5萬(wàn)方饕餮美食廣場(chǎng)1.4萬(wàn)方-2FPAGE43典型案例PAGE44地下商城四大功能分區(qū)分區(qū)三：饕餮美食廣場(chǎng)熟悉可口的群眾餐飲營(yíng)造的是自然、輕松的商業(yè)空間，三五好友，齊享美食盛宴。韓村巴西烤肉名家小吃潮汕小吃風(fēng)味小吃就餐區(qū)就餐區(qū)品牌折扣3.1萬(wàn)方女性主題時(shí)尚淘貨島2.5萬(wàn)方饕餮美食廣場(chǎng)1.4萬(wàn)方-2FPAGE45典型案例PAGE46地下商城四大功能分區(qū)分區(qū)四：杭州風(fēng)情街區(qū)表達(dá)杭州獨(dú)特的傳統(tǒng)文化和城市風(fēng)貌，設(shè)置畫(huà)廊、文化展廳等，具有當(dāng)?shù)靥厣に嚵闶叟c特色餐飲。品牌折扣0.7萬(wàn)方杭州特色街0.9萬(wàn)方旅游服務(wù)中心0.5萬(wàn)方-1FPAGE47特色：杭州風(fēng)情街杭州風(fēng)情街區(qū)建筑面積約9000平米，表達(dá)杭州特色獨(dú)特的文化傳統(tǒng)和城市風(fēng)貌，設(shè)置畫(huà)廊、文化展廳〔如絲綢展廳〕等，杭州特色的工藝品和杭州特色餐飲，成為“開(kāi)放式的杭州文化博覽館〞，也是來(lái)杭商旅客戶的第一站和最后一站。店鋪設(shè)計(jì)方面可以融合杭州傳統(tǒng)風(fēng)格，如古街巷鋪，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在商場(chǎng)里逛街鋪的感覺(jué)。這是一個(gè)商業(yè)與風(fēng)情民俗、文化相結(jié)合的區(qū)域。業(yè)種面積（㎡）個(gè)數(shù)樓層分布杭州文化展廳30001-2F杭州特色餐飲10006-2F杭州工藝品展示15003-2F杭州禮品展示15003-2F畫(huà)廊20001-2F900014-2FPAGE48典型案例PAGE49典型案例PAGE50商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE51C座家居婚慶主題廣場(chǎng)西廣場(chǎng)溫情、和詳、親切而沉著，適宜家庭中各年齡層成員；充滿人文情懷、友愛(ài)互知的體驗(yàn)式的商業(yè)氣息；以和睦溫馨的基調(diào)和主張，孕育新的生活方式。大東部精品家居/家飾/數(shù)碼/家電主題廣場(chǎng)，且是浙江省首個(gè)婚慶主題廣場(chǎng)，效勞于大東部所有家庭，并覆蓋杭州目的性消費(fèi)人群、商旅客群PAGE52C座地面商業(yè)——業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃業(yè)種面積（㎡）樓層分布精品零售配飾25001F化妝品15001F餐飲86001F、2F、4F家居生活館110001F、2F婚紗攝影40002F美容造型20003F室內(nèi)婚慶廣場(chǎng)45003F合計(jì)341001F-4F2F1F3F4F工程業(yè)態(tài)落位C座1FPAGE53業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌精品零售、配飾250025周大福、周生生、鐘表廊化妝品150015雅詩(shī)蘭黛、蘭蔻餐飲50010可莎蜜兒、星巴克家居生活館65002-3顧家家居合計(jì)11000工程業(yè)態(tài)落位C座2FPAGE54業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌婚紗攝影40004親密愛(ài)人、金夫人餐飲20005牛太郎、小肥羊火鍋家居生活館45001顧家家居合計(jì)10500工程業(yè)態(tài)落位C座3FPAGE55業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌美容化妝造型20004喬治、東方美剪婚慶攝影館4500屋頂拍攝花園0合計(jì)6500工程動(dòng)線分析C座4FPAGE56業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌主題特色餐飲61004花中城、外婆家合計(jì)61006PAGE57特色：婚慶主題PAGE58特色：婚慶主題PAGE59特色：婚慶主題主題功能業(yè)態(tài)單店面積個(gè)數(shù)總面積婚慶主題廣場(chǎng)婚紗攝影婚紗攝影50052500婚紗/禮服50031500婚慶服務(wù)婚慶策劃公司50031500花店3002600美容美體4002800喜鋪喜糖、禮品、賀卡30051500手工巧克力、蛋糕制作1002200婚禮用品家紡/床上用品黃金珠寶1002200餐飲品牌餐飲（可婚宴）1800800特色餐飲2400800總面積PAGE60商業(yè)業(yè)態(tài)落位C座業(yè)態(tài)落位地下局部業(yè)態(tài)落位D座業(yè)態(tài)落位PAGE61浙江省的首個(gè)大型親子歡樂(lè)主題廣場(chǎng)，效勞于大東部所有家庭，并覆蓋杭州目的性消費(fèi)人群、商旅客群D座親子歡樂(lè)主題廣場(chǎng)電玩娛樂(lè)涵蓋母嬰兒童零售效勞，兒童職業(yè)體驗(yàn)；兒童游樂(lè)主題，培訓(xùn)早教，產(chǎn)后修復(fù)等功能于一體的母嬰主題購(gòu)物廣場(chǎng)。為有0-12歲的小孩家庭，提供兒童一站式歡樂(lè)中心。PAGE62D座地面商業(yè)——業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃業(yè)種面積（㎡）樓層分布快時(shí)尚店40001F精品女裝20001F男士休閑10001F鞋帽箱包10001F餐飲10001F書(shū)店30002F教育培訓(xùn)50002F美容護(hù)理60002F玩具店8003F兒童服飾8003F兒童游樂(lè)50003F室外生態(tài)農(nóng)場(chǎng)03F兒童職業(yè)體驗(yàn)50004F合計(jì)396001F-4F工程動(dòng)線分析D座1FPAGE63業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌快時(shí)尚店40004ZARA、H&M、優(yōu)衣庫(kù)精品女裝200010衣戀、EDISA男士休閑10005七匹狼、勁霸鞋帽箱包100010威戈餐飲10005肯德基、麥當(dāng)勞合計(jì)1400029工程動(dòng)線分析D座2FPAGE64業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌書(shū)店30001新華書(shū)店教育培訓(xùn)50005美聯(lián)英語(yǔ)、英孚教育美容護(hù)理60006思妍麗、伊麗莎白合計(jì)1400012工程動(dòng)線分析D座3FPAGE65業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌玩具店8002玩具反斗城兒童服飾8004KAPPAKID兒童游樂(lè)50001比目魚(yú)室外生態(tài)農(nóng)場(chǎng)0合計(jì)66007工程動(dòng)線分析D座4FPAGE66業(yè)種建筑面積（㎡）個(gè)數(shù)代表品牌兒童職業(yè)體驗(yàn)50001星期八小鎮(zhèn)合計(jì)50001借鑒案例“一站式親子主題商業(yè)〞案例PAGE67抓抓兒童城新明兒童城主力業(yè)態(tài)PAGE68圓孩子的職業(yè)體驗(yàn)夢(mèng)想關(guān)鍵詞——職業(yè)體驗(yàn)、趣味性、積極向上、社交能力、動(dòng)手能力業(yè)態(tài)形式——近百種職業(yè)體驗(yàn)可供選擇美發(fā)中心黑石餐廳建筑工地嬰兒護(hù)理中心主要節(jié)點(diǎn)車行道人行道引入孩子王國(guó)的概念，有著100多種虛擬職業(yè)，供4—12歲的孩子們模擬職業(yè)，模擬人生。孩子們?cè)谶@個(gè)平安互動(dòng)的“小社會(huì)〞里嘗試各種工作,體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，是集趣味性，參與性為一體的兒童親子工程。打造理念大型“兒童職業(yè)體驗(yàn)館〞兒童職業(yè)體驗(yàn)市場(chǎng)反響良好，消費(fèi)者接受度高，同時(shí)能帶動(dòng)其他類別的消費(fèi)需求PAGE69截止2021年5月，國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)的兒童職業(yè)體驗(yàn)館已經(jīng)到達(dá)56家，正在籌建中的有50家以上；1Do都城杭州2比如世界北京3星期八小鎮(zhèn)上海4wee-world蘇州5屬相國(guó)南京6愛(ài)兒時(shí)代(籌)南京7酷貝拉長(zhǎng)沙8開(kāi)迪樹(shù)天津9泡泡城深圳10歡樂(lè)之都北京11育樂(lè)灣上海12檸卡王國(guó)南京13寶貝夢(mèng)想城昆明14奇e國(guó)寧波15點(diǎn)點(diǎn)夢(mèng)想城鄭州嘟嘟城每周平均人流量1500左右歡樂(lè)之都地處偏僻，但開(kāi)館9月人流量已超過(guò)15萬(wàn)

開(kāi)館不到6個(gè)月，單人最高反復(fù)體驗(yàn)次數(shù)達(dá)15次客戶訪談：第三次來(lái)了，小孩挺喜歡這里的，說(shuō)是玩遍所有的職業(yè)館才罷休，票價(jià)還挺適中的，畢竟現(xiàn)在消費(fèi)都高了，一百多塊錢能讓孩子寓教于樂(lè)，還挺好的——慈溪陳女士客戶訪談：第二次來(lái)這里了，覺(jué)得還挺不錯(cuò)的，我覺(jué)得對(duì)于他個(gè)人能力來(lái)說(shuō)都是有一個(gè)提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力從現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始慢慢形成了——溫州胡先生兒童職業(yè)體驗(yàn)市場(chǎng)現(xiàn)狀PAGE70核心問(wèn)題做什么？17萬(wàn)㎡商業(yè)整體定位建議符合城市形象、市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)落位及配比？租賃模式？合作模式？自營(yíng)模式？1如何做？商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算2PAGE71工程收益概算經(jīng)營(yíng)方式分析分散經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)PAGE72統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)模式模式特征統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)租賃模式（整租）僅提供符合基本工程條件的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，從而通過(guò)收取固定租金獲得的收益，操作不涉及經(jīng)營(yíng)委托管理模式（合作模式）經(jīng)營(yíng)管理公司派駐專業(yè)團(tuán)隊(duì)，搭建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，建立運(yùn)營(yíng)體系，包括工作職責(zé)、流程、標(biāo)準(zhǔn)和管控方法管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)地鐵公司支付經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的人員工資和商業(yè)項(xiàng)目的日常開(kāi)支經(jīng)營(yíng)管理公司收取委托管理費(fèi)用約為租金收益的3-5%或者每月收取固定費(fèi)用自營(yíng)模式自建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)指商業(yè)物業(yè)整體由一個(gè)下家負(fù)責(zé)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)。PAGE73委托管理模式委托管理模式由經(jīng)營(yíng)管理公司派駐團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)工程運(yùn)營(yíng)，向物業(yè)所有方收取相應(yīng)的委托管理費(fèi)用。委托管理模式模式細(xì)分模式分析典型企業(yè)優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析品牌輸出及品牌加盟管理參股的管理輸出與品牌輸出參股，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享合作意向商家較少要求合作企業(yè)有強(qiáng)勁的資金后盾支持和較強(qiáng)的管理能力百盛太平洋銀泰（銀泰紹興項(xiàng)目）選擇專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司，項(xiàng)目的成功機(jī)率能夠得到較大程度的保證利用外包資源完成具體運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，減輕管理復(fù)雜度成本高于自營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)管理公司可能不能與企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)完全以管理輸出與品牌輸出類似于加盟方式，共享著名百貨的系統(tǒng)資源與品牌風(fēng)險(xiǎn)較大，收益取決于運(yùn)作方的資源和經(jīng)營(yíng)能力廣州天河城杭州大廈（蕭山LSE）PAGE74統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商家意向類型典型商家觀點(diǎn)原因國(guó)內(nèi)知名商企及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)拿地自建+并購(gòu)模式不考慮租賃或合作深國(guó)投拿地開(kāi)發(fā)物業(yè)為主，合適物業(yè)考慮整體買入不考慮租賃或合作深耕杭州國(guó)內(nèi)知名商企百聯(lián)奧特萊斯1、租賃較為成熟區(qū)域的物業(yè)，租金較低，前期投入較大，希望經(jīng)營(yíng)權(quán)售后返租有限定條件銀泰1、拿地自建2、極低的租金和苛刻的條件，考慮整體租賃運(yùn)營(yíng)有苛刻條件未入杭州國(guó)內(nèi)知名商企王府井有入駐杭州意向，但本項(xiàng)目物業(yè)不適合王府井購(gòu)物中心的物業(yè)條件，不考慮物業(yè)條件不合適新世紀(jì)百貨1、看過(guò)物業(yè)，單百貨租賃方式不考慮2、品牌管理輸出+購(gòu)物中心模式待詳細(xì)考察再做定論，一般以管理協(xié)議方式（招商團(tuán)隊(duì)保底+營(yíng)業(yè)額提成）區(qū)域不成熟，人口密度及周邊消費(fèi)習(xí)慣未必支撐中高端，對(duì)物業(yè)較為謹(jǐn)慎本土后起實(shí)力商企西田城1、對(duì)項(xiàng)目整租意向較強(qiáng)，租金1.5-1.8元/㎡，租金每3年增幅5%符合企業(yè)發(fā)展布局考慮外地商企大洋百貨1、純百貨租賃可能性低，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域不成熟2、品牌管理輸出模式（昆明）區(qū)域尚不成熟八佰伴（華地百貨）1、租賃物業(yè)，看商業(yè)地段情況再考慮2、品牌管理模式（已有昆明項(xiàng)目）非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，需要時(shí)間培育，火車站非傳統(tǒng)百貨區(qū)，運(yùn)營(yíng)有難度時(shí)尚萊迪1、區(qū)域尚未成熟，若租賃，希望免租3年2、品牌管理輸出西廣場(chǎng)培育期需要5年以上時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)較大外地中高端品牌〔新世界百貨〕租賃無(wú)意向，外鄉(xiāng)知名品牌〔如銀泰〕租賃價(jià)格低，外鄉(xiāng)開(kāi)展中商家〔如西田城〕意向較強(qiáng)，租金尚可。PAGE75實(shí)力知名開(kāi)發(fā)商企國(guó)內(nèi)一線實(shí)力商企集開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)于一體，拿地自建或者收購(gòu)優(yōu)質(zhì)地段工程，不會(huì)考慮租賃或者合作經(jīng)營(yíng)，如萬(wàn)達(dá)等“華潤(rùn)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)工程，大局部是自身建設(shè)開(kāi)發(fā)，少量工程是通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)張，不會(huì)考慮租賃或合作運(yùn)營(yíng)。〞——華潤(rùn)蔣總“萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式一般是低價(jià)取地，然后通過(guò)銷售可售物業(yè)獲得資金回流，一般不會(huì)考慮租賃商業(yè)物業(yè)。〞——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王經(jīng)理PAGE76“銀泰現(xiàn)在傾向于拿地自建工程、如果有優(yōu)質(zhì)物業(yè)給較好條件，也會(huì)考慮租賃模式。〞——銀泰王總本地知名品牌銀泰百貨〔集團(tuán)〕是一家以百貨零售業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的全國(guó)性大型百貨連鎖集團(tuán)。銀泰百貨，以“傳遞新的生活美學(xué)〞為經(jīng)營(yíng)理念，以年輕人和新型家庭為主要客群，同時(shí)兼顧其他客群的新潮時(shí)尚消費(fèi)，致力于中國(guó)城市時(shí)尚文化建設(shè)，樹(shù)立年輕活力、時(shí)尚品味的百貨形象?！般y泰集團(tuán)一般拿地開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，或者高價(jià)收購(gòu)核心地段的物、局部考慮合作經(jīng)營(yíng)，之前在城東新城有方案打造大城東40萬(wàn)銀泰城，由于某些原因未達(dá)成，西廣場(chǎng)工程假設(shè)租金在1.0元/㎡/天以下，集團(tuán)或許會(huì)考慮〞——銀泰王總PAGE77外鄉(xiāng)后起實(shí)力企業(yè)“西田城有意向在本工程整租經(jīng)營(yíng)，租賃時(shí)間20年，租金可接受元/㎡/天，余杭工程一期運(yùn)營(yíng)良好，后期方案將在杭州東南西北布局。〞——西田城總經(jīng)理陳總“西田城集團(tuán)有方案在杭州東南西北布局商業(yè)，目前也在物色適宜的土地或者工程，西廣場(chǎng)的位置不錯(cuò)，符合企業(yè)開(kāi)展方向，希望租賃時(shí)間為20年，整租的形式，不考慮分租，物業(yè)分散容易導(dǎo)致業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)〞——西田城陳總PAGE78看過(guò)物業(yè)，單百貨租賃方式不考慮，品牌管理輸出+購(gòu)物中心模式待詳細(xì)考察再做定論，一般以管理協(xié)議方式〔招商團(tuán)隊(duì)保底+營(yíng)業(yè)額提成〕——新世界百貨陶經(jīng)理未入杭州國(guó)內(nèi)知名商企新世界百貨是中國(guó)最大的百貨店擁有人及經(jīng)營(yíng)者之一，乃新世界發(fā)展(香港股份代號(hào)：17)中國(guó)內(nèi)地的零售旗艦。新世界百貨成立於1993年，多年來(lái)憑藉「一市多店」及「輻射城市」等具前瞻性的擴(kuò)充策略，目前經(jīng)營(yíng)管理31間以「新世界」命名的百貨店及10間於上海以「巴黎春天」命名的百貨店，及1家於上海以「上海泓鑫時(shí)尚廣場(chǎng)」命名的購(gòu)物商場(chǎng)，覆蓋中國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市，包括北京、上海、瀋陽(yáng)、武漢及成都等。PAGE79目前區(qū)域開(kāi)展不夠成熟，不考慮租賃，如果選擇品牌管理輸出模式可以考慮——大洋百貨華東拓展總監(jiān)樸總外地二線商企“大洋百貨租賃一般需要面積4-6萬(wàn)㎡，單層面積6000㎡以上，西廣場(chǎng)工程所在區(qū)域商業(yè)不夠成熟，不考慮租賃。但公司有品牌輸出+團(tuán)隊(duì)招商模式，在昆明有個(gè)18-19萬(wàn)㎡的工程，管理費(fèi)用1000萬(wàn)左右，團(tuán)隊(duì)費(fèi)用400萬(wàn)，如果有意向可以考慮品牌輸出模式〞——大洋百貨樸總PAGE80區(qū)域尚不成熟，需要5-10年的時(shí)間培育，短期純租賃不考慮，假設(shè)可以提供免租3年的優(yōu)惠條件，會(huì)考慮整租?！獣r(shí)尚萊迪余總外地二線商企杭州工程：目前已經(jīng)與西湖文化廣場(chǎng)在合作，商業(yè)體量約3萬(wàn)平方米，采用品牌輸出管理模式，后期還有可能與武林廣場(chǎng)地下商業(yè)9萬(wàn)㎡合作。“工程整租前期投入較大，17萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)裝修達(dá)2億元，且裝修及招商時(shí)間比較長(zhǎng)，整體市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間培育，假設(shè)合作希望給予3-5年的免租期，或者可以經(jīng)營(yíng)全售后返租條件。〞——時(shí)尚萊迪余總PAGE81統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)小結(jié)漢嘉觀點(diǎn)：1、本工程體量大，物業(yè)條件有限制，商圈成熟需要5-10年，假設(shè)吸引知名品牌商企，宜降低租金收益預(yù)期，假設(shè)立足市場(chǎng)現(xiàn)狀和工程的收益，宜與開(kāi)展中商家合作，通過(guò)合同附加條件把控物業(yè)檔次。2、委托管理方式，一線知名品牌意向較低，二線品牌意向高，經(jīng)營(yíng)情況取決于經(jīng)營(yíng)方的資源和管理能力，風(fēng)險(xiǎn)較高。3、自營(yíng)對(duì)團(tuán)隊(duì)要求高，風(fēng)險(xiǎn)高PAGE82工程收益概算經(jīng)營(yíng)方式分析分散經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)PAGE83分散經(jīng)營(yíng)分散經(jīng)營(yíng)指商業(yè)物業(yè)整體由多個(gè)下家分模塊運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)模式模式特征分散經(jīng)營(yíng)租賃模式（分租）僅提供符合基本工程條件的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，從而通過(guò)收取固定租金獲得的收益，操作不涉及經(jīng)營(yíng)合作模式經(jīng)營(yíng)管理公司派駐專業(yè)團(tuán)隊(duì)，搭建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，建立運(yùn)營(yíng)體系，包括工作職責(zé)、流程、標(biāo)準(zhǔn)和管控方法管理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)地鐵公司支付經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的人員工資和商業(yè)項(xiàng)目的日常開(kāi)支經(jīng)營(yíng)管理公司收取委托管理費(fèi)用約為租金收益的3-5%或者每月收取固定費(fèi)用PAGE84商家意向商家類型典型商家面積需求商家需求及意向百貨衣之家4-5萬(wàn)㎡目前內(nèi)部方案在討論中，區(qū)域成熟需要時(shí)間，租金看地段，成熟些的一般1.5-1.8元/㎡/天上品折扣2-3萬(wàn)㎡有一定意向，看商務(wù)條件迪卡儂0.6-0.8萬(wàn)㎡有意向入駐，具體看租賃條件太平洋百貨3-5萬(wàn)㎡不進(jìn)入，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，不考慮進(jìn)入百盛3-5萬(wàn)㎡不進(jìn)入，純百貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，區(qū)域不成熟時(shí)尚萊迪2-3萬(wàn)㎡區(qū)域欠成熟，純租賃意向度較低，除非給予3-5年的免租期，或者市場(chǎng)成熟后再考慮家居品牌特力屋0.2萬(wàn)㎡意向度較高，具體看商務(wù)條件第六空間3-5萬(wàn)㎡具體情況而定，城東毛坯預(yù)計(jì)1.2-1.3元/㎡，具體后期再談；兒童購(gòu)物、游樂(lè)

孩子王0.5萬(wàn)㎡對(duì)城東新城意向度高，目前在于華潤(rùn)歡樂(lè)頌在談，不會(huì)在同一個(gè)區(qū)域開(kāi)兩家比目魚(yú)游樂(lè)園0.5-0.6萬(wàn)㎡意向度較高，預(yù)計(jì)租金2元/㎡/天，含空調(diào)與物業(yè)費(fèi)超市物美1-2萬(wàn)㎡目前不進(jìn)入，已與其他項(xiàng)目在合作洽談中餐飲新白鹿300-500㎡意向度較高，具體看商務(wù)條件普通百貨意向度低，兒童主題與家居品牌及餐飲類有一定意向，但整租物業(yè)承受租金較低，一般在元/㎡/天。PAGE85商家訪談—折扣百貨衣之家目前確實(shí)有拓店的方案，對(duì)于城東片區(qū)還是比較看好的，表達(dá)意向明確，具體入住看物業(yè)和商務(wù)具體條件。——衣之家沈總物業(yè)首選：商務(wù)區(qū)〔廣告效應(yīng)要好的位置，往返雙車道最正確〕店鋪數(shù)量：杭州目前6家，方案開(kāi)店數(shù)5家物業(yè)使用：租賃10-20年起面積：8000-10000㎡左右商圈選擇：商業(yè)中心、區(qū)域中心。樓層要求：3層；地上3層或地下B1+地上2層租金要求：視具體情況而定，租金承受能力較強(qiáng)；合作方式：租賃或扣點(diǎn)付款方式：季付或半年付配套設(shè)施：水正?！彩姓浣o〕M3煤氣〔天然氣〕不作要求M3，電0.04KW/平方米，荷載0.45噸/M2，層高凈高4M以上，停車位：100-150，有獨(dú)立廣告牌和廣告位商家對(duì)工程進(jìn)駐意向及區(qū)域看法：區(qū)域前景看好，有入駐意向，但入駐時(shí)間和具體條件還有待商榷，目前在城東有一家店，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。PAGE86華地百貨一般扎根江蘇與安徽兩地，在杭州尚未有工程，一般百貨租賃面積需求3-5萬(wàn)㎡，具體的看商務(wù)條件。——華地百貨八佰伴華東拓展總監(jiān)朱總商家訪談—百貨類PAGE87商家訪談——百貨類普通知名百貨類拓店意向度低，特色百貨類商家有一定意向“純百貨類商場(chǎng)這幾年比較難做，純拓店的比較少，除非很優(yōu)質(zhì)的地段，一般不會(huì)考慮。〞——百盛張總“西廣場(chǎng)周邊了解過(guò)，那邊區(qū)域未來(lái)百貨購(gòu)物競(jìng)爭(zhēng)很劇烈，不考慮進(jìn)入.〞——太平洋百貨陳總“西廣場(chǎng)周邊了解過(guò)，有意向在城東新城拓店，一般需要2-3萬(wàn)㎡，具體情況得看商務(wù)條件〞——上品折扣沈總PAGE88商家訪談—運(yùn)動(dòng)品牌本工程還是具有交通樞紐優(yōu)勢(shì)的，意向強(qiáng)烈，具體進(jìn)駐條件希望通過(guò)后期協(xié)商。——迪卡儂浙江區(qū)拓展總監(jiān)郭總物業(yè)首選：地級(jí)市以上店鋪數(shù)量：杭州3家，方案新增5-10家物業(yè)使用：租賃10-15年面積：5000-8000㎡左右商圈選擇：大型居民區(qū)〔廣告效應(yīng)要好的位置，交通方便，可視性強(qiáng)〕樓層要求：地上1-2層或地下B1+地上F1合作方式：租賃或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)租金要求：具體后期再談，租金承受能力一般；付款方式：季付或半年付配套設(shè)施：水5M3煤氣〔天然氣〕M3電20KW荷載噸500/M3層高5M停車位：50-80商家對(duì)工程進(jìn)駐意向及區(qū)域看法：區(qū)域開(kāi)展前景看好，品牌拓店意愿強(qiáng)烈。PAGE89商家訪談—家居第六空間有意向在城東新城新增一家店，面積3-5萬(wàn)㎡，租賃時(shí)間20年，對(duì)西廣場(chǎng)物業(yè)很有興趣，具體要看開(kāi)發(fā)商的商務(wù)條件和建筑條件再詳談?！诹臻g拓展總監(jiān)周總物業(yè)首選：商務(wù)區(qū)〔廣告效應(yīng)要好的位置，往返雙車道最正確〕物業(yè)使用：租賃10年起面積：3-5萬(wàn)㎡左右商圈選擇：商業(yè)中心、區(qū)域中心。樓層要求：4層以內(nèi)為優(yōu)；不超過(guò)5層租金要求：是具體情況而定，城東毛坯預(yù)計(jì)元/㎡，具體后期再談；配套設(shè)施：水正?！彩姓浣o〕M3煤氣〔天然氣〕不作要求M3，電0.04KW/平方米，荷載0.45噸/M2，層高凈高3.5M以上，停車位：卸貨區(qū)車位1個(gè)，有獨(dú)立廣告牌和廣告位商家對(duì)工程進(jìn)駐意向及區(qū)域看法：該品牌對(duì)城東新城有開(kāi)設(shè)新店需求有規(guī)劃。城站和濱江有老店在營(yíng)業(yè)〔經(jīng)營(yíng)情況較好〕PAGE90商家訪談—家居杭州家居市場(chǎng)已成定態(tài)，根本以九堡為中心，開(kāi)展已經(jīng)相當(dāng)成熟；本工程還有具有很大交通優(yōu)勢(shì)的，西廣場(chǎng)商業(yè)那邊具體看看商務(wù)條件再詳談?！狧OLA特力屋上海商貿(mào)總經(jīng)理戴總物業(yè)首選：地級(jí)市以上物業(yè)使用：租賃5-8年面積：2000㎡左右商圈選擇：中心成熟商圈。樓層要求：1-3層租金要求：城東毛坯預(yù)計(jì)元/㎡，具體后期再談；付款方式：年付配套設(shè)施：水5M3煤氣〔天然氣〕M3電20KW荷載噸500/M3層高5M停車位：30個(gè)以上，有獨(dú)立廣告牌和廣