齊魯花園整體推廣思路樣本

齊魯花園整體推廣思路目錄前言……2第一某些項目基本狀況解析……………4第二某些項目推廣主題解析………11第三某些項目營銷推廣方略………16第一節(jié)項目總體推廣思路…………16第二節(jié)項目分階段推廣方略………25第四某些項目營銷推廣費用制定原則………………61前言1、本方案為整體推廣思路，詳細工作開展以此方案為理論根據(jù)。分階段、分內容詳細細節(jié)安排詳見各階段詳細工作籌劃與方案，如詳細報廣方略詳見每月報廣投放籌劃，詳細活動方略詳見每月活動籌劃與方案。2、推廣階段劃分必要與項目工程進度緊密結合，工程進度以及準備配合工作將直接影響營銷推廣節(jié)奏。3、多層整體價格方略與價格走勢詳見專項方案，力求在多層后期營銷中通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達到甲方規(guī)定。4、本方案重要為項目多層某些營銷推廣修訂方案，對于其中某些籌劃安排，在通過討論基本上進行了修改。未盡事宜在后來工作開展中不斷完善。5、本方案多層營銷推廣籌劃為抱負狀態(tài)下（宏觀經濟面、政策面及市場格局沒有質變，工程開發(fā)進度如期完畢、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂籌劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣籌劃相應進行調節(jié)；本籌劃執(zhí)行將秉承保證籌劃、但不拘泥于籌劃原則，在客觀條件允許時，盡量在此籌劃基本上提高目的、以期縮短營銷周期。6、本方案小高層營銷推廣籌劃是在缺少詳細開發(fā)進度根據(jù)條件下?lián)追揭?guī)定虛擬銷售籌劃，不具備實際操作層面意義、僅供甲方參照；實質性操作型銷售籌劃將在開發(fā)前期準備工作有一定頭緒、未定因素、節(jié)點式擬定開發(fā)進度狀況下，對既有籌劃予以修正，經雙方討論通過后執(zhí)行；詳細方案將在來年開春進行新一輪市場調查、觀測宏觀市場變化且在項目賣點某些兌現(xiàn)后再行制定，實事求是、務求實現(xiàn)其最佳效益。7、由于我市居民對小高層有一定抗性、且當前片區(qū)有大量多層與準現(xiàn)樓小高層陸續(xù)入市、今年已基本進入銷售淡季，因而小高層與商鋪營銷推廣不適當太早進行。建議此兩某些實質性營銷推廣活動在本項目多層銷售到一定限度時開始實行。8、本方案由于缺少精確開發(fā)進度籌劃根據(jù)，是按常規(guī)理論開發(fā)進度制定模仿營銷籌劃，僅供參照；詳細操作性籌劃需要在有明確開發(fā)進度籌劃后加以調節(jié)，并隨市場變化而修正。第一某些項目基本狀況解析一、齊魯花園市場形象定位1、項目市場形象定位：◆本項目是天橋區(qū)在新都市規(guī)劃定位與發(fā)展態(tài)勢下，新一代標志性人居社區(qū)，配套完善、生活康樂，代表將來北部生活新典范?！舯卷椖渴穷I先市場先進產品，比當前市場上同類產品物有所值?！舯卷椖渴敲嫦蚱胀üば诫A層，尋常百姓完全可以承擔小康、后小康時代康樂型社區(qū)。2、項目市場形象定位根據(jù)：◆當前天橋區(qū)大多同類產品設計風格與開發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍建筑風格和低層次產品功能訴求上，本項目提出上述市場形象在境界上高出一籌，同樣產品便顯得品質感較高，便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報；◆好項目市場形象有助于樹立公司品牌形象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展兩者相輔相成，可互相增進，有助于公司戰(zhàn)略發(fā)展；◆天橋區(qū)固有負面形象使得居住其中市民對自身良好社會地位與居住環(huán)境改進有強烈向往，樹立良好市場形象可迎合目的客戶心理需求，引起其強烈共鳴。二、齊魯花園目的客戶定位依照區(qū)域消費群市場調查，按客戶特性劃分，本項目目的客戶重要可劃分為如下幾類：（1）普通工薪階層（涉及企事業(yè)單位白領、藍領）購買用途：居家、休閑客戶特性：這某些人消費能力較強，消費意識較為超前，容易接受新生事物。年齡普通在25-45歲之間，有一定學歷或專業(yè)技能，有足夠經濟能力滿足基本小康生活，對生活質素有一定美好憧憬與追求、但又較為精明、謹慎、注重實際，不樂意或局限性以追求華而不實、超越自身承擔能力豪宅。由于平時工作節(jié)奏快，她們追求潮流、簡樸、輕松、隨意生活，關注個人與家庭成員身體健康，某些也許熱愛運動。她們上班普通在市中心區(qū)，但她們有強烈當代生活理念。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“5+2”生活。同步，她們愛熱鬧，喜歡和朋友置業(yè)在一起，她們普通對面積較適中住房較感興趣，其重要目是為了改進原有居住條件。選取住房普通為兩房或面積較小三房。客戶關注：自然生態(tài)環(huán)境、運動設施、良好物業(yè)管理、較實惠價格。（2）濟南本地私營業(yè)主（以天橋區(qū)為主）購買用途：居家、投資客戶特性：這些私公司主重要集中在天橋區(qū)，她們正處在事業(yè)黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求當代潮流、簡樸隨意生活。有著強烈投資觀念和當代生活理念。作為長期在北部區(qū)域工作生活經商人士，對北部樓市自然十分關注，價格經濟實惠而樓盤品質不錯樓盤是她們考慮重點，她們購買目是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質、物業(yè)管理、車位是她們選取重點?？蛻絷P注：（3）離退休人士購買用途：居家、休閑客戶特性：這某些客戶大多為天橋區(qū)或其他區(qū)域一定交通、生活半徑老濟南人，對該區(qū)域有濃厚感情，已經形成了自己固定生活圈子，同步有一定積蓄，生活自主自立。當前已經離退休，有著充分閑暇時間，她們需要一種生活便利、環(huán)境幽靜、康樂居所來安享暮年。她們會選取面積偏小兩房或一房，樓層較多考慮一、二層?？蛻絷P注：便利生活配套、幽靜康樂社區(qū)環(huán)境、較實惠價格。（4）團購（勝邦公司、勝利股份、政府機關、有實力公司團隊）購買用途：居家、休閑客戶特性：勝邦公司、勝利股份這些關聯(lián)公司效益較好，應存在一定購房潛在需求。此外，有某些政府機關單位再加上本區(qū)域有實力公司團隊，構成了較大團購消費群體。這些單位職工普遍存在改進居住條件強烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、交通以便、有特色社區(qū)。這某些人選取住宅面積多在80m2至客戶關注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質、物業(yè)管理、配套設施、較實惠價格等是她們考慮重點。（5）外地人士（在濟南北部區(qū)域有辦事機構和貿易往來）購買用途：居家客戶特性：在濟南或生意較成功外地人或外地駐濟南機構外地人士，她們屬于人在濟南，但思想、生活方式并不能完全融于濟南，然而不想再回到她們本來生活地方或者由于工作、生意因素常年生活、居住在濟南，但愿找一處相對抱負居所安定下來?？蛻絷P注：按所在區(qū)域劃分，本項目目的客戶基本可劃分為如下兩類：A、天橋區(qū)本區(qū)域客戶：主力目的客戶B、市中區(qū)及其她輻射區(qū)域：取決于都市開發(fā)、建設進度等宏觀政策引導與經濟發(fā)展速度，但在緯六路高架橋啟動將對項目有較大利好。綜合各種因素，做出如下目的客戶定位建議：客戶區(qū)域占有量按比例計算-天橋區(qū)60%，市中區(qū)25%，其他區(qū)15%?？蛻糍彿縿訖C按比例計算-初次購買占60%，二次置業(yè)35%，投資及其他占5%。客戶年齡按比例計算-30歲-50歲之間75%，50歲-60歲15%，30歲如下10%。三、齊魯花園產品定位1、齊魯花園產品綜合質素（戶型、外立面風格、各種功能配套、環(huán)境設計、裝修原則等）保持在本片區(qū)中檔偏上水準，否則在公司預期銷售價格上難于與同類產品競爭。2、為使項目有一定特別優(yōu)勢，建議項目在保持產品綜合質素水準同步在個別分項上制造突出亮點。通過對市場詳細調查和對項目自身綜合分析，建議將這個亮點表達為小朋友益智會所、健康主題園林。小朋友益智會所即在滿足社區(qū)成人運動、休閑、保健等基本需求條件下，特別側重于小朋友啟智、益智、娛樂、保育方面項目（詳情可參見《齊魯花園會所方案建議》）；健康主題園林即把整個社區(qū)園林劃分為幾種康樂區(qū)域，如中心康樂廣場、親子樂園、老年中心等。3、設立小朋友益智會所目并非單純地考慮會所功能滿足社區(qū)業(yè)主需求或是簡樸地追求會所效益平衡，而是借助于這個載體充分演繹項目推廣主題、豐滿項目形象，最后達到實現(xiàn)銷售，獲得利益回報目。第二某些項目推廣主題解析一、齊魯花園推廣主題1、推廣主題：通過前期討論，項目推廣主題建議擬定為“新世紀山水都市、新世代康樂人家”。2、主題內涵：“新世紀山水都市”是對都市北部一種嶄新定位、符合政府對都市規(guī)劃與房地產開發(fā)導向，可變化天橋區(qū)在濟南市民心目中老式負面形象；“新世紀山水都市”是本項目開發(fā)一種宏觀背景（都市、時代），是咱們開發(fā)本項當前提條件（既非本項目欲以天下為己任、刻意營造“山水都市”，亦非項目推廣過程中重點訴求），暗示對目的客戶而言這是明智發(fā)展商采用理性選取，可引申到選取本項目客戶是明智有識之士；“新世代康樂人家”是對項目直接定位，推廣“康樂”概念，這個“康樂”含義有社區(qū)為綠色生態(tài)、環(huán)保產品；業(yè)主在此生活可保持心身健康；業(yè)主在此可過著歡樂、喜樂、安樂美好生活等各種層面涵義。3、推廣主題根據(jù)：◆當前濟南市政府已發(fā)布新都市規(guī)劃，提出恢復濟南歷史名城風范、建設山水都市發(fā)展原則，其中北部與西部新城建設是本階段都市開發(fā)建設重點，必將會在基本設施建設等各方面體現(xiàn)出來；本項目在這種背景下提出上述推廣主題符合政府政策導向與發(fā)展趨勢，可因勢利導將都市格局隨時代變化產生巨大變化表達出來，給項目一種良好形象定位；◆基于都市居民當前普遍存在對都市市政建設不滿、亟于改進都市人居環(huán)境（都市）與個人居住環(huán)境（天橋區(qū)片區(qū)負面形象、項目——目的客戶現(xiàn)居環(huán)境）心態(tài)，給目的客戶一種美好環(huán)境期許與承諾；◆“山水都市”以富于詩意形象，表達歷史傳承源遠流長，延續(xù)地方、歷史文脈，迎合泉城居民對“泉林文化”、“齊魯文化”驕傲自豪、情有獨鐘潛在心理情結；◆業(yè)主在此居住身體方面健康保障——相應優(yōu)美環(huán)境綠化、環(huán)境直接引致空氣、噪音指數(shù)良好、綠色環(huán)保建材使用（生態(tài)、環(huán)保概念）、戶型設計先進合理（通風、采光、功能分區(qū)等等）、社區(qū)泛會所（健康設施配套如健身器材、室外運動場合如緩跑徑、老人運動場合、小朋友游戲場等）、社區(qū)物業(yè)管理特別服務、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人小朋友特別護理服務、義務體檢、社區(qū)趣味運動會等）◆業(yè)主在此居住心理方面健康保障——相應戶型設計先進合理（兩代同住分居不分離，注重親情、家庭倫理關系，保持中華民族老式美德）、社區(qū)環(huán)境、休閑空間解決、泛會所功能（密切鄰里關系，解除老人寂寞，提供獨生子女小朋友安全游樂、交往機會以便此后適應社會，提供成年人健康有益休閑、健身活動應付社會與職場壓力等等，總之老少咸宜）?！簟靶率兰o”強調項目開發(fā)理念時代性（領先、進步），“新世代”再次強調目的客戶時代性（隨時代變遷變化居住與生活觀念）與年齡分別（以世代強調人與人年代差別），隨著緯六路高架橋建設、開通，也許吸引某些市中區(qū)年輕白領客戶?！舯卷椖恳猿狡瑓^(qū)負面形象與超前、領先產品與姿態(tài)（推廣主題）進入市場，可表達一種與時俱進，生活品質（暗寓社會地位）上升形象，迎合目的客戶追求體面自尊心與虛榮心。提示：本項目從推廣主題直至產品筑造與宣傳推廣資料設計各方面都應充分表達出強烈變化感、當代感、潮流感：涉及時代進步、都市發(fā)展、客戶觀念與生活狀態(tài)變化等等——貫徹到目的客戶即：一居住條件改進；二變化生活觀念：不再滿足于尋常溫飽，更加注重健康（心身兩方面）、環(huán)保、生態(tài)（可與工程材料、社區(qū)環(huán)境結合）家庭、鄰里關系（可與戶型構造、會所、室外環(huán)境、空間尺度設計等結合）、休閑方式（可與社區(qū)文化、物業(yè)管理、會所配套等結合）二、齊魯花園主廣告語1、主廣告語：繽紛生活動起來闡明：“繽紛生活”與齊魯花園項目命名及推廣主題一脈相承。繽紛本來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康”（健康、活力、運動）、“樂”（高興、歡樂、安樂、喜樂）概念高度一致，所有都隱含動態(tài)、輕松、愉悅調子，形容“花園”及其中生活方式、形態(tài)都十分妥帖；“動起來”明白、直截地表達出“動”概念，可延展到如下三個層面：都市建設“動”（都市在新時代建設、變革、進步——新規(guī)劃，片區(qū)新都市定位）；項目開發(fā)“動”（項目即將啟動，待開始推廣時已經隨都市建設步伐而實行——與時俱進、明智、領先于市場）：業(yè)主生活“動”（運動——健康、積極、活力；生動——豐富多彩、亮麗、引人入勝——繽紛）2、輔助廣告語：繽紛人生花樣生活：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致，“花樣”由家喻戶曉“花樣年華”引申而來，與“花園”一致。我選取，我需要：以目的客戶口吻代入，直白、簡捷、有力，個性十足，符合較為年輕客戶心理狀態(tài)可配合小高層、小戶型產品推廣、配合主廣告語階段性使用。我時代，我家園：大氣、直白、簡捷，鮮明突出時代感與歸屬感，可配合主廣告語階段性使用。第三某些項目營銷推廣方略項目總體推廣思路依照工程進度和樓市規(guī)律，將本項目營銷推廣大體劃分為如下幾種階段：預熱期（10月上旬——3月中旬）開盤期（3月下旬——4月下旬） 第一次強銷期（5月上旬——7月上旬） 多層調節(jié)期（7月中旬——8月下旬） 商業(yè)銷售重要周期銷售續(xù)銷期（9月上旬——12月下旬） 小高層銷售重要周期 重要調節(jié)期（元月上旬——4月上旬） 周期第二次強銷期（4月中下旬——7月上旬）鞏固期（7月中下旬——9月下旬）掃尾期（10月上旬——年終）項目營銷推廣方略將依照這幾種階段分環(huán)節(jié)進行，必要時可作局部微調；詳細實行將跟工程進度、形象進度緊密結合，需要其她開發(fā)環(huán)節(jié)密切配合。因項目周邊同類競爭樓盤較多，市場供應量較大，為了獲得一定市場先機，同步將本項目價值得到最大提高從而實現(xiàn)利潤目的達到最大化，則應在前三個階段（預熱期、開盤期和第一次強銷期）集中優(yōu)勢強力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點，引起社會輿論，開創(chuàng)熱銷場面。一旦前期打開銷售局面，后期營銷推廣就不會有太大壓力，投入則相應減少。但成功與否核心在于政府、規(guī)劃設計、建筑設計、開發(fā)商、建筑商、市場、營銷代理公司及其她服務商與否形成高效營銷平臺。特別提示：1、原本就自然季節(jié)、氣候，銷售季節(jié)與工程進度而言，將開盤期選取在4月下旬時機較為適當；現(xiàn)據(jù)甲方規(guī)定將開盤期提前，我司建議提前至3月為宜。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進度等綜合因素，也許破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將會難覺得繼、對整體營銷不利。2、如果2月份可以完畢各種法律手續(xù)，出于及早回籠資金目考慮，可考慮開始低調銷售，但建議不要即時開盤，為蓄積人氣，正式開盤期與強勢推廣還是定于3月下旬進行為宜。3、正式開盤時規(guī)定現(xiàn)場銷售中心應當完畢?，F(xiàn)場銷售中心可考慮設于會所中，則除會所裝修、裝飾完畢、室外有一定環(huán)境外，還應在現(xiàn)場形成自堤口路至會所銷售通道與導視系統(tǒng)，以保證項目形象、引導客戶安全、便捷地進入銷售中心。若會所在正式開盤前不能使用，則應考慮在項目臨近堤口路中間段搭建暫時銷售中心。4、銷售價格、數(shù)量階段性調節(jié)需要來自宏觀政策、經濟形勢、市場競爭、工程進度方方面面支撐。調節(jié)當前此營銷推廣方案因缺少完整工程開發(fā)進度籌劃作為制定根據(jù)，時間劃分基本以常規(guī)工程施工需要時間再留有一定余裕為準則；如果整體開發(fā)進度有所調節(jié)，則銷售籌劃相應予以調整。表一：多層某些總銷售進度籌劃表(最后均價為3029.1元/平米)序號時間銷售階段銷售目的銷售面積階段性均價110月——次年3月中旬內部認購期19%10450平米2630元/平米24月下旬——6月中旬開盤期12%6600平米2930元/平米36月下旬——7月上旬開盤延續(xù)期8%4400平米2980元/平米47月中旬——8月調節(jié)期6%3300平米3020元/平米59月——12月強銷期25%13750平米3100元/平米61月——4月上旬調節(jié)期6%3300平米3160元/平米74月中旬——7月下旬續(xù)銷期12%6600平米3200元/平米88月——10月鞏固期6%3300平米3230元/平米911月——年終掃尾期6%3300平米3180元/平米共計100%55000平米3004.1元/平米特別提示：1、本籌劃所訂價格走勢與均價指數(shù)中不包括閣樓與地下室某些。2、多層分兩期開發(fā)，但當前除4、5號樓面積擬定、一期其他戶型基本擬定外，二期多層單體建筑及規(guī)劃尚未擬定，因而無法將其單獨制定銷售籌劃。3、本籌劃所訂價格均包括約300元/平米精裝修，其精裝修方案必要在正式開盤前制定通過。4、甲方規(guī)定來年二月份開盤也許屆時難以達到必要條件，且因二月份本地天氣依然寒冷、是老式營銷淡季，其中又包括了春節(jié)特別因素，難以匯集必要人氣，倉促開盤市場反映也許難覺得繼、會對后續(xù)實質性營銷節(jié)奏把握導致嚴重負面影響，我司鄭重建議對此時機選取予以高度注重、審慎決策；甲方急于開盤、及時銷售、及時回籠資金心情我司十分理解，為配合主觀、客觀方面方面綜合因素，我司建議開盤時機定于3月下旬較為適當；本籌劃以3月下旬開盤為控制節(jié)點。5、內部認購期時間已過去一半，后半段時間中包括了各種節(jié)假日，并且處在寒冷冬季，對市場預熱相稱不利，建議甲方對初期應當投入長期廣告（戶外廣告、車體廣告、站牌廣告、電視廣告、電臺廣告等）予以高度注重，及早決策，以便后續(xù)籌辦工作及時展開（參見齊魯花園12月推廣籌劃）。6、由于內部認購期第一階段所認購82套均價僅為2574元/M2，故內部認購期第二階段認購均價達到2886元/M2才干將整個內部認購期均價拉升到2630元/M2。表二：小高層某些總銷售進度籌劃表(最后均價為3000元/平米)序號時間銷售階段銷售目的銷售面積階段性均價15月——7月內部認購期8%1520平米2750元/平米27月——8月下旬開盤期（低調）5%950平米2830元/平米39月——11月上旬第一次強銷期15%2850平米2890元/平米411月下旬——12月調節(jié)期4%760平米2920元/平米51月——3月下旬調節(jié)期4%760平米2960元/平米64月上旬——7月上旬第二次強銷期25%4750平米3030元/平米77月中旬——8月下旬調節(jié)期7%1330平米3080元/平米89月——10月續(xù)銷期22%4180平米3130元/平米911月——年終掃尾期10%1900平米3080元/平米共計100%1.9萬平米3000元/平米特別提示：1、本籌劃所訂價格走勢與均價指數(shù)中不包括閣樓與地下室某些。2、由于當前天橋區(qū)小高層銷售還存在較大抗性，且周邊小高層樓盤均價都未突破3000元/平米。為了與項目中多層銷售價格有一定區(qū)別（略微偏高），建議小高層不必采用精裝修，只需粗裝修（廚衛(wèi)精裝修）?？蓞⒄罩苓吀偁帢潜P（小高層）狀況：樓盤名稱均價（元/M2）交樓原則天旺淺水灣2980菜單式精裝修（另行收費）長城五環(huán)花苑3000廚衛(wèi)精裝修舜景花園2800廚衛(wèi)精裝修富華居2900廚衛(wèi)精裝修3、本籌劃需要工程進度密切配合，此籌劃基本規(guī)定是4月份小高層已經擬定所有設計方案并開始施工，9月進入第一次強銷期時小高層接近封頂，第二次強銷期（4月）前小高層外立面腳手架落下1-2層。4、由于內部認購期緊接一種較為漫長銷售淡季、且工程形象進度尚未彰顯，因而開盤期不適當強勢推廣，故采用較為低調入市方略逐漸升穩(wěn)、為后續(xù)推廣張本，實質性推廣安排在秋季銷售旺季。5、本籌劃是抱負狀態(tài)下籌劃目的，待小高層開發(fā)進度籌劃明確后據(jù)之進行修訂。表三：商業(yè)某些總銷售進度籌劃表(最后均價為4505元/平米)序號時間銷售階段銷售目的銷售面積階段性均價16月上旬——8月下旬認購期（自然客戶、低調推廣）40%3000平米4400元/平米29月上旬——9月下旬第一次推廣期（階段強勢推廣）15%1125平米4500元/平米310月上旬—12月下旬第二次推廣期（重點強勢推廣）45%3375平米4600元/平米共計100%7500平米4505元/平米闡明：1、普通商業(yè)某些操作與住宅操作采用不同思路與手法，由于兩者物業(yè)性質與訴求重點有本質性差別：前者追求物業(yè)居住功能合理、環(huán)境安靜、安全、優(yōu)美、配套完全等居住質素，后者則追求客流量、周邊居民消費能力、商業(yè)業(yè)態(tài)格局、所在商圈輻射半徑等商業(yè)價值與投資、升值空間。因而兩者操作應分別推廣，否則容易擾亂兩者截然不同市場形象、訴求不清，無法充分挖掘、展示各自價值；有鑒于此，特對商鋪某些營銷推廣設計兩種不同推廣方案，其推廣時間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時間、節(jié)奏有所差別。2、由于商業(yè)推廣與居住物業(yè)本質性差別，建議商業(yè)物業(yè)采用階段式推廣為宜。3、上述商鋪營銷籌劃只是既有條件下抱負狀態(tài)籌劃，實際執(zhí)行需要開發(fā)進度與市場供求兩方面支撐，如果支撐條件屆時不能達到，需要對籌劃進行相應調節(jié)。特別提示：1、如果但愿盡早回籠資金，建議可在小高層底層商鋪完畢，原則層主體建設過程中先期將底層商鋪裝修、包裝完畢，盡早在建設期即投入使用，以期凸現(xiàn)商業(yè)價值，及早實現(xiàn)銷售。2、如果決定在建設期即將底層商鋪投入使用，則需要與政府關于部門及早協(xié)調，并存在外圍環(huán)境、道路先期建設，使用與施工協(xié)調問題，需要予以高度注重，及早展開有關工作。3、商鋪正式開盤時間建議不必太早；初期可以通過低調銷售及時回籠資金，在適當時機重點進行節(jié)階段式推廣方式造勢，提高項目價值。第二節(jié)項目分階段推廣方略一、預熱期（10月上旬——3月中旬）1、預熱期推廣方略預熱期因時間持續(xù)較長、且缺少項目基本進度形象與有關手續(xù)，不便亦不必強勢推廣，應保持較低調子，基本以節(jié)點式推廣為主，推廣重點為多層（第一期）?，F(xiàn)依照前期工作進度估算，將預熱期初步劃分為如下兩個階段：（1）第1階段（10月上旬——2月下旬）本階段重要是接受客戶登記，累積客戶資源，進行項目內部認購活動。本階段宣傳力度不適當太大，推廣重點重要為：A、形象推廣——環(huán)繞項目推廣主題進行概念炒作，突出項目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象；B、節(jié)點式活動推廣——借助住博會、秋交會等節(jié)點活動，對項目進行廣泛宣傳推廣，迅速提高項目知名度。（2）第2階段（2月下旬——3月中旬）由于第1階段基本確立了項目市場形象，各項前期準備工作在不斷推動，浮于表面形象宣傳已不再是客戶關注焦點，她們最關懷是樓盤內在品質。同步作為開盤期過渡，應恰當加大投入，主推賣點為：A、形象推廣——新世紀山水都市規(guī)劃構想下康樂社區(qū)；B、地段——天橋區(qū)絕佳區(qū)位；C、交通——交通路網發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺；D、配套——周邊生活配套成熟，社區(qū)內配套完善；E、都市新規(guī)劃下巨大升值潛力。2、期間媒體組合（1）報廣第1階段報紙廣告重要配合節(jié)點式推廣活動不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念文章，同時宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會與齊魯花園，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔，；第2階段則相應加大投入，以硬廣告為主、軟廣告為輔。媒體選取兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經分析屬于媒體因素，則應及時予以調節(jié)。（2）戶外廣告立柱廣告：在火車站附近設立大型形象廣告，為期1年。車體廣告：與其她戶外廣告相比具備流動性，影響力較好，效果較好，費用較省。建議選取通過堤口路K90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交車中一路，至少噴繪6輛車，為期1年。除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公交公司達到合同，一方面在車內張貼項目形象廣告紙，另一方面制作發(fā)行車票廣告。站牌廣告：因本項目重要目的客戶群體為工薪階層，公交車是她們最重要交通工具，采用站牌廣告會收到一定效果。建議在堤口路、無影山中路、北園大街、三條交通干道上候車亭刊登項目形象廣告，為期1年。（3）雜志：充分運用《都市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄髋c形象廣告。（4）電視：作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復同一信息，通過靈動畫面、真實情景，從而使人印象深刻。同濟南電視臺《濟南房產報道》簽定長期合伙合同，進行形象宣傳。（5）電臺：可選取濟南廣播電臺，簽定長期合伙合同，運用某一種強勢欄目或整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳。（6）網絡：配合節(jié)點式推廣活動在搜房網上不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念文章，宣傳齊魯置業(yè)公司、齊魯置業(yè)會與齊魯花園。3、期間工作內容（1）總體價格方略（2）預熱期價格體系制定與執(zhí)行（3）預熱期節(jié)點式活動推廣A、住博會B、秋交會（4）銷售物料準備A、樓書：1萬份B、折頁：1萬份C、沙盤：2個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型）D、展板：16塊（其中都市規(guī)劃與基本設施2塊，項目基本資料為2塊，多層戶型6塊，多層外立面1塊，多層裝修原則1塊，小高層外立面1塊，園林1塊，項目智能化配套1塊，物業(yè)管理1塊），另多層精裝修方案6塊、小高層戶型6塊、商鋪2塊可留待后期推廣時增長。E、精裝修方案與預算（5）開盤期價格體系制定與審批（6）開盤期廣告設計4、期間工作規(guī)定（1）銷售物料完畢、到位；（2）營銷中心裝修完畢，涉及室外環(huán)境；主格調：中高檔、大氣、明快、敞亮、親切；外立面色彩絢麗，可用項目原則色。位置選?。喝魰こ踢M展較快能在4月底前竣工話，則安排在會所；若會所不能在4月底前竣工，則必要在項目臨堤口路中段處搭建暫時售樓部。布局：按功能劃分為接待區(qū)、展示區(qū)（模型、展板、電子演示系統(tǒng)）、洽談區(qū)、簽約區(qū)，另配洗手間、財務室、經理室（應較為隱蔽）等；另開辟一角布置某些小朋友游樂設施（如滑梯、蹺蹺板、電動木馬等，有專人照顧），作為室內小朋友樂園；面積不低于300M2（3）精裝修方案與預算擬定；（4）五證齊全；（5）銷售通道與樣板房完畢（如果工程進度不能達到規(guī)定，可推遲至第一次強銷期開始前）；（6）工程進度籌劃、建筑單體設計、園林規(guī)劃設計、物業(yè)管理公司擬定貫徹。5、期間營銷目的（1）初步樹立市場形象為：質優(yōu)價平、供不應求、后小康時代人居代表美麗家園。（2）達到認購面積：約104500M2，占總量19%（以多層5.5認購均價：2630元/M2。特別提示：1、本階段當前時間已過去一半，別的時間中涉及了較為漫長冬季銷售淡季及春節(jié)，且工程進度也會受到氣候及其她因素制約，對于項目推廣是不利。因而本階段推廣應相對低調，在大眾傳播媒體上重點應著眼于對項目有長期影響力媒體如電視、電臺，并及早展開有關工作。2、大型戶外立柱廣告、公交車及站牌廣告是與項目定位、目的客戶定位十分吻合廣告媒介，并且也屬于一次性長期投入型，投入時機十分重要。建議及早展開工作，愈早投入，對項目更加有利（參見12月推廣籌劃）。3、當前齊魯花園處在封盤階段，多層已經預定了16%樓盤，為合理拉升價格并增進4、5號樓存盤銷售，建議在春節(jié)前務必進行一次節(jié)點式推盤活動，以持續(xù)吸引市場關注；推盤數(shù)量可控制在3000平米、認購數(shù)量可控制在平米之內，通過價格銷控與現(xiàn)場銷控達到目。4、正式開盤前為預熱市場、拉升價格可在3月上旬再次進行節(jié)點式推盤，但本次活動只是一種操作手法和項目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價均計入開盤期。二、開盤期（3月下旬——4月下旬）1、推廣重點通過了大概半年預熱期，累積了一定量客戶，已經初步樹立起項目市場形象，同步前期準備工作基本就緒，此階段應趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤這先后一種月集中優(yōu)勢，對目的市場進行第一輪掃蕩。推廣重點為多層（第一期），主推賣點為：A、都市新規(guī)劃下巨大升值潛力B、戶型C、物業(yè)管理D、健康主題園林E、小朋友益智會所2、期間媒體組合（1）報廣此階段項目正式公開發(fā)售，前期蓄勢將得到第一次釋放，為達到預定效果，形成市場轟動效應，報廣將作為最重要武器之一，投入量迅速加大，進行集結轟炸。媒體選取面則相應擴大，形成以齊魯晚報、濟南時報為主，其她媒體為輔統(tǒng)一戰(zhàn)線。（2）戶外廣告絕大某些戶外廣告（長期）應在預熱期第一階段完畢，如因特殊因素未發(fā)布則應在此階段務必完畢。同步開盤前在項目所在地制作條幅廣告（短期），進行開盤信息發(fā)布。（3）雜志：充分運用《都市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌＃?）電視：在濟南電視臺《濟南房產報道》進行形象宣傳、活動宣傳及開盤信息發(fā)布。（5）電臺：在濟南廣播電臺XX頻道運用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布（涉及活動信息和開盤信息）。（6）網絡：配合開盤在搜房網上發(fā)布軟性新聞，并對整個開盤期項目動態(tài)作全過程跟蹤報道；列入濟南搜房網“明星樓盤”欄目、同步可免費在《都市信報》上定期發(fā)布。3、期間工作內容（1）開盤期價格體系執(zhí)行（2）開盤期活動推廣A、濟南都市新規(guī)劃論壇形式：邀請市規(guī)劃局領導、業(yè)內專家就濟南市新都市規(guī)劃刊登自己看法，論壇重點：西、北部新都市規(guī)劃以及新世紀山水都市構想。根據(jù)：一方面為項目推廣主題謀求理論根據(jù)，提高項目市場形象；另一方面方面可塑造項目時代感、超前性；最后不斷擴大項目影響力，炒熱市場。B、開盤活動形式：待定，方案屆時另行提交。根據(jù)：擴大項目知名度及聲勢，吸引市民關注，形成轟動效應，達到引爆市場、提高價格和增長市場銷量目。（3）銷售物料準備A、樓書：1萬份（若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）B、單張：4萬份（可用于夾報）C、折頁：1萬份（若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）D、沙盤：2個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）E、展板16塊，另多層精裝修方案6塊、小高層戶型6塊、商鋪2塊可留待后期推廣時增長。（若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）F、精裝修方案與預算（若預熱期未完畢則務必在第一次強銷期前準備完畢，若已完畢則省去該項。）（4）第一次強銷期價格體系制定與審批（5）第一次強銷期廣告設計4、期間工作規(guī)定（1）銷售物料完畢、到位；（2）營銷中心裝修完畢，涉及室外環(huán)境（若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）；（3）精裝修方案與預算擬定；（4）五證齊全；（5）銷售通道（涉及彩旗）與樣板房完畢；（6）銷售導示系統(tǒng)完畢、到位；（7）工程進度籌劃、建筑單體設計、園林規(guī)劃設計、物業(yè)管理公司擬定貫徹。（若預熱期未完畢則務必在開盤前準備完畢，若已完畢則省去該項。）5、期間營銷目的（1）迅速炒熱市場，初步確立在北部同類樓盤市場領跑者形象。（2）達到銷售面積：約4400M2銷售均價：2900元/M2。三、第一次強銷期（5月上旬——7月上旬）1、推廣重點此階段為銷售旺季、應承辦開盤期強勢營銷態(tài)勢繼續(xù)升溫市場以消化主力戶型、同步盡量在價格配合狀況下采用限量發(fā)售、及時封盤、及時調價、小步攀升方略，靈活操作，以期維持良好市場形象與價格走勢。推廣重點為多層（第一期），同步小高層與商業(yè)開始預熱并進行內部認購，主推賣點為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張（強勢宣傳，作為價格提高根據(jù)、支撐）B、戶型——美滿人生3+2（兩代人分居不分離）C、特色小朋友益智會所D、健康主題園林（應規(guī)定無障礙設計，對此加以重點宣傳，同步配備有益健康特殊植物，推出主題園林中部分小型組團主題）E、樣板房（運用裝修風格突出“康樂人家”概念，另可重點宣傳小朋友房安全無傷害設計，表達領先市場、時代開發(fā)理念與姿態(tài)）F、物業(yè)管理G、費用減免政策（重要針對萬盛園）H、地段——天橋區(qū)絕佳區(qū)位I、交通——交通路網發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺J、配套——周邊生活配套成熟，社區(qū)內配套完善2、期間媒體組合（1）報廣項目正式開盤，前期廣告投入較大，有較好市場基本，同步逐漸步入老式銷售旺季，隨著項目工程進度不斷進展，被關注限度會越來越高。此階段廣告宣傳繼續(xù)保持一定力度（軟硬結合，平均每周二次）。媒體選取以齊魯晚報、濟南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔。每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經分析屬于媒體因素，則應及時予以調節(jié)。（2）雜志：充分運用《都市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌＃?）電視：在濟南電視臺《濟南房產報道》進行賣點宣傳。（4）電臺：在濟南廣播電臺XX頻道運用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。（5）網絡：在搜房網上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網“明星樓盤”欄目，同步可免費在《都市信報》上定期發(fā)布。3、期間工作內容（1）第一次強銷期價格體系執(zhí)行（2）開盤期活動推廣A、第六屆春交會運用本次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大單位）形式進行第一輪促銷。B、依托齊魯置業(yè)會舉辦春游野餐與趣味運動活動、宣傳項目“康樂”主題C、齊魯花園第一期（多層）封頂?shù)涠Y形式：邀請客戶參加封頂?shù)涠Y。根據(jù)：通過工程進展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同步表達對客戶尊重，讓其做真正主人。D、特色會所開放日與“繽紛生活杯”小朋友技能大賽（可持續(xù)整個6月）E、樣板房開放日（可考慮以健康住宅、無污染綠色建材及裝修、室內空氣質量監(jiān)測等為重點，并可配合其他與項目定位一致產品聯(lián)合推廣，舉辦惠而不費活動）（3）銷售物料準備制作精美單張4萬份，重要用于三方面：房交會、夾報、直銷。（4）調節(jié)期價格體系制定與審批（5）調節(jié)期廣告設計4、期間工作規(guī)定（1）銷售物料完畢、到位；（2）精裝修方案市場反饋及迅速調節(jié)；（3）工程進度規(guī)定：一期多層主體封頂，二期小高層建筑單體設計完畢并動工。（4）力求6月1日前會所主體施工完畢、裝修完畢、并配備某些重要小朋友游樂、益智設施、對外開放。（5）某些樣本房裝修完畢。5、期間營銷目的（1）進一步炒熱市場，鞏固市場領跑者形象，初步實現(xiàn)項目價值提高。（2）多層達到銷售面積：約8800M2銷售均價：3000元/M2。小高層和商業(yè)某些內部認購面積和認購均價見各自銷售進度籌劃表。四、調節(jié)期（7月上旬——8月下旬）1、推廣重點此階段進入老式銷售淡季，同步通過前三個階段強勢推廣，已經打下了堅實市場基本。推廣節(jié)奏應恰當減緩，推廣力度相應減小，并對前段營銷推廣工作進行認真總結，并恰當作出調節(jié)，為第二次強銷期同步也是為商業(yè)和小高層正式入市蓄勢。推廣重點為：A、精裝修交房B、戶型——美滿人生3+2C、物業(yè)管理D、北部商圈黃金地段，升值潛力無限（重要為二期小高層及商業(yè)某些入市造勢，增長項目附加值）2、期間媒體組合（1）報廣到了7月份，一方面由于進入酷夏，銷售轉入淡季；另一方面在達到一定高峰之后，需要進行調節(jié)，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段大力推廣宣傳，項目已具備相稱市場知名度與熱銷形象，此階段已不必做大量報廣。但在對前期工作進行分析總結同步，廣告應保持一定延續(xù)，其間重要針對節(jié)點活動進行宣傳。媒體選取：齊魯晚報和濟南時報。（2）雜志：充分運用《都市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。（3）電視：在濟南電視臺《濟南房產報道》進行賣點宣傳。（4）電臺：在濟南廣播電臺XX頻道運用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。（5）網絡：在搜房網上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量客戶與目的客戶，可考慮開始在搜房網開設業(yè)主論壇，由公司委派專人負責在論壇上雖然發(fā)布項目消息、挑起討論、吸引客戶關注，為后續(xù)小高層推廣做鋪墊；已擁有一定客戶資源與社會資源，開始籌辦齊魯置業(yè)會網頁制作工作。3、期間工作內容（1）調節(jié)期價格體系執(zhí)行（2）銷售物料準備制作精美單張1萬份，重要用于直銷。（3）第二次強銷期價格體系制定與審批，涉及二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系制定與審批。（4）第二次強銷期廣告設計，涉及二期小高層及商業(yè)裙樓廣告包裝。（5）采用直銷戰(zhàn)術直銷針對性非常強，費用十分節(jié)約，傳播效果也較明顯?？膳蓪I(yè)銷售人員在天橋區(qū)及附近區(qū)域各商務寫字樓、單位辦公樓、商場、超市、重要街道口大量散發(fā)樓盤資料，以達到促銷目。4、期間工作規(guī)定（1）銷售物料完畢、到位；（2）為二期小高層及商業(yè)某些入市作好充分前期準備工作。（3）工程進度規(guī)定：一期外立面基本完畢，社區(qū)園林開始施工；二期完畢主體施工不低于四層。5、期間營銷目的（1）銷售狀況趨向平穩(wěn)但不脫節(jié)，作為第二次銷售高峰蓄勢過渡。（2）多層達到銷售面積：在此階段維持一定成交量以拉升價格、總體銷售量3%，面積1650平米；銷售均價：3100元/平米。小高層和商業(yè)某些內部銷售面積和銷售均價見各自銷售進度籌劃表。五、續(xù)銷期（9月上旬——12月下旬）1、推廣重點此時多層項目基本已成為現(xiàn)房，外立面、園林景觀施工完畢，入住在即、且已進入本年度第二次銷售旺季，對期房有明顯抗性、持幣觀望消費者來說，購買時機已成熟；但與此同步，期房想象空間也已消失、物業(yè)自身弱點也一一凸現(xiàn)出來，因此本期仍需要一定力度報廣推廣推波助瀾，催化市場。同步此階段為二期（小高層）和商業(yè)某些開盤期、與多層推廣重點有所差別，需要營造新市場熱點，可借助這個機會點推陳出新，作第二次強勢推廣，力求達到第二次銷售高峰，完畢既定目的。推廣重點為：A、北部商圈黃金地段，升值潛力無限B、精裝修交房——后小康完整生活主張C、戶型——美滿人生3+2D、特色小朋友益智會所E、健康主題園林（可針對主題園林某些詳細特色特點進行形象推廣與塑造，如在中心園林設立風雨游廊等，進一步突出推廣主題）F、個性生活新干線/都市進程與時代進程（小高層）——切入點可從都市規(guī)劃、緯六路高架橋等基本設施建設等都市配套入手。G、物業(yè)管理H、費用減免政策（重要針對萬盛園）2、期間媒體組合（1）報廣此階段廣告重點之一是小高層市場形象塑造；此外應結合詳細活動開展，深度挖掘項目賣點，努力提高項目品質，吸引更廣泛、更進一步關注，從而獲得較好成果、為價格提高做出充分支撐。媒體選取以齊魯晚報、濟南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔。每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經分析屬于媒體因素，則應及時予以調節(jié)。（2）雜志：充分運用《都市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。（3）電視：在濟南電視臺《濟南房產報道》進行賣點宣傳和二期開盤信息發(fā)布。（4）電臺：對項目進行形象宣傳和二期開盤信息發(fā)布。（5）網絡：在搜房網上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網“明星樓盤”欄目，同步可免費在《都市信報》上定期發(fā)布；及時與客戶在搜房網業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭項目負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網頁已建設完畢，則應充分運用此網頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動（可涉及駿園物業(yè)管理、客戶投訴解決、小高層形象塑造與推廣主題軟性訴求）。（6）戶外廣告：在項目所在地制作條幅廣告（短期），進行二期開盤信息發(fā)布。3、期間工作內容（1）續(xù)銷期價格體系執(zhí)行，涉及二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系執(zhí)行。（2）續(xù)強銷期活動推廣A、二期開盤活動（大型文藝匯演，演繹、豐滿項目推廣主題）B、第二屆住博會C、第六屆秋交會D、金秋時節(jié)“繽紛節(jié)”（組織業(yè)主、準業(yè)主種花、賞花活動，承辦住博會或秋交會，詳細時間待定，可考慮與其他活動整合舉辦。）E、齊魯花園一期（多層）入住典禮F、業(yè)主情誼賽（羽毛球比賽、籃球比賽、拔河比賽等）G、可考慮在臨街商鋪中先期引入小型品牌商家與銀行等、為商鋪炒作營造氛圍。H、濟南市商圈發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)研討會，（可考慮聘請濟南市零售業(yè)協(xié)會會長或有關權威專業(yè)人士等列席發(fā)言），旨在塑造本項目商鋪區(qū)位優(yōu)勢與投資、升值潛力，力求將商鋪炒熱，超過原定4500元/平米均價，以彌補內部認購前期多層銷售失控導致經濟損失。（3）銷售物料準備A、二期宣傳單張4萬份（可用于夾報）B、二期宣傳折頁5000份（4）第二次強銷期價格體系制定與審批（涉及二期）（5）第二次強銷期期廣告設計（涉及二期）（6）小高層市場導入期，引導目的客戶關注項目小高層某些，逐漸塑造小高層有別于多層生活方式、凸顯其優(yōu)勢所在，淡化市民對小高層抗性。（7）通過直銷等途徑發(fā)掘二期團購客戶。（因北部小高層市場抗性較大，通過團購加快銷售進度，減輕銷售壓力）4、期間工作規(guī)定（1）銷售物料完畢、到位；（2）多層精裝修方案執(zhí)行并進入實際施工；（3）工程進度規(guī)定：一期竣工并交付使用，二期主體封頂；（4）會所正式投入使用；（5）物管公司全面進駐。（6）搜房網業(yè)主論壇設立與跟蹤互動，齊魯置業(yè)會網頁（可同步在此網頁上發(fā)布《都市蝸?！冯娮影妫┗I辦、建設。5、期間營銷目的（1）二次出擊，徹底贏得市場，完畢項目重要銷售任務。（2）多層達到銷售面積：約13200M2，占總量24銷售均價：3160元/M2。小高層和商業(yè)某些內部認購面積和認購均價見各自銷售進度籌劃表。六、調節(jié)期（元月上旬——4月上旬）與第二次強銷期（4月中下旬——年7月上旬）1、推廣重點此時項目一期已入住，二期基本竣工，園林景觀已出效果，項目整體效果凸現(xiàn)。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分運用已購客戶口碑式傳播巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多客戶資源。同步本階段第一階段為老式銷售淡季，推廣和宣傳力度可以適度減少，但應有一定持續(xù)性；第二階段為第二次強銷期、應加大推廣力度，但因已有客戶入住、應以活動推廣為宜、通過小眾傳播強化市場效應。推廣重點為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張B、戶型——美滿人生3+2C、特色小朋友益智會所（以小中型活動為依托進行推廣）D、健康主題園林（實景宣傳）E、新世紀金融中心圈/天橋區(qū)齊魯花園、濟南市齊魯花園/中華人民共和國都市化進程/新世代白領族、BoBo族生存方式——針對小高層與天橋區(qū)外目的客戶，塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)時代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶關注，增進小高層銷售。F、物業(yè)管理——人性化生活方式、后小康生活方式——依托齊魯置業(yè)會與會刊、網頁等宣傳物業(yè)管理、社區(qū)文化——動感生活與生活感動——豐滿“康樂人家”推廣主題并加以延展。G、費用減免政策（重要針對萬盛園）2、期間媒體組合（1）報廣由于項目通過一年多營銷推廣，基我市場形象已經樹立，此階段多層廣告投入相應減少、重要配合促銷活動；同步小高層與商鋪應運用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提高奠定基本。以軟廣告為主（都市化進程、市場分析、社區(qū)文化、服務理念等），硬廣告為輔。媒體選取：齊魯晚報和濟南時報。（2）雜志：充分運用《都市蝸牛》做軟性文字宣傳、可重點突出社區(qū)文化與白領族、BoBo族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領興趣與認同。（3）網絡：在搜房網上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶矛盾沖突及項目負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網頁已建設完畢，則應充分運用此網頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。3、期間工作內容（1）第二次強銷期價格體系執(zhí)行（2）第二次強銷期活動推廣A、第七屆春交會運用本次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大單位）與商鋪現(xiàn)場拍賣形式進行促銷。B、運用六?一小朋友節(jié)在小朋友益智會所舉辦齊魯花園“新世代康樂寶寶”趣味大賽（5歲如下嬰幼兒，可設最佳“健康寶寶”、最佳“高興寶寶”、最佳“可愛寶寶”、最佳“搞