房地產(chǎn) -基于“143”投資策略下的土地獲取流程（V9）

主席語：主席語：優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了70%。信息獲取及考察土地獲取及確權(quán)一項(xiàng)目跟進(jìn)及談判信息信息收集篩選立項(xiàng)立項(xiàng)會分析會分析會定案會定案會土地土地獲取1、準(zhǔn)備階段2、立項(xiàng)階段3、分析階段4、定案階段5、獲取階段各階段與143投資策略的關(guān)系分析會階段分析會階段目錄1準(zhǔn)備階段2立項(xiàng)階段3分析階段4定案階段5獲取階段報備確認(rèn)（若跨區(qū)）組安排考察1.準(zhǔn)備階段——工作流程圖報備確認(rèn)（若跨區(qū)）組安排考察是是項(xiàng)目立項(xiàng)匯報PPT項(xiàng)目立項(xiàng)投資測算成就共享測算1.準(zhǔn)備階段——信息渠道1.準(zhǔn)備階段——信息確認(rèn)拿到信息就飛過去看地=強(qiáng)大執(zhí)行力？兩步走——第一步，登陸GIS信息系統(tǒng)查重，避免多重對接區(qū)域跨區(qū)拓展：項(xiàng)目/直屬團(tuán)隊(duì)拓展：1.準(zhǔn)備階段——信息確認(rèn)P查詢是否重復(fù)對接西北區(qū)江安 廣清區(qū)域蘇徽湖北區(qū)域湘渝川贛區(qū)域州 貴州區(qū)域江中區(qū)域投管中心粵西區(qū)域海南區(qū)域西北區(qū)江安 廣清區(qū)域蘇徽湖北區(qū)域湘渝川贛區(qū)域州 貴州區(qū)域江中區(qū)域投管中心粵西區(qū)域海南區(qū)域省廣清區(qū)域除泰安、威海、濰坊之外的其他所有地級市昆明、保山、曲靖、玉溪、紅河、大理、德宏、楚雄、昭通江西九江、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、南昌、上饒、鷹潭、撫州江中區(qū)域泰安、濰坊、威海河北保定、張家口廣西全區(qū)（除賀州）榆林、延安、銅川、咸陽、西安、漢中湘渝川贛區(qū)域湖南湖南全省重慶全市江西宜春、贛州、吉安、新余粵閩區(qū)域福建福建全省蘇皖區(qū)域江蘇徐州、無錫、連云港、蘇州、淮安淮北、安慶、宿州、淮南東北區(qū)域黑龍江黑龍江全省吉林省除白城、松原外遼寧遼寧全省安徽區(qū)域宣城、池州、黃山、蚌埠、銅陵湖北區(qū)域河北湖北湖北全省貴州區(qū)域貴州全省河南區(qū)域河南河南全省寶雞、渭南、商洛、安康江蘇區(qū)域江蘇揚(yáng)州、南京、鎮(zhèn)江、常州滁州、馬鞍山蘇滬區(qū)域江蘇宿遷、鹽城、南通（海安、海門、如東、如皋、通州）天津區(qū)域天津市天津全市河北河北全?。ǔ仪f、保定和張家口）西北區(qū)域甘肅全省青海全省寧夏全區(qū)浙滬區(qū)域浙江浙江全省粵西區(qū)域海南區(qū)域海南海南全省投管中心廣東全省廣東省內(nèi)專屬區(qū)域范圍劃分圖廣東省內(nèi)專屬區(qū)域范圍劃分圖廣東省內(nèi)不設(shè)專屬區(qū)域：各區(qū)域可自行拓展項(xiàng)1.準(zhǔn)備階段——信息搜集第二步：--招拍掛/勾地--拆遷、高壓線、墳?zāi)埂⑺?、管線--供求/價格/片區(qū)/客源--供求/價格/片區(qū)--景觀/污染/噪音--視野內(nèi)墳場、殯儀館等1.準(zhǔn)備階段——信息搜集土地市場網(wǎng)-地價/供求數(shù)據(jù)搜房/樂居-競品/房價/年報中指/中房-研究報告土地市場網(wǎng)-地價/供求數(shù)據(jù)搜房/樂居-競品/房價/年報中指/中房-研究報告谷歌地圖-地塊區(qū)位/現(xiàn)狀百度地圖-測距/現(xiàn)狀百度搜索-信息關(guān)鍵詞搜索政府資源-非公開/提前透露律所/會計行-公司/土地住規(guī)建局-規(guī)劃信息政府門戶-招商信息房管局-樓盤備案、去化統(tǒng)計局-年鑒/公報/數(shù)據(jù)官媒-重大政策/建設(shè)信息1.準(zhǔn)備階段——信息篩選尋找存在有效需求的市場（鄂爾多斯、鶴壁、中山、惠州）尋找存在有效需求的市場（鄂爾多斯、鶴壁、中山、惠州）地與周邊地價對比，要有一定優(yōu)勢根據(jù)樓面地價及預(yù)期客觀售價，初步估算要有利潤空間（與周邊地價對比，要有一定優(yōu)勢根據(jù)樓面地價及預(yù)期客觀售價，初步估算要有利潤空間（70:15:15）土地總價款高低，考慮支付能力及資金積壓水、電、排污、道路等市政條件是否達(dá)到開工、開發(fā)水、電、排污、道路等市政條件是否達(dá)到開工、開發(fā)獲取土地后是否可交地并進(jìn)場開工，有無其他權(quán)屬寮步鎮(zhèn)8000-8500紫檀山A寮步鎮(zhèn)8000-8500紫檀山A22松山湖10000-13000松山湖10000-13000大嶺山鎮(zhèn)7000-7200紅線外A點(diǎn)西南望地塊產(chǎn)品類型售價（元）單方建造成本（元）高層(精裝帶地下室)8,5003,395底商25,0004,183地下車位3,4293,042指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)容積率2.2總地價2.6億樓面地價1,790地塊面積100畝獲利倍數(shù)0.91銷售凈利率18.2%大嶺山鎮(zhèn)7000-7200紅線外A點(diǎn)西南望地塊產(chǎn)品類型售價（元）單方建造成本（元）高層(精裝帶地下室)8,5003,395底商25,0004,183地下車位3,4293,042指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)容積率2.2總地價2.6億樓面地價1,790地塊面積100畝獲利倍數(shù)0.91銷售凈利率18.2%可售面積15萬㎡銷售收入13.5億摘牌時間9.14地塊東部紅線內(nèi)水渠現(xiàn)狀1：紫檀山占地：96畝,容積率:1.8主力產(chǎn)品:140-190㎡高層洋房，1.2萬/㎡去化:12年底開盤推54套復(fù)式洋房年內(nèi)售罄;今年3月推兩棟高層共102套現(xiàn)已基本售完；二期年底開盤2：光大錦繡山河四期占地:1000畝,容積率1.08主力產(chǎn)品:140-220㎡高層精裝均價1.35萬/㎡,四聯(lián)排均價2.2萬/㎡,獨(dú)棟5.5萬/㎡。去化：13年上半年開盤推82套獨(dú)棟現(xiàn)余3套；13年上半年推5棟高層年底售罄;14年5月推兩單元共112套高層，現(xiàn)余10套;13年上半年推64套四聯(lián)排，至今已售6成年份指標(biāo)大嶺山鎮(zhèn)松山湖2014年1-6月銷售面積/萬平5.9510.55供應(yīng)面積/萬平8.9414.3成交均價/元10034135002013年銷售面積/萬平20.5546.98供應(yīng)面積/萬平27.8850.33成交均價/元886311600地點(diǎn)距離/KM時間/min管委會高速口46深圳5155地塊紅線地塊東側(cè)紅線外菜地現(xiàn)狀地塊北側(cè)紅線外市政路現(xiàn)狀1松山湖地塊虎門鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)12000-13000沙井鎮(zhèn)18000-20000沈海高速!高速出口莞佛高速莞佛高速12000-13000寶安區(qū)25000-350001.準(zhǔn)備階段——信息錄入（GIS）目錄 1準(zhǔn)備階段 2立項(xiàng)階段 3分析階段 4定案階段5獲取階段2.立項(xiàng)階段——工作流程圖表召開立項(xiàng)會，報備投資管理中心準(zhǔn)備召開分析會是備案表召開立項(xiàng)會，報備投資管理中心準(zhǔn)備召開分析會是備案否 放棄/修正與算項(xiàng)目分析會匯報PPT備注：經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)特批的項(xiàng)目、原有項(xiàng)目后期用地項(xiàng)目、直接招牌掛項(xiàng)目，可省去立項(xiàng)備注：經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)特批的項(xiàng)目、原有項(xiàng)目后期用地項(xiàng)目、直接招牌掛項(xiàng)目，可省去立項(xiàng)2.立項(xiàng)階段-----考察體系城市考察 資料收集{城市考察地塊考察人_____人_____人____市場考察地塊考察人_____人_____人____市場考察2.立項(xiàng)階段-----市場考察（宏觀）城市人口與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城市發(fā)展方向居住習(xí)慣與片區(qū)偏好其他相關(guān)信息報建程序及規(guī)費(fèi)對項(xiàng)目施工及開發(fā)進(jìn)度不利的其他規(guī)定90/70執(zhí)行情況其他相關(guān)資料預(yù)售政策及預(yù)收款監(jiān)管要求限購及限價政策銀行融資環(huán)境及按揭政策其他對銷售不利的規(guī)定資料收集要在城市考察出發(fā)前、考察中和考察后進(jìn)行搜集、驗(yàn)證、整理，），少少少少弱全國人均銷售面積約1.0建議：1、選址貼近鎮(zhèn)區(qū)2、控制拿地規(guī)模3、產(chǎn)品改善為主建議：1、選址貼近鎮(zhèn)區(qū)2、控制拿地規(guī)模3、產(chǎn)品改善為主廠廠廠人均銷售面積2010-20132.立項(xiàng)階段----市場考察（土地）城市用地指標(biāo)與計劃城市用地指標(biāo)與計劃土地市場總體情況土地市場總體情況潛在競品地塊分析潛在競品地塊分析——抗風(fēng)險能力強(qiáng)、不懼市場下行{安陽、璧山、諸暨、曲靖等多項(xiàng)目遭遇競爭對手降價！{安陽、璧山、諸暨、曲靖等多項(xiàng)目遭遇競爭對手降價！預(yù)留房價下降的空間常平：定案8000元/㎡，按7000元/㎡測算競買啟東：競品均價8500元/㎡，按7000元/㎡測算競買低于競爭對手的成本教訓(xùn)：文登地價是周邊在售競品的2-3倍萬達(dá)今年100萬/畝綠地2012年63萬/畝（我司地價65.6萬/畝，周邊競品歷史地價20-30萬/畝）萬達(dá)今年100萬/畝綠地2012年63萬/畝常平項(xiàng)目遷安項(xiàng)常平項(xiàng)目遷安項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成就共享開盤當(dāng)日銷售認(rèn)開盤前自有資金難度較大143案例：土地價格低------總價低，要求避獲取土地78.66畝，投入地價款1.64億獲取土地404.5畝，投入地價款7.08億2.立項(xiàng)階段----市場考察（房產(chǎn)）所在板塊概況，主要競品樓盤信息，所在板塊概況，主要競品樓盤信息，近3年房產(chǎn)市場走勢，板塊劃分及板塊特征，整體與板塊市場規(guī)模，2.立項(xiàng)階段----地塊考察重點(diǎn)關(guān)注影響快速開發(fā)的因素—— 地塊周邊以下市政條件： 地塊周邊以下市政條件： ?地塊內(nèi)開發(fā)不利因素：大影響的有利或不利因素，如： 地塊至目標(biāo)市場城市中心及主要交通節(jié)點(diǎn)道路的：株洲項(xiàng)目在未完成高壓線遷改、房屋拆遷、市政接駁等情況下摘牌，導(dǎo)致項(xiàng)目交地受阻，未能摘牌即開工，從摘牌至開工用時3個月，至開盤耗時9個月，至今仍未遷改放緩?fù)曝浌?jié)奏影響成就共享綜合地價成本鎮(zhèn)江：配建會議中心，成本約2.77億元，首期每畝增加131萬綜合地價成本安徽中廟：建設(shè)水廠、污水處理廠，成本約0.5億元 ↓↓↓↓銷售時間較長，銷售時間較長，遷安項(xiàng)目受冬歇期影響，開盤時間延遲，至成就共享結(jié)算時銷售時間短，資金積壓時間長；若避開冬歇期，可2.立項(xiàng)階段----報告撰寫及補(bǔ)充和匯總補(bǔ)充和匯總表案例：立項(xiàng)申請資料準(zhǔn)備案例：立項(xiàng)申請資料準(zhǔn)備（建議）案例：立項(xiàng)申請資料準(zhǔn)備（建議）更準(zhǔn)確評判項(xiàng)目已于2014年10月15日發(fā)文（流程圖）《市場調(diào)研報告》更準(zhǔn)確評判項(xiàng)目已于2014年10月15日發(fā)文（流程圖）《市場調(diào)研報告》《財務(wù)盡職調(diào)查》及《前期土方報告》或《市政配套報告》《法務(wù)盡職調(diào)查》2.立項(xiàng)階段——初步研判可行，投管對接看地小組評審小組對接責(zé)任人省外區(qū)域省內(nèi)區(qū)域評審一組（組長：王琦）姓名:廖國榮黑龍江、內(nèi)蒙古、西藏珠海、中山、江門評審二組（組長：王叔恒）姓名:陸兆斌評審三組（組長：宋盼）姓名:強(qiáng)江濤韶關(guān)、梅州評審四組（組長：李富強(qiáng)）姓名:陳子偉江蘇、上海、浙江、新疆廣州、湛江、茂名、陽江評審五組（組長：伍洪潮）姓名:趙子宸安徽、河南、福建汕頭、汕尾2.立項(xiàng)階段----會議流程《項(xiàng)目投資立項(xiàng)意見表》《項(xiàng)目投資立項(xiàng)意見表》投管中心-區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì)投管中心-區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì)投管中心-區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì)投管中心-區(qū)域/直屬團(tuán)隊(duì)2.立項(xiàng)階段----BIP審批流程3、投資測算表（含成就共享測算）投資管理中心投資管理中心投資管理中心投資管理中心理中心、總裁辦及主席辦；3目錄 1準(zhǔn)備階段 2立項(xiàng)階段 3分析階段 4定案階段5獲取階段3.分析階段----工作流程及及及準(zhǔn)備分析會“精英團(tuán)隊(duì)”及投資立項(xiàng)評審意見落實(shí)題進(jìn)行充分討論l《項(xiàng)目投資分析意見表》上報集團(tuán)（修訂稿）3.分析階段----橫向部門（修訂稿）區(qū)域產(chǎn)品定位小組《項(xiàng)目定位報告》（含市場意見、產(chǎn)品定位、戶型配比、推售計劃及建議售價等）及區(qū)域營銷部區(qū)域產(chǎn)品定位小組《項(xiàng)目定位報告》（含市場意見、產(chǎn)品定位、戶型配比、推售計劃及建議售價等）及區(qū)域營銷部《項(xiàng)目市政情況調(diào)研報告》（所有項(xiàng)目）《項(xiàng)目市政情況調(diào)研報告》（所有項(xiàng)目） 區(qū)域市政配套部《項(xiàng)目前期工程報告》（所有項(xiàng)目）繼續(xù)完善《法務(wù)盡職調(diào)查報告》，《項(xiàng)目前期工程報告》（所有項(xiàng)目）繼續(xù)完善《法務(wù)盡職調(diào)查報告》，區(qū)域工程技術(shù)部區(qū)域法務(wù)派駐室《規(guī)劃方案》（包括概規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)，視項(xiàng)目需要而定）區(qū)域財務(wù)部集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部《項(xiàng)目地塊地質(zhì)初評及設(shè)計注意問題》（需提供周邊地質(zhì)勘察鉆探資料、當(dāng)?shù)亟ㄖú模﹥r格信息等）集團(tuán)總工室《項(xiàng)目地塊地質(zhì)初評及設(shè)計注意問題》（需提供周邊地質(zhì)勘察鉆探資料、當(dāng)?shù)亟ㄖú模﹥r格信息等）集團(tuán)總工室備注：若涉及配建學(xué)校、酒店，則需協(xié)調(diào)學(xué)校籌建辦及酒店籌建辦，出備注：若涉及配建學(xué)校、酒店，則需協(xié)調(diào)學(xué)校籌建辦及酒店籌建辦，出商業(yè)體量超5000平，需征求集團(tuán)商管公司意見，3.分析階段-----談判落實(shí)（爭取更好的條件）快開工快開工快銷售快銷售?自由資金自由資金效益好預(yù)售條件有利；占用資金減少； 預(yù)售條件有利；占用資金減少； 提前介入團(tuán)隊(duì)早建設(shè)提前地勘摘牌即開工南陵項(xiàng)目：89天開放六安：1月25日開盤（返六安：1月25日開盤（返周口：4月6日開盤，歷時近快開發(fā)2014年2月以來，實(shí)際10月獲?。v時9個月開盤）周口：4月6日開盤，歷時近快開發(fā)2014年2月以來，實(shí)際10月獲?。v時9個月開盤）株洲：原定9月獲取5個月開盤實(shí)際1月獲取（歷時10個月開盤）株洲：原定9月獲取5個月開盤實(shí)際1月獲?。v時10個月開盤）合作方如已拿地，采取合作方先墊地款，我司投建設(shè)資金；與政府爭取更好的出讓條件：湖州移沿山案例談低地價，且地價分期支付，減少自有資金投入（原4.2億降至2.2億）；控制拿地規(guī)模（首期由235畝降至200畝）；提前預(yù)售，根據(jù)市場調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。地價支付節(jié)奏一個月60%，剩余一年內(nèi)付清，同時在我司付60%土地款時，辦理整體面積的60%的國土證給我司原件給我司無提前預(yù)售政策，準(zhǔn)備首期全開爭取到提前預(yù)售，可根據(jù)儲客情況，靈活調(diào)整開發(fā)節(jié)奏湖州高鐵站地塊也從250萬/畝，談到180萬/畝，容積率還從2.0提高到2.83.分析階段——會議流程提交定案會材料提交定案會材料分析會《項(xiàng)目投資分析意見表》《項(xiàng)目投資分析意見表》策提前提交：項(xiàng)目立項(xiàng)意見表（簽字版）各職能部門意見/報告目錄 1準(zhǔn)備階段 2立項(xiàng)階段 3分析階段 4定案階段5獲取階段優(yōu)化合作準(zhǔn)備定案會優(yōu)化合作準(zhǔn)備定案會及投資分大事項(xiàng)變更即可投管中心及區(qū)域總裁向集團(tuán)投資決策小組匯報題4.定案階段——優(yōu)化合作條件案例分析項(xiàng)目條件原有報建規(guī)費(fèi)：120元/平方米部分土地尚未完成報批進(jìn)入定案會分析會后談判項(xiàng)目條件原有報建規(guī)費(fèi)：120元/平方米部分土地尚未完成報批進(jìn)入定案會分析會后談判地塊現(xiàn)狀毛地、含拆遷地塊限高60米門提出土方無法平衡、土源未定潛在競爭激烈供水、供電、排污管網(wǎng)未到位土地價格：65萬元/畝政府免費(fèi)于5公里范圍內(nèi)提供土源帶規(guī)劃方案掛牌由政府于摘牌后3月內(nèi)接通4.定案階段---投資決策小組人員名單：成員：楊惠妍莫斌朱榮斌吳建斌程光煜4.定案階段----會議流程準(zhǔn)備準(zhǔn)備競買/簽署合同通過達(dá)到召開《項(xiàng)目投資決策意見表》提前提交：項(xiàng)目分析意見表（簽字版）《項(xiàng)目投資決策意見表》提前提交：項(xiàng)目分析意見表（簽字版）各職能部門意見/報告投資管理委員會投資管理委員會4.定案階段---BIP審批流程報告）；2、合同及附件；3、定案匯報PPT勵測算）投資管理中心投資管理中心發(fā)起節(jié)點(diǎn):1、土地儲備項(xiàng)目：土地儲備合同定稿后、簽署及其他前期與政府有接觸的項(xiàng)目：所有條件包括掛牌條件談妥目錄 1準(zhǔn)備階段 2立項(xiàng)階段 3分析階段 4定案階段5獲取階段5.獲取階段——直接招拍掛（含勾地）飛--飛-------勾地申請繳納保證金!!!!付款!!!付款審批報價、競價報價、競價!確定中標(biāo)人確定競得人!!確定中標(biāo)人確定競得人確定競得人確定競得人審批流程--------------------->審批流程--------------------->簽訂《出讓合同》簽訂成交確認(rèn)書簽訂成交確認(rèn)書5.獲取階段----BIP審批流程（競買流程）料蓋章、授權(quán)委托書等文件法人簽名、參與競確定、公章借用、競買保證金付款、法人身份投資管理中心財務(wù)資金中心投資管理中心5.獲取階段----BIP審批流程（競買流程）注意：1、本流程可完成土地報名競買環(huán)節(jié)所有審批工作；2、所有涉及審批材料以附件形式上傳，同時需上傳出讓公告、公司決定獲取該項(xiàng)目的定案審批流程（須有主席簽字）；3、授權(quán)委托書等需法人簽字的文件予以注明；4、注明參與競買的公司（在流程發(fā)起前已與財務(wù)資金部溝通確認(rèn)過）；5、需借用公章的勾選對應(yīng)項(xiàng)并填寫借用及歸還時間、公章保管人等信息；6、注明競買保證金金額（是否分筆支付）、收款單位賬戶及戶名、開戶行等信息；7、需借用法人身份證原件的勾選對應(yīng)項(xiàng)并填寫借用及歸還時間、保管人等信息；8