購物廣場整合推廣方案

PAGE中管網(wǎng)房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目錄市調分析結論前期活動總結全案戰(zhàn)略總綱全案推廣策略全案銷售策略

市調結論分析一、市調分析結論▲分期付款已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價是10～29萬元，占67％，理想的付款方式是分期付款（62％）和銀行按揭(31％)，一次性付款僅占7%，銀行按揭方式中最感興趣的按揭方式是首期3成。▲調查對象認為合理的投資回報率在10%以上最佳，其次是8%-10%之間，最后是5%-8%之間?！x擇商業(yè)物業(yè)時考慮的第一因素是地理位置，占24%，第二是周邊環(huán)境，占19%，第三是商業(yè)物業(yè)的價格，占13%，第四是發(fā)展商聲譽，占11%，第五是交通，占9%，第六是商業(yè)物業(yè)的面積，占8%，第七是物業(yè)外觀，占7%，第八是付款方式，占5%，最后是廣告，占4%?！x擇隆發(fā)購物廣場的物業(yè)首先是商場，占67%，其次是步行街，占33%。▲商場的需求面積最多的是26-34平方米之間，占45.8%，其次是35-55平方米之間，占38.6%，最后是10-25平米之間，占15.6%；選擇步行街的需求面積最多的是60-75平米之間，占22.4%，其次是85-100平米之間，占20.5%，再次是110-125平米之間占19.3%，選擇135-150平米之間的最少占▲調查對象的家庭月收入在1000元以下的最多，占39%，其次是1001-2000元之間的占36%，再次是2001-3000元之間的占16%，而3001元以上的僅占9%?！{查對象在25-30歲之間的最多占27%，其次是31-35歲之間占24%，再次是36-40歲之間占17%，第四是25歲以下的占11第五是41-45歲之間的占10%，46歲以上的占11%；文化程度為高中、中專的占61%，其次是初中以下文化程度占24%，再次是大專、本科的占14%，最后是研究生以上的占1%。▲是否同意由專業(yè)管理公司對商場進行統(tǒng)一管理的問題上，有89%的人選擇同意，11%的人選擇不同意。前期活動總結一、前期活動總結通過4月26日4月26起至今，售樓部共接聽來電243通，來客約25批次。其中客戶主要關心熱點為（受眾焦點）A、步行街/獨立鋪位的租售價格B、商場的租賃價格C、商場/步行街的開業(yè)時間D、同時部分客戶強烈表現(xiàn)出要大面積購買步行街的愿望E、普遍認為地理位置的偏僻二、結論1、來電及來客中很少提及“全產權”，對日后商場的分割銷售的方式帶來一定的阻力（投資理念）2、廣大受眾對縣規(guī)劃發(fā)展北移不清晰，寶塔商圈的概念需要強化（區(qū)域價值）3、產品本身特質未全方位說明，受眾對產品本身特質及相關內容模糊，本項目的“短平快”的成功與后期關于產品本身特質的傳播密不可分（產品特質）4、對購買商鋪的客戶進行遠景規(guī)劃和描述，樹立其購買信心，引發(fā)其購買欲望（遠景描述）。全案戰(zhàn)略總綱1、項目市場定位項目主題定位：西北首家城市風尚情景式購物公園項目核心市場定位：渭南首家全產權托管式購物公園2、目標消費群體：大荔縣及周邊地區(qū)有一定貨幣積蓄的中高層投資群體主目標客戶：自用型客戶所占比例將超過50%次目標客戶：其他方式投資的客戶占45%商業(yè)部門：銀行、通信等約占5％3、核心推廣概念：精確鎖定目標，完成市場認知，先用政府的聲音來敘述縣政府北移的規(guī)劃發(fā)展前景，并將全力打造寶塔商圈的決策，完整的傳播“渭南首家全產權托管式購物公園”的概念，全面向目標客戶傳達全產權托管式商鋪的概念，展示隆發(fā)購物廣場的特質，如功能劃分、建筑風格、商業(yè)環(huán)境、建筑工期等；整體推廣期間結合廣告、公關活動、促銷策略等手法，用有效的戰(zhàn)略部署來進行整合傳播推廣。項目推廣策略第一篇項目分析一、投資分析1、大荔縣商業(yè)環(huán)境以大荔縣現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費結構來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)較為落后，經(jīng)營方式比較傳統(tǒng)，需要進行新商業(yè)概念的輸入和引導。從商品結構、購物環(huán)境、商場形象甚至樓層分布來看，大荔現(xiàn)有各大商場均缺乏準確的定位和固定的客戶群?，F(xiàn)有的商業(yè)存在傳統(tǒng)百貨商品重復雷同、無產品特色且無市場價格標準的狀況。大荔縣市場環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢顯然不能迎合當今商業(yè)發(fā)展及社會購買力的進步。在對整個商業(yè)市場進行分析后，結論如下：只要填補了大型綜合購物中心--流行百貨、超市、主題商場、專業(yè)店、專賣店的空缺，就可以在大荔商業(yè)市場獨領風騷。2、商鋪投資特點A．商鋪投資的穩(wěn)定性特點投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短。而商鋪的租約通常為1至3年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。B．商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因時間的推移而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值正所謂是無價之物。C．商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的全部投資過程。D．商鋪的投資潛力目前在國內，商鋪投資的概念已在全面普及，而大荔的商業(yè)鋪位與住宅的價格之比還遠不到成熟市場的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。我國加入世貿組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的“圈地運動”。3、商鋪投資者商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會購買商鋪進行經(jīng)營，即購買一些商鋪的產權或經(jīng)營權，自己經(jīng)營；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪，轉租或用做其他方面。這中間有約50%自營目的購買商鋪，另外有45%的人是為了買后出租或在買進賣出中賺取差價。一個可信的投資方向和投資載體，最能吸引投資者的眼光。商鋪投資市場的熱點可能在整個盤中突出，一方面商鋪要具有較高的素質，另一方面發(fā)展商還應具備靈活的市場應變能力和高超的推廣策略。從街頭詢問及抽樣調查分析，大荔投資者普遍希望這座新建起的隆發(fā)廣場在結構、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營方式及理念方面都不要重復現(xiàn)有的其他商場模式，經(jīng)過在意向投資者中的詳細調查，結論如下：A．投資者要求商鋪配套設施方面：89%的人希望商鋪內具有專業(yè)商業(yè)公司管理。B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為26～34m2的需求者為主，占45.8%，其次是35～55mC、投資者要求的商鋪價格：中衛(wèi)投資者心目中商鋪價位是每平方米2500-3500元,占68.7%，另有20.7%的投資者表示可以接受3000-4000元/m2的價格。D、投資者要求的付款方式：分期付款方式是投資者首選付款方式。投資者心目中商鋪的理想總價是10～29萬元，占67％。理想的付款方式是分期付款為62％，銀行按揭付款為31％，一次性付款為7%。商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在相當?shù)慕?jīng)營成本回報率的風險。因此，具有長遠眼光的發(fā)展商會讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營管理商鋪。二、項目SWOT1、項目優(yōu)勢（Superiority）①黃金區(qū)位及巨大升值潛力隆發(fā)購物廣場占踞了大荔縣未來商業(yè)中心——寶塔商圈的核心位置，東對文姝寶塔，南眺北大街，毗鄰一零八國道，其升值潛力不可估量，極具投資價值。②專業(yè)策略提供商本道策劃機構以其多年豐富的從業(yè)經(jīng)驗及獨特、新穎、實用的操盤手法對隆發(fā)購物廣場整體項目的策劃及跟蹤服務。③全產權嶄新經(jīng)營理念隆發(fā)購物廣場項目，本道提出的全產權式的商鋪經(jīng)營模式在整個大荔地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導本地商鋪經(jīng)營的二次創(chuàng)業(yè)。④名家機構的專業(yè)管理大荔隆發(fā)購物廣場將是大荔地區(qū)首家引進專業(yè)商業(yè)管理公司管理的大型商業(yè)購物中心。⑤項目超大規(guī)模及自助完善的配套設施隆發(fā)購物廣場項目從建筑規(guī)模、內部結構體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登大荔商業(yè)之榜首。項目硬件、軟件配套齊全，為消費者提供一個良好優(yōu)質的購物空間。⑥項目開發(fā)商在當?shù)氐臉I(yè)界影響力及良好信譽度隆發(fā)購物廣場項目開發(fā)商在大荔縣本地發(fā)展多年，實力較強，在本地居民群體中擁有良好的信譽度和支持度。2、項目劣勢(Weakness)①所在縣區(qū)地理位置相對偏遠②所在縣區(qū)物流滯后，交通不便③所在縣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度相對較緩慢④所在縣區(qū)超前消費意識淡薄3、項目機會點(Opportunity)政策支持，區(qū)域價值大荔縣經(jīng)濟中心北遷據(jù)國家有關部門及當?shù)卣南嚓P文件（計劃性草案）獲悉，大荔縣經(jīng)濟中心將向北移，全力打造寶塔商圈，幾年內這里將成為大荔縣的經(jīng)濟、文化、貿易、金融等中心，發(fā)展前景不可估量。政府將拓寬道路，加大綠化、市政設施、配套設施等建設力度，未來的寶塔商圈將有完善的生活、商業(yè)等配套設施，交通便利，教育發(fā)達、購物方便。在這里將呈現(xiàn)一片繁榮、生機勃勃的景象。項目的遠景發(fā)展隆發(fā)購物廣場項目是整個渭南地區(qū)規(guī)模最大、配套設施最完善、經(jīng)營理念最新、經(jīng)營模式最靈活的ShoppingPark，目前業(yè)界其它百貨商場無法與之抗衡，在此平臺上項目本身需進一步完善發(fā)展，使隆發(fā)購物廣場處于商業(yè)領袖地位，成為大荔地標性商業(yè)項目。③縣區(qū)支柱產業(yè)經(jīng)濟實體蓬勃發(fā)展以綠色果蔬種植為主的縣區(qū)支柱產業(yè)經(jīng)濟實體穩(wěn)步發(fā)展，不斷帶給整個大荔縣新的經(jīng)濟利潤增長點。4、項目威脅點(Threat)老牌商場短期內依占市場份額太平洋百貨等老牌商場短期內在大荔縣居民心目中仍占據(jù)主要地位，隆發(fā)購物廣場進駐大荔消費者心理市場還需一定的時間和過程。城市發(fā)展后帶動商業(yè)競爭激烈在大荔縣經(jīng)濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內各百貨商場將各顯其能，爭奪消費群體，形成競爭局面。渭南及省會城市西安對中高檔消費商品的壟斷性由于大荔縣內商業(yè)界整體服務意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產品的引進，致使本區(qū)域中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉向相鄰的西安、渭南等地。投資者思想觀念轉變較慢隆發(fā)購物廣場商鋪投資者由傳統(tǒng)承包租賃的投資觀點，轉變?yōu)橘徶矛F(xiàn)代全產權托管式商業(yè)不動產的全新投資理念，思想觀念轉變速度較慢，還需進一步加大力度進行引導。三、項目綜合分析結論1、根據(jù)大荔縣城的總體規(guī)劃，人們的物質需求和文化娛樂業(yè)并未形成區(qū)域性的劃分。由于大荔縣群眾受到經(jīng)濟條件和投資意識的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經(jīng)營。大荔主要商場業(yè)種相對齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。從商品結構、購物環(huán)境、商場形象及樓層分布來看，現(xiàn)有的商場均缺乏準確的定位及固定的客戶群。各商場貨品重復、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內目前還是空白，消費者買不到高品質、高檔次的東西，同類商品無參照價格。適度高端的商場定位將有助于日后的經(jīng)營競爭。隆發(fā)購物廣場將改變整個大荔的傳統(tǒng)投資理念，以一種對財富負責、充分利用現(xiàn)有的財富去創(chuàng)造更多財富的態(tài)度，送給大荔居民一個全新的投資理念。新投資理念的引導尤為重要。發(fā)購物廣場集未來寶塔商圈黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物、休閑娛樂為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。投資隆發(fā)購物廣場將是大荔百姓家庭超前的新投資計劃，它將引導大荔商業(yè)消費新時尚，構建大荔商界中貨品和服務超全的商業(yè)航母！因此對寶塔區(qū)域價值的炒作提升、投資者投資遠景的正面描述實為項目成敗的關鍵！第二篇項目定位綜合目標群體定位在各方資料的信息收集整理和數(shù)天的市場調研后，暫分析得出目標客戶主要共有四類：大荔縣城經(jīng)商人士；大荔縣城的政府公務員及中等偏上的工薪階層（如老師，企業(yè)主管以上人員）；大荔縣周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)商人員以及種植、養(yǎng)殖戶銀行、電信等金融商業(yè)部門；其中自主經(jīng)營超過50%，而投資經(jīng)營則占45%左右。以上所羅列的目標客戶類型還有待在銷售的初期階段進一步梳理。項目營銷定位渭南首個全產權托管式商鋪操作結論性定位全產權托管式商鋪推向市場并要獲得成功。分析起來，顧客接受并購買會因為四大理由：1）對近期寶塔區(qū)域土地升值的信心；2）了解、認可產權式投資的方式與操作者；3）對經(jīng)營有信心；4）認可物業(yè)本身的價值；5）認為有利可得。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，全產權托管式商鋪多出了三個賣點，這也是其將會火爆的原因。所以，在商鋪物業(yè)價值不利的情況下，采取全產權托管式的模式，增加賣點。不過全產權托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這五個基本點。這五個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側重情況有所不同。我們通過專業(yè)的分析，得出結論：隆發(fā)購物廣場全產權托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這五個方面：1）大力宣傳大荔縣經(jīng)濟中心北移帶來的寶塔商圈這一地域發(fā)展前景及升值潛力；2）挖掘提升物業(yè)價值；3）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對經(jīng)營的信心。這個商業(yè)概念和地段相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效；4）解釋全產權托管投資模式，化不利為有利，釋放投資熱情；5）為顧客設計適合的有吸引力的投資計劃。第三篇商業(yè)規(guī)劃及產品提升商業(yè)規(guī)劃定位概念定位根據(jù)本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物公園（ShoppingPark）。隆發(fā)購物廣場由三層商鋪和步行街構成，有風景怡人的廣場，綠化綠高，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，稱之為公園名副其實。注解：ShoppingMall{StartupHope(開啟希望)OverlookingPacesettingPlaza（俯瞰購物中心之先導）InitiateNewGround（占據(jù)新平臺）ModernAtmosphere(現(xiàn)代氛圍)LuxuriousLeader(領袖豪華)}起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務的項目全而著稱。2000年中國首家ShoppingMall銅鑼灣廣場在深圳面市，3年來經(jīng)營火爆。中國消費者亦逐漸接受了這一新理念，ShoppingPark的普及是必然趨勢。本道在經(jīng)過專業(yè)的調查摸底后得出結論：隆發(fā)購物廣場商業(yè)概念核心定位：西北首家城市風尚情景式購物公園項目核心市場定位：渭南首家全產權托管式購物公園2、項目零售品消費者定位零售品消費主流定位為擁有大荔縣80%財富的20%居民，是縣內的中高端消費群體。①主群體：政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。②次群體：城市及鄉(xiāng)村居民。城市內職業(yè)工作者,企業(yè)員工,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農業(yè)的生活群體。3、項目經(jīng)營理念隆發(fā)購物廣場的開發(fā)建設模式以“改變大荔人投資理念”為主導，形成整個城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂，海闊天空，任游任逛。她將引導大荔縣甚至整個渭南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場商鋪地產風暴，致力成為大荔鉆石級商圈——寶塔商圈內首家具有國際標準和城市風景的ShoppingPark。4、項目功能定位隆發(fā)購物廣場集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標志性建筑和當?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。項目的實施會對整個大荔商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為百姓購物首選和購物天堂。5、項目商業(yè)規(guī)劃?商業(yè)功能規(guī)劃隆發(fā)項目商業(yè)區(qū)域建筑面積約28000平方米，整個建筑成框架結構。根據(jù)產品整體狀況及當?shù)孛褚庹{查情況，為達到廣場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進產品總體營銷推廣。項目提升（一）軟件提升項目概念提升突破傳統(tǒng)百貨商場的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風景的西北首家城市風尚情景式購物公園。2、項目經(jīng)營提升①提高日均人流量，吸引人流為目標②延長顧客人均停留時間為目標③提高日均銷售額及利潤為目標3、專業(yè)管理公司的介入為將隆發(fā)購物廣場發(fā)展成為整個渭南地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物公園，加快隆發(fā)購物廣場的建成及運營進程，徹底改變大荔縣商業(yè)市場多、小、散、亂的整體局面，建立科學化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，引進專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進管理經(jīng)驗保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。（二）硬件提升1、商業(yè)功能設計a)商場的布置：目前的設計將步行街及百貨商場割裂開來，不利于商業(yè)人流及商氣的順暢流動，為此我們提出將步行街和百貨商場做一體化設計。步行街為半室內形式與商場相連，二層在步行街和百貨商場之間架起多道天橋，并將百貨商場的南面打開，做為步行街的一部分，形成百貨商場三面環(huán)街的商業(yè)形態(tài)，聚集商氣，合理引導人流。可嘗試將百貨商場中央打開做一個共享中庭帶，一直延續(xù)到步行街中的廣場位置，是步行街和商場成為一個完整的融合體。b)樓梯位置可將南面的樓梯調整和北面的樓梯對齊，便于后期商品的布置和走道的安排。c)衛(wèi)生間設計一層的滿足商場及步行街的人流，稍顯緊張，建議只對步行街開放。二層三層的衛(wèi)生間設在辦公區(qū)，建議設在購物區(qū)，滿足購物人群需要。d)辦公室設計商場內應有相應的管理辦公用房，建議將設計中辦公用房數(shù)目減少。辦公室位置建議做調整，與運貨口相結合設計，放在商場西南側。e)立面設計本方案入口設計不夠突出，大面的色彩設計過于跳躍，與品質不吻合，建議做適度調整。步行街設計特別提示步行街設計形式應靈活多樣，改變直線性設計。將步行街設計為半室內空間，可擋風避雨，提高品質感，同時用造型別致的透明頂設計，易于營造和諧的商業(yè)氣氛。二層設計與對面溝通的天橋，可做多條直線型及斜線性設計，加強聯(lián)系，增加趣味。去掉步行街中央的林陰設計，成排的大樹不利于商業(yè)氣氛的合理流動，降低了品質，建議在中央位置布置小型的花壇、小品及座椅等。將步行街作成雙面互動型，將沙鍋農場沿步行街位置打開，作為沿街店面，對街設門。步行街主要是經(jīng)營服裝、鞋帽等精品店，目前的店面面積為140或180平方米左右，太大，而且為兩層獨立設計，不易客戶使用，導致無法銷售，建議將一層二層作為獨立門面，并將店面面積控制在30~50平方米之間，如需面積大，可多個組合。柱距控制在4.2~6米，進深控制在8~12米。隆發(fā)購物廣場的構建，以投資者和消費群體為核心出發(fā)點，廣場完善的配套設施及巨大寬廣的經(jīng)營面積開創(chuàng)大荔地區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。廣場設施配套齊全，室內購物環(huán)境悠雅通透，設有多處景觀，并由國內著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購物、休閑、娛樂、觀賞為一體大型購物公園。第五篇推廣策略由上而知，大荔隆發(fā)購物廣場進行市場推廣，目前需要從以下兩點先行入手，即要根據(jù)市場調查的結論來作出切實可行的策略，亦要為接下來的銷售階段打好市場基礎。對大荔縣經(jīng)濟中心北移的全方位炒做，渲染政府全力打造寶塔商圈的決策及未來發(fā)展前景和升值潛力，借政府之勢宣傳寶塔區(qū)域價值以提升項目價值。預埋項目升值信息。1、側重區(qū)域周邊環(huán)境改善方面來傳播。政府將完善寶塔商圈的市政設施，拓寬道路，加大環(huán)境綠化，商業(yè)、金融配套設施等建設力度，未來的寶塔商圈將有完善的生活、商業(yè)等配套設施，交通便利，教育發(fā)達、購物方便，將成為大荔縣的核心商業(yè)區(qū)。這一方面運用電視、電臺、報紙等媒體進行宣傳，主要是政府規(guī)劃局等機構出面進行闡述，同時改善項目本身景觀，再結合事件營銷來加大在大荔縣廣大客戶中的影響力，從而達到最好的區(qū)域價值炒做效果。全力打造寶塔商圈。寶塔商圈的概念要深入人心，做到童叟皆知的效果，必須加大宣傳和未來遠景規(guī)劃的力度，渲染寶塔商圈的發(fā)展前景和價值。這一方面運用公關活動，引導大荔縣人民向北看，明了寶塔商圈的區(qū)域位置的價值和升值潛力，配合政府的宣傳來達到最佳的效果。以上兩方面的軟文、硬廣、新聞發(fā)布等主題待定。從投資理念方面入手，運用軟文闡述全產權托管式商鋪的概念、成功案列、全產權投資模式（益處），使廣大目標客戶理解和逐步接受這一概念，并有興趣和信心購買隆發(fā)購物廣場，為銷售做好準備。這一方面運用軟文、硬廣在各個媒體上宣傳，再結合事件營銷來達到整合推廣的目的。后階段將從產品特質、遠景描述和規(guī)劃等方面進行宣傳，從而完成對荔隆發(fā)購物廣場整體的推廣步驟，并結合不同時期的實際情況，及時做出策略的調整，達到推廣效果。全案銷售策略行軍打仗要運籌帷幄，充分了解敵情，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。隆發(fā)ShoppingPark經(jīng)營過程中運用各種相關的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術，就是為了揚長避短、避實擊虛，以形成操作性極強的、行之有效的、充分發(fā)揮該項目競爭優(yōu)勢的營銷推廣及銷售實施方案，從而獲得項目整體項目營銷的成功。一、項目整體運營模式為了營造隆發(fā)購物廣場整體營銷氣氛，使前期營銷活動聚集人氣，根據(jù)項目區(qū)域地產市場狀況以及未來發(fā)展走勢、經(jīng)濟生活水平等等原因，項目的銷售建議如下：隆發(fā)廣場整體以售為主，以租為輔；先推出三層商鋪，分割出售，再推出步行街，引來更多的目標客戶群體。二、銷售實施策略1.五點一線整合攻擊手法營銷策略五點：（1）現(xiàn)場包裝（2）賣場包裝（3）媒介推廣（4）賣場推廣（5）拜訪推廣一線：事件營銷動線五點一線整合攻擊手法：提倡與招商目標客戶的更多實效性與時效性溝通，講究“走出去、請進來”，以階段性重點招商活動節(jié)點（事件營銷）為引爆點。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本案的銷售浪潮。五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。(見下圖：)2、項目營銷渠道策略隆發(fā)廣場總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點突破：①加強現(xiàn)場包裝、廣場導視系統(tǒng)。確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。適時開辟項目區(qū)域（地點可定為同州廣場）第二賣場。②投資者組織化：將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項消費活動與情報咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實顧客管理的系統(tǒng)運作。3、營銷價格策略價格是消費者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤能否最終實現(xiàn)的關鍵所在。在房地產營銷過程中，房地產的定價是最根本、最有效、也是最易于調控的，它是房地產營銷過程的核心和關鍵性問題?？紤]到項目所處區(qū)域版塊形象、房地產市場發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢、區(qū)域消費水平、區(qū)域內消費人群消費特性。1）考慮到產品整體銷售推廣過程中的高價阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價阻力點，整個產品營銷過程將因此產生巨大影響），實現(xiàn)商鋪低價入市，高價收盤，商鋪整體實際售賣總價為億元人民幣。同時盡可能的用靈活多變的方式促動銷售進程，為目標客戶群減壓，提供按揭、分期付款等方式。為達到刺激銷售獲得最佳利潤的目的，根據(jù)市場售賣進度適時調價，封頂至進駐開業(yè)之間享有%的升值空間。2）隆發(fā)廣場商鋪最終價格可根據(jù)項目成本因素和同類房產供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價值差價、樓層差價、邊間差價、面積差價、視野差價、及口彩差異等因素來決定銷售價格，以獲取利潤、回籠投資資金為定價目標，采用一次性付款、分期付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個營銷推廣策略。產品營銷時間段劃分及策略1、項目形象的樹立——蓄水期營銷策略：確立第二賣場（暫定同州廣場），開展咨詢展示活動，實施商鋪銷售優(yōu)惠額度。該階段本項目主要是預熱市場，結合各種媒體傳播，有效的向目標客戶逐步灌輸隆發(fā)購物廣場的區(qū)域地段的升值潛力，全產權投資理念的引導，產品特質的全方位說明，未來遠景的規(guī)劃等方面的內容，加大炒做力度，為接下來的開盤等階段奠定良好的市場基礎和聚集人氣。媒介策略：用45—60天時間完成預熱，強力度的宣傳本項目的優(yōu)勢，周期性的在報紙、電視、電臺等媒體上發(fā)布信息，主要針對大荔縣及周邊區(qū)域的目標客戶，闡釋本項目所在的地段優(yōu)勢、增值潛力、全產權投資理念的引導和出售方式；再結合DM單張、車體廣告、戶外廣告、售樓中心等同時進行推廣，達到理想的效果。報紙廣告（系列）：政府北移，全力打造寶塔商圈政府北移，給我們帶來了什么大荔的新經(jīng)濟時代即將來臨一個創(chuàng)富的神話，一個幸福的傳說全產權托管式商鋪模式，引領大荔商業(yè)光榮與夢想鋪王之王，賺錢之城隆發(fā)購物廣場全產權托管式商鋪是賺是賠，讓隆發(fā)為你算算帳電視廣告：大荔縣經(jīng)濟中心北移，規(guī)劃寶塔商圈的專攔對大荔縣有關領導的專訪大荔縣經(jīng)濟中心北移的遠景規(guī)劃模擬短片電臺廣告：聆聽城北的聲音，締造財富的神話一鋪養(yǎng)三代，坐在家里收錢，隆發(fā)給你最好的賺錢途徑戶外、車體、DM單張廣告語（待定）：買一個鋪，就是一個養(yǎng)老金庫，就是多拿一份工資，就是讓你的錢再生錢！無限商機，無限優(yōu)勢！百年機遇，豈容錯失！一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報。

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、售樓處功能分區(qū)提示、售樓處大門橫眉設計、售樓處形象墻設計

、臺面設計、展板設計、售樓處導視牌

。樓書、折頁、手帶、禮品、影視資料、樣板間等的設計、銷售人員服裝設計提示

、銷售用品系列設計

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工地現(xiàn)場包裝作為項目施工現(xiàn)場作為向大眾展示的一個方面也要作好相應的包裝。除了已經(jīng)有的工地墻體外，應該在項目現(xiàn)場懸掛一個巨副項目立體圖，以此來吸引當?shù)鼐用竦难矍?，帶給咨詢項目的人以信心，樹立開發(fā)商的良好形象。在售樓處建設完畢之前就應做好。媒體投放計劃：時間：2005年6月1日――2005年7月31日6月1日至6月30日30天為市場預熱期，7月1日開始派籌登記。廣告媒體選擇1、主媒體：報紙、電視、電臺、戶外廣告、直投廣告2、次媒體：公關活動3、輔媒體：其它活動廣告推廣計劃如下：市場預熱期2005.6月到7月階段性廣告?zhèn)鞑r間主題廣告性質媒體規(guī)格或時長備注預熱期待定硬廣告戶外（待定）待定軟、硬直投周期性發(fā)放待定硬廣告墻體噴繪工地現(xiàn)場待定硬廣告海報待定硬廣告車體待定硬廣告掛旗待定硬廣告條幅分路段懸掛2005.6.初縣規(guī)劃局有關領導專訪（主要針對城北硬件設施建設方面）軟廣告電視10分鐘15天內連續(xù)播出2005.6.中旬大荔縣經(jīng)濟中心北移，規(guī)劃寶塔商圈的專攔軟廣告10分鐘15天內連續(xù)播出2005.6.底政府北移的遠景規(guī)劃模擬短片軟廣告30秒階段內連續(xù)播出2005.6.28對有獎征文活動等的新聞報道，軟廣告30秒2005.6.1政府北移，全力打造寶塔商圈——地段篇一軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.5政府北移，給我們帶來了什么——地段篇二軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.10大荔的新經(jīng)濟時代即將來臨——地段篇三軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.15全產權托管式商鋪，引領大荔商業(yè)光榮與夢想——投資篇一軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.20鋪王之王，賺錢之城，隆發(fā)購物廣場全產權托管式商鋪——投資篇二軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.25是賺是賠，讓隆發(fā)為你算算帳——投資篇三軟文報紙半版具體報紙待定2005.6.30隆發(fā)購物廣場正式內部認購硬廣報紙半版具體報紙待定2005.6.1~6.15聆聽城北的聲音，締造財富的神話電臺15秒整點滾動播出2005.6.16~6.30一鋪養(yǎng)三代，坐在家里收錢，隆發(fā)給你最好的賺錢途徑電臺15秒整點滾動播出2005.6中旬大荔縣經(jīng)濟中心北移研討會高檔酒店半天時間內部認購做準備2005.6.18-24中小學生有獎征文活動7天時間以政府名義舉辦2005.7.1新聞發(fā)布會及酒會高檔酒店半天時間附一：大荔縣經(jīng)濟中心北移研討會（簡）時間：6.15上午地點：黃河賓館參會人員：政府負責人、土地局負責人、工商局負責人、經(jīng)商者、各企業(yè)負責人、開發(fā)商會議主題：大荔縣經(jīng)濟北移活動流程：9：30人員到位，會議開始9：35政府負責人發(fā)言9：40—10：00其他參會人員發(fā)言。10：00酒會活動開始11：00酒會活動結束同時媒體進行跟蹤報道附二：中小學作文征集大賽（簡）時間：6.18—6.24舉辦方：大荔縣教育局贊助方：隆發(fā)集團參加對象：所有大荔縣中小學生作文題目：《我心目中的文殊寶塔》和《文殊寶塔和我家》作文體裁：不限制獎品及獎金：共評選一等獎2名，二等獎4名，三等獎6名證書、一等獎獎金300元、2等獎200元、三等獎100元活動內容：所有參賽作品（可由教推薦師作品）均由大荔縣作家協(xié)會評選，評選結果于6.24由電視和教育局直接通知。6.26在隆發(fā)購物廣場項目現(xiàn)場舉行頒獎活動并進行優(yōu)秀作文展示。媒體進行跟蹤報道?；顒恿鞒蹋海?月26日上午）10：00頒獎儀式開始10：00縣教育局領導講話10：10一等獎作品獲得者朗讀作品10：40宣布獲獎名單10：50頒發(fā)禮品和獎金11：00頒獎儀式結束11：00—下午5點所有作品進行展示媒體進行跟蹤報道。2、項目形象的拓展——開盤期營銷策略：開展開盤活動期間有獎活動（待定），銷售的持續(xù)跟進工作。開盤期運用報紙、戶外、DM直投、電視、電臺等媒體進行廣告宣傳，結合開盤慶典儀式和其他事件營銷、促銷方式達到有效的營銷效果。開盤活動方案開盤活動內容：主題名稱：隆發(fā)購物廣場開盤慶典開盤活動共包括以下四個內容：1、開盤剪彩儀式2、聯(lián)合簽約儀式3、新聞發(fā)布會4、招待午餐開盤活動時間2005年月日上午9：00——11：30活動地點銷售中心前廣場、高檔酒店組織結構籌備委員會：名譽總指揮：總指揮：執(zhí)行總監(jiān)：聯(lián)絡組負責人：媒介組負責人：接待組負責人：會場布置組負責人：主持演說組負責人：（以上組別負責人待定）伍、會議議程一、開盤剪彩儀式部分1、8：30-9：00被邀嘉賓、業(yè)主到銷售中心簽到、領取禮品、商鋪資料、初步交流2、10：00主持人宣布會議開始，介紹嘉賓（5分鐘）3、10：05歡迎辭（5分鐘）4、10：10政府領導講話（5分鐘）5、10：15主持人宣布項目開盤，邀請五位領導剪彩（10分鐘）二、聯(lián)合簽約儀式：10：25簽約儀式：簽約（15分鐘）10：40業(yè)主發(fā)言（5分鐘）新聞發(fā)布會：10：40開始至11：30四、招待午餐：11：30開始陸、會場布置一、現(xiàn)場布置：秀臺主背景板多媒體投影、無線話筒、音響、照明演說臺噴繪展板大小模型條桌、椅移動酒水臺二、會場外布置：接待臺會程展板形象噴繪指示系統(tǒng)三、室外布置：酒店廣場布置氣球條幅4條工地布置氣球條幅20條售樓部現(xiàn)場布置氣球條幅6條柒、來賓邀請來賓總人數(shù)控制在200人內媒體記者：10人工作人員：30人其他嘉賓：150人業(yè)主、市領導、縣領導、銀行代表、企業(yè)家代表、商家代表等嘉賓邀請方式：函請邀請時間：7月30日以前另：酒店迎賓小姐：大堂2名、領班1名、禮儀小姐7名玖、費用預算具體費用視具體情況而定。3、項目形象的確立——強銷期營銷策略：整個商鋪公開出售，達到高銷售率。該階段主要運用事件營銷，結合各個媒體廣告進行大力宣傳，促進銷售。該階段接近春節(jié)，并且節(jié)假日不斷，可以做各個節(jié)假日的促銷活動，跟進意向客戶，了解其需求，促進銷售。該階段亦需進行開業(yè)籌備，商家進駐隆發(fā)購物廣場，營造濃厚的商業(yè)氛圍和聚集強勢人氣。注：上述銷售時間及廣告模擬須根據(jù)銷售實際階段和情況做適時調整。綜上所述，四個營銷階段為：蓄勢預熱期1個月（6月1日至6月30日），開盤期1個月（正式開盤，月日至月日），強銷期1個月（月日至月日），持銷期3個月（月日至月日）。A、推廣策略：各階段報紙、DM、戶外形象廣告、賣場形象包裝、TV、電臺齊頭并進，以DM和戶外作為傳播重點，隨具體情況及時改變策略。Ｂ、廣告訴求重點:大荔首家全產權式商鋪隆重登場C、階段訴求:隆發(fā)購物廣場整體VI系統(tǒng)；項目所處頂級經(jīng)濟黃金區(qū)域；全產權投資理念項目的自身特質；項目具有極強的前瞻性和可塑性；具有其廣闊的市場前景和升值潛力；項目屬于大荔區(qū)域內唯一的規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪；商鋪內外配套設施完善。3、項目市場形象推廣①在項目區(qū)域內樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項目形象。②在項目區(qū)域內制作車身廣告，直接面對目標客戶群。③項目現(xiàn)場體驗式營銷環(huán)境的創(chuàng)造（售樓中心的獨到設計和包裝、外立面設計裝修、工地包裝等）。4、廣告營銷費用建議廣告營銷費用按房地產的廣告投放比例，具體待定。廣告費用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場包裝、小型公關活動的所有費用。銷售前準備：批文及銷售資料（后附附件）批文：公司營業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證；樓宇說明書：項目銷售百問、商場分割圖、交樓標準、物管內容；價格體系：價目表、付款方式、按揭辦理辦法、利率表、辦理產權證有關程序及費用；合同文本：內部認購書、銷售合同標準文本、保險合同、公證書；銷售人員組建銷售工作進度表銷售控制與銷售進度預算表銷售費用預算表一、銷售管理類圖表（附件一） “隆發(fā)購物廣場”銷售文件目錄 前期準備文件□開盤現(xiàn)場聯(lián)合檢查表□售樓處家私家電音響等設備到位檢查表現(xiàn)場管理文件□售樓處排班□銷售人員簽到輪序本□會議記錄□備忘錄、傳真記錄本□售樓處現(xiàn)場規(guī)章制度□月總結及下月計劃表□現(xiàn)場接待操作流程□銷售人員分工職責□工程問題匯總表□銷售業(yè)績龍虎榜□月度業(yè)績光榮榜□定金（或臨訂）收據(jù)領取登記本□認購書領取登記本□銷售控制表□業(yè)主推薦表銷售業(yè)務文件□客戶認購須知□客戶付定金程序流程□辦理購房稅費須知□辦理按揭須知□置業(yè)計劃□按揭費率表、保險系數(shù)表□付款方式□商鋪價格表□成交客戶資源存檔□每日銷售記錄□項目銷售問答□銷售確認單□認購書□樓盤資料更改表□托管協(xié)議□重點意向客戶分析表□應收帳款控制□《房地產買賣合同》范本□預留單位協(xié)議書□銷售日統(tǒng)計表□銷售情況周報表業(yè)務表格明細□進線電話統(tǒng)計表□客戶接待登記表□廣告日業(yè)務統(tǒng)計表□周業(yè)務統(tǒng)計表□項目結算表□業(yè)務員每周業(yè)績跟蹤表項目用地資料建設規(guī)劃用地許可證□用地總體規(guī)劃圖□建設工程施工許可證□預售許可證□國有土地使用證□建設工程規(guī)劃許可證□其他：項目有關圖紙□建筑總平面圖□標準銷售平面圖□標準業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖□商業(yè)功能分布樓層平面圖二、工作協(xié)調類圖表（附件二）“隆發(fā)購物廣場”工作協(xié)調類文件目錄□開盤現(xiàn)場聯(lián)合檢查表□需配合工作詳情單□階段費用結算清單成交客戶需求詳情表□階段工作文件送達登記表三、置業(yè)顧問主要培訓內容（附件三）“隆發(fā)購物廣場”置業(yè)顧問主要培訓內容目錄□房地產基本知識□營銷心理建設□各種銷售應用表格的正確填寫廣場銷售問答□置業(yè)顧問銷售實戰(zhàn)技巧四、成功案例（附件四）為論證本項目“ShoppingPark”形態(tài)的可行性，在大量調查大荔商業(yè)現(xiàn)狀的同時，選擇了國內商業(yè)較為發(fā)達地區(qū)的成都、深圳、廣州的較為典型的“購物中心”項目進行考察（在此各選取兩個典型的ShoppingPark項目進行描述）

（一）成都

成都-—四川首府，素來被稱為“天府之國”；這里氣候宜人、土壤肥沃；由來已久的良好經(jīng)濟條件以及閑散的生活習慣使這里成為中國“最適合居住的城市”之一；再加上豐富的旅游資源，有大量的外來人口來到這里。正因為此，這里的商業(yè)消費異常興旺，激烈的商業(yè)競爭使成都的商業(yè)發(fā)展走在了其他城市的前面；各種商業(yè)業(yè)態(tài)也較為典型：

A.成都國際會展中心

結構會展中心分分為展覽區(qū)（1號、2號）和東區(qū)組成。

概況占地150畝，總建筑面積達21萬平方米，由美國加州集團和成都市人民政府共同投資14億元人民幣。其中1號展廳為一層，2號為2層。東西由八樓組成。

樓層規(guī)劃一層：購物中心，漁人碼頭、中餐廳，中廳為真冰溜冰場。

二層：人民商場超市

三層：順興老茶館、老成都名小吃城、藍色多瑙河夜總會，加華新城、廣場、加州大觀園、兒童樂樂宮。

四層：金山島（餐飲）、火烈海鮮火鍋超市、健身房、美容美發(fā)、桑拿浴、保齡球館、夜總會

五層：貴賓樓、城市游泳館，室外花園、宴會廳、金色歌劇院、精品購物廓、香滿園川菜滬菜美食城、樟香花園、總臺、成都廳會議室。

六層：客房區(qū)、茶樓包間、辦公區(qū)

七樓：客房區(qū)、總統(tǒng)套房、會議中心（銀槐廳、銀樺廳、銀杉廳、金蘭廳、金竹廳、金菊廳、銀桂廳）

八樓：金色歌劇院包箱，會議中心（青年廳、武廳、錦紅廳、金牛廳、金芙蓉廳、迎賓廳、銀杏廳）

加州花園酒店共有客房156間，豪華套房2間，躍層式套房14間，標間74個，單人間40個，7個商務單間。配套設施：加州會所，美食中心、康體娛樂中心、會議中心、歌劇院

成都國際會展中心是一個以餐飲、娛樂設施帶動其商業(yè)部分的典型ShoppingMall項目；真正用于商業(yè)經(jīng)營的面積并不多。但豐富多彩的娛樂設施和針對兒童的教育/游樂設施成為很多成都家長攜帶小孩長期光顧的靚點。其酒店部分和會展部分也因為鮮明的定位使此項目呈現(xiàn)出獨有的個性。B.成都羅馬假日購物廣場

物業(yè)形態(tài)--由四層的多層建筑構成室外商業(yè)街區(qū)和一棟商業(yè)主力店構成的“shoppingmall”物業(yè)。

業(yè)種組合--街區(qū)一層：時尚服飾、化妝品、美容、婚沙、珠寶、小飾品、小吃街、工藝品。二層：服飾、美容美發(fā)、茶樓

主力店一層：正在招商，二、三層：好又多販量超市

羅馬假日廣場建筑形態(tài)為歐式的多層建筑和現(xiàn)代風格的商業(yè)裙樓構成。在銷售過程中