某樓盤全程營銷代理方案

某樓盤全程營銷代理方案前言PART1市場分析………………6-81．宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析PART2項目分析………………9-111．項目優(yōu)勢分析2．項目劣勢分析3．項目機會點分析4．項目威脅點分析PART3市場定位………………12-211．目標客戶設定2．市場定位建議3．具體規(guī)劃設計建議4．室內(nèi)裝修的幾點考慮5．價格定位PART4營銷推廣策略建議……22-251．營銷推廣流程圖2．營銷策略3．銷售渠道及方式PART5有關建議事項…………261．銀行選擇2．物業(yè)管理公司的斟選3．香港裝飾公司的引進PART6參考樓盤資料…………27-30PRAT7泰閣簡介………………31-32前言首先感謝貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標的機會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料與與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況與開發(fā)思路有了一定的熟悉，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復思索、反復論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實與調(diào)整，望諒解！PART1市場分析１．宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的逆境，新世紀第一個五年計劃——國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策與中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的進展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設立直轄市、三峽移民遷建與庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟與社會進展取得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.8%，地方預算內(nèi)財政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟結構調(diào)整取得一定進展，三類產(chǎn)業(yè)結構由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎設施建設，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，達到6276元。重慶市“十五”計劃綱要說明，“十五”期間重慶經(jīng)濟與社會進展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟與社會進展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康進展與社會全面進步，努力把重慶建設成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口與輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，進展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米２．市場競爭環(huán)境分析1-2-1周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級與城市建設方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復線橋、輕軌的相繼貫穿，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐步形成重慶中央商務區(qū)CBD（CentralBusinessDistrict），周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓）及外國駐華機構。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式要緊由下列幾種：單體-高層電梯公寓別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）多層公寓b.主力戶型、結構及功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2在戶型結構方面：錯層、躍層、復式、錯躍結合等戶型結構頻繁使用，且新型結構還不斷推陳出新，以習慣市場需求。功能：在常規(guī)設計的基礎上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。c．總價分布高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi)；范圍跨度較大，要緊受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d．購買支付條件（按選用付款方式比例排序）按揭（60-80%）一次性付款（20-30%）分期付款（10-20%）e．主力消費群特征已擁有一處或者幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；專業(yè)不動產(chǎn)投資者；追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；初次置業(yè)，通過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e．主力消費群需求特點需求生活的便利、人性化的服務、完善的運動休閑設施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設施；關于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)與較大的投資收益，與未來潛在的升值空間。f．市場特點高檔=豪華，眾多開發(fā)商認為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT2項目SWOT分析1．項目優(yōu)勢分析2-1-1項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2周邊已形成良好的商務辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設施完善，較適合商務活動與生活居??；2-1-3項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，關于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一；2-1-4項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓構成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應與市場認知度、影響力；2-1-5面積定位在80-1202．項目劣勢分析2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便；2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導，避免造成樓盤滯銷；2-2-3目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢進展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約；2-2-4項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。3．機會點分析2-3-1重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪進展；2-3-2重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書與想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需求；2-3-3項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80-120M2為主，必定目標客戶群范圍及數(shù)量將相應增加。4．威脅點分析2-4-1周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當猛烈；2-4-2從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪與江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐步減少；2-4-3來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，使用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧與方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。PRAT3市場定位在面對房地產(chǎn)商猛烈競爭的局勢下，項目市場定位應充分尊重市場、貼近市場。針對目前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應將本土文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚”與“文化”含量，同時，應注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差異化策略。1．目標客戶設定根據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，與項目SWOT分析結論，可初步推斷出目標客戶是公司白領、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者與影響群體（品質(zhì)崇尚族）。公司白領a．靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。家庭結構：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應酬多。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。購物：品牌商場與專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提早消費。消費忠誠：不忠誠解放碑鄰近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但鄰近相對配套的商務住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭結構：1-3人。收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應酬少。習慣：按照原住地生活方式進行。購物：大型外來超市（Carrefour）與專賣店，以居家生活物品為主。運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國內(nèi)名勝地點交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提早消費。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，與國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點進展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠大于西部其它城市，因此近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，與設施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結構：3-5人。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b．行為描述工作：無準確上下班時間，晚間工作應酬多，每天無明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司與專賣店。運動：幾乎無運動時間與此習慣。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：對人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對資產(chǎn)保值恐懼；對投資項目風險的恐懼。自信：充滿自信，敢于進行風險投資。重慶市有相當一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們通常已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位與環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份與工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益，因此，專業(yè)投資者必將成為目標客戶的一部分。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務員、自由職業(yè)者家庭結構：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b．行為描述工作：無準確工作地點、時間。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司與專賣店。運動：所有流行的運動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消費忠誠：不忠誠。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引導便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存在關于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2．市場定位建議3-2-1形象定位純粹品位說明：巴渝文化與海外文化有機結合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它城市時代廣場，將給予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。3-2-2主題定位個性化、人性化、智能化說明：人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的進展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原則的充分表達，智能化是后信息時代生活的必備“武器”。在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑表達個性；在這里讓消費者體會更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。3．具體規(guī)劃設計建議整體規(guī)劃設計以智能化為主題，突出不一致于其它項目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設計建議表項目分項指針具體內(nèi)容設備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配4—5千瓦的電源。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插座）；按每30M使用面積配備一個空調(diào)插座，每15M2一個普通電源插座。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網(wǎng)絡線路。按每30M2使用面積配備一個光纖插座，每15M供水：配備24小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設煙感探頭，公共信道設煙感探頭、噴淋系統(tǒng)與自動消防報警系統(tǒng)安全：公共信道設自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車：停車場管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點播系統(tǒng)網(wǎng)絡：社區(qū)模擬服務器系統(tǒng)裝修標準公共信道裝修地面：花崗石或者大理石（高檔標準）墻面：高檔乳膠漆頂部：使用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔與乳色調(diào)為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或者大理石（高檔標準）墻面：花崗石、大理石或者高檔面磚（高檔標準）公寓大廳地面：花崗石或者大理石（高檔標準）墻面：花崗石或者大理石（高檔標準），間以名貴木制裝飾材料頂部：使用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡約、時尚燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4．室內(nèi)裝修的幾點考慮以表達個性化之市場定位，提出時代廣場“E計劃”-個性化家居顧問服務。說明：“E計劃”—高尚而完美（EleganceParExcellence）要緊從下列幾個方面考慮：3-4-1高檔公寓告別清水房

隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚熟悉，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間與精力，費用又高。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗看，提倡與推行帶精裝修的商品房，使建設同裝修有機結合勢在必行。

3-4-2“精裝修”的誤區(qū)

由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性與用料不精的弊端在所難免。因此通常由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標準化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。

3-4-3菜單式精裝修

近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務?？蛻糁荒茉谶M展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。

3-4-4個性化家居顧問服務體系

建議開發(fā)商與專業(yè)設計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設計師的指導下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務。

a.專業(yè)設計師咨詢服務

業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設計師、家居美化專家、藝術家共同探討家居設計方案，設計師根據(jù)客戶的需求，在裝修風格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導與咨詢服務。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而表達項目品質(zhì)。

b.全新的品牌組合

開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌與家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家中的品牌組合。c.減輕裝修預算負擔

將裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。

5．價格定位結合市場基本情況，同時結合“加減法”原則，以購買者導向作為本項目定價方法。具體價格定位為：無風險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT4營銷推廣策略建議全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃1．營銷推廣流程圖全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性注釋：作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性與完整性；在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。2．營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為Satisfaction——達到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。4-2-1營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、公布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通與良好的服務形象，使之達成共識，促成銷售。4-2-2營銷重點分析強調(diào)個性化家居顧問服務體系強調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對價格優(yōu)勢突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理4-2-3營銷執(zhí)行重點a．促銷前準備此階段既是以后銷售工作的準備，也是統(tǒng)一“時代廣場”整體營銷過程視覺識別階段，是建立與形成品牌的初級階段，須完成下列工作：營銷隊伍建立形象宣傳b．引導期（開盤前三個月）形象導入：通過“白領沙龍”俱樂部成立正式導入“時代廣場”核心理念，并通過媒體炒作引起社會關注，吸引目標消費群，聚集人氣，對“時代廣場”的形象定位產(chǎn)生認同，以便順利過度到下階段推廣。注釋：適合群體：外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)主等目標客戶群，與外延群體?；顒觾?nèi)容：以商務活動、服飾文化展示等以表達文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。首次活動可將九龍倉房地產(chǎn)及有關產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴大公司知名度。此活動將成為整體營銷推廣中的主線條，將長期保留與連續(xù)。c．公開期（略）d．強銷期（略）e．延緩期（略）4-2-4媒體選擇工地包裝與看板報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）直投與商業(yè)信函道路看板電視電臺網(wǎng)絡3．銷售渠道及方式目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。建議從三方面進行銷售：4-3-1現(xiàn)場銷售這是要緊的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，通常都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。4-3-2定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包含信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積存。4-3-3網(wǎng)絡銷售在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設網(wǎng)上展示銷售，以拓寬與擴大產(chǎn)品知曉度。PRAT5有關建議事項1．銀行選擇鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務機構，最好引進外資銀行，以利于突破國內(nèi)銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。2．物業(yè)管理公司的斟選鑒于重慶消費者對已有港資物業(yè)管理公司的認同，同時引進香港物管公司可提升項目自身品質(zhì)形象，因此建議引進香港怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。3．香港裝飾公司的引進為表達與提升自身品質(zhì)，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT6參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商重慶潤隆實業(yè)廣告商高戈廣告地址/電話渝中區(qū)臨江門15號6381185863811868房屋類型高層房屋結構全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115M2價格均價3200元/M2交房標準清水房交房期現(xiàn)房配套設施4000M2會所,400M2周邊配套巴蜀中學,車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場所,購物中心物管香港華潤項目特色江景房活力新都開發(fā)商達美實業(yè)代理商香港中原地址/電話渝中區(qū)民生巷19號6376446663725624房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積53/65/105/123M價格2500/M2起價交房標準清水房配套設施休閑運動會所,400M2休閑綠化平臺,周邊配套周邊配套非常齊備物管達美物管定位都市白領項目特色充分表達生命在于運動的主題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/電話渝中區(qū)大同路19號6378318863783198房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積232/278/147/118/162M2,三室二廳,四室二廳,價格3380元/M2起,均價4400元/M2交房標準清水房交房期2002年3月配套設施小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學校,醫(yī)院,商場,娛樂中心,酒店,車站定位成功人士的家項目特色躍層客廳空高6米都市庭院開發(fā)商重慶工程建設總公司地址/電話渝中區(qū)棉花街6378820463789027房屋類型高層房屋結構框架戶型/面積38/39/46/71M2,一室一廳,主力/滯銷戶型一室一廳價格1800元/M2（起價）交房標準清水房交房時間現(xiàn)房銷售率65％配套設施4000M2中庭,5000M2綠色走廊周邊配套超市,銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市場,車站物管華興物管定位投資或者過度房御景江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商中原代理地址/電話棉花街旁6377622263776333房屋類型小區(qū)房屋結構框剪總棟數(shù)3總建面98000M綠化5400M戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2三室二廳二衛(wèi)127/145/M2四室二廳二衛(wèi)158M主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145M2價格臨江面起價3350元/M2不臨江面起價2800元/M2交房標準清水房交房期現(xiàn)房銷售率50％配套設施空中花園會所游泳池休閑綠化區(qū)車庫可視對講寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(顧問)定位中高檔住宅小區(qū)項目特色黃金地段景觀住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/電話民生路638299816382998263829983房屋類型小區(qū)房屋結構框剪總棟數(shù)4綠化6000M戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2主力/滯銷戶型138M2價格起價2700元/M2均價3300元/M2交房標準清水房銷售率一期余16套二期還未開盤配套設施會所3000M2閉路監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂車庫寬帶網(wǎng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)項目特色巴渝十二景時尚現(xiàn)代的生活方式地王廣場名仕閣開發(fā)商渝海實業(yè)總公司代理商深圳宏廈地產(chǎn)交易公司地址/電話渝中區(qū)民族路6382342563823427房屋類型高層電梯房房屋結構框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、價格均價7000元/m2（含裝修），七成二十年按揭，首付交一緩二交房時間現(xiàn)房銷售率60%配套設施6000m2生態(tài)廣場，8個立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供熱水，24小時保安、電梯內(nèi)設閉路電視系統(tǒng)，公共區(qū)域24小時電視監(jiān)控、智能卡感應門、可視對講、自動噴淋、休閑、娛樂設施，400備注可作為居家、辦公兩用，定位在渝中區(qū)的頂級豪宅。時代天驕開發(fā)商重慶協(xié)信集團地址/電話渝中區(qū)新華路63732999房屋類型高層酒店式公寓，總高38層房屋結構框架，七度抗震戶型/面積38-72m2一室一廳的商務套房，108m2、租金價格小戶型出租按每套2000元、2200元不等，平均48元/m2，裝修。出租率80%銷售率70%配套設施平街層2300m2廣場，8000mPRAT7泰閣簡介隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的進展，整個行業(yè)逐步進入高速、理性進展的階段，而房地產(chǎn)開發(fā)作為一項繁復的系統(tǒng)工程，分工細化及專業(yè)化是其主流趨勢。四川省泰閣物業(yè)顧問有限公司正是為契合行業(yè)進展要求，以提供開發(fā)商卓有成效的市場研究、全程營銷策劃、銷售代理、開發(fā)與投資技術顧問、物業(yè)管理顧問等的智業(yè)服務為目標而成立的。公司成立以來，以對客戶負責的職業(yè)精神，集合眾多行業(yè)精英，充分發(fā)揮專業(yè)知識、技能，并依托強大的社會協(xié)作資源，屢創(chuàng)銷售佳績。公司現(xiàn)有員工近50人，其中55%為本科以上學歷；40%為大專學歷，其中專業(yè)策劃、顧問人員均為原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、評估事務所、建筑工程技術部門從業(yè)人員。同時，銷售隊伍均為富有銷售經(jīng)驗的人員構成，并經(jīng)公司系統(tǒng)化入職培訓及定期專項強化培訓，是一支能挑重擔的專業(yè)隊伍。針對行業(yè)特點，公司十分注重社會協(xié)作資源的積蓄，同眾多行業(yè)主管部門、媒體、國內(nèi)外建筑及景觀設計事務所、物業(yè)管理公司、有關設備供貨商等均保持著良好的協(xié)作關系。正是基于我們的人才與資源優(yōu)勢，公司在較短時間內(nèi)屢創(chuàng)銷售佳績，從參與策劃、顧問的上河城、錦西名宅、SOHO、都市驛站等，到全程營銷代理的王府井、MYHOTEL—美華酒店、重慶森林（重慶）、德藝大廈（重慶）、三峽廣場（重慶）、千禧龍庭（昆明）等樓盤都受到業(yè)內(nèi)的好評，當中涌現(xiàn)了多個明星樓盤，如MYHOTEL—美華酒店便制造了開盤三天便全部售磬的業(yè)界神話?？傊?，我們的成功除了自身的能力與努力外，更多的是業(yè)主的信任與支持，由于我們深知成績是伴隨業(yè)主的成功而來的，而我們只有以更專業(yè)的服務來回饋業(yè)主的厚愛。下列附件為贈品，祝你事業(yè)有成！高效能人士的50個習慣在行動前設定目標有目標未必能夠成功，但沒有目標的確信不能成功。著名的效率提升大師博思.崔西説：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。”現(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設定目標，而是設定了目標才成功。一次做好一件事著名的效率提升大師博思.崔西有一個著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。假如一個人沒有重點地思考，就等于無要緊目標，做事的效率必定會十分低下。相反，假如他抓住了要緊矛盾，解決問題就變得容易多了。發(fā)現(xiàn)問題關鍵在許多領導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關鍵能力，由于這是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的制造力與解決問題的能力。”把問題想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“假如你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活與工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。一名高效能人士不可能到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按情況的重要程度來做事。因此，在工作中，假如我們不能選擇正確的情況去做，那么唯一正確的情況就是停止手頭上的情況，直到發(fā)現(xiàn)正確的情況為止。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因與結果之間，普遍存在著不平衡關系。小部分的努力，能夠獲得大的收獲；起關鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧與成敗。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構成連續(xù)的時間或者一個事務與另一事務銜接時的空余時間。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積存起來，其總與將是相當可觀的。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。習慣10、廢止拖延關于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習，它使人喪失進取心。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣。習慣11、向競爭對手學習一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，能夠照見自己的缺陷。假如沒有了對手，缺陷也不可能自動消失。對手，能夠讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好?！绷晳T12、善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，特別是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已通過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。假如你要成為一名高效能的職場人士，就應當養(yǎng)成善于借助他人力量的好習慣。習慣13、換位思考在人際的相處與溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。用“換位思考”指導人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設身處地懂得他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，同時盡可能地回應其需要。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不可能依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。他明白在一個企業(yè)中，只有團隊成功，個人才能成功。善于休息休息能夠使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。身處猛烈的競爭之中,每一個人如上緊發(fā)條的鐘表.因此,一名高效能人士應當注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對事業(yè)也是大有好處的。及時改正錯誤一名高效能人士要善于從批判中找到進步的動力.批判通常分為兩類,有價值的評價或者是無理的責難.不管如何,坦然面對批判,同時從中找尋有價值、可參考的成分,繼而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。責任重于一切著名管理大師德魯克認為,責任是一名高效能工作者的工作宣言.在這份工作宣言里,你首先說明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責任感對待你的工作,不懈怠你的工作、關于工作中出現(xiàn)的問題能敢于承擔.這是保證你的任務能夠有效完成的基本條件。不斷學習一個人,假如每天都能提高1%,就沒有什么能阻擋他抵達成功.成功與失敗的距離事實上并不遙遠,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己;假如你不堅持每天進步1%的話,你就不可能成為一名高效能人士.讓工作變得簡單簡單一些,不是要你把情況推給別人或者是躲避責任,而是當你焦點集中很清晰自己該做那些情況時,自然就能花更小的力氣,得到更好的結果.重在執(zhí)行執(zhí)行力是決定一個企業(yè)成敗的關鍵,同時也是衡量一個人做事是否高效的重要標準.只做適合自己的事找到合適自己的事,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,是高效能人士應當努力追求的一個目標.把握關鍵細節(jié)精細化管理時代已經(jīng)到來,一個人要成為一名高效能人士,務必養(yǎng)成重視細節(jié)的習慣.做好小情況既是一種認確實工作態(tài)度,也是一種科學的工作精神.一個連小事都做不好的人,絕不可能成為一名高效能人士.不為小事困擾我們通常都能夠面對生活中出現(xiàn)的危機,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。一名高效能人士應當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作與生活。專注目標美國明尼蘇達礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:寫出兩個以上的目標就等于沒有目標.這句話不僅適用于公司經(jīng)營,對個人工作也有指導作用。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,不管是員工于員工員工于上司員工與客戶之間都需要溝通.良好的溝通能力是工作中不可缺小的,一個高效能人士絕不可能是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分懂得對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。及時化解人際關系矛盾與人際交往是一種藝術,假如你曾為辦公室人際關系的難題而苦惱,無法忍耐主管的反復無常,看不慣主管的假公濟私,那么你要嘗試學習如何與不一致的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。”其用意也是要我們小説多聽。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素養(yǎng)。保持身體健康充沛的體力與精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士務必遵守的鐵律。杜絕壞的生活習慣習慣有好有壞。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。一位哲人曾經(jīng)説過：“好習慣是一個人在社交場合中所能穿著最佳服飾?！倍鴫牧晳T則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添煩惱、損壞健康或者事業(yè)失敗。釋放自己的擔憂孤獨與擔憂是現(xiàn)代人的通病。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康與高效能的工作。合理應對壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎。健康，特別是心理健康，已成為職場人士與企業(yè)持續(xù)進展的必備保障。學會正確地應對壓力就成了高效能人士必備的一項習慣。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。工作壓力會給我們的工作帶來種種不良的影響，形成工作狂或者者完美主義等錯誤的工作習慣，這會大大地降低一個人的工作績效。及時與同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關系，及時與同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動交流是我們提高工作效能的一個關鍵。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。一個缺乏準備的員工一定是一個差錯不斷的人，縱然有超強的能力，千載難逢的機會，也不能保證獲得成功。守時假如你想成為一名真正的高效能人士，就務必認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事。這是每一個人只要肯做就能做到的，也是一個人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。在商業(yè)競爭中，對市場信息特別是市場關鍵信息把握的