世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目

25三月2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目研究工作的階段劃分2005/8/152005/8/20工作最終成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目的整體價(jià)值分析成功案例借鑒分物業(yè)類型價(jià)值判斷第二階段（終期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位終稿第一階段項(xiàng)目市場調(diào)研項(xiàng)目市場調(diào)研6個(gè)工作日25個(gè)工作日2005/9/15世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目報(bào)告背景面對全國有名的文化名城天津；面對有六百年歷史的天津衛(wèi)；面對清澈寬闊的海河；面對一個(gè)超大規(guī)模的項(xiàng)目；我們需要通過對市場整體的研究，通過精確的定位，強(qiáng)力的沖擊市場，通過地標(biāo)物業(yè)的打造，帶動天房與天鴻品牌與利潤的雙贏，這就是我們要做的……世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景。現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動態(tài)變化的。項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)1可持續(xù)性：通過對項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位、合理的滾動開發(fā)，使得本項(xiàng)目得以可持續(xù)性開發(fā)，在競爭激烈的市場上立于不敗之地。目標(biāo)2利潤：充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，提升片區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化。目標(biāo)3現(xiàn)金流：通過項(xiàng)目可持續(xù)性開發(fā)，以及長期的良好經(jīng)營，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流。目標(biāo)4形象與品牌：通過對本項(xiàng)目的成功開發(fā)，打造海河的新亮點(diǎn)也是天津另一中心，繼續(xù)奠定開發(fā)商在市場的龍頭形象，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目背景項(xiàng)目地處天津海河河畔，屬于政府規(guī)劃的城市重點(diǎn)項(xiàng)目海河六大節(jié)點(diǎn)之一，具備良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目緊鄰天津中環(huán)圍堤道，大沽南路等多條城市主干道，同時(shí)臨近即將投入使用的天津地鐵一號線交通便利。項(xiàng)目地塊形狀較為完整，多為凈地，僅存少量廠房拆遷。但由于地塊形狀狹長，臨近主干道中環(huán)圍堤道，大沽南路的展示面較窄，展示性一般。項(xiàng)目位于天津核心區(qū)邊緣，周邊物業(yè)以住宅為主，缺乏商務(wù)氛圍與人氣。項(xiàng)目具有較高的潛在價(jià)值。項(xiàng)目交通便利.項(xiàng)目地塊完整，但展示性一般。所在區(qū)域缺乏商務(wù)氛圍與人氣。

世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目屬于超大規(guī)模項(xiàng)目，多種物業(yè)類型共存，同時(shí)有大比例的公建類型物業(yè)。政府對本項(xiàng)目的形象限制，通過本項(xiàng)目的開發(fā)，打造海河沿岸的水上運(yùn)動世界。項(xiàng)目規(guī)劃上的限制，項(xiàng)目已進(jìn)行具體的建筑規(guī)劃，建筑單體的位置，體量等已經(jīng)基本確定時(shí)間，現(xiàn)金多種物業(yè)類型，大面積公建項(xiàng)目形象的限制項(xiàng)目規(guī)劃的限制世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：24.83公頃（B,C,D,E地塊）；建筑面積：79萬平方米；其中公建部分總建筑面積51萬平方米；容積率R：3.2；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目界定---位于直轄市城市核心區(qū)具備優(yōu)良城市資源的大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目全國直轄市城市核心地區(qū)邊緣具備優(yōu)良城市資源大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目片區(qū)界定城市核心區(qū)邊緣，為傳統(tǒng)的居住區(qū)項(xiàng)目位于城市的新區(qū)河西區(qū)，距離城市核心商業(yè)圈與商務(wù)圈15分鐘車程，項(xiàng)目周邊為傳統(tǒng)的居住區(qū)，缺乏商業(yè)與商務(wù)氛圍。地塊界定天津市界定全國四直轄市之一，相對GDP較高全國四直轄市之一，華北重要的港口城市，人口1011萬，GDP總量2931億元；資源界定景觀資源：項(xiàng)目位于天津海河河畔，具備一線河景資源；交通資源：緊鄰城市主干道圍堤道，大沽南路，臨近天津地鐵一號線具備優(yōu)良城市資源項(xiàng)目體量大，將涵蓋多種物業(yè)類型占地28.75公頃，總建筑面積將達(dá)到79萬平方米左右；同時(shí)涵蓋商業(yè)，寫字樓，酒店，公寓等多種物業(yè)類型；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目問題提出（question）

1.如何通過對本項(xiàng)目的綜合開發(fā)，確定項(xiàng)目在城市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項(xiàng)目自身的潛力，挖掘項(xiàng)目自身的區(qū)域與地塊價(jià)值？區(qū)域與地塊價(jià)值3.本項(xiàng)目通過準(zhǔn)確的定位，即突破固有城市核心區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)利潤最大化？項(xiàng)目整體定位2.如何制定項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確定項(xiàng)目中的核心物業(yè)，形成核心競爭力，提升區(qū)域土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目的滾動開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營？項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向怎么做？做什么？世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)思路

做什么？問題：做什么？區(qū)域與地塊價(jià)值項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市：天津項(xiàng)目自身成功案例世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目北方經(jīng)濟(jì)中心被確定為天津城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確城市職能：國際現(xiàn)代制造業(yè)基地；北方國際航運(yùn)中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐；北方國際物流和會展中心；以金融、商貿(mào)、科技、信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心；以近代史跡為特點(diǎn)的國家歷史文化名城；生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。天津在中國版圖的新戰(zhàn)略地位貿(mào)易金融成為未來城市發(fā)展主要?jiǎng)恿Νh(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈地位顯現(xiàn)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目新城市規(guī)劃推出及巨額城建投資將天津城市空間發(fā)展機(jī)會帶向沿海河周邊帶狀地區(qū)新城市規(guī)劃更多強(qiáng)調(diào)四郊五縣和濱海新區(qū)與中心區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為中心城區(qū)外圍區(qū)域開發(fā)帶來機(jī)會海河沿線改造與津?yàn)I快速沿線建設(shè)工程將濱海新區(qū)與市中心區(qū)更加緊密聯(lián)系基于貿(mào)易物流和加工制造業(yè)的金融、會展功能區(qū)引進(jìn)使沿海河發(fā)展帶形成投資及關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)“啞鈴型”中心城區(qū)結(jié)構(gòu)的推出，以及海河六大節(jié)點(diǎn)工程為海河沿線帶來投資及聚集效應(yīng)注：資料來自天津新城市總體規(guī)劃世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津城市經(jīng)濟(jì)近年加速增長將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展天津市近三年的人均GDP增長率在11％左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速2003年人均GDP超過3000美元，標(biāo)志城市人民生活總體進(jìn)入富裕階段2004年經(jīng)濟(jì)總量增速達(dá)到15.7%，人均超過3萬元人民幣GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式天津歷年人均GDP增長值（美元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場調(diào)研世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津城市住房需求釋放強(qiáng)勁，近期將保持對房地產(chǎn)市場剛性拉動城市拆遷速度開始放緩，拆遷安置住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場帶來剛性需求1998年至2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅約為8％。而同期房價(jià)上漲5％－7％，收入與房價(jià)漲幅相比較為合理天津市往年拆遷量及安置需求量表：按以往天津市危改“拆：購(建)比率＝1∶3”計(jì)算天津歷年人均可支配收入（元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場調(diào)研世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津房地產(chǎn)市場供需和價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入高速增長時(shí)期需求擴(kuò)大拉動了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，2004年商品房銷售量創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄天津近年商品房竣工&銷售量統(tǒng)計(jì)：天津近年商品房平均單價(jià)統(tǒng)計(jì)：注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場訪談世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津GDP保持較高的增長的速度，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然以能化、電子等為代表的第二產(chǎn)業(yè)為主

2004年三種產(chǎn)業(yè)占GDP總量的比例為3.5∶53.2∶43.3，第二產(chǎn)業(yè)超過了半數(shù)占據(jù)主導(dǎo)地位電子信息汽車生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥冶金石油化工和新能源環(huán)保以上六大優(yōu)勢行業(yè)占天津規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到70.6%，是天津第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年GDP雖然不斷增長，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)所占比例有略微增長，第三產(chǎn)業(yè)所占比例略有下降世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目按照城市發(fā)展的必然趨勢，天津未來的發(fā)展方向是大力發(fā)展附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的第三產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展第一階段第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位城市發(fā)展第二階段第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位城市發(fā)展第三階段第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位城市發(fā)展趨勢世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津人均GDP即將達(dá)到3000美元，整體城鎮(zhèn)化水平為60%，處于由被動郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過渡城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對比重階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美圓<300人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段城市中心化區(qū)域中心化城市多級化城市多中心化大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副都心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目案例借鑒：日本東京—城市發(fā)展進(jìn)程時(shí)間階段：20年代初交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接城市發(fā)展：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張。時(shí)間階段：50年代后期交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點(diǎn)，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性副城。單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城時(shí)間階段：60年代交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，城市發(fā)展階段：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等4大城市及一些中等城市。從而實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。城市多極化形成中心中心極極極極時(shí)間階段：30年代后期交通方式：城市內(nèi)部捷運(yùn)系統(tǒng)的進(jìn)一步發(fā)展城市發(fā)展：市區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能的劃分，各種城市功能出現(xiàn)新的聚集，中心區(qū)出現(xiàn)多個(gè)功能的新核心。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目中心順義通州亦莊中心中心中心中心中心石家莊天津其他城市其他城市順義通州亦莊北京1.單中心2.多極化4.都市群北京目前處于第2階段向第3階段過渡的時(shí)期，城市內(nèi)部的多極化發(fā)展成熟，副城的發(fā)展已初具雛形，進(jìn)入快速發(fā)展階段，隨著城市副城的進(jìn)一步完善，為都市群的形成創(chuàng)造條件。3.大都市化中心極極極極案例借鑒：首都北京—城市發(fā)展進(jìn)程世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津城市發(fā)展現(xiàn)狀：

核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集本案核心奧運(yùn)中心居住中心城市核心區(qū)：以和平區(qū)為主，南京路、小白樓、濱江道、勸業(yè)場高度聚集的城市傳統(tǒng)核心區(qū)。友誼路商務(wù)中心：隨著辦公類型物業(yè)的聚集，友誼路逐漸形成了天津新的商務(wù)一極奧運(yùn)板塊：隨著奧運(yùn)會的舉辦與奧運(yùn)場館的興建，其他物業(yè)也將在該片區(qū)聚集，成為城市新的一極。梅江城市居住區(qū)：擁有良好的自然環(huán)境與交通狀況，逐漸成為城市新的高檔次居住中心。發(fā)展方向本項(xiàng)目處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，將會為本項(xiàng)目開發(fā)帶來更大的契機(jī)。商務(wù)中心天津在城市多極化的過程中的功能缺失：休閑、娛樂為主的新的綜合中心世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津海河六大節(jié)點(diǎn)之一

天津海河門戶－－入?？诘谝粋€(gè)節(jié)點(diǎn)歷史，文化商貿(mào)區(qū)商業(yè)，商務(wù)區(qū)休閑，娛樂區(qū)在整體海河節(jié)點(diǎn)規(guī)劃中，本項(xiàng)目的開發(fā)將成為海河中下游以休閑，娛樂為主，成為海河中下游的核心。本案世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目在天津城市整體規(guī)劃中定義為運(yùn)動休閑區(qū)，同時(shí)具備大比例的公建類物業(yè)本案河西區(qū)的城市功能劃分：小白樓商務(wù)區(qū)大沽路商業(yè)區(qū)友誼路金融服務(wù)區(qū)文化博覽區(qū)海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶陳塘都市工業(yè)區(qū)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目基本條件分析圍堤道，天津中環(huán)，核心主干道。大沽南路，城市主干道，天津地鐵一號線。城市傳統(tǒng)居住區(qū)，沒有商務(wù)與商業(yè)氛圍項(xiàng)目緊鄰天津“母親河”海河，具備優(yōu)良的河景資源。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及四至南至：天津地鐵一號線南臨：大沽南路西面：天津海河居民區(qū)海河大沽南路地鐵一號線世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊配套設(shè)施相對缺乏，具備良好的交通狀況與景觀資源周邊環(huán)境開闊：項(xiàng)目地塊周遍交通便利，緊鄰圍堤道，大沽南路等城市干道，以及未來規(guī)劃道路臺兒莊路；項(xiàng)目D地塊緊鄰即將通車的天津地鐵一號線；配套設(shè)施缺乏：位于河西區(qū)，距城市中心區(qū)（以南京路為準(zhǔn)）約為5公里，15分鐘車程，但片區(qū)內(nèi)人氣不旺。項(xiàng)目周邊沒有形成成熟的商業(yè)圈，一般居民習(xí)慣前往濱江道，和平路消費(fèi)。周邊教育配套較差，距最近的重點(diǎn)中學(xué)天津第四中學(xué)，第四十二中學(xué)均在一公里；距離天津醫(yī)院一公里。距離天津友誼路酒吧街3公里以上。地塊現(xiàn)狀：本項(xiàng)目大部分地面為凈地，僅有少量廢舊廠房為拆遷；項(xiàng)目西測為傳統(tǒng)舊居住區(qū)，對未來項(xiàng)目整體形象有一定負(fù)面影響。海河對岸為鋼鐵廠，在一定程度上影響本項(xiàng)目的河景景觀。景觀資源較好：本項(xiàng)目具備一線河景自然景觀資源，緊鄰天津海河；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目城市中的地位：

打造引領(lǐng)新天津休閑、娛樂的活力新一極KPI分析外因內(nèi)因項(xiàng)目自身的條件項(xiàng)目在城市功能劃分中的角色本項(xiàng)目在城市宏觀與中心區(qū)發(fā)展中的地位休閑、娛樂為主綜合中心被動郊區(qū)化到主動郊區(qū)化的過渡，城市多極化出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二、三階段過渡，二、三產(chǎn)業(yè)持平城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市宏觀與中心區(qū)發(fā)展的主流方向上海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶上，以運(yùn)動休閑為主題海河六大節(jié)點(diǎn)，大規(guī)模，大比例公建引領(lǐng)新天津休閑、娛樂的活力新一極天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段天津城市化發(fā)展階段天津城市多極化發(fā)展出現(xiàn)的功能缺失世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目新天津休閑、娛樂的活力新一極

商務(wù)+休閑+居住+文化新天津休閑、娛樂的活力新一極居住的休閑的文化的商務(wù)的世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目本項(xiàng)目擁有的物業(yè)功能

商業(yè)＋居住＋商務(wù)＋文化天津休閑、娛樂的活力新一極是更好的滿足了那些林立在城市核心的高樓大廈中的國際商務(wù)人士，白領(lǐng)精英們的休閑生活，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一切商務(wù)活動的聚集地

天津休閑、娛樂的活力新一極集中提供暫時(shí)的居所、誘人的商品廊、精品店、喧鬧的BAR、燈光昏暗的情調(diào)場合、輕松開放的自由空間，富麗堂皇的劇院、展覽廳等等休閑、娛樂的活力新一極物業(yè)功能文化設(shè)施商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)集購物、休閑、娛樂于一體的體驗(yàn)型的商業(yè)，具有風(fēng)情的，品牌的，活力與動感的具有商務(wù)功能的酒店、公寓等臨時(shí)居住物業(yè)與為白領(lǐng)人士提供的長期居住物業(yè)核心區(qū)商務(wù)功能的補(bǔ)充與延伸，高形象寫字樓開放性廣場、影視中心、表演中心、展覽中心等公共物業(yè)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目案例選擇原則：與本項(xiàng)目條件相似天津海河水上運(yùn)動世界項(xiàng)目倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目荷蘭鹿特丹KopvanZuid城市復(fù)興工程超大規(guī)模項(xiàng)目都市新一極具備優(yōu)良的城市資源世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

早期概況與衰落倫敦的第一個(gè)碼頭：位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭去成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心]11961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落，整個(gè)大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運(yùn)輸1981年，碼頭區(qū)最后一個(gè)老碼頭，也是最大的一個(gè)碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目32倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

再造碼頭區(qū)1歷程關(guān)鍵點(diǎn)1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商——倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC），分3個(gè)階段歷史17年，將一個(gè)22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個(gè)全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū)3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目33倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

開發(fā)模式及策略1倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖

通過與私營開發(fā)商的合作，由LDDC對具體項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，再由私營開發(fā)商出面，達(dá)到融資的目的

前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)多種物業(yè)所獲得的收益綜合滾動開發(fā)3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目34倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

倫敦新的商業(yè)，商務(wù)一極的形成11981的年碼頭中心區(qū)1996年的中心碼頭區(qū)1981年整個(gè)區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的碼頭區(qū)現(xiàn)已成為倫敦商務(wù)和商業(yè)新的一極，在此落戶的世界超級銀行和媒體機(jī)構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社以及鏡報(bào)等2001年上半年，在商業(yè)的整體拉動下，碼頭地區(qū)的物業(yè)樓租金達(dá)到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達(dá)到了每平方英尺65英鎊/年3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目35倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

住宅情況的改善11971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個(gè)公屋中的20%狀況極差1981年開發(fā)商開始分階段對碼頭區(qū)進(jìn)行住宅建造，81-97年間累計(jì)完成了24042套住房住宅的興建為項(xiàng)目帶來了人口的支持，同時(shí)也帶來人氣。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目36倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

交通狀況的改善1碼頭區(qū)當(dāng)時(shí)的交通狀況十分惡劣，泰晤士河將整個(gè)區(qū)域分割為塊狀，但沒有一座像樣的大橋來連接區(qū)域道路。兩條主要的鐵路線并不直接通往市中心輕軌地鐵Jubilee線新擴(kuò)建道路地鐵EastLondon線2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖隨著倫敦地鐵Jubliee與EastLondon線的修建，以及多條城市主要街道的新擴(kuò)建，徹底改變碼頭區(qū)的交通狀況，為整個(gè)項(xiàng)目的成功奠定了硬件基礎(chǔ)。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目37倫敦●碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

改造后的碼頭區(qū)1露天場所住宅區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)休閑區(qū)研究院機(jī)場1998年底整個(gè)項(xiàng)目的完成，開發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會效益。整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)的城市功能復(fù)合化等特點(diǎn)，將本項(xiàng)目建造成新倫敦商務(wù)和商業(yè)新的一極。項(xiàng)目通過在倫敦市場上的準(zhǔn)確定位，以及個(gè)別地標(biāo)性建筑奠定其在城市中的地位。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目38荷蘭●鹿特丹

KopvanZuid城市復(fù)興工程對規(guī)劃的評價(jià)：“最大限度地使用這個(gè)區(qū)域的空間，最迅速而且非常好地將項(xiàng)目當(dāng)中的共建類物業(yè)與住宅都聯(lián)系起來，并結(jié)合在一起，是鹿特丹一次大膽而成功的嘗試?！表?xiàng)目建設(shè)分期在15年內(nèi)完成，規(guī)劃沒有一次性對區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行外觀上的統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

該項(xiàng)目為鹿特丹提供5300套住宅，370000平米的辦公面積和90000平米的商業(yè)、教育和娛樂設(shè)施。項(xiàng)目當(dāng)中加入了許多能夠帶來情趣的物業(yè)，比如侯船廳、倉庫等，將之改成了受市民歡迎的街角咖啡廳、餐廳和酒店等。荷蘭最有活力的水邊發(fā)展項(xiàng)目之一，kopvanzuid工程是歐洲城市擴(kuò)張的一個(gè)最具野心的項(xiàng)目。值得注意的不僅僅是它在城市規(guī)劃方面注意到了一些容易被忽略的問題，如對綜合土地利用的強(qiáng)調(diào)、將整個(gè)項(xiàng)目定位為比肩城市現(xiàn)有中心的新一極。。形象概況功能設(shè)施23/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目39改建之前的KopvanZuid片斷：城市世界上最大的港口之一，隨著航海業(yè)的衰退，大量碼頭荒廢，二戰(zhàn)后成為色情行業(yè)聚集地，后計(jì)劃建立成紅燈區(qū)，因公眾反對而作罷。80年代，政府重新考慮這個(gè)地區(qū)的開發(fā)，為目前市中心的擴(kuò)張?zhí)峁└哔|(zhì)量的商業(yè)與居住發(fā)展用地。荷蘭●鹿特丹

KopvanZuid城市復(fù)興工程23/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目40荷蘭●鹿特丹

KopvanZuid城市復(fù)興工程區(qū)域規(guī)劃圖區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域規(guī)劃：以公建類為核心為核心動力，徹底改變區(qū)域形象；2000年底，將有超過40%的商務(wù)、零售、酒店以及餐飲完成建設(shè)、到2010年，將有超過1.5萬人居住在區(qū)域規(guī)劃的新項(xiàng)目中。23/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目41建筑單體與集合的魅力：最終確立的方案從高度和建筑形體更加彰顯地標(biāo)建筑形式帶給整個(gè)區(qū)域的驚喜鹿特丹KopvanZuid城市復(fù)興工程

地標(biāo)性建筑樹立項(xiàng)目整體形象KopvanZuid規(guī)劃過程平面圖KopvanZuid最終規(guī)劃平面圖KPN電信大樓總部Erasmus大橋強(qiáng)制性視覺沖擊，標(biāo)志性建筑——Erasmus大橋、KPN電信大樓總部23/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目422復(fù)合的物業(yè)功能突顯魅力：商業(yè)、辦公、住宅、劇院、，著名的BLAAK火車站多種物業(yè)功能體現(xiàn)城市新的一極著名的BLAAK火車站。鹿特丹KopvanZuid城市復(fù)興工程

復(fù)合的物業(yè)功能突顯城市中心的魅力Luxor劇院住宅商業(yè)辦公3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目432園林的魅力景觀的利用DIS/小品鹿特丹KopvanZuid城市復(fù)興工程

軟性細(xì)節(jié)的體現(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目的細(xì)致入微3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目44鹿特丹KopvanZuid城市復(fù)興工程

建筑的多種類型體現(xiàn)項(xiàng)目的國際化2傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)融合：新舊建筑通過玻璃材質(zhì)進(jìn)行過渡，并形成虛實(shí)對比退臺住宅，線條硬朗，外墻與舊建筑保持和諧過渡3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目45KPI項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)特色物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象項(xiàng)目中景觀的充分利用，園林與小品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)項(xiàng)目明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項(xiàng)目出現(xiàn)分主題項(xiàng)目總體體量足夠大，一般在50萬平方米以上，能夠形成規(guī)模項(xiàng)目中功能復(fù)合，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點(diǎn)項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道與城市捷運(yùn)系統(tǒng)案例總結(jié)：城市新一極項(xiàng)目KPI體系客觀主觀總體體量功能確立交通狀況項(xiàng)目主題建筑特色軟性指標(biāo)3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目46本項(xiàng)目成為城市新一極的努力方向

客觀條件具備，主觀上努力KPI總體體量項(xiàng)目主題功能確立建筑特色軟性指標(biāo)交通狀況需要通過細(xì)致的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，精心打造項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象項(xiàng)目需要通過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)有特點(diǎn)園林與小品，體現(xiàn)項(xiàng)目整體高品質(zhì)需要在市場上明確樹立天津休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核心物業(yè)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念√√客觀主觀本項(xiàng)目占地24.83公頃，總建筑面積79萬平方米，足夠形成規(guī)模本項(xiàng)目中功能復(fù)合，商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種物業(yè)同時(shí)存在，體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點(diǎn)項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市主干道與地鐵一號線世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目各物業(yè)類型在本項(xiàng)目中的地位靈魂整體提升支撐商業(yè)物業(yè)：項(xiàng)目的靈魂，引領(lǐng)項(xiàng)目的整體發(fā)展住宅類物業(yè)：對項(xiàng)目整體運(yùn)作提供基礎(chǔ)的支持，帶來人氣與現(xiàn)金流酒店＋辦公物業(yè)對項(xiàng)目從形象與檔次上進(jìn)行整體的提升世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目地塊資源價(jià)值分析可達(dá)性景觀噪音世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分區(qū)功能與主題高尚居住區(qū)為城市，為本項(xiàng)目提供最基本的高品質(zhì)生活資料休閑風(fēng)情區(qū)體現(xiàn)閑情雅致般生活，提供休閑，具有情調(diào)的場所動感活力區(qū)項(xiàng)目中活力的心臟與發(fā)動機(jī)，為項(xiàng)目整體帶來動感運(yùn)動體驗(yàn)區(qū)緊鄰海河，突出親水性，運(yùn)動的參與區(qū)域品質(zhì)商務(wù)區(qū)高品質(zhì)酒店，寫字樓，提升項(xiàng)目整體檔次，形象世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)思路

做什么？問題：做什么？區(qū)域與地塊價(jià)值項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市：天津項(xiàng)目自身成功案例將項(xiàng)目打造成以商業(yè)為靈魂，住宅為支撐，酒店與寫字樓為整體提升，具備五大功能區(qū)的天津休閑、娛樂的活力新一極世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)思路

怎么做？問題：怎么做？項(xiàng)目整體定位市場分析項(xiàng)目自身成功案例世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)市場世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津市商業(yè)物業(yè)市場集中度較高，內(nèi)環(huán)區(qū)域囊括三大市級綜合商圈南市南市商圈老城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，包括：食品街、鼓樓、新安等多個(gè)商業(yè)街區(qū)濱江道濱江道和平路商圈城市核心商業(yè)區(qū)，包括：南京路、濱江道、和平路三條主要商業(yè)街小白樓商圈城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，目前由小白樓區(qū)域內(nèi)大型百貨及街鋪商業(yè)聚集構(gòu)成小白樓內(nèi)環(huán)線世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南市商圈——中檔次家庭及特色消費(fèi)為主的城市文化節(jié)點(diǎn)性商圈主要特色商業(yè)街：鼓樓商業(yè)街古文化街食品街及旅館街主要大型商業(yè)設(shè)施：新安購物中心水牛城及女人街銅鑼灣廣場古文化街南市食品街新安購物中心整體商業(yè)氛圍已由廉價(jià)低檔向高檔化多元化特色化發(fā)展，中檔家庭購物及旅游消費(fèi)為主；業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、百貨及折扣店、特色商鋪；商圈店鋪平均租金水平在10元/平方米左右，集中商業(yè)扣率15-25%，浮動較大；未來供應(yīng)量激增超過20萬平米，定位上升，規(guī)模影響力將逐漸上升世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南市商圈——典型商業(yè)掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目濱江道和平路商圈——天津的王府井，全業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)核心主力大型商業(yè)體：萬達(dá)商業(yè)廣場伊勢丹津樂匯以中檔購物為主的具有城際影響力的大規(guī)模綜合商業(yè)聚集區(qū)域客群豐富，節(jié)假日人流量超過70萬，商業(yè)聚集度和競爭度極強(qiáng)商圈街鋪?zhàn)饨鹚郊s30元/平方米集中商業(yè)扣率范圍20-30%之間未來商業(yè)供應(yīng)量超過20萬平米和平路主要由傳統(tǒng)百貨+街鋪商業(yè)構(gòu)成，萬達(dá)廣場帶動了街區(qū)原有中低檔定位整體上升濱江道主要由百貨店+街鋪攤位構(gòu)成，目標(biāo)客群豐富，檔次無明顯區(qū)分，中低檔商業(yè)為主南京路部分由精品百貨構(gòu)成，定位商務(wù)及中高檔購物人群世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目濱江道和平路商圈——典型商業(yè)掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目濱江道和平路商圈——典型商業(yè)掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目小白樓商圈——區(qū)域性質(zhì)轉(zhuǎn)換，舊商圈定位及經(jīng)營逐步受到現(xiàn)代商務(wù)影響而削弱區(qū)域內(nèi)主力百貨商場：濱江購物中心凱旋門百貨商圈歷史定位：大眾購物、百貨商貿(mào)老字號餐飲、娛樂商圈定位與正在形成的CBD性質(zhì)抵觸，商圈影響力降低未來近20萬平米新增現(xiàn)代商務(wù)配套及地鐵上蓋物業(yè)將逐步改變現(xiàn)有衰弱趨勢凱旋門大廈底層的中低檔百貨商場天津圖書大廈百年老店起士林世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目小白樓商圈——典型商業(yè)掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目此外，特色或?qū)I(yè)性商業(yè)已脫離傳統(tǒng)商圈獨(dú)自形成相對聚集的專業(yè)商業(yè)街區(qū)改造后大胡同形成輻射華北地區(qū)的商品批發(fā)商貿(mào)中心；商圈建筑面積達(dá)50萬平米；街鋪?zhàn)饨鸺s12元/平米友誼路酒吧街自成休閑娛樂街區(qū)包括酒吧、餐飲店28家，出租率已達(dá)到90%左右鞍山西道沿線已形成了類似中關(guān)村的IT科貿(mào)中心以賽博、頤高科技、百腦匯為主力商業(yè)體，超過10萬平米到2010年，銷售面積在5000平方米以上的IT賣場將達(dá)到10余家核心商圈世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)大量主力店品牌在津擴(kuò)張將帶動大規(guī)模商業(yè)空間需求增加超市：歐尚、新一佳均于2005年在津開設(shè)首家店鋪韓國易買得超市在津第一家電05年開業(yè)，預(yù)計(jì)1-3年內(nèi)，易買得將在津開設(shè)5家店鋪專業(yè)賣場：國內(nèi)三大家電連鎖之一的上海永樂生活電器將在津開店，并計(jì)劃在津增開4-5家分店百安居收購歐倍德中國，進(jìn)入天津市場門市點(diǎn)數(shù)量增加同時(shí)，05年單店擴(kuò)張規(guī)模顯著增加，單店超過1萬平米世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目世聯(lián)觀點(diǎn)：整體商業(yè)市場處于規(guī)模聚集階段，業(yè)態(tài)檔次較同質(zhì)化，新興區(qū)域大規(guī)模商業(yè)必須通過有特色的主力商業(yè)特征奠定影響力項(xiàng)目規(guī)模與城市地位有機(jī)會成為城市級別的新興商業(yè)綜合街區(qū)市區(qū)集中商圈聚集度及規(guī)模無可比擬，無法通過全業(yè)態(tài)競爭獲得自身市場地位，項(xiàng)目須借助區(qū)域休閑概念塑造專精商業(yè)主題商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：避開傳統(tǒng)商圈中競爭激烈的傳統(tǒng)百貨購物，通過適當(dāng)增加現(xiàn)代商業(yè)的娛樂性、體驗(yàn)性、趣味性設(shè)施形成特色的體驗(yàn)式購物中心將項(xiàng)目分散的商業(yè)空間調(diào)整并集中，形成購物、影音娛樂、餐飲多種業(yè)態(tài)更為集中緊湊的一站式StreetMall，與現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施單體業(yè)態(tài)相對分散專業(yè)化過強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施形成差異考慮到項(xiàng)目整體規(guī)模較大及區(qū)域長期發(fā)展性質(zhì)，整個(gè)區(qū)域商業(yè)定位中檔偏上，并根據(jù)局部街區(qū)分主題特性適當(dāng)調(diào)整提升以一個(gè)主商業(yè)概念貫穿多個(gè)街區(qū)，分主題銜接各部分功能；以商業(yè)物業(yè)間聯(lián)系將項(xiàng)目其他物業(yè)串為一體，并通過街區(qū)建筑的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和鋪位營造實(shí)現(xiàn)街區(qū)主題及人流引導(dǎo)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目辦公物業(yè)市場世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津市辦公物業(yè)已在南京路及友誼路沿線出現(xiàn)聚集趨勢，商務(wù)氛圍區(qū)域性明顯南京路沿線友誼路沿線小白樓區(qū)域城市內(nèi)辦公物業(yè)出現(xiàn)較明顯的聚集趨勢，河西區(qū)及內(nèi)環(huán)周邊匯集了天津市80%以上辦公物業(yè)商務(wù)聚集氛圍開始形成，辦公物業(yè)地段價(jià)值體系開始形成以租為主租金水平：南京路區(qū)域：約4.2元/平米小白樓區(qū)域：約3元/平米友誼路沿線：約2.3元/平米世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津辦公物業(yè)發(fā)展進(jìn)入增長市場階段，隨城市新一輪發(fā)展得到逐步提升高中低市場表現(xiàn)：物業(yè)檔次劃分趨于明顯空置率下降幅度平穩(wěn)租金變化趨穩(wěn)低檔及商住辦公物業(yè)，如羅馬花園中檔辦公物業(yè)，以津匯、金皇為代表國際大廈世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目辦公物業(yè)供應(yīng)及需求同步增大，地段價(jià)值競爭激烈，租賃成交為主目前市場需求中新增租賃客戶超過80%，成交客戶群逐漸明晰，以銀行、保險(xiǎn)、金融類為主，物流、咨詢類企業(yè)也占相當(dāng)比重由于城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展及海河開發(fā)的帶動作用，未來辦公物業(yè)市場供應(yīng)激增，仍集中在小白樓、南京路、友誼路沿線及規(guī)劃中南站CBD區(qū)域遠(yuǎn)期供應(yīng)統(tǒng)計(jì)：近期重要成交個(gè)案：世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目樓盤掃描——天津國際大廈位置：南京路75號規(guī)模：總建筑面積52000平方米，可出租面積2萬余平方米經(jīng)營模式：只租不售出租：1美元/m2日，出租率約為100%功能布局：地下為2層大型智能化停車場，230多個(gè)車位；地上1—2層為商業(yè)用途；5至22層為酒店式商務(wù)寫字間。配套：

5A智能化，高速OTIS電梯，有線電視，高速高品質(zhì)寬帶電話內(nèi)部虛擬網(wǎng)等，高標(biāo)準(zhǔn)配套，大型現(xiàn)代商務(wù)會所（大、小會議室、展示廳、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)絡(luò)中心、健身中心、商務(wù)秘書中心等），具備星級酒店商務(wù)公寓。周邊環(huán)境：

緊鄰南京路，濱江道購物步行街，小白樓商業(yè)圈物業(yè)管理：

香港物業(yè)管理公司，提供星級酒店方式，物業(yè)管理（酒店式管理，管家式服務(wù)）目前天津市場租金最高的寫字樓，從外立面到內(nèi)部硬件都體現(xiàn)著寫字樓的大氣，再加上地處南京路緊靠城市核心的優(yōu)越地理位置，使之入市十年仍以高品質(zhì)樹立天津頂級寫字樓標(biāo)竿世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目樓盤掃描——津匯大廈位置：南京路189號規(guī)模：總建筑面積52000平方米，可出租面積2萬余平方米經(jīng)營模式：只租不售出租：19.5美元/m2月，出租率約為90%以上功能布局：地下為大型智能化停車場（在建）；地上1—6層為商業(yè)裙房；7至22層為酒店式商務(wù)寫字間。配套：

5A智能化，高速OTIS電梯，有線電視，高速高品質(zhì)寬帶電話內(nèi)部虛擬網(wǎng)等，高標(biāo)準(zhǔn)配套，大型現(xiàn)代商務(wù)會所（大、小會議室、展示廳、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)絡(luò)中心、健身中心、商務(wù)秘書中心等），具備星級酒店商務(wù)公寓。周邊環(huán)境：

緊鄰南京路，濱江道購物步行街，依勢丹百貨大廈物業(yè)管理：

新加坡物業(yè)管理公司，提供星級酒店方式，物業(yè)管理（酒店式管理，管家式服務(wù)）目前天津新入市寫字樓的引領(lǐng)產(chǎn)品，整體高檔次形象的定位，地處南京路緊靠城市核心的優(yōu)越地理位置，客戶以咨詢，物流，銀行，船舶業(yè)為主。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目樓盤掃描——其他品質(zhì)不高，外立面效果一般，硬件配置一般；高品質(zhì)、高形象、高層寫字樓短缺世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目世聯(lián)觀點(diǎn)：辦公物業(yè)市場增長緩慢，競爭激烈，適當(dāng)開發(fā)高形象的可售型中檔寫字樓有利于未來隨時(shí)依風(fēng)險(xiǎn)利潤調(diào)整開發(fā)策略城市辦公物業(yè)需求有增長趨勢，但仍以租賃為主，投資性購買趨于活躍，但仍處于較低水平，租售并舉、適時(shí)調(diào)整是本項(xiàng)目辦公物業(yè)的首要開發(fā)思路辦公物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：制造業(yè)巨頭、金融商貿(mào)在較長時(shí)間內(nèi)成為主要辦公物業(yè)的租買客戶，因此整體定向購買和小面積租賃將成為辦公物業(yè)主要成交方式，前期大客戶營銷和后期租賃管理是辦公物業(yè)消化的關(guān)鍵辦公物業(yè)聚集度和形象品質(zhì)要求較高，頂級辦公物業(yè)在項(xiàng)目內(nèi)實(shí)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)；少量設(shè)置只租型頂級辦公物業(yè)提升形象和區(qū)域品質(zhì)，其余辦公物業(yè)開發(fā)為對外高形象的可售型中端寫字樓區(qū)域商務(wù)氛圍較弱，且現(xiàn)有辦公物業(yè)規(guī)模不足以在項(xiàng)目中作為支柱性功能物業(yè)，辦公規(guī)模仍可適當(dāng)向其他物業(yè)形式轉(zhuǎn)化世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目酒店物業(yè)市場世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目中高檔酒店受商務(wù)氛圍影響較大，在商務(wù)區(qū)域大量聚集，頂級酒店則分布均勻自成中心目前天津四星級酒店共12家，集中在商務(wù)氛圍濃厚的河西、和平兩區(qū)，占總量84%五星級酒店共6家，分布均勻，南開區(qū)1家、河西區(qū)2家、保稅區(qū)1家、開發(fā)區(qū)2家全市四、五星客房總供應(yīng)量3887間，和平、河西、開發(fā)區(qū)占總量86.49%北京星級酒店統(tǒng)計(jì)：共601家，五星級33家，四星級68家，三星級204家，二星級253家，一星級43家星級酒店以每年100家左右的速度增長世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目商務(wù)型客群是目前天津中高檔以上酒店的絕對主力支撐，外企客人以日資為主天津市是北方重要口岸，以工商業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)，但缺乏自然景觀資源，旅游業(yè)發(fā)展滯后，中高檔酒店主要依靠商務(wù)型居住消費(fèi)支撐酒店市場淡旺季區(qū)分不明顯商務(wù)客房常年包租需求普遍酒店多設(shè)有配套公寓樓，由酒店物業(yè)統(tǒng)一管理世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目酒店市場常年保持較高入住率，高檔星級酒店仍有需求潛力五星級酒店入住率統(tǒng)計(jì)五星級酒店價(jià)格表統(tǒng)計(jì)04年后天津四五星級高檔酒店年平均入住率達(dá)到77.9%商務(wù)活動、會展高峰期入住率大幅提高，甚至滿客目前四星級酒店平均價(jià)格609元，五星級酒店平均價(jià)格838元，處于中高價(jià)格水平會展、商務(wù)活動密集期價(jià)格上調(diào)幅度較大，甚至超過20%世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目短期內(nèi)高星級酒店供應(yīng)量增加，行業(yè)對未來3年市場狀況普遍樂觀2005年天津新增3家高檔酒店開業(yè)，包括：寶坻珠江大酒店、南開皇冠假日酒店、開發(fā)區(qū)濱海假日酒店，供應(yīng)客房1600余間泰達(dá)城160萬平方米,含四星或五星酒店富力城70萬平方米,含五星級酒店浙江華庭投資世茂中心,45萬平米,含五星級酒店其他規(guī)劃中酒店供應(yīng)：世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目典型五星級酒店掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目典型四星級酒店掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目典型三星級酒店掃描世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目世聯(lián)觀點(diǎn)：天津商務(wù)型酒店市場增長迅速，高端酒店需求潛力巨大，適宜開發(fā)頂級景觀型商務(wù)酒店城市中高檔酒店物業(yè)存在需求潛力，隨城市發(fā)展加速，酒店市場趨向爆發(fā)，目前是開發(fā)高檔酒店物業(yè)的最佳時(shí)機(jī)酒店物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：前期酒店管理集團(tuán)的選擇和引入是酒店整體物業(yè)設(shè)計(jì)及開發(fā)最重要的部分，招商談判過程必須提前進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)氛圍較弱，只有通過引進(jìn)國際頂級酒店管理集團(tuán)，開發(fā)頂級酒店物業(yè)，才能夠通過自身營造在區(qū)域形成商務(wù)中心商務(wù)型酒店需求是市場主要支撐，并能提供較高入住率，以滿足高檔商務(wù)型酒店設(shè)施需求作為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，并輔以景觀和旅游方面的酒店設(shè)施世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目住宅物業(yè)市場分析世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目天津住宅市場區(qū)域分布現(xiàn)狀——五大區(qū)域中，以南開區(qū)和河西區(qū)的競爭最為激烈天津住宅市場的五大區(qū)域板塊：河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)以及南開區(qū)從目前市場供應(yīng)量以及未來城市發(fā)展方向的角度分析，南開區(qū)和河西區(qū)的競爭最為激烈河北區(qū)河?xùn)|區(qū)和平區(qū)南開區(qū)河西區(qū)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南開區(qū)與河西區(qū)的三大競爭板塊特征水上南片區(qū)南樓片區(qū)梅江片區(qū)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南樓片區(qū)市場

供給區(qū)域供應(yīng)量較小，單體項(xiàng)目規(guī)模小，2004年度上市量僅為20萬平方米。產(chǎn)品形式以多層、小高層板式住宅為主。主流產(chǎn)品是110-120平方米的大兩居和130-150平方米的三居（以130-140平方米為主）世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南樓片區(qū)市場

價(jià)格區(qū)域價(jià)格平臺為5500-6000元/平方米。2004年下半年，區(qū)域價(jià)格水平整體漲幅達(dá)500元/平方米。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目南樓片區(qū)市場

需求區(qū)域內(nèi)正常的銷售速度為30-40套/月。主流銷量由大兩居和小三居貢獻(xiàn)。

客戶以本地的地緣性客戶為主，是具有穩(wěn)定收入的殷實(shí)人家。客戶目前總價(jià)承受能力兩居為60-70萬，三居為80-90萬/套。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目梅江片區(qū)市場

區(qū)域供應(yīng)量大，2004年接近百萬平方米。單體規(guī)模在20-60萬平米之間。產(chǎn)品形式豐富，別墅、聯(lián)排、多層、小高層均有。供應(yīng)的產(chǎn)品層次上分為豪宅產(chǎn)品和高端產(chǎn)品。豪宅產(chǎn)品的面積尺度較為夸張，海逸長洲和藍(lán)水假期主流產(chǎn)品的面積在200-360平米之間。高端普通產(chǎn)品以主流面積在130-180平方米的三居為主。供給世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目梅江片區(qū)市場

價(jià)格、需求區(qū)域價(jià)格平臺為5500-6000元/平方米海逸長洲項(xiàng)目具有獨(dú)特的景觀資源和超大的規(guī)模，打造出天津的豪宅產(chǎn)品，單價(jià)達(dá)到了8000元/平方米。本區(qū)客戶來自整個(gè)天津市的高端客戶群體，其中來自河西區(qū)的客戶在本區(qū)域中占主流?？蛻舻穆殬I(yè)特征以私企老板、高級經(jīng)理人為主，價(jià)格承受能力強(qiáng)，一般在100-200萬，多次置業(yè)特征明顯?？蛻舻年P(guān)注點(diǎn)為：生態(tài)環(huán)境、身份感、產(chǎn)品高檔品質(zhì)、戶型舒適度等。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目水上南片區(qū)市場供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量少，以大盤供應(yīng)為特征。產(chǎn)品形式上以小高層、高層產(chǎn)品為主。城市特征明顯供應(yīng)的產(chǎn)品在層次上劃分為豪宅產(chǎn)品和高端住宅產(chǎn)品。豪宅代表時(shí)代奧城戶型面積比較夸張，以200-300平方米為主流產(chǎn)品。高端項(xiàng)目在戶型面積尺度上以130-150平方米的三居為主。供給世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目水上南片區(qū)市場價(jià)格、需求區(qū)域高端產(chǎn)品價(jià)格平臺為5500-6000元/平方米豪宅產(chǎn)品時(shí)代奧城（精裝）項(xiàng)目具有獨(dú)特的景觀資源和奧運(yùn)投資概念，單價(jià)達(dá)到了8000元/平方米。是區(qū)域內(nèi)的價(jià)格頂峰。目前區(qū)域的正常銷售速度水平為40套/月左右?？蛻魜碓匆阅祥_區(qū)及華苑的高端客戶為主。客戶的總價(jià)承受能力較高，多次置業(yè)特征明顯。客戶的關(guān)注點(diǎn)為：區(qū)域高檔認(rèn)知、水上公園生態(tài)環(huán)境、奧運(yùn)投資概念、產(chǎn)品高檔品質(zhì)、戶型舒適度等。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場分析結(jié)論1南樓片區(qū)2梅江片區(qū)3水上南片區(qū)供需上供不應(yīng)求，以至區(qū)域價(jià)格平臺高，產(chǎn)品素質(zhì)差、性價(jià)比低，產(chǎn)品多以多層、小高層為主供應(yīng)量較大、以優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、高素質(zhì)的產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品形式為競爭力供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量較少，以水上公園生態(tài)環(huán)境、奧運(yùn)投資概念以及高素質(zhì)產(chǎn)品為競爭力世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目市場結(jié)論對項(xiàng)目借鑒1產(chǎn)品2景觀3配套客戶對城市內(nèi)的大型社區(qū)、高層住宅與公寓有了充分的認(rèn)可，但對戶型有較高要求，因此本項(xiàng)目住宅類物業(yè)在產(chǎn)品形式可以得到市場的認(rèn)知，需要在產(chǎn)品細(xì)節(jié)努力，為項(xiàng)目帶來更多價(jià)值。市場對擁有優(yōu)良景觀資源的住宅需求較大，且由于其不可復(fù)制性，市場供應(yīng)有限，景觀住宅將成為市場的熱點(diǎn)，也成為本項(xiàng)目住宅的競爭力之一。市場上對中高檔住宅的配套要求越來越高，強(qiáng)調(diào)其舒適性，便利性，因此本項(xiàng)目可充分發(fā)揮其大規(guī)模的優(yōu)勢，突出其復(fù)合功能，也為住宅類物業(yè)帶來更多配套支持。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目休閑風(fēng)情區(qū)

位于項(xiàng)目的主要城市入口之一街區(qū)物業(yè)類型商業(yè)公寓住宅單位：平方米世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)受周邊居住化氛圍影響較大，成為連接項(xiàng)目區(qū)域活力核心與純居住區(qū)、外部城市的功能過渡區(qū)域?yàn)I河景觀帶高檔新住區(qū)活力輻射街區(qū)在項(xiàng)目中承擔(dān)的責(zé)任：完成人流向區(qū)域核心的自然引導(dǎo)；形成城市與區(qū)域氛圍的自然過渡：街區(qū)受影響因素：接駁城市入口；西側(cè)純高尚居住的生活氛圍完整性要求；東側(cè)濱河活動區(qū)的價(jià)值輻射：南側(cè)區(qū)域活力核心的強(qiáng)勢拉動；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)案例分析——

日本·六本木：六本木B森大廈C酒店式公寓C酒店式公寓A中心廣場六本木整體分為三個(gè)區(qū)域：

A街區(qū)連接地鐵地下聯(lián)絡(luò)通道，這是六本木HILLS的主入口、主形象；

B街區(qū)是以“六本木HILLS”的象征物--54層的“森大廈”為中心，大廈的最上部是代表都市文化的核心部分--“森藝術(shù)中心”，街區(qū)內(nèi)的酒店、購物中心以及朝日電視臺等綜合性設(shè)施構(gòu)成了商業(yè)、文化、信息的中心聚集層；C街區(qū)位于南側(cè)，鄰接幽靜的元麻布高級住宅區(qū)，規(guī)劃了高層住宅群。

東京中心部各主要旅游區(qū)3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目96借鑒A街區(qū)的設(shè)置理念：通過可互動、可參與性的街區(qū)動線與商業(yè)設(shè)置，引導(dǎo)進(jìn)入?yún)^(qū)域的人流停駐或分流，傳遞區(qū)域休閑與文化的對外名片公共活動空間：露天廣場舞臺上的圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用人流的活動引導(dǎo)：設(shè)置人性空間，通過小品、小型商店、座椅等控制活動黏性，設(shè)計(jì)動線特點(diǎn)，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間中庭露天廣場3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目97六本木A街區(qū)：

過渡及引導(dǎo)區(qū)域的休閑風(fēng)情貫穿區(qū)域標(biāo)識：水晶島的設(shè)計(jì)形成強(qiáng)烈的標(biāo)識引導(dǎo)作用，它的內(nèi)部是進(jìn)出地鐵的重要通道。水晶島商業(yè)與通道的動線設(shè)計(jì):各個(gè)區(qū)由低層的商業(yè)設(shè)施以及街角店、人流的以自然的方式組織聯(lián)接起來。行人和游覽者被有目的的引向街區(qū)其他主要商業(yè)或公共建筑中去。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目98DIS：多語言、國際化標(biāo)識系統(tǒng)無處不在提示——六本木是都市與閑情的結(jié)合點(diǎn)小品/園林：代表世界潮流的公共空間藝術(shù)作品社區(qū)內(nèi)50%的地方是開放空間，綠化率20%，六本木A街區(qū)：

過渡及引導(dǎo)區(qū)域的休閑風(fēng)情貫穿3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目99街區(qū)分主題

體驗(yàn)式休閑生活街區(qū)街區(qū)遠(yuǎn)期開發(fā)理念：倡導(dǎo)休閑時(shí)尚的生活體驗(yàn)街區(qū)特色：時(shí)尚、文化、生活化住宅設(shè)計(jì)理念：舒適居住型公寓濱河景觀型公寓商業(yè)核心業(yè)態(tài)：時(shí)尚購物文化資訊雅皮餐飲居家服務(wù)通過區(qū)內(nèi)建筑與主題的融合，塑造街區(qū)以風(fēng)情形成亮點(diǎn)、以休閑引導(dǎo)人流、以生活化體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的整體街區(qū)功能世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目受濱河居住價(jià)值及街區(qū)休閑特性影響，街區(qū)內(nèi)公寓應(yīng)具備更多的現(xiàn)代生活元素123舒適居住型公寓、濱河景觀公寓受街區(qū)較強(qiáng)休閑生活氛圍影響，街區(qū)內(nèi)公寓擁有區(qū)域內(nèi)最好的濱河居住價(jià)值，適宜進(jìn)行城市性高檔宜居住宅的開發(fā)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體的確定

以分散型時(shí)尚商業(yè)形成街區(qū)風(fēng)情貫徹街區(qū)休閑功能：作為項(xiàng)目最生活化的過渡街區(qū)，不適宜設(shè)置大型集中商業(yè)為將人流最終引導(dǎo)向區(qū)域核心，應(yīng)減少大型集中商業(yè)對人流的過多阻隔作用分散式商業(yè)更易通過鋪位布置與街角通道、濱水步道等連接形成自然人流導(dǎo)向裙樓內(nèi)部空間利用走廊與挑空形成的分散式商業(yè)內(nèi)街外部空間利用分散型街鋪形成的風(fēng)情步道世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃分布時(shí)尚購物街：約2000平米X2層健康生活館：2000平米以下文化資訊街：約2000平米X2層休閑風(fēng)情水街：約2000平米入口服務(wù)商業(yè)：2000平米以下生活街區(qū)文化街區(qū)世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營設(shè)置參考中檔街區(qū)商業(yè)定位以高雅時(shí)尚的休閑消費(fèi)人群為目標(biāo)客層世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目入口商業(yè)用以標(biāo)識區(qū)域及引入外界人流區(qū)域入口處布置便捷進(jìn)出道路及充足停車場入口標(biāo)志性建筑體中設(shè)置小型特色生活服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)親水建筑風(fēng)格，以標(biāo)志區(qū)域?yàn)I河主題世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目健康生活館設(shè)于高檔公寓底層，約2000平米以健身、養(yǎng)生等生活增值服務(wù)業(yè)態(tài)為主健身、美容、SPA……內(nèi)斂型商業(yè)服務(wù)減小商業(yè)對居住價(jià)值的減損提高街區(qū)高尚休閑生活印象世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目休閑風(fēng)情水街以恬適休閑餐飲為基調(diào)，并通過建筑形式與水岸及東側(cè)商業(yè)緊密相連前后雙出口，促進(jìn)前后街人流交換通過直達(dá)東側(cè)商業(yè)二層的連廊和茶座空間將東側(cè)商業(yè)與水街商業(yè)直接聯(lián)系起來水街商業(yè)群樓商業(yè)空中走廊直達(dá)水街后街水岸步道后街的風(fēng)情商業(yè)步道世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目公寓群樓中建筑內(nèi)街形式的時(shí)尚購物街和文化資訊街以鮮明差異形成時(shí)尚休閑文化的互補(bǔ)文化資訊街則以強(qiáng)調(diào)參與體驗(yàn)的時(shí)尚資訊化商業(yè)為特色書友俱樂部前衛(wèi)琴行小型KTV錄音棚動漫工場時(shí)尚寫真影樓時(shí)尚購物街以時(shí)尚潮流的個(gè)性文化為商業(yè)特色購物環(huán)境和氣氛很新鮮的個(gè)性小店，干凈利落，富有現(xiàn)代感世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目活力體驗(yàn)區(qū)

位于項(xiàng)目地理和交通核心位置街區(qū)物業(yè)類型商業(yè)公寓單位：平方米世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)將受大量外來式人流影響，有較強(qiáng)的開放性質(zhì)，活力焦點(diǎn)性質(zhì)區(qū)域形成項(xiàng)目內(nèi)部凝聚力商務(wù)氛圍影響濱河開放區(qū)休閑過渡區(qū)內(nèi)交通節(jié)點(diǎn)街區(qū)主要影響因素：區(qū)內(nèi)最大人車流節(jié)點(diǎn)；東側(cè)海河碼頭的城市開放氛圍帶動；南側(cè)酒店及辦公物業(yè)帶來商務(wù)化功能輻射；北側(cè)休閑風(fēng)情主題引入的現(xiàn)代生活元素街區(qū)在項(xiàng)目中承擔(dān)的責(zé)任：形成區(qū)域活力及魅力的核心；凝聚人流，充當(dāng)項(xiàng)目各區(qū)人流交換的中轉(zhuǎn)站：世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre建造地點(diǎn)：距離曼城市以西9公里，位于高速公路M60及M602的交流道旁，經(jīng)由Centenary橋可以到達(dá)TraffordCentre占地面積：17.5萬㎡建筑面積:15萬㎡竣工時(shí)間：1998年歷時(shí)27個(gè)月3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目111定位為：

歐洲最大的活力商業(yè)體ShoppingMall英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目112商圈情況：在45分鐘車程內(nèi)，擁有530萬的人口數(shù)，這個(gè)數(shù)字比任一個(gè)目前英國境內(nèi)區(qū)域型的購物中心還要多的容納量。每年3000萬人參觀購物英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre娛樂功能：3萬M2餐飲+娛樂,20廳的電影院、18道的保齡球館、停車位10000個(gè)商店個(gè)數(shù)：12萬M2商業(yè),280家商店分布在高級石材鋪設(shè)長達(dá)3里的購物大道上3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目113業(yè)態(tài)分布圖:設(shè)計(jì)原則:采用啞鈴式設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)型態(tài),將主力商店設(shè)置兩端，中間部分再予以主題化，是啞鈴式購物中心業(yè)態(tài)業(yè)種組合的準(zhǔn)則。一、二層流行服飾居家用品一、二層各類商店區(qū)一層：美食廣場、保齡及游藝二層：美食廣場、電影院一、二層精品店英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre設(shè)計(jì)了四個(gè)主題空間，以中部的主題區(qū)美食娛樂廣場為整個(gè)項(xiàng)目的活力核心，帶動其他主題區(qū)間。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目114美食廣場:細(xì)分為六個(gè)小主題區(qū)：包括中國、新紐奧爾良、埃及、威尼斯、紐約及摩洛哥等餐飲區(qū)，設(shè)置了1600位的美食街，25個(gè)餐廳由雀巢公司提供的兒童游憩區(qū)及主題餐廳、多樣化的速食餐廳、餐廳、快餐等等英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre主題式的餐飲，拉長顧客在其中的停留使勁3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目115建筑裝飾:羅馬式的外觀金碧輝煌，外部建筑形同走入中世紀(jì)的宮殿，外層還有回廊相接，羅馬式的女像吹起號角，似乎揚(yáng)聲要告諸勝利的訊息除了大型量體偏好的白色之外，金色及朱紅色等色彩更是添繪不少堂皇之風(fēng)，就連挑高梁柱的壁面間也加入西洋人物彩繪，橫梁部分的雕花亦非常講究，量體中間的圓頂部分，綻放出寶石般的湛藍(lán)英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre充滿了歐陸風(fēng)情的建筑風(fēng)格3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目116關(guān)鍵驅(qū)動因素KPI良好的交通可達(dá)性。英國活力商業(yè)——曼城TraffordCentre外因：內(nèi)因：引入5家英國聞名的主力店具有風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，奢華的內(nèi)部裝飾，大規(guī)模項(xiàng)目與合理的規(guī)劃布局，用餐飲，娛樂等活力帶動整體人氣。商店與娛樂、餐飲有形的結(jié)合；采用啞鈴式設(shè)計(jì)，并對業(yè)態(tài)、業(yè)種組合予以主題化良好的商業(yè)輻射性3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目117活力體驗(yàn)區(qū)定位

活力型城市時(shí)尚街區(qū)公寓設(shè)計(jì)理念：濱河景觀型公寓商務(wù)型酒店公寓商業(yè)核心業(yè)態(tài)：體驗(yàn)式購物娛樂化商業(yè)時(shí)尚餐飲街區(qū)遠(yuǎn)期開發(fā)理念：充滿活力趣味的娛樂與購物體驗(yàn)街區(qū)特色：開放、活力、娛樂娛樂性和參與式商業(yè)業(yè)態(tài)是區(qū)域人流聚集的驅(qū)動力，配合高檔公寓及相鄰城市開放區(qū)域，有助于形成項(xiàng)目價(jià)值峰值區(qū)域世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)內(nèi)公寓因位置條件及附屬物業(yè)不同可賦予不同的開發(fā)屬性濱河景觀公寓商務(wù)酒店公寓1234街區(qū)內(nèi)1、4號公寓因占有絕佳一線濱河位置，可參照景觀型高檔住宅開發(fā)群樓的大規(guī)模活力型商業(yè)削弱了整個(gè)街區(qū)內(nèi)公寓的日常居住價(jià)值，但同時(shí)頻繁的商業(yè)活動和娛樂吸引力使短期及商務(wù)居住價(jià)值得到提升街區(qū)內(nèi)2、3號公寓與同樣占有較好海河景觀，但受到西南側(cè)商務(wù)區(qū)域的影響，功能定位可以參照商務(wù)公寓，開發(fā)成區(qū)域中一級景觀型酒店商務(wù)公寓世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)內(nèi)商業(yè)主體確定

復(fù)合集中式購物及娛樂體驗(yàn)中心通過活力型商業(yè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域精神核心的功能：街區(qū)內(nèi)商業(yè)體量相對較小，必須通過各類商業(yè)功能的高度集中才能形成規(guī)模優(yōu)勢集中式商業(yè)中心構(gòu)造能夠滿足體驗(yàn)式娛樂商業(yè)對大量非直接盈利性空間的需求世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)商業(yè)規(guī)劃

將分散在群樓中的商業(yè)空間相互聯(lián)系體驗(yàn)式購物中心3000平米x2娛樂體驗(yàn)中心2400平米x2活力風(fēng)情水街約2200平米數(shù)碼之星美食之星設(shè)置星級影城、數(shù)碼俱樂部、美食快餐等娛樂型商業(yè)以演藝型酒吧、大眾精品餐飲向集中商業(yè)內(nèi)部延伸設(shè)置時(shí)尚精品百貨配以室內(nèi)攀巖、KTV演藝吧等參與性業(yè)態(tài)123世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)商務(wù)區(qū)

集酒店，寫字樓，商業(yè)與公寓于一體品質(zhì)商務(wù)區(qū)酒店寫字樓商業(yè)公寓世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目寫字樓部分成為整個(gè)項(xiàng)目向外部城市展示品質(zhì)商務(wù)形象的重要標(biāo)志位置：C3+D3面積：30000＋34500（平方米）活力過渡濱河開放區(qū)城市連接節(jié)點(diǎn)品質(zhì)商務(wù)寫字樓在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：形成區(qū)域商務(wù)形象的核心；與外部城市進(jìn)行有機(jī)的過渡，展示項(xiàng)目的商務(wù)形象：寫字樓主要影響因素：區(qū)內(nèi)與外部城市連接的主要節(jié)點(diǎn)；東側(cè)海河碼頭的城市開放氛圍帶動；東側(cè)酒店、商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向外輻射；北側(cè)動感活力主題引入的現(xiàn)代活力元素世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目寫字樓成功模式成功案例模式：世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目市場先機(jī)型

天津類似案例：國際大廈成功原因分析：啟動時(shí)機(jī)搶先南京路城市核心概念認(rèn)可；天津首批正式公開發(fā)售的高檔智能化寫字樓；發(fā)售期內(nèi)，天津老城區(qū)內(nèi)供應(yīng)不大，競爭較?。环康禺a(chǎn)市場大勢正逐步向好，搶先一步跑贏大勢，成為復(fù)蘇的寫字樓市場領(lǐng)頭羊；機(jī)會點(diǎn)定位定位為市場復(fù)蘇后，第一批需求者，高形象公司；產(chǎn)品形象好，品質(zhì)較高，價(jià)格也在市場全面領(lǐng)先；國際大廈世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目成本領(lǐng)先型——財(cái)富廣場（A座）

天津類似案例：津匯廣場物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容積率：5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；總戶數(shù)：330；停車位：230；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目寫字樓案例借鑒（2）——財(cái)富廣場（A座）

天津類似案例：津匯廣場世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目成本領(lǐng)先型——財(cái)富廣場（A座）

天津類似案例：津匯廣場成功原因分析：低成本，高形象財(cái)富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有70年產(chǎn)權(quán)；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項(xiàng)目形象；外立面采用類幕墻形式，提升檔次，同時(shí)控制成本。低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分戶式空調(diào)；津匯廣場世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換型——財(cái)富廣場（B座）

天津類似案例：萬科世貿(mào)戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽臺

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽臺

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.78

世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換型——財(cái)富廣場（B座）

天津類似案例：萬科世貿(mào)成功原因分析功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；商住公寓功能：可商可??；商住公寓可供企業(yè)注冊掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費(fèi)用低；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換型——財(cái)富廣場（B座）

天津類似案例：萬科世貿(mào)成功原因分析功能轉(zhuǎn)化項(xiàng)目推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；商住公寓功能：可商可??；商住公寓可供企業(yè)注冊掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費(fèi)用低；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目附加資源型——國際銀座

天津類似案例：暫無地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；項(xiàng)目規(guī)模：辦公建筑面積26999

㎡，商業(yè)建筑面積3026

㎡；項(xiàng)目概況：4層為商務(wù)會所;28層為健康會所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發(fā)廳；戶型設(shè)計(jì)：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計(jì)，為客戶提供了面積從68-1134

㎡的“百變”“X”辦公空間，空間可隨意組合；項(xiàng)目推出“會呼吸的寫字樓”概念；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目附加資源型——國際銀座

天津類似案例：暫無世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目附加資源型——國際銀座

天津類似案例：暫無成功原因分析首推“生態(tài)健康辦公”概念項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，市場競爭激烈，因此引入全新寫字樓概念，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)；首次在深圳寫字樓市場推出“生態(tài)健康辦公”的概念；“生態(tài)健康辦公”是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項(xiàng)目順應(yīng)其趨勢，并概念深入到項(xiàng)目中；項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間；世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目模式借鑒√×××世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定

辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定：

——低成本高形象成熟寫字樓結(jié)論世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目酒店

項(xiàng)目中形象與品質(zhì)的標(biāo)志位置：D1面積：74500（平方米）濱河開放區(qū)活力過渡城市連接節(jié)點(diǎn)品質(zhì)商務(wù)功能酒店在項(xiàng)目中承擔(dān)的功能責(zé)任：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最高建筑，項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)竿；區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，對外的形象的標(biāo)志：酒店主要影響因素：項(xiàng)目對外的形象的標(biāo)志；東側(cè)優(yōu)良的海河景觀資源；西側(cè)寫字樓，商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向外輻射；北側(cè)動感活力主題引入的現(xiàn)代活力元素世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目星級酒店選址標(biāo)準(zhǔn)位于城市、機(jī)場或度假村附近標(biāo)準(zhǔn)一：區(qū)域交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá)有停車場，不易堵車交通輻射能力較強(qiáng)臨近公交車站點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)三：交通城市中心地帶，臨近城市主干道，具備優(yōu)良自然資源人流量大，以靠近十字路口為佳標(biāo)準(zhǔn)二：位置周圍生活硬件配套設(shè)施齊全供電供水有保障標(biāo)準(zhǔn)四：配套選址標(biāo)準(zhǔn)√√√√世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目酒店特性分析收益形式長期收益，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金難度較大利潤角度四星級以上酒店的利潤率較大，而三星級以下酒店利潤較少或有虧損現(xiàn)金流酒店的前期投入太大，積壓資金較多，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對開發(fā)商的資金能力有影響運(yùn)營能力需要較強(qiáng)運(yùn)營能力，開發(fā)商將涉足新的領(lǐng)域世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目星級酒店與本項(xiàng)目擬和度分析高星級酒店支撐項(xiàng)目定位，同時(shí)提高項(xiàng)目整體形象與寫字樓形成互補(bǔ)低星級酒店不能充分利用地塊的資源價(jià)值世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制

——高容積率，大體量，具備優(yōu)良資源規(guī)劃指標(biāo)限制：位于項(xiàng)目中D1地塊，總建筑面積為74500平方米；R：約7，高容積率，為酒店提供一定的昭示性；區(qū)域?qū)傩韵拗疲号c品質(zhì)商務(wù)區(qū)的整體形象相符，內(nèi)的其他物業(yè)形式相融合；項(xiàng)目周邊自然景觀資源：項(xiàng)目周邊具備優(yōu)良的自然景觀資源，一線海河河景；與片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型配合度：酒店與寫字樓，商業(yè)、公寓配合相易；面積的條件：按照四星、五星級酒店的一般標(biāo)準(zhǔn),合適的面積在20000至35000平米世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目酒店發(fā)展戰(zhàn)略研究：

五星級商務(wù)酒店五星級商務(wù)為主項(xiàng)目整體的標(biāo)志性定義整體檔次整體的國際化形象提升區(qū)域價(jià)值地塊價(jià)值充分利用與項(xiàng)目其他物業(yè)功能形成互補(bǔ)項(xiàng)目的整體配套吸引商務(wù)客人，突出整體商務(wù)形象吻合天津整體酒店市場特征+世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目城市綜合項(xiàng)目案例分析——

上海商城上海商城位于南京西路，項(xiàng)目建成后成為城市中心區(qū)成熟的酒店、商業(yè)、商務(wù)區(qū)域的代表。總建筑面積18.5萬平方米。由一個(gè)五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。定位為上海頂級國際化綜合體"citywithinacity"3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目143頂級品質(zhì)的設(shè)置理念：通過五星級酒店與世界一流的餐飲業(yè)和時(shí)尚的零售商場的有機(jī)結(jié)合，樹立區(qū)域品牌與品質(zhì)的對外名片對人流的充分吸引：頂級酒店的打造，奠定了項(xiàng)目的在城市的頂級地位。商業(yè)的體量在項(xiàng)目中是最少的，但是是項(xiàng)目整體的靈魂，是與外界的首級過渡，是項(xiàng)目品質(zhì)的有力支撐核心功能：五星級酒店為主體，商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，共同樹立對外的品質(zhì)名片。功能配比：酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目144大堂五星級酒店P(guān)ortman

Ritz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。上海商城：上海最大、最高檔的五星級酒店3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目145上海商城品牌專營店：

與其他物業(yè)品質(zhì)與形象上的統(tǒng)一

空間上的相對獨(dú)立單獨(dú)品牌集中發(fā)力:通過對外街鋪，與內(nèi)街的充分利用，充分發(fā)揮品牌專營的優(yōu)勢，同時(shí)彌補(bǔ)商業(yè)整體體量不大的劣勢。建筑設(shè)計(jì)上的獨(dú)立:從建筑設(shè)計(jì)上充分考慮各物業(yè)類型之間的獨(dú)立，通過中央庭院等使各種物業(yè)擁有獨(dú)立的入口。3/25/2024世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目146深圳某五星級酒店案例世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目選擇案例的標(biāo)準(zhǔn)：五星級、規(guī)模適中。規(guī)模：占地面積10000平方米，建筑面積約為30000平方米，共計(jì)11層；主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個(gè)部分。功能分布（1）大堂部分：水吧：凈面積1200平方米以及室外游泳池一個(gè)。世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目

規(guī)模：占地面積10000平方米，建筑面積約為30000平方米，共計(jì)11層；主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個(gè)部分。功能分布（2）客房部分：世聯(lián)河北天津海河水上運(yùn)動世界綜合商業(yè)項(xiàng)目

規(guī)模：占地面積10000平方米，建筑面積約為30000平方米，共計(jì)11層；主要功能分大堂、客房