水庫物業(yè)化管理物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想與策劃

水庫物業(yè)化管理物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想與策劃目錄第一節(jié)項(xiàng)目背景 1第二節(jié)項(xiàng)目需求分析 2一、項(xiàng)目概況 2二、物業(yè)化管理的服務(wù)內(nèi)容及要求 5第三節(jié)物業(yè)化管理服務(wù)分析 7一、水庫物業(yè)化服務(wù)特點(diǎn)分析 7二、水庫物業(yè)化服務(wù)對象分析 8三、水庫物業(yè)化服務(wù)的重難點(diǎn)分析 9第四節(jié)物業(yè)化管理的指導(dǎo)思想及總體目標(biāo) 10一、物業(yè)化管理的指導(dǎo)思想 10二、物業(yè)化管理的總體目標(biāo) 10第五節(jié)水庫物業(yè)化管理服務(wù)整體模式 11一、制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度 11二、建立周密的安全管理模式 11三、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作 12四、重視保潔服務(wù) 12五、建立有效的服務(wù)反饋渠道 12六、建立完善的應(yīng)急預(yù)案 13第一節(jié)項(xiàng)目背景習(xí)近平總書記2014年3月14日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第五次會議上就保障水安全發(fā)表重要講話，提出“節(jié)水優(yōu)先、空間均衡、系統(tǒng)治理、兩手發(fā)力”新時(shí)代治水方針，賦予了新時(shí)期治水的新內(nèi)涵、新要求、新任務(wù)，是做好水利工作的科學(xué)指南和根本遵循。水利部部長鄂競平在全國水利工作會議上提出，下一階段水利工作的重心將轉(zhuǎn)到“水利工程補(bǔ)短板、水利行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管”上來，這是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期水利改革發(fā)展的總基調(diào)。2018年，水利部《加快推進(jìn)新時(shí)代水利現(xiàn)代化的指導(dǎo)意見》中提出，“運(yùn)用現(xiàn)代管理理念和技術(shù)，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，全面提升水利管理精準(zhǔn)化、高效化、智能化水平，加快推進(jìn)水利管理現(xiàn)代化"。2019年，為規(guī)范和加強(qiáng)水利標(biāo)準(zhǔn)化工作，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，保證產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提高社會經(jīng)濟(jì)效益，水利部修訂出臺了《水利標(biāo)準(zhǔn)化工作管理辦法》.同年，為規(guī)范小型水庫運(yùn)行管理，進(jìn)一步夯實(shí)小型水庫安全基礎(chǔ)，全面提升小型水庫運(yùn)行管理水平，廣東省水利廳出臺了《XX省水利廳關(guān)于開展小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知》決定在全省范圍開展小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化工作。根據(jù)《XX省水利廳關(guān)于開展小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知》(X水運(yùn)管XX號)，到20XX年底，XX地市小型水庫60%以上達(dá)到安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化二級(80分)或以上標(biāo)準(zhǔn)，到20XX年底，XX地市小型水庫100%以上達(dá)到安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化二級或以上標(biāo)準(zhǔn)，小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化工作迫在眉睫。第二節(jié)項(xiàng)目需求分析項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目現(xiàn)狀XX市共有小型水庫XX座，山塘XX座。其中小(1)型水庫XX座，小(2)型水庫XX座。水庫基本信息：序號類型水庫名稱管理單位屬地總庫容(萬m3)集雨面積（km2）最大壩高（m）12345678910項(xiàng)目存在的問題根據(jù)對XX市小型水庫的初步調(diào)查情況，目前各水庫與標(biāo)準(zhǔn)化管理存在一定的差距，主要存在如下問題。1.管理力量普遍不足，人員素質(zhì)參差不齊。缺乏穩(wěn)定管理人員，技能水平難以滿足工程管理要求?；鶎铀ぷ鳁l件較為艱苦，工資和福利待遇較低，人才引不進(jìn)、留不住，技能素質(zhì)有待提高。2.管理經(jīng)費(fèi)投入不足，不少工程管理缺少穩(wěn)定經(jīng)費(fèi)保障。水庫工程為公益性工程，其管護(hù)經(jīng)費(fèi)投入主要依靠地方財(cái)政保障，但實(shí)際投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工程管理的需求。水庫管理硬件設(shè)施有待進(jìn)一步完善目前水庫“三要素”、“四要素”監(jiān)測一體機(jī)建設(shè)水平尚比較低，絕大部分水庫水位自動監(jiān)測設(shè)施損毀，依然以人工觀測為主。部分水庫管理房、防汛道路、標(biāo)識標(biāo)牌、防汛物資、界樁等需要進(jìn)一步完善。3.管理制度和培訓(xùn)體系不夠完善。各水庫管理制度等均參照國家有關(guān)部門制定的一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范，但基本上是單一的、零散的，沒有形成完整的管理體系，部分管理制度不完善。制定的制度未定期向管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，熟悉管理制度的管理人員偏少，管理制度執(zhí)行不到位，存在將制度當(dāng)擺設(shè)的問題。職工培訓(xùn)計(jì)劃不完善，人員培訓(xùn)落實(shí)不到位，部分管理人缺乏正確履行崗位生產(chǎn)職責(zé)的基本知識與能力。4.應(yīng)急預(yù)案、調(diào)度規(guī)程編制不規(guī)范水庫應(yīng)急預(yù)案，調(diào)度規(guī)程未嚴(yán)格按照規(guī)范編制，如應(yīng)急預(yù)案未建模進(jìn)行淹沒潰壩分析，僅僅有一些通用的制度，并且未進(jìn)行演練，一旦遇到超標(biāo)準(zhǔn)供水，根本起不到很有實(shí)踐性的操作指引。5.維修養(yǎng)護(hù)不到位絕大部分水庫未按規(guī)范要求定期開展擋水建筑物、輸水建筑物、泄水建筑物、附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，工程整體形象面貌不佳。6.信息化管理不夠各種信息化手段未形成體系，如部分水庫未使用省級開發(fā)的或能與省級平臺互聯(lián)互通的巡查軟件實(shí)施巡查、所有監(jiān)測設(shè)施均未接入省級開發(fā)建設(shè)的水利工程運(yùn)行管理監(jiān)管平臺、檔案數(shù)字化電子化水平低，離“信息化控制、網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管”、“無人值班、少人值守”有一定差距。7.管理考核機(jī)制有待進(jìn)一步完善管理存在監(jiān)管職責(zé)不明確、管理責(zé)任邊界不清晰等問題。部分單位存在崗位責(zé)任不清、工作要求不明、管理考核不嚴(yán)等，導(dǎo)致管理粗放，極易發(fā)生失職風(fēng)險(xiǎn)。如何更科學(xué)對管理單位管理工作狀況進(jìn)行衡量，對管理狀況、安全狀況進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。通過管理考核，促進(jìn)水管體制改革和水利管理工作的健康發(fā)展，需要進(jìn)一步探索。物業(yè)化管理的服務(wù)內(nèi)容及要求（一）綜合管理建立物業(yè)綜合管理服務(wù)功能，健全各類管理制度，要求各項(xiàng)配備到位、管理科學(xué)規(guī)范、溝通渠道暢通、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)明確。（二）安全管理XX水庫及其他物業(yè)管理范圍內(nèi)做到24小時(shí)值班、巡邏、違章檢查等安全監(jiān)測、檢查及保衛(wèi)工作。（三）工程維修管理水庫市政設(shè)施及水庫內(nèi)共用設(shè)施、附屬建筑物的維護(hù)養(yǎng)修。1.物業(yè)市政設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)。具體包括：壩頂路面、背水坡、雨淋溝、排水體、迎水坡、涵洞工程、溢洪道、邊墻和消力池、水文觀測設(shè)施、水位尺、管理房、庫市等的維修養(yǎng)護(hù)。2.共用設(shè)施及附屬建筑物的維修養(yǎng)護(hù)具體包括：共用照明、樓道燈、應(yīng)急燈、避雷裝置、水箱、消防設(shè)施設(shè)備、智能化監(jiān)控設(shè)備、供配電系統(tǒng)等、負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、管理及應(yīng)急救援工作。周邊道路、附屬樓及配套設(shè)施用房、廁所、停車場、路燈、道閘門、圍墻、護(hù)欄等維修養(yǎng)護(hù)。（四）停車場管理負(fù)責(zé)水庫市停車場的管理維護(hù)和收取機(jī)動車停車服務(wù)費(fèi)，完善停車場設(shè)施。制定停車管理方案，做好停車場地的日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)和保潔、停車秩序管理等，保證市域內(nèi)規(guī)范有序。（五）環(huán)境衛(wèi)生管理負(fù)責(zé)水庫水域內(nèi)清潔、水庫其他物業(yè)管理范圍內(nèi)的保潔工作，保持水體，環(huán)境的整潔、干凈、衛(wèi)生。（六）消防管理建立消防責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；消防設(shè)施設(shè)備標(biāo)志明顯，消防設(shè)施設(shè)備完好，放置合理，定期巡查、記錄，編制消防應(yīng)急預(yù)案及日常管理。配合維保單位做好消防設(shè)施設(shè)備檢修、維保工作。（七）食堂管理制定菜譜和成本核算，進(jìn)行食材驗(yàn)收及食品管理，進(jìn)行食堂內(nèi)部食品安全、衛(wèi)生等管理工作，準(zhǔn)時(shí)保質(zhì)保量開飯。（八）應(yīng)急管理建立嚴(yán)格規(guī)范的應(yīng)急體系，便于應(yīng)對突發(fā)的洪澇災(zāi)害、傳染性疾病、火災(zāi)、治安等緊急情況。當(dāng)發(fā)生突發(fā)的緊急情況時(shí)，中標(biāo)人無條件配合招標(biāo)人做好應(yīng)對工作。（九）檔案、資料管理加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)的檔案和資料的管理，包括設(shè)備設(shè)施檔案、工程圖紙檔案及維護(hù)維修記錄。信息化管理具體包括：平臺的建設(shè)使用、智能感知系統(tǒng)建設(shè)、數(shù)字水庫建設(shè)、運(yùn)行調(diào)度等。綠化管理具體包括：綠化的保潔、修剪、澆水、施肥及整理。（十二）政府賦予的與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他任務(wù)。（十三）其他屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的管理服務(wù)工作以及業(yè)主臨時(shí)交辦的管理服務(wù)工作。第三節(jié)物業(yè)化管理服務(wù)分析水庫物業(yè)化服務(wù)特點(diǎn)分析一方面，小型水庫工程屬地的政府和群眾對工程的新建或加固的積極性普遍較高，但因缺乏激勵(lì)機(jī)制體制，建完或加固先后主動參與工程管理的較少，存在重建輕管現(xiàn)象。另一方面小型水庫工程規(guī)模小，在缺乏管理機(jī)制體制情況下，沒有固定資金和專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理。水利工程管理是一項(xiàng)公共性、技術(shù)性的工作。要求管理人員必須具有高度的責(zé)任心和--定的專業(yè)技能，但由于客觀因素的限制，工程管理專業(yè)人員嚴(yán)重短缺。工程除險(xiǎn)加固竣工驗(yàn)收后，移交給屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(水務(wù)站)管理，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(水務(wù)站)大多落實(shí)了(鄉(xiāng)鎮(zhèn)水務(wù)站)機(jī)構(gòu)編制，但是這些人員多身兼數(shù)職，處于“上而千條線、下面一根針”的狀態(tài)。受益村民群眾也很少有足夠的動力去自覺維護(hù)設(shè)施，致使部分工程處于“農(nóng)民管不了、集體管不好、政府管不到”的“三不管”局面。其次，日常維修養(yǎng)護(hù)是小型水庫能正常運(yùn)行的基本保正。據(jù)調(diào)查，很多小型水庫在除險(xiǎn)加固竣工驗(yàn)收時(shí)非常美觀、整潔，但過了若干年后，便出現(xiàn)雜草叢生、混凝土破損掉塊、啟閉設(shè)施失靈等問題，從而難以發(fā)揮應(yīng)有的效益。水庫物業(yè)化管理機(jī)構(gòu)為水庫建設(shè)管理搭建平臺，配齊水利工程管理隊(duì)伍及人員，既減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)，降低了管理成本，又有效解決了水利工程管理單位人員不足和技術(shù)水平有限的難題，從根本上解決了現(xiàn)有管理體制遺留的諸多問題。此外，實(shí)施物業(yè)化管理后，水管單位將不再承擔(dān)具體的維養(yǎng)工作，從而可以分配更多的時(shí)間和精力致力于監(jiān)督、管理和頂層設(shè)計(jì)等方面的工作，有利于增強(qiáng)管理質(zhì)量，提升工作效率回。庫市防護(hù)工程實(shí)施物業(yè)化管理，電排站的運(yùn)行管理水平和效率將逐漸得到提升，管理成本明顯將得以下降，防洪調(diào)度執(zhí)行力及準(zhǔn)確性將不斷增強(qiáng)，庫市堤防和導(dǎo)拖渠外觀形象與水生態(tài)環(huán)境將得以大大改善，庫市機(jī)電設(shè)施和高壓線路運(yùn)行維護(hù)也將更加規(guī)范。水庫物業(yè)化服務(wù)對象分析小型水庫是其所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的供水、灌溉和生態(tài)用水的重要保障，水庫的安全管理和效益發(fā)揮，直接關(guān)系著老百姓的生命財(cái)產(chǎn)安全，也對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和社會穩(wěn)定產(chǎn)生著較大影響，因此水庫物業(yè)與其他物業(yè)大有不同。水庫物業(yè)服務(wù)對象主要為水庫的大壩、庫市和其他水庫保護(hù)范圍，更多的關(guān)注點(diǎn)在硬件設(shè)施的維護(hù)，水位、水體的監(jiān)測管理、運(yùn)行操作、日常巡查以及做好防汛防旱等突發(fā)事件的準(zhǔn)備上。為了更好地促進(jìn)水庫的運(yùn)行與管理，同樣需要多加關(guān)注已建成小型水庫及其管理范圍內(nèi)的綠化等日常性的保潔、維護(hù)等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理局部的缺陷，使水庫處于平穩(wěn)良好運(yùn)行狀態(tài)，更好地為百姓們所利用。水庫物業(yè)化服務(wù)的重難點(diǎn)分析1.工作重點(diǎn)分析目前水庫管理出現(xiàn)的問題主要有“重建輕管”、運(yùn)行機(jī)制不健全，監(jiān)督機(jī)制缺失、管理人員專業(yè)能力不足、資金缺乏、維修養(yǎng)護(hù)不全面等情況。因此需要將工作重點(diǎn)放在解決這些影響水庫運(yùn)行的關(guān)鍵因素上。2.工作難點(diǎn)分析目前水庫管理的難點(diǎn)主要出現(xiàn)在資金缺口、受傳統(tǒng)觀念的影響、管理操作規(guī)程的規(guī)范。首先，資金方面，小型水庫屬于公益性水利工程，而物業(yè)管理屬于營利性機(jī)構(gòu)。若沒有一點(diǎn)盈利收入，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將很難生存。如靠農(nóng)田灌溉供水收費(fèi)，勢必增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，也解決不了實(shí)際資金缺口問題。因此，一部分資金來源應(yīng)是將全市水庫進(jìn)行分級測算管護(hù)經(jīng)費(fèi)，納入市本級公共財(cái)政預(yù)算；另一部分資金來源應(yīng)是將上級來源資金進(jìn)行整合。其次，觀念方面，從根本上扭轉(zhuǎn)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的舊觀念一“維修水庫就是水利局的活”，厘清思路，實(shí)行無條件的屬地管理、支持與配合水庫物業(yè)的管理工作。最后，管理操作規(guī)程的規(guī)范方面，建議由XX市水利局組織編制印發(fā)《小型水庫日常管理操作手冊》，各市(市、市)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況參照執(zhí)行，物業(yè)定期組織培訓(xùn)，把手冊上的文字變成規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)的操作習(xí)慣，從根本上改變無人管的現(xiàn)象。實(shí)現(xiàn)從一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)水利員大包大攬管理到市場化專業(yè)養(yǎng)護(hù)公司管理的轉(zhuǎn)變，用社會化服務(wù)彌補(bǔ)傳統(tǒng)管理的不足。第四節(jié)物業(yè)化管理的指導(dǎo)思想及總體目標(biāo)物業(yè)化管理的指導(dǎo)思想堅(jiān)持“奉獻(xiàn)真誠服務(wù)，追求卓越治理”的服務(wù)宗旨，貫徹“以人為本”的服務(wù)理念，實(shí)施服務(wù)。用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，為XX水庫營造安全、舒適、整潔環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)，高效保障本項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)化管理的總體目標(biāo)緊緊圍繞“水利工程補(bǔ)短板，水利行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管”水利改革發(fā)展總基調(diào)，以落實(shí)小型水庫大壩安全管理責(zé)任制、防汛安全責(zé)任制、安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確責(zé)任主體，完善管護(hù)機(jī)制為核心，以深化小型水庫安全運(yùn)行管理體制機(jī)制改革為動力，以互聯(lián)網(wǎng)+新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)為抓手，以物業(yè)化、集約化管理模式為突破口，全面規(guī)范小型水庫安全運(yùn)行管理。通過政府主導(dǎo)，全面規(guī)劃、分級實(shí)施、穩(wěn)步推進(jìn)，逐步落實(shí)小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化管理措施，提升水庫工程現(xiàn)代化、精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理水平，基本實(shí)現(xiàn)職責(zé)明確、機(jī)制完善、制度健全、管理規(guī)范、監(jiān)督有力的小型水庫安全運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)總體目標(biāo)。第五節(jié)水庫物業(yè)化管理服務(wù)整體模式制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度本物業(yè)管理公司積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，讓XX水庫物業(yè)管理科學(xué)化、制度化和規(guī)范化。具備高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理方式。建立周密的安全管理模式XX水庫安全保衛(wèi)工作十分重要，它涉及國家、物業(yè)公司的財(cái)產(chǎn)安全以及個(gè)人的財(cái)產(chǎn)與生命安全。由于水庫是開放性的，所以，治安管理難度較大，必須加強(qiáng)治安防范，建立健全各種值班制度：1.堅(jiān)持24小時(shí)值班巡查，力求做到萬無一失。2.堅(jiān)持定期檢查水庫的防盜與安全設(shè)施。3.堅(jiān)持上下班交接檢查制度。4.加強(qiáng)安檢的警衛(wèi)及中央監(jiān)控。5.物業(yè)管理公司應(yīng)全面建立XX水庫工作人員檔案，熟悉XX水庫工作人員情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確保XX水庫工作人員的人身和財(cái)產(chǎn)安全。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作水庫本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術(shù)知識，才能做好這些設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)，對水庫水電（包括高低