XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P

28三月2024XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P項目匯總本案華宇城金地華章大禹加州灣波爾多小鎮(zhèn)金宇·和園鑫宇國際市政府板塊鐵西區(qū)政府板塊本案定價主要研究本案所在的市政府板塊和鐵西區(qū)政府板塊；市政府板塊華宇城和金地華章兩個項目將作為重點研究對象，對于本案定價具有重要的參考意義。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/規(guī)劃一期二期三期華宇城130萬平米大盤，分三期開發(fā)。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/一期產(chǎn)品一期A組團在售產(chǎn)品5棟6層花園洋房，一梯兩戶，首層帶花園，頂層贈送閣樓3棟18層高層，2梯三戶。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A組團2011年10月開盤，共推出5棟多層，3棟高層。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（多層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)97㎡三室兩廳兩衛(wèi)140㎡多層目前在售主力97、140平米主力兩三居，在售價格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)87㎡兩室兩廳一衛(wèi)79㎡小高層主力79-87平米兩居，均價3700元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/產(chǎn)品價格在售價格華宇城月均銷售速度約為40套，在區(qū)域內(nèi)銷售速度較快。多層均價4200元/平米，高層均價3700元/平米。目前尚未動工，但交房時間與本案基本相同。從地段、產(chǎn)品、項目規(guī)模等各方面對比，華宇城為本案重點競爭參考項目。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P細(xì)部定價參考華宇城/產(chǎn)品價格華宇城首層不贈送地下室，花園加價300元/㎡。頂層贈送產(chǎn)權(quán)閣樓，價格按照標(biāo)準(zhǔn)層面積計算，加價100元/平米。邊戶型客戶認(rèn)可度較低，減價100元/㎡。多層層差為100、200元/㎡，高層戶型差為30、50元/㎡。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P華宇城/整體綜述前期藍(lán)山英郡工程質(zhì)量以及小區(qū)舒適度為后期華宇城的熱銷奠定了堅實的基礎(chǔ)。項目產(chǎn)品體量較大，且目前市場形勢較弱，決定了此項目短期內(nèi)價格不會有大的變動，營銷策略以快速銷售、快速回籠資金為主。華宇城大盤的營銷策略對于區(qū)域市場影響較大，因此為本案重點參考項目。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/規(guī)劃XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/當(dāng)期在售產(chǎn)品3層半聯(lián)排別墅5-6層花園洋房一梯兩戶（僅剩頂層）18層高層一梯兩戶（在售）12層小高層一梯兩戶（在售）8層小高層一梯兩戶金地華章目前在售產(chǎn)品主要為18層高層。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/產(chǎn)品類型三室兩廳兩衛(wèi)141㎡兩室兩廳一衛(wèi)103㎡XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/產(chǎn)品類型四室兩廳三衛(wèi)179㎡三室兩廳兩衛(wèi)152㎡在售產(chǎn)品（多層主力戶型）多層電梯洋房為152、179平米三四居，整體面積偏大，目前所剩房源較少，均價6200元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/產(chǎn)品價格在售價格細(xì)部定價參考XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P九洲·金地華章/整體綜述九洲·金地華章主要產(chǎn)品有高層板樓、電梯洋房、聯(lián)排別墅，整體產(chǎn)品面積偏大，定位客戶層次較高。從建筑品質(zhì)、產(chǎn)品配套、園林等方面均定位高端，以電梯洋房、聯(lián)排別墅拉升整體項目品質(zhì)。目前項目立面、配套、園林、現(xiàn)房等均已呈現(xiàn)，為項目實現(xiàn)高價奠定基礎(chǔ)。此項目與本案屬同一地段，對于本案定價具有重要的參考意義。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/規(guī)劃XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/規(guī)劃多層小高層層高層XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/產(chǎn)品類型兩室兩廳一衛(wèi)104-115㎡在售產(chǎn)品（多層主力戶型）三室兩廳一衛(wèi)146㎡多層主要為104-146平米，兩三居。目前在售統(tǒng)一一口價4300.XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/產(chǎn)品類型兩室兩廳一衛(wèi)61㎡在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)88㎡高層主要以61-88平米兩居為主。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/產(chǎn)品價格鑫宇國際地段較好，但因營銷策略等多方面原因，嚴(yán)重滯銷。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P鑫宇國際/產(chǎn)品價格優(yōu)勢：小區(qū)地段好，周邊商業(yè)配套成熟，銷售價格低?，F(xiàn)況：項目容積率大，品質(zhì)欠缺，售樓處裝修粗糙，目前處于嚴(yán)重滯銷狀態(tài)。與本項目參考：鑫宇國際目前社區(qū)品質(zhì)較差，銷售嚴(yán)重滯銷，對于本案參考意義較小。參考點：多層價格4300元/平米，小高層/高層4300元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/規(guī)劃南加州風(fēng)情，別墅、電梯洋房，拉升了整個社區(qū)品質(zhì)感，現(xiàn)場現(xiàn)房展示較好。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/當(dāng)期在售產(chǎn)品一期在售產(chǎn)品A區(qū)J區(qū)E區(qū)注：6層洋房一梯二戶高層兩梯三戶聯(lián)排別墅XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/產(chǎn)品類型三室兩廳兩衛(wèi)128㎡兩室兩廳一衛(wèi)97㎡在售產(chǎn)品（高層主力戶型）97、128標(biāo)準(zhǔn)兩三居，戶型設(shè)計較好，在售均價3800元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（洋房主力戶型）三室兩廳兩衛(wèi)142㎡電梯洋房，產(chǎn)品檔次較高，主力142平米三居，均價4800元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（洋房主力戶型）躍層，標(biāo)準(zhǔn)層149㎡，地下一層72㎡XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/產(chǎn)品價格在售價格細(xì)部定價參考XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹·加州灣/整體綜述優(yōu)勢：大禹品牌優(yōu)勢明顯，口碑及形象被公眾認(rèn)同?，F(xiàn)況：項目目前已經(jīng)銷售近60%左右，剩余房源以高層為主，價格從去年至今基本無變化。與本項目參考：大禹·加州灣產(chǎn)品類型豐富，以中高端的姿態(tài)立足于市場，現(xiàn)房銷售，此項目屬于鐵西區(qū)市場板塊，對于本案有一定參考意義。參考點：洋房4800元/平米，高層3800元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/規(guī)劃師大附中、師大附小，學(xué)區(qū)房，現(xiàn)房在售。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/當(dāng)期在售產(chǎn)品2期在售項目15層高層2梯三戶6層多層1梯2戶XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/產(chǎn)品類型三室兩廳兩衛(wèi)106-112㎡三室兩廳兩衛(wèi)84-94㎡在售產(chǎn)品（多層主力戶型）84-112平米兩三居，現(xiàn)房，4800元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/產(chǎn)品類型在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室一廳兩衛(wèi)93㎡2室1廳兩衛(wèi)106-112㎡2室1廳1衛(wèi)77.6㎡XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/產(chǎn)品價格在售價格XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/產(chǎn)品價格細(xì)部定價參考XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P金宇·和園/整體綜述金宇·和園現(xiàn)房在售，屬鐵西區(qū)政府片區(qū)，對本案定價有一定的參考意義。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/規(guī)劃XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/當(dāng)期在售產(chǎn)品6#一期1#兩梯三戶6#一梯兩戶多層小高層高層9#一梯兩戶3#一梯兩戶XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類型兩室兩廳兩衛(wèi)103㎡在售產(chǎn)品（多層主力戶型）兩室室兩廳一衛(wèi)98㎡多層為主力98-103平米兩居，均價4000元/平米左右。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類型兩室兩廳一衛(wèi)84㎡在售產(chǎn)品（小高層主力戶型）在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)88㎡主力84-88平米兩居，均價3600元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品價格波爾多小鎮(zhèn)認(rèn)可度較低，目前銷售速度較慢。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P波爾多小鎮(zhèn)/整體闡述小區(qū)體量大，主力產(chǎn)品以小戶型為主。項目目前還未開盤正處于認(rèn)購期，月去化量10套左右。波爾多小鎮(zhèn)屬鐵西區(qū)政府區(qū)域，對于本案定價參考意義較小。參考點：多層4000元/平米，小高層/高層3600-3750元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P市場綜述根據(jù)市場調(diào)研，目前整體四平房地產(chǎn)市場較弱，客戶購買意向較差；板塊市場內(nèi)，華宇城銷售速度最快，為本案重要參考目標(biāo)。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P價格確定根據(jù)綜合比較，得出本案多層價格為4376元/平米。作為本案開盤價格的參考價。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P推盤策略推盤策略：首次開盤根據(jù)客戶需求確定推盤樓棟，少量推盤，擠壓式銷售，創(chuàng)造熱銷口碑；后期借勢進(jìn)行加推，每次少量推盤，頻繁加推，價格逐步上揚。首次開盤建議推出24、65（多層）、29號樓（小高層）兩棟樓，共150套房源，對外銷售，豐富產(chǎn)品類型，首次開盤達(dá)到熱銷。如客戶堅持選擇其他樓座，則進(jìn)行控制性銷售。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P首次開盤均價確定二、首次價格確定目前整體四平市場較弱，本項目截至到6月9日共排卡161張，其中ABC類排卡量96張。本案體量較大，首次開盤建議不宜價格過高，以適中價格進(jìn)行入市，形成熱銷。建議首次多層標(biāo)準(zhǔn)層入市價格為4100元/平米，小高層標(biāo)準(zhǔn)層入市價格3800元/平米。首層頂層根據(jù)制定定價方式，得出最終價格。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P樓座差232425262729303132336566XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P樓層差以頂層為基準(zhǔn)樓層，根據(jù)客戶對于樓層的喜好度以及周邊競品情況制定其他層差，層差為50-100元/平米。50元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高層以2層為基準(zhǔn)樓差，1-6層樓座差為30元/平米，6-11層樓座差為50元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P單元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米東西XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P戶型差根據(jù)客戶意向度，B戶型>C戶型>A戶型，但因A戶型面積小，總價較低，因此戶型差需單獨制定。戶型差：B戶型>C戶型>A戶型XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P戶型差B1B2B3B1、B2、B3差異較小，定義為基準(zhǔn)戶型，戶型差為+0元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P戶型差B4B5B4、B5戶型差異較小，戶型劣于標(biāo)準(zhǔn)戶型，在標(biāo)準(zhǔn)戶型基礎(chǔ)上減50元/平米，即-50元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P戶型差C3C2D1XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P戶型差A(yù)1A2XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P大禹加州灣首層定價研究電梯洋房：首層146平米，贈送87平米地下室，50平米花園，6800元/平米。標(biāo)準(zhǔn)層2層5200元/平米。設(shè)定花園溢價400元/平米。地下室單價為（6800-5200-400）*146/87=2013元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P首層定價說明因本案首層產(chǎn)品附加形式較多，參考周邊市場情況和本案產(chǎn)品形式，首層定價方式如下：1、首層附帶地下室，贈送花園產(chǎn)品首層價格=（標(biāo)準(zhǔn)層二層單價-層差）*二層建面*1.9倍/首層建面+首層花園溢價2、首層、二層躍層附帶地下室、車位、庫房產(chǎn)品B1SS均價=（總價1+總價2+總價3+總價4）/（首層、二層面積+活動室面積）+花園溢價3、花園溢價：花園進(jìn)深不低于5米，小高層+400元/平米；多層+300元/平米。65、66#樓花園進(jìn)深不低于3米，花園溢價+300元/平米。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P頂層價格說明參照華宇城定價模式：頂層總價=（五層單價+100元/㎡）*六層建面閣樓價格實際上在6樓進(jìn)行加價，對于客戶說辭閣樓進(jìn)行贈送。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P車庫定價說明目前市場車位在12萬-23萬之間，海銀帝景因現(xiàn)房，車位較貴；建議本案標(biāo)準(zhǔn)車位車位為22萬，根據(jù)大小再進(jìn)行適度調(diào)整。XX06年吉林宏泰第一城·榮域定價分析報告65P優(yōu)惠合計價格策略采取高報價、高折扣的方式，后期通過回收折扣，達(dá)到價格的上漲。按照一次性92折，分期93折，按揭94折計算，折合綜合折扣0.931.辦卡優(yōu)惠按照開盤消化100張卡，每張卡優(yōu)惠額度15000元，開盤后再給予30套房源的優(yōu)惠計算，每套按照8000元，共折合174萬，約占總銷售額的0.7%。以此計算，此次價格綜合折扣為0.924.高報價