沈陽嘉里中心營銷策略報告VIP

沈陽嘉里中心營銷策略報告2024/3/29沈陽嘉里中心營銷策略報告前記感謝嘉里中心給予華業(yè)行針對“沈陽·嘉里中心項目”的二次提報機會,并在我司市調(diào)過程中給予了最大的幫助和支持。鑒于本項目規(guī)模較大，產(chǎn)品豐富，明年銷售在即，一期產(chǎn)品即定。我們面臨主力客群在哪里？應(yīng)該怎樣發(fā)現(xiàn)他們？針對明年開盤，營銷推廣如何操作？我們本著專業(yè)、真誠、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度向嘉里給出我們對本項目操盤的一些設(shè)想和淺見。希望這次凝聚著我們經(jīng)驗與智慧的報告能夠?qū)Ρ卷椖縼砣盏妮x煌提供有價值的參考和依據(jù)。當(dāng)然，隨著市場的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反應(yīng)來參與對本項目進行的深化和完善工作。沈陽嘉里中心營銷策略報告

從兩個成功的營銷事件說起……沈陽嘉里中心營銷策略報告典型項目分析——iPhone蘋果手機基本信息蘋果iPhone基本性能手機類型智能；音樂手機娛樂軟件升級手機制式GSM支持頻段GSM850/900/1800/1900MHz網(wǎng)絡(luò)連接GPRS理論通話時間5小時上市日期2007年1月屏幕色彩1600萬色彩屏屏幕材質(zhì)QVG視網(wǎng)膜多點式觸屏主屏分辨率3.5英寸480×320分辨率蘋果iPhone通訊性能短信功能SMS短信蘋果iPhone擴展存儲性能內(nèi)存容量4GB或16GB藍牙接口支持A2DP的藍牙接口數(shù)據(jù)線接口USB2.0沈陽嘉里中心營銷策略報告上市第一天晚上，全球的旗艦店，深夜人流排隊買,電視臺守在旁邊，等待采訪買到第一臺IPHONE的人。蘋果公司2008年1月宣布，iPhone發(fā)售的90天內(nèi)，其在美國智能手機的市場份額就達到了19.5%。半年之后，iPhone的銷量已達400萬部。面對競爭日益激烈的全球手機行業(yè),iPhone手機以自身的特立獨行開辟了自己所擁有的市場,拉開了與其他品牌手機的距離。iPhone的成功并不是偶然,而是蘋果公司敏銳的市場嗅覺,成功的市場策略最終成就了iPhone。從iPhone的成功,我們能夠總結(jié)并學(xué)習(xí)到可以落地到我們項目最具創(chuàng)新性、最具價值的市場運作方法。典型項目分析——iPhone蘋果手機市場表現(xiàn)沈陽嘉里中心營銷策略報告理念創(chuàng)新設(shè)計創(chuàng)新營銷創(chuàng)新

通過廣泛的創(chuàng)新，iPhone理所當(dāng)然的取得了成功。不過，蘋果的成功并不僅僅局限在產(chǎn)品層面，在營銷層面，iPhone也堪稱典范。能把iPhone4這部由全球知名企業(yè)——富士康生產(chǎn)的成本不足2k的產(chǎn)品，被炒到萬元天價，而且還有人徹夜排隊只為一覽尊榮，僅憑這一點，就足以證明蘋果營銷的成功。典型項目分析——iPhone蘋果手機成功之處沈陽嘉里中心營銷策略報告典型項目分析——iPhone蘋果手機廣告信息“iPhone，再一次改變一切”“高清攝像，拍攝、剪輯、分析，高清到底”“多任務(wù)處理，把多做的更好”“Retina顯示屏，迄今分辨率最高的手機屏幕”“facetime看，電話可以這樣打”“網(wǎng)上訂購專賣店取貨+限購”

從這幾句不同時期廣告詞里，我們不難看出，蘋果在其卓越西方工業(yè)制造基礎(chǔ)之上，將同行業(yè)領(lǐng)先的外形美觀設(shè)計、視頻通話、高清攝像、開發(fā)軟件應(yīng)用等創(chuàng)新集于一身，并以分期分批的模式逐漸透露產(chǎn)品優(yōu)勢，深深的打動和震撼了其消費客群脆弱的心靈。

沈陽嘉里中心營銷策略報告iPhone的營銷策略,我們把它分為兩段式:

第一階段是含蓄式營銷：巧妙利用客群關(guān)注度，在互聯(lián)網(wǎng)上高頻率曝光，適時推出一些產(chǎn)品細節(jié),讓消費者對其產(chǎn)生濃厚的興趣，并通過逐步透漏產(chǎn)品細節(jié)的方式，吊足消費者的胃口。蘋果是少數(shù)能夠為商品創(chuàng)造神秘氛圍的品牌，他們所制造的話題，用一個字來形容就是“誘”字。讓用戶更加期待它的出現(xiàn)，帶動了iPhone的潛在市場需求。

第二階段是饑渴式營銷：上市之后，依靠大肆推廣報道銷量，用數(shù)據(jù)震撼市場。同時以供貨不足保持其市場地位和價格體系。這樣做的好處一是確保了一定時期內(nèi)iPhone4的售價，以保證較大的利潤，二則可使iPhone前代產(chǎn)品逐步被消化，減少存貨壓力。至于iPhone4是不是真的缺貨，只有蘋果公司自己清楚。

典型項目分析——iPhone蘋果手機營銷策略誘沈陽嘉里中心營銷策略報告典型項目分析——《武俠》基本信息名稱：武俠

導(dǎo)演：陳可辛

演員：湯唯甄子丹金城武

類型：劇情武俠動作

地區(qū)：香港

語言：粵語

上映時間：2011《武俠》由我們制作有限公司、星美（北京）影業(yè)有限公司、鼎盛文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司、幸福藍海影視文化集團有限責(zé)任公司、云南電影集團聯(lián)合出品，已確定于2011年暑期檔上映。

沈陽嘉里中心營銷策略報告市場表現(xiàn)典型項目分析——《武俠》與全球最大發(fā)行商TWC的一紙?zhí)靸r全球發(fā)行約，而轟動本屆戛納電影節(jié)，5月14日，與好萊塢新片《加勒比海盜4》，在盧米埃爾這一主電影宮相繼放映。同場競技，成為當(dāng)天最受關(guān)注的對象，也形成一個最特別現(xiàn)象。南都記者現(xiàn)場觀察到：不論是人氣，還是好評率，《武俠》都大大優(yōu)于《加勒比海盜4》。2個小時的電影，陳可辛用全新的“微觀武俠”視角，構(gòu)建了一個全新的武俠世界。電影結(jié)束，全場觀眾三次起立鼓掌，最長的一次持續(xù)了三分鐘?！段鋫b》在新加坡和馬來西亞，賣出100萬美金天價；而戛納之前，歐洲各國版權(quán)，也相繼出手；“北美的好幾個大買家，都已經(jīng)談了好幾輪，大家的共識是，《英雄》之后，就沒有華語片在北美大規(guī)模上映過，《武俠》能打破這一僵局。沈陽嘉里中心營銷策略報告廣告信息典型項目分析——《武俠》“《武俠》，一拳打爆10條血管?！薄罢鹚?0根骨頭，穿越30個穴位”“《武俠》，改變武俠?！薄啊段鋫b》，用生理學(xué)解讀武功”“《武俠》中運用科學(xué)理論”180萬包機“讓拷貝飛”雖然電影要到暑期才上片，但《武俠》片方去年已經(jīng)海外推廣，也已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳四地買下了1000萬的戶外硬廣。在戛納電影節(jié)的宣傳廣告位的排列上，《武俠》和《變形金剛3》、《加勒比海盜4》等好萊塢大片并列，這是華語海外電影發(fā)行的大手筆。沈陽嘉里中心營銷策略報告營銷策略典型項目分析——《武俠》《武俠》之所以能在海外有現(xiàn)在一個好的賣片成績和關(guān)注度，很大程度在于它的營銷策略上。這部武俠電影的在營銷模式上同樣使用了三大技巧：

NO.1“好馬好鞍”：也就是高調(diào)推廣，借助奢華廣告形式和宣傳力度，在戛納電影節(jié)的宣傳廣告位的排列上有的放矢，與《武俠》和《變形金剛3》、《加勒比海盜4》等好萊塢大片并列，告訴觀眾這是一部堪比好萊塢的大片。這是華語海外電影發(fā)行的大手筆。

NO.2“步步緊逼”：在推廣模式上，低調(diào)拍戲，高調(diào)宣傳，并逐步透露電影的拍攝技巧、制作班底、演員整容，突出一個“惑”字，同樣吊足了影迷乃至發(fā)行商們的胃口。

NO.3“投其所好”：為了適應(yīng)《武俠》海外的觀眾審美和喜好，在副片名上了“龍”字。演員的配置也考慮了國際市場，甄子丹、金城武以及湯唯都是有國際知名度的華語明星。沈陽嘉里中心營銷策略報告案例借鑒策略借鑒策略引用字面引申蘋果手機開盤前半年開始，分期分批透露項目各類信息和細節(jié)，以及新技術(shù)、新材料的創(chuàng)新利用，引起社會各界觀眾，造成口碑傳播，吊足人們的胃口和注意力。步步為營，誘“敵”深入“誘”《武俠》在高品質(zhì)廣告位上，排位系列廣告，廣而告之同時，標(biāo)明自身領(lǐng)袖氣質(zhì)和品位，使客群產(chǎn)生高端心理認同。精準(zhǔn)對位，有的放矢“惑”沈陽嘉里中心營銷策略報告開啟一場嘉里中心引領(lǐng)沈陽“商住文化”的“誘惑之旅”！沈陽嘉里中心營銷策略報告第一站：主力客群研究第三站：一期營銷策略第四站：營銷保障體系第二站：競品案例解析誘惑之旅沈陽嘉里中心營銷策略報告第一站—主力客群研究尋找/發(fā)現(xiàn)/爭奪沈陽嘉里中心營銷策略報告公寓產(chǎn)品：100萬~200萬寫字樓產(chǎn)品：300萬以上住宅產(chǎn)品：250萬以上沈陽及周邊市區(qū)高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層2010年，沈陽市城鎮(zhèn)非私營單位職工平均工資38553元，其中在崗職工平均工資41899元。城市居民人均可支配收入20541元；人均消費支出16961元。2010年，沈陽市商品房累計成交均價5411元/平米，商品住宅累計成交均價為5109元/平米。2010年，沈陽成交商品房主力戶型區(qū)間以60-100平的二室或者小三室戶型為主.【客群初步猜想】沈陽嘉里中心營銷策略報告首先，我們明確這是一個前所未有、超出既有模式的高端綜合體產(chǎn)品，其對沈陽的影響力高度是空前的！其次，我們也要清楚的認知到：平均總價接近500萬的產(chǎn)品如何對位項目客群？百萬銷售體量與客群的小眾所帶來的難度如何平衡??？如何通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯业轿覀兊哪繕?biāo)客群，占有并爭奪，是我們此次提報的第一個重點?！究腿核伎己诵摹可蜿柤卫镏行臓I銷策略報告主要訪談對象為：農(nóng)業(yè)銀行職員：李先生茂業(yè)金廊1號策劃總監(jiān)華府新天地銷售總監(jiān)華潤悅府前營銷總監(jiān)中原代理策劃經(jīng)理沈陽本土人士：林先生（福建商會）周先生（財務(wù)總監(jiān)）劉總（汽配城老板）沈小姐（卓展購物中心導(dǎo)購）

…...沈陽嘉里中心營銷策略報告1、客群分布行業(yè)分布區(qū)域分布休閑購物娛樂餐飲場所2、精準(zhǔn)鎖定與客群素描高端客群基本特征高端客群意識形態(tài)寫真高端客群購房價值觀分物業(yè)類型客戶定位投資客戶住宅終端客戶公寓終端客戶寫字樓終端客戶3、客群占有與爭奪（尋找方式）【客群調(diào)研路線】沈陽嘉里中心營銷策略報告客群分類單位分類單位數(shù)量（個）在職人數(shù)（人）目標(biāo)客戶數(shù)量預(yù)估（人）年收入（萬元）備注企業(yè)高管規(guī)模企業(yè)8,54371933017,08640-50高管數(shù)量按1個企業(yè)2名計算私企數(shù)量67,000

16,750高管數(shù)量約4個企業(yè)一個高管計算政府官員機關(guān)1,401783072,61030-40在職人數(shù)中，每30人中有一人具備購買能力事業(yè)單位事業(yè)3,3782465208,21720-30在職人數(shù)中，每30人中有一人具備購買能力私企/個體私企數(shù)量67,000--67,00050-150平均每個私企一人個體戶200,000--1,000按200名個體戶中有一名具備購買能力計算技術(shù)人員技術(shù)人才--50500010,10015-20每50人中有一名技術(shù)人才具備購買能力自由職業(yè)者--8,416每60人有一名自由職業(yè)者（部分專業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問等）具備購買能力富家子弟千萬以上富豪及其子女7,350人--10,000-----每家富豪有1-2個子女合計--141,179--沈陽高端客群統(tǒng)計（數(shù)量達14萬多）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒再加上沈陽周邊市區(qū)，如撫順、鞍山、鐵嶺等高資產(chǎn)客群，以及外地投資客：如香港、浙江、山西等。沈陽嘉里中心營銷策略報告廣泛撒網(wǎng)重點捕撈：沈陽高端置業(yè)客戶，由于財富來源與職業(yè)背景的不同，構(gòu)成需求要素與置業(yè)偏好的不同。我們首先從沈陽市重點企業(yè)以及支柱行業(yè)入手，因為他們是沈陽高端置業(yè)人群的聚集地，也是根植沈陽高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層的沃土?！究腿簩ふ?？】沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽特征：高端客戶流動性不大，收入穩(wěn)定，豪。伴隨大沈陽城市發(fā)展策略，高端客戶群不斷擴大，數(shù)量穩(wěn)定增長。生產(chǎn)型重工型資源型【沈陽高端客戶屬性特點】沈陽嘉里中心營銷策略報告附表1：沈陽市內(nèi)世界500強企業(yè)沈陽嘉里中心營銷策略報告礦產(chǎn)能源類電子電器類機械制造、航空航天類計算機類附表1：沈陽市內(nèi)世界500強企業(yè)沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽市世界500強企業(yè)參照意義約有135個世界500強企業(yè)在沈陽有業(yè)務(wù)往來，在這些客戶群體中，有些需要在沈陽建設(shè)遼寧總部；有些需要優(yōu)化辦公環(huán)境；他們有一定的經(jīng)濟實力，對辦公條件要求高，而沈陽目前寫字樓發(fā)展屬于低水平、同質(zhì)化時代，因此寫字樓部分客戶目標(biāo)可以放在這類行業(yè)中。這部分企業(yè)是我們寫字樓的主力客戶,而企業(yè)中的中高級管理者人群薪金水平高于同類企業(yè)，也是我們住宅客戶以及公寓客戶需要關(guān)注的對象。行業(yè)鎖定：保險、加工制造行業(yè)、外資企業(yè)，以及大型國企。沈陽嘉里中心營銷策略報告附表2：沈陽市納稅百強企業(yè)沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽市納稅百強企業(yè)參照意義納稅百強企業(yè)中，所占比率最大的行業(yè)分別是房地產(chǎn)業(yè)、機械制造產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、金融銀行保險業(yè)以及汽車制造業(yè)。從行政分區(qū)來看，和平區(qū)和沈河區(qū)分布最為集中。

這些行業(yè)中的企業(yè)主、中高層管理階層都有可能成為我們公寓與住宅投資和自住的目標(biāo)客群，而部分企業(yè)也有重新選擇高端甲級寫字樓作為總部辦公的需求，因此也有可能成為寫字樓的客群，對于他們，在后期的宣傳推廣以及營銷策動中我們需要加以引導(dǎo)與占有。行業(yè)鎖定：房地產(chǎn)業(yè)、機械制造產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、金融銀行保險業(yè)基金信托公司及汽車制造業(yè)。

沈陽嘉里中心營銷策略報告在了解沈陽市目前的重點企業(yè)以及支柱型行業(yè)之后，我們需要明確這些具備高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層的層峰人士的一些生活特征和消費習(xí)慣：他們目前的生活區(qū)域與活動空間？他們喜歡在哪購物？他們喜歡在哪休閑娛樂？他們喜歡什么樣的圈子？只有清楚這些，才能使我們后期的推廣有的放矢。沈陽嘉里中心營銷策略報告高端居住區(qū)域沈陽高端客群目前生活的聚集區(qū)域可以分為以下兩類：1、以棋盤山區(qū)域為核心的別墅和類別墅；2、主要分布在中心城區(qū)五里河版塊的豪宅和高檔城市公寓等；如地王國際花園、河畔花園（沈陽知名高檔住宅區(qū)，公認的沈陽豪宅品牌）也有少數(shù)一些則較為分散，如二環(huán)外的別墅區(qū)、中街王府花園、城市中心區(qū)一些老小區(qū)內(nèi)，這些都有可能成為我們的目標(biāo)客群。沈陽嘉里中心營銷策略報告1、高爾夫球場：基本都位于東陵棋盤山區(qū)域內(nèi)，如盛京高爾夫球場、世茂高爾夫球場、沈水灣高爾夫俱樂部等。2、高端商場：沈陽卓展購物中心、沈陽久麗百貨、新世界一店3、高端會所洗浴中心：沈陽金碧海洋之星、沈陽名都清水灣、鐵西西爾斯詞典4、五星級酒店：皇朝萬豪酒店、麗都喜來登酒店、凱賓斯基國際酒店、和平區(qū)洲際酒店、黎明國際酒店5、高端餐飲：沈陽順峰海鮮世界、沈陽大連漁港、沈陽港仔茶餐廳、湯公館等6、俱樂部商會組織：福建莆田商會、五愛商會、浙江商會、臺商會館、清華校友會等休閑娛樂購物餐飲場所沈陽嘉里中心營銷策略報告高端客戶基本特征：客戶職業(yè)：政府官員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、外企高管、私營業(yè)主、明星階層、富家子弟等；行業(yè)類別：機械制造業(yè)、金融銀行業(yè)、飛機、汽車、電子行業(yè)、國有企業(yè)、政府機關(guān)等客戶區(qū)域：沈陽市內(nèi)客戶為主體，部分沈陽周邊城市客戶（撫順、鞍山、營口、鐵嶺等）；經(jīng)濟實力：身價千萬及其以上級別；客戶喜好：奢侈品購買、高爾夫、高端洗浴會所等【客群鎖定與素描】關(guān)鍵詞—權(quán)貴、老板、享樂、不差錢沈陽嘉里中心營銷策略報告本項目所面對的目標(biāo)客戶，絕非“大眾客戶”，而是占據(jù)沈陽某類財富細分層級的財富人士,他們是有著獨特且鮮明的價值訴求的活躍一族.——他們有較高學(xué)歷和一本奮斗史；——他們有相對穩(wěn)定的事業(yè)和較高的收入；——他們有一點崇洋媚外，樂于接受外來事物；——他們追求時尚，有名牌觀念；——他們善于溝通，但只與同類人為伍；——他們優(yōu)越感和壓力感并存，希望得到尊重；——他們追求品質(zhì)和細節(jié)，但骨子里決不小資。高端客群意識形態(tài)寫真關(guān)鍵詞—名牌、崇洋、奮斗、圈層沈陽嘉里中心營銷策略報告“房子要足夠大，更要住在有身份、受尊重的社區(qū)”財富積累和事業(yè)成功之后,對社會認同的渴求成為第一需要高端客群訪談留言“講究社區(qū)品牌是品牌化消費的天然延伸”追求身份的定義，帶來特定圈層的認同，是品牌情結(jié)的內(nèi)心邏輯。無論是從資產(chǎn)層面還是消費層面，品牌還是安全度的象征?！白非笃焚|(zhì)，更要有品位”精英階層，往往也是生活時尚的引領(lǐng)者，事事為人先。在物質(zhì)欲望得到滿足的同時，時刻追求人文精神的升華需求。關(guān)鍵詞—社會認同、品牌情節(jié)、人文精神沈陽嘉里中心營銷策略報告“千金難買我喜歡”和“千金就買我喜歡”基于高端人群對品質(zhì)、品味、品牌的多重追求，“我需要”更多時候就會讓位于“我喜歡”，并且時常陷入“千金難買我喜歡”的境地?！皩χ懈叨巳巳憾裕碡斉c創(chuàng)業(yè)、工作一樣是生活的一部分”房子是資產(chǎn)籃子里從不可少的一部分，甚至是份量最重的一部分，高端人群進行資產(chǎn)配置時,同時看重稀缺性和成長性。高端客群訪談留言關(guān)鍵詞—個性、眼光、遠見沈陽嘉里中心營銷策略報告36投資客戶住宅終端客戶寫字樓終端客戶本項目面對的客戶類型住宅投資客戶寫字樓投資客戶公寓投資客戶由于綜合體項目的特殊性，本項目面對的客戶類型包括如下所示的四類：公寓終端客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告投資客戶來源1、近年來沈陽市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，固定資產(chǎn)投資迅速增長；沈陽市GDP增長速度連年超過10%，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市居民的消費力逐漸增強，對房地產(chǎn)業(yè)的需求逐漸增加。2、隨著沈陽國際化程度的提高，促進了對商務(wù)辦公物業(yè)的需求；同時培養(yǎng)了大量具有消費潛力的白領(lǐng)，和一大批十分有實力的外籍客戶。從而衍生出大量的投資需求。3、商貿(mào)行業(yè)催生了大量的城市財富階層：(1)五愛市場：五愛市場現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶11722個，總代理、總經(jīng)銷3000余家。目前年度較易額超過30億美元，每平方米年平均銷售額接近1萬美元，每戶的年平均經(jīng)營額為19萬美元。(2)三好街：三好街軟件城內(nèi)現(xiàn)有注冊工商業(yè)戶6000余戶，其中民營企業(yè)5400余戶，從事電子信息類產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)近4000家，從業(yè)人員近4萬人。小型軟件公司的合伙人年收入在20-30萬元之間。(3)電力設(shè)備：電力設(shè)備代理商的年收入額在100萬元以目前金廊版塊城市綜合體的很多客群都來自上述商貿(mào)行業(yè)，如：華府新天地、茂業(yè)金廊1號等等。投資客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告根據(jù)財富來源、支付能力、職業(yè)背景、置業(yè)目的和偏好的不同，我們將沈陽的高端置業(yè)客戶共分為四類：資富階層知富階層權(quán)富階層外地客戶傳統(tǒng)行業(yè)的私營企業(yè)主，如餐飲、服裝、汽配、制造業(yè)(鋼材、機械制造）、礦業(yè)開采等以及部分小眾明星客群。外企高級經(jīng)理、知識密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)主或高級從業(yè)人員，如金融機構(gòu)、飛機制造、汽車研發(fā)、世界500強企業(yè)等。政府機構(gòu)權(quán)利公務(wù)員、、大型國有企業(yè)高層管理者（中石油、中石化等）。外地，主要是遼寧省內(nèi)其他地區(qū)的財富人群，如企業(yè)主（撫順礦產(chǎn)、本溪鋼材等）或權(quán)力公務(wù)員等以及來自香港、山西、浙江等地的投資客。投資客戶分類投資客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告資富階層知富階層權(quán)富階層外地客戶由于學(xué)歷、生活經(jīng)歷所限，他們更多地從產(chǎn)品本身判斷投資價值。對房地產(chǎn)投資的認識并不深入。他們一般學(xué)歷較高，有國外或國內(nèi)大城市的生活經(jīng)驗，能夠認知到城市核心的土地價值。他們一般比較謹(jǐn)慎，投資觀念相對保守，會選擇目前價格較低但未來看好的區(qū)域投資住宅產(chǎn)品，并保留居住的彈性。對純投資產(chǎn)品需求不大。投資目的明顯，一般選擇城市重要發(fā)展區(qū)域.高端客戶投資特征描述投資客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告核心客戶重要客戶邊緣客戶核心客戶：認可房地產(chǎn)財富化與城市化生活的本地知富階層，也就是購房領(lǐng)導(dǎo)者。重要客戶：具備很強支付能力的本地資富階層客戶，購房從屬者。邊緣客戶：外地財富階層及部分本地權(quán)富階層。資富階層客戶雖然不一定能直接認知本項目的價值，但容易受到知富階層客戶的影響，因此成為本項目的重要組成客戶。本項目投資組成客戶判斷投資客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告41投資客戶住宅終端客戶寫字樓終端客戶本項目面對的客戶類型住宅投資客戶寫字樓投資客戶公寓投資客戶由于綜合體項目的特殊性，本項目面對的客戶類型包括如下所示的四類：公寓終端客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告住宅終端客戶本項目住宅產(chǎn)品面積偏大,總價較高,其終端客戶定位于:崇尚都市品質(zhì)生活的中堅人士處于社會階層金字塔的頂部，擁有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)與強大的社會關(guān)系沈陽嘉里中心營銷策略報告來源：沈陽本地群體居多，謀求在沈陽長期發(fā)展或者業(yè)務(wù)往來的外地人士為輔，其中以撫順、本溪、鐵嶺、營口等地為主。年齡：40—55歲，注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機能家庭人口：3-4口人（多為兩個孩子）職業(yè)：對外貿(mào)易、金融保險、行政機構(gòu)、飛機、汽車機械制造實業(yè)等職務(wù)：企業(yè)老板、合伙人、高級職業(yè)經(jīng)理人、富二代、明星、權(quán)利階層、大學(xué)教授（東北大學(xué)城）身價：千萬以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上住宅終端客戶顯性特征沈陽嘉里中心營銷策略報告購買動機：自用為主，注重保值升值喜好：收藏獨一無二的藝術(shù)品、古玩字畫等，融合個性與奢侈的珠寶首飾或汽車，休閑多在高級會員俱樂部或高爾夫俱樂部等場所性格：內(nèi)斂、不輕易張揚生活習(xí)慣：定居沈陽或其生意在沈陽并打算在沈陽長期發(fā)展，對沈陽的未來發(fā)展充滿信心；可以用“低調(diào)奢華”來概括他們的性格和生活習(xí)性；擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員；圈內(nèi)介紹為置業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍。消費特征：在選擇物業(yè)的時候，自身親臨現(xiàn)場并勘察樓盤品質(zhì)、服務(wù)、價格，比較看重地段、花園面積、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇稀缺性的產(chǎn)品，或追求自然環(huán)境的優(yōu)越，或追求地域?qū)傩缘臒o可比擬。住宅終端客戶隱性特征關(guān)鍵詞—低調(diào)式奢華、穩(wěn)重不張揚沈陽嘉里中心營銷策略報告45投資客戶住宅終端客戶寫字樓終端客戶本項目面對的客戶類型住宅投資客戶寫字樓投資客戶公寓投資客戶由于綜合體項目的特殊性，本項目面對的客戶類型包括如下所示的四類：公寓終端客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告公寓終端客戶本物業(yè)定位于商住兩用公寓，因此終端使用客戶將有兩方面的需求：居住和商務(wù)辦公。以下章節(jié)著重分析這兩部分客群的特征。沈陽嘉里中心營銷策略報告崇尚都市舒適生活的社會精英強調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動，以換取輕松的休閑時間；是社會的支柱力量，未來的層峰人士；公寓居住類客群沈陽嘉里中心營銷策略報告來源：沈陽本地群體或謀求在沈陽發(fā)展的外地/外籍人士；年齡：30—40歲，注重生活的便捷與舒適；追求品位生活。家庭人口：2-3口人職業(yè)：對外貿(mào)易、金融保險、事業(yè)單位、自由職業(yè)、經(jīng)商人士職務(wù)：個體老板、合伙人、外企管理人員、職業(yè)經(jīng)理人等身價：500萬以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)或以上公寓居住類客群顯性特征沈陽嘉里中心營銷策略報告購買動機：自用兼投資喜好：喜好玩新車、善于股票地產(chǎn)投資，休閑方式選擇具有特色休閑娛樂場所、高檔會所等，對異域觀光情有獨鐘性格：個性外向、愿意表現(xiàn)、展示自我實力生活習(xí)慣：熟悉沈陽，生意或工作在沈陽，其事業(yè)及朋友圈在沈陽的一群富人；平時為人處世主動熱情，善于爭取機會；擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員；圈內(nèi)介紹、網(wǎng)絡(luò)為置業(yè)重要渠道，看重身份與氛圍。消費特征：在選擇物業(yè)的時候，自身親臨現(xiàn)場并勘察樓盤品質(zhì)、服務(wù)、價格，比較看重地段、商業(yè)配套、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇服務(wù)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，或追求地域便利的區(qū)域?qū)傩?。公寓居住類客群隱性特征關(guān)鍵詞—投資意識、時尚前衛(wèi)沈陽嘉里中心營銷策略報告公寓商務(wù)類客群中小企業(yè)業(yè)主兼顧部分投資客擁有知識資本和客戶資源的中小型企業(yè)，30—35歲的高學(xué)歷年輕群體，事業(yè)上有一定的成就，創(chuàng)業(yè)和辦公所用。為沈陽辦公的外來或本地中大型企業(yè)提供生產(chǎn)材料、服務(wù)或配套的企業(yè)業(yè)主，隨著中大型企業(yè)而變動。保值升值型的投資客。沈陽嘉里中心營銷策略報告年齡：30—40歲職業(yè)：貿(mào)易、廣告公司、顧問、美術(shù)、設(shè)計院、裝修裝飾等職務(wù)：企業(yè)老板、公司創(chuàng)始人年收入：100萬以上家庭構(gòu)成：單身、兩口之家置業(yè)情況：一次以上消費特征：理性選擇，注重性價比，對價格敏感，看重品質(zhì)。主動注重實際利益、追求大價值、有追隨喜好?？蛻粜枨螅簩椖總€性化需求較高，重視保值增殖，關(guān)注地段與交通的便利性。公寓商務(wù)類客群特征分析關(guān)鍵詞—發(fā)展意識、理性實用沈陽嘉里中心營銷策略報告52投資客戶住宅終端客戶寫字樓終端客戶本項目面對的客戶類型住宅投資客戶寫字樓投資客戶公寓投資客戶由于綜合體項目的特殊性，本項目面對的客戶類型包括如下所示的四類：公寓終端客戶沈陽嘉里中心營銷策略報告寫字樓終端客戶外來租賃企業(yè)、外地國內(nèi)500強企業(yè)和境外（東北亞、香港、臺灣、歐美等）中大型跨國企業(yè)。國有大型企業(yè)（中石油、中石化等）、外資銀行、金融機構(gòu)、納稅100強企業(yè)等業(yè)績卓絕的中大型企業(yè)沈陽嘉里中心營銷策略報告客戶特征：注重形象、綜合素質(zhì)、追求個盤風(fēng)格營銷特征：被動、緩慢、集團決策消費動機：自用，將本項目作為企業(yè)總部，駐遼基地?？腿宏P(guān)注敏感點：社會認同度、地段、環(huán)境、品質(zhì)、商務(wù)配套、物業(yè)管理、建筑外觀寫字樓客戶屬性特征關(guān)鍵詞—自用為主、集團決策沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽高端消費者的消費行為有跟風(fēng)習(xí)慣，參照與自身相同或略高的階層，也就是他所從屬的圈子或他所向往的圈子的消費行為。因此收斂“社會購房領(lǐng)導(dǎo)者”，進一步影響數(shù)量眾多的同類人群和追隨者，是我們挖掘客源的重要策略之一！【客群占有與爭奪】強勢收斂“購房領(lǐng)導(dǎo)者”！沈陽嘉里中心營銷策略報告建議：與專門從事DM數(shù)據(jù)直投的服務(wù)機構(gòu)合作，制作項目宣傳品，針對其數(shù)據(jù)庫資源篩選目標(biāo)客群名錄，做實名制的信函直投。要點：嚴(yán)格甄選投遞客群范圍篩選。如何尋找購房領(lǐng)導(dǎo)者？沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽嘉里中心營銷策略報告第二站—競品案例解析知己知彼/競爭共贏沈陽嘉里中心營銷策略報告競品分析——《中?！皴居钐煜隆烽_發(fā)商：沈陽中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：皇姑一環(huán)塔灣街與昆山西路交界處占地面積：71.7萬平方米

建筑面積：215萬平方米容積率：3.00

綠化率：50%

建筑類別：寫字樓、商業(yè)、住宅物業(yè)公司：中海物業(yè)基本信息沈陽嘉里中心營銷策略報告推盤次序競品分析——《中?！皴居钐煜隆分泻ｅ居钐煜履壳盀橐黄谡阡N售中，其中一期內(nèi)分為三個組團依次開發(fā)：一組團為小高層和少量花園洋房混搭銷售，已售罄;二組團為高層，正在熱銷中，目前銷售率已達60%；三組團為寫字樓、公寓混搭，未開盤時間未定；整個項目約8年開發(fā)完成，項目建成后可納40萬人居住，是一個復(fù)合型、多元化的項目。二組團高層一組團花園洋房、小高層三組團寫字樓、公寓沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣渠道競品分析——《中海●寰宇天下》現(xiàn)場圍擋，搜房、新浪等網(wǎng)絡(luò)報紙、短信口碑傳播主要以階段性主題活動為主。目前中海寰宇天下項目，廣告投放量較少，且比較常規(guī)，訴求點著重強調(diào)中海品牌影響，金牌學(xué)區(qū)教育，220萬平方米大盤優(yōu)勢。沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣活動盛世金秋佳節(jié)同賀---------中海寰宇天下攜手業(yè)主共慶中秋佳節(jié)

沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽首屆“中海杯”業(yè)主足球友誼賽推廣活動-----------光榮與夢想并舉，汗水與激情齊飛！沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣活動中海?寰宇天下攜手業(yè)主喜迎重陽，共度健康養(yǎng)生“老人節(jié)”九九重陽節(jié)，濃濃“中海情”2010年10月16日，中海?寰宇天下攜手業(yè)主朋友共度重陽節(jié)，飲菊花酒、吃重陽糕等環(huán)節(jié)貫穿節(jié)日始終?；顒蝇F(xiàn)場邀請了著名的養(yǎng)生專家樊旭博士，為現(xiàn)場嘉賓以及受邀業(yè)主，奉獻一場別開生面的養(yǎng)生大講堂，將健康、養(yǎng)生的常識，以別樣的方式，吸引在場嘉賓的興致，現(xiàn)場熱烈的氣氛，三次抽獎穿插在互動環(huán)節(jié)中，且深含文化韻味的茶藝表演，更令嘉賓們眼前一亮，在欣賞千年文化精髓——茶藝表演的同時，又可品嘗花茶的馨香。

沈陽嘉里中心營銷策略報告中海?寰宇天下“美麗女人B計劃”，為天下女人定制推廣活動越美麗，越懂得美麗2010年10月24日，由中?！ゅ居钐煜聝A情主辦的“美麗女人Beautiful計劃”為天下女人定制一場“靚麗講堂”。讓更多的女人，感受到世界500強成員企業(yè)打造的精品生活。邀請來自丹資形象設(shè)計公司的時尚化妝師為嘉賓講解彩妝之外，更將時尚的著裝藝術(shù)、發(fā)式打理與彩妝結(jié)合，讓更多的愛美女人領(lǐng)略到更專業(yè)、更精心的時尚課堂。與此同時，特邀請專業(yè)講師，針對不同的身材、職業(yè)特征講述服飾搭配、場合著裝等個人服飾風(fēng)格運用規(guī)律，隨時隨地展現(xiàn)獨特的氣質(zhì)；實用化妝技巧及現(xiàn)場演示讓現(xiàn)場嘉賓親身體驗。沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣活動精彩演繹，巔峰視覺2010年11月6日，繼世界著名大片《阿凡達》之后，中海·寰宇天下攜手時尚生活導(dǎo)報、LG集團遼寧區(qū)公司，再度引進3D電視技術(shù)，與中海新老業(yè)主一起，體驗高端的視覺盛宴。沈陽嘉里中心營銷策略報告天下盛匯?繽紛生活推廣活動中?！ゅ居钐煜聞?chuàng)意彩繪DIY活動11月27日主題為“天下盛匯·繽紛生活”系列活動之彩繪DIY在中海寰宇天下銷售中心成功舉辦！活動包括彩繪創(chuàng)意涂鴉和馬克杯DIY兩個部分，活動的新穎性、趣味性、參與性讓前來的業(yè)主興奮不已，輕松愉悅的活動氣氛，充滿溫情的活動場面，給深冬的季節(jié)增添了融融暖意！沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣活動“陶”你喜歡——中?！ゅ居钐煜隆疤账嘍IY活動”溫暖盛放2010年12月4日，中海·寰宇天下“陶你喜歡”陶藝DIY活動溫情上演，一枚枚自己親手制作的精致小品，一張張可愛的笑臉……無論是置業(yè)者還是受邀而來的嘉賓，在寒冷的冬日里，為這樣特別的溫暖，悠久回憶，有如一杯溫酒，溫暖情長。沈陽嘉里中心營銷策略報告天下盛匯?繽紛生活推廣活動——暨中?！ゅ居钐煜聞?chuàng)意蛋糕PK大賽12月11日，“天下盛匯·繽紛生活”創(chuàng)意蛋糕PK大賽在中?！ゅ居钐煜落N售中心濃情上演。本次活動，中海·寰宇天下聘請了專業(yè)蛋糕師講解制作方法，從原料搭配，蛋糕烘烤，到各種雕花技巧。沈陽嘉里中心營銷策略報告推盤策略率先利用相對較高端的產(chǎn)品來引爆市場、塑造項目形象，后期利于高層產(chǎn)品獲取利潤價值。廣告投放量較少，且比較常規(guī)，訴求點重點強調(diào)中海品牌影響，金牌學(xué)區(qū)教育，220萬平方米大盤優(yōu)勢。展開多頻次中小型主題活動為主，通過活動聚攏人氣，并且在活動中穿插項目賣點與氣質(zhì)，營造置業(yè)者與項目的交融及互動?！吨泻！皴居钐煜隆凡呗孕〗Y(jié)：沈陽嘉里中心營銷策略報告競品分析——《華潤中心》開發(fā)商：華潤（沈陽）地產(chǎn)有限公司地理位置：位于和平原遼寧體育館占地面積：8.5萬平方米建筑面積:70萬平方米容積率：8.24

綠化率：30%

物業(yè)類別：寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)物業(yè)公司：華潤物業(yè)基本信息沈陽嘉里中心營銷策略報告推盤次序競品分析——《華潤中心》華潤中心共分為三期依次開發(fā)：一期包括近25萬平米購物中心萬象城（已于2011年5月15日已開業(yè)運營)，7萬平方米國際5A寫字樓華潤大廈(招租已基本完成）；二期為超五星級君悅酒店（正在建設(shè)中）和悅府高檔住宅（共5棟樓，2棟高層、3棟超高層，總戶數(shù)732戶，從2011年2月開盤銷售約113套，銷售狀況不是很好）；三期為酒店式公寓（未定）；全部工程預(yù)計將于2012年底完成。沈陽嘉里中心營銷策略報告商業(yè)萬象城和華潤大廈先行（主要是華潤與很多商業(yè)品牌有良好的合作關(guān)系，能夠迅速聚攏品牌商家入駐萬象城，而且沈陽高端寫字樓租賃市場很好，并且沈陽高端寫字樓現(xiàn)有品質(zhì)都不高，市場需要更好的寫字樓項目彌補市場空白），通過萬象城的著名品牌入駐及開業(yè)，華潤大廈知名公司的入駐，提高項目的關(guān)注度和品牌影響力，樹立項目的高端形象，后以君悅星級酒店鞏固項目的高端形象地位，住宅創(chuàng)造項目利潤價值。推盤策略分析競品分析——《華潤中心》沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣渠道競品分析——《華潤中心》現(xiàn)場圍擋，依托商業(yè)萬象城和5A及寫字樓華潤大廈吸引關(guān)注度，硬廣、道旗，搜房、新浪網(wǎng)絡(luò)，報紙、沈陽地產(chǎn)雜志，口碑傳播，主要以階段性主題活動為主?？傮w目前華潤中心，廣告投放量相對較少，密集度相對不是很高，主要以階段性主題活動為主。沈陽嘉里中心營銷策略報告沈陽華潤中心?萬象城全球招商啟動會2009年7月10日，華潤中心?萬象城全球招商啟動會在沈陽故宮成功舉行。

將全世界的時尚大腕齊聚一堂，包括頂級奢侈品牌路易?威登(LouisVuitton)中國區(qū)總監(jiān)、萬寶龍（Montblanc）中國區(qū)總裁、BottegaVeneta中國區(qū)總經(jīng)理、歷峰集團（Cartier）副總經(jīng)理、Bally零售有限公司董事總經(jīng)理以及Zegna北方區(qū)總經(jīng)理等。如此眾多國際品牌首次一同現(xiàn)身,在沈陽時尚界和商業(yè)界前所未有。推廣活動沈陽嘉里中心營銷策略報告萬象城招商成果發(fā)布會，以工業(yè)為名

續(xù)城市驕傲2010年9月16日晚，華潤中心·萬象城招商成果發(fā)布會在鑄造博物館召開，融合沈陽厚重的工業(yè)文明，華潤置地，以工業(yè)為名，繼續(xù)城市的驕傲。一紙風(fēng)琴柬，邀來四方客。從上世紀(jì)70年代的激昂舞蹈，到繽紛歲月的燃情斗志，懷舊人文與先鋒時尚的碰撞，再現(xiàn)了沈陽工業(yè)百年的激蕩過往。在一個承繼歷史與未來的時間點上，萬象城和沈陽奮力構(gòu)建了一種別樣的國際化商業(yè)體驗。延綿著老工業(yè)時代的激情，通往火紅的大沈陽。推廣活動沈陽嘉里中心營銷策略報告推盤策略：商業(yè)先行，主要在商業(yè)萬象城和華潤大廈先行，通過萬象城的著名品牌入駐及開業(yè)，華潤大廈知名公司的入駐，提高項目的關(guān)注度和品牌影響力，樹立項目的高端形象。后以君悅星級酒店鞏固項目的高端形象地位，悅府住宅創(chuàng)造項目利潤價值。廣告投放量相對較少，密集度相對不是很高，訴求點相對單薄沒有吸引力，推廣效果不佳！《華潤中心》策略小結(jié)：沈陽嘉里中心營銷策略報告第三站—一期營銷策略營銷/推廣/決策/執(zhí)行沈陽嘉里中心營銷策略報告本項目總推廣方案采用，以項目“誘惑”為主線，雙軌推廣模式，即區(qū)域品牌推廣和項目推廣同時進行。根據(jù)不同階段的特點適時采用不同的推廣主題，同時不同的推廣期采用不同的媒體和推廣手段。本案一期產(chǎn)品已經(jīng)確定，TI、T4、C-13/14/15，合計五個樓座，產(chǎn)品包括公寓、寫字樓和住宅，合計體量二十二萬平米左右。本次提報主要以一期產(chǎn)品營銷策略為主，后期產(chǎn)品推出以一期產(chǎn)品銷售狀況和市場政策變換為依據(jù)，適時更新調(diào)整應(yīng)對策略。營銷推廣整體思路沈陽嘉里中心營銷策略報告項目伊始環(huán)境條件不夠支撐項目形象，初期從軟文宣傳入手，并分期逐步透露項目的創(chuàng)新信息，制造市場新聞，引起關(guān)注，吊起客群胃口。項目開盤前期，大幅戶外硬廣高調(diào)亮相沈陽黃金廣告位，為項目開盤熱銷打下基礎(chǔ)。

現(xiàn)場體驗營銷和活動營銷從項目亮相開始將作為兩條核心主線始終伴隨整個營銷進程。

媒體組合推廣作為一條輔線，從項目開盤之后將始終支撐項目的客戶截留。一期營銷思路：信息發(fā)布制造新聞高調(diào)亮相引爆市場現(xiàn)場體驗+活動營銷媒體組合推廣項目一期發(fā)展策略沈陽嘉里中心營銷策略報告T4公寓產(chǎn)品面積較小，總價偏低，再加上市場“限購”政策，使得公寓產(chǎn)品市場接受度良好，適合作為開盤引爆產(chǎn)品，打響項目市場聲音；C地塊住宅產(chǎn)品集產(chǎn)品品質(zhì)、完善配套、城市核心以及適中總價等多種優(yōu)勢于一體，適合在成熟期推入，以絕對稀缺的市場形象入市，使得價值達到最大化；

T1寫字樓以尖端商務(wù)產(chǎn)品入市，緊鄰五星酒店市場，形象高端，利于拔升項目整體氣質(zhì)，同時在對面華潤寫字樓招租順暢形勢帶動下，可能實現(xiàn)快速銷售，在快速回款同時，實現(xiàn)品牌價值最大化。鑒于項目商業(yè)體量較大，后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展是重頭戲，與項目前期密不可分的聯(lián)系，所以我們建議招商先行，盡早開始就著眼于商業(yè)經(jīng)營發(fā)展。產(chǎn)品類型產(chǎn)品位置總價區(qū)間市場功能公寓T４100~200萬低總價易于打造熱銷現(xiàn)場住宅Ｃ-13/14/15棟250~500萬實現(xiàn)項目價值最大化寫字樓Ｔ1300~2000萬拔升項目高端氣質(zhì)，品牌最大化商業(yè)T系列商業(yè)只租不售市場試水、提高人氣項目一期發(fā)展策略產(chǎn)品分析：沈陽嘉里中心營銷策略報告項目“招商先行”優(yōu)勢一、檢測市場反應(yīng)，二、規(guī)避后期招商風(fēng)險，三、是有調(diào)整物業(yè)建筑設(shè)計及商業(yè)規(guī)劃的余地，減輕后期招商壓力，四、對于T1、T4來說，招商質(zhì)量（招商率、入駐商家品牌度等）可以強勢拉動銷售。

沈陽嘉里中心營銷策略報告商業(yè)市場初步定位通過沈陽商業(yè)市場初步分析確定，本案處于沈陽核心地帶金廊核心，未來巨大消費群的支持對本案商業(yè)發(fā)展有極大幫助。我們初步將本案商業(yè)定位為集頂級名牌與時尚潮流于一體的一站式購物中心，各大知名品牌旗艦店聚集。沈陽世界名品旗艦示范基地沈陽嘉里中心營銷策略報告實現(xiàn)市場價值和品牌價值后期住宅C-13/14/15中期寫字樓、公寓T1/T4招商高端商業(yè)T系列裙樓商業(yè)提前招商試水試探市場反應(yīng)擇機推出商務(wù)產(chǎn)品奠定項目氣質(zhì)，追求品牌最大化后期主推寫字樓層產(chǎn)品追求利潤最大化項目一期發(fā)展策略一期推廣產(chǎn)品模式確立沈陽嘉里中心營銷策略報告2012年整體市場呈現(xiàn)供大于求，紅海相見，競爭激烈，面臨銷售去化壓力;常規(guī)的推廣模式已經(jīng)不能為我們的項目保駕護航，那么如何實現(xiàn)項目開盤旺銷?如何實現(xiàn)一期不同產(chǎn)品圓滑過渡?如何吸引猶豫不決的客群？沈陽嘉里中心營銷策略報告將“誘惑”進行到底！通過營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新，引起市場強烈關(guān)注，達到開盤旺銷、快速銷售的目的！沈陽嘉里中心營銷策略報告項目誘惑基礎(chǔ)產(chǎn)品：沈陽之心、金廊之魂、城市核心綜合體品牌：嘉里-國際一線品牌基礎(chǔ)沈陽嘉里中心營銷策略報告[誘惑梳理]地段價值——城市核心的稀缺地塊交通便利——金廊核心、青年大街沿線、道路通達形象價值——沈城地標(biāo)性建筑配套設(shè)施——緊鄰五星級酒店香格里拉、超大規(guī)模都市綜合體硬件設(shè)施——戶型自由分割，產(chǎn)品品質(zhì)保障物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動產(chǎn)管理專家，為客戶提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)寫字樓產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)嘉里中心與世界同步

能夠承載國際化商務(wù)平臺的頂級寫字樓沈陽嘉里中心營銷策略報告[誘惑梳理]地段價值——城市中心絕版地段交通便利——金廊商務(wù)區(qū)、青年大街沿線、道路通達形象價值——沈城地標(biāo)建筑投資價值——總價低、投資回報率高，投資潛力無限硬件設(shè)施——戶型區(qū)間合理，辦公自住皆宜物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動產(chǎn)管理專家，為客戶提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)嘉里中心與城市一起創(chuàng)富空間，國際生活寓所公寓產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)沈陽嘉里中心營銷策略報告[誘惑梳理]地段交通——核心地段，身份象征環(huán)境優(yōu)勢——緊鄰青年公園，景觀資源豐富學(xué)區(qū)氛圍——書香氣息濃郁，緊鄰“沈陽二中”硬件設(shè)施——戶型合理，舒適宜居品牌優(yōu)勢——香港嘉里、信譽保障物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動產(chǎn)管理專家，為客戶提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)嘉里中心新生活暢想嘉里是一種生活的藝術(shù)住宅產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)沈陽嘉里中心營銷策略報告項目初期充分利用項目品質(zhì)的創(chuàng)新性，逐步透露項目核心技術(shù)和概念，吸引社會關(guān)注：嘉里中心的第十一項宜居新技術(shù)已經(jīng)在沈陽誕生！?。?？沈陽的第一項商務(wù)辦公專利被嘉里中心獲得并應(yīng)用！嘉里中心的規(guī)劃暗合什么樣的風(fēng)水玄機？建筑高層住宅樓抗震新技術(shù)應(yīng)用，使得嘉里中心高層建筑抗震系數(shù)達到9.0！………分段信息——創(chuàng)新材料、創(chuàng)新戶型、創(chuàng)新規(guī)劃……信息誘惑基礎(chǔ)沈陽嘉里中心營銷策略報告2012年12345678910111212后期數(shù)據(jù)之戰(zhàn)中期技術(shù)產(chǎn)品前期生活理念

信息誘惑—通過媒體發(fā)布項目即將入市、品質(zhì)、規(guī)模信息活動誘惑—利用假日節(jié)點，開展項目冠名的公益活動概念誘惑—利用媒體推出生活、辦公的創(chuàng)新理念，引起社會共鳴

信息誘惑—通過媒體發(fā)布項目新技術(shù)、新材料、新戶型、新服務(wù)的技術(shù)內(nèi)涵活動誘惑—召開項目產(chǎn)品品鑒會、新技術(shù)發(fā)布會、專利報批、開盤慶典概念誘惑—不間斷向社會輸入項目“低調(diào)奢華”的貴族隱逸氣質(zhì)

信息誘惑—多維發(fā)布項目旺銷的數(shù)據(jù)，制造“一房難得”的新聞信息活動誘惑—召開新聞發(fā)布會實施“內(nèi)部限購”、有獎投票活動、答謝會概念誘惑—實現(xiàn)“家（嘉）里的就是最好的”、“文化的就是中心的”嘉里中心概念策略誘惑階段劃分分段主題——生活理念、技術(shù)產(chǎn)品、數(shù)據(jù)之戰(zhàn)……沈陽嘉里中心營銷策略報告NO.1步步為營，誘敵深入項目初期充分利用項目品質(zhì)的創(chuàng)新性，逐步透露項目核心技術(shù)和概念，吸引社會關(guān)注；同時利用項目稀缺的地理位置和產(chǎn)品屬性，進行區(qū)域炒作，挖掘沈陽北國傳統(tǒng)文化，吸引主力客群的心理共鳴。NO.2高調(diào)傳播，層層誘惑黃金地段，里應(yīng)外合，集中制導(dǎo)，立體轟炸。同時結(jié)合網(wǎng)絡(luò)和報廣，多點爆破，點面結(jié)合，形成立體組合推廣，以強勢的媒體推廣攻勢快速達成項目名盤立市的轟動效應(yīng)。NO.3體驗市營銷，真實之誘惑通過售樓部的形象和品味樹立項目高端氣質(zhì)，著重現(xiàn)場包裝打造，增加售樓處體貼入微的酒店管理模式，建立現(xiàn)場強大而富有殺傷力的情景體驗體系，讓客戶完全沉醉在項目的美好情景之中，調(diào)動購買欲望，達成順利銷售。NO.4圈層營銷，攀比誘惑充分利用沈陽市高端項目會所、高級俱樂部、五星酒店以及周邊配套資源，全面整合各方資源，實施圈層小眾影響，通過對客戶身份的進一步界定和拔升，結(jié)合其喜好開展圈活動，實現(xiàn)項目圈層傳遞。策略誘惑四大要素沈陽嘉里中心營銷策略報告3月5月前期誘惑6月7月8月9月10月11月12月中期誘惑后期誘惑營銷推廣2012項目一期推廣分為四個階段，如下圖表示：項目開盤多頭并進促進銷售誘惑執(zhí)行蓄勢待發(fā)強勢爆發(fā)平穩(wěn)銷售節(jié)點全面準(zhǔn)備招商先行項目信息入市事件活動開場各類誘惑式信息發(fā)布公關(guān)活動整合配合引爆市場旺銷數(shù)據(jù)公布慶典公關(guān)活動開始形象建立、旺銷信息、品牌鞏固信息誘惑、概念營銷、產(chǎn)品解析、正式亮相信息、蓄水樣板區(qū)開放4月策略誘惑階段控制沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣目標(biāo)：發(fā)布項目入市信息，提升項目的知名度推廣渠道：項目周邊廣告攔截+網(wǎng)絡(luò)詳情頁+聘用槍手造勢推廣主題：絕版地帶·悅境人生時間：2012年3月——5月（項目入市期）信息誘惑—通過媒體發(fā)布項目即將入市、品質(zhì)、規(guī)模信息、生活新觀念以及區(qū)域炒作活動誘惑—利用假日節(jié)點，開展項目冠名的公益活動、項目入市活動概念誘惑—利用媒體推出生活、辦公的創(chuàng)新理念，引起社會共鳴前期誘惑——生活理念沈陽嘉里中心營銷策略報告96嘉里中心酒店是7星嗎？！??！金廊8號據(jù)說要建造全國最大的城市綜合體，能居住幾十萬人口?。。徜N網(wǎng)絡(luò)專題網(wǎng)絡(luò)軟文入市造勢沈陽嘉里中心營銷策略報告在網(wǎng)絡(luò)上或者報紙上發(fā)起投票有獎競猜，評判金廊未來城市風(fēng)景最美樂章，通過票選得出嘉里項目成為沈陽市民心中最期待城市景觀之首；……同時借助沈陽華潤對金廊區(qū)域的帶動，進一步炒作金廊區(qū)域概念……區(qū)域炒作——尋找金廊未來最美城市風(fēng)景區(qū)域品牌炒作建議沈陽嘉里中心營銷策略報告探尋中國傳統(tǒng)“隱逸文化”--------沈陽嘉里中心媒體見面會人物：嘉里投資公司領(lǐng)導(dǎo)形式：各大網(wǎng)絡(luò)媒體與開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)進行訪談時間：2012年5月主題：深層解讀項目潛質(zhì)意義：...大隱隱于朝，中隱隱于市，小隱隱于野。以媒體獨有的口吻，以新聞點的方式，詮釋項目的品質(zhì)調(diào)性的高度及稀缺性.項目形象文化入市沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣目標(biāo)：塑造高端品牌形象，提升項目知名度，加速客戶有效積累推廣策略：通過產(chǎn)品分期解析，誘惑式信息持續(xù)發(fā)布，形成市場巨大關(guān)注，高端品牌認知。推廣主題：科技住宅·創(chuàng)意人生中期誘惑——技術(shù)產(chǎn)品時間：2012年6月——10月（品牌成熟期）

信息誘惑—通過媒體發(fā)布項目新技術(shù)、新材料、新戶型、新服務(wù)的技術(shù)內(nèi)涵活動誘惑—召開項目產(chǎn)品品鑒會、新技術(shù)發(fā)布會、專利報批、開盤慶典概念誘惑—不間斷向社會輸入項目“低調(diào)奢華”的貴族隱逸氣質(zhì)要點：通過對項目高端消費場所的高調(diào)廣告投放，例如：沈陽機場、高速公路的擎天柱，卓展購物中心、久麗百貨、新世界百貨等黃金廣告位投放，樹立項目行業(yè)置頂位置。沈陽嘉里中心營銷策略報告

網(wǎng)絡(luò)寫手口碑傳播

——通過媒體傳播項目創(chuàng)新信息信息發(fā)布展示沈陽嘉里中心營銷策略報告在卓展購物中心、久麗百貨、新世界百貨等黃金廣告位投放大幅硬廣，樹立項目行業(yè)置頂位置。黃金地段，地盤包裝沈陽嘉里中心營銷策略報告

十項建筑專利“落戶”沈陽金廊

——沈陽嘉里中心產(chǎn)品賞鑒會時間：2012年7月地點：售樓處參加人員：意向客戶、相關(guān)專家及媒體活動內(nèi)容：通過對本案公寓、住宅、寫字樓三類產(chǎn)品的詳細解析，以及對金廊未來發(fā)展趨勢對沈陽經(jīng)濟發(fā)展影響力研討會的介紹，增加客群對本案的關(guān)注和了解，促使廣大目標(biāo)客群接受和喜愛。公關(guān)活動展示沈陽嘉里中心營銷策略報告內(nèi)部資源分類：參與嘉里項目施工建設(shè)的各家企業(yè)嘉里VIP客戶與華業(yè)行VIP資源客戶參與項目規(guī)劃設(shè)計的各類院所沈陽知名的廣告設(shè)計公司與公關(guān)活動公司參與后期配合的各家媒體與代理公司活動闡述：開展多次專場產(chǎn)品推介會，明確內(nèi)部資源客戶優(yōu)惠制度，進行前期有效收斂，又可根據(jù)實際反饋，進行有效調(diào)整。內(nèi)部資源產(chǎn)品推介會沈陽嘉里中心營銷策略報告異地拓展，定向公關(guān)開拓外地市場，在撫順、營口、鐵嶺和鞍山設(shè)立銷售中心，定期在幾個區(qū)域的高檔商場、寫字樓、大型企業(yè)開展巡展活動，精準(zhǔn)捕撈客戶。公關(guān)活動展示沈陽嘉里中心營銷策略報告推廣目標(biāo)：開盤亮相，創(chuàng)造焦點；輿論造勢，形象深化推廣策略：熱銷傳遞，立體轟炸，限購限量，大眾媒體和窄眾活動雙線并行。推廣主題：大美之地·快意人生后期誘惑——數(shù)據(jù)之戰(zhàn)時間：2012年10月——12月（開盤熱銷期）

信息誘惑—多維發(fā)布項目旺銷的數(shù)據(jù)，制造“一房難得”的新聞信息活動誘惑—召開新聞發(fā)布會實施“內(nèi)部限購”、有獎投票活動、答謝會概念誘惑—實現(xiàn)“家（嘉）里的就是最好的”、“文化的就是中心的”嘉里中心生活新概念沈陽嘉里中心營銷策略報告開盤慶典，引發(fā)轟動金廊之花，璀璨綻放開盤示例：準(zhǔn)備一枚源自非洲多切面的珍貴大鉆石，預(yù)先放進一個特制的寶匣里，寶匣底部是動態(tài)的強烈光源，之上擺放著次珍貴鉆石；開盤儀式正式開始時，特邀神秘嘉賓在燈火昏暗中來到現(xiàn)場，用特制的鑰匙親手開啟事先合并的寶匣，在寶匣緩緩綻開的一剎那，強烈、動感的光芒經(jīng)過鉆石的無數(shù)次折射，光芒四射，無限閃耀，頓時美麗的會所沉寂在夜色中綻放出無限榮耀的斑斕和歡呼之中。公關(guān)活動展示開盤活動展示沈陽嘉里中心營銷策略報告東亞藝術(shù)珍品展是通過跨界藝術(shù)品牌關(guān)系的組合來宣傳和提升項目形象的手段之一，建議組織諸如“東亞現(xiàn)代藝術(shù)繪畫展、東亞古典藝術(shù)珍品展”，在各種新老客戶答謝階段進行活動。將項目的“低調(diào)式優(yōu)雅、極簡式奢華”形象傳遞至目標(biāo)客戶。系列的藝術(shù)展示活動與具體的客戶維護階段相匹配，既能有效的控制推廣成本，同時也能達到預(yù)期的活動推廣目的。東亞藝術(shù)珍品展活動沈陽嘉里中心營銷策略報告頂級圈層活動在項目的強銷期和持續(xù)期可以根據(jù)不同時間（節(jié)假日）來組織安排沈陽頂級圈層活動，如高爾夫冠軍賽、草地BOSS馬球賽、高級酒會等等，拉動沈陽目標(biāo)客群關(guān)注度，制造圈層傳播，從而彰顯項目的高端品質(zhì)，增加口碑傳播的素材。沈陽嘉里中心營銷策略報告在12月份，舉辦感恩暖冬——業(yè)主答謝晚宴。彰顯項目品牌特色，提升知名度、信譽度、美譽度，為客戶擴展資源、提供純粹的圈層社交平臺，開展老帶新活動。營銷活動——

項目業(yè)主答謝晚宴公關(guān)活動展示沈陽嘉里中心營銷策略報告體驗式營銷現(xiàn)場營造是基礎(chǔ)，通過售樓部的形象和品味樹立項目高端氣質(zhì)，著重對樣板區(qū)、樣板間、售樓處等現(xiàn)場包裝打造，增加售樓處體貼入微的酒店管理模式，建立現(xiàn)場強大而富有殺傷力的情景體驗體系，讓客戶完全沉醉在項目的美好情景之中，調(diào)動購買欲望，達成順利銷售。體驗式包裝真實之誘惑沈陽嘉里中心營銷策略報告風(fēng)格氣質(zhì)體驗售樓處裝修與設(shè)計風(fēng)格，要與項目整體氣質(zhì)相匹配：極簡式奢華、抵掉式優(yōu)雅。讓客戶真實體驗“嘉里中心”的辦公、居住感受。體驗營銷

——售樓中心沈陽嘉里中心營銷策略報告體驗區(qū)域——售樓處廣場及景觀（公共空間園林）廣場、園林示意：建議營造時代感較強，突出城市自然主題、風(fēng)格雅致大氣。生活品味的體驗沈陽嘉里中心營銷策略報告舒適浪漫的體驗在樣板區(qū)，設(shè)立客戶體驗間，利用周末邀請意向客戶真實體驗“嘉里中心”的居住感受。體驗營銷

——居住體驗沈陽嘉里中心營銷策略報告五星待遇的體驗在售樓處，設(shè)立專業(yè)的星級酒店服務(wù)，門童、管家、茶點、酒水……賓至如歸的貴賓禮遇，讓客戶真實體驗“嘉里中心”的檔次和氣質(zhì)。體驗營銷

——售樓處服務(wù)沈陽嘉里中心營銷策略報告第四站—營銷保障體系華業(yè)行優(yōu)勢營銷沈陽嘉里中心營銷策略報告銷售體系創(chuàng)新有效渠道組合獨有資源共享客戶服務(wù)升級營銷創(chuàng)新沈陽嘉里中心營銷策略報告創(chuàng)新一：優(yōu)質(zhì)客戶資源共享華業(yè)行15年積淀成交客戶及意向客戶資料，長期維護更新，積累中高端客戶資源有效數(shù)據(jù)50萬余條華業(yè)行擁有北京別墅客戶高效數(shù)據(jù)資源庫10萬條，其中東三省客戶信息2萬條華業(yè)行擁有全國數(shù)據(jù)資源庫有效數(shù)據(jù)資源200萬條營銷創(chuàng)新沈陽嘉里中心營銷策略報告創(chuàng)新二：自有渠道聯(lián)合營銷隱形售樓處：華業(yè)行在東三省操盤多起廣泛人群滲透：東北客戶資源共享定期產(chǎn)品推介會：華業(yè)行本部會員式定向營銷營銷創(chuàng)新沈陽嘉里中心營銷策略報告天氣預(yù)報、交通路況生活竅門、影視資訊商場快訊、特殊提醒為成交客戶專門定制式手機“包月海量信息”服務(wù)客戶私人節(jié)日送上來自嘉里的一份心意和感動聯(lián)手品牌企業(yè)，為客戶提供專署“品質(zhì)卡制生活”創(chuàng)建項目手遞手傳遞的精神刊物“嘉里日志”開辟一條為沈陽購房者服務(wù)的真正的“置業(yè)熱線”四季會創(chuàng)新三全面升級客服體系營銷創(chuàng)新沈陽嘉里中心營銷策略報告項目組織架構(gòu)圖

Organization項目總負責(zé)人（公司副總級）策劃總監(jiān)公司總部營銷管理中心項目總統(tǒng)籌（公司總經(jīng)理）銷售總監(jiān)商業(yè)招租經(jīng)理客服經(jīng)理公司后勤保障平臺住宅策略經(jīng)理商業(yè)策劃經(jīng)理市場研究經(jīng)理推廣策劃經(jīng)理住宅銷售經(jīng)理商業(yè)銷售經(jīng)理客戶服務(wù)專