【我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控問題研究9800字（論文）】

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控問題研究TOC\o"1-2"\h\u8576摘要 摘要：隨著改革開放的進(jìn)行，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了非常迅速的發(fā)展。到現(xiàn)在為止，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。這一觀點(diǎn)和提法，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的本次宏觀調(diào)控中再一次得到驗(yàn)證和體現(xiàn)。本次國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，在本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)投資過熱所引起的社會(huì)固定資產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致和引發(fā)的?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控在本次國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中起著重要的作用，是本次國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。這就決定了對(duì)我國(guó)政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控問題進(jìn)行研究的重大理論意義和實(shí)踐意義。本文首先從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念入手進(jìn)行分析，分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的特點(diǎn)、目標(biāo)及意義、然后分析目前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題，最后對(duì)這些問題提出相對(duì)應(yīng)的改善對(duì)策，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控的改進(jìn)提供一些借鑒。一、引言目前，在全球經(jīng)濟(jì)逐漸回暖的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，隱藏的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)稅成為調(diào)控中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段，稅收系統(tǒng)具有只注重流動(dòng)而忽視保持的問題，我們應(yīng)該改革現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅，以確保中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。近年來，我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格超出了公眾的承受能力，出現(xiàn)了宏觀調(diào)控失靈的現(xiàn)象，引發(fā)了一些社會(huì)問題。如何將房地產(chǎn)價(jià)格回歸到正常的市場(chǎng)限制，成為政府的宏觀的控制目標(biāo)，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控較為密集，但仍難以抑制價(jià)格上漲，這已成為中國(guó)的一個(gè)熱點(diǎn)問題。房地產(chǎn)稅收調(diào)控應(yīng)成為有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。二、房地產(chǎn)調(diào)控理論基礎(chǔ)（一）相關(guān)概念的界定1.宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控是現(xiàn)代國(guó)家從社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)政策等手段，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的影響，主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度，保障和促進(jìn)基本途徑的調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展；總之，宏觀調(diào)控是一種國(guó)家經(jīng)濟(jì)職能活動(dòng)，是國(guó)家綜合利用各種引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)整的一種方法。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系是指中央政府通過一系列的手段，如法律、經(jīng)濟(jì)、行政和輔助教育、輿論等手段，在客觀規(guī)律的前提下，不違反房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作以及整個(gè)社會(huì)的總需求或總供給的情況下對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)控。它由監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管目標(biāo)、監(jiān)管手段，有機(jī)的相互作用形成一體化調(diào)控體系。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，政府必須采取經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段、激勵(lì)手段和引導(dǎo)手段等措施。這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段。（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的特點(diǎn)1.政府干預(yù)性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位和自身的特點(diǎn)，使得政府干預(yù)的痕跡越來越重。房地產(chǎn)業(yè)可以說是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有明顯的拉動(dòng)作用，但也有負(fù)面影響，因而成為政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的先決條件。2.調(diào)控手段的多樣性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段是貨幣政策的主要手段，產(chǎn)業(yè)政策手段、法律手段、土地政策、金融政策和房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計(jì)劃管理，啟發(fā)式方法，各種措施相互配合，相互補(bǔ)充，形成了多樣性、多層次。3.宏觀和微觀的有機(jī)結(jié)合另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的整體態(tài)勢(shì)的調(diào)控，屬于全局的問題，房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展涉及的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效性的措施有同一性和總體性。另一方面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)系，甚至涉及到各種市場(chǎng)主體和各種市場(chǎng)交易的管理，因此它具有更大的靈活性和較強(qiáng)的適應(yīng)性。宏觀管理和微觀管理相結(jié)合，使我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理具有相同的性質(zhì)，也更加的靈活。4.復(fù)雜性與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)控制一樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也具有復(fù)雜性的特點(diǎn)。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)象，政策的選擇，什么時(shí)候去實(shí)施，具體程度，這是值得考慮的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象本身如何找到千變?nèi)f化的本質(zhì)，在錯(cuò)綜復(fù)雜的事物現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題，以便采取相應(yīng)的手段來規(guī)范房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。因此，它的復(fù)雜性給宏觀調(diào)控部門帶來了許多困難。（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)1.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)總供給和總需求的平衡這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)商品的需求，包括生產(chǎn)和住房需求兩方面的住房需求和消費(fèi)生活在該地區(qū)的投資，國(guó)內(nèi)和國(guó)外需求，包括區(qū)域的需求，這些需求都特別強(qiáng)，在地區(qū)或城市要實(shí)現(xiàn)供需平衡。因此，調(diào)控房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的總供求平衡，要考慮以下幾個(gè)方面：（1）要在一個(gè)地區(qū)或城市，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的供給和需求總量的平衡。（2）對(duì)房地產(chǎn)商品的供給和需求的重點(diǎn)放在住宅區(qū)，住宅總建筑面積與住宅需求的平衡。（3）應(yīng)注意有效需求與潛在需求之間的差異，對(duì)房地產(chǎn)商品的總有效需求和總供給要相平衡。（4）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是適當(dāng)比例的協(xié)調(diào)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和均衡發(fā)展。2.優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要包括兩個(gè)方面，一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局，與其他行業(yè)協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)的發(fā)展，可以促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和其他行業(yè)的均衡發(fā)展的適當(dāng)比例。二是協(xié)調(diào)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)建筑，住宅建筑，供應(yīng)各種房地產(chǎn)商業(yè)和娛樂設(shè)施的供給與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)、平衡、房地產(chǎn)充分合理利用資源，優(yōu)化資源配置效率。3.確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展要更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)需求的需要，保證居民生活水平的提高和質(zhì)量的長(zhǎng)期發(fā)展。可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，避免大起大落的波動(dòng)；快速發(fā)展是一個(gè)很好的前提市場(chǎng)，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，有條件的地方可以發(fā)展得更快一點(diǎn)；健康發(fā)展中所占的比例協(xié)調(diào)發(fā)展，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控則是為了滿足投資需求，以滿足居民住房消費(fèi)需求，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高生活水平和質(zhì)量為最終目標(biāo)。三、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的意義（一）保障金融市場(chǎng)安全在現(xiàn)代社會(huì)，隨著全球化的深入，金融市場(chǎng)的安全運(yùn)行已成為評(píng)價(jià)一國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的重要參考。作為經(jīng)濟(jì)的血液，金融的安全和穩(wěn)定，直接影響到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。金融體系一旦出現(xiàn)危險(xiǎn)，就會(huì)產(chǎn)生巨大的放大效應(yīng)，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來巨大的危害。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開巨額的資金投入。金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)、持有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有在金融業(yè)有著密切的聯(lián)系。美國(guó)次貸危機(jī)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)的，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果金融體系不注意防范房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，為了追求自身利益和過度放貸，可以催生或放大現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)泡沫。當(dāng)泡沫破滅時(shí)，它將對(duì)銀行體系乃至整個(gè)金融業(yè)的安全構(gòu)成重大威脅，進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控價(jià)格為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。（二）促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，為其自然特性的宏觀調(diào)控造成的需求，其特殊的地位在中國(guó)的傳統(tǒng)文化中，可以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能不能良性發(fā)展主要時(shí)根據(jù)調(diào)控的制度可不科學(xué)決定的。首先，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在土地供應(yīng)的最基本的生產(chǎn)資料，由政府壟斷很大程度上。更重要的是，這限制了土地的開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地倒賣的很大一部分，當(dāng)價(jià)格快速上漲，這種做法無疑是一種相對(duì)簡(jiǎn)單的方式，但也因此存在巨大的差異，而這種“囤地”的行為將影響到土地資源的合理配置。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。高成本高收益，房地產(chǎn)投資、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，恢復(fù)緩慢，導(dǎo)致在一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商是相對(duì)稀缺的，在同一地區(qū)的地產(chǎn)的開發(fā)者可以很容易地達(dá)成協(xié)議，控制市場(chǎng)達(dá)到，所以住房的供應(yīng)往往在一個(gè)特定的市場(chǎng)區(qū)域壟斷。總之，相比普通房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的商品有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的信息。在市場(chǎng)失靈的情況下。需要用政府來進(jìn)行宏觀的調(diào)控。再次，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可持續(xù)發(fā)展需要?？沙掷m(xù)發(fā)展是以人為本的，不僅符合當(dāng)前的發(fā)展、發(fā)展模式，也不會(huì)對(duì)人類的發(fā)展構(gòu)成威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)數(shù)據(jù)，土地屬于不可再生資源。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，為了降低開發(fā)成本，政府和開發(fā)商都傾向于新的土地用途，導(dǎo)致城市周邊的農(nóng)田經(jīng)常用于商業(yè)開發(fā)。作為中國(guó)耕地稀缺，有限的土地更珍貴，長(zhǎng)期的發(fā)展將減少耕地面積，威脅到我國(guó)的糧食安全，影響社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲會(huì)吸引資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，從而威脅到中國(guó)的土地儲(chǔ)備。（三）滿足人民群眾居住權(quán)住宅是人的基本權(quán)利。通過聯(lián)合國(guó)大會(huì)頒布的《人權(quán)宣言》就已經(jīng)對(duì)居住權(quán)的問題有所提及，居住的本質(zhì)是解決實(shí)際生活的人，即住房問題。由于歷史和文化傳統(tǒng)，這一點(diǎn)在中國(guó)尤為明顯。中國(guó)人在住房方面是一種特殊商品，具有商品屬性和社會(huì)屬性。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房市場(chǎng)還必須尊重和遵守價(jià)值規(guī)律，尊重平等交換原則。在自由貿(mào)易、等價(jià)交換的原則，主要是由生活水平比較高，中國(guó)的團(tuán)購商品房。即使是大量閑置資金的大量囤積房產(chǎn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致對(duì)中國(guó)的低收入人口的很大一部分無法通過自己的努力取得的房屋。但住宅的社會(huì)屬性決定了它可以作為政府投資的公共物品，滿足低收入群體的居住權(quán)需求。因此，政府應(yīng)運(yùn)用各種科學(xué)、合理的政策手段，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，切實(shí)履行政府的職責(zé)。（四）維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定對(duì)中國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格上漲的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。其中一個(gè)原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，導(dǎo)致一些購房者會(huì)負(fù)擔(dān)不起，無法實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。另一方面，高利潤(rùn)造成的高價(jià)格，導(dǎo)致大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了獲得稀缺的土地資源，獲取各種利益集團(tuán)不擇手段獲取可用的土地，特別是在房屋拆遷引起的群體很多問題。更為重要的是，房?jī)r(jià)上漲所帶來的收入的增加，特別是土地增值的收益并沒有得到廣大農(nóng)民的青睞，而是流向社會(huì)階層的動(dòng)力，財(cái)富優(yōu)勢(shì)的大量流動(dòng)，進(jìn)一步加劇了貧富分化。因此，它的發(fā)展，會(huì)增加人民的不滿情緒，影響政府的執(zhí)政基礎(chǔ)。因此政府必須適當(dāng)處理房?jī)r(jià)過高的問題，同時(shí)通過提供廉租房和保障性住房等手段，讓普通百姓買得起住房，維護(hù)社會(huì)治安穩(wěn)定和諧的社會(huì)。四、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題（一）房地產(chǎn)價(jià)格偏高、并持續(xù)上漲的情況仍未解決1.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高房?jī)r(jià)收入比，即住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比例，是衡量住房?jī)r(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間較為適當(dāng)，低于3就會(huì)出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就說明住房?jī)r(jià)格超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。2014年10月《新財(cái)富》雜志對(duì)我國(guó)35個(gè)城市住房?jī)r(jià)格收入比進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比都在6以上(詳見表1)，并且北京、廣州、西安、大連、沈陽和貴陽等城市的房?jī)r(jià)收入比均在10以上。這說明，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格偏高己經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，并且，在某些城市，高房?jī)r(jià)與低收入之間的矛盾更加突出和顯著。表12014年中國(guó)15個(gè)城市住房?jī)r(jià)格收入比城市套房售價(jià)戶均可支配收入（元）房?jī)r(jià)收入比城市套房售價(jià)戶均可支配收入（元）房?jī)r(jià)收入比全國(guó)平均442680610797.8上海782060738048.7北京8883706936512.4青島562880596848.9南京657920600848.9長(zhǎng)沙404570594137.0蘭州290500415048.9成都424450576378.1重慶398660434898.5寧波438680707595.9杭州494740663588.1沈陽5958604171313.7天津416790504607.1武漢477890548377.2廈門587170689417.4貴陽5860504285212.52.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍在上升從國(guó)房景氣指數(shù)商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)來看(見表2)，2016年7月至11月，商品房銷售價(jià)格上升的幅度雖然在不斷減小，但與去年同期相比仍然還在上漲。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，一季度商品房銷售持續(xù)升溫，房屋銷售價(jià)格與去年同期相比上漲7.7%。2二季度我國(guó)房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1.0%。二季度與一季度相比，房屋銷售價(jià)格上漲2.3%，上地交易價(jià)格上漲4.1%，房屋租賃價(jià)格持平。另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2759元，同比上漲12.5%。此前的數(shù)據(jù)還顯示，2016年前三季度我國(guó)15個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，其中沈陽、南京、重慶3個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅位居前三位，分別高達(dá)19.2%、17.7%、15.6%。其次為上海、天津、蘭州、青島、寧波、杭州6個(gè)城市。表22016年7-11月商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)變動(dòng)表時(shí)間商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)與上月相比變動(dòng)幅度與去年同期相比變動(dòng)幅度7月份103.02上升1.46點(diǎn)8月份103.38上升0.36點(diǎn)上升5.65點(diǎn)9月份102.66下降0.72點(diǎn)上升5.40點(diǎn)10月份102.13下降0.53點(diǎn)上升4.06點(diǎn)11月份102.25上升0.12點(diǎn)上升4.95點(diǎn)表32016年二季度十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況地區(qū)房屋交易價(jià)格土地交易價(jià)格房屋租賃價(jià)格全國(guó)10.411.51北京3.31.53.1天津16.721.6-0.4沈陽12.824.7-1.2上海21.424.85.4南京16.21.86.5杭州1381.36.5寧波19.94.53.5廈門4.86.54.5青島12.51.7-7.7武漢102.70.5南寧600成都6.421.12.8貴陽31-0.8重慶152.25.8蘭州8.60-2.7以上數(shù)據(jù)說明，近年來我國(guó)大部分城市房地產(chǎn)價(jià)格偏高，并且在一些城市存在房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象。今年以來，房?jī)r(jià)過高、增長(zhǎng)過快，投資增長(zhǎng)過快等房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱的問題引起了中央有關(guān)部門的重視，并采取了一系列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施。這些措施，在一定程度上減緩了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭，并使其歸于理性發(fā)展的趨勢(shì)，有一定的積極意義和成效。但是，這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一系列政策措施，并沒有解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、并且仍然在上漲的重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，這是值得關(guān)注的。（二）中央和地方政府在產(chǎn)業(yè)調(diào)控上存在不一致的現(xiàn)象中央政府是房地產(chǎn)調(diào)控的主體，各級(jí)地方政府是房地產(chǎn)政策調(diào)控的具體實(shí)施。中央房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，相關(guān)城市將按照規(guī)定的要求實(shí)施相關(guān)細(xì)則的實(shí)施。但我們看到很多地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴度相當(dāng)大，一旦難以維持高房?jī)r(jià)，地方政府財(cái)政收入就會(huì)受到直接影響。同時(shí)，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)部分廉租房和負(fù)擔(dān)得起的住房政策，由于地方財(cái)政的不足，也會(huì)影響到執(zhí)法的整體協(xié)調(diào)，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控。（三）在調(diào)控手段的運(yùn)用上存在不足和欠缺1.行政手段運(yùn)用方面，“一刀切”現(xiàn)象嚴(yán)重本次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的初期，我國(guó)政府在調(diào)控方式和手段的運(yùn)用上，存在著嚴(yán)重的“一刀切”現(xiàn)象。比如，在121文件，即央行于2003年6月13日公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中“統(tǒng)統(tǒng)”規(guī)定，對(duì)自有資金比例在30%以下的房地產(chǎn)企業(yè)不予考慮放貸，有授信的應(yīng)盡快退出。且不說這一比例是高是低，這樣沒有區(qū)別的規(guī)定是值得反思的。如果能將不同品質(zhì)的項(xiàng)目加以具體的分析，為充分地進(jìn)行可行性分析提供參考。2.法律手段運(yùn)用方面，水平有限在運(yùn)用法律手段的同時(shí)，雖然中國(guó)政府出臺(tái)了各種與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)、部門規(guī)章制度，但房地產(chǎn)的法制建設(shè)卻邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。然而，中國(guó)的房地產(chǎn)立法和執(zhí)法仍停留在初級(jí)水平。需要進(jìn)一步改進(jìn)和進(jìn)步。具體而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)法律手段存在的問題和不足有兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)法律、法規(guī)等有限數(shù)。二是房地產(chǎn)立法步伐緩慢。3.經(jīng)濟(jì)手段運(yùn)用方面，效果不盡明顯在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，中國(guó)政府在運(yùn)用行政手段和法律手段的同時(shí)，也運(yùn)用了一定的經(jīng)濟(jì)手段，然而，這并不是由于預(yù)期的效果。特別是在2016年9月銀行加息后，許多人表示，銀行貸款利率的提高不會(huì)有太大的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商也認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款利率提高不會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。所以這都表明，雖然政府有關(guān)部門一直在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，利率的經(jīng)濟(jì)調(diào)控模式，但沒有發(fā)揮預(yù)期的效果。這個(gè)問題值得探索。五、改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)策（一）明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)1.宏觀調(diào)控的目標(biāo)體系當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是：（1）抑制投機(jī)性需求以及對(duì)于合理需求的保護(hù)之間的關(guān)系。（2）全球和地方關(guān)系，每個(gè)地區(qū)不同，不能一概而論。（3）房?jī)r(jià)調(diào)控與其他調(diào)控的關(guān)系，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是孤立的，而是由一系列原因共同導(dǎo)致的，因此，從治理的源頭上看。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們將分為三個(gè)目標(biāo)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多問題，因此，短期宏觀調(diào)控目標(biāo)應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)的情況，就我國(guó)的實(shí)際情況來看：需要控制土地的數(shù)量和房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)率；打擊、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，增長(zhǎng)速度和總量的比例貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制。調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，以合理的價(jià)格，使人們負(fù)擔(dān)得起的住房，制定對(duì)應(yīng)的規(guī)劃并付諸實(shí)踐。而房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的中期目標(biāo)是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和結(jié)構(gòu)平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，宏觀調(diào)控的中期目標(biāo)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，以保持房地產(chǎn)的平衡結(jié)構(gòu)，它可以分為以下兩點(diǎn)，一，增加經(jīng)適房供給，滿足人民群眾的基本住房需求，限制高檔住房，即多元化的商業(yè)住房市場(chǎng)。二是房地產(chǎn)行業(yè)，控制銀行貸款資金在使用中的比例，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣所造成的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的整體安全。社會(huì)主義社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最高目標(biāo)是為人民服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是生產(chǎn)力的解放和生產(chǎn)力的發(fā)展。宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是為了提高人民的整體生活水平。2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)的改進(jìn)改革開放后，隨著價(jià)格的問題，中央政府已經(jīng)采取了很多宏觀調(diào)控政策，如1993中央對(duì)于海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)強(qiáng)有力的行政干預(yù)，但這些宏觀調(diào)控政策收效甚微，甚至“一放就亂”。造成這種現(xiàn)象主要是因?yàn)槲覀冇幸恍╊A(yù)防控制政策的政策，特別是缺少長(zhǎng)期的目標(biāo)，往往是出了事情，政府才開始采取治理措施。海南是一個(gè)很好的例子，因?yàn)檎吒深A(yù)，海南的房?jī)r(jià)下跌，但海南當(dāng)前經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控情緒低落很多年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的目的性和針對(duì)性，即：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止經(jīng)濟(jì)過熱，保證安全。但是我們必須認(rèn)識(shí)到價(jià)格是一個(gè)運(yùn)行的真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況的綜合反映，房?jī)r(jià)是很多原因共同作用的結(jié)果，地方政府為了維持GDP，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格繼續(xù)上漲，而物價(jià)上漲引起的人工、建材成本增加。因此，價(jià)格問題不是一個(gè)孤立的問題，只有控制政策下的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)更多潛在的控制比較混亂的現(xiàn)象，因此要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的調(diào)節(jié)，只有這樣我們才能實(shí)現(xiàn)平衡之間的總量和結(jié)構(gòu)，有效地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)高速、健康、穩(wěn)定的軌道。（二）規(guī)范地方政府行為1.規(guī)范地方政府土地出讓行為采取拍賣、招標(biāo)、土地交易、土地出讓等信息向市民公開、設(shè)定和公布出讓程序，增強(qiáng)透明度，減少人為因素的干擾，以利于公眾監(jiān)督。目前，有許多不到位的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，每個(gè)部門不是作為一種現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的原因是整體分配職能不明確，職能的各個(gè)部門是交叉點(diǎn)，當(dāng)有問題時(shí)，有一種態(tài)度。我想可以用下面的方法來解決這類問題。首先，明確各部門房地產(chǎn)市場(chǎng)各職能部門的職責(zé)，可以使人們盡到自己的職責(zé)，從而維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，使群眾的財(cái)產(chǎn)安全得到有效保障。第二，發(fā)揮輿論監(jiān)督作用，適當(dāng)增加覆蓋面，地方政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和監(jiān)管隊(duì)伍進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估，班子成員必須具備以下條件：（1）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)。（2）具體的部門要了解房地產(chǎn)的功能，可以明確每一部門在出現(xiàn)問題時(shí)要承擔(dān)的責(zé)任。這樣，對(duì)房地產(chǎn)部門的日常工作進(jìn)行有效的監(jiān)督的邊緣，防止推諉現(xiàn)象，群眾的日常房地產(chǎn)問題可以得到有效解決。最后，完善績(jī)效評(píng)價(jià)體系的建議，評(píng)估我們所熟悉的往往是在中國(guó)的一個(gè)分支到下一級(jí)部門考核，這不可避免的結(jié)果改進(jìn)官官相護(hù)的評(píng)價(jià)體系，也就是讓媒體和公眾參與，公共服務(wù)的對(duì)象是大眾，大眾要參與公共部門的政府的評(píng)價(jià)，毛澤東同志明確指出，人民的眼睛是雪亮的，只有人的參與，在評(píng)估過程中，當(dāng)?shù)卣畬⒄嬲讶罕姷睦娑墙?jīng)濟(jì)利益擺在首位，才能真正做到以人為本，構(gòu)建和諧、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2.建立健全關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)中國(guó)仍然處于社會(huì)主義初級(jí)階段，而房地產(chǎn)起步較晚，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，相應(yīng)的法律法規(guī)還不完善，尤其是監(jiān)督機(jī)制的缺失，使地方政府的行為具有很強(qiáng)的隨機(jī)性，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，完善法律法規(guī)保障法律規(guī)定，地方政府根據(jù)相應(yīng)的規(guī)章制度依法辦事。（三）深化土地市場(chǎng)改革1.規(guī)范調(diào)控手段，以市場(chǎng)規(guī)律為根本進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管手段的最根本的目的是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí)，因此，我們必須了解房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的綜合原因，制定監(jiān)管政策對(duì)市場(chǎng)規(guī)律為基礎(chǔ)，而不是只采取簡(jiǎn)單的“一刀切”方法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，這是由于中國(guó)人口眾多，經(jīng)濟(jì)放緩的影響而產(chǎn)生的結(jié)果，所以對(duì)商品房的需求也不小，控制土地供應(yīng)，只會(huì)導(dǎo)致住宅的短缺，進(jìn)而使得價(jià)格上漲，最好的方法就是從供給和需求兩個(gè)方面，引導(dǎo)供需平衡，價(jià)格穩(wěn)定促進(jìn)健康發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保持社會(huì)穩(wěn)定。2.改善土地供應(yīng)情況目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多房屋戶型不合理的情況，例如，商品房在我們生活相對(duì)較多，而經(jīng)濟(jì)房反倒十分的稀少，高檔住宅土地供應(yīng)量比較大，別墅類土地供應(yīng)也存在，甚至將農(nóng)業(yè)土地化為商用的情況也有很多。以上這些問題是有悖于市場(chǎng)需求的，與國(guó)家建設(shè)是以人為本的、和諧社會(huì)的目標(biāo)是相違背的，所以要改善土地供給的現(xiàn)狀，以滿足市場(chǎng)的需要。從土地供應(yīng)來源來看，特別是從地方政府開始出售土地的動(dòng)機(jī)來看，要避免土地交易對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的影響，大多數(shù)企業(yè)都是如此。對(duì)于出售土地行為，發(fā)現(xiàn)和處罰土地使用權(quán)人身占有權(quán)，可以通過稅收或其他手段調(diào)節(jié)交易，或者由國(guó)家收回土地使用權(quán)收回土地的方式，具體價(jià)格根據(jù)不同的條件來判定。（四）進(jìn)一步完善我國(guó)住房調(diào)控體制一個(gè)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要原因，沒有達(dá)到預(yù)期的效果，中國(guó)目前的房地產(chǎn)調(diào)控體系不完善。因此，我們?cè)谡{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家，應(yīng)進(jìn)一步完善我國(guó)的住房制度，從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況制定宏觀調(diào)控政策，確保協(xié)調(diào)控制策略，建立和完善急救機(jī)制和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。同時(shí)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和信貸政策、稅收政策、固定化、制度、政策和避免頻繁變化；豐富監(jiān)管手段，提高和拓寬房地產(chǎn)融資渠道的方式，對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加大監(jiān)管力度；完善房地產(chǎn)稅收政策，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，加快實(shí)施過程中，房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收杠桿調(diào)節(jié)住房需求、完善住房保障體系，確保居民的居住權(quán)；同時(shí)，我們也應(yīng)該加強(qiáng)政策性住房的管理，以避免彼此之間的政策沖突，建立制定和完善保障性住房及有效的低收入住房公積金制度，建立和完善準(zhǔn)入、退出機(jī)制轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)保障性住房管理