天津?yàn)I海金融街策劃方案

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章、項(xiàng)目概況 4第一節(jié)、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 4其次節(jié)、周邊環(huán)境 4（一）、人文環(huán)境 4（二）、自然環(huán)境 5其次章、市場(chǎng)分析 6第一節(jié)、市場(chǎng)調(diào)查 6（一）、背景分析 6（二）、優(yōu)勢(shì)分析 10其次節(jié)、市場(chǎng)研判 12（一）、競(jìng)爭(zhēng)格局 12（二）、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 12（三）、客戶分析 13第三節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)策略 14第三章、營(yíng)銷策略 16第一節(jié)、營(yíng)銷總體目標(biāo) 16（一）、塑造品牌 16（二）、磨合團(tuán)隊(duì) 16（三）、完善體系 16其次節(jié)、銷售模式分析 17（一）、銷售特點(diǎn)探討 17（二）、銷售模式： 18第三節(jié)、銷售策略 19（一）、定價(jià)策略 19（二）、銷售方式及實(shí)惠措施 22（三）、銷售掌控 26第四章、推廣策略 27（一）、推廣主題 27（二）、推廣策略 28（三）、推廣關(guān)系 29（四）、借勢(shì)造勢(shì)的企業(yè)形象推廣策略 30

項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)述濱海金融街坐落于天津?yàn)I海新區(qū)的中心商務(wù)區(qū)，占地11萬平方米，建筑面積43萬平方米，是集金融辦公、服務(wù)為一體的大型綜合建筑群。建筑風(fēng)格為典型的歐洲現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。本案系濱海金融街一期工程，占地2.28萬平方米，建筑面積8.87萬平方米。由頂級(jí)銀行辦公樓和銀行辦公樓兩部分組成。工程預(yù)料2003年6月底竣工，10月達(dá)到入住條件。周邊環(huán)境人文環(huán)境本案位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心城區(qū),第三大街以北,高速馬路以南,新城東路與新城西路之間，南臨投資服務(wù)中心（管委會(huì)）、海關(guān)大樓和圖書館，西臨成熟社區(qū)翠亨村。以本案為圓心，半徑一公里內(nèi)有泰達(dá)一幼、泰達(dá)一小、泰達(dá)一中、泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)醫(yī)院、體育場(chǎng)館、泰豐花園以及翠亨餐飲購物廣場(chǎng)，生活設(shè)施完備、齊全。距泰達(dá)火車站10分鐘車程，距塘沽火車站20分鐘車城，距機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，交通通暢便利。自然環(huán)境開發(fā)區(qū)綠化率為31%，人均綠地面積達(dá)40.7平方米，由于本案位于開發(fā)區(qū)中心、緊鄰開發(fā)區(qū)縱軸，接近泰豐公園，因此四周綠化狀態(tài)良好。由于開發(fā)區(qū)在工業(yè)布局上的先天優(yōu)勢(shì)，且本案與工業(yè)區(qū)相隔，因此幾乎無工業(yè)污染問題。市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查背景分析項(xiàng)目背景分析濱海金融街項(xiàng)目是天津開發(fā)區(qū)增加城市技能、完善投資環(huán)境、整合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要工程。其項(xiàng)目的發(fā)展絕不僅僅關(guān)系到開發(fā)商的利益，更關(guān)系到天津開發(fā)區(qū)將來的發(fā)展和天津市將來城市格局的形成，就其功能和規(guī)模而言，在廣告推廣的指導(dǎo)思想上不能按一般寫字樓的推廣來處理，而是要把本項(xiàng)目的推廣放在天津市和開發(fā)區(qū)整體發(fā)展的大背景中來考慮。天津市背景——天津整體的城市定位依據(jù)97年國(guó)務(wù)院的批示，天津市的城市定位如下：天津?qū)嵤┉h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。發(fā)展目標(biāo)：一個(gè)基地、五個(gè)中心：建設(shè)好工業(yè)基地、建設(shè)好商貿(mào)中心、建設(shè)好金融中心、建設(shè)好科技開發(fā)和信息中心、建設(shè)好交通運(yùn)輸中心、建設(shè)好國(guó)際溝通中心。城市經(jīng)營(yíng)：為了達(dá)成天津市的發(fā)展目標(biāo)，市政府制定了中心城區(qū)和濱海新區(qū)兩頭沉的戰(zhàn)略規(guī)劃。大力發(fā)展濱海新區(qū)，經(jīng)濟(jì)中心整體東移，交通等基礎(chǔ)設(shè)施也正在建設(shè)之中。京津塘高速京津塘高速津?yàn)I高速開發(fā)區(qū)津?yàn)I高速開發(fā)區(qū)津塘馬路津塘馬路中心城區(qū)輕軌濱海新區(qū)保稅區(qū)中心城區(qū)輕軌濱海新區(qū)保稅區(qū)津山鐵路塘沽區(qū)津山鐵路塘沽區(qū)交通的便捷拉近了中心城區(qū)和濱海新區(qū)之間的距離，使將來的城市格局更為捏合，也打通了城市機(jī)體的經(jīng)脈。中心城區(qū)和濱海新區(qū)也將在將來的城市功能中起到不同的作用，擔(dān)當(dāng)不同的任務(wù)。開發(fā)區(qū)背景分析天津開發(fā)區(qū)定位：技術(shù)先進(jìn)的外向型工業(yè)基地和天津市金融、商貿(mào)中心，一個(gè)現(xiàn)代化、外向型的工業(yè)新城區(qū)。天津開發(fā)區(qū)也將是濱海新區(qū)的核心區(qū)，“天津市金融商貿(mào)副中心”，可以說開發(fā)區(qū)在天津“一個(gè)基地、五個(gè)中心”的整體發(fā)展目標(biāo)中擔(dān)當(dāng)了工業(yè)基地的主要任務(wù)。分擔(dān)了商貿(mào)中心、金融中心的任務(wù)。近年來天津開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終在30%左右，各項(xiàng)指標(biāo)始終是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之首，也是天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)名列全國(guó)第一的主要緣由。隨著經(jīng)濟(jì)總量的膨脹，天津開發(fā)區(qū)的城市格局也已經(jīng)進(jìn)行了重大的調(diào)整。原開發(fā)區(qū)的中心地帶是第一大街和洞庭路，隨著管委會(huì)的遷移，其中心地帶已轉(zhuǎn)移到第三大街。隨著濱海金融街的落成，開發(fā)區(qū)的基本格局也已形成。開發(fā)區(qū)的城市格局如下：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有寫字樓區(qū)位簡(jiǎn)析：各大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)層面翠亨村、芳林園等小區(qū)、泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院、圖書館各大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)層面翠亨村、芳林園等小區(qū)、泰達(dá)國(guó)際醫(yī)院、圖書館生活配套機(jī)能層面生活配套機(jī)能層面資本層面資本層面行政職能層面行政職能層面濱海金融街濱海金融街管委會(huì)、海關(guān)等政府機(jī)構(gòu)管委會(huì)、海關(guān)等政府機(jī)構(gòu)開發(fā)區(qū)原有寫字樓是依托原開發(fā)區(qū)的城市架構(gòu)建立的，主要集中在以老管委會(huì)所在的第一大街、洞庭路交口處，并沿洞庭路向南延長(zhǎng)。這些寫字樓在上個(gè)世紀(jì)九十年頭也曾經(jīng)一度輝煌，但隨著開發(fā)區(qū)城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整原先的寫字樓可謂既失其天時(shí)又失其地利。就其樓內(nèi)布局、配套而言也很難為國(guó)際、國(guó)內(nèi)的一流企業(yè)所認(rèn)可。優(yōu)勢(shì)分析機(jī)遇天津經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展和開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的良機(jī)，給濱海金融街的發(fā)展創(chuàng)建了良好的大環(huán)境。區(qū)位濱海金融街的位于開發(fā)區(qū)縱向中軸線，投資服務(wù)中心（管委會(huì)）的正對(duì)面。緊靠政府正是大型銀行選址的習(xí)慣，而其周邊大型生活區(qū)、商業(yè)區(qū)的人氣也對(duì)保險(xiǎn)證券業(yè)形成了巨大的吸引力。規(guī)模濱海金融街作為開發(fā)區(qū)目前唯一的甲A級(jí)寫字樓群落，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)自不待言。世界級(jí)的規(guī)劃水平濱海金融街的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)由法國(guó)AREP公司完成。從建筑設(shè)計(jì)、功能配套、綠化園林等方面，都體現(xiàn)了國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際化的形象。資訊濱海金融街具有與世界同步的高效通訊資源。服務(wù)濱海金融街由國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理公司——深圳長(zhǎng)城與天孚共同管理。通過以上優(yōu)勢(shì)分析，可以說濱海金融街是將來天津?yàn)I海新區(qū)的資本中心，天津市的金融副中心。作為天津?yàn)I海新區(qū)的資本中心，濱海金融街要為工業(yè)基地供應(yīng)巨大的資本支持，國(guó)際一流的金融服務(wù)。作為天津市金融的副中心，濱海金融街要擔(dān)當(dāng)天津作為國(guó)際重要港口所產(chǎn)生的外向型金融業(yè)務(wù)。作為具有政府背景的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品，濱海金融街在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有可比較的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。濱海金融街的落成將提升開發(fā)區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，它的勝利與否也是開發(fā)區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。其優(yōu)勢(shì)是與開發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)相協(xié)作的超前的具有國(guó)際水準(zhǔn)的規(guī)劃與服務(wù)水平。因此，濱海金融街必將會(huì)成為一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的區(qū)域壟斷產(chǎn)品。市場(chǎng)研判競(jìng)爭(zhēng)格局作為高端的區(qū)域壟斷性產(chǎn)品，濱海金融街在開發(fā)區(qū)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型地位毋庸置疑。因此，本案的競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)由共同開發(fā)本項(xiàng)目的兩家開發(fā)商——建設(shè)集團(tuán)濱海分公司和津?yàn)I發(fā)展——形成。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手津?yàn)I發(fā)綻開發(fā)組團(tuán)作為我們最干脆也是唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同一區(qū)域，同一產(chǎn)品，但我方項(xiàng)目在工期上較對(duì)方之后一個(gè)月左右，在推廣過程中，這一個(gè)月的差距特別簡(jiǎn)單造成項(xiàng)目上市、宣揚(yáng)先機(jī)的失去，一旦起步階段良機(jī)丟失，勢(shì)必造成其后競(jìng)爭(zhēng)中的被動(dòng)。另外，由于對(duì)方產(chǎn)品部分建材較本案稍差，很可能在其推廣過程中利用由此造成的成本差異導(dǎo)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。因此，在本案的推廣過程中，應(yīng)留意對(duì)整體營(yíng)銷策略的方向把握?？蛻舴治隹蛻羧悍诸惐景缸鳛閷硖旖?yàn)I海新區(qū)的資本中心，粗略將其目標(biāo)客戶群分為以下三種：金融機(jī)構(gòu)：中外資銀行：銀行、外匯管理機(jī)構(gòu)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)與人壽）：保險(xiǎn)代理公司、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公估公司期貨、證券：證券經(jīng)紀(jì)公司、證券結(jié)算公司信托：資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、信托投資公司等金融外圍機(jī)構(gòu)：資信、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，會(huì)計(jì)、審計(jì)事務(wù)所，企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，資金結(jié)算中心，信用擔(dān)保公司等其他相關(guān)機(jī)構(gòu)：律師事務(wù)所、詢問顧問公司、廣告公司、政府服務(wù)機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)作為決策者的中外金融服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人，其行為具有以下特點(diǎn)：工作事務(wù)繁雜。一般不會(huì)參與市場(chǎng)調(diào)研的工作，主要以決策人的身份在洽談后期出現(xiàn)。閑暇時(shí)間較少。故其喜愛通過傳遞快速、信息豐富的DM冊(cè)、網(wǎng)絡(luò)以及電視（新聞）來獲得有關(guān)信息。目標(biāo)客戶群較為狹窄。在一個(gè)地域內(nèi)高端客戶是有限的且具有關(guān)聯(lián)性和特性化的特點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)策略通過上述分析，我們可以得出以下結(jié)論：本案將是一次大規(guī)模、高規(guī)格的形象工程。既是對(duì)濱海金融街進(jìn)行全面整合包裝，力圖使之成為相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域的、行業(yè)的焦點(diǎn)，成為政治經(jīng)濟(jì)生活中的話題，也是一個(gè)借濱海金融街來提升泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司在行業(yè)中、社會(huì)上影響力的絕佳機(jī)會(huì)。因此：作為壟斷型產(chǎn)品，我們應(yīng)實(shí)行“領(lǐng)導(dǎo)型市場(chǎng)戰(zhàn)略”，也就是實(shí)行“做的最好、創(chuàng)建第一”和“差異化”的競(jìng)爭(zhēng)策略，這就要求在項(xiàng)目推廣過程中自始至終把握主導(dǎo)方向，盡量避開淪入體現(xiàn)“市場(chǎng)適應(yīng)性”的“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略”的局面中。選擇“雙向傳播模式”，重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目、產(chǎn)品（服務(wù)）的“靈魂”和“思想”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和品牌的勝利有效傳播。營(yíng)銷策略營(yíng)銷總體目標(biāo)塑造品牌借濱海金融界推廣的影響力，大大提升濱海地產(chǎn)在全國(guó)房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的知名度和影響力，確立濱海地產(chǎn)具有國(guó)際開發(fā)水準(zhǔn)、“尚品在先·真誠為基”的企業(yè)形象。磨合團(tuán)隊(duì)通過項(xiàng)目的銷售，對(duì)公司銷售人員進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)，并就此熬煉、磨合銷售團(tuán)隊(duì)，形成公司營(yíng)銷的中堅(jiān)力氣。完善體系通過積累銷售閱歷、豐富銷售手段，改良和完善現(xiàn)有的銷售體系。銷售模式分析銷售特點(diǎn)探討作為專業(yè)化程度很高的物業(yè)其客戶群較小而其內(nèi)涵又比較豐富，故報(bào)紙等媒體廣告很難達(dá)到針對(duì)性強(qiáng)的深度介紹?？蛻羧旱乃仞B(yǎng)相對(duì)較高，屬于理智客戶群，尤其是購買寫字樓者，往往須要很長(zhǎng)的考慮期?？蛻魧?duì)物業(yè)服務(wù)的依靠性很高，而這種服務(wù)從起先洽談就已起先了。綜上所述，本案在現(xiàn)場(chǎng)銷售的基礎(chǔ)之上必需協(xié)作以服務(wù)為主的行銷方式，并主動(dòng)開拓新的銷售模式，方可達(dá)成較好的業(yè)績(jī)。銷售模式：現(xiàn)場(chǎng)銷售：現(xiàn)場(chǎng)銷售是最直觀地展示方式，利用現(xiàn)場(chǎng)氣氛可促進(jìn)成交進(jìn)程；行銷方式：銷售人員針對(duì)性的登門探望、發(fā)放DM冊(cè)，可使信息直達(dá)目標(biāo)客戶，避開信息偏差和阻礙；銷售追蹤：通過銷售人員的追蹤，可隨時(shí)駕馭客戶的變更，剛好調(diào)整，從而提升售前、售中和售后服務(wù)的品質(zhì)，促進(jìn)成交；高端客戶的成交往往是在售樓現(xiàn)場(chǎng)以外成交的；互動(dòng)營(yíng)銷：通過參與招商會(huì)、交易會(huì)的方式，將銷售現(xiàn)場(chǎng)延長(zhǎng)到天津、北京、上海等地。協(xié)助銷售手段：建立商務(wù)網(wǎng)站：建立項(xiàng)目推廣（中、英文比照），并有選擇性的與窗口網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站鏈接?；ヂ?lián)網(wǎng)已成為外地域（尤其是國(guó)外）人員了解本地狀況、項(xiàng)目狀況的主要途徑。本網(wǎng)站應(yīng)可實(shí)現(xiàn)在線銷售、詢問的功能。建立二級(jí)銷售網(wǎng)絡(luò)：如與戴得梁行、戴維斯第一太平、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等專業(yè)公司合作，其銷售網(wǎng)絡(luò)分布于國(guó)內(nèi)、外。外地（國(guó)外）企業(yè)進(jìn)入往往會(huì)托付他們進(jìn)行辦公地點(diǎn)選擇。會(huì)員制銷售：高端客戶群是一個(gè)社會(huì)階層，其有著共同的消費(fèi)習(xí)慣和特點(diǎn)，建立會(huì)員制消費(fèi)，將有利于市場(chǎng)的深度挖掘。如建立金融企業(yè)家俱樂部等，在發(fā)達(dá)的國(guó)家這類組織有類似行會(huì)的作用。銷售策略定價(jià)策略價(jià)格制定原則：金融街作為政策性項(xiàng)目在本地域內(nèi)具有唯一性和特別性，即使與市內(nèi)項(xiàng)目比較其也具有很強(qiáng)的地域代表性，因此價(jià)格的制定不能僅考慮市場(chǎng)的因素。價(jià)格要反映項(xiàng)目的特點(diǎn)和品位。單價(jià)的制定：現(xiàn)代化智能寫字樓主要就是供應(yīng)一個(gè)平安、舒適、節(jié)能且富有效率的辦公場(chǎng)所，因此詳細(xì)單價(jià)的制定應(yīng)符合市場(chǎng)習(xí)慣和運(yùn)用習(xí)慣。所以：一般狀況下單價(jià)逐層上升，頂層最高。W3C電梯的數(shù)量相對(duì)最少從而影響了出行的便利，因此均價(jià)最低且往上逐層降低。本項(xiàng)目銷售均價(jià)在8200元/平米，月租金為90元/平米（含物業(yè)費(fèi)）。詳細(xì)價(jià)格見“濱海金融街S1地塊銷售價(jià)格表”金融服務(wù)區(qū)S1地塊銷售價(jià)格項(xiàng)目W2ABCW3ABW4ABW5ABW3CW4CW5C建面11013.888824.318509.838786.885988.549798.5912173.53售價(jià)面積售價(jià)面積售價(jià)面積售價(jià)面積售價(jià)面積售價(jià)面積售價(jià)面積均價(jià)0.000.000.000.000.000.000.001F1.201183.830800.90772.350911.4410942.9201665.901331.512F0.9201523.2301154.5101113.3601133.20.9901049.4101833.702247.263F0.9101520.690115201110.9701130.770.9801049.4101833.702247.264F0.9201518.7401150.0601109.1201128.880.9701049.4101833.702247.265F0.9301516.7601148.1401107.2011270.9601049.4101833.702247.266F0.9401000.430693.190668.480680.390.970847.980797.8901852.987F0.950688.850682.620658.280670.028F0.960652.150646.270623.230634.349F0.970585.770580.510559.820569.7910F0.980484.520480.190463.070471.3311F0.980338.910335.920323.950329.7212F10000預(yù)料折合實(shí)際總銷面積7533565096均價(jià)71060.822380總銷額535330價(jià)格調(diào)整：寫字樓客戶屬于理智客戶群，通過價(jià)格調(diào)整來促進(jìn)成交的實(shí)際效果不如民宅，因此：銷售價(jià)格只相宜隨工程的進(jìn)度調(diào)整，幅度不宜過大。針對(duì)本項(xiàng)目可考慮兩次調(diào)價(jià)：一次為竣工；一次為正式入住。以后再依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)調(diào)整。租金確定之后不宜變更，以贈(zèng)送免租期、裝修期的形式拉低整體價(jià)位，對(duì)大客戶或世界知名企業(yè)實(shí)惠幅度最大。隨入住率的提高實(shí)惠幅度漸漸降低。在銷售進(jìn)程中，隨地段的升值適時(shí)考慮價(jià)位的調(diào)整。銷售方式及實(shí)惠措施銷售方式的選擇：見本章其次節(jié)付款方式：在一次性付款、按揭貸款的同時(shí)還應(yīng)考慮分期付款、以租代售的方式。寫字樓是內(nèi)涵豐富的特別產(chǎn)品，購置者往往須要很長(zhǎng)的考察時(shí)間，以租代售的方式可以極大程度的吸引這部分客戶，并通過限定時(shí)間的方式（如在兩年內(nèi)購房可將租金轉(zhuǎn)為首付）來轉(zhuǎn)化需求。實(shí)惠措施：見“濱海金融街實(shí)惠幅度明細(xì)表”濱海金融街實(shí)惠幅度明細(xì)表付款方式面積一次性付款按揭貸款分期付款以租代售500㎡-1000㎡實(shí)惠單價(jià)150元100元－－實(shí)惠幅度2.31%1.54%－－1000㎡-3000㎡實(shí)惠單價(jià)200元150元100元－實(shí)惠幅度3.08%2.31%1.54%－3000㎡-5000㎡實(shí)惠單價(jià)250元200元150元100元實(shí)惠幅度3.85%3.08%2.31%1.54%5000㎡-10000㎡實(shí)惠單價(jià)300元250元200元150元實(shí)惠幅度4.61%3.85%3.08%2.31%銷售掌控：銷售期間銷售期：預(yù)料為三年，自2003年8月至2006年10月止引導(dǎo)期：2003年8月~2003年10月。項(xiàng)目開盤的鋪墊、打算、告知工作；積攢意向客戶。開盤期（強(qiáng)銷期）：2003年11月~2004年7月，銷售率40%。寫字樓項(xiàng)目開盤的同時(shí)即進(jìn)入強(qiáng)銷階段，這一點(diǎn)與民宅的銷售大不相同。若長(zhǎng)時(shí)間不能聚起人氣，就會(huì)形成很壞的市場(chǎng)口碑，如市內(nèi)的金皇大廈。持續(xù)期：2004年8月~2005年12月，銷售率40%。屬于市場(chǎng)平穩(wěn)上升期，留意調(diào)整銷售節(jié)奏、銷售價(jià)格。結(jié)案：2006年1月~2006年10月，銷售率20%。5、6月和9、10月是寫字樓市場(chǎng)的黃金期，抓住時(shí)機(jī)盡快結(jié)案。銷售依次：四個(gè)樓座的特點(diǎn)分析：W2：距離中心塔樓最近；從工業(yè)區(qū)經(jīng)盛達(dá)街過來其位置最前；單層面積（300~1000平米左右）比較好用，比較適合外資銀行、大型機(jī)構(gòu)的運(yùn)用。而目前這部分客戶主要集中在市內(nèi)。W3：位置在西區(qū)的中間，交通便利性較差；C座只有兩部電梯，單位荷載大。綜合這兩項(xiàng)因素其均價(jià)最低，作為前期進(jìn)入市場(chǎng)的突破口比較有利。但應(yīng)以銷售為主。W4：位置近似于W3，但靠近主通道的三大街；C座兩個(gè)入口四部電梯便于區(qū)域的分割銷售。W5：位于三大街北側(cè)，與管委會(huì)隔街相望，是最佳的形象展示區(qū)；交通最為便利，尤其是從市區(qū)來此；協(xié)作中行的領(lǐng)先入住，先期推出，將有利于項(xiàng)目人氣的匯合。但應(yīng)考慮銷售與租賃相結(jié)合的模式，租賃的客戶應(yīng)為知名企業(yè)或大客戶，目的在于預(yù)留中行的拓展空間。通過以上分析得出銷售依次應(yīng)為先W5和W3，再W4，最終W2。*：本案采納“銷售周期劃分”與“獨(dú)立主題劃分”相結(jié)合的銷售節(jié)奏，在強(qiáng)銷期中，實(shí)行“獨(dú)立主題”的推廣方式。將“強(qiáng)銷期”分節(jié)奏、可持續(xù)性的適度延長(zhǎng)。按季度形成銷售波段，形成若干波系列“強(qiáng)銷期”。這種策略既可豐富賣點(diǎn)，又可避開“以廣告密度取勝”的做法?？捎行У倪_(dá)成銷售。推廣策略推廣主題推廣主題一：縱橫財(cái)寶·同步全球本主題的理念為：本案是功能強(qiáng)大，服務(wù)一流的金融區(qū)，集結(jié)金融精英的所在，是天津地區(qū)第一個(gè)成熟的國(guó)際化金融服務(wù)區(qū)域，建筑、配套、景觀、服務(wù)可與世界頂級(jí)寫字樓媲美。推廣主題二：天津的·世界的（泰達(dá)·天津·世界）本主題的理念為：本案是外向型的金融服務(wù)區(qū)，即為完善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境、為天津的經(jīng)濟(jì)崛起做出貢獻(xiàn)，又將在環(huán)渤海地區(qū)——全國(guó)——亞洲甚至更廣袤的領(lǐng)域中扮演角色。推廣策略目標(biāo)：短期內(nèi)完成目標(biāo)客群的產(chǎn)品告知、購買誘導(dǎo)、集中信息流，形成熱點(diǎn)，造出聲勢(shì)。原則：推廣實(shí)施應(yīng)以軟性宣揚(yáng)和硬性宣揚(yáng)相結(jié)合；行業(yè)范圍和社會(huì)范圍相結(jié)合；媒體宣揚(yáng)和公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合的方式進(jìn)行。媒體組合：鑒于互聯(lián)網(wǎng)已成為