深圳城市更新(舊改)操作流程完整版

深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流程完整版舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊2020/12/192深圳城市更新(舊改)操作流程完整版深圳城市更新(舊改)操作流1舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊2020/12/192舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊2020/1容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開發(fā)周期長規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對稱不公開一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類及特點(diǎn)綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施2020/12/193容積率可調(diào)各區(qū)自治利益方眾多信息不對稱成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜返還面積多相關(guān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策主管部門：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機(jī)構(gòu)（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其相關(guān)職能部門：如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造實(shí)施主體；2020/12/194相關(guān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：2020/12/194第一部分：拆除重建類城市更新2020/12/195第一部分：拆除重建類城市更新2020/12/195基本概念拆除重建類城市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的按實(shí)施主體分類：1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個權(quán)利主體后由其實(shí)施。2、市場主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實(shí)施。3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施，政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施2020/12/196基本概念拆除重建類城市更新條件：2020/12/196基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動劃定的相對成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個項(xiàng)目：一個城市更新單元可包含一個或多個更新項(xiàng)目2020/12/197基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：2020/12/1流程：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃第三階段：確定實(shí)施主體第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證2020/12/198流程：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃2020/12/198第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃前提全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元確定申報(bào)主體，由其組織展開申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會等）/權(quán)利主體委托的單一市場主體（個人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門改造意愿征集：單一權(quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積；申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書/照片；審批過程：區(qū)更新辦核對資料（5個工作日）——區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個工作日）——報(bào)送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于10天——報(bào)市政府審批——審批通過后5個工作日內(nèi)公示流程2020/12/199第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃前提流程2020/12/199第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃流程第一階段目的與成功標(biāo)志2020/12/1910第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃流程第一階段目的與成功標(biāo)志20第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程準(zhǔn)備工作：申請核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門申請核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃主管部門審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見意見，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對應(yīng)機(jī)構(gòu)10個工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門；草案公示：主管部門收到相關(guān)部門意見10個工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)推動審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)單元規(guī)劃公示：經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門5個工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)2020/12/1911第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程準(zhǔn)備第二階段：城市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果2020/12/1912第二階段：城市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果2020/12/1第三階段：確定單一實(shí)施主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購4、合作項(xiàng)目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)施主體資格認(rèn)證：單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門10個工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：區(qū)城市更新職能部門與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)2020/12/1913第三階段：確定單一實(shí)施主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān)1、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/補(bǔ)償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報(bào)區(qū)城市更新職能部門備案2020/12/1914注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān)2020/12/1914第三階段：確定單一實(shí)施主體第二階段主要成果：通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實(shí)施主體2020/12/1915第三階段：確定單一實(shí)施主體第二階段主要成果：2020/12/第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記申請建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門申請建設(shè)用地審批交地價(jià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管部門在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)2020/12/1916第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除202地價(jià)計(jì)收1、拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)2、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。3、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)2020/12/1917地價(jià)計(jì)收2020/12/1917第四階段主要成果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證2020/12/1918第四階段主要成果五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可未完待續(xù)開發(fā)搬遷補(bǔ)償政府利益分成公建移交……2020/12/1919未完待續(xù)2020/12/1919工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明小結(jié)工改專題2020/12/1920工改歷史背景工改專題2020/12/1920工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明12020/12/1921工改歷史背景12020/12/1921城市更新棚戶村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級工改發(fā)展階段隨著社會發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級,舊改由之前的城市更新階段進(jìn)入一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級階段(產(chǎn)業(yè)升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級)，加之在80年代（85-89）簽訂的廠房權(quán)限都是30年的,近年將迎來續(xù)簽或者升級的爆發(fā)集中在近兩年,工改項(xiàng)目的爆發(fā)順勢而生。2020/12/1922城市更新棚戶村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級工改發(fā)展階段隨著社政策發(fā)展歷史背景2006200720092014集約用地相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知》《深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》200820132012工業(yè)升級相關(guān)政策:《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》《深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》工業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策:《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見》《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造

的工作方法》《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》《深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》“6+1”《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見》《深圳市宗地地價(jià)測算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行<閑置土地處置辦法>的實(shí)施意見(試行)》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法實(shí)施細(xì)則》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理事宜通知》放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益收繳方案》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》送審稿2020/12/1923政策發(fā)展歷史背景2006200720092014集約用地相關(guān)工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明22020/12/1924工改歷史背景22020/12/1924工改分類及特點(diǎn)工改類型城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改綜合整治類工改拆除重建類工改地塊上有建筑物滿足要求報(bào)城市更新單元拆除重建類權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年綜合整治升級改造類權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地非核心地段2020/12/1925工改分類及特點(diǎn)城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改綜工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明32020/12/1926工改歷史背景32020/12/1926工業(yè)樓宇定義范圍2020/12/1927工業(yè)樓宇定義范圍2020/12/1927工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提規(guī)定工改類型城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重建的工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押符合《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇,可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易2020/12/1928工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提規(guī)定城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)讓模式整體轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的城市更新類項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可以分割轉(zhuǎn)讓的,根據(jù)《管理辦法》要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓2020/12/1929工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)整體轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類城市更新項(xiàng)目通過申請協(xié)調(diào)最大可轉(zhuǎn)讓比例為100%土地合同已作約定,按照土地合同約定,一般為50%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過申請可轉(zhuǎn)讓配套≤30%配套辦公配套單身宿舍小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬平米的地塊，具備改造條件的，也可以進(jìn)行城市更新計(jì)劃申報(bào)。2020/12/1930常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類城市更新項(xiàng)目土地合同已作特殊分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓，滿足以下情形的可分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)破產(chǎn)清算人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策、環(huán)保要求被有關(guān)主管部門責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書確定停止生產(chǎn)作價(jià)入股自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇企業(yè)自用確有富余其自用建筑面積比例不低于50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動滿5年的企業(yè)需購買工業(yè)樓宇的已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件已在證券監(jiān)督管理部門輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備上市的公司需購買工業(yè)樓宇的該部分工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)的其他情形2020/12/1931特殊分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類企人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策分割轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價(jià)后,通過申請可轉(zhuǎn)讓配套≤30%小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套辦公配套單身宿舍非城市更新類土地合同已作約定,按照土地合同約定土地合同未作約定或未明確約定自用部份≧50%非自用部份≦50%可轉(zhuǎn)讓2020/12/1932分割轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)確定本條所稱工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨(dú)立使用且有明確、唯一編號（棟號、室號等）的樓宇或者特定空間工業(yè)樓宇不可分割轉(zhuǎn)讓以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書可分割轉(zhuǎn)讓以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)2020/12/1933分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)確定本條所稱工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可工業(yè)樓宇受讓人資格受讓人資格非企業(yè)具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；（二）因繼承、受遺贈取得物權(quán)的；（三）因共有分割取得物權(quán)的；（四）因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的。企業(yè)依法注冊登記的企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查且2020/12/1934工業(yè)樓宇受讓人資格受讓人資格非具有居住功能（含宿舍、單身公寓工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條

工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。第十一條符合本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易。第十二條

未經(jīng)分割登記的工業(yè)樓宇依照本辦法規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓的，在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)除提交法律、法規(guī)規(guī)定的辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需的材料外，還應(yīng)提交下列材料：（一）規(guī)劃主管部門出具的樓宇分割改造相關(guān)批準(zhǔn)文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門出具的樓宇分割消防安全驗(yàn)收合格文件或備案憑證；（三）測繪部門出具的樓宇分割測繪查丈報(bào)告；（四）轉(zhuǎn)受讓方自愿接受本辦法有關(guān)再轉(zhuǎn)讓期限限制、優(yōu)先購買權(quán)、增值收益分成規(guī)定的承諾書。依照本辦法或其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳地價(jià)的，申請人還應(yīng)提交已補(bǔ)繳地價(jià)的證明文件。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》

2020/12/1935工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方在辦理補(bǔ)繳地價(jià)、簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)分別提交以下材料：（一）按照《辦法》第四條第二款第（四）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)以其工業(yè)樓宇作價(jià)入股的協(xié)議書；（二）按照《辦法》第四條第二款第（五）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門出具的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)證明；（三）按照《辦法》第四條第二款第（六）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具的同意富余部分分割轉(zhuǎn)讓并對受讓人提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的書面意見；（四）按照《辦法》第四條第二款第（七）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門出具的連續(xù)租賃滿5年的證明文件；（五）按照《辦法》第四條第二款第（八）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由證券監(jiān)督管理部門出具的輔導(dǎo)備案登記憑證；（六）受讓人有準(zhǔn)入條件限制的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具的有關(guān)工業(yè)樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓符合《辦法》及本細(xì)則規(guī)定的條件。轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》第九條規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)該工業(yè)樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓方按照《辦法》及本細(xì)則規(guī)定已劃分共有部分與專有部分具體范圍的，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓方是否取得經(jīng)審核同意的共有部分與專有部分劃分方案?！?lt;深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則》

2020/12/1936工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明42020/12/1937工改歷史背景42020/12/1937地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于50%，余款一年內(nèi)交清市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于30%，余款一年內(nèi)交清2020/12/1938地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場評估由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心按照公開、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參與，通過搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定3家市場機(jī)構(gòu)，市場評估的組織費(fèi)用和評估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。=P1+P2+P33X85%P發(fā)展研究中心2P市場機(jī)構(gòu)+P市場評估地價(jià)P市場機(jī)構(gòu)=P市發(fā)展研究中心P市場機(jī)構(gòu)三家市場機(jī)構(gòu)評估值的算術(shù)平均值P1/P2/P3市場機(jī)構(gòu)評估值市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值P市場評估地價(jià)市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評估值2020/12/1939市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場評估由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明城市更新類增加建筑面積配套部分：（法定機(jī)構(gòu)評估價(jià)+市場機(jī)構(gòu)評估價(jià)）*50%*85%銷售配套部分：商業(yè)（按照商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳）其他（按照對應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)50%補(bǔ)繳）持有原有合法面積不補(bǔ)繳地價(jià)持有（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）X50%銷售產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）*50%產(chǎn)業(yè)用房整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳產(chǎn)業(yè)用房：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)*50%2020/12/1940城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明城市更新類增加建筑面積配套部分：銷售配非城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明配套部分非城市更新類產(chǎn)業(yè)用房按公告基準(zhǔn)地價(jià)整體轉(zhuǎn)讓市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)正常分割轉(zhuǎn)讓市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)特殊分割轉(zhuǎn)讓市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)銷售在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳持有工改細(xì)則第八條?2020/12/1941非城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明配套部分非城市更新類產(chǎn)業(yè)用房按公告基工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明52020/12/1942工改歷史背景52020/12/1942增值收益及扣減總額增值收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格扣減該工業(yè)樓宇的登記價(jià)及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時(shí)已繳納的相關(guān)稅費(fèi)后的余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時(shí)，已按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)的，應(yīng)同時(shí)扣減已補(bǔ)繳的地價(jià)。增值收益＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格–扣減總金額扣減總金額登記價(jià)取得工業(yè)樓宇相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)繳地價(jià)款工程造價(jià)地價(jià)含印花稅、契稅、登記費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)含營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、個人所得稅、交易服務(wù)費(fèi)2020/12/1943增值收益及扣減總額增值收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的城市更新類增值收益額超過扣減總金額30%未超過50%的部分，按50%的比例上繳增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%的部分，按60%的比例上繳增值收益額超過扣減總金額100%的部分，按100%的比例上繳初始登記后首次轉(zhuǎn)讓免繳增值收益已按市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施(30%)用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶的市