本科《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》課件

授課教師：張東單擊此處添加正文，文字是您思想的提煉，為了演示發(fā)布的良好效果，請言簡意賅地闡述您的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)01第一節(jié)房地產(chǎn)02第二節(jié)房地產(chǎn)的特點(diǎn)03第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對象和內(nèi)容04作業(yè)05學(xué)習(xí)提示♀第一章導(dǎo)言1認(rèn)識房地產(chǎn)這一基本概念為以后學(xué)習(xí)有關(guān)房地產(chǎn)的各種知識作準(zhǔn)備學(xué)習(xí)目的2房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的自然及經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)學(xué)習(xí)重點(diǎn)3房地關(guān)系♀學(xué)習(xí)難點(diǎn)本章學(xué)習(xí)提示房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)分類房地關(guān)系♀第一節(jié)房地產(chǎn)01房地產(chǎn)概念的表述理解房地產(chǎn)概念應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)的其他稱謂♀02房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和。土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空間。01只有對土地的依附程度很強(qiáng)的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關(guān)的其他地上定著物才屬房地產(chǎn)。02土地和建筑物等地上定著物衍生的權(quán)利有多種權(quán)屬狀態(tài)和豐富內(nèi)涵?！?3房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與依托于物質(zhì)實體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一01010203房地產(chǎn)是一個由主、輔空間構(gòu)成的體系房地產(chǎn)可以表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)形態(tài)♀0203注意：不動產(chǎn)動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質(zhì)、形狀、失去原價值的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)。物業(yè)一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)。地產(chǎn)樓宇Realestate：土地及其上的建筑物Realproperty：realestate及其相關(guān)權(quán)益♀與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等某些構(gòu)筑物及其財產(chǎn)權(quán)利（橋梁、道路、機(jī)場、水庫大壩等）價值昂貴的船舶、飛機(jī)和火車等財產(chǎn)♀房地產(chǎn)不動產(chǎn)房產(chǎn)；地產(chǎn)；房地產(chǎn)（一）按構(gòu)成要素分類01生地；熟地；期房；現(xiàn)房還可按新舊程度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等分類♀（三）按開發(fā)建設(shè)程度分類03工業(yè)房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；住宅、公共事業(yè)房地產(chǎn)；其他用途房地產(chǎn)（二）按用途分類02二、房地產(chǎn)分類二者相互不可分1從自然屬性上考察2從社會活動上考察3從產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)上考察土地有較強(qiáng)的相對獨(dú)立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房♀4三、房地關(guān)系住新房啰1但這房子是我的呀！3站?。∵@塊地是我的。2那怎么辦？4A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)

C:土地所有權(quán)D:土地使用權(quán)若你要使用這間房屋，應(yīng)取得那幾項產(chǎn)權(quán)？ABC／ABD／ABCD／AC／AD／ACD／BC/BD／BCD／♀01房地產(chǎn)的自然特點(diǎn)02房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)03房地產(chǎn)的社會特點(diǎn)♀第二節(jié)房地產(chǎn)的特點(diǎn)基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元性空間位置的固定性用途多功能性♀長久耐用性一、房地產(chǎn)的自然特點(diǎn)消費(fèi)上的特點(diǎn)開發(fā)建設(shè)上的特點(diǎn)價值上的特點(diǎn)♀流通上的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)開發(fā)上的社會規(guī)劃性1法律關(guān)系的復(fù)雜性2與人們的社會生活密切相關(guān)3能體現(xiàn)人文景觀♀4三、房地產(chǎn)的社會特點(diǎn)一般不能批量生產(chǎn)02資金墊付量較大♀04生產(chǎn)具有流動性01生產(chǎn)周期較長03（一）開發(fā)建設(shè)上的特點(diǎn)010203是一種觀念(權(quán)益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復(fù)雜♀（二）流通上的特點(diǎn)ABC消費(fèi)過程較長消費(fèi)的群體性較普遍♀消費(fèi)與流通同時進(jìn)行較普遍（三）消費(fèi)上的特點(diǎn)01價值較大價格較高02有較好的保值增值性03財富表現(xiàn)力較強(qiáng)♀（四）價值上的特點(diǎn)輸入標(biāo)題研究對象輸入標(biāo)題輸入標(biāo)題輸入標(biāo)題與相關(guān)課程的關(guān)系♀2學(xué)科性質(zhì)與相關(guān)學(xué)科的關(guān)系143第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對象和內(nèi)容到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對房地產(chǎn)概念的不同表述，并對其進(jìn)行評價。至少看5本書上有關(guān)房地產(chǎn)特點(diǎn)的內(nèi)容。然后回答以下問題：假定你要購買一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點(diǎn)來為你的購房決策服務(wù)？要求：用作業(yè)本做好下周上課時提交?！獾谝徽伦鳂I(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的內(nèi)容01第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的特點(diǎn)02第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的協(xié)調(diào)♀03第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程學(xué)習(xí)目的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全貌為相互聯(lián)系地學(xué)習(xí)好后邊各章內(nèi)容打下基礎(chǔ)01學(xué)習(xí)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的主要內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各階段和環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系♀02本章學(xué)習(xí)提示AEDFBC房屋建造房地產(chǎn)流通房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)使用及管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程圖♀地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的內(nèi)容（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用（二）地產(chǎn)開發(fā)的實施環(huán)節(jié)地產(chǎn)開發(fā)的含義地產(chǎn)開發(fā)的分類地產(chǎn)開發(fā)的作用取得土地改造土地♀一、地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉辖ㄖ褂脳l件的土地的過程。注意：條件包括有形和無形條件和條件開發(fā)的內(nèi)容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產(chǎn)開發(fā)通常要投入一定量的活勞動♀1.地產(chǎn)開發(fā)的含義A地產(chǎn)初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發(fā)。一次性。B地產(chǎn)再開發(fā)：對曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開發(fā)。多次性。C地產(chǎn)初級開發(fā)與再開發(fā)的關(guān)系：初級開發(fā)是再開發(fā)的基礎(chǔ)，再開發(fā)是初級開發(fā)的繼續(xù)。♀2.地產(chǎn)開發(fā)的分類從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié)♀是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的首要環(huán)節(jié)，其開發(fā)質(zhì)量對后續(xù)環(huán)節(jié)有重要影響。3.地產(chǎn)開發(fā)的作用1.取得土地含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)取得土地的渠道：征用渠道出讓渠道（劃撥、協(xié)議、招、拍、掛）轉(zhuǎn)讓渠道（直接轉(zhuǎn)讓、收購、合作等）出讓與轉(zhuǎn)讓的比較土地儲備整理制度與土地取得♀土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較出讓轉(zhuǎn)讓交易主體一個所有者多個使用者多個使用者多個使用者交易性質(zhì)賣方壟斷買方競爭賣方競爭買方競爭市場層次土地一級市場增量市場土地二級市場存量市場交易方式協(xié)議、劃撥、招、拍、掛直接轉(zhuǎn)讓、收購兼并、合作開發(fā)等土地儲備整理：指土地儲整機(jī)構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進(jìn)行前期開發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。實施意義：盤活存量、加強(qiáng)宏觀管理對取得土地的影響：強(qiáng)化公開和規(guī)范實施現(xiàn)狀：正逐步推開,各地有差異視頻：杭州市土地儲備中心情況♀土地儲備整理制度滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質(zhì)市場主導(dǎo)、非強(qiáng)制性政府主導(dǎo)、強(qiáng)制性政府主導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合機(jī)構(gòu)職能儲地、整地儲地、整地儲地、交易許可儲備外的土地交易用地者自由交易無儲備外的土地交易用地者獲許可后完成儲備內(nèi)的土地交易地儲中心和用地者均可必須由儲備中心完成中心和獲交易許可的用地者完成用地者自行交易不禁止禁止須獲交易許可且在土地市場內(nèi)進(jìn)行供地主體及其權(quán)力地儲中心、用地者各自供應(yīng)土地儲備中心獨(dú)攬地儲中心與用地者共同供應(yīng)儲地供應(yīng)協(xié)議為主招、拍、協(xié)招、拍、掛視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹02初級改造：與地產(chǎn)初級開發(fā)相對應(yīng)對象——農(nóng)用地、荒地或山地等內(nèi)容——三通一平或五通一平等再改造：與地產(chǎn)再開發(fā)相對應(yīng)對象——城鎮(zhèn)內(nèi)已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內(nèi)容——舊房拆遷（統(tǒng)一、自行、委托）、管線改造等♀012.改造土地二、房屋建造作用——主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)主要環(huán)節(jié)勘察設(shè)計勘察：地下和地上勘測；為設(shè)計服務(wù)設(shè)計：各種設(shè)計和預(yù)算；為施工服務(wù)施工及其監(jiān)理施工：方式；開發(fā)商與建筑業(yè)關(guān)系監(jiān)理：必要性；方式竣工驗收♀作用——實現(xiàn)房地產(chǎn)價值形式出售：含義；特點(diǎn)；現(xiàn)售；預(yù)售出租：含義；特點(diǎn)其他：互換；抵債；抵押；贈與等注意開發(fā)商通過營銷完成流通★中間商可能有多個★消費(fèi)者會轉(zhuǎn)化為賣房者♀三、房地產(chǎn)流通房地產(chǎn)流通01.生產(chǎn)<消費(fèi)01.生產(chǎn)>消費(fèi)01.房地產(chǎn)生產(chǎn)01.房地產(chǎn)消費(fèi)01.價值待實現(xiàn)01.價值實現(xiàn)01.抑制01.抑制01.刺激01.刺激01.調(diào)節(jié)01.調(diào)節(jié)01.房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系四、房地產(chǎn)使用及管理房地產(chǎn)使用含義：發(fā)揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產(chǎn)性使用、生活性使用房地產(chǎn)使用中的管理養(yǎng)護(hù)修繕裝飾改造配套服務(wù)♀房地產(chǎn)因不能滿足需要而退出市場原因是有形和無形損耗等（一）含義01正常退廢延期退廢提前退廢♀（二）方式02五、房地產(chǎn)退廢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程圖地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)流通房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢再開發(fā)交工驗收委托施工委托監(jiān)理委托勘察設(shè)計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費(fèi)者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護(hù)維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用取得土地改造土地征用出讓轉(zhuǎn)讓其他

初級改造再改造預(yù)售售賣租賃其他可行性研究流通與消費(fèi)的相容性♀05權(quán)屬變更的頻繁性04房地運(yùn)行軌跡的非一致性03管理服務(wù)配套的復(fù)雜性02時間結(jié)構(gòu)的前短后長性01第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的特點(diǎn)020301一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容時間；質(zhì)量經(jīng)濟(jì)；社會三、促進(jìn)協(xié)調(diào)的基本方法市場方法行政方法♀二、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)宏觀基礎(chǔ)微觀基礎(chǔ)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的協(xié)調(diào)閱讀教材第2章第1、2、3、5節(jié)，42－71，86--3頁針對房地產(chǎn)業(yè)提出兩個你認(rèn)為最值得提出的問題，并對所提問題進(jìn)行自我評價（意義等）做不少于一千字的讀書筆記閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)業(yè)”章要求：第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)01第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能02第二節(jié)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)03第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給04第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動05作業(yè)：寫一篇小論文第五章房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場概念房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場功能♀第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能房地產(chǎn)商品的交易場所或房地產(chǎn)交易關(guān)系和活動的總和。1.概念表述：是有形和無形房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一市場是有限場所和無限領(lǐng)域的統(tǒng)一體是房產(chǎn)與地產(chǎn)市場的統(tǒng)一♀2.理解時應(yīng)注意：一、房地產(chǎn)市場的概念市場主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方市場客體房地產(chǎn)市場上的買賣對象市場媒介房地產(chǎn)交易活動的中介市場規(guī)則交易的各種內(nèi)在約定和外部規(guī)定市場信號主要指反映市場各種信息的價格♀二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分01按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時序劃分02按房地產(chǎn)用途劃分03按為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分04按權(quán)益讓渡形式劃分05按空間范圍劃分（國際、國內(nèi)、區(qū)域）06按房地產(chǎn)交易目的劃分（投資、消費(fèi)）07其他劃分♀08三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。反映政府與土地經(jīng)營者和使用者之間的交易關(guān)系。二級市場：房地產(chǎn)開發(fā)商與使用者之間的交易市場。反映房地產(chǎn)經(jīng)營者相互之間、經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易關(guān)系三級市場：存量房地產(chǎn)的交易市場。主要反映房地產(chǎn)使用者相互間的橫向交易關(guān)系?！?30201按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場0103050204土地投資市場房地產(chǎn)開發(fā)市場房地產(chǎn)建筑施工市場房地產(chǎn)營銷市場物業(yè)管理市場♀按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時序劃分的市場04工業(yè)用房市場05其他用房市場♀01住房市場02寫字樓市場03商業(yè)用房市場按房地產(chǎn)用途劃分的市場按照為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場5%55%30%10%房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)中介市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)信息市場♀房地產(chǎn)買賣市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場♀房地產(chǎn)抵押市場按權(quán)益讓渡形式劃分的市場充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具向市場各交易主體傳遞信息引導(dǎo)供需雙方合理決策充當(dāng)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具客觀評價和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值和價格注意：市場功能的發(fā)揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件?！馑摹⒎康禺a(chǎn)市場功能區(qū)域性較強(qiáng)可壟斷性較強(qiáng)（土地、資金）需求廣泛房地產(chǎn)產(chǎn)品具有異質(zhì)性（不可替代性）市場信息不充分對短期供求變化的反應(yīng)不敏感♀第二節(jié)房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場供給短期房地產(chǎn)市場均衡長期房地產(chǎn)市場均衡♀第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給房地產(chǎn)市場需求含義影響房地產(chǎn)市場需求的因素房地產(chǎn)市場需求曲線有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)♀一、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。有效需求：同時滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件潛在需求：只滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉(zhuǎn)化注意：消費(fèi)性需求與投資性需求♀房地產(chǎn)市場需求：D：房地產(chǎn)市場的需求量（有效需求）01I：房地產(chǎn)需求者的財力02P：房地產(chǎn)價格03P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價格04T：房地產(chǎn)需求者的偏好05R：利率水平06Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期07N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量♀08影響房地產(chǎn)市場需求的因素房地產(chǎn)市場需求曲線價格P數(shù)量QddDD城市家庭總支出01城市居民消費(fèi)價格指數(shù)02城市家庭可支配收入03城市人口及家庭規(guī)模04國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率05就業(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)06房屋空間使用的類型和數(shù)量♀07有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)房地產(chǎn)市場供給含義影響房地產(chǎn)市場供給的因素房地產(chǎn)市場的供給曲線房地產(chǎn)市場供給的衡量指標(biāo)♀01.02.03.04.二、房地產(chǎn)市場供給特定房地產(chǎn)市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。房地產(chǎn)供給量＝存量供給－滅失量＋該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＋增量供給其中，該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＝它種房地產(chǎn)向該種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量－該種房地產(chǎn)向它種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量♀010302房地產(chǎn)市場供給含義1S：房地產(chǎn)市場的供給量2P：房地產(chǎn)價格3C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本4K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期♀影響房地產(chǎn)市場供給的因素價格P數(shù)量QSSS'S'房地產(chǎn)市場的供給曲線01房地產(chǎn)存量02報告期竣工量03空置量與空置率04可供租售量05房屋新開工面積和施工面積06竣工房屋價值♀供給的衡量指標(biāo)短期房地產(chǎn)市場均衡數(shù)量價格QD2

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S長期房地產(chǎn)市場均衡價格數(shù)量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q32周期波動過程3與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的關(guān)系1概念界定5周期波動的描述♀4影響周期波動因素第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中隨時間變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。又叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動、房地產(chǎn)市場周期波動等。波動的絕對性周期的不一致性可分為區(qū)域、城市和全國，以及長期、短期和隨機(jī)波動等類型♀房地產(chǎn)市場周期波動：周期波動過程低水平時期高水平時期預(yù)期向好，需求增長加快，空置率持續(xù)下降，租金增長率穩(wěn)定或小幅上升，高風(fēng)險資金流動預(yù)期悲觀，需求低增長或負(fù)增長，供給大大超過需求，空置率繼續(xù)上升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢預(yù)期樂觀，需求繼續(xù)增長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風(fēng)險資金和投機(jī)資金進(jìn)入，增量供給啟動并加速維持良好預(yù)期，增量供給增長率超需求，空置率持續(xù)上升，租金增長率緩升，出現(xiàn)過度開發(fā)供給增長率=需求增長率與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的關(guān)系是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的組成部分波動方向往往一致美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙?庫茲涅茨：宏觀經(jīng)濟(jì)（GDP）增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展＜４％萎縮４－５％停滯或倒退５－８％穩(wěn)定發(fā)展＞８％快速發(fā)展１０－１５％高速發(fā)展收益率、投資、利率、通貨膨脹等內(nèi)生因素1自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預(yù)期論、綜合因素論、市場自我修正、外部沖擊—內(nèi)部傳導(dǎo)等觀點(diǎn)♀隨機(jī)因素3外生因素政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化、增長方式等2影響周期波動因素房地產(chǎn)開發(fā)投資額／反映供給商品房開工或竣工面積／反映供給商品房銷售面積或銷售額／反映需求商品房價格／反映市場供需積壓面積或空置率／反映市場供需多指標(biāo)描述單指標(biāo)描述♀常用的描述指標(biāo)描述方法周期波動的描述中國1987－2001年房地產(chǎn)波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份美國1870－1976年房地產(chǎn)市場波動情況

-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960題目（任選一個）：住房市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析商鋪市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析寫字樓市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作♀12第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：01高校周邊住房市場特點(diǎn)及其啟示要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作♀03大學(xué)周邊住房租賃需求分析02第五章作業(yè)：寫一篇小論文第一節(jié)土地經(jīng)濟(jì)屬性第三節(jié)土地供給第四節(jié)土地等級♀第二節(jié)土地利用理論第六章地產(chǎn)分析馬克思地租論古典和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租論城市地租論♀二、地租理論一、土地經(jīng)濟(jì)屬性土地是一種特殊商品（通過交換能給其所有人帶來經(jīng)濟(jì)收益、又不是純商品）其他觀點(diǎn)（全商品論、非商品論、商品外殼論）第一節(jié)土地經(jīng)濟(jì)屬性與地租理論01土地利用概述02土地分區(qū)利用03土地集約利用04土地規(guī)模利用♀第二節(jié)土地利用理論01利用中的幾個經(jīng)濟(jì)原理：土地稀缺有價、用途轉(zhuǎn)換、土地報酬遞減、利用后果的社會性?！夂x：人類通過與土地結(jié)合獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的活動過程。利用目的：索取物質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù)影響利用的因素：自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會020304一、土地利用概述組合模式：圈層、三維、扇形、多核♀含義：按土地區(qū)位特點(diǎn)對其在空間上作科學(xué)布局并合理利用的過程。區(qū)位：分布的地區(qū)或地點(diǎn)。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論、市場區(qū)位論。城鎮(zhèn)區(qū)位形成的一般過程功能分區(qū)：商業(yè)、工業(yè)、居住、公共社區(qū)功能區(qū)組合030405060102二、土地分區(qū)利用支付地租能力01市中心02工業(yè)03商業(yè)04市郊05高級住宅06高層公寓07地租支付能力與區(qū)位組合規(guī)律含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率01提高城鎮(zhèn)土地利用集約度的基本途徑：城市規(guī)模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎(chǔ)設(shè)施?！?3集約度：單位面積土地上所投資本和勞動量02010203三、土地集約利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少處于報酬不變階段。影響因素：地上附著物的技術(shù)要求、地上附著物的功能、公共設(shè)施的服務(wù)半徑♀0102四、土地規(guī)模利用01土地自然供給03特殊的土地供給曲線♀02土地經(jīng)濟(jì)供給第三節(jié)土地供給含義：土地天生的可供人類利用的部分影響因素：適宜人類生活生產(chǎn)的氣候條件、適宜植物生長的土壤和氣候、可供人類利用的生產(chǎn)資源、一定的交通條件♀0102一、土地自然供給含義：在自然供給基礎(chǔ)上，投入勞動開發(fā)后成為人類可直接用于生產(chǎn)和生活用途的土地供給。與自然供給的關(guān)系：自然供給是基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給范圍內(nèi)變化、自然供給無彈性、經(jīng)濟(jì)供給有彈性影響因素：自然供給、利用技術(shù)♀020103二、土地經(jīng)濟(jì)供給社會需求、產(chǎn)品價格、供給者行為等0102增加經(jīng)濟(jì)供給的措施：提供集約水平、優(yōu)化土地制度、調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)♀SQP特殊的土地供給曲線01第一節(jié)住宅及其特性02第二節(jié)住宅供求03第三節(jié)非住宅房產(chǎn)♀第七章房產(chǎn)分析01供人們居住生活的房屋建筑（空間）。生存資料；享受資料；發(fā)展資料一、住宅概念02按樓高、成本、商品化程度等分類二、住宅分類03商品性和社保性、消費(fèi)性和投資性、個人性和社會性♀三、住宅特性第一節(jié)住宅及其特性美國為窮人建透明塑料房印度孟買貧民窟廣州別墅之王天鵝湖城堡占地4畝建面3229平方米，售價將超3000萬元

29室9廳中國身價一億豪宅，月管理費(fèi)十多萬元貝克漢姆的豪宅鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢價值千萬港元羅納爾多頂級豪宅夜景羅納爾多頂級豪宅外景羅納爾多頂級豪宅客廳羅納爾多頂級豪宅豪華臺階羅納爾多頂級豪宅休息平臺福布斯評世界五大豪宅排名名稱價值（美元）地點(diǎn)1愛敦格1.2億英國薩利郡2三湖別墅0.75億美國紐約3皮埃爾棚屋0.70億美國紐約4馬力布0.65億美國加州5托帶拉克公寓0.61億英國倫敦英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首住宅需求1影響住宅需求的主要因素2住宅供給3影響住宅供給的主要因素住宅分配與流通♀4第二節(jié)住宅供求有效和潛在需求居住和投資需求基礎(chǔ)和擴(kuò)大需求基礎(chǔ)需求：滿足生存、生理和社會道德要求的需求擴(kuò)大需求：滿足享受和發(fā)展要求的需求♀一、住宅需求價格對其有負(fù)影響01家庭收入和財富對其有正影響02利率變化對其有復(fù)雜影響03人口和家庭數(shù)對其有正影響04住房政策對其有復(fù)雜影響♀05二、影響住宅需求的主要因素存量供給與增量供給供給總量與結(jié)構(gòu)供給體系商品房供給經(jīng)濟(jì)適用房供給廉租房供給♀123三、住宅供給投資量與供給量呈正向關(guān)系開發(fā)融資成本對供給量有反向關(guān)系土地供應(yīng)量與供給量呈正向關(guān)系土地價格對供給量有反向關(guān)系建筑成本和各種費(fèi)用對供給有反向關(guān)系住宅價格對供給有正向關(guān)系♀四、影響住宅供給的主要因素寫字樓1工業(yè)用房3商鋪2其他非住宅房產(chǎn)♀4第三節(jié)非住宅房產(chǎn)ADBC第一節(jié)房地產(chǎn)價格概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成♀學(xué)習(xí)提示第八章房地產(chǎn)價格本章學(xué)習(xí)目的：了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成及特點(diǎn)01學(xué)習(xí)重點(diǎn)：房地產(chǎn)價格的實際構(gòu)成02學(xué)習(xí)提示010203房地產(chǎn)價格的類型房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)♀第一節(jié)房地產(chǎn)價格概述是土地價格及其上建筑物價格的總和或者是土地有用性及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn)與勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)之和（一）概念表述地價是房價的基礎(chǔ)房價是地價的表現(xiàn)（二）房價與地價的關(guān)系房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格或者是房地產(chǎn)權(quán)利的未來收益之價格♀（三）房地產(chǎn)價格的本質(zhì)一、房地產(chǎn)價格的概念04有用性的表現(xiàn)工具01土地價格02資源價格05價值的貨幣表現(xiàn)06相互混合03資產(chǎn)價格土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格資源價格資產(chǎn)價格土地價格房地產(chǎn)價格地價是房價的基礎(chǔ)房價是地價的表現(xiàn)0102030405“房價”指房地合一的總價理論上由土地的主導(dǎo)性決定實踐上由土地的稀缺性決定地價只有借助房價才能得到現(xiàn)實表現(xiàn)廠商購地時表現(xiàn)為房價決定低價福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單地價：683元／平方米配套建設(shè)費(fèi)用：486元／平方米保守計算該項目總成本約為：土建和安裝成本：875元／平方米開發(fā)商的運(yùn)營成本：約390元／平方米683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達(dá)60.2%?！?1房地產(chǎn)交易真正內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)02產(chǎn)權(quán)決定收益權(quán)03產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不同其所得到的收益大小就不同04未來收益的現(xiàn)值就是房地產(chǎn)的價格房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格按實物要素分為地價、房價和房地產(chǎn)綜合價格按形成機(jī)制分為計劃價、市場價、基準(zhǔn)價、評估價、均價、個價等按交易形式分為售價、租價、抵押價、保險價、典當(dāng)價、拆遷價、課稅價等按用途分為住房價、工業(yè)房價、商用房價、事業(yè)性用房價等其他分類♀二、房地產(chǎn)價格的類型體系復(fù)雜性：整個體系由多種價格形式組成♀3124二元性：主要指構(gòu)成上始終是房地二要素，地價由其物質(zhì)和資本價共同決定個體性：主要指價格個別形成。地價個別性、建筑物價個別性趨升性：房地產(chǎn)價格隨著時間的推移而在總體上呈現(xiàn)出上升的趨勢三、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)03社會因素人口、環(huán)境、政局等02經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、利率、物價、居民收入、匯率等01自然因素區(qū)位、土地面積和形狀、地質(zhì)條件、地形地勢、建筑物物理特征等04行政因素房地產(chǎn)制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等♀第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素土地權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)物化勞動價值（地、房、環(huán)境）活勞動中的必要和剩余勞動價值一、理論構(gòu)成01售價的實際構(gòu)成租價的實際構(gòu)成租售價比♀二、實際構(gòu)成02第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成成本：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用1銷售稅費(fèi)：房地產(chǎn)銷售后應(yīng)由開發(fā)企業(yè)繳納的稅費(fèi)2開發(fā)利潤3案例：福州市物價局公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單♀4房地產(chǎn)出售價格的實際構(gòu)成地租：房屋所占用土地的價格，由房屋產(chǎn)權(quán)人向承租人收取♀04利潤03房屋經(jīng)營管理成本：房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、稅金等。02房屋折舊費(fèi)：按房屋使用年限計算的應(yīng)逐漸收回的建房資金01房地產(chǎn)租賃價的實際構(gòu)成房地產(chǎn)售價水平與租價水平的對比關(guān)系合理租售比價的確定原則：在房地產(chǎn)壽命期滿時，選擇購房所需支付的全部費(fèi)用應(yīng)與選擇租房所需支付的全部費(fèi)用相當(dāng)。房價收入比：一套住房的平均售價相當(dāng)于一個中等收入水平家庭一年的全部收入的倍數(shù)♀房地產(chǎn)租售比價福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單開發(fā)商的運(yùn)營成本：約390元／平方米地價：683元／平方米配套建設(shè)費(fèi)用：486元／平方米土建和安裝成本：875元／平方米683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達(dá)60.2%?！獗Ｊ赜嬎阍擁椖靠偝杀炯s為：01第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定02第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)03第三節(jié)融資在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的作用04第四節(jié)房地產(chǎn)融資方式♀第九章房地產(chǎn)投融資房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為獲取預(yù)期不確定效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)（資本）的行為或過程。房地產(chǎn)投資分類房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機(jī)的關(guān)系♀第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定按房地產(chǎn)投資所形成的資本或資產(chǎn)形態(tài)劃分01按房地產(chǎn)投資者對實物房地產(chǎn)的經(jīng)營控制程度劃分02按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分03按房地產(chǎn)投資對象的物業(yè)類型劃分♀04二、房地產(chǎn)投資分類房地產(chǎn)投機(jī)也是一種房地產(chǎn)投資01房地產(chǎn)投機(jī)與投資之間也會發(fā)生相互轉(zhuǎn)化02房地產(chǎn)投機(jī)通常具有比較明顯的短期性03房地產(chǎn)投機(jī)者的期望利潤通常遠(yuǎn)大于投資者04房地產(chǎn)投機(jī)者承擔(dān)的風(fēng)險通常大于投資者♀05三、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機(jī)的關(guān)系投資對象不可位移投資額較大且開發(fā)周期較長投資的流動性較差對專業(yè)知識和經(jīng)驗有較強(qiáng)的依賴性♀對通貨膨脹的抵御性較好投資的不確定性較大010203040506第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的各種交易必須有金融的支持才能順利進(jìn)行3房地產(chǎn)消費(fèi)階段的“高價格——低支付力矛盾”必須通過資金融通才能得到解決♀2房地產(chǎn)生產(chǎn)階段的“大——小資本量矛盾”必須通過資金融通才能得到解決第三節(jié)融資在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的作用ABC房地產(chǎn)開發(fā)融資方式房地產(chǎn)消費(fèi)融資方式♀房地產(chǎn)融資方式分類第四節(jié)房地產(chǎn)融資方式單擊此處添加大標(biāo)題內(nèi)容單擊此處添加正文，文字是您思想的提煉，為了演示發(fā)布的良好效果，請言簡意賅地闡述您的觀點(diǎn)。您的內(nèi)容已經(jīng)簡明扼要，字字珠璣，但信息卻千絲萬縷、錯綜復(fù)雜，需要用更多的文字來表述；但請您盡可能提煉思想的精髓，否則容易造成觀者的閱讀壓力，適得其反。正如我們都希望改變世界，希望給別人帶去光明，但更多時候我們只需要播下一顆種子，自然有微風(fēng)吹拂，雨露滋養(yǎng)。恰如其分地表達(dá)觀點(diǎn)，往往事半功倍。當(dāng)您的內(nèi)容到達(dá)這個限度時，或許已經(jīng)不純粹作用于演示，極大可能運(yùn)用于閱讀領(lǐng)域；無論是傳播觀點(diǎn)、知識分享還是匯報工作，內(nèi)容的詳盡固然重要，但請一定注意信息框架的清晰，這樣才能使內(nèi)容層次分明，頁面簡潔易讀。如果您的內(nèi)容確實非常重要又難以精簡，也請使用分段處理，對內(nèi)容進(jìn)行簡單的梳理和提煉，這樣會使邏輯框架相對清晰。為了能讓您有更直觀的字?jǐn)?shù)感受，并進(jìn)一步方便使用，我們設(shè)置了文本的最大限度，當(dāng)您輸入的文字到這里時，已瀕臨頁面容納內(nèi)容的上限，若還有更多內(nèi)容，請酌情縮小字號，但我們不建議您的文本字號小于14磅，請您務(wù)必注意。單擊此處添加正文，文字是您思想的提煉，為了演示發(fā)布的良好效果，請言簡意賅地闡述您的觀點(diǎn)。您的內(nèi)容已經(jīng)簡明扼要，字字珠璣，但信息卻千絲萬縷、錯綜復(fù)雜，需要用更多的文字來表述；但請您盡可能提煉思想的精髓，否則容易造成觀者的閱讀壓力，適得其反。正如我們都希望改變世界，希望給別人帶去光明，但更多時候我們只需要播下一顆種子，自然有微風(fēng)吹拂，雨露滋養(yǎng)。恰如其分地表達(dá)觀點(diǎn)，往往事半功倍。當(dāng)您的內(nèi)容到達(dá)這個限度時，或許已經(jīng)不純粹作用于演示，極大可能運(yùn)用于閱讀領(lǐng)域；無論是傳播觀點(diǎn)、知識分享還是匯報工作，內(nèi)容的詳盡固然重要，但請一定注意信息框架的清晰，這樣才能使內(nèi)容層次分明，頁面簡潔易讀。如果您的內(nèi)容確實非常重要又難以精簡，也請使用分段處理，對內(nèi)容進(jìn)行簡單的梳理和提煉，這樣會使邏輯框架相對清晰。為了能讓您有更直觀的字?jǐn)?shù)感受，并進(jìn)一步方便使用，我們設(shè)置了文本的最大限度，當(dāng)您輸入的文字到這里時，已瀕臨頁面容納內(nèi)容的上限，若還有更多內(nèi)容，請酌情縮小字號，但我們不建議您的文本字號小于14磅，請您務(wù)必注意。單擊此處添加正文，單擊此處添加大標(biāo)題內(nèi)容單擊此處添加正文，文字是您思想的提煉，為了演示發(fā)布的良好效果，請言簡意賅地闡述您的觀點(diǎn)。您的內(nèi)容已經(jīng)簡明扼要，字字珠璣，但信息卻千絲萬縷、錯綜復(fù)雜，需要用更多的文字來表述；但請您盡可能提煉思想的精髓，否則容易造成觀者的閱讀壓力，適得其反。正如我們都希望改變世界，希望給別人帶去光明，但更多時候我們只需要播下一顆種子，自然有微風(fēng)吹拂，雨露滋養(yǎng)。恰如其分地表達(dá)觀點(diǎn)，往往事半功倍。當(dāng)您的內(nèi)容到達(dá)這個限度時，或許已經(jīng)不純粹作用于演示，極大可能運(yùn)用于閱讀領(lǐng)域；無論是傳播觀點(diǎn)、知識分享還是匯報工作，內(nèi)容的詳盡固