廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性分析

廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研及工程可行性分析廣漢市根本情況介紹廣漢市根本情況介紹廣漢歷史悠久，文化燦爛，人杰地靈，

有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位、四川省五大旅游精品之一的4A級景區(qū)“三星堆古文化遺址〞；還有古雒城、明代古寺龍居寺、文廟等眾多名勝古跡。廣漢城區(qū)內(nèi)古雒城建城已達(dá)2000多年，是省級歷史文化名城。全國唯一一所培養(yǎng)民航飛行員的高等院?！袊窈斤w行學(xué)院也坐落廣漢。廣漢也是全國和四川省的綜合改革試驗(yàn)區(qū)和國家級可持續(xù)開展試驗(yàn)區(qū)。廣漢1988年撤縣建市，是全省第一批實(shí)現(xiàn)小康的縣市，已連續(xù)13年保持四川省“十強(qiáng)縣〞地位，2007年又被省委、省政府列為27個擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣改革試點(diǎn)縣之一。廣漢市經(jīng)濟(jì)社會開展情況近年來，廣漢市堅(jiān)持以工業(yè)跨越開展為重點(diǎn)，全市經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，各項(xiàng)建設(shè)有序推進(jìn)。2007年，廣漢全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破100億元，到達(dá)110億元；財(cái)政總收入突破10億元，到達(dá)13.2億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入3.8億元；農(nóng)民人均純收入突破5000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10550元；全年招商引資突破20億元，到達(dá)21億元。廣漢市經(jīng)濟(jì)社會開展情況

一、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速開展。廣漢堅(jiān)持把工業(yè)開展作為全部工作的重中之重，通過產(chǎn)權(quán)制度改革，集中力量抓工業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展，工業(yè)取得長足進(jìn)步，形成了以川油宏華為龍頭的石油機(jī)械制造業(yè)和以蜀中制藥為龍頭的制藥業(yè)兩個配套的產(chǎn)業(yè)集群，機(jī)械、醫(yī)藥、化工行業(yè)增加值占廣漢市規(guī)模以上工業(yè)的81%，民營和股份制經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的96%以上。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級工業(yè)開發(fā)區(qū)之一。目前，開發(fā)區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模的根底設(shè)施建設(shè)。在開發(fā)區(qū)的帶動下，廣漢全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長，2007年，廣漢全市規(guī)模以上企業(yè)到達(dá)200家，年銷售收入上億元的企業(yè)到達(dá)27家，上5億元的企業(yè)到達(dá)5家，規(guī)模以上企業(yè)完成增加值33.8億元、銷售收入135億元、利潤10.8億元、利稅13.9億元。

二、新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。廣漢全市現(xiàn)有國家、省、德陽市級重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)50多家，形成了優(yōu)質(zhì)糧油、蔬菜、水果、花卉苗木、食用菌和優(yōu)質(zhì)畜禽、水產(chǎn)品、中藥材等生產(chǎn)基地，創(chuàng)立了30多個農(nóng)產(chǎn)品知名品牌，川糧米業(yè)的“川糧牌〞商標(biāo)。到2021年，廣漢市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)200億元，城市居民可支配收入達(dá)14000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)6500元，廣漢經(jīng)濟(jì)更加開展、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、環(huán)境更加優(yōu)美、旅游更加興旺、社會更加和諧、人民群眾生活更加殷實(shí)的四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)介紹廣漢市房地產(chǎn)

市場開展概況

一、廣漢市房地產(chǎn)市場運(yùn)行根本情況發(fā)表年份統(tǒng)計(jì)對象房地產(chǎn)投資金額增長百分比2005年廣漢市3.85億元43.7%2006年廣漢市4.35億元同比增長12.9%2007年廣漢市4.46億元同比增長27.3%2005年-2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表二、廣漢市房地產(chǎn)市場根本特點(diǎn)〔一〕、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐經(jīng)濟(jì)保持較快開展速度，2007年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值和地方財(cái)政一般預(yù)算收入與2003年相比，分別增長91%和153%，隨著經(jīng)濟(jì)快速開展，居民生活得到明顯改善，2007全市城鄉(xiāng)居民儲蓄以到達(dá)73.2億元，與2003年相比增長61.6%?！捕?、城市化進(jìn)程加速開展積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速廣漢市人口聚集。2021年全市總?cè)丝谶_(dá)59.4萬人，比2003年增長1.2%，此外，加上近幾年成都等地人仕到廣漢市來購房需求的增加，這無疑擴(kuò)大廣漢市住房需求?！踩?、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和消費(fèi)品位大大提高居民“一步到位、一房到老〞的住房觀念漸漸淡化，簡單式住房不再受寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為群眾追求目標(biāo)，也形成了近年席卷全城的換房熱，這給廣漢市房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。廣漢市樓盤個案調(diào)研城南片區(qū)--東泰?帝景國際開發(fā)商：廣漢東泰房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢中山大道南一段188號〔客運(yùn)中心對面〕物業(yè)形態(tài)：3棟18層+2棟10層電梯花園洋房占地面積：26664m2總建筑面積:約12萬平方米狀況：一期在售，已售75%均價：3300元/m2賣點(diǎn)：底層5.8米架空、同層排水、螺旋降噪排水管、270度觀景陽臺、彩色鋁合金LOE中空玻璃城南片區(qū)--恒泰雅居開發(fā)商：四川恒泰房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢柳州路三段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：8972m2總建筑面積:約26238萬平方米狀況：在售，已售75%均價：3200元/m2賣點(diǎn)：區(qū)域開展、底層架空、園林、純住宅優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠4%經(jīng)開區(qū)--龍領(lǐng)半島開發(fā)商：四川金雁房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢兩湖路東段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：26640m2總建面：約8萬平方米狀況：待售，約11月底開盤均價：2800--3300元/m2賣點(diǎn)：南亞半島度假生活優(yōu)惠：8000元排號另優(yōu)惠10000元經(jīng)開區(qū)—雒城一號開發(fā)商：萬興集團(tuán)地址：廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：183516m2總建面：約45萬平方米狀況：待售，目前排號約100余個均價：約3300元/m2賣點(diǎn)：歐式園林生活大盤開發(fā)商品牌經(jīng)開區(qū)—那維亞半島開發(fā)商：四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：廣漢市深圳路福州路交界處〔馬牧河畔〕物業(yè)形態(tài)：電梯花園洋房占地面積：173316m2總建面：約35萬平方米狀況：三期在售,目前排號150個排號費(fèi)2萬元均價：約3300元/m2優(yōu)惠：排號優(yōu)惠40元/m2賣點(diǎn)：北歐田園的建筑經(jīng)開區(qū)—上美年華開發(fā)商：四川萬興置業(yè)地址：廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)：西班牙式電梯花園洋房占地面積：33300m2，總建筑面積：約7萬m2狀況：在售，已售80%；均價：約2700元/m2賣點(diǎn)：原汁原味地中海風(fēng)情；經(jīng)開區(qū)—水映城幫開發(fā)商：四川鼎信房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢市深圳路福州路交界處〔馬牧河畔〕物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：28638m2狀況：還未開發(fā)均價：約元/m2賣點(diǎn)：區(qū)域前景、園林城東片區(qū)—廣信?拿鐵城開發(fā)商：廣漢市廣信置業(yè)地址：廣漢韶山路與衡陽路交匯處物業(yè)形態(tài)：小戶型電梯公寓占地面積：26640m2總建面：約5萬平方米狀況：在售，據(jù)說開盤銷售329套均價：4000元/m2賣點(diǎn)：可變空間、智能小區(qū)新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠2%老城區(qū)--盛世蜀景開發(fā)商：四川豪紳房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢大北街物業(yè)形態(tài)：多層住宅占地面積：53485m2狀況：現(xiàn)房尾盤，已售95%均價：3900-4500元/m2賣點(diǎn)：江南中式院落多層城北片區(qū)--怡景花苑開發(fā)商：四川三胞房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢市城北保定路〔金雁湖公園旁〕物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：68731.2m2狀況：一期在售售價：多層3500-4000元/m2高層4000-4500元/m2賣點(diǎn)：城北片區(qū)前景城北片區(qū)—經(jīng)典上城開發(fā)商：四川經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)地址：廣漢市城北天津路物業(yè)形態(tài)：電梯洋房+多層住宅占地面積：55278m2狀況：三期在售，三期已售60%售價：3600元/m2賣點(diǎn)：城北片區(qū)前景廣漢房地產(chǎn)個案調(diào)研分析市場銷售狀況：市場上的工程來看，銷售普遍比較平穩(wěn)，到交房的時候，工程根本上銷售到80-95%，余房都是多層無電梯的5、6樓，以及電梯房面積大于120平方米的房源。開發(fā)水平上下不齊，有水平較高的雒城一號和東泰?帝景國際，也有較差的上美年華和那維亞半島。價格及價格走勢：目前，廣漢房市價格集中在3000元/m2-4000元/m2間，占整個上市房產(chǎn)的80%，局部工程的局部樓層和朝向的房屋已超過4500元/m2，市場也能接受，說明，市場對價格的接受能力大于開發(fā)商的預(yù)計(jì)。另外整體房價也處于緩升態(tài)勢，大致半年上升300元/m2左右。戶型：從個案市調(diào)來看，戶型區(qū)間大多在60-140m2，暢銷戶型集中在80-120m2區(qū)間，少于80m2或大于120m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場反響還可以。銷售手段，大多采用預(yù)售客戶誠意金，分期分批次推盤的形式來銷售，一批次的數(shù)量多少，各個樓盤不一，有按棟來分的；內(nèi)部認(rèn)購，幾乎全部收取誠意金，收取時間在取得預(yù)售證后，金額在8000元-2萬元間，以開盤額外優(yōu)惠1-2%和按內(nèi)部認(rèn)購順序優(yōu)先選房權(quán)來吸引客戶。位置對銷售的影響就不是很大，在廣漢東、南、西、北調(diào)查來看，客戶對方位無明顯喜好，但對政府規(guī)劃很有信心，城北片區(qū)—經(jīng)典上城買的即好價格還高就是明證，其他方位的工程也很受歡送。園林綠化：小區(qū)綠化是一個大賣點(diǎn)，也是各樓盤的個性所在，水景也是一大特色，用來提高樓盤價格，但大多品質(zhì)不佳。配套設(shè)施：大多數(shù)樓盤主要配套就是花園，運(yùn)動設(shè)施小區(qū)內(nèi)也有表達(dá)，泳池那么沒有，會所也是按商鋪茶樓標(biāo)準(zhǔn)配置。消費(fèi)者分布：從調(diào)查來看，廣漢房地產(chǎn)的消費(fèi)主力是本地人群及小局部外地人，比例約在85：15。物業(yè)形態(tài)：以多層、12層和16層電梯洋房為主，層高全部是3米，很少建有地下車位。接待中心：樓盤銷售接待中心多設(shè)置在工程附近靠路邊，容易被客戶看到的地方，都有導(dǎo)示系統(tǒng)，接待的置業(yè)參謀著統(tǒng)一的服裝，數(shù)量多少不一，視工程推廣狀況；接待中心裝飾上下不等，有的很簡陋，但銷售也很好，也有的的豪華典雅，風(fēng)格與工程定位相融合，內(nèi)部有接待臺；還有資料架放置工程資料〔宣傳單張、戶型圖等〕；中心位置設(shè)置客戶接待區(qū)放置4-8套接待桌椅；展示區(qū)沙盤有總體的、也有單獨(dú)戶型的，實(shí)際做法各不相同，周邊還懸掛展板或吊旗襯托氣氛；還設(shè)置休息區(qū)放置沙發(fā)等物品。目標(biāo)地塊地塊位置目標(biāo)地塊分析目標(biāo)地塊評估地塊面積：190畝預(yù)計(jì)銷售均價：3000元/m2預(yù)計(jì)本錢〔涵蓋建安、報建、推廣等費(fèi)用，不含土地費(fèi)用〕：1800元/m2拍賣地價對應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)拍賣地價（萬元/畝）5060708090樓面地價（元/m2）容積率2.5300360420480540容積率2.0376450525600675土地成本（萬元）950011400133001520017100利潤（萬元）容積率2.528,462.0026,562.0024,662.0022,762.0020,862.00容積率2.020,869.6018,969.6017,069.6015,169.6013,269.60容積率比較容積率2.502.00總建筑面積（m2）316,350.00253,080.00成本（萬元）56,943.0045,554.40銷售總計(jì)（萬元）94,905.0075,924.00開發(fā)建議綜上所述：此地塊具有開發(fā)價值，從前表來看，地價在90萬元/畝以內(nèi)都能接受，如超過90萬元/畝，風(fēng)險加大，利潤較薄，開發(fā)意義就不太大；如能控制在70萬元/畝，就比較理想；最好結(jié)果是價格降低和容積率高，地價在60萬元/畝以下，雖然品質(zhì)無法做到最好，但利潤能做到最大。開發(fā)思路建議：開發(fā)周期：3-5年物業(yè)形態(tài)：以多層+小高層結(jié)合，盡力搞好園林設(shè)施提高工程品質(zhì)，形成獨(dú)有