固收2023公募REITs年報(bào)估值有何變化

正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u產(chǎn)業(yè)園、物流園受租金及增長假設(shè)下調(diào)，估值多下降 3保租房估值多上調(diào) 10高速類估值多下調(diào)，2024年通行費(fèi)收入預(yù)測多下調(diào) 12能源、環(huán)保多受經(jīng)營期限縮短影響，估值下調(diào) 15機(jī)構(gòu)投資者集中度較高 19公募投資建議：新舊動能切換，挖掘韌性、高分派板塊 20風(fēng)險(xiǎn)提示 21產(chǎn)業(yè)園、物流園REITs受租金及增長假設(shè)下調(diào)，估值多下降估值多數(shù)下調(diào)，主要系租金水平和租金增長率有所調(diào)降。2023年產(chǎn)業(yè)園業(yè)績表現(xiàn)來看，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)分化，部分項(xiàng)目出現(xiàn)租戶到期不續(xù)租等情況導(dǎo)致出租率下滑，項(xiàng)目基本面修復(fù)緩慢，疊加一線城市產(chǎn)業(yè)園空置率持續(xù)偏高，市場環(huán)境恢復(fù)不估值多數(shù)下調(diào)。20239估值20222.41%、0.27%0.14%，其余估值均調(diào)降，其中臨港、REIT33.8元/平方米/35.3元/平方米4.44%，東久的金山、昆山和無錫智造園租金也均有所REITREIT（首發(fā)REIT、中金湖北科投ITI（首發(fā)和華夏和達(dá)高科IT較2年分別下降%、4.10%、3.07%、2.99%、2.59%0.01%。REIT169、161177元/平方米/147、151138元/平方米月，且租金增長率假設(shè)整體有所下調(diào)。REIT兩項(xiàng)目的租金增長率調(diào)降，3%-5%、2%-4%2%-3%、2%-3.5%6.5%6%。REIT光谷軟件A1-A72492%85%，C624、25年出租率調(diào)高，E3棟整租2425A1-A7棟辦公租金有所上調(diào)；2425REIT23年到期租戶續(xù)租租金2324、253%4%023年實(shí)際經(jīng)營情況未達(dá)首發(fā)預(yù)測水平，24-263%0；孵化器辦公和眾創(chuàng)空間的出91%-92%、55%-95%80%-92%35%-80%。圖表1：2023年產(chǎn)業(yè)園類REITs估值多數(shù)下調(diào)（首發(fā)項(xiàng)目）（億元）50

首發(fā)估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 22年估值變動率（右） 23年估值變動率（右21年估值變動率（右）

4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%REITREITREITREIT華國國東夏君君吳合臨東蘇肥港久園高 REITREITREITREITREIT新REIT

華 中 博 華夏 金 時(shí) 安和 湖 蛇 張REITREIT達(dá) 北 口 江REITREIT高 科REITREIT科 投REITREIT（ （首 首發(fā) 發(fā)） ）資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，圖表2：產(chǎn)業(yè)園REITs折現(xiàn)率與出租率變動情況基金簡稱首發(fā)/2021年末折現(xiàn)率2022年末2023年末首發(fā)/2021年末出租率2022年末2023年末高新君道：高新君道：2023-2024：90%2024：90%2025-2026：90.5%2025-2026：90.5%2023-2024年：88.58%華夏合2027及以后：91.5%2027及以后：91.5%2025年：89.32%肥高新6.50%6.50%6.50%高新睿成：高新睿成：2026年：89.79%REIT2023-2024：87%2024：87%2027年及以后：90.55%2025：88%2025：88%2026：89%2026：89%2027及以后：89.5%2027及以后：89.5%REIT金山REIT金山8.00%、金山8.00%、金山8.00%、國泰君昆山8.25%、昆山8.25%、昆山8.25%、安東久無錫8.25%、無錫8.25%、無錫8.25%、REIT常州8.50% 常州8.50% 常州8.50%2022630日：100%；2022年--202498%2025年及以后長期穩(wěn)定出租率為95%----

8.00% 8.00% 8.00%

臨港奉賢智造園一期：97%臨港奉賢智造園三期：95%

-- --東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

6.50% 6.50% 6%

20203186%平2.520212022

-- --度的出租率分別為度的出租率分別為75%和80%；互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項(xiàng)目-研發(fā)用房：90%互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項(xiàng)目-產(chǎn)業(yè)配套：90%關(guān) 村REIT6.00%6.00%6.00%42022-2023年為100%，2024年及以后為98%孵化加速器項(xiàng)目-85%，202490%孵化加速器項(xiàng)目-產(chǎn)業(yè)配套：2022-2023年為85%，2024年及以后為90%----REIT

6.50% 6.50% 6.50%

和達(dá)藥谷一期：年下半年93%，202695%配套公寓：預(yù)計(jì)穩(wěn)定在95%孵化器：預(yù)計(jì)2022年7-12月至202390%，2024-2025年91%，2026年及之后92%

孵化器辦公部分：2024-2025為91%，2026年及以后92%孵化器眾創(chuàng)空間：2024 年 55%2025-2026年65%202775-95%

孵化器辦公部分：24年年年88-92%孵化器眾創(chuàng)空間：24年為4527年及以后為50-80%光谷軟件園：光谷軟件園：中金湖A1-A7棟：23年90%光谷軟件園：光谷軟件園：中金湖A1-A7棟：23年90%、24年92%、25及以后93%A1-A7棟：85%-93%E3棟：23-24年100%、25年75%、26年80%、27年85%、286.50%6.50%6.50%年90%、29年及以后95%REITC6棟：23年78%、24年83%、25年88%、26年及以后90%C6棟：90%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目：23年80%、24年85%、25年90%、26年及以后92%75%-95%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目：85%-92%資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，圖表3：產(chǎn)業(yè)園REITs平均月租金與租金增長率變動情況基金簡稱首發(fā)/2021年末平均月租金（元/平方米/月）2022年末 2023年末首發(fā)/2021年末租金增長率2022年末2023年末辦公類房地產(chǎn)：辦公類房地產(chǎn)：2024年：352025年：402026年及以后：參考市場分析的平均租金增長率及CPI物價(jià)指數(shù)園區(qū)配套：55車位：2025年開始取得經(jīng)營利潤2023-2024年：35辦公類和園區(qū)配套：2025年：402026-2033年3%、華夏合肥高新REIT2022-2024年：3520252026年及以后：參考市場分析的平均租金增長率及CPI物價(jià)指數(shù)2026-2033年3%、2034-20482.5%2049年-收益期結(jié)束2%2026-20333%、2034-2048 年2.5%、2049年-收益期結(jié)束2%2034-20482.5%2049年-收益期結(jié)束2%車位：2027-2033年3%、園區(qū)配套：552034-20482.5%2049車位：2024年開始年-收益期結(jié)束2%取得經(jīng)營利潤國泰君 國泰君 金山29.98、昆山安東久 29.19無錫28.63REIT 常州16.06金山29.2、昆山29.9、無錫30.1、常州20.430.331.13、無錫31.03、常州20.410年每年增長率3%-5%，未來長期租金增長率為2.5%-3%；已簽約租戶租期內(nèi)租金增長率4%-5%金山、昆山：3.0-5.0% 金山、昆山：3.0-5.0%無錫、常州： 無錫、常州：3.0-4.0%3.0-4.0%

33.1 33.8 35.3

2023-2026年：5%2027-2029年：4%2030年及以后：3%

3.00%-5.00% 3.00%-5.00%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

國際科技園：43.22.5坯

國際科技園：辦公45、商業(yè)48--2.55775

首發(fā)：202012持平2.5與00年1202年度的租金單價(jià)增長率預(yù)2%21年末：研發(fā)用房：建信中 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心研發(fā)用房：建信中 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心關(guān)村 166REIT 孵化加速器：160協(xié)同中心：175研發(fā)用房：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心：169孵化加速器：161協(xié)同中心：177研發(fā)用房：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心：147孵化加速器：151協(xié)同中心：138互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心第 研發(fā)用房：24-26年不增2022-2023年為0，2年%第10 長，7年起.5%2024-2031年為3%；年：每年遞增3% 配套用房：25-27年4%，協(xié)同中心：自2023年開始，協(xié)同中心：第1-10 28年起3%每2年增長5%；年每2年遞增5% 協(xié)同中心：孵化加速器：2025年開始孵化加速器第1-2 研發(fā)用房：24-26年不增假設(shè)簽約三年，首年不增，%30年：長，7年起.5%后兩年每年遞增2.50%；假設(shè)簽約三年首年 孵化加速器：預(yù)測期后至收益期屆滿的不增后兩年每年遞 研發(fā)用房：24-26年不增長期年度增長率為增2.5% 長，27年起2.75%2.50%。配套用房：3%

國際科技園：3%-5%2.5

國際科技園：2%-3%2.5產(chǎn)業(yè)園：2%-3.5%華夏和達(dá)高科REIT

和達(dá)藥谷一期：研發(fā)辦公20227-121.40年1.51配套公寓2022年7-12月1.40孵化器：研發(fā)辦公2022年7-12月1.5820231.67

和達(dá)藥谷一期：研發(fā)辦公：1.51孵化器：配套部分：1

和達(dá)藥谷一期：1.58孵化器:1.74孵化器配套部分：1.15

和達(dá)藥谷一期：研發(fā)辦公：2024-2037年32038年及以后為2.5%；配套公寓及商業(yè)：2023-2037年3%，2028--年及以后為2.5%；孵化器：光谷軟件園：辦公： 光谷軟件園：1.5%-3.5%光谷軟件園：辦公：A1-A7棟65、E3棟 光谷軟件園:中光谷軟件園：辦公： 光谷軟件園：1.5%-3.5%光谷軟件園：辦公：A1-A7棟65、E3棟 光谷軟件園:中金湖 A1-A7棟64E3棟40、 互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目40、C6棟45.5 23年為0%，24-31為3.5%，2032及以后2.5%北科投 C6棟商業(yè)AA7 其中04年無增長商業(yè)：A1-A7棟145、C6棟91 互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目：REIT 棟145、C6棟91 年增長率1.5%、2026互聯(lián)+項(xiàng)目：3 3年為%421為%02及以后為.%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目：53 以后為3%-3.5%

和達(dá)藥谷一期：0-3%孵化園區(qū)：0-3%其中和達(dá)藥谷一期辦公及配套：2024-2025為0孵化園辦公及配套：2024-2025為0孵化器眾創(chuàng)空間：2024-2026為0注：華夏和達(dá)高科REIT平均月租金單位為元/平方米/天，且2022年末估值參數(shù)基準(zhǔn)日為2022年6月30日資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，202362022年也均有所下降。REIT24.460.60%，首發(fā)項(xiàng)目的研發(fā)用房平均月租金有所調(diào)降，但萬海項(xiàng)目的配套租金假設(shè)由84-237元/平方米/月調(diào)高為84-280元/平方米/月。華安張江產(chǎn)REIT14.71314.76913.965.48%95%-100%、90%-95%83%-95%5.49元/平方米/天降5.42元/平方米1.28%3%-3.5%4%。圖表4：產(chǎn)業(yè)園類REITs擴(kuò)募項(xiàng)目估值均下調(diào)（億元） 2022年末估值 2023年末估值 變動（右軸）16 0%14-1%12-2%108 -3%6-4%4-5%20博時(shí)蛇口REIT（擴(kuò)募） 華安張江REIT（擴(kuò)募

-6%資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，圖表5：兩只擴(kuò)募產(chǎn)業(yè)園REITs折現(xiàn)率與出租率變動情況基金簡稱首發(fā)/2021年末折現(xiàn)率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023年末首發(fā) 擴(kuò)首發(fā)/2021年末出租率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023年末首發(fā) 擴(kuò)募博時(shí)蛇產(chǎn) REIT6.00%6.00% 6.25%6.00% 6.25%萬融大廈：2021為90%2021-202292%研發(fā)辦公：萬海：平均出95.7%，預(yù)測租率84%、期2023-2032為末出租率81% 萬融：平均出研發(fā)廠房：租率85%、期98.3%，預(yù)測末出租率84%2023-2032為98%----華安張產(chǎn) REIT

4.5%

園區(qū)用房：6%地下車庫：4.5%

科研設(shè)計(jì)用房：6%地下車庫：4.5%

6.00%

租約期外：95%

已出租部分租未出租部分、

83%-95% 85%-95%注：華安張江產(chǎn)園REIT2022年末擴(kuò)募項(xiàng)目預(yù)測出租率采用1-空置率計(jì)算，其中科研用房空置率5%，地下車庫空置率10%。資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，圖表6：兩只擴(kuò)募產(chǎn)業(yè)園REITs平均月租金與租金增長率變動情況基金簡稱首發(fā)2021年末平均月租金（元/平方米/月）2022年末 2023年末首發(fā) 擴(kuò)募 首發(fā) 擴(kuò)募首發(fā)2021年末租金增長率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023首發(fā)年末擴(kuò)募租約期內(nèi)萬海：研發(fā)萬融大廈：2021 為%02為90%萬海大廈：2021-2022為92%21研發(fā)辦辦公為124.70，6.52115-130研發(fā)辦博時(shí)2022為研發(fā)：研發(fā)：研發(fā)廠配套研發(fā)辦研發(fā)辦公：公：蛇口產(chǎn)園129.9921121-131配套：120-131配套：5.23租約期外84-280萬融：研發(fā)研發(fā)廠2.5%-4%3%-4%2%-3%研發(fā)廠房：3%-4%2%-3%研發(fā)廠REIT為144.38，88-23884-237研發(fā)辦辦公：房：52-583%-4%房：2022為公：62100-1203%-4%142.16研發(fā)廠配套：房：5384-237華安張江產(chǎn)園REIT

租約期內(nèi)：5.19租約期外：5.26

科研用5.41 5.49房：5.9

研發(fā)辦公：5.42配套：4.17

研發(fā)辦公：5.90配套：4.27

3% 3%

租約期內(nèi)按照合同約定遞增；租約期外為3%

15年為3.5%，期后至收益期滿為3%

3% 4%注：華安張江產(chǎn)園REIT平均月租金單位為元/平方米/天資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，評估報(bào)告，估值多數(shù)下調(diào)。除中金普洛斯（擴(kuò)募）15.72億不變外，其余（首發(fā)（首發(fā)2.54%、1.79%53.0417.29（擴(kuò)募7.73%、1.51%至14.44億、3.648億。從估值假設(shè)看，倉儲物流類估值下降主要與租金及租金增長率假設(shè)下調(diào)有關(guān)。中金普洛斯（首發(fā)及擴(kuò)募）估值下降主要原因?yàn)槭装l(fā)的通州光機(jī)電項(xiàng)目為引入優(yōu)質(zhì)租戶采取更加靈活67.86元/平方米/52.05元/平方米/15.10%16.64億，且該項(xiàng)目未來擬局部改造，82.86%0.18億。22.49-45.12元/平方米20.6-35元/平方米/15.77%24-252%3%。（首發(fā)40.55元/平方米40.3元/平方米/53元/平方米/53.5元/平方米/月。紅土鹽田港（擴(kuò)募）倉儲、配套月租金較36元/平方米39.3元平方米/50元平方米/53.5元/平方米/月，但月租金增長率中23年起第6-10年部分由5%調(diào)減為3%。（億元） 首發(fā)估值2023年末估值23年估值變動率（右軸）2021年末估值（億元） 首發(fā)估值2023年末估值23年估值變動率（右軸）2021年末估值21年估值變動率（右軸）2022年末估值22年估值變動率（右軸）60 4%50 2%0%40-2%30-4%20-6%10 -8%0中金普洛斯（首發(fā)）紅土鹽田港（首發(fā)）中金普洛斯（擴(kuò)募）紅土鹽田港（擴(kuò)募）

-10%注：中金普洛斯（擴(kuò)募）、紅土鹽田港（擴(kuò)募）、嘉實(shí)京東23年估值變動率為23年估值較首發(fā)估值變動率資料來源：募集說明書、年度報(bào)告，圖表8：23年倉儲物流類REITs折現(xiàn)率與租金估值假設(shè)變動情況折現(xiàn)率 平均月租金（元/平方米/月）基金簡稱首發(fā) 2021年末 2022年末 2023年末 首發(fā) 2021年末 2022年末 2023年末北京空港：57.85/71.76北京空港：7.50%北京通州：北京通州：7.75%65.96/68.00/66.64廣州保稅：8.00%7.5%-8.5 7.5%-8.5廣州保稅：中金普洛斯REIT（首發(fā)）增城：7.75%24-7325-73% %32.60/24.45順德：8.50%7.5%-8.5%廣州設(shè)管：42.7020-73蘇州：8.25%佛山普順：37.50淀山湖：8.00%蘇州普洛斯：35.30昆山普淀：34.80青島前灣港：8.50%青島前灣港：33.46中金普洛斯REIT（擴(kuò)募）江門鶴山：8.75%- -江門鶴山：29.81--重慶：8.00%重慶：20.082021年7月-12月、倉儲物2022年租金預(yù)測（元倉儲物倉儲物流：紅土鹽田港REIT（首發(fā)）7%7% 7%7%/平方米/天）：流：39.3；流：40.3；40.55；倉庫：1.28、1.31配套：535.5配套：53辦公室：1.67、1.72紅土鹽田港REIT（擴(kuò)募） 7% - - 7%

倉儲物流：36- -配套：50

倉儲物流：39.3資料來源：招募說明書、年度報(bào)告，圖表9：23年倉儲物流類REITs租金增長率估值假設(shè)變動情況基金簡稱現(xiàn)有租約租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)年增長率首發(fā) 2021年末 2022年末2023年末中金普洛斯REIT（首發(fā)）廣州保稅：5%；廣州設(shè)管：5%；佛山普順：4%；蘇州普洛斯：4%；昆山普淀：5%3.0%-5.0%3.0-5.0%3.0-5.0%前5年每年3%第6年起每年2.5%中金普洛斯REIT（擴(kuò)募）青島前灣港：2.00%-4.00%江門鶴山：4.00%重慶城市配送：4.00%--紅土鹽田港REIT（首發(fā)）-2.5%-3.0%2.5%-3.0%紅土鹽田港REIT（擴(kuò)募）

2023年起十年：5%第11年起：2.5%

前5年：5%- - 6-10年：3%第11年起：2.5%廊坊：廊坊：3%3%--重慶：2023-2025：2%、2026-2031：3%.嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT 武漢：3%資料來源：招募說明書、年度報(bào)告，保租房REITs估值多上調(diào)估值均小幅上調(diào)，主要與租金上調(diào)有關(guān)，但部分項(xiàng)目租金增長假設(shè)向后推遲。紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房和華夏華潤有巢估值分別同比上0.85%、0.33%、0.26%0.63%，估值變動幅度不大。從估值假設(shè)看，月租金假設(shè)多數(shù)調(diào)增。紅土深圳安居和中金廈門安居底層項(xiàng)目月租金均調(diào)19.97%、1.59%、1.51%0.70%，中金廈門安2.58%2.43%50%60%華潤有巢底層項(xiàng)目月租金調(diào)整分化，其中華夏北京保障房熙悅尚郡項(xiàng)目和文龍家園項(xiàng)目8.33%1.24%和調(diào)減0.68%。此外，華夏北202455元/平方米/20247增至55元/平方米/月，紅土深圳安居保利香檳苑項(xiàng)目由合同期滿后第一、第二個(gè)合同期的起始年各增長2.0%變更為合同期滿后的第二、第三個(gè)合同期的起始年各增長2%。圖表10：2023年保租房類REITs估值均小幅上升億元）首發(fā)估值億元）首發(fā)估值22年估值變動率（右軸）2022年末估值23年估值變動率（右軸）2023年末估值15 1.00%100.50%50紅土深圳安居

華夏北京保障

0.00%注：華潤華夏有巢23年估值變動率為23年估值較首發(fā)估值變動率資料來源：募集說明書，年度報(bào)告，圖表11：23年保租房類REITs折現(xiàn)率及租金估值假設(shè)變動情況基金簡稱首發(fā)折現(xiàn)率2022年末2023年末首發(fā)平均月租金（元/平方米/月）2022年末2023年末安居百泉閣：59.74安居百泉閣：59.74安居百泉閣：60.69安居錦園項(xiàng)目44.38安居錦園：44.38安居錦園：45.05紅土深圳安居REIT6%6%6%保利香檳苑項(xiàng)目14.52保利香檳苑：14.52保利香檳苑：17.42鳳凰公館項(xiàng)目17.40鳳凰公館：17.23鳳凰公館：17.35中金廈門安居REIT 6.50% 6.50% 6.50%

園博公寓：32.35珩琦公寓：30.52

園博公寓：32.87珩琦公寓：31

園博公寓：33.67珩琦公寓：31.8熙悅尚郡項(xiàng)目：65熙悅尚郡項(xiàng)目：65熙悅尚郡項(xiàng)目：60熙悅尚郡項(xiàng)目：606%6%6%文龍家園項(xiàng)目：52文龍家園項(xiàng)目：52文龍家園項(xiàng)目：52華夏基金華潤有巢REIT 6.25% - 6.25%資料來源：招募說明書、年度報(bào)告，

泗涇項(xiàng)目:2571元/間/月-東部經(jīng)開區(qū):2193元/間/月

泗涇項(xiàng)目:2603元/間/月；東部經(jīng)開區(qū):2178元/間/月圖表12：保租房類REITs租金增長率估值假設(shè)變動情況基金簡稱首發(fā)租金增長率2022年末2023年末安居百泉閣、安居錦園：自起租的第二、安居百泉閣、安居錦園：第四、第七年各增長2%；第三個(gè)合同期的起始年各增長2.0%；紅土深圳安居保利香檳苑、鳳凰公館：第二、第五年各增長2%；保利香檳苑：合同到期后的第一、第二個(gè)現(xiàn)存租賃合同到期后的第二、第三REIT從32年1月1日起至預(yù)測期終止日，安居百泉閣：2.50%，合同期的起始年各增長2.0%;個(gè)合同期的起始年各增長2.0%。安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館：3.0%。鳳凰公館：自起租的第二、第三個(gè)合同期的起始年各增長2.0%。中金廈門安居22年3月31日至22年12月31日，保持不變；REIT23年1月1日起至31年12月31日，增長率為2.50%；24年1月1日起至31年12月31日的租金年增長率為2.00%。0%-2.5%0%-2.5%文龍家園24年租金：55；文龍家園2024年租金：55；4年7月1日調(diào)華夏北京保障熙悅尚郡24年租金：64；熙悅尚郡2024年：64；整至55元，后續(xù)每三年調(diào)增4%房REIT后續(xù)年度租金每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為4%，十年后后續(xù)年度租金每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整熙悅尚郡項(xiàng)目：2027年起每三年租金收益按每年增長1.5%測算。幅度為4%。調(diào)增4%。住房：22年至23年：0%，24年至25年：2%，后續(xù)年份：華夏基金華潤有巢REIT2.5%，在連續(xù)2年累計(jì)增幅超過5%的情況下，對下一年租金漲幅按0%考慮。-0%-2.5%配套：22-23年：0%，后續(xù)年份：3%資料來源：招募說明書、年度報(bào)告，高速類估值多下調(diào)，2024年通行費(fèi)收入預(yù)測多下調(diào)估值多數(shù)下降，主要系期限減少和通行費(fèi)收入調(diào)減，但折現(xiàn)率多數(shù)降低。整238REIT7REIT的估202310月首發(fā)時(shí)小幅上漲，一方面其預(yù)測通行費(fèi)收入未發(fā)生明顯變動，另一方面9%8.7%，帶動整體估值上升。95.59億、22.45億、28.07億，變動-0.82%、-4.02%、-1.51%，主要系部分年份的預(yù)測路費(fèi)收REIT23年的估值下調(diào)至95.64億，變動-5.79%8.24%279.4018.24202342.72億元、107.21億、39.36億，分別變動-5.40%、-4.26%、-11.55%的折現(xiàn)率均下調(diào)，但其車流量和通行費(fèi)收入的假設(shè)方面均未發(fā)生明顯變動，估值出現(xiàn)下滑可能是受期限減少的影響較大。圖表13：23年末高速類REITs估值變動情況（億元）1201000

首發(fā)估值 2022年末估值 2023年末估22年估值變動率（右軸） 23年估值變動率（右軸）

5%0%-5%-10%-15%平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山高資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，20242024年預(yù)測通行費(fèi)收入較上期預(yù)測值存在一定比例的下滑，通行費(fèi)收入降低的背后原因可能在于國內(nèi)新舊202420242023年實(shí)際通行費(fèi)收入比較，多數(shù)項(xiàng)目均上調(diào)，其中，安徽交控、江蘇交控、平安廣河、華夏越秀、滬杭甬、REIT202410%。圖表14：部分高速項(xiàng)目24年預(yù)期通行費(fèi)收入有所降低140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000

平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山24年通行費(fèi)收入：2022年評估報(bào)告預(yù)測 24年通行費(fèi)收入：2023年評估報(bào)告預(yù)變動率（右軸）

5%（萬元）0%（萬元）-5%-10%-15%-20%-25%202120243%的增值稅率REITREITREIT均對比募REIT202311月預(yù)測值。資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，圖表15：多個(gè)項(xiàng)目預(yù)期2024年通行費(fèi)收入預(yù)期較2023年實(shí)際通行費(fèi)收入有上調(diào)80,00060,00040,00020,0000

（萬元）平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山23年通行費(fèi)收入的實(shí)際值 24年通行費(fèi)收入的最新預(yù)測值 變動率（右軸）

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%注：中金山高（2023年實(shí)際的通行費(fèi)收入僅為10月16日-12月31日的數(shù)據(jù)）。資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，圖表16：各項(xiàng)目的復(fù)合增長率走勢圖平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏中國 國金鐵建 華泰交控 安徽交控8%7%6%5%4%3%2%1%0%募集說明書 2022年末 2023年末資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，2023beta、市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的下REIT的最新評估報(bào)告與過往披露數(shù)beta、市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的降低，且部分項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)收益率也小幅調(diào)減。從估值來看，盡管折現(xiàn)率存在下降的情況，的估值仍呈現(xiàn)下降的趨勢。圖表17：折現(xiàn)率變動情況12%

首發(fā)折現(xiàn)率 2023年末折現(xiàn)率 變動率（右軸

0.0%10% -0.1%8% -0.2%6% -0.3%4% -0.4%2% -0.5%0%平安廣河

華夏越秀 華夏交建 國金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山

-0.6%注：一般項(xiàng)目的折現(xiàn)率在限期內(nèi)為統(tǒng)一折現(xiàn)率，其中，華夏越秀高速、國金鐵建高速（取2024年折現(xiàn)率）、2023年末華泰江蘇交控未明確披露其折現(xiàn)率。資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，圖表18：高速類REITs折現(xiàn)率拆分20242024年評估預(yù)測2023年評估預(yù)測2024年評估預(yù)測2023年評估預(yù)測華夏越秀高速浙商滬杭甬行業(yè)不含財(cái)務(wù)

0.61 0.21 0.46 0.41杠桿）變動情況-0.40-0.05風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)6.54%5.98%6.84%6.58%變動情況-0.56%-0.26%資料來源：年度報(bào)告，募集說明書，評估報(bào)告，能源、環(huán)保多受經(jīng)營期限縮短影響，估值下調(diào)REITREIT2332.83229.50%0.57%22年估值下降主要系23年購氣成本增加，較發(fā)行時(shí)提升主要系預(yù)測發(fā)電收入有所上升及折現(xiàn)率降低。預(yù)測發(fā)電收入有所增加。評估報(bào)告中對于發(fā)電收入（售電單價(jià)×售電量）的預(yù)測分為兩個(gè)（2023-2031年2031-203822年評估報(bào)告，23年評估報(bào)告對發(fā)電收入的假設(shè)主要有以下變動：電價(jià)方面，2212月拓2312230.5673元/22年有所提升，加第一階段的售電量=系數(shù)，23測售電量未有明顯變化。政策調(diào)整方面，2312月底發(fā)布的《關(guān)于我省煤電氣電容量電100元(含稅)該政策項(xiàng)目預(yù)測發(fā)電收入新增容量電價(jià)收入項(xiàng)，因此預(yù)測發(fā)電收入將有所增加。各階段預(yù)測估值折現(xiàn)率均有所下調(diào)，主要受其測算模型中涉及到的參數(shù)值下調(diào)影響。無風(fēng)10年期以上的國債到期收益率，23年無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率223.93%年參照相似同業(yè)上市公司計(jì)算0.1334220.19540.062；233007.35%，228.39%年公司特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)與資本結(jié)構(gòu)未發(fā)生227.07%9.07%6.40%8.40%。年人民幣對美元貶值導(dǎo)致購氣成本顯著升高。REIT圖表19：23年鵬華深圳能源REIT估值假設(shè)變動情況2023-2031年2032-2038年代購電價(jià)代購電價(jià)售電量（萬吉焦/折現(xiàn)市場售電單價(jià)（元/（元/千瓦市場售電單價(jià)（元/千瓦時(shí)）（元/千瓦售電量折現(xiàn)率年）率千瓦時(shí)）時(shí)）時(shí)）交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.272023-2027年天電力交易市場改革前整體電力交易市場價(jià)格均值與月-12月各月考慮天然氣發(fā)電變動成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場均價(jià)加權(quán)平均裝機(jī)容量3500h分，將此階段交易統(tǒng)一出清價(jià)差平然氣采購量：均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2758招募說明易市場改革前整體電力交易市場2028-2031年天書0.484元價(jià)格均值,并與2021年11月-12然氣采購量：6.95%0.655元8.95%月各月考慮天然氣發(fā)電變動成本1861補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場均價(jià)加權(quán)用氣量系數(shù)：平均0.0131參考?xì)v史三交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.27均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2023-2027年天然氣采購量：2758電力交易市場改革前整體電力交易市場價(jià)格均值與2021 裝機(jī)容量2022年年基數(shù)售電單價(jià)均值進(jìn)易市場改革前整體電力交易市場價(jià)格均值,并與2021年11月-20222028-2031年天7.07%然氣采購量：0.655元年月-2022年12 月各月考慮天然氣 年發(fā)電小時(shí)9.07%行預(yù)測年12月各月考慮天然氣發(fā)電變動1861發(fā)電變動成本補(bǔ)償 數(shù)3500h成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場均價(jià)用氣量系數(shù)：電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場加權(quán)平均0.0135均價(jià)加權(quán)平均電力交易市場改革交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.27分，將此階段交易統(tǒng)一出清價(jià)差平2023-2027年天前整體電力交易市場價(jià)格均值與2021然氣采購量：參考?xì)v史四均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2758年11月-2023年12裝機(jī)容量易市場改革前整體電力交易市場月各月考慮天然氣2023年年基數(shù)售電價(jià)格均值,并與2021年11月-20232028-2031年天6.40%0.655元1170MW發(fā)電變動成本補(bǔ)償8.40%單價(jià)均值進(jìn)然氣采購量：年發(fā)電小時(shí)行預(yù)測年12月各月考慮天然氣發(fā)電變動1861電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場數(shù)3500h成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場均價(jià)均價(jià)加權(quán)平均，省參考?xì)v史年度用加權(quán)平均，省氣電容量電價(jià)水平暫氣電容量電價(jià)水平氣量系數(shù)定為每年每千瓦100元(含稅)。暫定為每年每千瓦100元(含稅)。資料來源：募集說明書，評估報(bào)告，國家電投新能源REIT主要受國網(wǎng)獎懲考核扣罰金額的增加及特許經(jīng)營期限縮短影響，估值略有下調(diào)。國家電投新能源REIT23年估值為71.63億元，較發(fā)行時(shí)下降約0.03%，主要系23年國網(wǎng)獎懲金額增加及特許經(jīng)營期限縮短。23報(bào)告期電價(jià)與招募說明書披露保持一致，近三年風(fēng)電機(jī)組平均合理利用小時(shí)數(shù)可代表項(xiàng)目穩(wěn)定期且風(fēng)量正常時(shí)的發(fā)電機(jī)組發(fā)電小時(shí)數(shù)，報(bào)告期兩機(jī)組近三年平均合理利用小時(shí)數(shù)分別為2405.43、2600.64小時(shí)，均相較發(fā)行時(shí)有所增加。232945.58萬元，占3.18%，金額比例均相較歷史年份明顯增加，由此預(yù)測項(xiàng)目發(fā)電收入下降。23年項(xiàng)目預(yù)測折現(xiàn)率下調(diào)，主要受其測算模型中涉及到的參數(shù)值下調(diào)影響。無風(fēng)險(xiǎn)收益率選取距評估基準(zhǔn)日到期年限03年無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率值為%，相3.93%0.10pct；23年參照相似同業(yè)上市公司計(jì)算得到的剔除財(cái)務(wù)杠0.61670.63870.022；23年參照證券市場滬深300指數(shù)自發(fā)布以來的歷史年度報(bào)酬率給出市場報(bào)酬率為8.35%，相較招募說明書的8.39%下降0.04pct；23年公司特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)與資本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變動。因測算模型相關(guān)參數(shù)均發(fā)生下調(diào)，23年預(yù)測24年到預(yù)測期末綜合估值折現(xiàn)率由發(fā)行時(shí)的9.45%下調(diào)為9.21%。盡管國家電投新能源REIT預(yù)測期折現(xiàn)率下調(diào)，國網(wǎng)獎懲考核扣罰金額增加與特許經(jīng)營期限縮短發(fā)揮主導(dǎo)作用，推動估值下調(diào)。圖表20：23年國家電投新能源REIT估值假設(shè)變動情況國補(bǔ)電價(jià)（元/千瓦時(shí)）標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)（元/千瓦時(shí)）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目電價(jià)（元/千瓦時(shí)）時(shí)數(shù)（小時(shí)/年）國網(wǎng)獎懲金額（萬元）國網(wǎng)獎懲金額占當(dāng)年收入比重折現(xiàn)率H1#機(jī)組：2023年：8.69%2020：-781.072020：-0.92%2367.882024年：9.45%招募說明書0.4590.3910.852021：-57.442021：-0.05%H2#機(jī)組：2025-預(yù)測期末：2022：-445.552022：-0.49%2531.689.45%2023年 0.459 0.391 0.85資料來源：募集說明書，評估報(bào)告，

H1#2,405.43H2#2,600.64

2020：-781.072021：-57.442022：-445.552023：-2,945.58

2020：-0.92%2021：-0.05%2022：-0.49%2023：-3.18%

2024-預(yù)測期末：9.21%REIT中航京能光REIT2323.215.42%，較發(fā)行時(shí)下降主要系發(fā)電收入下降及特許經(jīng)營期限縮短。根據(jù)評估報(bào)告，項(xiàng)目的發(fā)電收入主要受結(jié)算電價(jià)和結(jié)算電量影0.9768元，相較歷史年份有所下降。結(jié)算電量方面，23年湖北晶泰、江山永宸兩項(xiàng)目的結(jié)算電分別為0.93億千瓦時(shí)、3.49億千瓦時(shí)，相較歷史年份同樣有所下降。盡管中航京能光伏REIT圖表21：23年中航京能光伏REIT估值假設(shè)變動情況結(jié)算電價(jià)（元/千瓦時(shí)）結(jié)算電量（億千瓦時(shí)）折現(xiàn)率江山永宸：2022年10-12月至2041年1-4湖北晶泰：2021年1.0000，2022年1.0088湖北晶泰：2021年1.12，2022年1.13月2日為9.03%招募說明書江山永宸：2021年0.7797，2022年0.7835江山永宸：2021年4.64，2022年3.73湖北晶泰：20229-1220401月為9.89%江山永宸：2024年10-12月至2041年1-4湖北晶泰：0.97682023年江山永宸：0.7721湖北晶泰：0.93江山永宸：3.49月2日為8.92%湖北晶泰：20249-1220401月為9.77%資料來源：募集說明書，評估報(bào)告，總體來看，能源類REITs整體估值下行，盡管折現(xiàn)率均下調(diào)，項(xiàng)目估值變動受到發(fā)電收入減少、成本增加以及特許經(jīng)營期限縮短等因素主導(dǎo)，均出現(xiàn)下調(diào)。圖表22：23年末能源類REITs估值變動情況首發(fā)估值 2022年末估值億元 2023年末估值 23年估值變動率（右軸）0%80-2%60-4%40 -6%20 -8%0鵬華深圳能源

國家電投

-10%資料來源：，環(huán)保類的兩只收益期限隨著時(shí)間推移逐漸縮短，估值均有所下降。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2314.68227.50%15.92%。受報(bào)告期43.5%REIT整體估值下行，項(xiàng)目3年估值為42年下降%%。圖表23：23年末環(huán)保類REITs估值變動情況首發(fā)估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 21年估值變動率（右軸） 22年估值變動率（右軸）（億元20

23年估值變動率（右軸）0%1510 -5%50富國首創(chuàng)水務(wù)

中航首鋼綠能

-10%資料來源：，機(jī)構(gòu)投資者集中度較高我國公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，近半數(shù)持有比例較2023中報(bào)有所提升。根據(jù)2023年報(bào)披露，29只REITs機(jī)構(gòu)投資者占比均值為93.37%，個(gè)人投資者僅占比6.63%，并有23只公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比超過90%。其中，機(jī)構(gòu)投資者占比最高的是國家電投新能源REIT，占比達(dá)到98.54%，機(jī)構(gòu)投資者占比最低的是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，占比為73.10%。相較于2023年中報(bào)，10只REITs機(jī)構(gòu)投資者占比有所上升，其中浙商滬杭甬REIT機(jī)構(gòu)投資者占比提升幅度最大，變動0.99pct。相較于2022年年報(bào)，6只REITs機(jī)構(gòu)投資者持有比例有所上升。分底層資產(chǎn)類型來看，保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和能源類REITs機(jī)構(gòu)投資者集中度較高，占比均超過88%，相比之下環(huán)保類REITs個(gè)人投資者占比較高，機(jī)構(gòu)投資者占比均在80%以下。整體來看，自上市以來機(jī)構(gòu)投資者集中度呈現(xiàn)上升趨勢。圖表24：公募REITs機(jī)構(gòu)投資者占比21年報(bào) 22中報(bào) 22年報(bào) 23中報(bào) 23年報(bào)90%80%70%60%50%40%30%20%10%

REITREITREITREIT富中平浙國航安商首首廣滬創(chuàng)鋼州杭水綠廣甬務(wù)能河REITREITREITREIT

東博華吳時(shí)安蘇蛇張園口江產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)REITREITREIT業(yè)園業(yè)園REITREITREIT

中紅華建金土夏信普創(chuàng)越中洛新秀關(guān)斯鹽高村田速 建REITREITREITREITREIT港REITREITREITREITREIT

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