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正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u產(chǎn)業(yè)園、物流園受租金及增長(zhǎng)假設(shè)下調(diào),估值多下降 3保租房估值多上調(diào) 10高速類估值多下調(diào),2024年通行費(fèi)收入預(yù)測(cè)多下調(diào) 12能源、環(huán)保多受經(jīng)營(yíng)期限縮短影響,估值下調(diào) 15機(jī)構(gòu)投資者集中度較高 19公募投資建議:新舊動(dòng)能切換,挖掘韌性、高分派板塊 20風(fēng)險(xiǎn)提示 21產(chǎn)業(yè)園、物流園REITs受租金及增長(zhǎng)假設(shè)下調(diào),估值多下降估值多數(shù)下調(diào),主要系租金水平和租金增長(zhǎng)率有所調(diào)降。2023年產(chǎn)業(yè)園業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看,產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化,部分項(xiàng)目出現(xiàn)租戶到期不續(xù)租等情況導(dǎo)致出租率下滑,項(xiàng)目基本面修復(fù)緩慢,疊加一線城市產(chǎn)業(yè)園空置率持續(xù)偏高,市場(chǎng)環(huán)境恢復(fù)不估值多數(shù)下調(diào)。20239估值20222.41%、0.27%0.14%,其余估值均調(diào)降,其中臨港、REIT33.8元/平方米/35.3元/平方米4.44%,東久的金山、昆山和無(wú)錫智造園租金也均有所REITREIT(首發(fā)REIT、中金湖北科投ITI(首發(fā)和華夏和達(dá)高科IT較2年分別下降%、4.10%、3.07%、2.99%、2.59%0.01%。REIT169、161177元/平方米/147、151138元/平方米月,且租金增長(zhǎng)率假設(shè)整體有所下調(diào)。REIT兩項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)率調(diào)降,3%-5%、2%-4%2%-3%、2%-3.5%6.5%6%。REIT光谷軟件A1-A72492%85%,C624、25年出租率調(diào)高,E3棟整租2425A1-A7棟辦公租金有所上調(diào);2425REIT23年到期租戶續(xù)租租金2324、253%4%023年實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況未達(dá)首發(fā)預(yù)測(cè)水平,24-263%0;孵化器辦公和眾創(chuàng)空間的出91%-92%、55%-95%80%-92%35%-80%。圖表1:2023年產(chǎn)業(yè)園類REITs估值多數(shù)下調(diào)(首發(fā)項(xiàng)目)(億元)50

首發(fā)估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 22年估值變動(dòng)率(右) 23年估值變動(dòng)率(右21年估值變動(dòng)率(右)

4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%REITREITREITREIT華國(guó)國(guó)東夏君君吳合臨東蘇肥港久園高 REITREITREITREITREIT新REIT

華 中 博 華夏 金 時(shí) 安和 湖 蛇 張REITREIT達(dá) 北 口 江REITREIT高 科REITREIT科 投REITREIT( (首 首發(fā) 發(fā)) )資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,圖表2:產(chǎn)業(yè)園REITs折現(xiàn)率與出租率變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)/2021年末折現(xiàn)率2022年末2023年末首發(fā)/2021年末出租率2022年末2023年末高新君道:高新君道:2023-2024:90%2024:90%2025-2026:90.5%2025-2026:90.5%2023-2024年:88.58%華夏合2027及以后:91.5%2027及以后:91.5%2025年:89.32%肥高新6.50%6.50%6.50%高新睿成:高新睿成:2026年:89.79%REIT2023-2024:87%2024:87%2027年及以后:90.55%2025:88%2025:88%2026:89%2026:89%2027及以后:89.5%2027及以后:89.5%REIT金山REIT金山8.00%、金山8.00%、金山8.00%、國(guó)泰君昆山8.25%、昆山8.25%、昆山8.25%、安東久無(wú)錫8.25%、無(wú)錫8.25%、無(wú)錫8.25%、REIT常州8.50% 常州8.50% 常州8.50%2022630日:100%;2022年--202498%2025年及以后長(zhǎng)期穩(wěn)定出租率為95%----

8.00% 8.00% 8.00%

臨港奉賢智造園一期:97%臨港奉賢智造園三期:95%

-- --東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

6.50% 6.50% 6%

20203186%平2.520212022

-- --度的出租率分別為度的出租率分別為75%和80%;互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目-研發(fā)用房:90%互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目-產(chǎn)業(yè)配套:90%關(guān) 村REIT6.00%6.00%6.00%42022-2023年為100%,2024年及以后為98%孵化加速器項(xiàng)目-85%,202490%孵化加速器項(xiàng)目-產(chǎn)業(yè)配套:2022-2023年為85%,2024年及以后為90%----REIT

6.50% 6.50% 6.50%

和達(dá)藥谷一期:年下半年93%,202695%配套公寓:預(yù)計(jì)穩(wěn)定在95%孵化器:預(yù)計(jì)2022年7-12月至202390%,2024-2025年91%,2026年及之后92%

孵化器辦公部分:2024-2025為91%,2026年及以后92%孵化器眾創(chuàng)空間:2024 年 55%2025-2026年65%202775-95%

孵化器辦公部分:24年年年88-92%孵化器眾創(chuàng)空間:24年為4527年及以后為50-80%光谷軟件園:光谷軟件園:中金湖A1-A7棟:23年90%光谷軟件園:光谷軟件園:中金湖A1-A7棟:23年90%、24年92%、25及以后93%A1-A7棟:85%-93%E3棟:23-24年100%、25年75%、26年80%、27年85%、286.50%6.50%6.50%年90%、29年及以后95%REITC6棟:23年78%、24年83%、25年88%、26年及以后90%C6棟:90%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目:23年80%、24年85%、25年90%、26年及以后92%75%-95%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目:85%-92%資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,圖表3:產(chǎn)業(yè)園REITs平均月租金與租金增長(zhǎng)率變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)/2021年末平均月租金(元/平方米/月)2022年末 2023年末首發(fā)/2021年末租金增長(zhǎng)率2022年末2023年末辦公類房地產(chǎn):辦公類房地產(chǎn):2024年:352025年:402026年及以后:參考市場(chǎng)分析的平均租金增長(zhǎng)率及CPI物價(jià)指數(shù)園區(qū)配套:55車位:2025年開始取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)2023-2024年:35辦公類和園區(qū)配套:2025年:402026-2033年3%、華夏合肥高新REIT2022-2024年:3520252026年及以后:參考市場(chǎng)分析的平均租金增長(zhǎng)率及CPI物價(jià)指數(shù)2026-2033年3%、2034-20482.5%2049年-收益期結(jié)束2%2026-20333%、2034-2048 年2.5%、2049年-收益期結(jié)束2%2034-20482.5%2049年-收益期結(jié)束2%車位:2027-2033年3%、園區(qū)配套:552034-20482.5%2049車位:2024年開始年-收益期結(jié)束2%取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)國(guó)泰君 國(guó)泰君 金山29.98、昆山安東久 29.19無(wú)錫28.63REIT 常州16.06金山29.2、昆山29.9、無(wú)錫30.1、常州20.430.331.13、無(wú)錫31.03、常州20.410年每年增長(zhǎng)率3%-5%,未來(lái)長(zhǎng)期租金增長(zhǎng)率為2.5%-3%;已簽約租戶租期內(nèi)租金增長(zhǎng)率4%-5%金山、昆山:3.0-5.0% 金山、昆山:3.0-5.0%無(wú)錫、常州: 無(wú)錫、常州:3.0-4.0%3.0-4.0%

33.1 33.8 35.3

2023-2026年:5%2027-2029年:4%2030年及以后:3%

3.00%-5.00% 3.00%-5.00%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

國(guó)際科技園:43.22.5坯

國(guó)際科技園:辦公45、商業(yè)48--2.55775

首發(fā):202012持平2.5與00年1202年度的租金單價(jià)增長(zhǎng)率預(yù)2%21年末:研發(fā)用房:建信中 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心研發(fā)用房:建信中 互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心關(guān)村 166REIT 孵化加速器:160協(xié)同中心:175研發(fā)用房:互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心:169孵化加速器:161協(xié)同中心:177研發(fā)用房:互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心:147孵化加速器:151協(xié)同中心:138互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心:互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心:互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心第 研發(fā)用房:24-26年不增2022-2023年為0,2年%第10 長(zhǎng),7年起.5%2024-2031年為3%;年:每年遞增3% 配套用房:25-27年4%,協(xié)同中心:自2023年開始,協(xié)同中心:第1-10 28年起3%每2年增長(zhǎng)5%;年每2年遞增5% 協(xié)同中心:孵化加速器:2025年開始孵化加速器第1-2 研發(fā)用房:24-26年不增假設(shè)簽約三年,首年不增,%30年:長(zhǎng),7年起.5%后兩年每年遞增2.50%;假設(shè)簽約三年首年 孵化加速器:預(yù)測(cè)期后至收益期屆滿的不增后兩年每年遞 研發(fā)用房:24-26年不增長(zhǎng)期年度增長(zhǎng)率為增2.5% 長(zhǎng),27年起2.75%2.50%。配套用房:3%

國(guó)際科技園:3%-5%2.5

國(guó)際科技園:2%-3%2.5產(chǎn)業(yè)園:2%-3.5%華夏和達(dá)高科REIT

和達(dá)藥谷一期:研發(fā)辦公20227-121.40年1.51配套公寓2022年7-12月1.40孵化器:研發(fā)辦公2022年7-12月1.5820231.67

和達(dá)藥谷一期:研發(fā)辦公:1.51孵化器:配套部分:1

和達(dá)藥谷一期:1.58孵化器:1.74孵化器配套部分:1.15

和達(dá)藥谷一期:研發(fā)辦公:2024-2037年32038年及以后為2.5%;配套公寓及商業(yè):2023-2037年3%,2028--年及以后為2.5%;孵化器:光谷軟件園:辦公: 光谷軟件園:1.5%-3.5%光谷軟件園:辦公:A1-A7棟65、E3棟 光谷軟件園:中光谷軟件園:辦公: 光谷軟件園:1.5%-3.5%光谷軟件園:辦公:A1-A7棟65、E3棟 光谷軟件園:中金湖 A1-A7棟64E3棟40、 互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目40、C6棟45.5 23年為0%,24-31為3.5%,2032及以后2.5%北科投 C6棟商業(yè)AA7 其中04年無(wú)增長(zhǎng)商業(yè):A1-A7棟145、C6棟91 互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目:REIT 棟145、C6棟91 年增長(zhǎng)率1.5%、2026互聯(lián)+項(xiàng)目:3 3年為%421為%02及以后為.%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目:53 以后為3%-3.5%

和達(dá)藥谷一期:0-3%孵化園區(qū):0-3%其中和達(dá)藥谷一期辦公及配套:2024-2025為0孵化園辦公及配套:2024-2025為0孵化器眾創(chuàng)空間:2024-2026為0注:華夏和達(dá)高科REIT平均月租金單位為元/平方米/天,且2022年末估值參數(shù)基準(zhǔn)日為2022年6月30日資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,202362022年也均有所下降。REIT24.460.60%,首發(fā)項(xiàng)目的研發(fā)用房平均月租金有所調(diào)降,但萬(wàn)海項(xiàng)目的配套租金假設(shè)由84-237元/平方米/月調(diào)高為84-280元/平方米/月。華安張江產(chǎn)REIT14.71314.76913.965.48%95%-100%、90%-95%83%-95%5.49元/平方米/天降5.42元/平方米1.28%3%-3.5%4%。圖表4:產(chǎn)業(yè)園類REITs擴(kuò)募項(xiàng)目估值均下調(diào)(億元) 2022年末估值 2023年末估值 變動(dòng)(右軸)16 0%14-1%12-2%108 -3%6-4%4-5%20博時(shí)蛇口REIT(擴(kuò)募) 華安張江REIT(擴(kuò)募

-6%資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,圖表5:兩只擴(kuò)募產(chǎn)業(yè)園REITs折現(xiàn)率與出租率變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)/2021年末折現(xiàn)率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023年末首發(fā) 擴(kuò)首發(fā)/2021年末出租率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023年末首發(fā) 擴(kuò)募博時(shí)蛇產(chǎn) REIT6.00%6.00% 6.25%6.00% 6.25%萬(wàn)融大廈:2021為90%2021-202292%研發(fā)辦公:萬(wàn)海:平均出95.7%,預(yù)測(cè)租率84%、期2023-2032為末出租率81% 萬(wàn)融:平均出研發(fā)廠房:租率85%、期98.3%,預(yù)測(cè)末出租率84%2023-2032為98%----華安張產(chǎn) REIT

4.5%

園區(qū)用房:6%地下車庫(kù):4.5%

科研設(shè)計(jì)用房:6%地下車庫(kù):4.5%

6.00%

租約期外:95%

已出租部分租未出租部分、

83%-95% 85%-95%注:華安張江產(chǎn)園REIT2022年末擴(kuò)募項(xiàng)目預(yù)測(cè)出租率采用1-空置率計(jì)算,其中科研用房空置率5%,地下車庫(kù)空置率10%。資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,圖表6:兩只擴(kuò)募產(chǎn)業(yè)園REITs平均月租金與租金增長(zhǎng)率變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)2021年末平均月租金(元/平方米/月)2022年末 2023年末首發(fā) 擴(kuò)募 首發(fā) 擴(kuò)募首發(fā)2021年末租金增長(zhǎng)率2022年末首發(fā) 擴(kuò)募2023首發(fā)年末擴(kuò)募租約期內(nèi)萬(wàn)海:研發(fā)萬(wàn)融大廈:2021 為%02為90%萬(wàn)海大廈:2021-2022為92%21研發(fā)辦辦公為124.70,6.52115-130研發(fā)辦博時(shí)2022為研發(fā):研發(fā):研發(fā)廠配套研發(fā)辦研發(fā)辦公:公:蛇口產(chǎn)園129.9921121-131配套:120-131配套:5.23租約期外84-280萬(wàn)融:研發(fā)研發(fā)廠2.5%-4%3%-4%2%-3%研發(fā)廠房:3%-4%2%-3%研發(fā)廠REIT為144.38,88-23884-237研發(fā)辦辦公:房:52-583%-4%房:2022為公:62100-1203%-4%142.16研發(fā)廠配套:房:5384-237華安張江產(chǎn)園REIT

租約期內(nèi):5.19租約期外:5.26

科研用5.41 5.49房:5.9

研發(fā)辦公:5.42配套:4.17

研發(fā)辦公:5.90配套:4.27

3% 3%

租約期內(nèi)按照合同約定遞增;租約期外為3%

15年為3.5%,期后至收益期滿為3%

3% 4%注:華安張江產(chǎn)園REIT平均月租金單位為元/平方米/天資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,評(píng)估報(bào)告,估值多數(shù)下調(diào)。除中金普洛斯(擴(kuò)募)15.72億不變外,其余(首發(fā)(首發(fā)2.54%、1.79%53.0417.29(擴(kuò)募7.73%、1.51%至14.44億、3.648億。從估值假設(shè)看,倉(cāng)儲(chǔ)物流類估值下降主要與租金及租金增長(zhǎng)率假設(shè)下調(diào)有關(guān)。中金普洛斯(首發(fā)及擴(kuò)募)估值下降主要原因?yàn)槭装l(fā)的通州光機(jī)電項(xiàng)目為引入優(yōu)質(zhì)租戶采取更加靈活67.86元/平方米/52.05元/平方米/15.10%16.64億,且該項(xiàng)目未來(lái)擬局部改造,82.86%0.18億。22.49-45.12元/平方米20.6-35元/平方米/15.77%24-252%3%。(首發(fā)40.55元/平方米40.3元/平方米/53元/平方米/53.5元/平方米/月。紅土鹽田港(擴(kuò)募)倉(cāng)儲(chǔ)、配套月租金較36元/平方米39.3元平方米/50元平方米/53.5元/平方米/月,但月租金增長(zhǎng)率中23年起第6-10年部分由5%調(diào)減為3%。(億元) 首發(fā)估值2023年末估值23年估值變動(dòng)率(右軸)2021年末估值(億元) 首發(fā)估值2023年末估值23年估值變動(dòng)率(右軸)2021年末估值21年估值變動(dòng)率(右軸)2022年末估值22年估值變動(dòng)率(右軸)60 4%50 2%0%40-2%30-4%20-6%10 -8%0中金普洛斯(首發(fā))紅土鹽田港(首發(fā))中金普洛斯(擴(kuò)募)紅土鹽田港(擴(kuò)募)

-10%注:中金普洛斯(擴(kuò)募)、紅土鹽田港(擴(kuò)募)、嘉實(shí)京東23年估值變動(dòng)率為23年估值較首發(fā)估值變動(dòng)率資料來(lái)源:募集說(shuō)明書、年度報(bào)告,圖表8:23年倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs折現(xiàn)率與租金估值假設(shè)變動(dòng)情況折現(xiàn)率 平均月租金(元/平方米/月)基金簡(jiǎn)稱首發(fā) 2021年末 2022年末 2023年末 首發(fā) 2021年末 2022年末 2023年末北京空港:57.85/71.76北京空港:7.50%北京通州:北京通州:7.75%65.96/68.00/66.64廣州保稅:8.00%7.5%-8.5 7.5%-8.5廣州保稅:中金普洛斯REIT(首發(fā))增城:7.75%24-7325-73% %32.60/24.45順德:8.50%7.5%-8.5%廣州設(shè)管:42.7020-73蘇州:8.25%佛山普順:37.50淀山湖:8.00%蘇州普洛斯:35.30昆山普淀:34.80青島前灣港:8.50%青島前灣港:33.46中金普洛斯REIT(擴(kuò)募)江門鶴山:8.75%- -江門鶴山:29.81--重慶:8.00%重慶:20.082021年7月-12月、倉(cāng)儲(chǔ)物2022年租金預(yù)測(cè)(元倉(cāng)儲(chǔ)物倉(cāng)儲(chǔ)物流:紅土鹽田港REIT(首發(fā))7%7% 7%7%/平方米/天):流:39.3;流:40.3;40.55;倉(cāng)庫(kù):1.28、1.31配套:535.5配套:53辦公室:1.67、1.72紅土鹽田港REIT(擴(kuò)募) 7% - - 7%

倉(cāng)儲(chǔ)物流:36- -配套:50

倉(cāng)儲(chǔ)物流:39.3資料來(lái)源:招募說(shuō)明書、年度報(bào)告,圖表9:23年倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs租金增長(zhǎng)率估值假設(shè)變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱現(xiàn)有租約租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)年增長(zhǎng)率首發(fā) 2021年末 2022年末2023年末中金普洛斯REIT(首發(fā))廣州保稅:5%;廣州設(shè)管:5%;佛山普順:4%;蘇州普洛斯:4%;昆山普淀:5%3.0%-5.0%3.0-5.0%3.0-5.0%前5年每年3%第6年起每年2.5%中金普洛斯REIT(擴(kuò)募)青島前灣港:2.00%-4.00%江門鶴山:4.00%重慶城市配送:4.00%--紅土鹽田港REIT(首發(fā))-2.5%-3.0%2.5%-3.0%紅土鹽田港REIT(擴(kuò)募)

2023年起十年:5%第11年起:2.5%

前5年:5%- - 6-10年:3%第11年起:2.5%廊坊:廊坊:3%3%--重慶:2023-2025:2%、2026-2031:3%.嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT 武漢:3%資料來(lái)源:招募說(shuō)明書、年度報(bào)告,保租房REITs估值多上調(diào)估值均小幅上調(diào),主要與租金上調(diào)有關(guān),但部分項(xiàng)目租金增長(zhǎng)假設(shè)向后推遲。紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房和華夏華潤(rùn)有巢估值分別同比上0.85%、0.33%、0.26%0.63%,估值變動(dòng)幅度不大。從估值假設(shè)看,月租金假設(shè)多數(shù)調(diào)增。紅土深圳安居和中金廈門安居底層項(xiàng)目月租金均調(diào)19.97%、1.59%、1.51%0.70%,中金廈門安2.58%2.43%50%60%華潤(rùn)有巢底層項(xiàng)目月租金調(diào)整分化,其中華夏北京保障房熙悅尚郡項(xiàng)目和文龍家園項(xiàng)目8.33%1.24%和調(diào)減0.68%。此外,華夏北202455元/平方米/20247增至55元/平方米/月,紅土深圳安居保利香檳苑項(xiàng)目由合同期滿后第一、第二個(gè)合同期的起始年各增長(zhǎng)2.0%變更為合同期滿后的第二、第三個(gè)合同期的起始年各增長(zhǎng)2%。圖表10:2023年保租房類REITs估值均小幅上升億元)首發(fā)估值億元)首發(fā)估值22年估值變動(dòng)率(右軸)2022年末估值23年估值變動(dòng)率(右軸)2023年末估值15 1.00%100.50%50紅土深圳安居

華夏北京保障

0.00%注:華潤(rùn)華夏有巢23年估值變動(dòng)率為23年估值較首發(fā)估值變動(dòng)率資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,年度報(bào)告,圖表11:23年保租房類REITs折現(xiàn)率及租金估值假設(shè)變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)折現(xiàn)率2022年末2023年末首發(fā)平均月租金(元/平方米/月)2022年末2023年末安居百泉閣:59.74安居百泉閣:59.74安居百泉閣:60.69安居錦園項(xiàng)目44.38安居錦園:44.38安居錦園:45.05紅土深圳安居REIT6%6%6%保利香檳苑項(xiàng)目14.52保利香檳苑:14.52保利香檳苑:17.42鳳凰公館項(xiàng)目17.40鳳凰公館:17.23鳳凰公館:17.35中金廈門安居REIT 6.50% 6.50% 6.50%

園博公寓:32.35珩琦公寓:30.52

園博公寓:32.87珩琦公寓:31

園博公寓:33.67珩琦公寓:31.8熙悅尚郡項(xiàng)目:65熙悅尚郡項(xiàng)目:65熙悅尚郡項(xiàng)目:60熙悅尚郡項(xiàng)目:606%6%6%文龍家園項(xiàng)目:52文龍家園項(xiàng)目:52文龍家園項(xiàng)目:52華夏基金華潤(rùn)有巢REIT 6.25% - 6.25%資料來(lái)源:招募說(shuō)明書、年度報(bào)告,

泗涇項(xiàng)目:2571元/間/月-東部經(jīng)開區(qū):2193元/間/月

泗涇項(xiàng)目:2603元/間/月;東部經(jīng)開區(qū):2178元/間/月圖表12:保租房類REITs租金增長(zhǎng)率估值假設(shè)變動(dòng)情況基金簡(jiǎn)稱首發(fā)租金增長(zhǎng)率2022年末2023年末安居百泉閣、安居錦園:自起租的第二、安居百泉閣、安居錦園:第四、第七年各增長(zhǎng)2%;第三個(gè)合同期的起始年各增長(zhǎng)2.0%;紅土深圳安居保利香檳苑、鳳凰公館:第二、第五年各增長(zhǎng)2%;保利香檳苑:合同到期后的第一、第二個(gè)現(xiàn)存租賃合同到期后的第二、第三REIT從32年1月1日起至預(yù)測(cè)期終止日,安居百泉閣:2.50%,合同期的起始年各增長(zhǎng)2.0%;個(gè)合同期的起始年各增長(zhǎng)2.0%。安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館:3.0%。鳳凰公館:自起租的第二、第三個(gè)合同期的起始年各增長(zhǎng)2.0%。中金廈門安居22年3月31日至22年12月31日,保持不變;REIT23年1月1日起至31年12月31日,增長(zhǎng)率為2.50%;24年1月1日起至31年12月31日的租金年增長(zhǎng)率為2.00%。0%-2.5%0%-2.5%文龍家園24年租金:55;文龍家園2024年租金:55;4年7月1日調(diào)華夏北京保障熙悅尚郡24年租金:64;熙悅尚郡2024年:64;整至55元,后續(xù)每三年調(diào)增4%房REIT后續(xù)年度租金每三年調(diào)整一次,每次調(diào)整幅度為4%,十年后后續(xù)年度租金每三年調(diào)整一次,每次調(diào)整熙悅尚郡項(xiàng)目:2027年起每三年租金收益按每年增長(zhǎng)1.5%測(cè)算。幅度為4%。調(diào)增4%。住房:22年至23年:0%,24年至25年:2%,后續(xù)年份:華夏基金華潤(rùn)有巢REIT2.5%,在連續(xù)2年累計(jì)增幅超過(guò)5%的情況下,對(duì)下一年租金漲幅按0%考慮。-0%-2.5%配套:22-23年:0%,后續(xù)年份:3%資料來(lái)源:招募說(shuō)明書、年度報(bào)告,高速類估值多下調(diào),2024年通行費(fèi)收入預(yù)測(cè)多下調(diào)估值多數(shù)下降,主要系期限減少和通行費(fèi)收入調(diào)減,但折現(xiàn)率多數(shù)降低。整238REIT7REIT的估202310月首發(fā)時(shí)小幅上漲,一方面其預(yù)測(cè)通行費(fèi)收入未發(fā)生明顯變動(dòng),另一方面9%8.7%,帶動(dòng)整體估值上升。95.59億、22.45億、28.07億,變動(dòng)-0.82%、-4.02%、-1.51%,主要系部分年份的預(yù)測(cè)路費(fèi)收REIT23年的估值下調(diào)至95.64億,變動(dòng)-5.79%8.24%279.4018.24202342.72億元、107.21億、39.36億,分別變動(dòng)-5.40%、-4.26%、-11.55%的折現(xiàn)率均下調(diào),但其車流量和通行費(fèi)收入的假設(shè)方面均未發(fā)生明顯變動(dòng),估值出現(xiàn)下滑可能是受期限減少的影響較大。圖表13:23年末高速類REITs估值變動(dòng)情況(億元)1201000

首發(fā)估值 2022年末估值 2023年末估22年估值變動(dòng)率(右軸) 23年估值變動(dòng)率(右軸)

5%0%-5%-10%-15%平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國(guó)金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山高資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,20242024年預(yù)測(cè)通行費(fèi)收入較上期預(yù)測(cè)值存在一定比例的下滑,通行費(fèi)收入降低的背后原因可能在于國(guó)內(nèi)新舊202420242023年實(shí)際通行費(fèi)收入比較,多數(shù)項(xiàng)目均上調(diào),其中,安徽交控、江蘇交控、平安廣河、華夏越秀、滬杭甬、REIT202410%。圖表14:部分高速項(xiàng)目24年預(yù)期通行費(fèi)收入有所降低140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000

平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國(guó)金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山24年通行費(fèi)收入:2022年評(píng)估報(bào)告預(yù)測(cè) 24年通行費(fèi)收入:2023年評(píng)估報(bào)告預(yù)變動(dòng)率(右軸)

5%(萬(wàn)元)0%(萬(wàn)元)-5%-10%-15%-20%-25%202120243%的增值稅率REITREITREIT均對(duì)比募REIT202311月預(yù)測(cè)值。資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,圖表15:多個(gè)項(xiàng)目預(yù)期2024年通行費(fèi)收入預(yù)期較2023年實(shí)際通行費(fèi)收入有上調(diào)80,00060,00040,00020,0000

(萬(wàn)元)平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏交建 國(guó)金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山23年通行費(fèi)收入的實(shí)際值 24年通行費(fèi)收入的最新預(yù)測(cè)值 變動(dòng)率(右軸)

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%注:中金山高(2023年實(shí)際的通行費(fèi)收入僅為10月16日-12月31日的數(shù)據(jù))。資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,圖表16:各項(xiàng)目的復(fù)合增長(zhǎng)率走勢(shì)圖平安廣河 滬杭甬 華夏越秀 華夏中國(guó) 國(guó)金鐵建 華泰交控 安徽交控8%7%6%5%4%3%2%1%0%募集說(shuō)明書 2022年末 2023年末資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,2023beta、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的下REIT的最新評(píng)估報(bào)告與過(guò)往披露數(shù)beta、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的降低,且部分項(xiàng)目無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率也小幅調(diào)減。從估值來(lái)看,盡管折現(xiàn)率存在下降的情況,的估值仍呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。圖表17:折現(xiàn)率變動(dòng)情況12%

首發(fā)折現(xiàn)率 2023年末折現(xiàn)率 變動(dòng)率(右軸

0.0%10% -0.1%8% -0.2%6% -0.3%4% -0.4%2% -0.5%0%平安廣河

華夏越秀 華夏交建 國(guó)金鐵建 華泰交控 安徽交控 中金山

-0.6%注:一般項(xiàng)目的折現(xiàn)率在限期內(nèi)為統(tǒng)一折現(xiàn)率,其中,華夏越秀高速、國(guó)金鐵建高速(取2024年折現(xiàn)率)、2023年末華泰江蘇交控未明確披露其折現(xiàn)率。資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,圖表18:高速類REITs折現(xiàn)率拆分20242024年評(píng)估預(yù)測(cè)2023年評(píng)估預(yù)測(cè)2024年評(píng)估預(yù)測(cè)2023年評(píng)估預(yù)測(cè)華夏越秀高速浙商滬杭甬行業(yè)不含財(cái)務(wù)

0.61 0.21 0.46 0.41杠桿)變動(dòng)情況-0.40-0.05風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)6.54%5.98%6.84%6.58%變動(dòng)情況-0.56%-0.26%資料來(lái)源:年度報(bào)告,募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,能源、環(huán)保多受經(jīng)營(yíng)期限縮短影響,估值下調(diào)REITREIT2332.83229.50%0.57%22年估值下降主要系23年購(gòu)氣成本增加,較發(fā)行時(shí)提升主要系預(yù)測(cè)發(fā)電收入有所上升及折現(xiàn)率降低。預(yù)測(cè)發(fā)電收入有所增加。評(píng)估報(bào)告中對(duì)于發(fā)電收入(售電單價(jià)×售電量)的預(yù)測(cè)分為兩個(gè)(2023-2031年2031-203822年評(píng)估報(bào)告,23年評(píng)估報(bào)告對(duì)發(fā)電收入的假設(shè)主要有以下變動(dòng):電價(jià)方面,2212月拓2312230.5673元/22年有所提升,加第一階段的售電量=系數(shù),23測(cè)售電量未有明顯變化。政策調(diào)整方面,2312月底發(fā)布的《關(guān)于我省煤電氣電容量電100元(含稅)該政策項(xiàng)目預(yù)測(cè)發(fā)電收入新增容量電價(jià)收入項(xiàng),因此預(yù)測(cè)發(fā)電收入將有所增加。各階段預(yù)測(cè)估值折現(xiàn)率均有所下調(diào),主要受其測(cè)算模型中涉及到的參數(shù)值下調(diào)影響。無(wú)風(fēng)10年期以上的國(guó)債到期收益率,23年無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率223.93%年參照相似同業(yè)上市公司計(jì)算0.1334220.19540.062;233007.35%,228.39%年公司特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)與資本結(jié)構(gòu)未發(fā)生227.07%9.07%6.40%8.40%。年人民幣對(duì)美元貶值導(dǎo)致購(gòu)氣成本顯著升高。REIT圖表19:23年鵬華深圳能源REIT估值假設(shè)變動(dòng)情況2023-2031年2032-2038年代購(gòu)電價(jià)代購(gòu)電價(jià)售電量(萬(wàn)吉焦/折現(xiàn)市場(chǎng)售電單價(jià)(元/(元/千瓦市場(chǎng)售電單價(jià)(元/千瓦時(shí))(元/千瓦售電量折現(xiàn)率年)率千瓦時(shí))時(shí))時(shí))交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.272023-2027年天電力交易市場(chǎng)改革前整體電力交易市場(chǎng)價(jià)格均值與月-12月各月考慮天然氣發(fā)電變動(dòng)成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)均價(jià)加權(quán)平均裝機(jī)容量3500h分,將此階段交易統(tǒng)一出清價(jià)差平然氣采購(gòu)量:均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2758招募說(shuō)明易市場(chǎng)改革前整體電力交易市場(chǎng)2028-2031年天書0.484元價(jià)格均值,并與2021年11月-12然氣采購(gòu)量:6.95%0.655元8.95%月各月考慮天然氣發(fā)電變動(dòng)成本1861補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)均價(jià)加權(quán)用氣量系數(shù):平均0.0131參考?xì)v史三交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.27均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2023-2027年天然氣采購(gòu)量:2758電力交易市場(chǎng)改革前整體電力交易市場(chǎng)價(jià)格均值與2021 裝機(jī)容量2022年年基數(shù)售電單價(jià)均值進(jìn)易市場(chǎng)改革前整體電力交易市場(chǎng)價(jià)格均值,并與2021年11月-20222028-2031年天7.07%然氣采購(gòu)量:0.655元年月-2022年12 月各月考慮天然氣 年發(fā)電小時(shí)9.07%行預(yù)測(cè)年12月各月考慮天然氣發(fā)電變動(dòng)1861發(fā)電變動(dòng)成本補(bǔ)償 數(shù)3500h成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)均價(jià)用氣量系數(shù):電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)加權(quán)平均0.0135均價(jià)加權(quán)平均電力交易市場(chǎng)改革交易統(tǒng)一出清價(jià)差平均值約-0.27分,將此階段交易統(tǒng)一出清價(jià)差平2023-2027年天前整體電力交易市場(chǎng)價(jià)格均值與2021然氣采購(gòu)量:參考?xì)v史四均值與基準(zhǔn)電價(jià)之和作為電力交2758年11月-2023年12裝機(jī)容量易市場(chǎng)改革前整體電力交易市場(chǎng)月各月考慮天然氣2023年年基數(shù)售電價(jià)格均值,并與2021年11月-20232028-2031年天6.40%0.655元1170MW發(fā)電變動(dòng)成本補(bǔ)償8.40%單價(jià)均值進(jìn)然氣采購(gòu)量:年發(fā)電小時(shí)行預(yù)測(cè)年12月各月考慮天然氣發(fā)電變動(dòng)1861電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)數(shù)3500h成本補(bǔ)償電價(jià)后發(fā)電側(cè)市場(chǎng)均價(jià)均價(jià)加權(quán)平均,省參考?xì)v史年度用加權(quán)平均,省氣電容量電價(jià)水平暫氣電容量電價(jià)水平氣量系數(shù)定為每年每千瓦100元(含稅)。暫定為每年每千瓦100元(含稅)。資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,國(guó)家電投新能源REIT主要受國(guó)網(wǎng)獎(jiǎng)懲考核扣罰金額的增加及特許經(jīng)營(yíng)期限縮短影響,估值略有下調(diào)。國(guó)家電投新能源REIT23年估值為71.63億元,較發(fā)行時(shí)下降約0.03%,主要系23年國(guó)網(wǎng)獎(jiǎng)懲金額增加及特許經(jīng)營(yíng)期限縮短。23報(bào)告期電價(jià)與招募說(shuō)明書披露保持一致,近三年風(fēng)電機(jī)組平均合理利用小時(shí)數(shù)可代表項(xiàng)目穩(wěn)定期且風(fēng)量正常時(shí)的發(fā)電機(jī)組發(fā)電小時(shí)數(shù),報(bào)告期兩機(jī)組近三年平均合理利用小時(shí)數(shù)分別為2405.43、2600.64小時(shí),均相較發(fā)行時(shí)有所增加。232945.58萬(wàn)元,占3.18%,金額比例均相較歷史年份明顯增加,由此預(yù)測(cè)項(xiàng)目發(fā)電收入下降。23年項(xiàng)目預(yù)測(cè)折現(xiàn)率下調(diào),主要受其測(cè)算模型中涉及到的參數(shù)值下調(diào)影響。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率選取距評(píng)估基準(zhǔn)日到期年限03年無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率值為%,相3.93%0.10pct;23年參照相似同業(yè)上市公司計(jì)算得到的剔除財(cái)務(wù)杠0.61670.63870.022;23年參照證券市場(chǎng)滬深300指數(shù)自發(fā)布以來(lái)的歷史年度報(bào)酬率給出市場(chǎng)報(bào)酬率為8.35%,相較招募說(shuō)明書的8.39%下降0.04pct;23年公司特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)與資本結(jié)構(gòu)未發(fā)生變動(dòng)。因測(cè)算模型相關(guān)參數(shù)均發(fā)生下調(diào),23年預(yù)測(cè)24年到預(yù)測(cè)期末綜合估值折現(xiàn)率由發(fā)行時(shí)的9.45%下調(diào)為9.21%。盡管國(guó)家電投新能源REIT預(yù)測(cè)期折現(xiàn)率下調(diào),國(guó)網(wǎng)獎(jiǎng)懲考核扣罰金額增加與特許經(jīng)營(yíng)期限縮短發(fā)揮主導(dǎo)作用,推動(dòng)估值下調(diào)。圖表20:23年國(guó)家電投新能源REIT估值假設(shè)變動(dòng)情況國(guó)補(bǔ)電價(jià)(元/千瓦時(shí))標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)(元/千瓦時(shí))基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目電價(jià)(元/千瓦時(shí))時(shí)數(shù)(小時(shí)/年)國(guó)網(wǎng)獎(jiǎng)懲金額(萬(wàn)元)國(guó)網(wǎng)獎(jiǎng)懲金額占當(dāng)年收入比重折現(xiàn)率H1#機(jī)組:2023年:8.69%2020:-781.072020:-0.92%2367.882024年:9.45%招募說(shuō)明書0.4590.3910.852021:-57.442021:-0.05%H2#機(jī)組:2025-預(yù)測(cè)期末:2022:-445.552022:-0.49%2531.689.45%2023年 0.459 0.391 0.85資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,

H1#2,405.43H2#2,600.64

2020:-781.072021:-57.442022:-445.552023:-2,945.58

2020:-0.92%2021:-0.05%2022:-0.49%2023:-3.18%

2024-預(yù)測(cè)期末:9.21%REIT中航京能光REIT2323.215.42%,較發(fā)行時(shí)下降主要系發(fā)電收入下降及特許經(jīng)營(yíng)期限縮短。根據(jù)評(píng)估報(bào)告,項(xiàng)目的發(fā)電收入主要受結(jié)算電價(jià)和結(jié)算電量影0.9768元,相較歷史年份有所下降。結(jié)算電量方面,23年湖北晶泰、江山永宸兩項(xiàng)目的結(jié)算電分別為0.93億千瓦時(shí)、3.49億千瓦時(shí),相較歷史年份同樣有所下降。盡管中航京能光伏REIT圖表21:23年中航京能光伏REIT估值假設(shè)變動(dòng)情況結(jié)算電價(jià)(元/千瓦時(shí))結(jié)算電量(億千瓦時(shí))折現(xiàn)率江山永宸:2022年10-12月至2041年1-4湖北晶泰:2021年1.0000,2022年1.0088湖北晶泰:2021年1.12,2022年1.13月2日為9.03%招募說(shuō)明書江山永宸:2021年0.7797,2022年0.7835江山永宸:2021年4.64,2022年3.73湖北晶泰:20229-1220401月為9.89%江山永宸:2024年10-12月至2041年1-4湖北晶泰:0.97682023年江山永宸:0.7721湖北晶泰:0.93江山永宸:3.49月2日為8.92%湖北晶泰:20249-1220401月為9.77%資料來(lái)源:募集說(shuō)明書,評(píng)估報(bào)告,總體來(lái)看,能源類REITs整體估值下行,盡管折現(xiàn)率均下調(diào),項(xiàng)目估值變動(dòng)受到發(fā)電收入減少、成本增加以及特許經(jīng)營(yíng)期限縮短等因素主導(dǎo),均出現(xiàn)下調(diào)。圖表22:23年末能源類REITs估值變動(dòng)情況首發(fā)估值 2022年末估值億元 2023年末估值 23年估值變動(dòng)率(右軸)0%80-2%60-4%40 -6%20 -8%0鵬華深圳能源

國(guó)家電投

-10%資料來(lái)源:,環(huán)保類的兩只收益期限隨著時(shí)間推移逐漸縮短,估值均有所下降。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT2314.68227.50%15.92%。受報(bào)告期43.5%REIT整體估值下行,項(xiàng)目3年估值為42年下降%%。圖表23:23年末環(huán)保類REITs估值變動(dòng)情況首發(fā)估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 21年估值變動(dòng)率(右軸) 22年估值變動(dòng)率(右軸)(億元20

23年估值變動(dòng)率(右軸)0%1510 -5%50富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)

中航首鋼綠能

-10%資料來(lái)源:,機(jī)構(gòu)投資者集中度較高我國(guó)公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比較高,近半數(shù)持有比例較2023中報(bào)有所提升。根據(jù)2023年報(bào)披露,29只REITs機(jī)構(gòu)投資者占比均值為93.37%,個(gè)人投資者僅占比6.63%,并有23只公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比超過(guò)90%。其中,機(jī)構(gòu)投資者占比最高的是國(guó)家電投新能源REIT,占比達(dá)到98.54%,機(jī)構(gòu)投資者占比最低的是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT,占比為73.10%。相較于2023年中報(bào),10只REITs機(jī)構(gòu)投資者占比有所上升,其中浙商滬杭甬REIT機(jī)構(gòu)投資者占比提升幅度最大,變動(dòng)0.99pct。相較于2022年年報(bào),6只REITs機(jī)構(gòu)投資者持有比例有所上升。分底層資產(chǎn)類型來(lái)看,保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和能源類REITs機(jī)構(gòu)投資者集中度較高,占比均超過(guò)88%,相比之下環(huán)保類REITs個(gè)人投資者占比較高,機(jī)構(gòu)投資者占比均在80%以下。整體來(lái)看,自上市以來(lái)機(jī)構(gòu)投資者集中度呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。圖表24:公募REITs機(jī)構(gòu)投資者占比21年報(bào) 22中報(bào) 22年報(bào) 23中報(bào) 23年報(bào)90%80%70%60%50%40%30%20%10%

REITREITREITREIT富中平浙國(guó)航安商首首廣滬創(chuàng)鋼州杭水綠廣甬務(wù)能河REITREITREITREIT

東博華吳時(shí)安蘇蛇張園口江產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)REITREITREIT業(yè)園業(yè)園REITREITREIT

中紅華建金土夏信普創(chuàng)越中洛新秀關(guān)斯鹽高村田速 建REITREITREITREITREIT港REITREITREITREITREIT

國(guó)紅中華金土金夏中深廈國(guó)圳門京鐵安安保建居居障REITREITREITREIT房REITREITREITREIT

鵬華國(guó)華夏君深合臨REIT圳肥港REIT能高REITREIT源新REITREIT

國(guó)華中華華君泰金夏夏東江安基和久蘇徽金達(dá)交交華高REITREITREITREIT控控潤(rùn)科REITREITREITREITREIT有巢REIT

嘉中中中實(shí)信航

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