論商品房預售許可證明對合同效力的影響

論商品房預售許可證明對合同效力的影響一、本文概述在當前的房地產市場中，商品房預售許可證明是確保交易雙方權益的重要法律文件。本文旨在深入探討商品房預售許可證明對合同效力的影響，以及在實際操作中如何正確理解和運用相關規(guī)定，以促進房地產市場的健康發(fā)展。本文將對商品房預售許可證明的概念進行界定，明確其在房地產交易中的作用和重要性。商品房預售許可證明是政府相關部門對開發(fā)商預售行為的合法性進行審查和認可的證明，是開發(fā)商可以合法進行商品房預售的前提條件。這一證明的獲取，不僅關系到開發(fā)商的合法權益，更是保障購房者權益的關鍵所在。接著，本文將分析商品房預售許可證明對合同效力的影響。在法律層面上，預售許可證明的缺失或瑕疵將直接影響商品房買賣合同的效力，可能導致合同無效或可撤銷。購房者在簽訂購房合同前，必須對開發(fā)商是否持有有效的預售許可證明進行核實。本文還將探討在實踐中如何處理因預售許可證明問題導致的合同糾紛。通過分析典型案例，本文將提出相應的解決策略和建議，旨在為購房者提供實用的法律指導，同時也為開發(fā)商提供合規(guī)經營的參考。二、商品房預售許可證明的法律依據和要求《房地產管理法》是我國房地產市場的根本大法，其中對商品房預售許可證明制度進行了原則性規(guī)定。根據該法，商品房預售必須取得預售許可證明，未取得該證明的預售行為無效。《房地產管理法》還規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)的資質要求、商品房預售的基本條件等，為預售許可證明的發(fā)放提供了法律依據?！稐l例》則更加具體，詳細規(guī)定了預售許可證明的申請條件、審查程序、證明內容以及相應的法律責任。它明確了房地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可證明時必須提交的文件和資料，包括但不限于企業(yè)資質證書、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。同時，《條例》還規(guī)定了預售許可證明的有效期限和延期條件，以及違反規(guī)定的法律責任。（1）房地產開發(fā)企業(yè)必須具備相應的資質。企業(yè)需按照《房地產管理法》的規(guī)定，具備相應的開發(fā)資質，方能申請預售許可證明。（2）提交完整的申請文件。企業(yè)需提交包括但不限于企業(yè)資質證書、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關文件。（3）滿足預售的基本條件。根據《房地產管理法》和《條例》的規(guī)定，商品房預售需滿足一定條件，如項目總投資達到一定比例、主體結構封頂等。（4）遵守審查程序。房地產開發(fā)企業(yè)需按照《條例》規(guī)定的程序提交申請，接受相關部門的審查。（5）承擔法律責任。若房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證明擅自預售商品房，或提供虛假材料騙取預售許可證明，將依法承擔相應的法律責任。商品房預售許可證明的法律依據和要求構成了我國房地產市場監(jiān)管的重要一環(huán)，對于保護購房者權益、維護市場秩序具有重要意義。三、商品房預售合同的法律特征定義與背景：明確商品房預售合同的定義，解釋其與傳統(tǒng)房屋買賣合同的區(qū)別。簡要介紹商品房預售制度的歷史背景及其在現代房地產市場的地位。法律特征概述：概述商品房預售合同的主要法律特征，包括但不限于：合同雙方的不平等性：房地產開發(fā)企業(yè)與購房者之間信息不對稱的問題。合同標的的未來性：預售合同涉及的房產尚未建成或尚未完全建成。合同效力的條件性：預售合同的效力往往與預售許可證的獲取相關聯。合同效力的條件性分析：深入分析預售許可證明對合同效力的影響，包括：風險承擔與權益保護：探討預售合同中的風險承擔問題，以及如何平衡房地產開發(fā)企業(yè)和購房者的權益。分析相關法律法規(guī)對購房者權益的保護措施。案例分析：選取具有代表性的案例，分析預售許可證明對商品房預售合同效力的影響，以及法院如何在這些案例中解釋和適用相關法律法規(guī)?？偨Y商品房預售合同的法律特征，強調預售許可證明在確保合同效力和保護購房者權益中的重要性。四、商品房預售許可證明對合同效力的直接影響商品房預售許可證明在合同效力方面起著至關重要的作用。根據《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同為無效合同。商品房預售許可證明作為開發(fā)商合法進行商品房預售的必要條件，其缺失或不符合規(guī)定將直接影響合同的合法性。沒有預售許可證明的商品房預售合同，從法律角度來看，屬于違反法律強制性規(guī)定的合同，因此其效力存在重大瑕疵。預售許可證明的缺失可能導致合同無法履行。在商品房預售合同中，買方基于對開發(fā)商信譽和預售許可證明的信任，支付了購房款。若開發(fā)商未取得預售許可證明，其預售行為可能被認定為非法，導致合同無法繼續(xù)履行。這種情況下，買方不僅面臨財產損失，還可能涉及合同糾紛和法律訴訟，增加了交易的不確定性和風險。再者，預售許可證明的合法性和有效性直接關系到買方的合法權益。合法有效的預售許可證明意味著開發(fā)商已滿足政府規(guī)定的各項條件，包括土地使用權、建設規(guī)劃、資金監(jiān)管等，為商品房的順利建設和交付提供了保障。若預售許可證明存在問題，比如未經審批或偽造，買方的合法權益將受到威脅，可能面臨房屋質量問題、延期交付或無法辦理房產證等問題。預售許可證明對于商品房預售合同的解除和賠償問題也有重要影響。如果因預售許可證明問題導致合同無法履行或被認定為無效，買方有權要求解除合同并要求開發(fā)商承擔相應的賠償責任。這種情況下，預售許可證明成為判斷合同解除和賠償責任的依據之一。商品房預售許可證明對合同效力具有直接和重要的影響。其不僅是合同合法性的基礎，也關系到合同的履行、買方權益的保護以及合同解除和賠償責任的判定。在商品房預售合同簽訂前，買方應認真審查預售許可證明的合法性和有效性，以保障自身合法權益。同時，開發(fā)商也應嚴格遵守法律規(guī)定，確保預售許可證明的真實性和合法性，以維護商品房預售市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。參考資料：湖南省商品房預售許可證，是湖南省房地產管理部門頒發(fā)給開發(fā)商的合法銷售憑證，允許其在符合規(guī)定的情況下進行商品房預售。這個許可證的頒發(fā)，代表著湖南省房地產市場健康、有序、規(guī)范的發(fā)展。保護消費者權益：預售許可證是對開發(fā)商的約束和監(jiān)督，確保其符合法定銷售條件，防止虛假銷售和欺詐行為，從而保護消費者的合法權益。規(guī)范房地產市場：預售許可證制度有利于規(guī)范房地產市場秩序，防止非法銷售和炒作，促進市場穩(wěn)定和健康發(fā)展。促進房地產行業(yè)進步：預售許可證制度要求開發(fā)商具備一定的資金實力、技術能力和管理水平，從而推動房地產行業(yè)的進步和發(fā)展。已經建立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定使用監(jiān)管賬戶內的資金。為確保預售許可證制度的落實和房地產市場的穩(wěn)定，湖南省采取了以下監(jiān)管措施：加強現場檢查：定期對在建項目進行檢查，確保開發(fā)商按照規(guī)定進行施工和銷售。實施資金監(jiān)管：建立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，對開發(fā)商的資金使用進行監(jiān)管，確保資金用于項目的建設和竣工交付。加強信息公開：通過房地產管理部門官方網站等渠道，及時公布取得預售許可證的開發(fā)商和項目信息，方便消費者查詢和監(jiān)督。嚴厲打擊違規(guī)行為：對違反預售許可證制度的行為進行嚴厲打擊，包括虛假宣傳、違規(guī)銷售、擅自改變項目用途等行為。建立信用管理體系：通過建立信用管理體系，對開發(fā)商的違規(guī)行為進行記錄和評價，對信用不良的開發(fā)商進行限制或禁止進入房地產市場。湖南省商品房預售許可證制度是保障消費者權益、規(guī)范房地產市場秩序的重要措施。通過加強制度建設和執(zhí)行力度，可以促進房地產市場的健康、有序、規(guī)范發(fā)展，推動湖南省房地產行業(yè)的持續(xù)繁榮。商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。根據《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產開發(fā)企業(yè)與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現的功能；第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢姡唐贩款A售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發(fā)生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發(fā)生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發(fā)生法律效力。作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。在商品房預售合同中，預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的?？梢?，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現有的法律、法規(guī)，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：(1)預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。如果不具備房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發(fā)經營資格，則可以認定合同有效；(2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效；(3)預售方必須取得建設工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件；(2)根據最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當地戶口的人購買城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認定買賣有效?！睙o當地戶口的人買賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當地政府制定的房屋買賣法規(guī)。根據法律的有關規(guī)定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權證號、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等)；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！鳖A售合同主體的特定性與資質嚴格性。商品房預售合同的主體是特定的，預售方是房地產公司，預購方一般為法人、合伙組織和及部門規(guī)章對商品房預售合同的預售人的資格有特別的限制，因而，并非任何人都能作為預售人訂立商品房預售合同。預售人必須是合法設立的房地產開發(fā)企業(yè)，根據《城市房地產管理法》第29條的規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第五條規(guī)定“設房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定?！北緱l例第六條規(guī)定“外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)?！迸c現房買賣不同，商品房預售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預售方已經收取了預購方的定金和部分房款，但預購方能否在約定時間取得房屋所有權仍存在風險，顯然在預售關系的當事人之中預購方處于弱勢地位。為保護消費者權益、規(guī)范商品房預售環(huán)境，《城市商品房預售管理辦法》對于預售商品房的條件做了強制性規(guī)定：(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現了商品房預售合同具有較強的國家干預性。商品房預售交易合同是當事人就正在興建的房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內將房屋興建完成再轉移所有權并交付購房人的義務。通常情形，在訂立合同時，購房人據以參考的資料，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成后的實際面積、建筑材料的品質、公共設施的有無等等問題，購房人無法事先預期或預見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易的重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設計、增加公用面積，以致完工時的房屋不符合訂立合同時的預期約定。一般之買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉移所有權的義務。而在商品房預售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要相當時日。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。經濟景氣與否，建筑材料的漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋的竣工。購房者固然可得解除交易合同，但實際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結果一般而言，總是使購房人處于不利的地位；二則從訂立合同到房屋建設竣工前已經過相當時日，在此期間，很可能還出現過其他諸多的購房機會由于此項交易合同的成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項交易目的不能實現，而其他機會也被喪失；三則在房屋竣工前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如果購房人敢于解除合同，則要至少損失數千上萬元的資金。在房地產糾紛案件中，商品房預售合同糾紛占有相當大的比例。這類糾紛具有標的金額大、涉訴人數多、法律政策性強等特點，處理起來比較困難。從實踐來看，商品房預售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預售商品房轉讓糾紛、質量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則和方法。商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產管理法》施行之后的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產市場中，建筑材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種市場風險是能夠預見的?；谡５氖袌鲲L險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險；應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風險的區(qū)別。在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方沒有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。按揭是指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發(fā)商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規(guī)定的房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)；(2)預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，如果購房人與售房方雙方約定辦理按揭，實際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產生的損失由雙方分擔。房地產開發(fā)商應對有關按揭的規(guī)定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。對于購房人與售房方按約定交納了部分購房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成，則應適用情事變更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。所謂重復預售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預售合同之后，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立即進行交付和移轉房屋所有權，這就為出賣人進行嚴重侵害買受人權益的重復預售行為提供了可能。分析重復預售的關鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產權登記的效力。其具體可分為以下三種類型：因未辦理預售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權。就同一標的物而設立的多個債權，其效力是平等的，不能以合同訂立的時間先后而使債權具有不同效力，故前、后買受人均有權請求出賣人履行合同。在前、后買受人均請求出賣人履行合同的情形下，應保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權歸屬的權利，以利于加速財產流轉和提高其使用價值。一般根據預售行為所具有的特殊因素，支持該預售行為中的買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預售登記手續(xù)正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是如要支持后買受人履行合同的請求，則必須同時具備后買受人為預購行為時為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。在兩次預售均未辦理預售登記的情形下，如果某一買受人已辦理產權登記，則涉及到對該產權登記的效力如何認定的問題。一般來說，辦理產權登記意味著不動產物權變動公示方法的完成，不動產物權變動的法律效果已經產生，因此應貫徹“登記者受保護”原則，對該產權登記的效力予以肯定。因辦理預售登記，買受人的期待權即獲得物權的排他性效力，同時該預售合同也取得較未辦理預售登記的預售合同優(yōu)先的效力。此時應根據“登記者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、確認產權登記的效力。已辦理預售登記的買受人可請求出賣人履行合同，能獲得產權登記，亦可請求宣告未辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效。但后買受人已辦理預售登記，其期待權獲得保護必須同時具備為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。買受人的期待權因辦理預售登記而具有物權化特征，故應按“登記在先者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、確認產權登記的效力。前買受人辦理預售登記在先，其不但可以請求出賣人履行合同，獲得產權登記，宣告后辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效，而且可以直接請求登記機關注銷后買受人的預售登記。實踐中亦有后買受人辦理預售登記在先的情況，此時保護后買受人登記在先的期待權，必須同時具備其為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。FORWARDSELLLICENCEFORCOMMODIFYHOUSE售房單位：____________________________RO.TWZ許SELLER：_____________________________項目名稱____________預售總建筑面積：________平方米字AREA：_______________________________________SQ房屋用途性質：____________________________________USAGE：___________________________________________第商品房屋公開預預售對象：__________________________COMMODITYHOUSESALLOWEDBUTER：__________________號AFTEREAMINATION，THEABOVEMENTIONED《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產商將有關資料送到市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局申請，批準后方可預售樓房（現樓不需此證）。商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規(guī)劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。國務院令第248號《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付