同致行營銷策劃執(zhí)行報告

告CorporationstandardizationofficeQSQHHHHGXQGNHHJ8【前言】緹香名苑以高姿態(tài)形式即將亮相益陽市，它的出現(xiàn)不僅是益陽市房地產(chǎn)行業(yè)里的一次產(chǎn)品變革運動，更是中核集團房地產(chǎn)戰(zhàn)略布署的重要里程。如果說我們給益陽帶來的是“華貴、豪宅與品質生活”，那么益陽給緹香名苑即將帶來什么呢我們希望本報告中我們將正文內容分為上下兩篇，上篇《目標與策略》將從營銷全局角度考慮，以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎，整合各項資源優(yōu)勢，選擇最佳的媒介渠道及推廣模式，制定最為合理的營銷策略，為項目樹立良好口碑的同時，也為項目日后創(chuàng)下銷售佳績打下夯實基礎；下篇《執(zhí)行與風險》將進一步細化各階段策略的具體工作，使營銷工作更加具體化、規(guī)范化，同時對營銷階段可預見風險進行評估，且準備好備用方同致行(中國)長沙分公司益陽項目組-08行總目標標標標總體策略述造策略象提示略線組織略組織銷模式銷執(zhí)行策略段劃分執(zhí)行策略費用預算分析及應對策略險險目標與策略】行總目標任何一部思想深刻、創(chuàng)意非凡且切實可行的營銷策劃執(zhí)行報告，都是建立在對項目及區(qū)域市場充分理解的基礎之上。好的《營銷策劃執(zhí)行報告》是策劃人員根據(jù)區(qū)域市場及項目自身的調查研究成果，結合以競爭樓盤的類比分析，充分發(fā)揮策劃人員的綜合知識及專業(yè)素養(yǎng)而創(chuàng)作出來的。本〈〈營銷策劃執(zhí)行報告〉〉的制定，主要整個益陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的調研結果，包括開發(fā)供應市場、住宅消費市場和本報告倡導“產(chǎn)品創(chuàng)新—理念超越—行動迅速”思想。我們認為緹香名苑的銷售成功與否，主要看兩個指標，一是銷售本報告強調在區(qū)域市場里的可操作性。在提供建議和方案時，充分考慮到發(fā)展商在本地配置的人力資源、資本資源和社會資源的總和，不提超越發(fā)展商能力之外的方執(zhí)行者對本土房地產(chǎn)營銷運作的宏觀、理性認識與把握。因項目地處三線城市益陽，其房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特性有別于一線城市，其執(zhí)行者只有對本土地產(chǎn)營銷及其運作的規(guī)律、特點有一個清醒認識，才會意識到本報告的價值、意義和創(chuàng)造性；相反發(fā)展商決策的科學化與理性化。項目營銷運作有一個較長的時間周期，同樣，本報告的實施也有一個過程。在一個較長的實施、運作過程中，事情遭遇波折勢所難免必要的資金保證。發(fā)展商應按目前市場中，品牌項目運作的慣常營銷費用標準，保標益陽市房地產(chǎn)起步于2005年，發(fā)展于2006年，本項目正處于益陽市房地產(chǎn)發(fā)展的“。開發(fā)量過大，而購買群體卻有限，在這種市場環(huán)境下，僅僅依靠廣告宣傳已經(jīng)無法真正吸引消費者，但絕大多數(shù)項目如佳寧娜、五洲城、香港城等區(qū)域內高檔項目雖然造勢較大，但同樣對于品牌訴求毫無建樹。以同致行多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗來看，益陽市場下一步能真實吸引消費市場的產(chǎn)品將是有強烈品牌訴求點的項目，目前緹香名苑定價超過2300元/㎡，超過周邊電梯小高層均價300元左右/㎡。在三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前提下，同類產(chǎn)品其價格差超過300元/㎡以上者，無論你的廣告推廣力度有多強，都將是徒勞無功。因此本項目想使?jié)撛谙M者接受其定價，必須從產(chǎn)品本身著手，以產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)造價值認同感，而后樹立真正的產(chǎn)品品牌，從而緹香名苑應該是一個為益陽市樹立豪宅標準的產(chǎn)品，這個標準主要體現(xiàn)為一句話：“高尚人居生活形象大使”或“身份主義者的生活圈”，這一品牌的暗示語則為“品牌居生活的倡導者與引進者，它的出現(xiàn)預示著益陽市民的生活開始導入了高尚人居的概念，也標識著以中核公司為代表的房標緹香名苑應該是一個意大利純板式風情豪宅項目，從字面上可以宣傳為“意大利純板式國際公寓”，這一形象的確立不但標識了產(chǎn)品的檔次與品質，也在消費者心里形象目標的建立基礎是以產(chǎn)品為核心，沒有產(chǎn)品的出類拔粹，則很難以單純借助廣告的宣傳力量達到較高的形象目標，因此同致行建議以產(chǎn)品優(yōu)化結合概念創(chuàng)新來完緹香名苑的產(chǎn)品形象主要是體現(xiàn)在檔次與品質上，而它的檔次與品質是具體的數(shù)據(jù)或事實，不是一個概念，因此我們總結緹香名苑其產(chǎn)品形象需要從以下八大價值體城市價值：中央生活區(qū)(CLD)建筑價值：意大利純板式風情建筑(國際公寓)創(chuàng)者朝陽路與龍洲路交匯處康富南路與鹿角準上城世家城上城香港城值會所、國際雙語幼兒園智能配套及安防標八大價值的體現(xiàn)一方面是對產(chǎn)品的優(yōu)化建議，另一方面是則是產(chǎn)品品質與檔次的見證，這些標準都將最終體現(xiàn)在緹香名苑的銷售價格上。在與同類產(chǎn)品的對比中，我于消費市場而言，置業(yè)者的理性思考最終歸結于“價格”兩字，因此本項目的價值是否能轉化成價格是我們實現(xiàn)價格目標的前提?；诖艘蛩?，我們以緹香名苑八大根據(jù)本項目小高層的結構特性，我們選用城上城、上城世家小高層、時代廣場、佳值值值值值值值調整㎡加權求項目均價(依據(jù)市場競爭關系，以產(chǎn)品為主)%+1922*25%+2106*20%+2128*10%+2576*30%0(元/㎡)同時，考慮入市時機(07年10月份開盤，按溢價8--.09(元/㎡)按以上論證及分析，緹香名苑項目以點代面的對產(chǎn)品進行優(yōu)化后，其對外銷售價格總體策略述先聲奪人、高調入市(宣傳)緹香名苑的價格直接將產(chǎn)品推到了一個高檔的層面，然而從目前的產(chǎn)品規(guī)劃設計來看，并未從品質上有所提升或優(yōu)化。在項目后期策劃階段，同致行針對產(chǎn)品的優(yōu)化方案確定后，采取”以點代面”的操作手法對其規(guī)劃、配套、園林、戶型進行優(yōu)化，為產(chǎn)品導入八大價值體系，率先在益陽市場推出“豪宅標準”，形成一種“光暈針對目前市場上的潛在競爭對手如佳寧娜、上城世家等各個樓盤以抽象概念包裝品質項目最禁忌填鴨式的宣傳方式，這一宣傳手法很難在視覺與感觀上產(chǎn)生憾動建立豪宅標準、鎖定高端(銷售)實眼光”區(qū)別對待不同客戶。P從內部認購時開始累積客戶，但除對產(chǎn)品風格、配套等信息有所透露外，對其戶型銀行與高檔場所(咖啡館、賓館、電影院、酒店等)全面定點宣傳與講解。對于市區(qū)內高檔場所和銀行內均設立宣傳架，放置宣傳物料，以供有身份者適時參閱，但不考察對外贈送；項目正式開盤前間斷性地在高檔酒店(如華天酒店)召開。高端直銷(政府機關、企事業(yè)單位為主)。組建一支高素質的直銷隊伍，其人員由置業(yè)顧問和新聞媒體人士組成，針對益陽市開通熱線電話，但不受理電話咨詢，為項目開盤營造充分的神秘感的同時力邀參與價格高報、低開高走(價格)以產(chǎn)品品質與檔次為基礎，對外報出超越2300元/㎡(以本項目針對佳寧娜的修正價格為參考，其報價可達2550元/㎡)的銷售均價，從簡單的價格信息上透露該項對于誠意客戶，作為首批簽約者，將其折扣空間適量放大(可將其折扣由原來市場標準的98折左右，調至92折左右，保持成交均價2350元/㎡)，增大首批成交客戶量，為市場下一步提升價格(調折扣的形式)及宣傳奠定基礎。。對外明確承諾首批房源為200套(具體套數(shù)依情意另行制定)，開盤當日簽訂正式合同后，對外折扣作調整，恢復原98折報價，保持第二批產(chǎn)品銷售均價為2500元/㎡(實際成交價保持2400元/㎡)左右。時再次提升價格，將其銷售。獨守高寒、統(tǒng)領市場(市場)益陽市區(qū)人口目前40萬左右，按5%的高檔人群計算，則有2萬左右的高檔消費者，而于高檔消費者而言，多以二次置業(yè)改善居住環(huán)境為主，因此同致行建議：緹香名苑的銷售不以區(qū)域內其它項目的價格為主要參考，而是以市場空間為參照，只要有堅決執(zhí)行產(chǎn)品調性與價格策略，不能因前期市場反應未能及時體現(xiàn)出來便過早放棄造策略城市價值：中央生活區(qū)(CLD)中央生活區(qū)，英文全稱為CenterLivingDistrict,簡稱CLD。CLD的定義是在一個大型城市中，在總體規(guī)劃引導下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行人群集中居住、教育、消費、娛樂、健身的區(qū)域，位于城市居住中心地帶，又有城項目處于朝陽開發(fā)區(qū)，屬行政、商務、居住的核心地帶，隨著市政府的規(guī)劃及周邊臨市政府、市中級人民法院、市地稅局、市國稅局、市審計局、市公安局————教育配套建筑價值：意大利純板式風情建筑(國際公寓)(1)陽光花房部分入戶花園建議住戶用玻璃門或窗進行隔斷，建成一個玻璃陽房的格局，增加其功能使性的靈活性，同時注入生活理念，即陽光花房。如C戶型部分入戶花園可以(2)空中庭院將部分入戶花園連接的陽臺(如C戶型標準層)，將其陽臺擴寬、加長，使其面積增加一倍(增至10-圍合，建立一個多功能使用區(qū)。(可以建為陽光花房)。(3)頂層露臺將陽臺適當改造成露臺，主要是針對復式樓下層戶型南向陽臺。露臺的優(yōu)點在于與大自然更親近，且因復式結構寬敞而開放的(4)270度轉角景觀陽臺此概念是對兩房兩廳其轉角陽臺的概念提升，將其陽臺命名為270度景觀陽臺，是創(chuàng)者緹香名苑目前規(guī)劃承“魚骨狀”，有明顯的中軸線南北貫穿，加上地塊天然5—中軸線貫穿全園，聯(lián)系各個臺層，使之成為統(tǒng)一的整體。庭園軸線有時分主、次軸，甚至不同軸線呈垂直、平行或放射狀。中軸線上多以水池、噴泉、雕像以及造型各異的臺階、坡道等加強透視效果，景物對稱布置在中軸線兩側。各臺層上往往以多種水體造型與雕像結合作為局部中心。其貫穿數(shù)個臺面，經(jīng)歷幾個高差而形成跌水，而且莊園的軸線不止一兩條，而是幾條軸線或垂直相交，或平行并列，甚至還有呈放射狀排列。造園中的建筑、草坪、樹木無不講究完整性和邏輯性，以幾何形的組合達到數(shù)的和諧和完美，寬闊的中央大道，含有雕塑的噴泉水池，修剪成幾何形體的綠籬，大片開闊平坦的草坪，樹木成行列栽植。地形、水池、瀑布、噴泉的造型都是人工幾何形體，全園景觀是一幅“人工水因為可以使空氣濕潤，也可使緹香名苑增添更多的靈氣，從品質上能有效配套產(chǎn)成遼遠的空間感和豐富的層次感。在臺地園的頂層常設貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些許的山野情趣。在不同的臺層交界處可以有溢流、壁泉等多種形式。在下層臺地上，利用水位差可形成噴泉，或與雕塑結合，或形成各種優(yōu)美的噴水圖案和花紋。低層臺地也可匯集眾水形成平靜的水池，或成為寬廣的運河。設計者應十分注意水池與周圍環(huán)境的關系，使之有良好的比例和適宜的尺度。至于噴泉與背景的色彩、明暗方面的對比也都是經(jīng)過精心考慮的。而且注重水的光影和音響效果，并以水為主題形成多姿多彩的水景。如水風琴、水劇場，利用流水穿過管道，或跌水與機械裝置的撞擊產(chǎn)生悅耳的音響；又如秘會所、國際雙語幼兒園會所是商業(yè)街的組成部分之一，其形象要與商業(yè)街所匹配，彰顯意大利貴族氣息，但由于工期原因，其對銷售的促進作用有限，建議整體檔次中檔標準即可，有的放以休閑會所+運動會所為主，一層以咖啡吧、主題酒吧等生活休閑娛樂空間為主，會所各功能區(qū)在交房前可憑購房卡免費試用會所設施，突出其尊貴性。交房后則可采取獨立運營方式進行轉租或部分打包出租，對業(yè)主采取特殊折扣由物業(yè)公司從租利咖啡舉世聞名，愛喝咖啡的人都知道，現(xiàn)在全世界比較流行的就是用壓壺做出來的意大利咖啡。而年輕人愛喝的卡布基諾就是它們中的代表作。松軟細膩的白色奶泡上散上點點巧克力沫，奶香與咖啡香巧妙地融合在一起，美妙無比。主題酒吧：意大利是歐洲最早得到葡萄酒種植技術的國家之一。這個神秘而典雅的國度，除了有著令人嘆為觀止的藝術文化外，葡萄酒的產(chǎn)量也占世界的1/4。雖然在國際聲譽上意大利酒遠遠落后于法國酒。但它釀酒的歷史卻決不輸于法國，已經(jīng)超過了3000年。古代希臘人把意大利叫做葡萄酒之國(埃娜特利亞)。實際上，埃娜特利亞是古希臘語中的一個名詞，意指意大利東南部。該國的葡萄酒歷史久遠。共和制時代的雄辯家西塞羅，皇帝凱撒都曾沉迷于葡萄酒之中。由于維蘇威火山爆發(fā)而一夜之間化為死城的龐貝城的遺跡里，仍保留有很多完整的葡萄酒壺。據(jù)說古代的羅馬士兵們去戰(zhàn)場時，和武器一塊兒帶著葡萄苗，領土擴大了就在那兒種下葡萄壁球館：壁球場類似一個矩形的盒子。壁球場地的墻面與地面成90度角?，F(xiàn)在大多數(shù)的壁球場地都采用“透明”材料允許觀眾觀看選手的比賽。選手對面的墻下半部3--24克。乒乓球室：標準場地為10米*10米，一般5米*8米即可。兵乓球臺總長2.74米，臺面寬為1.525米，球臺與地面距離是0.76米。建議對該項目采取免費開放，以體現(xiàn)對以上每平米增加200元)斯諾克(司諾克)臺球桌尺寸：3820*2035*850mm根據(jù)我們業(yè)主的年齡層次和身份地位，對幼兒教育會有較高要求，因此要本著高起育意識較為薄弱，因此本項目可采取點。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結合起來以后，教育便成了一個可以點石成金的魔杖。近年華南碧桂園：是教育地產(chǎn)的創(chuàng)始者，由著名策劃人王志綱最早提出。該概念是其一廣州星河灣：星河灣通過與名校執(zhí)信中學合作辦校，形成了星河灣樓盤的一大核心競爭力。開發(fā)商參與辦學，是經(jīng)過資源整合后的營銷組合，星河灣的學校不僅僅具有國際水準的硬件設施，同時引進了執(zhí)信中學的教育模式。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學部加小學部共有學生兩千多人。短短三年，星河灣執(zhí)信中學成了智能配套及安防象提示體為輔路為輔助上市客戶登記線電話8部、椅12張、電腦等椅12張、桌4臺、飲水機1臺、空調1臺(注：桌椅風格要與項目形象統(tǒng)一)形象建筑風情片、媒體及資深客戶接待。電視音響1套、鋼化玻璃板6塊，沙發(fā)椅(咖啡廳用)若干。售樓部設計要求:21米依緹香錦苑工程及營銷進度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時客戶。因此8月底售樓部外觀設計、內部布置及整體售樓部原則上采用海棠路與龍洲龍交匯處的商業(yè)鋪位，其層高5.1米，適合建設中不破壞室內柱網(wǎng)的情況下，力求用地方正，空間立體感強，各個區(qū)間劃分合理且實、動靜分區(qū)(產(chǎn)品組團形式)(產(chǎn)品組團形式)銷售會議、客戶簽約等使用會議桌椅等策劃、廣告團隊集體辦公的區(qū)域，用計劃另定——小廣場景觀(以雕塑+噴泉為主)——臨售樓部水景(以小型疊水池+涌泉，配以浮萍等植物)售策略依據(jù)緹香名苑規(guī)劃紅線進行分析，項目產(chǎn)品目前依園林規(guī)劃及交通流行可有效進行百泉郡鵝堡——(百泉郡)(百泉郡)組團一：項目最初表現(xiàn)建筑形象的產(chǎn)品。售樓部、會所及風情商業(yè)走廊高層三房戶型也是緹香名苑的主力產(chǎn)品。組團一可以充分體現(xiàn)產(chǎn)品品質、建筑外觀等因素，同時也是項目臨海棠路的(天鵝堡)組團二：相對而言，組團二在項目規(guī)劃區(qū)域內最為安靜且偏僻，無論從景觀、交通組織而言所占優(yōu)勢產(chǎn)并不明顯，適合在緹香名苑擁有一定知名度之后推——出。(建議在景觀規(guī)劃時第二組團需重點考慮，以免給后期控盤留下隱患。(米蘭陽光)組團三：兩棟18層高層的出現(xiàn)，將緹香名苑第一期產(chǎn)品推向一個最高峰，它所起到的作用是“承上啟下”，在為一期開發(fā)與銷售劃上完美句號的同時，也會二期產(chǎn)品(羅馬假日)組團四：為項目二期開發(fā)產(chǎn)品。傳播=資源營銷項目處于商端形象時，大眾營銷路線對于品牌塑造有較大影響；考慮到產(chǎn)品與地域的特殊性，營銷過程中必須充分融入本土資源，因此可采取一定范圍內的特殊營銷諸如酒店、賓館、咖啡廳、高級會所等高端人士經(jīng)常觀顧的地方，采取資料展架入定點咨詢的形式滲透其中?？梢栽谶m合的地點，如酒店大堂等區(qū)域人流量較高且顯眼的地方設立背景板、資料架，特殊地點可安排咨詢人員；節(jié)假日可安排集中性的最佳的直銷人員是就是準客戶自身。于益陽城市特性而言，消費者的購房折扣將勢必成為置業(yè)過程中最為關注的因素，可充分利用此特性，合理化地游說與鼓動誠意客戶自發(fā)組織內部“小團購”的形式而獲取更多折扣。此方式不但能有效吸引更多置業(yè)者，還可以在準客戶群體中形成良好口碑，有利于項目形象樹立。此外，還可從業(yè)人員，行政單位工作人緹香名苑總建筑面積達22萬平方米，就目前益陽市的消費份額與消費能力而言，想此類客戶屬小眾營銷范圍的客戶，多為長沙駐益陽工作人員或經(jīng)常出差、駐地益陽的實力買家，他們對政策較為敏感，常年活躍在湖南省范圍內，也有少部分為職業(yè)投資者。對于此類投資者，建議在長沙媒體適當作宣傳，并開設一臺看房專車(可每周一趟)。此類客戶主要是針對下屬城市的行政官員或經(jīng)商者，可能過媒介發(fā)放的信息有效吸售中五節(jié)：銷售動線組織園林示范售中五節(jié)：銷售動線組織園林示范 百泉路織架構8月1日---8月5日(考核)8月6日----8月10日(考核)8月12日---8月15日(考核)8月16日---8月20日(考核)8月20日----8月30日(考核)緹香名苑作為目前益陽市同類產(chǎn)品中價格最高的項目，其營銷過程中最實質的內容就是價格控制，價格控制策略作為一重要營銷手段，在其整個銷售進程，特別是在避免價格下調：緹香名苑在開盤前的預售期可以低折扣形式推售，但開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦價格明顯下調、不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應，更使準客戶采取觀望態(tài)度，影響銷售速度，進而會使緹香名苑市場避免價格做空：不能人為地制造人氣，在即使市場實際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地給客戶還價、打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)避免缺少價格升值空間：如果銷售過程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認為上。低折：初入市場價格報價較高，但針對內部認購客戶可以較低折扣成交，使其形成較大心理反差，得意外之喜，便于前期推廣的同時，也為項目后期開盤時價格低開高走：為迅速占有市場份額，形成市場熱點，建議本物業(yè)低價入市，逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象。要切實做到低開高走，兩個難點在于：一是調價頻率；?；诒卷椖客瞥鰡挝粫r存在一定的間隔(約4—5個月)，因此通過銷售節(jié)奏控制可以有效的解決銷售熱度的問題，同時也可以利推出組名：天鵝堡組團(7#、8#、9#、10#、11#、11#、13#)推出組名：百泉郡組團(1#、2#、3#、4#、5#、6#)推出組名：米蘭陽光組團(14#、15#、16#、17#、18#、19#)推出組名：羅馬假日組團(二期開發(fā)產(chǎn)品)緹香名苑樓盤其整體外圍景觀差異不大，其中屬組團一景觀環(huán)境最為完備，組團三景觀較差，但可以在園林設計時對其進行彌補，盡量縮小其景觀差別。(待園林規(guī)組團一受噪音影響最小，組團二與組團三分別受海棠路與龍洲路噪音影響，其影響益陽市消費者對噪音差的重視程度：從周邊樓盤銷售及定價原則分析來看，對其噪如以組團三為基準，則組團二相應噪音定價下降5%左右，組團三相對于組團二下降緹香名苑產(chǎn)品多為11層小高層，其層差關系體現(xiàn)不大，主要是底層與最頂層，建議因此，層差關系可以分為三個等級：(以5樓均價2300元/㎡舉例)銷策略益陽屬三線城市，其生活水平及人居素質有待提高。本項目推崇意大利風情，卻不其小資情調，只能是通過產(chǎn)品以點代面地進行抽象概述，更多的是從產(chǎn)。因此活動營銷的主題思想無非是為項目營造氣氛，吸引更多的消費者開盤系列活動(具體活動組織方案待定)“幸運大轉盤”抽獎活動活動說明：開盤活動其主要目的在于吸引消費者眼球的同時，為產(chǎn)品樹立形象，通過抽獎活動不效聚集人氣；通過名車名盤的展示與演出活動，在益陽市內形成轟動法大賽活動說明：益陽市人居生活素質不高，如若家中孩具備對與詩詞朗頌及書法大賽的條件，則證明其家庭收入及生活理念達到一定高度，是有效的潛在客戶群體。此活辦。活動意大利文化之旅(依條件可在售樓部展示其意大利文化。)活動說明：項目前期針對意大利商業(yè)長廊商鋪經(jīng)營用戶，聯(lián)合其經(jīng)營者舉辦此類產(chǎn)樣板房體驗式居住(適合二期項目操作中運用)活動說明：抽取幸運客戶或參與者，以體驗居住的方式在一期樣板房內試居一個星執(zhí)行及風險】銷執(zhí)行策略程進度營銷階段總覽第一期工程(20萬平方米左右)內部認購期：(2007-8月28日—9月30日)開盤熱售期：(10月1日---12月31日)銷售強勢期：(2008-1月1日---5月31日)銷售持續(xù)期：(2008-6月1日---9月30日)銷售清盤期：(2008-10月1日---12月31日)第二期工程(2.5萬平方米左右)內部認購期：(2008-7月15日—8月15日)開盤熱售期：(8月15日---12月31日)銷售持續(xù)期：(2009年1月1日—3月31日)銷售清盤期：(4月1日---6月30日)18月28日—織樣板房裝修(家具擺開盤方案擬制(認籌2成開盤細節(jié)執(zhí)行(現(xiàn)場媒體廣告發(fā)布(媒體工31、營銷活動執(zhí)行(2、策略修正(根據(jù)41、營銷活動執(zhí)行(5二期推售準備(制定執(zhí)行策略點制5月6月7月8月9月10月11月12月修完成5月6月7月8月9月10月11月12月修完成設施工城市生活中央?yún)^(qū)(CLD)華貴盛滿一座城(生活理念導入)開盤活動、促銷活動為主(名車名盤大巡活動老業(yè)主答謝活動(口碑營銷)(1)區(qū)域模型：主要展示緹香名苑作為城市中央生活區(qū)的的區(qū)位優(yōu)劣。(面積：1(區(qū)域位置模型)(2)樓盤模型：重點突出其亮麗的建筑外觀及品質感，建議做木制模型。(面積(四)景觀配套描述：圖案裝飾畫”百泉路——1號樓至5號樓臨715礦家屬院，可仿照意大利“百泉宮”埃斯特別墅的百泉路做部分噴泉長堤。(注：1-5號樓與七一五礦家屬樓僅一墻之隔，未避免出現(xiàn)“感覺一樣”的心理差現(xiàn)象，應建立厚墻進行阻隔的同時，在墻體上做成“噴泉長堤”，一則為項目樹立與眾不同的形象，二來形成園林中主要的縱向景觀。為項目樹立與眾不同的形象，二來形成注釋：百泉路是一條小路，路旁有一長堤，堤上點綴著各種鳥獸的雕刻，排列十分整齊、美觀。在這條長堤上，每隔不到1米便有一座噴泉，有的泉水從老鷹的嘴中口中噴出。所有噴泉都是自上而下呈拋物線狀噴水，在下部匯聚成一條細長的河溝，溝坎上又鑿出一排噴泉，正好與上一排噴泉平行，再往下又有一條河溝，將噴下的水排放出去。因為這條小路布滿如此眾多的噴泉，遂得名百泉天鵝湖——主景觀示范區(qū)(7、8、9、10、11號樓之間)景觀規(guī)劃三個原則：親水性、豐富性、層次性。此景觀應突出臺地園林的特色，打造出異域風情人工造景，區(qū)別于其它項目的自然景觀，對客戶造成巨大的視覺沖擊，讓其充分領略意大利園林的巨大魅天鵝湖——桌椅等臺地特色植被園藝——將密植的常綠植物修剪成高低錯落的綠籬、綠墻、綠陰劇場的舞臺背景，綠色壁龕、洞府等。(園林常用樹種有意大利柏、石松、月杜、夾竹桃、冬青、紫杉、青栲、棕櫚、懸鈴木、榆樹、七葉樹等。綠籬及綠色雕塑植物有月桂、紫杉、黃楊、冬米蘭廣場——在14、15、16、17樓之間，由于其地下為小區(qū)停車場，因此園林不宜以高大喬木為