房屋買賣合同解除-1

1/1房屋買賣合同解除李衛(wèi)：江蘇蘇旭律師事務所律/p>

一、可以解除房屋買賣合同的常見情形

當事人協(xié)商全都解除；商定的解除條件成就；因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務；當事人一方拖延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方拖延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

一手商品房的特殊規(guī)定：

1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；

2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；

3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

5)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結構質量經核驗確屬不合格；

6)因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用的；

7)面積誤差比肯定值超過3%的；

8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的；

9)由于開發(fā)商的緣由逾期辦理產權證超過一年的；

10)合同商定買受人以貸款擔保方式付款，因當事人一方緣由或不行歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的；

11)法律規(guī)定的其他情形。

二、房屋買賣雙方已經辦完過戶手續(xù)的合同解除

我國《民法典》第93條規(guī)定：“當事人協(xié)商全都，可以解除合同。當事人可以商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人有權解除合同?！庇纱丝梢姡灰斒氯穗p方協(xié)商好了，達成全都的意見，是可以解除合同的，即使房屋已經過戶。

《民法典》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不行抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務；

（三）當事人一方拖延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方拖延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

三、買受人拖延支付購房款的合同解除

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“依據(jù)《民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有商定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有商定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權毀滅。”第23條還規(guī)定，商品房買賣合同商定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方緣由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能連續(xù)履行的，對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不行歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能連續(xù)履行的，當事人可以懇求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。由此可見，房屋的買受人拖延交付房款的，出賣人可以先予催告，要求其履行合同，支付購房款，假如買受人在催告后3個月的合理期限內仍不支付，那么，出賣人在肯定期限內可以懇求解除合同。

另外，二手房的買賣合同糾紛，可以根據(jù)民法典關于合同解除的有關規(guī)定，參照上述司法解釋的規(guī)定處理。

四、合同解除的法定形式和法律后果

1、當事人一方依照民法典第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主見解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以懇求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。就是說，當事人可以書面通知對方解除合同，還可以懇求司法或仲裁裁決