重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

重慶xx五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司2010年10月重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4一、項(xiàng)目概況 4二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 4三、編制依據(jù)及研究范圍 4四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5五、主要結(jié)論 6 8一、長(zhǎng)壽區(qū)概況 8二、項(xiàng)目建設(shè)的背景 9三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、全國(guó)旅游市場(chǎng)分析 二、重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 三、長(zhǎng)壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 一、重慶酒店業(yè)特征 二、五星級(jí)酒店市場(chǎng)研究 三、酒店物業(yè)定量研究 一、項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 一、建設(shè)內(nèi)容 二、建設(shè)規(guī)模 二、規(guī)劃目標(biāo) 三、方案設(shè)想 四、主要工程量指標(biāo) 一、環(huán)保設(shè)計(jì) 卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司2重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第九章組織機(jī)構(gòu) 一、公司組織機(jī)構(gòu) 二、人員培訓(xùn) 一、招標(biāo)范圍 七、招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求 第十二章投資估算及資金籌措 一、投資估算 二、資金籌措及使用計(jì)劃 一、評(píng)價(jià)范圍、依據(jù)、原則和方法 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 二、項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)措施 一、社會(huì)影響分析 卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 附表一銷售及運(yùn)營(yíng)收入估算表 附表二銷售稅金及附加表 附表三建設(shè)期總投資估算表 附表四損益表 附表五現(xiàn)金流量表(一) 附表六現(xiàn)金流量表(二) 卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司34重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目名稱：重慶xx五星級(jí)酒店項(xiàng)目(三)項(xiàng)目業(yè)主地址：重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)(四)項(xiàng)目建設(shè)地址：重慶市長(zhǎng)壽湖西岸(六)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：五星級(jí)酒店、會(huì)議中心及酒店式公寓，總建筑面積10萬(wàn)平方米(七)項(xiàng)目總投資：人民幣6億元(含土地費(fèi)用)(九)建設(shè)年限：2011年1月-2013年12月(36個(gè)月)二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介公司是在區(qū)政府的大力支持和長(zhǎng)壽區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于長(zhǎng)壽湖畔高端酒店的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的旅游配套設(shè)施，大力推進(jìn)長(zhǎng)壽旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè)做三、編制依據(jù)及研究范圍卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司5重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.《重慶市長(zhǎng)壽區(qū)土地利用規(guī)劃》5.《重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》(2010—2030年)6.《重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)本研究報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源對(duì)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出結(jié)論性的意見，以及招投標(biāo)方案和建設(shè)進(jìn)度安排意見。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位備注一建設(shè)內(nèi)容卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司6重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1五星級(jí)酒店2會(huì)議中心3酒店式公寓4配套設(shè)施二投資數(shù)據(jù)總投資萬(wàn)元1土地費(fèi)用萬(wàn)元2工程費(fèi)用萬(wàn)元3工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元4建設(shè)期利息萬(wàn)元三經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；計(jì)算期13年2項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)萬(wàn)元全部投資3稅后靜態(tài)投資回收期年全部投資4全部投資5項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)萬(wàn)元全部投資6稅前靜態(tài)投資回收期；年全部投資78投資利稅率9年平均利潤(rùn)萬(wàn)元長(zhǎng)壽湖旅游風(fēng)景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨(dú)具特色，旅游資源豐富，極具旅游開發(fā)價(jià)值。長(zhǎng)壽區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。長(zhǎng)壽湖則處于重卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司7重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告慶市域的幾何中心的位置，在方圓150km范圍內(nèi)，集中了重慶市大部分人口，旅游開發(fā)直接受到周邊城市的帶動(dòng)。長(zhǎng)壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國(guó)際旅游熱線的輻射拉本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地完善長(zhǎng)壽湖旅游配套設(shè)施，彌補(bǔ)當(dāng)?shù)馗叨寺糜闻涮自O(shè)施嚴(yán)重不足的現(xiàn)象，可帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于政府招商引資。因此，本項(xiàng)目的建本項(xiàng)目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模合理。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。卓遠(yuǎn)宏圖工程咨詢有限公司8重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章項(xiàng)目背景及必要性一、長(zhǎng)壽區(qū)概況長(zhǎng)壽區(qū)位于重慶腹心，三峽庫(kù)區(qū)上游，雄踞長(zhǎng)江之濱，是重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”中規(guī)劃建設(shè)的百萬(wàn)人口大城市，幅員面積1423平方公里，人口90萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口39萬(wàn)。長(zhǎng)壽區(qū)轄14個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。距重慶主城區(qū)40分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長(zhǎng)江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源向三峽庫(kù)區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。2009年長(zhǎng)壽地區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值176.4億元，增長(zhǎng)16.5%;固定資產(chǎn)投資228.5億元，增長(zhǎng)53.7%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額47.5億元，增長(zhǎng)21.1%;地方財(cái)政收入22.8億元，增長(zhǎng)31.7%,年末金融機(jī)分別增長(zhǎng)11.6%和12%。長(zhǎng)壽在旅游方面將全力打造“濱江長(zhǎng)壽谷”、“菩提長(zhǎng)壽山”、和“天賜長(zhǎng)壽湖”為代表的長(zhǎng)壽主題文化城。長(zhǎng)壽作為三峽庫(kù)區(qū)的重要區(qū)縣，1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，是重慶作為西部增長(zhǎng)極的重要支撐，政策優(yōu)勢(shì)、地沿優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將使長(zhǎng)壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)、獨(dú)具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。9重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(一)旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)重慶市自1997年直轄以來(lái)，市委市政府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著力培育與扶持，積極實(shí)施“政府主導(dǎo)型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對(duì)旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，被稱為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游飯店及其它配套設(shè)施均有極大的改善.據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2009年，全市有國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅行社353家，星級(jí)賓館飯店266座，國(guó)際旅游收入5.37億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入666億元。長(zhǎng)江三峽是我國(guó)目前推向國(guó)際市場(chǎng)的最具競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其三峽是國(guó)內(nèi)最知名的峽谷風(fēng)光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)《長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》預(yù)測(cè)，2010年到三峽旅游的國(guó)內(nèi)旅游者為350—400萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)字只相當(dāng)于同年國(guó)內(nèi)出游城鎮(zhèn)居民總量的0.5%—0.55%,三峽國(guó)內(nèi)旅游前景廣闊。同時(shí)，2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國(guó)際旅游者的最主要目的地之一，國(guó)際旅游者年均增長(zhǎng)將保持10—15%,長(zhǎng)江三峽旅游國(guó)際需求前景廣闊無(wú)比。根據(jù)《長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》,長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗(yàn)為主體，以科考探險(xiǎn)和體重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫(kù)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到2010年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者195-215萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入10.5-12億美元；接待國(guó)內(nèi)旅游者1.6-1.8億人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到1000-1200億元人民幣，相當(dāng)于全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%,進(jìn)一步壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。(二)長(zhǎng)壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)為三峽庫(kù)區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長(zhǎng)壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上，從2001年起，長(zhǎng)壽湖旅游收入已超過了傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——漁業(yè)的收入，已達(dá)到3000萬(wàn)元(漁業(yè)收入約2000萬(wàn)元),旅游人數(shù)已達(dá)到19萬(wàn)人次。2004年旅游人數(shù)已達(dá)到35萬(wàn)人次，旅游收入已達(dá)到4000萬(wàn)元。根據(jù)《重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》(2010-2030),依托長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。規(guī)劃提出，將通過大力發(fā)展旅游業(yè)推動(dòng)城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風(fēng)景區(qū)保護(hù)與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，突出旅游特色，打造精品景點(diǎn)，完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至2015年末，(預(yù)測(cè))鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到8萬(wàn)人，城鎮(zhèn)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告化率44%,鎮(zhèn)區(qū)人口為3.5萬(wàn)人。到2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為85%,鎮(zhèn)區(qū)人口為11萬(wàn)人。隨著重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，帶動(dòng)商務(wù)、會(huì)務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光的外流趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。長(zhǎng)壽湖景區(qū)山清水秀、湖面開闊、景色旎，是開展休閑度假、水上娛樂的理想地，長(zhǎng)壽湖景區(qū)這些資源組合背景非常適合開發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進(jìn)行生態(tài)度假旅游。目前景區(qū)最便于開發(fā)的的長(zhǎng)壽湖西岸的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動(dòng)，但缺乏相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施，市場(chǎng)的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。長(zhǎng)壽湖景區(qū)準(zhǔn)備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動(dòng)商業(yè)、金融、會(huì)務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達(dá)到上目標(biāo)，大力改善長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強(qiáng)旅游長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)屬長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村8個(gè)村。南北向沿湖長(zhǎng)約8公里。南接長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔337米為低界，西端大致以海拔400米等高線附近的可用地為高界。規(guī)劃總用地約為729.14公頃，其中建設(shè)用地696.85公頃。規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為4.9萬(wàn)人。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(一)是開發(fā)和利用長(zhǎng)壽湖景區(qū)資源，完善旅游配套設(shè)施的需要為積極開發(fā)長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強(qiáng)化長(zhǎng)壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時(shí)為改善長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的服務(wù)配套、生態(tài)環(huán)境等條件，長(zhǎng)壽區(qū)政府對(duì)長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)進(jìn)行了整體性規(guī)劃，依托良好的自然山水景觀資源，并與長(zhǎng)壽湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史傳統(tǒng)文化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，將其打造成以旅游服務(wù)和開發(fā)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，集休閑度假、游覽觀光、水上運(yùn)動(dòng)、會(huì)議會(huì)展于一體的國(guó)際休重慶xx五星級(jí)酒店(含會(huì)議中心)是長(zhǎng)壽湖景區(qū)內(nèi)唯一的五星級(jí)度假酒店，是風(fēng)景區(qū)旅游配套設(shè)施的重要組成部分，它的建成將改善長(zhǎng)壽湖旅游區(qū)內(nèi)高端度假酒店空白的局面，同時(shí)，將極大的提升風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會(huì)議、會(huì)務(wù)等功能，帶動(dòng)整體區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)(二)是解決庫(kù)區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要旅游業(yè)是以滿足旅游者吃、住、行、游、購(gòu)、娛等各項(xiàng)活動(dòng)需求的綜合性產(chǎn)業(yè)，高端酒店的建設(shè)可以極大的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過迅速發(fā)展的旅游業(yè)可以帶動(dòng)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應(yīng)業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關(guān)聯(lián)作用程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置1名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置4—5名根據(jù)《長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》資料，到2015年，可直接解決從業(yè)人數(shù)5404人，間接解決從業(yè)人數(shù)21614人。(三)是促進(jìn)長(zhǎng)壽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要長(zhǎng)壽湖景區(qū)常住人口約兩萬(wàn)余人，其中農(nóng)業(yè)人口13000多人，城鎮(zhèn)人口約7000多人，主要分布于長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前，長(zhǎng)壽湖景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建隨著高端酒店的開發(fā)建設(shè)，將進(jìn)一步吸引旅游人群進(jìn)駐景區(qū)內(nèi)部，提升長(zhǎng)壽湖區(qū)域整體價(jià)值，從而促進(jìn)了招商引資、土地開發(fā)，進(jìn)一步改善長(zhǎng)壽區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快長(zhǎng)壽區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展步伐。(四)是提升長(zhǎng)壽湖景區(qū)窗口形象、增強(qiáng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的需要長(zhǎng)壽湖旅游資源類型齊全，資源單體數(shù)量較多。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動(dòng)植物等見長(zhǎng)，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。長(zhǎng)壽湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告長(zhǎng)壽湖周邊過去幾年的服務(wù)功能主要集中在賓館、招待所、旅行社和家庭旅館等各類低端接待服務(wù)設(shè)施上，總體上說，長(zhǎng)壽湖景區(qū)的旅游開發(fā)還處于起步階段。高端酒店項(xiàng)目將極大的改善這一狀況，其對(duì)整體區(qū)域的帶動(dòng)性對(duì)提升景區(qū)窗口形象，增強(qiáng)景區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力具有綜上分析，本項(xiàng)目選擇當(dāng)下的機(jī)遇進(jìn)行建設(shè)是非常必要的。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章旅游市場(chǎng)分析一、全國(guó)旅游市場(chǎng)分析旅游業(yè)是一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢(shì)看，旅游業(yè)這一“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”還將因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)從金融危機(jī)泥潭中走出及中國(guó)旅游市場(chǎng)的需求而日益旺盛，2009年的國(guó)慶假期因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長(zhǎng)達(dá)8天，被稱為“史上最長(zhǎng)的黃金周”。據(jù)全國(guó)假日旅游部際協(xié)調(diào)會(huì)議辦公室統(tǒng)計(jì)：今年“十一”黃金周中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)預(yù)計(jì)將超過2億人次，同比增長(zhǎng)13%;旅游收入超過1000億元人民幣，同比增長(zhǎng)25%。發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考：5360萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)7.8%,高于全球平均增長(zhǎng)率3個(gè)百分點(diǎn)。B.旅游外匯收入從204億美元將增長(zhǎng)到370億美元，年均增長(zhǎng)12.6%,高于全球平均增長(zhǎng)率的兩個(gè)百分點(diǎn)。C.國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)從8.8億人次將增長(zhǎng)到15億人次，年均增長(zhǎng)11.3%。國(guó)內(nèi)旅游收入從3878億元將增長(zhǎng)到6820億元，年均增長(zhǎng)12%。D.旅游總收入從5566億元將增長(zhǎng)到1萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告E.中國(guó)公民處境旅游目的地的國(guó)家和地區(qū)從20個(gè)增加到132個(gè)，處境旅游人數(shù)從1660萬(wàn)人次將增長(zhǎng)到4000萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)從數(shù)據(jù)中可以看出：中國(guó)已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國(guó)，亞洲第一大處境旅游國(guó)，并且據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從亞洲旅游大國(guó)到世界旅游大國(guó)的轉(zhuǎn)變，開始邁入建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程，中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中國(guó)人均收入將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，到時(shí)候，旅游將會(huì)成為中國(guó)人生活中的一部分，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動(dòng)力，中國(guó)旅游業(yè)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。(二)全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展走勢(shì)步入新世紀(jì)以后，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的機(jī)遇期。準(zhǔn)確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，對(duì)于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策劃制作符合市場(chǎng)需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當(dāng)今中國(guó)旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢(shì)：1、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到全面確立。旅游業(yè)以其綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已被各國(guó)的實(shí)踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)越來(lái)越被各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)知，一些國(guó)家或地區(qū)把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告跨入新世紀(jì)，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入新的戰(zhàn)略機(jī)遇期，作為旅游資源大國(guó)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)再到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的攀升將成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用與地位將會(huì)迅速提高。而目前擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)旅游工作的縣區(qū)長(zhǎng)、旅游局長(zhǎng)不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領(lǐng)導(dǎo)工作的同志也是半路出家隨著我國(guó)加入WTO和改革開放的不斷深入，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)的投入越來(lái)越大；一些外資、民資及其他社會(huì)資金也不斷向旅游業(yè)注入，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和基本設(shè)施建設(shè)的步伐將顯著加快；一些地建立旅游聯(lián)合體、共同體，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)；信息時(shí)代催生旅游業(yè)雄厚的資金實(shí)力和自己成熟的市場(chǎng)運(yùn)作模式向傳統(tǒng)公司模式滲透，大型的旅游企業(yè)也同樣借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向高端的商務(wù)平臺(tái)滲透，給中國(guó)旅游企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇；一些傳統(tǒng)的旅游企業(yè)通過改制或改組，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，實(shí)行集團(tuán)化、集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的勢(shì)頭將越來(lái)越猛等等。傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿足形勢(shì)發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的人才需求將會(huì)急劇3、旅游業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量將會(huì)顯著提高。隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，我國(guó)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告旅游業(yè)融入世界各地先進(jìn)的旅游業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)驗(yàn)和法制化的管理手段，經(jīng)營(yíng)將更加規(guī)范。在科教興國(guó)戰(zhàn)略指引下，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和高水平人才也將不斷向旅游產(chǎn)業(yè)流入，管理水平不斷提高。在科學(xué)發(fā)展加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)政府、旅游者和旅游經(jīng)營(yíng)者利益最大化。對(duì)培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、綠色營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷以及新型國(guó)際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。4、旅游業(yè)的文化載體地位將會(huì)得到鞏固。文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強(qiáng)旅游文化是旅游發(fā)展的時(shí)代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)要放射出光行、游、購(gòu)、娛六大要素中，無(wú)不承載著文化的內(nèi)涵、無(wú)不張揚(yáng)著文具有較高文化素養(yǎng)的旅游人才諸如旅游策劃、景點(diǎn)設(shè)計(jì)、高級(jí)導(dǎo)游、旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。在我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)也將進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展期，人們的可支配收入間將會(huì)大幅增加、旅游欲望也會(huì)明顯增強(qiáng)，為提高生活質(zhì)量提供了保證，也為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，旅游是高質(zhì)量的生活體現(xiàn)。二十一世紀(jì)的中國(guó)是充滿希望的中國(guó)，生產(chǎn)力得到發(fā)展、重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告綜合國(guó)力得到加強(qiáng)、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項(xiàng)重要內(nèi)容，成為生活質(zhì)量提高的重要標(biāo)志，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是中國(guó)旅游走向大眾化的必然趨勢(shì)。迎合體驗(yàn)業(yè)的發(fā)展要求，個(gè)性化的旅游特色服務(wù)業(yè)人才就業(yè)空間將增大。在地域方面，歐美地區(qū)為主體的旅游地域格局將會(huì)被打破。到2020年，無(wú)論是從國(guó)際旅游者的接待人次還是國(guó)際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國(guó)的國(guó)際旅游將會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。從國(guó)內(nèi)旅游的空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點(diǎn)，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，而且離主要客源地國(guó)家和地區(qū)的距離較近，國(guó)際旅游者的可進(jìn)入性較好，形成了諸如長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向其他地區(qū)推進(jìn)，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)格(三)全國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)也是分時(shí)度假的概念。在20世紀(jì)90年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店(產(chǎn)權(quán)酒店)的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場(chǎng)反應(yīng)。20世紀(jì)90年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來(lái)。2001年7月，在?？谂e辦“中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年11月又在杭州召開“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺(tái)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒有一個(gè)權(quán)威或者公認(rèn)的概念能解釋清楚什么是旅游房地產(chǎn)。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。2、中國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析改革開放30年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)化了居民的旅游支付能力，2008年中國(guó)人均GDP首次突破3000美元，上海、北京更是分別突破8500與9000美元。日本共同社指出，3000美元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更有可能帶來(lái)消費(fèi)的活躍?？勺杂芍涫杖朐礁?，旅游支付能力，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強(qiáng)。其次，居民可支配時(shí)間增多，假日時(shí)間總量的增加帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)，對(duì)旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣，其中休閑度假旅游成為越來(lái)越多消費(fèi)者選擇的旅重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會(huì)具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及拉動(dòng)旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺(tái)，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年115天的假期，尤其是7天長(zhǎng)假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國(guó)際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要3—5年的時(shí)間，也就是說旅4、2010-2015年中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)Ｋ蕾囉诃h(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問題，將成為開發(fā)過程中近年來(lái)，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來(lái)越多地被人們提到，同時(shí)也越來(lái)越多地用于各類房地產(chǎn)專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊的問題，但是展望未來(lái)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的大市場(chǎng)需求潛力巨大等利好因素的推動(dòng)下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來(lái)更快的發(fā)展時(shí)期。根據(jù)國(guó)際權(quán)威結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)有極為廣闊的發(fā)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受(一)重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀重慶直轄以來(lái)，全是旅游產(chǎn)業(yè)的資源條件、產(chǎn)業(yè)地位、發(fā)展規(guī)模與格局都發(fā)生了突破性的變化，各項(xiàng)旅游指標(biāo)均創(chuàng)新高(見表1),旅游業(yè)已經(jīng)成為重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年入境旅游者(萬(wàn)人次)旅游外匯收入(億美元)國(guó)內(nèi)旅游者(萬(wàn)人次)國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)旅游總收入占GDP比重(%)旅行社(家)星級(jí)飯店(家)旅游直接從業(yè)人數(shù)(萬(wàn)人)旅游景區(qū)(個(gè))客運(yùn)車(輛)客運(yùn)船(艘)近年來(lái)，重慶市旅游外匯收入和旅游總收入呈上升趨勢(shì)，并始終保持著較高的增長(zhǎng)率，旅游總收入年均曾展給23%,到2008年旅游總收入達(dá)到全市GDP的11%,十年間，該數(shù)值上升了5.5個(gè)百分點(diǎn)，重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告旅游業(yè)成為重慶發(fā)展最快、最具活力的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2009年，共接待海內(nèi)外旅游者1.23億人次，比上年增長(zhǎng)21.88%,旅游總收入703.23億元，增長(zhǎng)25.23%。其中，入境旅游者104.8萬(wàn)人次，增長(zhǎng)20.2%;旅游外匯收入5.4億美元，增長(zhǎng)20%。今年1-6月，我市旅游發(fā)展更加可喜，全市共接待海內(nèi)外旅游者7896.28萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)31.46%。旅游總收入451.36億元，增長(zhǎng)31.69%。其中，接待入境旅游者53.81萬(wàn)人次，增長(zhǎng)30.3%,旅游外匯收入2.98億美元，增長(zhǎng)30.23%。根據(jù)重慶市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃，重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：把旅游業(yè)發(fā)展成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)，把重慶建設(shè)成為中國(guó)旅游強(qiáng)市、國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，為2020年建成長(zhǎng)江上游旅游中心奠定基礎(chǔ)。旅游經(jīng)濟(jì)保持年均兩位數(shù)增長(zhǎng)，旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的平均水平。到2010年，入境旅游者突破100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入達(dá)到600億元人民幣以上，相當(dāng)于GDP的12%。成功創(chuàng)建中國(guó)最佳旅游城市。重慶作為國(guó)內(nèi)外重要的旅游游整體形象更加鮮明，旅游產(chǎn)品更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，旅游經(jīng)濟(jì)規(guī)模更大；旅游經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)排位明顯提升，旅游的綜合帶動(dòng)功能明顯增強(qiáng)，直接和間接提供就業(yè)崗位達(dá)到200萬(wàn)個(gè)。(二)、重慶旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2007年6月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)重慶、成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，是我國(guó)誕生的第三個(gè)國(guó)家綜重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告涉及范圍最廣的“特區(qū)”,在全面推進(jìn)體制改革，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破、形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制、促進(jìn)全市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展和推動(dòng)全國(guó)深化改革、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展中發(fā)揮著示范和帶動(dòng)作用。旅游業(yè)在重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)“新特區(qū)”的歷史進(jìn)程中肩負(fù)著重要的使命，發(fā)揮著重要作用。在重慶建設(shè)“新特區(qū)”的背景下，旅游業(yè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體和途徑，具有不重慶是一個(gè)擁有3000萬(wàn)人口的年輕直轄市，大城市與大農(nóng)村的二元結(jié)構(gòu)十分明顯，城市化水平遠(yuǎn)低于其他三個(gè)直轄市。近年來(lái)，鄉(xiāng)帶動(dòng)閑置勞動(dòng)力就業(yè)、提高農(nóng)民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用，鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)旅游資源相對(duì)于其他旅游產(chǎn)品而言，開發(fā)價(jià)值尤為突出。重慶旅游在資源分布、產(chǎn)業(yè)布局和企業(yè)配置上發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展?jié)摿薮?，主要表現(xiàn)在城鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平上，即精品旅游資源多分布在渝東北的三峽庫(kù)區(qū)，渝東南的民族聚居區(qū)以及渝西北走廊等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，而旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)集中于主城區(qū)及近郊環(huán)城休憩帶等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，城鄉(xiāng)旅游二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象十分突出。因此，合理、優(yōu)化布局旅游生產(chǎn)力，對(duì)促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。重慶旅游業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到西部中等水平，在“十二五”規(guī)劃下，重慶將抓住旅游業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，利用好建設(shè)“新特區(qū)”的契機(jī)，促進(jìn)本地區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力水平不斷重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告長(zhǎng)壽湖景區(qū)是經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，位于長(zhǎng)壽區(qū)的西北角，介于北緯107.10°—107.25°,東經(jīng)29.54°—30.50°之間，是國(guó)際旅游熱線三峽黃金水道的重要組成部分，是長(zhǎng)壽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭景區(qū)，以山島湖風(fēng)光，長(zhǎng)壽文化，鄉(xiāng)土文化為主要景觀特色的國(guó)家級(jí)生態(tài)旅游度假區(qū)。長(zhǎng)壽湖旅游風(fēng)景區(qū)整體面積179km2,其中水域面積65.5km2(可游面積43.8km2),有大小島嶼200余座，長(zhǎng)壽湖景區(qū)分為獅子灘旅游綜合服務(wù)區(qū)，湖心瀏覽區(qū)，動(dòng)感水長(zhǎng)壽湖形成于1954年動(dòng)工興建的獅子灘水力發(fā)電站，壩高51.0m,壩長(zhǎng)1399.5m,壩頂寬8.0m,設(shè)置了3座副壩，水庫(kù)總?cè)萘?0.27億m3,水庫(kù)控制流域3020km2,調(diào)節(jié)庫(kù)容7.48億m2,電站于1957年全部建成并發(fā)電，是新中國(guó)最早建立的水電站之一。1958年，農(nóng)墾部門進(jìn)駐庫(kù)區(qū)，成立了長(zhǎng)壽湖漁場(chǎng)，從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培。1985年長(zhǎng)壽區(qū)正式成立長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)。1992年元月重慶市政府批準(zhǔn)長(zhǎng)壽景區(qū)為市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。1997命名為重慶市新巴蜀十二景“長(zhǎng)湖浪嶼”。長(zhǎng)壽湖景區(qū)位于長(zhǎng)壽區(qū)境內(nèi)的西北角，地處長(zhǎng)壽區(qū)、墊江重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告縣、涪陵市交界處，距長(zhǎng)壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn)28km。長(zhǎng)壽湖景區(qū)所屬的長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)轄13個(gè)村，1個(gè)居民委員會(huì)，111個(gè)村民組，2007年末總戶數(shù)17916戶，總?cè)丝?1038人，其中農(nóng)業(yè)人口46329人，非農(nóng)業(yè)人口4709人。2009年工業(yè)總產(chǎn)值5809萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20757萬(wàn)元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值25779萬(wàn)元，國(guó)民生產(chǎn)總之52345萬(wàn)元，財(cái)政收入1613.7萬(wàn)元。景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，每年漁業(yè)產(chǎn)量約5000噸，占重慶市消費(fèi)量的45—50%。景區(qū)是聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的夏橙生產(chǎn)基地，年產(chǎn)夏橙達(dá)160萬(wàn)噸。近年來(lái)，隨著旅游業(yè)異軍突起，蓬勃發(fā)展，景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變而旅游業(yè)已逐漸成為景區(qū)內(nèi)新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年風(fēng)景區(qū)共接待游客19萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)到3000萬(wàn)元，已首次超過了漁業(yè)生產(chǎn)的收入。2004年長(zhǎng)壽湖景區(qū)共接待游客達(dá)到50萬(wàn)余人次。從整體看，長(zhǎng)壽湖景區(qū)旅游業(yè)尚處于開發(fā)階段，據(jù)有關(guān)調(diào)查資料，長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)旅游客源市場(chǎng)情況詳見表2。長(zhǎng)壽湖景區(qū)旅游資源客源基本特征表2游客特征所占比例(%)所占比例(%)所占比例(%)地域結(jié)構(gòu)重慶和本地游客市內(nèi)其他地區(qū)游客國(guó)內(nèi)外游客年齡結(jié)構(gòu)青壯年兒童和老人重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告旅游目的觀光旅客商務(wù)會(huì)務(wù)游客季節(jié)性差異旺季(4—10月)淡季(11-3月)高峰期(五一、十一長(zhǎng)假)停留時(shí)間一日游二日游多日游從旅游者旅游消費(fèi)看，消費(fèi)水平偏低，以基本消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)較少，而購(gòu)物消費(fèi)則更少。(三)長(zhǎng)壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展前景根據(jù)修編中的《長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,長(zhǎng)壽湖景區(qū)由水上動(dòng)感娛樂景區(qū)、田園風(fēng)光景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)和外圍保護(hù)地帶幾部分組成，是集休閑度假、健康養(yǎng)生、探險(xiǎn)觀光、商務(wù)會(huì)務(wù)、康體療養(yǎng)和綜合水上運(yùn)動(dòng)等功能于一體的綜合性風(fēng)景游覽區(qū)。預(yù)計(jì)到2015年，年旅游人數(shù)可達(dá)到120多萬(wàn)，旅游收入將達(dá)到6.4億元，其發(fā)展前景十分樂觀。最終，長(zhǎng)壽湖景區(qū)年旅游人數(shù)可達(dá)到150—200余萬(wàn)人次，年旅游收入可達(dá)到約10億元。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)第四章一、重慶酒店業(yè)特征重慶酒店市場(chǎng)研究(一)重慶酒店業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)酒店業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析同樣要依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的通用原則，因?yàn)榫频陿I(yè)也是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。集中度是判斷產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)壟斷或競(jìng)爭(zhēng)程度的指標(biāo)。一般采用的標(biāo)準(zhǔn)有CR4、CR8、基尼系數(shù)、赫芬達(dá)爾指數(shù)和洛倫茨曲線。用得最多的是CR4和CR8,即行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前四家或前八家企業(yè)的經(jīng)的行業(yè)屬競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)，CR4>41%的屬壟斷型行業(yè)。重慶最大四家酒店目前按照客房數(shù)依次為萬(wàn)豪酒店(517間)、索菲特大酒店(464間)、希爾頓酒店(437間)、國(guó)貿(mào)豪生大酒店(423間)。根據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前最大四家酒店房間數(shù)為1841間，重慶2009年全市區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店房間數(shù)共計(jì)23330間，CR4=7.9%。以上數(shù)據(jù)僅為星級(jí)酒店，如果將整體行業(yè)的非星級(jí)酒店計(jì)算入內(nèi)，則此份額還會(huì)更低，可以看出如下特征：重慶的酒店業(yè)屬于競(jìng)爭(zhēng)型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，仍有較大的可進(jìn)入空間，這一點(diǎn)從重慶的十一五規(guī)劃及未來(lái)將有大量的酒店重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告在退出壁壘方面，酒店的資產(chǎn)專用性很強(qiáng)，沉沒資本巨大，即酒店盡管可以產(chǎn)權(quán)易主，但由于酒店功能和設(shè)施的專門性，很難退出經(jīng)營(yíng)，充其量改為寫字樓或公寓，但在經(jīng)營(yíng)本質(zhì)上并未退出市場(chǎng)。重慶的高星級(jí)酒店業(yè)是進(jìn)入壁壘高、退出壁壘也較高，五星級(jí)酒店屬“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”的產(chǎn)業(yè)。3、酒店客源結(jié)構(gòu)從上圖可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星級(jí)以上酒店，其中五星級(jí)酒店入境旅游者的比例最大為46%,三星級(jí)酒店入境旅游者占28%,四星級(jí)酒店僅占11%。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告0日本新加坡泰國(guó)美國(guó)加拿大法國(guó)英國(guó)德國(guó)意大利澳大利亞臺(tái)灣同胞港澳同胞人次比例主要以日本、美國(guó)、港澳、臺(tái)灣同胞為主，尤其美國(guó)來(lái)訪人數(shù)占29%,同比增加63%,說明重慶的對(duì)外輻射能力正在大幅度的提(二)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)酒店業(yè)的影響1、房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)尤其是酒店的銷售影響非常明顯，而且對(duì)酒店的遠(yuǎn)期市場(chǎng)以及進(jìn)入壁壘的影響也很深遠(yuǎn)。總的看來(lái)，有下面(1)對(duì)高端市場(chǎng)蘊(yùn)藏著遠(yuǎn)期壓力，而且壓力不小重慶房地產(chǎn)項(xiàng)目近幾年來(lái)由于在建筑設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量上不斷和國(guó)際水平和潮流對(duì)接，因此出現(xiàn)了很多高檔設(shè)計(jì)、高檔建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為追求更高的利潤(rùn)，向?qū)懽謽?、公寓和酒店功能轉(zhuǎn)化，而酒店本來(lái)就具有公寓和寫字樓的功能，并且這也通常是酒店銷售的一大塊業(yè)務(wù)。高檔公寓、寫字樓等酒店功能項(xiàng)目在供給和功能上對(duì)酒店的擠壓長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)減緩。(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目分流了酒店業(yè)的長(zhǎng)住客需求重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)酒店業(yè)的一項(xiàng)穩(wěn)定的高利潤(rùn)來(lái)源是長(zhǎng)住客，尤其是在商務(wù)客人集中的城市，如上海、深圳和蘇州。但是，大量的公寓、商住樓、寫字樓的建成必然要分流甚至完全吸走酒店的長(zhǎng)住客，這對(duì)以商務(wù)旅行客人為主目標(biāo)市場(chǎng)的酒店將是非常大的沖擊。即便是對(duì)其他酒店，由于市場(chǎng)容量的相對(duì)縮小(如：商務(wù)酒店在客源不足時(shí)勢(shì)必被迫進(jìn)入到和非商務(wù)酒店?duì)帄Z旅游客人和其它類型客人的競(jìng)爭(zhēng)中),(3)房地產(chǎn)業(yè)的消化速度直接影響酒店業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，這和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策和國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)重慶房?jī)r(jià)每年都在穩(wěn)步攀升，這說明明年酒店尤其是高檔酒店的銷售壓力將有所緩解，主要方向在于如何突出主營(yíng)的客房業(yè)務(wù)和搶占、鞏固已有的寫字樓或公寓酒店功能的份額。2、替代品市場(chǎng)的影響酒店業(yè)的替代品市場(chǎng)在我國(guó)主要指那些可以和主流酒店競(jìng)爭(zhēng)客源的企業(yè)，這些替代品企業(yè)主要包括：(1)各地的辦事處各地駐渝的辦事機(jī)構(gòu)，大型企業(yè)的駐渝辦事機(jī)構(gòu)更是舉不勝舉。這種現(xiàn)象在上海、廣州等特大中心城市也很普遍。這些辦事機(jī)構(gòu)的表面職能是招商、引資、接待、辦公等，但在運(yùn)行范圍和功能上已基本進(jìn)入當(dāng)?shù)氐木频晷袠I(yè)。最近幾年以至未來(lái)幾年，新建和擴(kuò)建辦事處的趨勢(shì)還沒有看到有收縮之勢(shì)，甚至有擴(kuò)大的跡象，這也和國(guó)家政治體制改革和財(cái)政改革的步伐放慢有關(guān)，辦事處尤其是高重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告檔辦事處進(jìn)入酒店業(yè)一方面擾亂了酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和秩序，而且給酒店的銷售帶來(lái)很大壓力。(2)接待中心和培訓(xùn)中心和辦事處不同的是，各類接待中心和培訓(xùn)中心建設(shè)前本身的動(dòng)機(jī)大部分就是想進(jìn)入酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，而以接待中心和培訓(xùn)中心的名義立項(xiàng)即能繞過政策壁壘又能獲得一些優(yōu)惠政策，而我國(guó)行政管理中橫向職能重疊混淆的部門割據(jù)現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到解決、積重難返也為這些接待中心和培訓(xùn)中心乘虛切入酒店業(yè)提供了溫床。它們進(jìn)入酒店業(yè)后增加了酒店客房的供給，并且這種供給常常是帶有不正常成本優(yōu)勢(shì)的供給，另一方面，這些中心的立項(xiàng)通?？梢垣@得投資方向調(diào)節(jié)稅的減免，經(jīng)營(yíng)中仍以培訓(xùn)或教育的面目示人，具有一系列的減稅優(yōu)惠。這些項(xiàng)目以低成本、低價(jià)格在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，如各大軍種的培訓(xùn)中心，對(duì)正常的酒店業(yè)勢(shì)必造成很多市場(chǎng)(3)旅社、旅館、招待所這些原來(lái)設(shè)施落后、管理懈怠的企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)的洗滌，自然進(jìn)入酒店業(yè)是市場(chǎng)的規(guī)律。大型國(guó)家企事業(yè)單位常年有自己的招待所，在政企脫鉤的壓力下，必須使自身提升，針對(duì)客源的性質(zhì)改造自己，努力滿足客源的要求，從管理和規(guī)模上向酒店類型發(fā)展。尤其是依靠原主管單位的資產(chǎn)或地域優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期有較好入住率的招待所，更有力量和愿望進(jìn)入酒店業(yè)。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、五星級(jí)酒店市場(chǎng)研究重慶全市旅游星級(jí)飯店共有266家，總計(jì)房間約3萬(wàn)間、床位5.2萬(wàn)張，直接從業(yè)人員4.8萬(wàn)人，間接從業(yè)人員約24萬(wàn)人。其中五星級(jí)11家，占全市旅游星級(jí)飯店總數(shù)的3.8%,有房間4457間、床位6540張，直接從業(yè)人員6586人。四星級(jí)54家，占20.3%;三星級(jí)123家，占46.2%。重慶市五星級(jí)旅游飯店發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、穩(wěn)步發(fā)展、高速發(fā)展三個(gè)階段，其規(guī)模不斷壯大，品質(zhì)不斷提升。直轄后的第一年即1998年海逸酒店開業(yè)，重慶有了首家五星級(jí)飯店。2004年達(dá)到5家；2005年到2009年新增5家，達(dá)到10家。目前，又向國(guó)家旅游局申報(bào)了5家，已開業(yè)待評(píng)的還有2家，這樣，建成營(yíng)業(yè)的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)旅游飯店達(dá)到了17家。隨著“五個(gè)重慶”建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，重慶市五星級(jí)旅游飯店開始進(jìn)入高速發(fā)展階段。目前在建的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的飯店有40家，其中，今年能竣工的有11家，2011年能竣工的有16家，2012年能竣工的有13家，到2012年底，重慶市掛牌、建成和在建的五星級(jí)及其標(biāo)準(zhǔn)的飯店將達(dá)到57家。目前有萬(wàn)豪、洲際、艾美、索菲特、威斯汀、喜來(lái)登、香格里拉等15家國(guó)際品牌酒店管理公司入駐重慶。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告五星級(jí)酒店分布區(qū)域(2009年底數(shù)據(jù))可行性研究報(bào)分布區(qū)域酒店名稱數(shù)量渝中區(qū)萬(wàn)豪酒店、海逸酒店、希爾頓酒店、洲際酒店、國(guó)貿(mào)豪生大酒店5江北區(qū)世紀(jì)金源大酒店、君豪大酒店2高新區(qū)南方君臨酒店1九龍坡區(qū)重慶申基索菲特大酒店1北部新區(qū)金科大酒店、戴斯大酒店2核心商圈、商務(wù)集中、交通便捷的區(qū)域成為重慶五星級(jí)酒店選址的首要條件，目前重慶已運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)酒店主要集中在城市核心區(qū)、高新區(qū)和北部新區(qū)。新近開業(yè)的碧桂園鳳凰酒店和重慶恒大酒店分別位于長(zhǎng)壽區(qū)核心區(qū)和西部新城核心區(qū)，作為新區(qū)核心區(qū)的配套設(shè)施。而選址在旅游風(fēng)景區(qū)的五星級(jí)酒店目前在重慶市場(chǎng)上還沒項(xiàng)目所在地長(zhǎng)壽區(qū)目前開業(yè)運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)酒店為碧桂園鳳凰酒店，是目前長(zhǎng)壽區(qū)唯一的五星級(jí)酒店。酒店于2010年9月28日開業(yè)，共有客房總數(shù)333間。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重慶市對(duì)長(zhǎng)壽湖的發(fā)展定位為重慶主城都市旅游圈與三峽庫(kù)區(qū)山水旅游帶的承接地，是三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)狀旅游線上的重要節(jié)點(diǎn)，是三峽黃金旅游帶的第一站，同時(shí)也是重慶市“十一五”期間重點(diǎn)打造的四大山水都市旅游圈中唯一的湖泊型旅游地。根據(jù)“兩年接待游客突破200萬(wàn)人次。在風(fēng)景區(qū)邊界線外的西部布局25平方公里、25萬(wàn)人口的集休閑度假、游覽觀光、水上運(yùn)動(dòng)、會(huì)議會(huì)展(一)基本假定根據(jù)重慶市對(duì)長(zhǎng)壽湖景區(qū)的總體布局規(guī)劃，景區(qū)建成后年接待游客數(shù)量200萬(wàn)人計(jì)算，假定2015年前吸引游客數(shù)量達(dá)到規(guī)劃中的50%,此人群中有60%過夜住宿，其中40%選擇入住五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)屆時(shí)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有三家五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)，平均入住率按目前五星級(jí)酒店市場(chǎng)情況57%計(jì)算。(二)酒店體量論證設(shè)本項(xiàng)目總客房數(shù)為X,得公式為：按每間(套)客房100平方米計(jì)算，則酒店總體量為：380*100=38000重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告除了旅游人群外，會(huì)議會(huì)務(wù)、高端人群對(duì)五星級(jí)酒店也存在需求，綜合考慮多方因素，本案可考慮設(shè)置約350-400間房間的五星重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目位置xx酒店(含會(huì)議中心)項(xiàng)目位于長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)東部，環(huán)湖路東側(cè)，西側(cè)與羅山半島連接，緊鄰長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)。占地總面積約685畝(其中包括內(nèi)湖湖水區(qū)域及湖岸綠化用地385畝),其中建設(shè)用地面積約300畝，區(qū)域內(nèi)主要以丘陵和湖泊為主。二、項(xiàng)目建設(shè)條件(一)地質(zhì)地貌項(xiàng)目地塊由北部回龍?zhí)梁湍喜刻一ê羶刹糠炙蚣爸苓呹懙貐^(qū)域組成，整體地勢(shì)由周邊逐漸向水面傾斜，形成周邊高，中間低的地勢(shì)，區(qū)域內(nèi)地形較為復(fù)雜。地形高程在330.50～355.10m之間，湖面高程在330.5m,最大高程點(diǎn)在兩水域之間。最大相對(duì)高差25.10m。地形坡角多在5~25°之間。為構(gòu)造剝蝕丘陵地貌。(二)地質(zhì)構(gòu)造及地震長(zhǎng)壽湖屬于壓應(yīng)構(gòu)造形跡，以北東向梳狀褶皺為主，具有閉斜緊閉，向斜開闊和和陡傾縱橫張裂隙發(fā)育的特征。長(zhǎng)壽湖西岸地貌類型多樣，以丘陵和河谷地貌和構(gòu)造剝蝕階地為主。土壤類型主要有水稻土、沖積土、黃泥土等。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)附錄A.0.1的規(guī)定，調(diào)查區(qū)抗震設(shè)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告防烈度為6度，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g。(三)地層巖性及不良地質(zhì)現(xiàn)象出露地層主要有：第四系人工填土層(Q4ml)、殘坡積層(Q4el+d1),侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組(J2s)泥巖及砂巖地層。調(diào)查區(qū)地勢(shì)起伏不大，地面未見變形跡象，目前未見滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象。長(zhǎng)壽湖屬于中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候濕潤(rùn)，雨量充沛，由河流型生態(tài)系統(tǒng)演變?yōu)楹葱蜕鷳B(tài)系統(tǒng)，形成了獨(dú)特的局部氣候，主要表現(xiàn)為水體和地形熱源效應(yīng)、谷地效應(yīng)、冷暖效應(yīng)和緩沖效應(yīng)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)常年平均氣溫為17.7℃;月平均氣溫以八月份最高，累年平均氣溫為28.4℃;以1月份最冷，累計(jì)平均氣溫6.7℃。年降水量高于長(zhǎng)壽區(qū)內(nèi)其他地區(qū)，為1128.8mm(長(zhǎng)壽湖水文站資料)。降水多集中在夏半年(5月至10月),占全年的75%;冬半年(11月至4月)雨量較少，常年降水占全年的25%。規(guī)劃區(qū)內(nèi)日照時(shí)數(shù)為1245.1h,以夏季時(shí)8月份光照最足，常年月平均日照時(shí)數(shù)為235h;以初春3月和秋季10-11月份是最少，一般在100h以下。四季溫暖，少有積雪天氣，常年平均無(wú)霜期為331天。(五)基礎(chǔ)設(shè)施條件目前鎮(zhèn)域內(nèi)部已經(jīng)形成鎮(zhèn)區(qū)至云集、飛龍，鎮(zhèn)區(qū)至雙龍、合興重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告的道路，鎮(zhèn)區(qū)至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂溫的道路。有三條公路與高速公公里；一條為國(guó)道319線經(jīng)過鎮(zhèn)區(qū)、回龍寨、但渡立交橋接渝涪高速公路，共20公里。另一條為鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過回龍寨至長(zhǎng)壽桃花接渝長(zhǎng)高速公路公28公里。長(zhǎng)壽湖專用旅游高速公路，沿長(zhǎng)壽湖岸從凱源至羅山的道路新近建成。景區(qū)內(nèi)還沒有專門的游覽車輛，只有私人擁有的客車，每天20班；湖區(qū)內(nèi)共有各式船舶300余艘，其中畫舫40多艘，快艇50多艘，摩托艇10多艘。目前長(zhǎng)壽湖西岸景區(qū)外圍環(huán)湖公路已經(jīng)修至項(xiàng)目地塊邊界西長(zhǎng)壽湖西岸景區(qū)外圍環(huán)湖道路是本項(xiàng)目重要的管道通廊。目前供電：長(zhǎng)壽湖沿岸包括西岸片區(qū)電力資源豐富，不存在電力短缺的問題。長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)區(qū)用電由現(xiàn)狀35kv東海變電站(由上硐電站接入)和正在建設(shè)中的110KV變長(zhǎng)壽湖電站(由獅云線接入)提供。供氣：燃?xì)夤芫€在東南側(cè)由川東9號(hào)井引來(lái)至東海配氣站再供應(yīng)給本片區(qū)。配氣站的輸氣管道為159mm。日產(chǎn)水量100噸，設(shè)于獅電總廠引水閘旁邊；長(zhǎng)壽湖漁場(chǎng)自備水廠重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告一個(gè)，日產(chǎn)水量2000噸，設(shè)于趙云寨。三個(gè)水廠水源均采自于長(zhǎng)壽湖。給水管線自南側(cè)區(qū)外水廠引入。排水：排水體制采用雨、污分流制。污水量按用水量90%計(jì)算，規(guī)劃區(qū)污水量預(yù)計(jì)為2.48萬(wàn)m3/日。污水集中收集排入已動(dòng)工興建的長(zhǎng)壽湖污水處理廠統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后，由排污管引入下洞電站堤壩以下排入龍溪河，(污水廠設(shè)計(jì)處理能力為2.5萬(wàn)m3/日)。雨水量按現(xiàn)行重慶市暴雨強(qiáng)度公式測(cè)算，重現(xiàn)期取5年，降雨歷時(shí)15分鐘，徑流系數(shù)0.65。雨水就近排入水體。電信：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有郵電支局一個(gè)，電話裝機(jī)容量為1020門，實(shí)際裝機(jī)有800門。在鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)新規(guī)劃一座郵電交換局，規(guī)劃通信交換設(shè)備總?cè)萘繛?萬(wàn)門。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)所有通訊線路要求入地敷設(shè)。移動(dòng)電話信號(hào)可以覆蓋整個(gè)景區(qū)。寬帶網(wǎng)及全線接入景區(qū)內(nèi)。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)酒店(含國(guó)際會(huì)議中心)、酒店度假公寓以及相關(guān)配套設(shè)施。主要功能包括：(一)五星級(jí)酒店1、會(huì)議服務(wù)為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議提供全方位、全過程服務(wù)。產(chǎn)品2、客房服務(wù)(1)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)客房)(2)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)客房)(3)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)客房)(4)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)(標(biāo)準(zhǔn)客房)(5)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)(高級(jí)套房)(6)為國(guó)家首腦與世界性組織機(jī)構(gòu)首腦服務(wù)(總統(tǒng)套房);3、餐飲服務(wù)(1)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)(2)為過往客戶提供特色性餐飲4、康體娛樂經(jīng)營(yíng)(1)為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)(2)為過往客戶提供大眾化娛樂重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)5、其他服務(wù)依托于酒店品牌，延伸酒店服務(wù)的理念，集居住、辦公、私人會(huì)所多功能于一體，配套設(shè)施齊全、高檔的酒店公寓。以“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”,為居留風(fēng)景區(qū)的商務(wù)客人及游客提供居家式的居住環(huán)境和星級(jí)酒店式的服務(wù)及物業(yè)管理項(xiàng)目占地面積約300畝(不含水面及湖岸綠化用地面積),擬建設(shè)總面積10萬(wàn)平米。由五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、酒店式公(一)五星級(jí)酒店及會(huì)議中心總體規(guī)?？刂圃?50-400間客房，綜合考慮會(huì)議會(huì)務(wù)等功能需要，建筑面積約60000平方米。(二)酒店式公寓作為五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，建筑面積約4萬(wàn)平米。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告第七章建設(shè)方案可行性研究報(bào)一、總體原則(一)可持續(xù)發(fā)展原則堅(jiān)持規(guī)劃建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)與前瞻性，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主旨，協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益。正確處理好加快發(fā)展與保護(hù)生態(tài)環(huán)境的關(guān)系，控制環(huán)境污染，美化景觀，形成與旅游區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。(二)總體協(xié)調(diào)發(fā)展原則遵循“珍惜和合理利用土地”的基本國(guó)策，加強(qiáng)對(duì)土地資源的統(tǒng)籌安排，合理布置各類用地，依據(jù)規(guī)劃區(qū)的總體定位，達(dá)成土地利用與景觀、生態(tài)和人文要素的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)壽湖景區(qū)與本開發(fā)區(qū)(三)因地制宜的原則對(duì)現(xiàn)狀基礎(chǔ)性資料作深入分析，合理確定規(guī)劃區(qū)的功能布局、空間形態(tài)、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，充分發(fā)掘景區(qū)現(xiàn)有資源和發(fā)展空間，形成特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適的現(xiàn)代化多功能的旅合理布局規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地，完善項(xiàng)目功能，利用周邊獨(dú)一無(wú)二的自然環(huán)境提升項(xiàng)目品質(zhì)，把本項(xiàng)目建成長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)最具特色的可行性研究報(bào)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建筑精品，打造長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)名片工程。三、方案設(shè)想平面布置充分利用內(nèi)湖湖岸周邊稀缺景觀場(chǎng)地，沿南北兩內(nèi)湖布置酒店及配套酒店公寓，利用場(chǎng)地內(nèi)自然高差，進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，做出錯(cuò)落層次。利用項(xiàng)目整體自然景觀，著重進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，在與周邊自然風(fēng)光協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時(shí)，體現(xiàn)出自身特色，打造高端旅游度(一)五星級(jí)酒店及會(huì)議中心配置客房客房客房數(shù)占總數(shù)%單位面積(m2)總面積(m2)標(biāo)準(zhǔn)客房豪華客房套房行政套房總統(tǒng)套房1后臺(tái)及輔助區(qū)小計(jì)餐飲餐飲座位數(shù)單位面積總面積全日制餐廳2特色餐廳特色餐廳2-中式3大堂吧酒吧行政酒廊2后臺(tái)及輔助區(qū)城小計(jì)重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告會(huì)議設(shè)施會(huì)議設(shè)施座位數(shù)平均座位面積總面積(m2)多功能宴會(huì)廳12宴會(huì)廳22宴會(huì)廳32會(huì)議室12會(huì)議室22會(huì)議室32會(huì)議室42會(huì)議室52會(huì)議室62董事會(huì)議室12董事會(huì)議室22董事會(huì)議室32董事會(huì)議室42董事會(huì)議室52董事會(huì)議室62休息區(qū)后臺(tái)及輔助區(qū)域小計(jì)其他公共部分其他公共部分座位數(shù)單位面積總面積零售商務(wù)中心大堂區(qū)室內(nèi)游泳池水療和健身設(shè)施后臺(tái)及輔助區(qū)域小計(jì)后臺(tái)行政辦公室面積總計(jì)功能區(qū)總面積停車場(chǎng)面積總面積重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告(二)酒店式公寓依托于酒店品牌，延伸酒店服務(wù)的理念，集居住、辦公、私人會(huì)所多功能于一體，配套設(shè)施齊全、高檔的酒店公寓。以“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”,為居留風(fēng)景區(qū)的商務(wù)客人及游客提供居家式的居住環(huán)境和星級(jí)酒店式的服務(wù)及物業(yè)管理與酒店整體建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，配合場(chǎng)地地形進(jìn)行平面布置，以多層建筑及低層建筑為主，立面風(fēng)格與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)休閑、酒店式公寓建筑形態(tài)建筑面積(m2)比例低層多層配套用房總計(jì)四、主要工程量指標(biāo)以上各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模詳見投資估算表。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第八章環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)主要以農(nóng)業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)為主，空氣并沒有受到污染。但是因湖區(qū)人多地少，土地墾殖系數(shù)較高，水土流失較為嚴(yán)重，毀林開荒，破壞地貌的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；景區(qū)內(nèi)植被覆蓋度較低，景觀效果不佳。因近年來(lái)湖區(qū)水體因長(zhǎng)期受上游墊江縣、梁平縣排放的工業(yè)污水污染和湖區(qū)內(nèi)網(wǎng)欄養(yǎng)魚的影響，水質(zhì)富營(yíng)養(yǎng)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。經(jīng)大氣采樣調(diào)查，含氧量豐富，負(fù)離子充足，空氣細(xì)菌含量等均達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以上。地表水水質(zhì)較好，噪音污染少，環(huán)境幽靜。本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，具體內(nèi)1、新建工程要占用一定量的土地，對(duì)周邊植被有一些破壞。2、由于車流量增加使空氣受到一定污染；同時(shí)，人流量增加導(dǎo)致生活污水和垃圾等廢棄物增加并給景區(qū)帶來(lái)一定的污染。3、施工期間對(duì)環(huán)境的影響。施工期對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在自然環(huán)境和人工林區(qū)減少，水土流失，噪音擾民，農(nóng)田環(huán)境污染等。4、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響。主要為游客及工作人員產(chǎn)生的生活重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》,劃定風(fēng)景區(qū)控制范圍和外圍保護(hù)地帶并采取分級(jí)保護(hù)和區(qū)域保護(hù)辦法。在充分利用優(yōu)美環(huán)境的同時(shí)，妥善處理設(shè)備用房、廚房、給排水處理設(shè)施等帶來(lái)噪聲、廢水、廢氣、污水等污染問題，相對(duì)集中布置，并設(shè)單獨(dú)的輔助1、鍋爐房、冷凍機(jī)房、變配電房等設(shè)備用房安排在地下室，選擇先進(jìn)設(shè)備，把噪聲等污染減少到最低點(diǎn)。2、鍋爐排煙、發(fā)電機(jī)房排氣、廚房排煙等通過附壁至主體建筑屋面排出。廢氣主要是廚房排放油煙氣，經(jīng)過濾處理后可以排入空氣中自然稀釋；鍋爐排放物應(yīng)達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)。4、客房采用封閉處理，以確保室內(nèi)噪音低于聲級(jí)三十五分貝要求。5、設(shè)備選型：優(yōu)先選用低噪聲設(shè)備，安裝時(shí)使用減震墊塊，并在設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置吸音防火材料，使噪聲隔離達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。6、生活垃圾均采用塑料袋集裝，專人管理并設(shè)集中處理間，統(tǒng)一拉運(yùn)處理垃圾，加強(qiáng)項(xiàng)目的綠化維護(hù)工作。(一)為認(rèn)真貫徹國(guó)家能源政策，采用新型墻體及門窗，使建筑保溫、隔音、防水、防火性能大大提高；水泥采用散裝水泥。(二)建筑設(shè)計(jì)充分利用自然通風(fēng)和采光，以降低單位建筑面積能耗。(三)可充分利用地?zé)?、太?yáng)能、風(fēng)能等新型能源代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源、重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告減少二氧化碳排放量。(四)走道、公用部位等的照明均采用節(jié)能燈具。(五)加新型建筑材料的使用。1、加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)管理，嚴(yán)格執(zhí)行《重慶市建設(shè)工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)管理規(guī)定》,確保重大工程、生命線工程、易發(fā)生災(zāi)害工程的安全。2、采取就地疏散和集中疏散相結(jié)合的原則，合理布置停車場(chǎng)地，嚴(yán)格控制建筑間距，適度保留開敞空間，保證綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)的避3、一般建筑按基本烈度6度設(shè)防，城市生命線工程(給排水、供電、通訊、道路、橋梁、堤壩等)及主要公共建筑提高一度設(shè)防。對(duì)一些能引起再生災(zāi)害的加油站油庫(kù)、高壓線等應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)防護(hù)措施。(二)地質(zhì)災(zāi)害防治1、所有建設(shè)均應(yīng)確保在地質(zhì)穩(wěn)定基礎(chǔ)上建設(shè)。涉及本規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)目需經(jīng)專家論證確保安全無(wú)誤后方可施工。2、對(duì)形成的人工挖方邊坡，建議進(jìn)行放坡處理，邊坡為泥巖者，進(jìn)行防風(fēng)化處理，若須形成永久邊坡地段，建議進(jìn)行支擋或錨固。3、對(duì)于填方地帶，可先排放地表水，清除位于魚塘及稻田表層呈軟重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目實(shí)(一)設(shè)計(jì)安全管理組織機(jī)構(gòu)，編制安全管理專項(xiàng)方案，配置專職及(二)實(shí)行保護(hù)林區(qū)生態(tài)環(huán)境的安全檢查。(三)編制冬季及雨季專項(xiàng)施工方案，在暴雨季節(jié)加強(qiáng)巡視，遇有險(xiǎn)(四)加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)供水管網(wǎng)建設(shè)，各主干道都應(yīng)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)保重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目第九章組織機(jī)構(gòu)一、公司組織機(jī)構(gòu)為保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，本著“精簡(jiǎn)、高效”原則，擬成立“重慶香江壽湖酒店工程項(xiàng)目部”,負(fù)責(zé)從項(xiàng)目立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、技術(shù)、資金財(cái)務(wù)管理到竣工驗(yàn)收投入運(yùn)行止的工作。公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖。娛娛樂部副總經(jīng)理前廳部餐飲部人事部財(cái)務(wù)部總會(huì)計(jì)師采購(gòu)部保安部副總經(jīng)理工程部總工程師總經(jīng)濟(jì)師二、人員培訓(xùn)員工的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，是項(xiàng)目有無(wú)效益經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告員工的培訓(xùn)是公司應(yīng)長(zhǎng)抓不懈的工作，通過培訓(xùn)，可告進(jìn)度安排一、項(xiàng)目周期本項(xiàng)目建設(shè)周期為三年，建設(shè)期36個(gè)月。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分前期工作、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、主體工程施工、裝修設(shè)計(jì)施工和開業(yè)前準(zhǔn)備等五個(gè)階段。計(jì)劃安排建設(shè)實(shí)施進(jìn)度見下表。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表時(shí)間(以季計(jì))工作內(nèi)容123412341234前期工作工程設(shè)計(jì)招標(biāo)主體工程施工裝修設(shè)計(jì)施工開業(yè)前準(zhǔn)備重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告第十一章招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》以及重慶按國(guó)家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)方式確定施工單由業(yè)主委托具有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投編標(biāo)、資審、評(píng)標(biāo)等工作。參加投標(biāo)的施工單位不得少于5家，監(jiān)理單位不得少于3家。按規(guī)定在報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上發(fā)布招標(biāo)公告中將重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告(一)招標(biāo)工作流程編制資格預(yù)審文件資格后審發(fā)布招標(biāo)公告(或投標(biāo)邀請(qǐng)書),出售招標(biāo)文件招標(biāo)資料移交業(yè)主備案重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(二)簽訂協(xié)議業(yè)主與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議，并將協(xié)議報(bào)送計(jì)委和有關(guān)行政主管部門備案。(三)形成招標(biāo)工作備忘錄業(yè)主與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)就有關(guān)招標(biāo)工程的基本事項(xiàng)(如工程概況、標(biāo)段劃分、對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)要求、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)分方法、工程投標(biāo)人編制招標(biāo)文件的要求、業(yè)主方向招標(biāo)機(jī)構(gòu)提交圖紙、技術(shù)資料等的時(shí)間等)達(dá)成一致意見并形成“招標(biāo)工作備忘錄”。(四)招標(biāo)工作1)實(shí)行資格預(yù)審①招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制資格預(yù)審文件(1天);業(yè)主方復(fù)核資格預(yù)審文件(1天),招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將資格預(yù)審文件報(bào)計(jì)委備案(1～5個(gè)工作日);②網(wǎng)上發(fā)布資格預(yù)審公告并出售資格預(yù)審文件，同時(shí)向有關(guān)行政主管部門備案(5個(gè)工作日);③投標(biāo)申請(qǐng)人編制資格預(yù)審申請(qǐng)文件(14天，含出售資格預(yù)審文件的5個(gè)工作日);④招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審工作，業(yè)主方、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑤招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成資格預(yù)審報(bào)告(1天);⑥招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將資格預(yù)審報(bào)告分別報(bào)計(jì)委和有關(guān)行政主管重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告部門備案(1～5個(gè)工作日)?？尚行匝芯繄?bào)①業(yè)主向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提交設(shè)計(jì)圖紙及與招標(biāo)工作有關(guān)的資料和補(bǔ)充信息等；③業(yè)主復(fù)核招標(biāo)文件(1天);④招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將招標(biāo)文件報(bào)計(jì)委備案(1～5個(gè)工作日);⑤招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，出售招標(biāo)文件和施工設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)向有關(guān)行政主管部門備案(5個(gè)工作日);⑥投標(biāo)人編制投標(biāo)文件(20天，含出售招標(biāo)文件的5個(gè)工作日),a招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按照招標(biāo)文件要求組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)考察并召開標(biāo)前答疑會(huì)；b.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出招標(biāo)文件補(bǔ)遺書。⑦開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，業(yè)主、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑧招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制評(píng)標(biāo)報(bào)告同時(shí)將中標(biāo)候選人名單送重慶建設(shè)網(wǎng)(重慶日?qǐng)?bào)網(wǎng))公示(5個(gè)工作日);⑨招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將評(píng)標(biāo)報(bào)告報(bào)計(jì)委和有關(guān)行政主管部門備案(1~5個(gè)工作日);⑩業(yè)主根據(jù)評(píng)委會(huì)推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，并書面通知招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(1天);招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出中標(biāo)通知書(1天)。2)實(shí)行資格后審(33~42天)①業(yè)主向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提交設(shè)計(jì)圖紙及與招標(biāo)工作有關(guān)的資重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告②招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件(2天);③業(yè)主復(fù)核招標(biāo)文件(1天);④招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將招標(biāo)文件報(bào)計(jì)委備案(1～5個(gè)工作日);⑤招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告(網(wǎng)上)或投標(biāo)邀請(qǐng)書，出售招標(biāo)文件和施工設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)向有關(guān)行政主管部門備案(5個(gè)工作⑥投標(biāo)人編制投標(biāo)文件(20天，含出售招標(biāo)文件的5個(gè)工作日),a.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按照招標(biāo)文件要求組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)考察并召b.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出招標(biāo)文件補(bǔ)遺書。⑦開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，業(yè)主、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑧招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制評(píng)標(biāo)報(bào)告同時(shí)將中標(biāo)候選人名單送重慶建設(shè)網(wǎng)(重慶日?qǐng)?bào)網(wǎng))公示(5個(gè)工作日);⑨招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將評(píng)標(biāo)報(bào)告報(bào)計(jì)委和有關(guān)行政主管部門備案(1~5個(gè)工作日);招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(1天);招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)出中標(biāo)通知書(1天)。(5)簽定合同(6)資料移交重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)(一)發(fā)售資格預(yù)審文件備案通過后，按照業(yè)主規(guī)定的時(shí)間內(nèi)在指定媒審公告(如采用資格預(yù)審方式時(shí)),并同時(shí)發(fā)售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件發(fā)售時(shí)間為5個(gè)工作日。(1)資格預(yù)審公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：質(zhì)量要求、資金來(lái)源等，如劃分標(biāo)段的，還應(yīng)明確標(biāo)段劃分情況)(2)資格預(yù)審文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(二)資格預(yù)審招標(biāo)代理公司將協(xié)助業(yè)主對(duì)資格預(yù)審申請(qǐng)人按以下程序進(jìn)行重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)(1)資格預(yù)審由招標(biāo)代理人組織、主持。(2)資格預(yù)審的對(duì)象為在規(guī)定的截止時(shí)間前遞交資格預(yù)審申(3)資格預(yù)審由招標(biāo)人依法組建的資格評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。(4)評(píng)審委員會(huì)向招標(biāo)人提交資格預(yù)審報(bào)告。(5)監(jiān)督人應(yīng)對(duì)資格預(yù)審全過程進(jìn)行監(jiān)督并簽署監(jiān)督意見。(三)招標(biāo)代理人將預(yù)審報(bào)告報(bào)送有關(guān)行政主管部門備案，有關(guān)部門在5個(gè)工作日內(nèi)(視有關(guān)行政主管部門返回意見時(shí)間而可能稍有延遲)對(duì)上述備案資料進(jìn)行審核、確認(rèn)。(五)發(fā)售招標(biāo)文件(1)招標(biāo)文件報(bào)送有關(guān)行政主管部門備案后，招標(biāo)代理公司即通知投標(biāo)候選人購(gòu)買招標(biāo)文件、圖紙技術(shù)資料及工程量清單(監(jiān)(2)招標(biāo)文件應(yīng)包括下以下內(nèi)容：投標(biāo)邀請(qǐng)書圖紙工程量清單及報(bào)價(jià)須知(工程量清單可由招標(biāo)人提供，也可以告XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)由招標(biāo)人委托招標(biāo)代理人編制，工程量清單僅限于施工招標(biāo)文件和設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)文件，監(jiān)理招標(biāo)文件無(wú)需此項(xiàng)內(nèi)容)。資格審查申請(qǐng)文件格式和內(nèi)容(當(dāng)采用資格后審方式時(shí))評(píng)標(biāo)方法及操作程序(六)組織踏勘現(xiàn)場(chǎng)及召開標(biāo)前答疑會(huì)(1)招標(biāo)代理人將根據(jù)工程情況組織投標(biāo)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及其周圍環(huán)境進(jìn)行考察，以便查明或核實(shí)有關(guān)編制投標(biāo)文件和簽訂合同所必需的一切資料。(2)招標(biāo)代理人將進(jìn)行標(biāo)前答疑會(huì)，解答投標(biāo)人針對(duì)工程、招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)文件所提出的相關(guān)問題。(3)招標(biāo)代理人將投標(biāo)人提出的全部問題及答復(fù)整理后，經(jīng)招標(biāo)人、設(shè)計(jì)單位、招標(biāo)代理人共同確認(rèn)，以書面形式發(fā)至所有投標(biāo)人，并報(bào)送有關(guān)主管部門備案。(七)開標(biāo)(1)招標(biāo)代理人將于招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織公開開標(biāo)，開標(biāo)時(shí)間從招標(biāo)文件發(fā)售之日起不少于20個(gè)工作日。(2)招標(biāo)代理人將于開標(biāo)前1日落實(shí)全部準(zhǔn)備工作，包括以②落實(shí)人員安排，包括以下人員：抽取評(píng)標(biāo)專家、接收投標(biāo)文件人員、會(huì)議主持人、唱標(biāo)人、記錄人。(3)開標(biāo)全過程將邀請(qǐng)招標(biāo)人、監(jiān)督人和所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)會(huì)按以下程序進(jìn)行：告XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告①主持人宣布會(huì)議開始。②主持人介紹業(yè)主單位、監(jiān)督部門出席代表情況。④業(yè)主代表講話。⑤主持人介紹投標(biāo)文件遞交情況。⑥在監(jiān)標(biāo)人的監(jiān)督下，由各投標(biāo)單位代表檢查投標(biāo)文件密封情況，請(qǐng)各投標(biāo)單位代表在投標(biāo)文件密封情況檢查表上簽字。⑦按投標(biāo)文件遞交順序依次開啟標(biāo)書，唱標(biāo)人宣讀投標(biāo)單位名稱、投標(biāo)單位報(bào)價(jià)、投標(biāo)保證金交納情況等主要內(nèi)容。唱標(biāo)結(jié)束后，請(qǐng)各投標(biāo)單位授權(quán)代理人在開標(biāo)記錄表上簽字。(八)評(píng)標(biāo)與定標(biāo)(1)評(píng)標(biāo)的對(duì)象為在規(guī)定的截止時(shí)間前遞交且經(jīng)各投標(biāo)單位代表檢查合格的投標(biāo)文件。(2)評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)專家從重慶省評(píng)標(biāo)專家?guī)熘谐槿　３槿≡u(píng)標(biāo)專家時(shí)，監(jiān)督人、招標(biāo)人、招標(biāo)代理人同時(shí)到場(chǎng)。(3)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法及操作程序，對(duì)所有投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)審。(4)評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，向招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告。(5)監(jiān)督人對(duì)評(píng)標(biāo)全過程進(jìn)行監(jiān)督并簽署監(jiān)督意見。(6)招標(biāo)代理人根據(jù)評(píng)標(biāo)報(bào)告，向所有投標(biāo)人告知評(píng)標(biāo)結(jié)果。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告(7)招標(biāo)代理人將評(píng)標(biāo)報(bào)告報(bào)送有關(guān)行政主管部門備案，中標(biāo)候選人公示表格將在《重慶建設(shè)網(wǎng)》上公示，公示期(公示次日起5個(gè)工作日)內(nèi)無(wú)異議，到有關(guān)行政主管部門辦理中標(biāo)備案。(8)備案通過后，招標(biāo)代理公司協(xié)助業(yè)主發(fā)出中標(biāo)通知書，(九)待招標(biāo)代理公司將整個(gè)招標(biāo)過程的全套資料整理成冊(cè)并移交重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告第十二章投資估算及資金籌措1.2006年《重慶市建筑工程造價(jià)信息》;2.有關(guān)建(構(gòu))筑物的相關(guān)造價(jià)估算指標(biāo)；5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);本項(xiàng)目投資估算范圍包括完成重慶香江壽湖酒店項(xiàng)目的建筑工程(2)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)2.土地費(fèi)用重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告1)建設(shè)單位管理費(fèi)2)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3)施工圖預(yù)算編制費(fèi)4)工程監(jiān)理費(fèi)5)招標(biāo)代理費(fèi)6)標(biāo)底編制及造價(jià)審核費(fèi)7)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)8)工程保險(xiǎn)費(fèi)9)不可預(yù)見費(fèi)4.建設(shè)期利息按照當(dāng)前長(zhǎng)期貸款利率7.6%計(jì)算?？尚行匝芯繄?bào)本項(xiàng)目總投資59533.76萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用9570萬(wàn)元，工程費(fèi)用31450萬(wàn)元，工程其他費(fèi)10229.76萬(wàn)元，建設(shè)期利息8284二、資金籌措及使用計(jì)劃(一)資金籌措本項(xiàng)目為外商投資項(xiàng)目，要求外商投資企業(yè)的注冊(cè)資金與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)，按照目前有關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)冊(cè)資金應(yīng)為3500萬(wàn)元人民幣以上，可以作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。其告(二)資金運(yùn)用與資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為三年，第一年完成征地和工程量的30%,第二年累計(jì)完成工程量的40%,第三年全面完成；第四年開始經(jīng)營(yíng)并達(dá)到75%(即入住率為60%)的生產(chǎn)能力，第五年開始進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期(即入住率為70%以上)。流動(dòng)資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年投入。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施情況和業(yè)主的資金安排，由業(yè)主自籌3500萬(wàn)元，其余采用銀行貸款方式籌集，根據(jù)前述項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)內(nèi)容，逐步投入建設(shè)資金。重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及建設(shè)安排，本次可行性研1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)。2.遵循動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分假定項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按計(jì)劃實(shí)施并如期完成，建成后其功能重慶XX五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目告可行性研究報(bào)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算(一)工程建設(shè)期、計(jì)算期、比較基準(zhǔn)項(xiàng)目計(jì)算期