乳山市某住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目申請報(bào)告）

1第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位乳山市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2014年，注冊資本3000萬元人民幣，是集開發(fā)、銷售為一體的現(xiàn)代股份制企業(yè)。公司技術(shù)力量雄厚，下設(shè)行政部、工程部、預(yù)算部、銷售部、財(cái)務(wù)部等職能部門。公司自成立以來堅(jiān)持以人為本，注重實(shí)效，建立了完善、科學(xué)的管理體公司自成立以來一直堅(jiān)持信譽(yù)第一、質(zhì)量第一、客戶第一的宗旨，在經(jīng)營過程中，本著以誠信求發(fā)展的方針，履行銷售放心房的承諾，在管理方面，貫徹ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，建立過程控制，做到及時(shí)控制，持續(xù)改進(jìn)，在工程開發(fā)方面，公司嚴(yán)格審查合作方的主體資格、履約能力、企業(yè)信譽(yù)、資質(zhì)水平等，建立供方檔案，保證施工質(zhì)量，打造精品工程。公司重視知識(shí)，尊重人才，適應(yīng)新時(shí)代高層次發(fā)展，保證了項(xiàng)目選擇的科學(xué)性、客觀性及建設(shè)的品質(zhì)。公司注重質(zhì)量，開拓創(chuàng)新，力求為業(yè)主打造溫馨家園。面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)，公司全體員工將以超前的理念和誠信務(wù)實(shí)的態(tài)度，塑造精品地產(chǎn)、創(chuàng)建宏偉大業(yè)。乳山市XX花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目21.2.2建設(shè)背景隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，我國城市化進(jìn)程加快，為地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%;辦公樓投資5641億元，增長21.3%;商業(yè)營業(yè)用房投資14346億元，增長20.1%。由此可見住宅類房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，我國住房步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民以住宅為主的房地產(chǎn)市場獲得迅猛發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了積極的推動(dòng)作用。乳山市著力打造生態(tài)型花園式濱海旅游城市。先后榮獲“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家園林城市”等稱號(hào)。全市14處鎮(zhèn)均為省級(jí)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)。乳山天藍(lán)海海碧，山明水秀，空氣潔凈，氣候宜人，是最適合人類居住的范例城市。乳山市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，牢固樹立“工業(yè)立市、開放強(qiáng)市、民營活市、旅游興市”的理念，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)、發(fā)展與民生統(tǒng)籌，質(zhì)量與效益兼顧，大力實(shí)施“瞄準(zhǔn)一個(gè)目標(biāo)，突出兩大戰(zhàn)略、推進(jìn)‘四基地一中心’建設(shè)”的思路，保持3綜上所述，乘著城市化進(jìn)程的東風(fēng)，乳山市的房地產(chǎn)市場迎來了項(xiàng)目位于乳山市區(qū)濱河路南，青山路東。該處地勢平坦，環(huán)境優(yōu)該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積23159平方米，總建筑面積49289平方住宅20959平方米，高層住宅樓11402平方米，建設(shè)1#-2#、13#-15#、27#-28#樓工程，共計(jì)278戶；商業(yè)面積765平方米，配套公共服務(wù)設(shè)施630平方米。地下建筑面積15533平方米，包括地下車庫建筑面積13136平方米，儲(chǔ)藏室建筑面積2397平方米；建設(shè)停車位278個(gè)，地面48個(gè)，地下230個(gè)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模41建設(shè)用地面積平方米2開發(fā)建設(shè)總面積平方米地上建筑面積平方米其中住宅平方米其中多層住宅平方米高層住宅平方米商業(yè)平方米配套公共服務(wù)設(shè)施平方米地下建筑面積平方米其中地下車庫(含設(shè)備用房)平方米儲(chǔ)藏室平方米3容積率4建筑密度%5綠地率%6規(guī)劃總戶數(shù)戶7戶均人口人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人9停車位輛地下停車輛地面停車輛5Ⅱ經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1住宅出售2商業(yè)出售3儲(chǔ)藏室出售4建設(shè)投資萬元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷售收入萬元7經(jīng)營稅金及附加萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元稅后利潤萬元財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率(所得稅%4全部投資回收期(所得稅前)年5凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元6全部投資內(nèi)部收益率(所得稅%7全部投資回收期(所得稅后)年8凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元61、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則根據(jù)規(guī)劃部門的意見以及項(xiàng)目的自然地理環(huán)境，本項(xiàng)目依據(jù)下列(1)結(jié)合乳山市城市設(shè)計(jì)要求和地塊現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，規(guī)劃建筑以靜雅宜居為特色，營造高質(zhì)量住宅環(huán)境。(2)根據(jù)城市發(fā)展需要，綜合考慮周邊現(xiàn)狀建筑及業(yè)態(tài)，合理確定建筑空間尺度、造型，使其與周邊建筑和城市景觀相協(xié)調(diào)。(3)根據(jù)地塊價(jià)值，分析考慮不同性質(zhì)產(chǎn)品的分布，充分發(fā)揮各資源價(jià)值，營造高品質(zhì)的城市綜合建筑。(4)布局合理，各種配套設(shè)施完善，方便居民生活。(5)采用集中布局以節(jié)約建設(shè)用地，提高綠化率，結(jié)構(gòu)方案在保證可靠的前提下盡量做到經(jīng)濟(jì)合理，在設(shè)備和建筑材料的選用上既要美觀大方又要節(jié)能經(jīng)濟(jì)。改善建筑功能和質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。場址環(huán)境良好，地勢平坦，呈規(guī)則矩形，可規(guī)劃建設(shè)用地23159平方米。道路設(shè)計(jì)充分考慮人車分流，車行流線通暢，通過多個(gè)入口和環(huán)形路將場區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一管理。本項(xiàng)目綠化以改善城市環(huán)境，提高城市品位為宗旨，結(jié)合道路兩側(cè)地形，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、特色突出、生態(tài)效益良好的效果。道路綠化7塵土的作用；樹池最小尺寸1.2×1.2m,綠地分段長度30～50m,行道樹株距6～8m,樹桿中心距側(cè)石外緣0.75m。(1)給水①供水生活日常用水：本項(xiàng)目共建設(shè)住宅32361平方米，計(jì)278戶，按※商業(yè)樓、公建日常用水：本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)樓765平方米，公建8Q?約9.50立方米/日。本項(xiàng)目道路沖洗用水全部采用中水，故不計(jì)算用水量?！渌盟浚碤?---Q?之和的10%計(jì)取，則Qs為11.52立方項(xiàng)目區(qū)總用水量Q?+Q?+Qs約為126.69立方米/日，接引市政自來水管線，能夠滿足項(xiàng)目需要。項(xiàng)目全年用水量合計(jì)4.62萬立方米。(年用水天數(shù)取365天)。②給水系統(tǒng)可直接由市政自來水管線提供，供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常用水為同一水源。③供水方式由城市自來水直接供給，經(jīng)消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水，給水由市政管網(wǎng)直接供水。④中水根據(jù)《山東省城市中水設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》的要求，需配套建設(shè)中水設(shè)施。中水設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)交付使用。本項(xiàng)目其他污水進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。(2)排水污水：結(jié)合豎向規(guī)劃，順地勢布置污水管道，管徑300-400毫米。污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，剩余部分排入城市污水9管道。雨水：地塊內(nèi)雨水結(jié)合豎向規(guī)劃，沿主要道路順地勢布置，排雨標(biāo)準(zhǔn)為一年一遇，設(shè)計(jì)管徑500毫米，接入城市雨水管道。(3)供電①用電量表1-2用電量計(jì)算表序號(hào)建筑面積設(shè)計(jì)指標(biāo)有功功率日均計(jì)日用電量年計(jì)時(shí)年用電量(萬1住宅52商業(yè)及公建3地下儲(chǔ)藏室、車庫584小計(jì)5其他用電量取上述用電量5%6總計(jì)該方案日用電量約為5339.17kWh,年用電量為194.88萬kWh,用電有功功率約974.97kW。經(jīng)無功補(bǔ)償后的功率因數(shù)為0.95,視在功率為1026.21kVa,變壓器負(fù)載率按75%估算，項(xiàng)目變壓器總裝機(jī)容量S11-M-960/10變壓器1臺(tái)以滿足項(xiàng)目用電需求。②供電負(fù)荷等級(jí)分類依使用功能需要作如下分類：※各弱電機(jī)房用電、消防設(shè)備用電，應(yīng)急照明、生活水泵用電等為一級(jí)負(fù)荷。※部分空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備和地下停車場照明等用電負(fù)荷為二級(jí)③供電電源項(xiàng)目供電電源從乳山市供電公司乳山市供電部引入。④供配電系統(tǒng)※地下車庫設(shè)配電室一處，兩路10kV進(jìn)線以電纜方式埋地引入，接線方式為單母線分段，中間設(shè)手動(dòng)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，兩路電源同時(shí)供電，分別運(yùn)行，10kV母線分別放射式向各變壓器供電?！鶚莾?nèi)所有一級(jí)負(fù)荷由兩路電源同時(shí)供電，末端自投。⑤照明設(shè)計(jì)照明設(shè)計(jì)包括正常照明、應(yīng)急照明和室外照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)的中值選取。主要光源采用節(jié)能型熒光燈，室內(nèi)預(yù)留燈位。⑥電氣安全低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TN-S系統(tǒng)，本項(xiàng)目設(shè)聯(lián)合接地，采用建筑基礎(chǔ)鋼筋做接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，設(shè)等電位聯(lián)絡(luò)(4)供暖①熱源規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃座熱交換站，采暖使用熱媒為95℃/70℃的熱水。②供熱負(fù)荷●采暖熱負(fù)荷指標(biāo)住宅采暖熱指標(biāo)60W/m2商業(yè)、公建采暖熱指標(biāo)60W/m2●供熱負(fù)荷住宅采暖熱負(fù)荷1941.66KW商業(yè)、公建采暖熱負(fù)荷83.7KW總熱負(fù)荷2025.36KW年供熱期按4個(gè)月120天計(jì)，年供暖量24.30萬KW。③熱力管網(wǎng)規(guī)劃●小區(qū)采暖系用雙管枝狀管網(wǎng)，定壓0.7Mpa。●管道采用氰聚塑直埋形式，防銹、防腐采用高效防銹、防腐材料氰凝。保溫層采用聚氨脂硬質(zhì)泡沫塑料，保護(hù)層采用玻璃鋼。●直埋供熱管道埋深1200mm,保溫做法及厚度詳L90N95-27。1.2.6投資估算1、《山東省建筑安裝工程綜合定額濟(jì)南地區(qū)價(jià)目表》3、設(shè)備及材料按現(xiàn)行市場價(jià)格估算1、根據(jù)出讓合同，該項(xiàng)目征地費(fèi)用按90萬元/畝，共計(jì)3126.6按建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積征收，征收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米180元。3、人防易地建設(shè)費(fèi)，按首層建筑面積1300元/平方米計(jì)取；4、建設(shè)單位管理費(fèi)，根據(jù)財(cái)建(2002)394號(hào)(建設(shè)單位管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率表)取值；5、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，按工程費(fèi)用的0.45%估算；理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))取值；7、工程保險(xiǎn)費(fèi)，按工程費(fèi)用的1%估算；8、勞保統(tǒng)籌費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的2.6%估算；9、前期工作費(fèi)，按工程費(fèi)用的0.5%估算；10、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用和的5%計(jì)算。1.2.6.3投資估算項(xiàng)目總投資12865.43萬元，包括：工程費(fèi)用7611.66萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)4641.13萬元，基本預(yù)備費(fèi)612.64萬元。工程費(fèi)用包括：序號(hào)計(jì)算基數(shù)估算投資建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)1工程費(fèi)用住宅商業(yè)及公建儲(chǔ)藏室、車庫綠化道路及其他給排水及中水管道強(qiáng)弱電工程2工程建設(shè)其他費(fèi)用征地費(fèi)用城建配套費(fèi)人防易地建設(shè)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)*勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)勞保統(tǒng)籌費(fèi)其他前期工作費(fèi)3基本預(yù)備費(fèi)用4總投資1、資金籌措項(xiàng)目總投資12865.43萬元，由建設(shè)單位自籌解決。效果最明顯的投資階段。本項(xiàng)目計(jì)劃2015年10月份開工建設(shè)，2016年12月份完工。建設(shè)期15個(gè)月，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，分年度安排資金使用。1.2.8組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置乳山市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬組成專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對資金籌措、工程建設(shè)、工程質(zhì)量等進(jìn)行全過程管理。公司總經(jīng)理為本項(xiàng)目的行行政部財(cái)務(wù)部保衛(wèi)部理總銷售部采購部工程管理部項(xiàng)目建成后，乳山市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其移交給專業(yè)物業(yè)管理公司，由專業(yè)物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理辦法的要求，對建筑的供水、供電、通訊等公用設(shè)施提供相應(yīng)的管理，為樓內(nèi)產(chǎn)權(quán)人提供優(yōu)雅的環(huán)境。物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖環(huán)環(huán)衛(wèi)部維修部總財(cái)務(wù)部辦公室經(jīng)1.2.9項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃2015年10月開工建設(shè)，本項(xiàng)目建設(shè)期約15個(gè)月，期間完成項(xiàng)目的土年2月份開始出售，預(yù)計(jì)工程竣工后2年完成銷售工作。項(xiàng)目具體實(shí)表1-3序號(hào)811345678111立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)2初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及工程招標(biāo)3土建工程、初裝飾工程4設(shè)備購置及安裝5銷售2.1.1符合國家的發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》實(shí)用、突出特色、保護(hù)文化和自然遺產(chǎn)的原則，科學(xué)編制城市規(guī)劃，健全城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化規(guī)劃約束力。統(tǒng)籌地上地下市政公用設(shè)施建設(shè)，全面提升交通、通信、供電、供熱、供氣、供排水、污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施水平，增強(qiáng)消防等防災(zāi)能力。擴(kuò)大城市綠化面積和公共活動(dòng)空間，加快面向大眾的城鎮(zhèn)公共文化、體育設(shè)施建設(shè)。推進(jìn)“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部改造。”場調(diào)控，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。培育和規(guī)范住房租賃市場，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)?！?.1.2符合山東省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展力發(fā)展面向生產(chǎn)、面向生活的服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)重點(diǎn)城區(qū)、重點(diǎn)園區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目‘四大載體’建設(shè)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升層次。加快發(fā)展旅游、批零住宿餐飲、房地產(chǎn)、社區(qū)及家庭服務(wù)業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)。”健康發(fā)展的市場機(jī)制和政府保障機(jī)制，努力增加有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，穩(wěn)定有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。適應(yīng)社會(huì)化分工和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需規(guī)范租賃市場，重點(diǎn)發(fā)展房屋、設(shè)備等租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)融資與貿(mào)易和服務(wù)的結(jié)合。”該項(xiàng)目屬于商住地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后能夠有力的增加房地產(chǎn)住宅供給，穩(wěn)定有序地發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省的發(fā)展規(guī)劃。2.1.3符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展“乳山市要重點(diǎn)發(fā)展金屬冶煉加工、機(jī)械機(jī)電及零部件、皮具及染紡服裝、食品保健品、化工建材、新能源等六大制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，旅游打造旅游休閑養(yǎng)生基地。該項(xiàng)目在乳山市內(nèi)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是威海市鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之二五”發(fā)展目標(biāo)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，完善和發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，國家發(fā)改委制定了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2011年本)》(修正),本項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，未被列入限制類和淘汰類，屬于國家允許建設(shè)的項(xiàng)目。行業(yè)準(zhǔn)入制度，是有關(guān)國家和政府準(zhǔn)許公民和法人進(jìn)入市場，從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，隨著市場對人類生活的影響范圍和程度行業(yè)準(zhǔn)入制度是國家對市場進(jìn)行干預(yù)的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場的起點(diǎn)，又是一系列現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的、極為重要的經(jīng)濟(jì)法律制度。乳山市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，員工技術(shù)能力強(qiáng)、分工明確，因此，該公司完全有能力承擔(dān)本項(xiàng)目的開發(fā)，符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在工程的實(shí)施階段將嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工程質(zhì)量，制定合理的施工進(jìn)度計(jì)劃，保證工程的順利進(jìn)行。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目主要建設(shè)1棟商住樓，7棟住宅樓，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，在此不對資源開發(fā)方案進(jìn)行詳細(xì)敘述。本項(xiàng)目使用的重要資源是土地資源和水資源，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地23159平方米，擬建設(shè)住宅7棟樓。配套商住1棟，同時(shí)建設(shè)配套設(shè)施，并輔以綠化和道路建設(shè)。經(jīng)估算，項(xiàng)目年消耗水資源約4.62萬立方米，由市政供水系統(tǒng)統(tǒng)一供給，按市場價(jià)格有償使用，綠化用水采用經(jīng)處理后的中水，以減少新鮮水的使用，節(jié)約水資源。因此本項(xiàng)目用水量不會(huì)對地表(下)水資源造成不利影響。分析資源利用的合理性主要是考察資源利用的可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。本項(xiàng)目直接占用的資源是土地和水資源。土地作為不可再生的資源在城區(qū)內(nèi)尤為珍貴，必須按照基本國策的要求使土地資源的利用符合人民群眾的根本利益，努力實(shí)現(xiàn)土地使用價(jià)值的最大化。本項(xiàng)目在3.3.1土地資源的節(jié)約地、促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用對保障國家糧食安全、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)學(xué)規(guī)劃交通、建筑物、綠化、停車場和防洪、排水、供電、燃?xì)?、電此外，?jié)水還可同時(shí)減少排水量和污、廢水處理費(fèi)用。所以，不僅水本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)約水資源的目的，將配套建設(shè)中水系統(tǒng)，通過收集污、廢水和雨水，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳锾幚恚瑢⑻幚砗蟮闹兴糜诰G地、道路灑水、車庫沖洗等。其它節(jié)水措施將在第四章節(jié)能措施社會(huì)資源是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展、保障社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行的基本條件，社會(huì)資源包括的范圍十分廣泛，在當(dāng)前的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，主要是指構(gòu)成社會(huì)生產(chǎn)力要素的勞動(dòng)力資源、教育資源、資本資源、科技資源等非實(shí)物形態(tài)的資源。項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營中應(yīng)采取有效措施盡量減少對各項(xiàng)社會(huì)資源的占用，尤其要杜絕對社會(huì)資源的揮霍性和破壞性使用，采取合理使用原則，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源使用效益的最大化。第四章節(jié)能方案分析第77號(hào))4、《中國節(jié)能技術(shù)大綱(2006年)》7、《山東省節(jié)能監(jiān)察辦法》9、《山東省資源綜合利用條例》4.1.2產(chǎn)業(yè)政策和指導(dǎo)性文件1、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(修正)2、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動(dòng)的通知》家發(fā)改委2005第65號(hào))13、與該建設(shè)工程項(xiàng)目節(jié)能方案相關(guān)聯(lián)的技術(shù)參考資料14、建設(shè)單位提供的有關(guān)項(xiàng)目的說明、資料4.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析項(xiàng)目能耗表表4-1序號(hào)折標(biāo)系數(shù)年耗用量折合標(biāo)準(zhǔn)煤(噸)1電tce/萬kW.h194.88萬kW.h2水4.62萬立方米3熱力24.30萬KW4.3.1建筑節(jié)能措施1、總圖布置2、墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量?？刂平ㄖ矬w形系數(shù)，不采用過多凹凸面，降低建筑體型系數(shù)；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能(外保溫效果更佳),提高熱阻；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也可起到良好的保溫隔熱效果。優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機(jī)電的耗用量。窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系較大，適當(dāng)控制窗墻比，窗戶采用5+9A+5塑鋼中空玻璃窗；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動(dòng)南向窗戶的設(shè)計(jì)；減少北向、西向開窗面積等手段以達(dá)到建筑自身節(jié)由于太陽輻射強(qiáng)烈引起頂層房間過熱，是一個(gè)十分普遍的問題。本項(xiàng)目將在屋面增加擠塑聚苯保溫隔熱層。本項(xiàng)目建設(shè)使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、使用壽命長的節(jié)能型雙玻中空鋁合金窗，提高門窗的氣密性。積極采用符合國家、行業(yè)或地方的標(biāo)準(zhǔn)新型墻體材料，不使用粘土實(shí)心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極使用保溫隔熱、隔聲性能6、采光中心，節(jié)約電能。項(xiàng)目將按照有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下一階段的設(shè)8、暖通空調(diào)9、其他節(jié)能4.3.2節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是生活用水和綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用好的節(jié)水目的。給水系統(tǒng)應(yīng)豎向分區(qū)，各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不宜大于0.45MPa,特殊情況下不宜大于0.55MPa。衛(wèi)生器具的最佳使用水壓宜為0.20MPa~0.35MPa,才能實(shí)現(xiàn)最佳節(jié)水效果。節(jié)約用水的最有效的方法是配備節(jié)水器具。便器沖水是耗水的重點(diǎn)，一般要占建筑物用水的30%以上，故項(xiàng)目所有坐便器均采用不大于6升的水箱，且分2擋沖洗。公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。3、充分利用再生水資源替代自來水(1)屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。(2)區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水4、注重節(jié)水措施選擇(1)選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。(2)綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的(3)選用性能較高的變頻水泵供水。(4)加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使住戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案5.1.1建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于乳山市區(qū)濱河路南，青山路東。規(guī)劃用地面積為23159平方米。擬建場地為朝東北向平緩坡地，整體地勢東北角略低，地面基本無起伏，場地微地貌沖溝較發(fā)育，在場區(qū)南部東西向，向北部為南北本場地地層主要為第四系松散堆積巖和元古代侵入巖體玲瓏超單元花崗巖組成，地層自上而下為3層，主要為耕植土，粉質(zhì)粘土和花1、水文地質(zhì)條件簡單，地下水類型為基巖裂隙水，埋深較大，據(jù)水質(zhì)分析資料，場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)無弱腐蝕性，對鋼筋混凝土中鋼筋具弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。2、場地環(huán)境類別為H類，為中軟場地土，最大凍土深度為0.50米。3、擬建場地抗震設(shè)防烈嗄為6度.設(shè)計(jì)基本：地震加速度值為0.05g,屬地震設(shè)計(jì)第一組。5.1.4土地利用狀況擬建小區(qū)現(xiàn)由乳山市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地出讓獲得該地塊的土地使用權(quán)，按照城市規(guī)劃要求，開發(fā)建設(shè)乳山市XX花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目1#-2#、12#-15#、27#-28#樓工程。本項(xiàng)目擬建場地位于乳山市市區(qū)濱河路南，青山路東，為建設(shè)用地，不存在耕地占用情況。5.1.6項(xiàng)目選址的不利影響通過分析擬建場區(qū)的地質(zhì)報(bào)告，可以看出該項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對場區(qū)內(nèi)和周邊的地質(zhì)條件和建筑物造成不利的影響，所以本項(xiàng)目在選址5.2土地利用合理性分析符合乳山市土地總體利用規(guī)劃和年度計(jì)劃。符合此區(qū)域土地利用規(guī)劃的要求，場址用地規(guī)模合理，符合因地制宜、集約用地的政策要求。5.3征地拆迂和移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地為存量建設(shè)用地，現(xiàn)根據(jù)乳山市城市規(guī)劃，該項(xiàng)目單位通過土地出讓獲得該地塊的土地使用權(quán)，無舊建筑物，不存在拆遷和移民安置問題。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目位于乳山市市區(qū)濱河路南，青山路東。地形地貌平坦，工程地質(zhì)狀況良好。目前，場區(qū)內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量能夠滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境滿足《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)中2類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為住宅及少量配套商業(yè)建筑，項(xiàng)目建設(shè)與使用期間產(chǎn)生以下環(huán)境影響。6.2.1建設(shè)期生態(tài)環(huán)境影響分析項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有：開挖土石方和鋪設(shè)路面等建設(shè)對原有植物的破壞，造成生物量的減少；項(xiàng)目施工產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵和車輛尾氣等污染物對周邊環(huán)境有不同程度的影響；項(xiàng)目建設(shè)過程中如遇大雨會(huì)造成一定的水土流失。此外，從施工內(nèi)容、現(xiàn)場和施工范圍來分析，對環(huán)境的影響因素主要有少量的施工揚(yáng)塵、建筑垃圾、輕微噪聲等。6.2.2使用期生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目使用期產(chǎn)生的主要污染物有污水、噪聲、廢氣以及固體廢棄物污染等。本項(xiàng)目產(chǎn)生污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，剩余部分排入城市污水管道。沿道路敷設(shè)雨水管網(wǎng)，雨水經(jīng)干管收集后排入場區(qū)雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目建成后將會(huì)產(chǎn)生一定的噪聲污染，可制定相關(guān)的準(zhǔn)則進(jìn)行約束。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)所用公用設(shè)備均選用低噪聲型，并采取減振、隔振處理。4、廢氣項(xiàng)目運(yùn)營期間產(chǎn)生的廢氣主要來自汽車尾氣。汽車行駛過程中排放少量尾氣，對大氣有一定影響。本項(xiàng)目垃圾實(shí)行袋裝化，由專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站分類后，由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場，對周圍環(huán)境無1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》2、《中華人民共和國水污染防治法》3、《中華人民共和國大氣污染防治法》4、《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》6.3.2主要環(huán)保治理措施6.3.2.1施工期間采取的主要防范措施(1)施工現(xiàn)場提倡文明施工，建立健全控制人為噪聲的管理制度。盡量減少人為的大聲喧嘩，增強(qiáng)全體施工人員防噪聲擾民的自覺(2)必須采取相應(yīng)措施以使施工噪聲符合國家環(huán)保局頒發(fā)的《建階段的噪聲限值為：晝間75dB,夜間55dB。(3)在可供選擇的施工方案中盡可能選用噪音小的施工工藝和施工機(jī)械。(4)將噪音較大的機(jī)械設(shè)備布置在遠(yuǎn)離施工紅線的位置，減少噪音對施工紅線外的影響。(5)對噪音較大的機(jī)械，在中午(12時(shí)至14時(shí))及夜間(20時(shí)至次日7時(shí))休息時(shí)間內(nèi)停機(jī)，以免影響附近居民休息。2、空氣污染保護(hù)措施(1)建筑施工垃圾，采用容器吊運(yùn)，嚴(yán)禁隨意凌空拋撒。施工垃圾及時(shí)清運(yùn)，適量灑水，減少揚(yáng)塵。(2)水泥等粉細(xì)散裝材料，采取封閉存放或嚴(yán)密遮蓋，卸運(yùn)時(shí)要采取有效措施。減少揚(yáng)塵。(3)現(xiàn)場臨時(shí)道路面層采用混凝土硬化或鋪設(shè)水泥六棱塊，防(4)施工現(xiàn)場，設(shè)專人及設(shè)備，采取灑水降塵措施。(5)施工現(xiàn)場使用的爐灶采用燃?xì)庠?，符合環(huán)保要求。3、固體廢物污染保護(hù)措施(1)注意環(huán)境衛(wèi)生，施工項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的生活垃圾應(yīng)傾倒至圍墻內(nèi)的指定堆放點(diǎn)，不得在圍墻外堆放或隨意傾倒，最后交環(huán)保部(2)對施工期間的固體廢棄物應(yīng)分類定點(diǎn)堆放，分類處理。(3)施工期間產(chǎn)生的廢鋼材、木材、塑料等固體廢料應(yīng)予回收(4)嚴(yán)禁將有害廢棄物用作土方回填料。4、廢水污染保護(hù)措施(1)加強(qiáng)對施工機(jī)械的維修保養(yǎng)，防止機(jī)械使用的油類滲漏進(jìn)(2)施工人員集中居住點(diǎn)的生活污水、生活垃圾要集中處理，(3)沖洗集料或含有沉淀物的操作用水，應(yīng)采取過濾沉淀池處5、光污染保護(hù)措施(1)現(xiàn)場不得有長明燈，夜間施工除必要的照明外，避免過多(2)現(xiàn)場照明集中照射，僅覆蓋現(xiàn)場范圍，避免影響臨近道路6、其他環(huán)境保護(hù)措施(1)建立環(huán)境保護(hù)管理小組，由項(xiàng)目經(jīng)理主管，成員由專業(yè)骨(2)建立健全環(huán)境工作管理?xiàng)l例，施工組織設(shè)計(jì)中應(yīng)有相應(yīng)環(huán)(3)對地下管線妥善保護(hù)，不明管線應(yīng)事先探明，不允許野蠻施工作業(yè)。(4)建立公眾投訴電話，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督。(5)施工期間應(yīng)防止水土流失，做好廢料石的處理，做到統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布置、綜合治理、化害為利。(6)竣工后，應(yīng)及時(shí)修整和恢復(fù)在建設(shè)過程中受到破壞的環(huán)境。項(xiàng)目投入使用后產(chǎn)生的主要污染物有生活污水、噪聲、廢氣以及1、本項(xiàng)目產(chǎn)生污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，部分排入城市污水管道。2、生活垃圾本著“無害化、減量化、資源化”的原則，進(jìn)行分類收集，對能夠再利用的廢塑料、廢鐵、廢紙、廢橡膠等廢棄物送至回收部門重新再利用，對不能再利用的生活垃圾進(jìn)行袋裝，采用密閉容器存放，并委托環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)處理，做到日產(chǎn)日清。同時(shí)做好垃圾堆放點(diǎn)的消毒工作，殺滅害蟲，以免散發(fā)惡臭，滋生蚊蠅。3、選擇返青早、耐低溫、耐踐踏的草種作為綠化草種；速生樹種與慢生樹種相結(jié)合：速生樹種為主，以求盡快實(shí)現(xiàn)較好的綠化效果，同時(shí)適當(dāng)配置觀賞價(jià)值高的慢生樹種，以求建立良好的遠(yuǎn)期景觀。綠化植物種類選擇上兼具綠化、美化、凈化和消聲減噪功能。4、汽車尾氣是該建設(shè)項(xiàng)目主要的空氣環(huán)境污染源，除要求汽車尾氣排放必須達(dá)標(biāo)外，要合理規(guī)劃區(qū)內(nèi)汽車車流方向和建筑物布局，使之有利于汽車尾氣的擴(kuò)散，本項(xiàng)目綠地率較高，應(yīng)充分利用植被具有既美化環(huán)境又凈化空氣的作用；同時(shí)，行車道布局合理，保持進(jìn)出車流暢通，盡量減少汽車外排污染物。5、針對各種噪聲源提出相應(yīng)的噪聲防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。6.4.1有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù)2)《山東省地震安全性評價(jià)管理辦法》(2005)【山東省人民政府令第1200號(hào)】8)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于在基本建設(shè)管理程序中進(jìn)一步加強(qiáng)抗震設(shè)防要求管理工作的通知》魯政辦發(fā)【2009】51號(hào)6.4.2場地地震效應(yīng)評價(jià)1)區(qū)域地震構(gòu)造和地震活動(dòng)性綜合評價(jià)該工程場地在大地構(gòu)造上位于華北斷塊的東南部。區(qū)域范圍涉及膠遼斷塊(山東部分稱魯東斷塊)和蘇北—膠南斷塊。區(qū)內(nèi)斷裂構(gòu)造發(fā)育，主要有北北東、北東——北東東、北西及近東西四組，其中：北北東向營濰斷裂帶(郯廬斷裂帶的一部分)規(guī)模巨大，晚第四紀(jì)以來一些地段有強(qiáng)烈的傾滑、右旋走滑活動(dòng)，是強(qiáng)震發(fā)震構(gòu)造。此外，疊加在北北東——北東向、北東向近東西向構(gòu)造之上的北西西向燕山——渤海構(gòu)造帶亦顯示很強(qiáng)的活動(dòng)性，為強(qiáng)震活動(dòng)帶。區(qū)域新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)的基本特征是整體性、間歇性的抬升和沉降，斷塊活動(dòng)的繼承性、差異性和新生性?；顒?dòng)盆地構(gòu)造對中、強(qiáng)地震具有明顯的控制作用。如黃縣盆地邊緣、北黃海坳陷盆地、南黃海坳陷盆地和渤海坳陷盆地的邊緣及內(nèi)部等均構(gòu)成中強(qiáng)地震的發(fā)震場所。區(qū)域內(nèi)地震活動(dòng)隨時(shí)間分布是不均勻的，主要表現(xiàn)為地震活動(dòng)具有在第四地震活動(dòng)期本區(qū)域地震的頻次降低，地震的強(qiáng)度也較小，渤海海域具有7級(jí)地震復(fù)發(fā)間短的特點(diǎn)，未來100年內(nèi)區(qū)域地震活動(dòng)水平將逐漸降低，但仍有發(fā)生7級(jí)地震的可能。該工程場地在歷史上曾多次受本地和外圍地區(qū)地震不同程度波及，2)近場區(qū)地震活動(dòng)性與地震構(gòu)造綜合評價(jià)①近場區(qū)范圍20條斷裂中七里湯—橫山、河?xùn)|—溫泉湯、長峰—阮家口、劉家臺(tái)—江家口、靖子頭—皂埠、外窯—古陌、遠(yuǎn)遙—西北山、海西頭—俚島、神道口、桃園——東萊海、城南河、黃山——米山、虎山——河西等13條斷裂屬于第四紀(jì)早中期活動(dòng)斷裂，大竹島——威海北斷裂(F)東段為中更新世活動(dòng)、海陽斷裂以西段為晚更新世活動(dòng)，其它斷裂均為前四紀(jì)活動(dòng)斷裂。斷裂規(guī)模較小，不會(huì)對工程場地穩(wěn)定性產(chǎn)生威脅。②燕山—渤海斷裂帶從威海市西北部海域穿過，對工程場地構(gòu)成影響的主要是該斷裂活動(dòng)。在威海北部海域發(fā)生的1948年5月23日6級(jí)歷史地震及2005年5月9日的4.5級(jí)地震就是這種影響的說明。線北部海域的斷裂活動(dòng)影響也不會(huì)像西段那么強(qiáng)烈，這些斷裂對地震的控制程度在6級(jí)左右。③近場區(qū)具備發(fā)生中強(qiáng)地震的構(gòu)造條件。按照發(fā)震構(gòu)造及潛在震震的構(gòu)造條件是具備的。也說明工程場地近場區(qū)范圍內(nèi)具備劃分6.5級(jí)潛在震源區(qū)的構(gòu)造條件。1970年以來的現(xiàn)代地震也很活躍，曾發(fā)生M?4.6級(jí)及2005年5月9日威海西北海域4.5級(jí)地震和5月10日4.0強(qiáng)度也不低，所以未來100年近場范圍內(nèi)仍有可能發(fā)生6級(jí)左右地震。6.4.3場地穩(wěn)定性綜合評價(jià)①場地的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度0.05g;②設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑設(shè)計(jì)特征周期為0.25s;③場地土依據(jù)其工程特征判斷屬中硬場地土，建筑場地6.4.4工程抗震設(shè)防1)地震烈度筑為加工制造業(yè)建筑，其抗震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(丙類)。丙類建筑，應(yīng)按本地區(qū)抗震設(shè)防烈度確定其抗震措施和地震作用。分，本項(xiàng)目抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組為第一組。2)液化判定區(qū)不存在液化土層，可不考慮地震液化影響。3)場地類別擬建場區(qū)地震基本烈度為6度，第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g,場地特征周期值為0.25s。場地土類別為中硬場地土，建筑場地類別屬Ⅱ類。該建設(shè)項(xiàng)目所處位置地質(zhì)狀況穩(wěn)定，不易發(fā)生地震等自然災(zāi)害，該項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家防震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工。項(xiàng)目位于乳山市市區(qū)濱河路南、青山路東。項(xiàng)目距離旅游景點(diǎn)、自然景觀等較遠(yuǎn)，因此該項(xiàng)目無特殊環(huán)境影響。6.6環(huán)境影響評價(jià)項(xiàng)目建設(shè)過程中，從施工內(nèi)容、現(xiàn)場和施工范圍來分析，該項(xiàng)目對環(huán)境的影響因素主要有少量的建筑垃圾、揚(yáng)塵、施工污水和輕微噪設(shè)期內(nèi)對周圍環(huán)境的保護(hù)措施；二是做好場區(qū)內(nèi)生態(tài)綠化，美化區(qū)域環(huán)境；三是治理好該區(qū)內(nèi)的噪聲污染。在采取一系列的環(huán)境保護(hù)措施后，上述污染源對環(huán)境的影響大大降低，對周圍環(huán)境影響降低到最小程度，項(xiàng)目實(shí)施的綠化工程，還可以改善該區(qū)域的自然環(huán)境。綜合分析，本項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對項(xiàng)目區(qū)環(huán)境造成破壞，并且有利于該項(xiàng)目的選址與建設(shè)是可行的。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析1、項(xiàng)目計(jì)算期3年，計(jì)算期第前15個(gè)月為建設(shè)期，第10至362、基準(zhǔn)收益率取12%。根據(jù)乳山市商品住宅及配套設(shè)施行情和項(xiàng)目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項(xiàng)目銷售價(jià)格，確定本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格如下：商品住宅小高層和多層銷售均價(jià)為4500元/平方米；商業(yè)部分售價(jià)7000元/平方米，儲(chǔ)藏室1800元/平方米，地下車庫50000元/個(gè)，地面停車位20000元/個(gè)。住宅建筑面積32361平方米；商業(yè)765平方米，公共服務(wù)設(shè)施630平方米，地下車庫230個(gè)，地面車位48個(gè)，儲(chǔ)藏室2397平方米。銷售收入計(jì)算表數(shù)量(M2)平均單價(jià)(元)銷售收入(萬元)住宅商業(yè)儲(chǔ)藏室地下車庫230個(gè)地面車位48個(gè)合計(jì)本項(xiàng)目銷售計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售(含建設(shè)期),建設(shè)期15個(gè)月，取計(jì)算期為3年，各年銷售負(fù)荷計(jì)劃見下表：合計(jì)123銷售銷售費(fèi)用取167.75萬元，大約為總銷售收入的1%。7.3.2稅金及附加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為銷售稅金、土地增值稅、所得稅。根據(jù)測算，本項(xiàng)目不需交納土地增值稅。(應(yīng)交稅金明細(xì)見下表)應(yīng)交稅金明細(xì)表單位：萬元序號(hào)名稱稅率%金額一營業(yè)稅二稅金及附加1城市建設(shè)維護(hù)稅2教育附加費(fèi)3地方性教育附加三其他稅金計(jì)稅比例1土地使用稅11元/m22房產(chǎn)稅銷售收入合計(jì)7.4盈利能力分析該項(xiàng)目全部銷售后，能實(shí)現(xiàn)銷售收入16775.41萬元，扣取各項(xiàng)費(fèi)用及稅金后，銷售利潤為2737.07萬元，所得稅684.27萬元，凈利潤2052.80萬元。具體見下表：利潤表單位：萬元序號(hào)名稱金額一銷售收入 產(chǎn)品銷售稅金及附加銷售費(fèi)用三銷售利潤四所得稅五凈利潤項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為22.32%,在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)，所得稅前凈現(xiàn)值可達(dá)952.64萬元，投資回收期為2.65年；投資利潤率為15.96%,投資利稅率15.96%?，F(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬元序號(hào)合計(jì)計(jì)算期(年)1231現(xiàn)金流入營業(yè)收入補(bǔ)貼收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出建設(shè)投資流動(dòng)資金經(jīng)營成本營業(yè)稅金及附加3所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資回收期(年)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬7.5主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1建設(shè)用地面積平方米2開發(fā)建設(shè)總面積平方米地上建筑面積平方米其中住宅平方米其中多層住宅平方米高層住宅平方米商業(yè)平方米配套公共服務(wù)設(shè)施平方米地下建筑面積平方米其中地下車庫(含設(shè)備用房)平方米儲(chǔ)藏室平方米3容積率4建筑密度%6規(guī)劃總戶數(shù)戶7戶均人口人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人9停車位輛其中地下停車輛地面停車輛Ⅱ經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1住宅出售2商業(yè)出售3儲(chǔ)藏室出售4建設(shè)投資萬元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷售收入萬元7經(jīng)營稅金及附加萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元稅后利潤萬元財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)%4全部投資回收期(所得稅前)年5凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元6全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%7全部投資回收期(所得稅后)年8凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元7.6財(cái)務(wù)分析結(jié)論該項(xiàng)目總投資12865.43萬元，計(jì)算期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入16775.41稅后利潤2052.80萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率17.93%,靜態(tài)投資回收期2.71年(含建設(shè)期)。綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于評價(jià)指標(biāo)，其盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目是可行的。7.7宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)內(nèi)需最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命脈。該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資源供應(yīng)、資本控制等方面都有保障，對國第八章社會(huì)影響分析8.1社會(huì)影響效果分析本項(xiàng)目的社會(huì)效益顯著,其社會(huì)