榮寶華商城項目推廣策劃方案

PAGE2PAGE5榮寶華商城項目推廣策劃方案產(chǎn)品說明（一）概況榮寶華商城是由榮寶華（新加坡）控股公司投資，榮寶昌（南寧）房地產(chǎn)有限公司、榮寶華（南寧）建設發(fā)展有限公司開發(fā)建設的大型外商獨資項目。項目位于南寧市江南南路223號（江南南路與城市快速環(huán)路白沙大道段交匯處）。占地面積185畝，總建筑面積195387平方米，整個商城具備商貿、居住、旅業(yè)、餐飲、娛樂、倉儲、配送等多種功能，可容納數(shù)萬人開展商貿活動，將成為目前西南區(qū)域大型的功能配套齊全的綜合性的現(xiàn)代化批零商貿中心。（二）物業(yè)業(yè)態(tài)分布根據(jù)對南寧百貨副食品批零貿易市場的調查和商城市場定位分析，商城按組團、樓層劃行規(guī)市，確定業(yè)態(tài)分布。A組團：經(jīng)營日用百貨。B組團：經(jīng)營五金交化、日用百貨。C組團：經(jīng)營干雜副食品。D組團：經(jīng)營煙酒糖茶。中心商場一層：經(jīng)營皮具箱包、鞋類、日用百貨。中心商場二層：經(jīng)營服裝服飾。中心商場三層：經(jīng)營服裝服飾及針棉紡織品。中心商場四層：經(jīng)營家用電器及餐飲服務。（三）交通配套1、江南客運站：位于南寧城市快速環(huán)路白沙大道與江南大道——南北公路交匯處，與榮寶華商城隔路相對，是南寧目前最大的客運服務中心，日客運量可達5萬人以上，客運線路輻射范圍和目前南寧百貨副食品批零商貿輻射范圍大體吻合，與本商城形成天然配套，商城的大部分外地客源將從江南客運站上落。江南客運站發(fā)車方向表北海方向北海、合浦欽防方向欽州、靈山、浦北、防城港、東興憑祥方向憑祥、龍州、寧明、崇左、扶綏邕寧方向蒲廟、吳圩及橫縣部分車次玉林方向博白方向部分車次廣東海南方向湛江、海安、海口、三亞2、市內公交專線：為給公路主樞紐江南客運站配套，目前已有近十條市內公交專線在江南客運站設置站點，在商城附近也均有站點，隨著江南客運站客運量的增加，公交專線還將增加，這也為商城提供了天然配套，為商城開通了市內顧客往返的廣闊通道。途經(jīng)榮寶華商城公交線路表車次路線始發(fā)時間11路瑯東污水處理廠——江南客運站6：15——23：0021路玉洞商貿城——火車站6：15——23：0023路電力安裝公司——朝陽花園6：15——23：0031路大沙田南——北大客運中心6：15——23：0041路安吉客運站——北大客運中心站6：15——23：00207路大嶺路口——江南客運站5：30——23：00501路玉洞——火車站6：15——23：00通宵車江南客運站——火車站0：00——6：00大沙田專線車大沙田——火車站6：15——23：303、大沙田道路運輸服務中心：將于今年“五一”投入運營，其位于開發(fā)區(qū)14區(qū)內，占地40畝，投資2000萬元，可停放200臺車次，其建成使用將為周邊地帶批零商貿業(yè)務的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國的貨運配送配套，客觀上，為榮寶華商城形成了全國貨運配套。4、江南大道亮化工程：江南百米大道年內建成通車，立馬形成城市交通主軸線，為商城的批零商貿活動提供了絕好的臨街界面。市場分析配套不足，缺乏較集中的商貿地帶。根據(jù)城市建設“136”工作目標，城區(qū)政府大力推進城市建設和管理，優(yōu)化交通網(wǎng)格，建立多個大型批零、專業(yè)市場等，把江南區(qū)建設成集休閑、觀光、商住、工業(yè)加工為一體的綜合性城區(qū)。經(jīng)開區(qū)現(xiàn)已基本完成首期6.5平方公里的開發(fā)，已引進項目123個，初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，積極吸引外資。二期開發(fā)規(guī)劃面積33.1平方公里，主要沿邕江及南(寧)西(津)公路向東發(fā)展，新區(qū)將分為五個功能小區(qū)：綠化公共社區(qū)、娛樂休閑區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住區(qū)及大型專業(yè)市場。3、城區(qū)未來發(fā)展近年來江南轄區(qū)內的榮和新城、金灣花城、三元小區(qū)等多個房地產(chǎn)項目的落成，和榮寶華商城、南國花園商城、金康居住小區(qū)、新加坡城等幾個房地產(chǎn)新項目的開發(fā)，亭子、船廠的舊城改造又將把這一帶改建成沿江的休閑商住地帶，結合經(jīng)開區(qū)的新區(qū)規(guī)劃，將機械地增加了城區(qū)的居住人口?？飙h(huán)的通車及江南客運站的啟用、多條公交線路的延伸，為這一區(qū)域帶來了更多的人流和車流，已具備了發(fā)展商貿中心區(qū)的條件。隨著三大客運站的外遷，對在“三華三場”這一范圍內的經(jīng)營戶帶來了新的機遇。目前江南區(qū)、經(jīng)開區(qū)還未建成較為集中的商業(yè)物業(yè)群，榮寶華商城的出現(xiàn)正是順應了現(xiàn)在和未來交通的格局，要充分利用兩區(qū)完善的交通網(wǎng)絡、經(jīng)濟快穩(wěn)增長勢頭、市政目標建設等條件，在此確立該區(qū)域商貿中心的地位。（四）、區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項目分析、比較內容名稱市場定位價格（均價）銷售策略廣告媒體應用促銷活動賣點南國花園商城商城一、三期做汽配二期做小五金、百貨商鋪+樓上住宅捆綁銷售通俗易懂，大量采用系列廣告《南國早報》、《南寧晚報》排號認購、開盤當天再送現(xiàn)金、抽獎，自駕車游活動（社會效應）占天又占地靚房加旺鋪宜商宜居金康居住小區(qū)居住小區(qū)一次付款：93折按揭：96折量少、版面小《南國早報》——金灣花城運動社區(qū)一次付款：96折按揭：98折量多，廣告訴求點清晰《南國早報》、《南寧晚報》模特表演、人體彩繪表演、攝影比賽等運動社區(qū)請代言人品質保證江南新興苑住宅大盤量中等，打出低起步價牌《南國早報》——大規(guī)模社區(qū)中低價位白馬商城批發(fā)商城租賃方式量較少，廣告訴求單調《南國早報》臨近節(jié)假日搞產(chǎn)品展覽打造批零航母榮和新城臨江高檔社區(qū)只打新項目廣告，品牌效應《南國早報》——已形成一定規(guī)模，有品牌效應玫瑰園別墅區(qū)35～50萬元/套量多，內容不為翻新《南國早報》、電臺——都市首席生活特區(qū)項目主賣點及物業(yè)分析（一）、項目主要賣點薈萃1、商業(yè)主賣點：①、南寧第一個大型、多功能、現(xiàn)代化的百貨副食品批零商貿中心；②、江南路改版升級，投資升值時代來臨；③、“二沙”商圈軸心位置，商鋪增值，指日可待；④、商業(yè)運輸黃金干線，王牌客運站接駁商城，客流、財源滾滾而來；⑤、穩(wěn)健型中檔產(chǎn)權式成品商鋪，引領南寧商鋪投資新時代；⑥、低首期，高收益，自由產(chǎn)權，買鋪即收租；⑦、各地商家組團入駐高，投資有保障；⑧、農業(yè)銀行、工商銀行等金融機構提供一站式按揭服務，投資信心保證；⑨、商業(yè)公司專業(yè)管理，收益保障；⑩、商城規(guī)劃合理，配套到位，功能強勁，主題明確；2、物業(yè)主賣點：①、發(fā)展商榮寶華（新加坡）控股有限公司為海外知名企業(yè)，實力雄厚；全程策劃代理商：南寧仙舟項目管理顧問有限公司——商業(yè)物業(yè)專業(yè)代理，經(jīng)驗豐富，強強攜手，勝券在握；②、南寧南大門，通運寶地，“二沙”商圈軸心，市南商貿批零中心，物業(yè)升值潛力無限；③、新馬風格，商貿新都，樸而不俗，江南新亮點；④、小戶型，彈性設計，自由組合，張揚個性，盡顯創(chuàng)意空間；⑤、5500㎡大型綠色園林，提供超寬休閑空間，生活可以盡情發(fā)揮；⑥、配有網(wǎng)球場的運動主題綠色園林，動感生活，活力無限；⑦、發(fā)展商自建愛心學校，人文氛圍濃厚，孩子健康成長；⑧、新型高素質物業(yè)管理服務，讓您安心、放心、舒心；⑨、“二沙”商圈軸心，功能齊全，配套到位，最適合居家創(chuàng)業(yè)的好地方；⑩、中心花園、回廊綠化、空中樓頂花園，三維立體綠色空間；…………（二）、項目市場定位1、商業(yè)市場定位：①、南寧百貨副食品批零商貿新都②、“二沙”商貿物流圈中心③、大型商貿物流中心2、物業(yè)市場定位：既滿足大型現(xiàn)代化批零商城功能需要，又能吸引各類投資者廣泛進入的大型商住物業(yè)群。3、項目形象定位：新馬風格，中檔物業(yè)，“二沙”商圈批零中心，南寧批零商貿新都；（三）、項目強勢、弱勢分析及對策1、項目強勢分析（1）、區(qū)位：①、地理位置得天獨厚，交通十分便利，處在“二沙”商圈中心，具有比較成熟的商貿氛圍支持，區(qū)域內有無可替代性。②、在城市規(guī)劃發(fā)展方向上，南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)轄區(qū)已大幅拓展，“大沙田區(qū)”也已經(jīng)被列入城區(qū)規(guī)劃之中，“二沙”一帶將基本實現(xiàn)城市化，并與江南區(qū)連成一片。③、項目所在的“二沙”區(qū)，正依托城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干道江南百米大道——南北公路兩條交通干道迅速崛起，客觀上已經(jīng)初步形成了“二沙”商貿物流圈。（2）、項目規(guī)模與配套：①、綜觀南寧市，目前尚未有大型、多功能、現(xiàn)代化的批零商貿中心建成，而本項目具有進軍該類市場軟硬件方面的優(yōu)越條件和成熟時機，對本項目來說是一大機遇，發(fā)展前景廣闊。、目用地達12.33萬平方米，擁有經(jīng)營單位約4500個，9大百貨副食品經(jīng)營交易區(qū)，建成后可容納數(shù)萬人開展商貿活動，極具規(guī)模優(yōu)勢。、南路臨街面長達325米，商業(yè)價值大，可充分利用。、項目具備商貿、居住、旅業(yè)、餐飲、倉儲、配送等多種功能，是目前西部配套最為齊全，功能最為強勁的大型批零商貿中心。（3）、區(qū)域內具備形成商貿批零中心的條件：①、項目位于南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內，享受國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策。②、城市快速環(huán)路的開通、三大長途客運站的外遷以及城市改造進程的加快，傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，其演化與遷移已是大勢所趨。③、項目所在地——城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干路江南百米大道——南北公路兩條交通干道，人流、車流川流不息，人氣指數(shù)上升極快，已遙遙領先于南寧城市快速環(huán)路其他路段。④、隔路相對的南寧公路交通主樞紐——江南客運站，是南寧目前最大的長途客運中心，日客流量達5萬人以上，其強大的運輸能力為項目輸送源源不斷的客流。⑤、11路、21路、31路、41路、203路、207路、501路等近十條市內公交專線接駁商城，車輛往來穿梭，直達市區(qū)各處角落點。⑥、沙田道路運輸服務中心于今年“五一”投入運營后，將為周邊地帶批零商貿業(yè)務的發(fā)展提供快捷優(yōu)質的貨運配送配套，其輻射范圍遍及全區(qū)乃至全國各地。⑦、江南百米大道景觀亮化工程年內建成通車，其將成為南寧城市交通主軸線，為商城的商貿活動提供了絕好的臨街界面。⑧、南寧作為東盟自由貿易區(qū)的橋頭堡，大西南出海樞紐城市和面向東南亞的商貿物流中心，有著龐大的商業(yè)需求，客觀上要求形成一個大型的城市次級批零商貿物流圈，榮寶華商城正好順應了這一發(fā)展使命。2、項目弱勢與市場風險分析（1）、傳統(tǒng)商圈與交易習慣的競爭：①、長期以來，南寧百貨副食品批發(fā)業(yè)務主要集中在“三華三場”，市場根基深厚，經(jīng)營戶和顧客形成穩(wěn)定的交易場所與習慣，短期內較難改變。②、項目處在新興商圈，商業(yè)氛圍不是十分濃厚，需要一定的市場培育期，消費者亦要一定的適應期。③、項目招商銷售工作展開后，“三華三場”與其所在城區(qū)政府將會采取宣傳措施，來穩(wěn)定客戶，穩(wěn)定商圈，其聯(lián)合反擊力不容低估。（2）、同類項目的競爭：①、興寧區(qū)推出東溝嶺大型物流園區(qū)，規(guī)劃建占地2000畝的大型百貨批零市場和片區(qū)商業(yè)中心，其長途汽車客運站、貨運中心等配套設施齊全。同時，東溝嶺還推出“利華遠東物流園區(qū)”項目，其市場定位與榮寶華商城相近，且開發(fā)規(guī)模400畝，遠大于榮寶華商城，并享受市政府重點項目的優(yōu)惠政策。②、江南區(qū)憑其擁有火車南站的優(yōu)勢，推出占地數(shù)平方公里的沙井物流園區(qū)，并被區(qū)政府確認。與以上相比，榮寶華商城所依托的南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在商貿、物流業(yè)發(fā)展方面至今仍很低調，還不如大沙田、邕寧沿海兩個地方經(jīng)濟開發(fā)區(qū)積極，形成了榮寶華商城與同類項目競爭的弱勢背景。③、已推出的相近項目的失敗，如白馬商城項目，對榮寶華商城項目帶來了較大的負面影響，造成投資者對此類項目投資信心不夠強烈，投資有了一定的顧慮。④、主要競爭對手南國花園商城現(xiàn)已順利開盤銷售，搶占先機，其強大廣告宣傳影響到項目的目標市場。⑤、近年來，南寧沉積的商業(yè)物業(yè)總建筑面積已超過30萬平方米，市場競爭十分激烈，需要一定的消化期。（3）、項目自身劣勢：①、項目開發(fā)周期長，預計要二年左右；這段時間，市場會否發(fā)生翻天覆地的變化，如同類項目增多，邕城房地產(chǎn)市場巨變，國家房地產(chǎn)政策變化等等，均未可知。②、發(fā)展商屬外資企業(yè)，南寧市民對發(fā)展商的信譽程度和認可度不夠充分。③、地處城郊結合部，區(qū)域形象不理想，周邊環(huán)境有污染，綠化率不夠。④、在產(chǎn)品設計上，“商”與“住”的矛盾比較突出。3、項目弱勢及市場風險對策通過對本項目強勢、弱勢及市場風險的分析，認為榮寶華商城綜合條件優(yōu)越，時機成熟，可操作性極強，只要發(fā)展商、代理商、廣告商三方群策群力，切實把握市場，時刻保持清醒的認識，克服項目在開發(fā)經(jīng)營中的種種困難，深入細致地做好每一項工作，并采取有效可行的對策，在未來的二年內，榮寶華商城一定會成為南寧最引人注目的焦點。在操作過程中提出具體對策如下：⑴、資源整合：充分整合發(fā)展商、銀行、政府、代理商、設計院、廣告商、商業(yè)、物業(yè)管理商等各種資源，從容安排各項工作，使項目開發(fā)操作條件最優(yōu)化，在市場競爭中首先取得資源優(yōu)勢。⑵、媒介宣傳力度要“狠”，要“準”：借用報紙、電臺、電視臺、戶外廣告等媒介針對“二沙”商圈進行大力炒作，形成“二沙”批零商圈的概念；同時，對目標客戶進行重點宣傳，要求主要訴求點要準確，要到位，在社會上能產(chǎn)生強大的轟動效應。⑶、銷售、招商策略：以專業(yè)的營銷隊伍，先進的商業(yè)管理模式，組織成功的組團商家進駐帶旺市場，為商業(yè)物業(yè)的順利銷售創(chuàng)造充分的條件。⑷、政府公關：由專業(yè)人員做好政府公關工作，利用政府的權威性充分展現(xiàn)項目的商業(yè)潛能和信譽度，例如通過邀請政府主管部門參與專家論證會、研討會、項目決策會等，為項目營造良好的外部環(huán)境。⑸、產(chǎn)品設計包裝：對物業(yè)、周邊環(huán)境、地段價值等外部硬件以及項目產(chǎn)品設計理念等軟因素加以分析、挖掘、提升、創(chuàng)造出有利項目的商業(yè)物業(yè)升值因素，增強公眾對項目的認可與肯定。⑹、促銷活動：不定期舉辦各種公益活動、演出、時裝表演等活動，吸引公眾眼球，提高項目的知名度、美譽度，為物業(yè)營銷奠定良好的基礎。⑺、尊重投資者的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權：做好經(jīng)營規(guī)劃，向購買者充分展示商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品優(yōu)越的軟硬條件，明晰發(fā)展商與投資者產(chǎn)權、經(jīng)營權和收益權的關系，給客戶高度的操作自由度，以利銷售。⑻、選派資深營銷人員，做好主力客戶的銷售公關工作。⑼、合理推進項目建設速度，爭取早銷售、早招商，達到早售完、早開業(yè)。⑽、銷售價格要定得合情合理，符合目前市場的購買力；不要貪戀過高的銷售價格，而使銷售周期拉長，增加市場風險。⑾、做好市場細分，找準自己的特色目標客戶，拓寬市場面，才能更好的降低風險。⑿、在項目的業(yè)態(tài)分布上，要依據(jù)項目的市場定位和各種品種的經(jīng)營特性進行，強調專業(yè)與品牌的有機結合。概而論之，在營銷推廣上，只有強化項目的商業(yè)功能與特色，切實、有效地挖掘本項目的價值點和利益點，才能突出項目的市場競爭優(yōu)勢，達到銷好，銷完的目標，取得利潤最大化。目標客戶群的定位與分析（一）項目目標客戶定位：1、商業(yè)物業(yè)銷售的目標客戶分析：A、百貨副食品批零經(jīng)銷商；此類客戶出于自身經(jīng)營及投資需要，會購買商城物業(yè)，同時進場經(jīng)營。B、各地市縣入邕投資者；這部分客戶購買物業(yè)的目的主要是投資和進城。C、一般投資（機）者；這部分客戶主要有兩種：一是以獲取租金回報和房產(chǎn)增值為目的投資；二是炒鋪面（位）。D、周邊投資者；2、住宅銷售的目標客戶分析：A、投資型；即以向未來商城經(jīng)營單位出租為經(jīng)營方式的住宅投資客；購買商城配套住宅投資，主要是為了獲得商城配套住宅的較高額租金回報。B、創(chuàng)業(yè)（安居）型；即因小戶型、低單價、低總價而購買的青年首次置業(yè)或中低收入者置業(yè)。（二）目標客戶群的分析1、描述分類客戶特征商業(yè)物業(yè)年齡25——45歲30——45歲職業(yè)中小企業(yè)主、個體工商戶、其他投資置業(yè)者中小企業(yè)主、工薪階層、公務員、白領家庭構成兩代同?。?——3人二至三代：3——6人主要生活區(qū)域“三華三場”、大沙田、江南區(qū)南寧市及各地市縣生活習慣日常工作生活比較忙碌較少外出對生活質量要求不高接觸媒體單一有錢、有閑經(jīng)常外出應酬對生活質量要求較高接觸媒體多樣消費心理分析理性投資、降低經(jīng)營成本投資居住、置業(yè)、提高生活質量滿足點良好的商業(yè)組織與氣氛良好的商業(yè)形象良好的對外交通超強的購買人氣增值前景適宜的居住環(huán)境良好的交通環(huán)境銷售策略（一）價格策略1、同類項目市場價格一期均價二期均價三期均價南國花園商城2000/m22300/m22750/m2優(yōu)惠條款：全面優(yōu)惠16888元（送暖風機）抽獎：一等獎：50000元/人×2（小車）其他獎項合計約：30000元同類項目市場分值類比表南國花園商城榮寶華商城地理位置8.58規(guī)劃89配套89工程進度99交通88.5生活89空氣質量78戶型面積總價88戶型設計88裝修標準88修正加數(shù)推廣策略1/現(xiàn)場包裝1/熱銷助勢3/商業(yè)組織/1合計80.5802、價格體系定價方法：市場定價法①南國花園商城：三期銷售價：2700元/m2優(yōu)惠部分：95％折扣：一次性付款為95折按揭98折一次性付款：按揭認購比例＝1：4修正均價：2700×95%×0.95×1+2700×95%×0.98×41+4=2498元/m2②榮寶華商城：修正均價：80/85.5=x/2498=2337元/m2均價：待定入市均價（建議）：2300元/m2付款方式：一次性付款95折30年銀行按揭98折綜合計價公式：均價+方位差價+景觀差價+戶型差價+特殊因素差價=綜合均價3、價格分析市場周期依產(chǎn)品分布分為五期，每期為一升幅周期，升幅比例控制在10%~15%，對不同的產(chǎn)品進行不同的差價系數(shù)調整，視市場反映進行控制與調節(jié)。（二）樓盤入市策略1、入市時機A.隨著城市化進程加速，大沙田繼瑯東成為新一輪投資熱點。大沙田道路運輸服務中心將于今年“五一”投入運營，該中心的使用將為周邊地帶批零商貿業(yè)務的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國的貨運配送配套。B.南寧房地產(chǎn)市場進一步升溫，商業(yè)投資成為新焦點，各地市縣形成移民南寧新浪潮。C.傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，傳統(tǒng)百貨批零商圈的演化與遷移已是大勢所趨，迫在眉睫。與此同時，白沙大道——大沙田一帶的“二沙”商貿物流圈正在迅速崛起。D.江南百米大道亮化工程年內竣工、大沙田道路運輸服務中心即將投入使用，房產(chǎn)博覽會也于近日舉行（5——7月）為榮寶華商城最佳的入市時機2、推盤次序商住門面樓商住門面樓（商場招商與意向客戶簽約趨南國“東風”，增加投資客信心）純住宅+純住宅+商場一樓（以商帶?。┥坛瞧渌糠稚坛瞧渌糠郑ń枨捌阡N售趨勢、迅速清倉）3、銷售分期與特色把握預熱期營造地段概念、宣傳商業(yè)前景入市期低價入市，營造搶購熱潮熱銷期控制銷售投放量，營造供不應求效應強銷期做好商業(yè)組織，以商帶住，加大廣告宣傳自然銷售期轉入商業(yè)操作4、銷售物料樓書在榮寶華商城銷售前，目標客戶如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要樓書，而樓書本身也是給客戶的第一印象，因此其包裝設計和質數(shù)也是很重要，要符合榮寶華商城的風格——內容詳實、色調明快，體現(xiàn)榮寶華商城作為新馬建筑風格的大型批零商貿城的形象，具有強烈的視覺沖擊力。內容要緊緊圍繞榮寶華商城的每一個賣點作詳細的介紹，制作要體現(xiàn)出大型商貿城的檔次，讓客戶感到榮寶華商城與其他商城的區(qū)別。宣傳單頁宣傳單頁是最有表現(xiàn)力的表達方式，重點突出，建議采用大度八開雙面彩印，用于每期促銷活動的現(xiàn)場派發(fā)及節(jié)假日在促銷點的派發(fā)。A、數(shù)量：20000份B、材料：250g銅板紙C、投放：用于售樓中心和促銷點的派送D、內容：樓盤主題及相關賣點、促銷策略項目介紹等建筑模型作為一個大型的商城必須制作精致的建筑模型，才能把整個項目形象化、直觀化，通過這樣精美的模型和豐富的燈光效果給目標客戶留下深刻而良好的印象，需要制作模型分三種：A.區(qū)位模型按總規(guī)劃圖進行制作，最好能將突出商城主體建筑物，用綠化來彌補周邊不足之處，給目標客戶留下良好的印象。B.第一期開發(fā)模型按銷售策劃書進行設計，特別要強調樓宇的景觀效果、保真效果C.戶型模型要采用多種標準戶型設計制作，主要有：商住兩用樓、聯(lián)排別墅、辦公商務樓展示牌展示牌應采用彩色靜電寫真電腦描繪，精度為1200dp，規(guī)格暫未定，內容包括項目總規(guī)劃的建筑效果圖：主要建筑區(qū)域介紹、戶型平面圖、主要賣點介紹、銷控表等，讓目標客戶充分了解整個項目開發(fā)構思，以激發(fā)目標客戶的購買沖動，展板平面設計風格應該緊緊圍繞項目的主題。數(shù)量：十塊（暫定），須視售樓中心內部整體裝飾再定。內容：現(xiàn)擬訂每塊展示牌內容，具體文案、圖片未定Ａ.建筑區(qū)域介紹Ｂ.戶型平面圖Ｃ.主要賣點介紹Ｄ.銷控表E.小區(qū)形象立面圖F.商城標志價目表、認購須知、戶型平面圖價目表應該統(tǒng)一印刷，在價目表顯眼位置標明最高單價和最低單價，以價目表有效期限來縮短目標客戶的購買決策時間。認購須知、價目表、平面圖最好統(tǒng)一做成樓書，可以體現(xiàn)項目作為高檔次樓盤的形象，方便目標客戶查閱與攜帶。價目表A、材料：180g銅板紙，A4規(guī)格B、內容：價目表須標明鋪面使用面積、建筑面積、公用分攤面積等（計量單位：平方米）、月供款等認購須知A、材料：同上B、內容：購鋪須知、認購手續(xù)、付款方式、注意事項等戶型平面圖A、材料：同上B、內容：將鋪面戶型圖與效果圖相結合，并標明各類型號戶型的面積，建筑總面積、使用面積等認購須知（附后）認購價格表（附后）交房標準（附后）投資手冊在榮寶華商城促銷過程中，《榮寶華商城投資手冊》將起到不可忽視的作用，它不僅令業(yè)主對榮寶華商城有種歸屬、身份抬高的感覺，同時也是發(fā)展商與業(yè)主產(chǎn)生一種最好的溝通方式，因而也消除業(yè)主對發(fā)展商的種種疑慮：促進項目后期開發(fā)的銷售?！稑s寶華商城投資手冊》主要內容有：購鋪疑問解答解釋業(yè)主權益介紹榮寶華商城的工程進度發(fā)展商介紹、項目總體介紹施工單位情況介紹樓期介紹業(yè)主對未來物業(yè)管理建議業(yè)主對榮寶華商城鋪面戶型實評榮寶華商城動態(tài)信息榮寶華的企業(yè)文化《寶華商城投資手冊》將不定期出版，發(fā)給所有與售樓部聯(lián)系過的目標客戶。投資手冊采用精心設計的固定封面、內頁用普通紙印刷，無嘩眾取寵，以給目標客戶留下一個務實的形象，免費派送。廣告策略（一）廣告策略1、廣告目標榮寶華商城前期的品牌推廣只是進行了一期“奠基典禮”的報紙廣告宣傳，榮寶華商城并未在目標客戶心目中樹立豐富、鮮明、深刻的形象。因此，在開盤銷售前的廣告推廣可以從商城周邊配套、便利的交通、獨一無二的商業(yè)環(huán)境等方面的大篇幅介紹入手，以新穎的形象、較強的視覺沖擊、樹立榮寶華商城良好的品牌形象，吸引目標客戶的注意、興趣，然后在正式銷售后目標客戶對榮寶華商城有過實地初步的了解時，再提高商城品牌的美譽度。2、階段劃分與特征訴求榮寶華商城的廣告策略根據(jù)各個推廣時期來進行投放市場內容階段操作重點操作策略實施時間第一階段引導期側重新聞炒作阻礙屏蔽第二階段公開期報紙軟硬廣告、電視新聞重點突破第三階段強銷期報紙硬廣告、電臺廣告全面總攻第四階段持銷期報紙軟硬廣告及新聞操作強化攻擊第五階段后續(xù)期少量硬性廣告和軟性文章宣傳滲透3、廣告主題與表現(xiàn)主廣告語為榮寶華商城挖掘合適的主題，是確保項目可持續(xù)營銷的關鍵，其來源是：A．從目標客戶的心理潛在需求展開分析B．從項目本身的特點出發(fā)進行歸納，當項目特點被歸納出來，且與目標客戶的需求巧遇時，則主題成立任何樓盤都會有諸多特點或優(yōu)勢，我們需要的是能夠涵蓋項目推廣全程的“大特點”，即該項目所有大小賣點的高度概括與綜合。也就是這個項目樓盤的靈魂。榮寶華商城主題成立的一個條件：必須與對手有差別，是對批零商貿市場空白的填補。目前市場競爭的空前白熱化，導致樓盤概念層出不窮，榮寶華商城的主題思想如何尋求潛在差別化，是一個重要課題。我們追求的是；填補市場空白，才從而滿足目標客戶的選擇心理渴望，釋放其投資欲望，擴大和創(chuàng)造一個新的消費群。廣告創(chuàng)意表現(xiàn)A．利益訴求點☆坐擁通運寶地———二沙商圈軸心位置、充足前景升值空間☆規(guī)?；虡I(yè)街區(qū)———主題明確、自由作業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營☆新馬建筑風格———國際商業(yè)新都的形象☆榮寶華商業(yè)廣場———打造江南新亮點☆信息網(wǎng)絡———符合國際商業(yè)硬件要求☆商務中心———國際流行的“一站式”商業(yè)服務☆榮寶華愛心小學———增強人文氛圍☆空中樓頂花園———注意綠化環(huán)境和審美☆5500m2中心花園———小區(qū)的生態(tài)配備B．副標題副標題、主標題相搭配應更為貼切，進一步肯定了榮寶華商城作為一個大型批零商城的專業(yè)性、先進性，充分表達榮寶華的商業(yè)理念。C．廣告訴求要點☆榮寶華商城登陸邕城、引發(fā)南寧“三華三場”移民浪潮☆道占快環(huán)黃金路段、毗鄰江南客運站，人流如濤、貨如輪轉自身獨特經(jīng)營模式、完善的經(jīng)營體制，締造國際性批零商貿城低投入，高收益，金鋪銀鋪不如買商鋪一居兩得，宜商宜住，生意生活兩全其美大型商家強勢進駐、商業(yè)號召力、財富拉動力無可限量與****同場經(jīng)營，占領營銷網(wǎng)絡制高點，商戰(zhàn)樞紐勢在必得☆市政規(guī)劃建設改造，整體商業(yè)經(jīng)濟重心外移，升值潛力迅速飚升……七、媒體策略科學地運用各種形式的廣告媒體，合理安排廣告時段、版面有助于制止盲目性投放廣告、浪費廣告費的行為，并使廣告產(chǎn)生累積印象的效應。采取各種有效的媒體手段，對選用的媒體進行優(yōu)化組合，形成項目的廣告優(yōu)勢，促進項目的銷售進度和影響力的擴大。（一）、媒體分析1、《南國早報》南寧及全區(qū)發(fā)行量最大的報紙之一，其信息傳播效率及影響力是任何其他媒體都無法相比的。發(fā)行量達14萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，是南寧首選房地產(chǎn)廣告媒體。2、《南寧晚報》發(fā)行量約2萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和《南國早報》相配合，可形成極佳的廣告效果。3、廣西經(jīng)濟廣播電臺、南寧人民廣播電臺價格低，受眾廣，能以高效率的傳播來提高大眾對項目的認識度。4、戶外廣告牌選擇在市內主干道人流車流暢旺的地方利用戶外廣告的長期性造成區(qū)域氛圍，傳遞項目地址，烘托宣傳氣氛，加強視覺沖擊力。5、廣西有線電視臺、南寧有線電視臺屬省、市有線電視網(wǎng)，在全區(qū)各大主要城市收視率較高，都已具有穩(wěn)定、豐富的觀眾，能在短時間內迅速建立項目的形象及知名度。（二）、媒介選用與組合作為大型的房地產(chǎn)項目，在正式推廣前需進行大量的廣告宣傳，利用強勢媒體綜合造勢，全方位、多角度進行炒作，使項目能夠保持足夠的曝光率，并在南寧房地產(chǎn)市場樹立起鮮明的形象。采取形式多樣的推廣手段，來支撐項目的知名度和美譽度，既能潤物細無聲地達到訴求的目的，又可大大減少成本開支。根據(jù)南寧房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)廣告的分析，結合項目的目標客戶群的特征，認為以下媒體組合方式能有效地樹立項目的品牌形象，促進項目的銷售和影響力的擴大。1、報紙廣告組合報紙廣告于整個項目企劃中，占舉足輕重的地位，廣告策略運用得當與否，關系整個項目的成敗，且所表達效果也最大，做法上每次廣告應以同格調系列不同主題的重點展示。“房產(chǎn)星期五”已是業(yè)內常識，為避開周五大量廣告集中轟炸產(chǎn)生的負面效應，項目廣告推廣可于周三、周四及節(jié)日，選擇覆蓋率高的報紙做重點式或全面式廣告轟炸。其最主要的推廣形式為：⑴工商廣告⑵軟文廣告⑶新聞繕稿⑷純新聞⑸專欄文章在南寧有《南國早報》、《南寧晚報》、《八桂都市報》、《當代生活報》、《廣西日報》五大報，結合項目的目標客戶群來分析，認為以《南國早報》、《南寧晚報》這兩大媒體為主，其他三大報紙為輔。由于《南國早報》、《南寧晚報》覆蓋率高，可以拓展廣告到達率和普及率。在版面設計上，除整版大篇幅規(guī)格之外，建議以半版篇幅為項目主要廣告刊登規(guī)格。因已足夠容納項目資訊和創(chuàng)意空間，易被安排在搶眼版位，非常適合項目推廣的信息傳遞和市場造勢。針對項目的推廣情況，兩大報紙分輕重次序，具體如下：A、《南國早報》《南國早報》是“大眾報”、“市民報”，對房地產(chǎn)廣告的運作表現(xiàn)十分突出、到位、專業(yè)，項目推廣應抓住這種“大眾報、市民報”的優(yōu)勢，采取工商廣告、軟文廣告、新聞繕稿的推廣形式進行造勢。建議欄目：《南國樓市》《房產(chǎn)樓市》B、《南寧晚報》《南寧晚報》是機關報，則以新聞繕稿為主，重在進行新聞造勢，目的是配合《南國早報》的項目促銷廣告，產(chǎn)生更為有效的作用。建議欄目：《邕城樓市》2、電視廣告組合電視廣告的表現(xiàn)形式主要有形象廣告、促銷廣告、新聞、電視欄目，項目的電視廣告應以廣西有線電視臺、南寧有線電視臺為主要投放點。配合項目的其他推廣方式，主要訴求視覺和聽覺的立體效果，加強報紙平面廣告效果外的動能感，使目標客戶在多重媒體的反復訴求下產(chǎn)生相加與相乘的效果。作為省、市有線電視網(wǎng)，收視率較高的時段在21：45以后至凌晨1：00，所以項目在電視廣告播出時要盡量側重選擇該時段。規(guī)格以30秒標版和15秒標版為主。并在項目開盤期間以新聞形式播出，強化目標客戶的印象。建議欄目：廣西·文體頻道南寧·都市生活頻道南寧·經(jīng)濟頻道3、電臺廣告組合項目的電臺廣告只在促銷期間使用，并保持一定的密度。電臺廣告投放時段集中在中午11：30—12：30和下午17：00—18：00，這是聽眾比較集中的時段，反復播放加強效果，引導目標客戶，提高項目知名度。建議欄目：廣西經(jīng)濟廣播電臺南寧人民廣播電臺4、戶外廣告根據(jù)南寧區(qū)域交通現(xiàn)狀分析，項目應選擇以下地方作為據(jù)點廣告，發(fā)布精美氣派的戶外廣告，吸引路過的目標對象。a.各大客運站旁b.大學路、江南大道、安吉大道等主要入城地段沿線c.望洲嶺大轉盤d.市內各主要路口e.三華三場及繁華路段媒體組合必須重拳出擊，鎖定媒體廣告集中，形成連鎖組合：《南國早報》、《南寧晚報》的復合組合，報紙與電視、電臺媒體的組合，文字廣告、大畫面廣告、電視、電臺廣告靜動結合，時機把握準確，在目標客戶心理中形成強大沖擊力。（三）、媒介排期對項目的推廣進行合理的媒介排期，是確保項目首次促銷成功的必要手段，應精心組織最強的力量進行造勢推廣，為項目后續(xù)品牌推廣作鋪墊。推廣時間推廣手段4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月新聞造勢√√√√√√√促銷繕稿√√√√√電視廣告√√√√√南國早報√√√√√√√√√√南寧晚報√√√√√√電臺廣告√√√√√√√√√√√軟性廣告√√√√√√戶外廣告√√√√√√√√√其他媒體配合（四）、賣場布置1、賣場布置目的營造銷售氣氛，給目標客戶強烈的銷售感染力。突出項目的主賣點，體現(xiàn)項目獨特鮮明的個性。展示鮮明的項目形象和發(fā)展商的專業(yè)規(guī)范形象，以增強客戶購買信心。2、導示理由：主要提醒人們注意項目，并給進入項目現(xiàn)場的人群指引道路，保持現(xiàn)場正常的秩序。要求：設計新穎、獨特，色彩明快、簡潔，語言風格明確、幽默、人性化。能給人們深刻的印象。3、售樓中心理由：眼見為實是目標客戶消費決策最主要的依據(jù)之一，使目標客戶在得到尊重的接待和怡然自得的自由中從容獲得項目的良好印象和詳實的信息，引起購買沖動和欲望。格調：要有檔次，舒適氣派、寬敞明亮、加強文化氣息，營造項目的形象力和親和力，以及輕松、愜意的咨詢氛圍，展現(xiàn)出項目的特點和優(yōu)勢。功能分布：接待區(qū)、展示區(qū)、洽淡區(qū)、簽約區(qū)、休息區(qū)。接待區(qū)要求：建立明顯、醒目的指示系統(tǒng)，特別是接待臺、背景墻。展示區(qū)要求：展示樣板間及項目的整體規(guī)劃模型，平面圖，效果圖。設計風格配合項目的定位，體現(xiàn)出先進、專業(yè)的經(jīng)營理念。洽淡區(qū)要求：簡潔的裝修設計營造出隨和但不失莊重的交談氛圍。簽約區(qū)要求：營造有一定私密性的洽淡空間，給客戶一種安全感和冷靜感。休息區(qū)要求：設置自助式資料閱讀區(qū)，以悠閑的音樂作為背景，營造休閑空間，同時配備客戶專用的茶水、茶具。4、樣板間理由：彌漫豐富生活氣息，設計理想符合目標客戶心理的樣板房，對潛在客戶的感染力是極強的。要求：樣板間裝修設計要令人耳目一新，但給予人的感覺不能高檔化，應充分展現(xiàn)完美的平面格局和完善的生活功能，給目標客戶具體的臨場感，對現(xiàn)場說服有很大的助益。5、工地現(xiàn)場理由：工地現(xiàn)場是目標客戶接觸、認知樓盤功能屬性、工程進度、發(fā)展商實力等信息最直接有效的渠道之一，目標客戶在這類信息接受過程是處于被動地位，塑造出與眾不同、個性鮮明的工地現(xiàn)場是巧妙傳遞項目推廣信息、建立發(fā)展商形象的有效方式。要求：工地圍墻體等應定期維護，保持其結構的完整、色彩的鮮亮、字跡的清晰。工地現(xiàn)場應利用彩旗、氣球、大條幅廣告等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造成人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。（五）、活動促銷策略1、項目活動促銷活動目的a．普遍提高項目的知名度和美譽度。b．實現(xiàn)項目總體銷售目標。2、項目活動促銷階段劃分入市前期①、活動促銷的意義a．為項目正式入市銷售做好充分的準備。b．進行項目信息告知，預熱市場，制造局部供不應求的市場效應。c．展示一個成熟、優(yōu)良、專業(yè)、實力雄厚的發(fā)展商形象和項目形象。②、項目活動促銷的目的a．進行輿論造勢，擴大項目市場影響力，引起市場關注。b．利于項目公開發(fā)售的順利開展。c．為項目公開發(fā)售儲備一些潛在客戶。d．非公開發(fā)售期成功認購使得人們產(chǎn)生供不應求的第一印象。e．充分利用活動的契機，溝通各方面關系，聯(lián)絡感情，開辟銷售通路。③、相關活動內容榮寶華商城·二沙物流商貿圈專家研討會暨項目新聞發(fā)布會等④、活動時間、地點、人物、議程待定公開發(fā)售期①、項目活動促銷的意義a．聚集人氣由于項目為新的開發(fā)區(qū)，周圍住戶很少，人們沒事不會前往。進行促銷活動可吸引人們前往項目住址，增加項目區(qū)域人氣，同時使更多的人看到項目實在的品質。b．增加項目開盤的轟動效應通過活動促銷，人群越聚越多，使過往車輛人流會以為項目開盤即產(chǎn)生轟動，留下良好的第一印象，為以后售樓進而留下伏筆。c．直接促