（物業(yè)管理）物業(yè)項目物業(yè)管理方案

(物業(yè)管理)物業(yè)項目物 (一)管理方案函 (二)投標書概括 (三)物業(yè)項目服務(wù)報價函 (一)公司概況 (二)管理機構(gòu)設(shè)置 (三)管理模式 (一)項目基本情況 (二)管理學理論的應(yīng)用 (三)系統(tǒng)的管理制度 (四)管理目標 (五)分階段管理內(nèi)容 (六)維修養(yǎng)護計劃 (七)特色服務(wù) (八)個性化、公益性服務(wù)體系 (九)有償服務(wù)體系人員配備、管理 (一)管理機構(gòu)設(shè)置 (二)各主要崗位職責責位職責 (三)人員的配備、管理要求求 (四)人員配備數(shù)量 (五)人員培訓 (六)人員的管理 (七)人員的服務(wù)基本標準 (一)年物業(yè)管理費收支預(yù)算 (二)增收節(jié)支計劃度 (一)制度的建立 (二)各項管理制度供的有關(guān)項目文件、銷售宣傳冊等的保障等進行了分析和商討，經(jīng)認真編寫現(xiàn)正依法收費。切實履行。我們將按照物業(yè)委托合同內(nèi)容，承擔完成合同規(guī)定的責任和義務(wù)。 司獲取信息，并通過現(xiàn)場踏勘和答疑進一步了文境和物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理理念而編制。整體設(shè)想、管理模式，組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)計劃、面做出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標和承諾指標。力，采取專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，以充分體現(xiàn)“以人為本”、增值速度，提企業(yè)形象。函限公司對科海物業(yè)的信任，給予科海據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料及要求，現(xiàn)遞交本管理方案，提出相關(guān)費用的報價。 含管理處辦公室裝修。同》并切實履行。容，承擔完成合同規(guī)定的責任和義務(wù)。我們將全面履行本方案書的承諾。接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。 嘉興市科海物業(yè)管理有限公司，各管理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、、保潔綠化部。公司實行總經(jīng)理負責制，各部門層作業(yè)的各個管理處，則能夠在各職能部門的指導、監(jiān)督和考察下依據(jù)明確的目標和要求開展工作。 分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托科海物業(yè)成功的經(jīng)為中心，服務(wù)品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式。全年工作計劃業(yè)績預(yù)算并逐項分解至業(yè)績標 (一)項目的基本情況越，城市交通及配套設(shè)施比較完善。街商業(yè)用房組成。多種戶型選擇。 (二)管理學理論的應(yīng)用度。本公司長期致力于現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立與的管理理論是夯實一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基工理論、目標計劃管理、時間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項目運作的理論保障。反映在企業(yè)當中，就是所有的業(yè)務(wù)過程價值，客戶獲得價值是客戶滿意、客戶中心的經(jīng)營模式的實現(xiàn)，需要一套科學而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、以此作為物業(yè)管理的核心理念，對香。不同工序的人員組合成工作小組或組隊，以利于信息接手續(xù)，縮短時間。另外減少管理層次，提高管理幅化的組織結(jié)構(gòu)，打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織凝聚力，大大最大限度地降低管理成本，提高工作效率。動，分項目標與各項工作計劃的過程，即目標計劃管理的精髓。透過本公司架構(gòu)，應(yīng)用目標計劃，并建立績效指標作為衡量目標達成的考核標準。順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃工作得以高效率的展開。 (三)系統(tǒng)的管理制度安管理規(guī)定理規(guī)定消防管理規(guī)定事制度、保安人員管理細則細則、業(yè)主投訴處理工作制度、設(shè)備管理維護運作制度、財務(wù)管理制度、回訪制度、檔案資料管理制度房務(wù)部主管工作績效考核、客戶經(jīng)理臺接待工作績效考核、護衛(wèi)部部長工作績效考作績效考核、工程維修部主管工作績效考核、工作績效考核、保潔綠化主管工作績效考核、保潔法及細則、綠化員工作績效考核辦法及細則火災(zāi)應(yīng)急處理程序、水浸事故處理程序、遇暴風雨天氣處理程序、序、煤氣泄露處理程序、電梯困人應(yīng)急處理程 (四)管理目標 (1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系； (2)管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書； (3)建立健全勞動管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責、財務(wù)管理、 (4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌； (5)與服務(wù)對象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方責權(quán)明確， (6)企業(yè)對所承接的物業(yè)項目按規(guī)定要求進行接管驗收，手 (7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標性收支帳目、房屋公共維修金賬 (8)公示24小時服務(wù)電話，按合同約定的時間進行報修、一 (9)建立業(yè)主求助、投訴記錄，處理及時，并有回訪記錄； (10)每年至少進行2次征求業(yè)主意見的活動，業(yè)主滿意率在 (1)按規(guī)定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套工圖以及綜合驗收、消防驗收等技術(shù)檔案資 (2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度，并告知業(yè)主和，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進行勸阻或及時報告業(yè)主委 (3)每半月對房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進 (4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護制度。需要維修同約定及時組織維修，屬大修的及時編制維修計批然后組織實施，房屋維修養(yǎng)護有記錄、有完備 (5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下 (6)無違章搭建，消防通道無占用堵塞，外墻面、樓道、路 (7)無室外安全鐵柵、無陽臺包封； 。 (1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案，包括權(quán)屬清冊，設(shè)備臺帳、設(shè) (2)配備專職的機電工程人員負責公共設(shè)備設(shè)施日常的管理 (3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議，檢查記錄齊 (4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導 (5)每天1次對設(shè)備設(shè)施進行巡視，并有記錄； (6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對設(shè)備設(shè)施進行維 (7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證； (8)消防設(shè)施至少每個月運行保養(yǎng)一次，設(shè)備設(shè)施完好率 (10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標志和防范措 (11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風，無泡、冒、滴漏和鼠害，設(shè)設(shè)備卡和狀態(tài)標識齊全、醒目；設(shè)備配套專用工具齊全。 (12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進行定期維護保養(yǎng)，年檢合 (13)外電停電有預(yù)先告知，備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。 上。 (2)小區(qū)重點部位每1小時巡視一次，有巡視記錄； (3)對車輛進出小區(qū)有記錄，車輛停放有引導，停放有序； (4)對大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認；對裝修、家政等勞務(wù) (5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方 (6)對小區(qū)主要部位和周界實行24小時監(jiān)控，對小區(qū)存在的 (7)對小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下，消防設(shè)施、設(shè)備安好率 (1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清 (2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次，每天擦洗一窗臺、消防栓箱每天擦洗一次；小區(qū)公共道每、路燈每兩個月清潔一次；電梯轎箱每天清潔 (3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 (4)對公共環(huán)境每月消殺2次，遇有特殊情況要及時進行消 (5)二次供水水箱按規(guī)定進行清洗，水質(zhì)達標。 (6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。 (7)外墻清洗每年一次。 %。 (1)有專業(yè)人員實施綠化的養(yǎng)護管理，綠化養(yǎng)護管理實行外 (2)針對植物的生長習性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進 (3)定期進行清理綠地雜草、雜物； (4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況，適時對花草、木進行病蟲害的防治 (5)小區(qū)的綠化長勢良好，草地無明顯雜草、雜物、修剪平木無枯萎現(xiàn)象，綠籬修剪平整、造型 (6)小區(qū)的小品景觀維護管理良好。 (7)綠化養(yǎng)護管理的日常記錄完整。 (8)綠化完好率99%以上。率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好共文化設(shè)施完好率，根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進行統(tǒng)計測算。計。內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進行統(tǒng)計。行統(tǒng)計。果等情況進行統(tǒng)計。行統(tǒng)計測算。 (五)分階段的管理內(nèi)容 (1)從使用、管理、維護、成本控制的角度出發(fā)對項目的規(guī)劃設(shè)計方案審核并進行優(yōu)化及提供實用性建議； (2)參與小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，對小區(qū)設(shè)置標識和人文景點、綠化自然景觀、設(shè)計等提出合理建議； (3)在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少系統(tǒng)的穩(wěn)定； (4)對物業(yè)開發(fā)的工程管理、設(shè)備選型、智能化集成配備、管理和使用及成本控制方面提供物業(yè)管理建議；協(xié)助、策劃項目VI系統(tǒng)的設(shè)計、配備； (5)協(xié)助優(yōu)化會所配套設(shè)施及服務(wù)項目； (6)結(jié)合項目工程進度，科學、合理編制顧問服務(wù)計劃。 (1)協(xié)助項目物業(yè)銷售的策劃、推廣工作，并提供專業(yè)促進銷售的順利進行； (2)制作項目物業(yè)管理方案，并對項目銷售人員就物業(yè)管理方面進行幫助培訓； (3)派員參加房展等樓盤展示促銷活動，解答購房客戶對物業(yè)管理方面的提問； (4)協(xié)助制作規(guī)范的業(yè)主公約、業(yè)主裝修協(xié)議、物業(yè)管 (5)可協(xié)助開發(fā)商進行房屋銷售，客戶到現(xiàn)場購房或看 (6)向銷售人員了解購房者對物業(yè)管理需求的情況，進理服務(wù)方案，以更好地延伸開發(fā)理念。 (1)做好交付前的驗收、資料復印、鑰匙整理等準備工作； (2)發(fā)出交付資料給業(yè)主，并依據(jù)合同約定的交付日期、流程做好 (3)將在交付過程中業(yè)主反映的相關(guān)問題反饋給開發(fā)單位，并督促 (1)保持房屋外觀完整統(tǒng)一；不得安裝雨棚、曬衣架；空調(diào)安一式樣、規(guī)格封閉；不改變墻體色澤；外墻日巡查，對違章、野蠻裝修以及危害主體安 (3)對商鋪統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位，對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng) (4)實行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。 (5)裝修管理流程：次裝修申請表承建商資質(zhì)證明及所需資料部門審批證明案并辦理施工出入證等工收 (六)維修養(yǎng)護計劃1、共用設(shè)備設(shè)施定期維修計劃和實施(詳見下表)通過翻新延長其使用壽命2、共用部位的定期維修計劃和實施方案(詳見下表)2,3,造,4,3、共用部位的日常維修計劃和實施方案(詳見下表)求象 (七)特色服務(wù)現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性的精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追一直把持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作們把建設(shè)部物業(yè)管理最高標準與星級酒店服務(wù)擬訂以星級物業(yè)管理服務(wù)標準提供服務(wù)。 務(wù)，預(yù)約出租車服務(wù)，其他各類商務(wù)訊息服 維修，代送修各類物品，影碟租賃，代請保姆、鐘點工、照看(接送)幼兒、家教等服務(wù)，報刊訂閱服務(wù)，代訂鮮花、賀卡服務(wù)，收 (6)、物業(yè)管理服務(wù)：公共性服務(wù)收費(物管費)、公眾代辦性服務(wù)收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費、 辦高檔俱樂部的會員卡，代辦電子游戲、游樂場、影劇院、舞廳、棋牌室、圖書館、大型室外游泳池、乒乓球、、羽毛球、足球、臺球、排球、籃球、高爾夫 便利店、音像書店、花店、送純凈水等服務(wù)。 (八)個性化、公益性服務(wù)體系場上，業(yè)主、客戶滿意度已經(jīng)成為衡量服務(wù)隨著人們對生活水平的不斷提高和效率觀念的日服務(wù)已經(jīng)不僅僅局限于對不動產(chǎn)的日常管理和維資源，擴展到滿足業(yè)主日常生活需求的各公司在優(yōu)化基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過對客戶提，就可以使客戶真正感受到我們公司服務(wù)的人本理念和人文特色，感受到自身的價值所在。個別業(yè)主提供個性化設(shè)想需求，結(jié)合本小區(qū)住戶實際需要情況，特策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的個性化服務(wù)項目。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理負責審批個性化服務(wù)項目及相關(guān)有償服務(wù) (2)客戶接待服務(wù)中心、水電工程維修組、保潔組等部門分 (3)服務(wù)中心全體員工必須要全心全意為住戶服務(wù)，為創(chuàng)造 (4)服務(wù)人員與住戶交往時做到熱情禮貌、態(tài)度和藹、服務(wù)、急業(yè)主之所急，滿足廣大住戶的需要就是我 (5)上門服務(wù)必須著裝整齊、佩戴工作牌，未經(jīng)住戶允許不 (6)涉及到有償服務(wù)內(nèi)容的，必須按標定價格收費，不得加收費用(特殊情況由雙方另行商定)，不得索要小費及私自收費； (7)尊重住戶隱私權(quán)，不窺竊、不打聽、不傳播住戶的隱私 (8)積極創(chuàng)造條件，為住戶提供更多、更優(yōu)質(zhì)的個性化服務(wù)。 (1)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則； (2)注重服務(wù)的時效性原則； (3)提供個性化服務(wù)不影響其他住戶原則； (4)開展個性化服務(wù)不能片面追求經(jīng)濟效益，而應(yīng)以服務(wù)為 (5)量力而行的原則。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心的自身情況和因地、因時、因人而宜，有計劃、有步驟地開 (6)無償服務(wù)與有償服務(wù)相結(jié)合的原則； (7)保本微利原則。 (1)在服務(wù)中心或小區(qū)入口醒目位置張貼； (2)在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼； (3)將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。項目公告后，可就自己所需要的服務(wù)采取話預(yù)約通知或來人洽談等不同形式與服務(wù)中心聯(lián)系。 (1)代辦(無償)服務(wù)：代辦服務(wù)的提供主要由物業(yè)服務(wù)中心集中辦理或公共企事業(yè)單位設(shè)點辦理，服務(wù)中心經(jīng)理負責(或者由服務(wù)中心經(jīng)理指定人員負責)聯(lián)系有關(guān)公共企事業(yè)單位，落實代辦服務(wù)的有關(guān)工作順利開展。具體代辦(無償)服務(wù)的內(nèi)容包括：1,代繳水電費,,無償代辦服務(wù)2,代繳電話費,,無償代辦服務(wù)3,代繳燃氣費,,無償代辦服務(wù)4,代繳有線電視費,,無償代辦服務(wù)5,代訂報刊、雜志,,無償代辦服務(wù)6,代訂牛奶,,無償代辦服務(wù)7,代叫出租車輛,,無償代辦服務(wù)8,代辦國際互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng),,無償代辦服務(wù)9,代辦有線電視開戶,,無償代辦服務(wù)10,代辦管道煤氣(天然氣)開戶,,無償代辦服務(wù)11,代辦暫住證,,無償代辦服務(wù)12,來訪電話及訪客留言轉(zhuǎn)告,,無償服務(wù)13,園區(qū)內(nèi)小件物品搬運,,無償服務(wù)14,對每戶建立房屋維修記錄檔案,,無償服務(wù)15,義務(wù)醫(yī)務(wù)咨詢?nèi)辗?wù),,無償服務(wù)16,組織住戶有需要的商業(yè)推廣活動,,視住戶需要情況17,聯(lián)系推薦合格的裝修施工單位,,提供信息查詢18,提供餐飲服務(wù)單位信息,,提供信息查詢19,提供家政服務(wù)公司信息,,提供信息查詢20,提供搬家服務(wù)公司信息,,提供信息查詢21,提供家居裝飾公司信息,,提供信息查詢22,提供車、船、火車、飛機航運信息,,提供信息查詢23,提供財產(chǎn)保險、人壽保險等信息,,提供信息查詢24,代聘家政服務(wù),,或提供信息查詢25,代辦賓館客房預(yù)定手續(xù),,限市內(nèi)范圍26,代辦假日旅游手續(xù),,或提供旅游信息27,提供旅游咨詢服務(wù),,提供信息查詢28,提供市內(nèi)交通咨詢服務(wù),,提供信息查詢29,提供各種商業(yè)禮儀公司服務(wù)信息,,提供信息查詢30,提供各類醫(yī)院信息,,提供信息查詢31,提供有關(guān)二手貨單位信息,,提供信息查詢32,醫(yī)療衛(wèi)生、防災(zāi)減災(zāi)等常識介紹,,長期進行宣傳33,向舉行結(jié)婚典禮的業(yè)主送賀鮮花,,無償服務(wù)34,在小區(qū)各處設(shè)便民箱,,常用工具等35,不定期舉辦二手貨交易市場,,視住戶需要而定36,舉行義務(wù)維修日服務(wù),,每年定期舉行37,貴重物品代保管、存放服務(wù),,無償服務(wù)38,代住戶委托外出小維修服務(wù),,無償服務(wù)39,提供便民雨傘服務(wù),,無償服務(wù)40,提供市內(nèi)便民接送車服務(wù),,有條件的小區(qū)41,代收掛號信、匯款單、包裹單等,,無償服務(wù)工具借用服務(wù),,無償服務(wù)43,為住戶提供黃頁查詢服務(wù),,無償服務(wù)44,提供室內(nèi)綠化養(yǎng)護咨詢服務(wù),,無償服務(wù)44,進行住戶滿意率調(diào)查,,每年開展一次45,其它住戶合理的服務(wù)需求,,視情況開展 (1)即時提供服務(wù)或預(yù)約、登記當住戶需要提供的服務(wù)為即時性質(zhì)(如：需要服務(wù)中心提供一些住戶即時需要的相關(guān)信息的查詢等服務(wù))時，客戶服務(wù)中心服務(wù)對于服務(wù)中心不能及時在第一時間完成的住戶請求(或者是住、住址、電話、服務(wù)項目進行詳細登記，并確定間、地點、內(nèi)容和要求；如果該服務(wù)內(nèi)容涉及有來人、來電者明確服務(wù)費用的預(yù)算，并詳細登記記錄表》上，按照有償服務(wù)的相關(guān)要求進行處理。 (2)落實服務(wù)部門任范圍，將已約要求及時落實到具體負責實施的部門，為約定的服務(wù)實施做好準備。 (3)個性化服務(wù)的任務(wù)落實需求的服務(wù)信工作的需要指定本部門工作人員按照任務(wù)要求實施服務(wù)。 (4)服務(wù)過程操作務(wù)任務(wù)后，按照約定的時間和任務(wù)要求及時時嚴格按照公司規(guī)定的服務(wù)標準規(guī)程進行操的，在服務(wù)完畢后，還請住戶對該工作完成情況進行驗收，并請住戶在《有償服務(wù)任務(wù)單》上簽字。 (5)服務(wù)拜回訪部門工作人員完成某項對該定期對該住戶進行上門或者電話拜回訪，具體應(yīng)按公司關(guān)于住戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程進行處理。 (6)個性化服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督對難以處理的重大問題應(yīng)上報服務(wù)中心經(jīng)理決定處理措施。 (7)考核依據(jù)握的個性化服務(wù)回訪及投訴情況、相關(guān)的性化服務(wù)項目的質(zhì)量評價，作為對各部門及相關(guān)服務(wù)人員績效考評的依據(jù)之一。 (1)在為住戶提供代辦服務(wù)或者其他無償服務(wù)時，應(yīng)該向住戶說明是屬于無償?shù)脑鲋捣?wù)。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理每年會同服務(wù)中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)調(diào)整好符合本小區(qū)實際的、切實可行的個性化服務(wù)項目及收費標準，并在實施服務(wù)之前公告與住戶。 (3)在開展個性化服務(wù)實施過程中，若遇到有住戶對收費標不依照現(xiàn)標準的，由相關(guān)部門主管和住結(jié)果報服務(wù)中心經(jīng)理或由服務(wù)中心經(jīng)理決定收費標準。 (4)在向住戶提供個性化服務(wù)時，如果涉及到有償服務(wù)的情結(jié)帳方式?？梢愿鶕?jù)每次的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量約住戶確認后，由服務(wù)中心財務(wù)人員一次性收取服務(wù)費用。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理每年負責召集服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)已在開展的個性化服務(wù)項目的必要性與可行性化服務(wù)項目新需求進行調(diào)查或征集意見。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理會同服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)服務(wù)人新需求內(nèi)容進行歸納總結(jié)，挑選出性化服務(wù)項目內(nèi)容及價格標準進行更新或調(diào)整，并按計劃實施。 (3)個性化服務(wù)必須始終圍繞客戶的需求進行，把握服務(wù)程度的《拜回訪住戶記錄》和對小區(qū)住戶每年進行的個新需求的調(diào)查或征集的意見情況進行總結(jié)，來衡量提性化服務(wù)的必要性和可行性，對個性化服務(wù)項目內(nèi)容行更新或調(diào)整，按照保本微利的原則，擬定服務(wù)中心本年度個性化服務(wù)項目計劃，并按計劃實施。 (九)有償服務(wù)體系償服務(wù)工作，確保為、方便、滿意的服務(wù)，結(jié)合本小區(qū)住戶實際需要情況，特策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的有償服務(wù)項目。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理負責審批有償服務(wù)項目及相關(guān)有償服務(wù)的 (2)客戶接待服務(wù)中心、水電工程維修組、保潔組等部門分 (3)實施有償服務(wù)的各相關(guān)部門主管負責監(jiān)督有償服務(wù)質(zhì)量 (4)服務(wù)中心財務(wù)人員負責收取相關(guān)有償服務(wù)費用。 (1)優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則； (2)時效性原則； (3)提供有償服務(wù)不影響其他住戶原則； (4)保本微利原則； (5)社會效益與經(jīng)濟效益綜合評價原則； (6)嚴禁服務(wù)人員與住戶私下結(jié)算、不接受住戶任何賞賜原則。 (1)在服務(wù)中心或小區(qū)入口醒目位置張貼； (2)在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼； (3)將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。目公告后，可就自己所需要的服務(wù)采取電 (1)預(yù)約、登記、來電要求提供服務(wù)的住戶細登記在《有償服務(wù)活動記錄表》上，并確定提供服務(wù)的具體時間、地點、內(nèi)容、要求以及向來人、來電者明確服務(wù)費用的預(yù)算。 (2)落實服務(wù)部門服務(wù)內(nèi)容和要為約定的服務(wù)實施做好準備。 (3)有償服務(wù)的任務(wù)落實《有償服務(wù)任的需要指定本部門工作人員按照任務(wù)要求實施服務(wù)。 (4)有償服務(wù)服務(wù)過程操作有償服務(wù)任務(wù)單》后，按照約定的時間和任，作業(yè)時嚴格按照公司規(guī)定的服務(wù)標，請住戶對該工作完成情況進行驗任務(wù)單》上簽字 (5)服務(wù)拜回訪工作人員完成某項有償服進行上門或者電話拜回訪，具體操作按公司有在回訪過程中接到住戶投訴的，應(yīng)按公司關(guān)于住戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程進行處理。 (6)有償服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督訪及住戶投訴情況，對有理有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題，對難以處理的重大問題應(yīng)上報服務(wù)中心經(jīng)理決定處理措施。 (7)考核依據(jù)握的有償服務(wù)回訪及投訴情況、相關(guān)的服的質(zhì)量評價，作為對各部門及相關(guān)服務(wù)人員績效考評的依據(jù)之一。 (1)向住戶提供服務(wù)時可采取記賬方式?jīng)r逐一登記，并請住戶在每次的《有償服務(wù)存檔，經(jīng)各實施過有償服務(wù)的部門主管審核在《有償服務(wù)月結(jié)統(tǒng)計表》上，以月結(jié)報表員，服務(wù)中心財務(wù)人員負責在月底時一次性收取該月內(nèi)相關(guān)服務(wù)費用。 (2)一次性結(jié)帳方式服務(wù)時，也可以根據(jù)每次的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量住戶確認后，由服務(wù)中心財務(wù)人員一次性收取服務(wù)費用。 (3)服務(wù)中心經(jīng)理每年會同服務(wù)中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)合本小區(qū)實際的、切實可行的有償服務(wù)項目及收費標準，并在實施有償服務(wù)之前公告與住戶。 (4)在開展有償服務(wù)實施過程中，若遇到有住戶對收費標準不依照現(xiàn)標準的，由相關(guān)部門主管和住戶將協(xié)商結(jié)果報服務(wù)中心經(jīng)理或由服務(wù)中心經(jīng)理決定收費標準。 (1)服務(wù)中心經(jīng)理每年負責召集服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)并對小區(qū)住戶每年有償服務(wù)項目新需求進行調(diào)查或征集意見。 (2)服務(wù)中心經(jīng)理會同服務(wù)中心各部門主管及相關(guān)服務(wù)人內(nèi)容進行歸納總結(jié)，挑選出必項目內(nèi)容及價格標準進行更新或調(diào)整，并按計劃實施。 (3)服務(wù)中心經(jīng)理也可在每年1月份根據(jù)對上一年度的《拜《有償服務(wù)活動記錄表》及有償服務(wù)費用收取情量提供某種長期有償服務(wù)的必要性和可行性，對及價格標準進行更新或調(diào)整，按照保本微利的原施。 (1)居家水、電設(shè)施類維修服務(wù)5,安裝壁燈,盞,10元,不含材料費6,安裝射燈,盞,10~30元,不含材料費7,安裝鏡前燈,盞,15元,不含材料費8,安裝床頭燈,盞,15元,不含材料費9,安裝普通日光燈,位,15元,不含材料費10,更換普通日光燈管,支,5元,不含材料費電,路,15元,不含材料費12,(暗)線路故障檢修,次,100元,或根據(jù)實際情況面議,只,10元,不含材料費14,安裝供電線路(明敷),米,10元,限難燃線槽安裝料費費 2)日常家庭物品類維修服務(wù)：1,更換玻璃門鎖,把,10元,不含材料費2,更換普通門鎖,把,5元,不含材料費3,更換防盜門鎖,把,50元,不含材料費4,安裝球型鎖,把,15元,不含材料費5,安裝普通掛鎖,把,3元,不含材料費6,安裝排風扇,臺,15元,不含材料費7,安裝壁扇,臺,10元,不含材料費8,安裝毛巾架,個,10元,不含材料費9,安裝晾衣架,個,20元,不含材料費10,更換普通瓷片,㎡,20元,不含材料費臺,30元,不含材料費13,換窗紗,㎡,5元,不含材料費20元,,10元,17,修理窗戶、陽臺推拉門,扇,10~30元,不含材料費40元,20,安裝洗衣機,臺,20元,21,更換信箱鎖,把,5元,不含材料費22,更換鋁合金窗(門)輪,扇,30元,不含材料費23,修理普通電熱水器,次,20元,25,檢修抽油煙機,臺,20元,,面議,據(jù)實,面議 3)其他類型有償服務(wù)0.5元,A4紙，其他據(jù)情況定2,代客傳真,張,5元,長途費另計3,代理物業(yè)出租、管理服務(wù),套,面議,面議4,代客戶洗車服務(wù),輛,據(jù)實,面議5,代收住戶指定郵件,次,5元,6,新居整體開荒保潔,㎡,1.5元,按建筑面積計算7,舊居整體開荒保潔,㎡,2元,按建筑面積計算9,鐘點工收費,小時,10元,或據(jù)實際情況定,小時,10元,或據(jù)實際情況定,小時,10元,或據(jù)實際情況定定人員配備、管理 接待中心,,維修部,,保潔綠化部,,護衛(wèi)分隊客服主管,,工程部長,,保潔部長,,護衛(wèi)部長收款辦證員,,客戶接待,,客戶經(jīng)理,,水電工,,綜合維修工,,弱電工,,電梯管理員,,保潔員,,綠化員,,護衛(wèi)領(lǐng)班,,護衛(wèi)員,,監(jiān)控員用的收取，資料檔案管理、員工日常培訓、勞動考勤等工作。保養(yǎng)工作，業(yè)圖紙管理，二次裝修工程方面的審核等工作。放管理、裝修巡查及管理和消防工作。負責小區(qū)公共綠化的日常除草、施肥等養(yǎng)護工作。 主任,1保潔部長,1護衛(wèi)部長,1收款辦證員,1客戶接待,1水電工,1綜合維修工,2弱電工,1電梯管理員,1保潔員,20綠化員,3護衛(wèi)領(lǐng)班,3護衛(wèi)員,16監(jiān)控員,3 ③把員工培訓情況納入工作考核，作為獎勵、晉級的條件。作 (1)新員工公司的組政策及公司各部門職能巧，適應(yīng)工作之要求 (2)接管前期員工培訓計劃項工作要工,內(nèi)行4,房屋驗收交接程序,一天,公司,管理、維修各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝通技巧,一天,公司,全體人員,公司考核內(nèi)部培握應(yīng)急方 (3)正常管理期員工培訓計劃概述及應(yīng)用工與業(yè)主、巧和管理水平共關(guān)系處理、4,保安員列隊、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓,五天,有關(guān)協(xié)作單位,保安隊隊長、班長及骨干,外代軍事知識、提高防衛(wèi)能力5,有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的培訓,根據(jù)實際情況安排,有關(guān)管理服務(wù)人員,相關(guān)人高業(yè)務(wù)管理水平升級培訓,根據(jù)實際情況安排,勞動部門,維修、服務(wù)人員,外部培訓,確保每7,保安人員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓,每年確保十五天以上,公司,治安保衛(wèi)全戰(zhàn)能力 工進行追蹤考核，考核內(nèi)容包精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面檢驗其是否符合持續(xù)性崗位要求。 (1)轉(zhuǎn)正考核理處要對其進行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評定，只有兩項均合格，方能正式錄用。 (2)定期考核織定期或不定期的檢查。將檢查情況記錄，并按考核評分依據(jù)確定責任人獎、罰。 (3)內(nèi)部上崗考核訓，通過考試方能上崗，不合格者必考試，補考仍不合格者，管理處視具體情況進行調(diào)薪、調(diào)換工種、下崗培訓直至辭退處理。 (4)年終考核即末尾淘汰。高和有效使用作為公司發(fā)展的動力源激勵機制。在嚴格考核的同時，更注重人員的秀人才“自我實現(xiàn)”的愿望，真正做到優(yōu)秀人才進的來，留的住，并不斷進步和提高。 (1)競爭上崗實行內(nèi)部公開競爭上崗制度。管理處所有員工名、公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領(lǐng)導審核整個過程全部公開進行，并確保透明度，從而促進優(yōu)秀人才的脫穎而出。 (2)崗位薪酬制度位兩條線，薪酬制度也分管理自身技能、特長、興趣，有選擇地向某一方向發(fā)展，管理處將完全以崗、以業(yè)績定獎懲。主，關(guān)心員工的工作、學習和生活，盡對企業(yè)的感情，增強企業(yè)凝聚力。 (1)鼓勵員工學技術(shù)、學科學，提供資料、時間方面的幫助 (2)鼓勵員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)發(fā)展獻計獻策，對內(nèi)部技術(shù)和管理改革，充分發(fā)揮管理的 (3)及時肯定和鼓勵員工的貢獻和進步，獎懲并用，重在激 (4)關(guān)心員工的生活，盡管理處最大能力，改善員工生活條 (5)開展各種文體活動，豐富員工業(yè)余文化生活； (七)人員的服務(wù)基本標準化淡妝，不可濃妝艷抹。女服務(wù)員留長發(fā)者需用黑色發(fā)結(jié)束起，不得加其它頭飾。飾。飾。服修人員進入業(yè)主家維修時，必須按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝、穿鞋套，保持整潔。許涂指甲油。絲襪，服裝必須熨燙平整，紐扣齊全，證章佩戴在規(guī)定位置，皮鞋保持清潔光亮。褲腳。食品以保證口腔清潔。A、禮節(jié)禮貌午好！等。必須站立，語氣溫和耐心，雙目注視對方；對如對業(yè)主的問題一時答不上來，應(yīng)先致歉意不可大聲喧嘩，不得開玩笑，哼歌曲。情需要進入時，服務(wù)人員必須推門入內(nèi)，叩門不可過急。出門時應(yīng)面朝業(yè)主輕輕退出并把門帶上。逗業(yè)主的小孩，以免使其不悅，不要亂給孩子食物。隨意打聽業(yè)主的年齡、職務(wù)、工資等私事，以免引起誤會。應(yīng)表示謝意，并按有關(guān)規(guī)定處理?？墒箻I(yè)主難堪。B、員工言談規(guī)范(1)、與業(yè)主談話時必須站立，與業(yè)主保持一步半(1米)距離。時要注意輕重緩急，講求順序，不要喋喋不休。穩(wěn)、輕柔，速度適中。唾沫四濺，這是失禮的行為，應(yīng)該杜絕。度幫助業(yè)主或婉轉(zhuǎn)地回答問題。色，要以業(yè)主永遠是對的準則對待。(11)、不要與同事議論業(yè)主的短處或譏笑業(yè)主的事情(如：跌倒、打碎物品等)。主時，應(yīng)先征得業(yè)主同意后再與業(yè)主談話。方我能為您做什么。C、員工舉止規(guī)范親。某一設(shè)施上。然地前后擺動，肩部放松。切忌搖頭晃肩，上體左右搖擺?；ハ嘧分?。在狹窄走廊與業(yè)主交匯時應(yīng)側(cè)身，并說您好。時要坐在邊沿上。手自然放在雙膝上，雙膝并攏，目平視。不可在椅子上前俯后仰，搖腿、蹺腳或跨在椅子、沙發(fā)的扶手上或架在茶幾上。攏，掌心向上指向目標。在介紹和指引方向。談話時手勢不宜過多，幅度不宜過大。另外，在使用手勢時還要尊重各國不同的習慣。打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、剔牙、打飽嗝、挖眼屎、不禮貌的舉止，必須杜絕。收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。格及嘉興市房地局、物標準執(zhí)行“事前預(yù)算，事后核用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。 (一)年物業(yè)管理費收支預(yù)算高層：1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米) (2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共支出項目,費用(萬元)辦公費,1郵電通訊費,1差旅費,1.5低值易耗攤銷費,2.8折舊費,1業(yè)務(wù)招待費,1業(yè)務(wù)宣傳費,1業(yè)主委員會,1水費,6公共電費,8.56.2垃圾清運費,5公共設(shè)施\設(shè)備維護保養(yǎng)費,15維修工具,0.15公共衛(wèi)生清潔費,1.5清潔用品消耗費,0.3清潔用具購置,0.1綠化維護費,1.5保安用具,0.2直接工資,2 (3)實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準確性。 (1)據(jù)測算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6萬元左右，利潤率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。 (2)本次預(yù)算根據(jù)常年進行各項收支測算，在實際管理中前一二年會因設(shè)備維保期等原因而降低成本。 (3)業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。 (4)本次預(yù)算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。 (5)本次預(yù)算會存在一定誤差，在實際管理中我們將貫穿科學、節(jié)約的思路開展管理服務(wù)工作。 (二)增收節(jié)支計劃主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設(shè)施創(chuàng)造通過多種有償服務(wù)項目增加收入來源。低管理成本，提高管理水平。配套設(shè)施，迅速提高管理水平，營造良好的居業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理收入。戶提供多項便民有償服務(wù)，方便住戶，同時提高經(jīng)濟效益。司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，在各小區(qū)合理統(tǒng)籌例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費，從小處著們將制定奉公廉潔制度，加強物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實施科學管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。共設(shè)備設(shè)施使用年限、節(jié)約日常物料的具服務(wù)質(zhì)量的前提下。具體如下：形成規(guī)模好每一個人，我們的用人原則是精源管理，降低公共水電費的支出；加強設(shè)施冒、滴、漏的現(xiàn)象，延長設(shè)備設(shè)施使用年、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支；科學嚴格的管理，減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。度 (一)制度的建立業(yè)管理委托合同為基礎(chǔ)，物業(yè)管理合特別對責任和義務(wù)進行細化，并使之制度化、規(guī)范化，以保證如實履行物業(yè)管理委托合同的義務(wù)。體特點和要求，對整個規(guī)章制度作適當?shù)男抻?、整合，使整套?guī)章制度更切合實際，操作性更強。承擔的服務(wù)、管理各項責任明確具體并相互關(guān)聯(lián)。評估具有標準尺度和依據(jù)，又能激發(fā)員工工作熱情。其環(huán)環(huán)相扣，做到有規(guī)范的運作協(xié)調(diào)一致。 (二)各項管理制度物業(yè)保值、增值，延不降低原物業(yè)設(shè)計時對防風、防震、防雷，保證物業(yè)的正常和安全使用，特制定本 (1)房屋外觀應(yīng)完好、整潔、不妨礙市容和觀瞻。 (2)空調(diào)室外機的安裝統(tǒng)一美觀，只允許安裝在已設(shè)計好的固定位置，不得在指定位置以外安裝。 (3)室外商業(yè)區(qū)域的招牌、廣告、霓虹燈應(yīng)整潔統(tǒng)一美觀，，電線按安全標準敷設(shè)，沒有破損。小區(qū)內(nèi)外墻、窗臺上禁止豎立廣告牌或標志。 (4)改變房屋用途的，要報有關(guān)部門批準。 (5)室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)(承重墻、柱、梁、板等)不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。陽臺不能封閉，小區(qū)一律不允許安裝防盜窗。 (6)樓房原設(shè)計的電、水、空調(diào)、消防設(shè)施、管道等，不得私自改動。 (7)不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進行面平頂不準安裝空調(diào)室外機和鍋爐、衛(wèi)星天線等設(shè)施。 (8)房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽、家畜和無證家犬。 (9)房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為的損壞)，由發(fā)展商水電等公共設(shè)施實施保修。物業(yè)公司可代為業(yè)主進行聯(lián)系維修。 (10)因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵物品毀壞等，應(yīng)由家庭居室裝飾裝修的委托人屬被委托人的責任，由委托人找被委托人負責修復和賠償。 (11)由于屬自然災(zāi)害、自然損耗，或為業(yè)主使用不當所致的保修范圍內(nèi)，物管公司將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。 (12)保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定。業(yè)負責，毗鄰部分的維修費用由相關(guān)業(yè)主分攤，共用部位費用由維修專項基金增值部分列支。 (13)房屋的公共部位及設(shè)備設(shè)施凡屬人為損壞的，由損壞者負責修復，并承擔有關(guān)費用。 (14)嚴禁高空拋垃圾、雜物、傾倒污水，若導致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責任。 (15)禁止將垃圾、布條、塑料包裝袋、油漆剩余物等雜物投入廁所或下水管，如導致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負擔修理費。管理處能及時了解住或合理化建議能迅速受理，特制定本規(guī)定。續(xù)進行二次裝修后正式入住小業(yè)主進行拜訪。 (1)對新業(yè)主的拜訪通常在業(yè)主入伙后一個月內(nèi)完成，最長 (2)管理處主任等應(yīng)親自上門拜訪，上門前應(yīng)與業(yè)主事先聯(lián)系，約定時間，盡量選取晚上、假日等住戶在家時間。 (3)拜訪的主要內(nèi)容包括了解業(yè)主及其家人的基本情況，業(yè)主對管理處的一些建議意見及需求。 (4)拜訪人應(yīng)認真填寫《管理處拜訪、回訪記錄》并保存。而引起的住戶投訴，管理處相關(guān)人員及 (1)業(yè)主家中一旦發(fā)生事故，管理處員工接報后應(yīng)迅速趕到應(yīng)急處理；依照《各類應(yīng)急響應(yīng)處理方 (2)業(yè)主家中事故處理完畢后，管理處主任、部門主管及相；住戶開展安全教育宣傳，檢查其他隱患決一些實質(zhì)性困難，協(xié)調(diào)各方面并系等。 (3)管理處主任或相關(guān)部門主管及時填寫《突發(fā)事件情況處在重大節(jié)日期間(如春節(jié)等)，管理處主任、部門主管應(yīng)安排到一些重點的住戶家中(如：殘疾人、年滿六十周歲子女不在身邊的老年人等)進行拜訪，并做好回訪記錄。內(nèi)設(shè)施進行維修的住戶，管理處工程維的服務(wù)進行回訪，保證維修質(zhì)量，做好回訪記錄。即各種滲漏水、下水管道堵塞，調(diào)換自來水配件。管理處主任、部門主管每月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)住戶(除投訴、請修住對住戶的回訪形式應(yīng)該是多樣化的，常用的包括：電話回訪、上門回訪、書信回訪等，還包括采用《業(yè)主建議征詢單》的形式。 (1)工程部負責每月對小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi)；每年定房屋完好度、危險點的結(jié)果，記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。 (2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常，及時報告工程部主管，并在主管協(xié)同下排除異常。 保修記錄》內(nèi)。 (4)工程部主管負責房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作。 (5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備主任審批后報公司。 (6)因施工、維修、養(yǎng)護作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場 (7)房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時，若無法修繕解決的重案、解決時間書面上報管理處，限期解決。 (8)工程部主管對日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督和檢查。 (9)管理處主任負責每月對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。備維護保養(yǎng)全過程控制，以確保小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，保證設(shè)施設(shè)備的保值、增值。 (1)物業(yè)管理部負責對設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)管理制度的制定。 (2)物業(yè)管理部對設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)進行監(jiān)控抽查，記錄在《小區(qū)管理服務(wù)檢查考評表》上。 (3)管理處工程主管負責對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行登記造冊，記錄在《設(shè)備臺帳》上。 (4)管理處對設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作檢查、考核。 (5)管理處下屬人員對設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作的執(zhí)行。 (1)每日各管理處有關(guān)人員檢查保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備，并進行記錄。 (2)每周工程部主管匯同有關(guān)人員檢查相關(guān)設(shè)備的維護保養(yǎng)，并記錄。 (3)每月管理處主任匯同工程部主管檢查設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，并記錄。 (4)每年由工程部主管負責編制設(shè)施設(shè)備維修計劃，經(jīng)管理處主任審查后匯總上報公司批準。 (5)物業(yè)管理部按《設(shè)備管理報告制度》及時了解各管理處對設(shè)施、設(shè)備的管理，必要時采取各種措施給予解決。 (1)給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的給排水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 (2)應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池(箱)，水池(箱)每六個月清洗消毒一次，以保持衛(wèi)生。并記錄在《水池(箱)清洗及消毒記錄表》上。 (3)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉，并及時發(fā)出通告，立即安排緊急維修。 (4)注意水池、水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池(箱)，防止蚊蟲滋生。 (5)救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時嚴禁使用消防喉作其它用途。 (6)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而水浸。 (7)加強日常檢查巡視A、各上、下水井口(包括閥門井和下水井)封閉是否嚴實；門、管道、消火栓應(yīng)加上保溫材料，確保給排水的正常。 (8)樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 (9)樓宇底層溝渠有臭味溢出時，就立即檢查及維修。 (10)安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，如自身無法承擔，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理安裝。 (11)樓宇內(nèi)外的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。 (12)接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。 (13)污水管道每年進行四次檢查，并在《給排水系統(tǒng)檢查記錄表》上做好記錄備案。 (1)檢查電動機溫升、油位、油色和聲響是否正常，有無震動、異味和異常聲響。通風是否良好，做好外部清潔工作。 (2)檢查減速器傳動有無異響和震動，做好外部清潔。 (3)檢查制動器的工作情況，制動線圈的溫度，制動輪、閘瓦、傳動杠桿等是否正常。 (4)各繼電器、接觸器動作是否正常，有無異味及異響。 (5)曳引輪、曳引繩、限速器、導向輪、對重輪等運行是否現(xiàn)曳引繩有斷絲，應(yīng)在有斷絲的繩股作好記號。 (6)變壓器、電阻器、電抗器有無過熱。 (7)機房內(nèi)的溫度應(yīng)符合規(guī)定，清潔狀況應(yīng)良好，不得堆放并良好，通迅設(shè)備應(yīng)通暢，照明應(yīng)適度。理，調(diào)整或更換；一時不能處理而又允許稍發(fā)展狀況，防止釀成大患，發(fā)現(xiàn)嚴重現(xiàn)象時，應(yīng)報告主管人員設(shè)法處理。 (1)檢查把閘間隙，要求兩側(cè)閘瓦同時松開，間隙小于 (2)檢查電梯的平層是否符合要求，如不準及時調(diào)整。 (3)檢查各主要安全裝置的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 (4)檢查轎廂內(nèi)各項設(shè)備的完好性和可靠性。5)檢查曳引、安全、極限開關(guān)等鋼絲繩的工作和連接情況是否正常。 (1)對電梯的減速器和各安全保護裝置作一次仔細觀察。 (2)檢查井道設(shè)施和自動門機構(gòu)。 (3)檢查轎頂輪、導向輪的滑動軸承間隙。 (1)對電梯的各傳動部分——曳引機、導向輪、曳引繩、轎頂輪、導靴、門傳動系統(tǒng)等進行全面檢查、調(diào)整與維修。 (2)對各安全裝置——電磁制動器、限速器漲緊裝置、安全鉗等進行必要的調(diào)整。 (3)檢查電控系統(tǒng)各電器——接觸器、繼電器、熔斷器、行程開關(guān)、電阻等工作情況，清除各元件上的灰塵和油污。工對電梯的機械、電器、各安全裝置的現(xiàn)狀、主度進行詳細檢查，修配或調(diào)換磨損量超過允許值并測量電器的絕緣電阻值和接地裝置的接地電阻值，結(jié)合年檢對電梯的供電線路進行檢查，或修復，或改造。安裝電梯的試車程序進行性能試門發(fā)給合格使用許可證后方可投入使用。凡長期、火災(zāi)后的電梯，亦需經(jīng)過全面性的技術(shù)檢查后方可投入運行。 必須由2人或2人以上人員進行，并由其中技術(shù)較高的人員作為主持人統(tǒng)一指揮和調(diào)度作業(yè)。 (2)維修作業(yè)必須嚴格執(zhí)行《電氣安全工作規(guī)程》和其它有關(guān)規(guī)定。 (3)當維修需要切斷電源時，應(yīng)在開關(guān)上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警告牌。 (4)在轎頂上作業(yè)時，應(yīng)斷開轎頂檢修箱上的急停開關(guān)，在底坑作業(yè)時，應(yīng)斷開底坑檢修箱的急停開關(guān)。 (5)嚴禁將安全回路、門鎖回路用機械方法或電氣短路方法來運行電梯。 (6)檢修時不得擅自改動控制線路，必要時先報有關(guān)部門批在圖紙上注明，并加文字說明，確保以后維修不造成麻煩。 (7)電梯在維修或保養(yǎng)中應(yīng)在相應(yīng)的位置放置告示牌，如并做好記錄。目，電梯管理員根據(jù)實際情況報告，并在《電梯保養(yǎng)記錄》作好必要記錄。優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，結(jié)合本小區(qū)實際情況，特制定本制度。潔衛(wèi)生的直接責任人，衛(wèi)生保 (1)每天清掃小區(qū)內(nèi)公共場所兩次，上下午各一次。 帶、道路、人行道等公共場所二次。 (4